Kristiina Strömmer 25.1.2013 VASTINEET 1 (8) SUOMUSSALMEN KUNTA ÄMMÄNSAAREN ASEMAKAAVAN MUUTOS, KORTTELI 201 LUONNOSVAIHEEN VASTINEET Asemakaavamuutosluonnos ja siihen liittyvä osallistumis- ja arviointisuunnitelma olivat nähtävillä tonttien 5 ja 6 osalta 9.10.-9.11.2012 välisen ajan. Samassa korttelissa sijaitsevan viereisen tontin 4 maanomistajien pyynnöstä ja kunnan päätöksellä asemakaavan muutosaluetta laajennettiin käsittämään myös tontti 4. Suunnittelualueen laajentumisen johdosta asemakaava päätettiin asettaa uudelleen luonnoksena nähtäville kahden viikon ajaksi 8.1.-23.1.2013. Tässä toisessa luonnosvaiheen kuulemisessa saatiin yhteensä neljä lausuntoa tai mielipidettä. AIRIX Ympäristö Oy, Y-tunnus 0564810-5, Mäkelininkatu 17 A, 90100 OULU, Puh. 010 241 4600, Fax. 010 241 4601
2 (8) Kainuun ELY-keskus: Kainuun ELY-keskus on esittänyt korttelin 201 27.8.2012 päivättyä luonnosta koskeneessa lausunnossaan 12.11.2012 kerrosluvusta seuraavaa: Asemakaavakartassa on osoitettu muutosalueen suurimmaksi sallituksi kerrosluvuksi kolme ja asemakaavamääräyksessä on sallittu koko rakennuksen alueelle kellari. Kyseistä kaavamääräystä tulisi tarkentaa siten, että korkeintaan kolmea maanpäällistä kerrosta vastaava rakennuskorkeus toteutuisi myös silloin, kun rakennuksen alueelle toteutetaan kellari. Viranomaisneuvottelun 14.12.2012 yhteydessä tehdyn maastotarkastuksen yhteydessä pidettiin ensimmäisen kerroksen sopivana lattiakorkona, mitattuna rakennuksen luoteispäädyssä sijaitsevan luonnollisen maanpinnan matalimmasta kohdasta, yhtä metriä ±10 cm. Kainuun ELY-keskus esittää, että ensimmäisen kerroksen lattiakorkomerkintä lisätään asemakaavamääräyksiin. Viranomaisneuvottelussa sovittiin, että kaavasuunnittelija laatii kaavaratkaisua selkeyttävää havainnekuvamateriaalia. Tällainen materiaali olisi hyvä esittää viimeistään kaavaehdotuksen nähtävänä pidon yhteydessä, koska osallisten on vaikea saada selville pelkästä karttamateriaalista kaavamuutoksen vaikutukset Jalonkadun rakennetun ympäristön visuaaliseen ilmeeseen Vastine: Kaavaluonnoksessa oleva kerrosluku III määrää rakennuksen korkeuden. Pulmana saattaa olla tulkinta siitä, kuinka paljon kellari saa kadun puolella ja kadulle näkyvissä päädyissä nousta maanpinnan yläpuolelle. Ongelmasta keskusteltiin viranomaisneuvottelun 14.12.2012 maastokäynnillä lausunnossa esitetyllä tavalla. Kaavan laatijan esitys on, että muokataan asemakaavamääräyksiä vielä aiempaa selkeämmiksi niin, että saa rakentaa vain maanalaisen kellarin ja että 1.-kerroksen lattia saa olla korkeintaan metrin korkeudella kadun puoleisesta tontin rajasta. Kaavamääräysten kolmea ensimmäistä kappaletta muutetaan ja täsmennetään seuraavasti: Rakennuksen ensimmäisen kerroksen lattia saa olla enintään 1 m korkeudella tontin kadun puoleisen rajan luonnollisesta maanpinnan tasosta. Mikäli rakennuksen 1-kerrokseen kadun puolelle sijoitetaan asuntoja, tulee niiden lattian olla 0,8-1,0 metrin korkeudella ja asuinhuoneiden ikkunoiden alareunan olla vähintään 1,7 m korkeudella tontin kadun puoleisen rajan luonnollisesta maanpinnan tasosta. Rakennusten kattokaltevuuden tulee olla noin 1:3 1:4,5. Rakennukset tulee julkisivu- ja kattomateriaalien sekä kattomuodon
3 (8) suhteen rakentaa kortteleittain yhtenäistä rakennustapaa noudattaen. Jätesäiliöt on sijoitettava katokseen ja niiden suojaksi on rakennettava vähintään 1,6 m korkea umpinainen aita. Vaihtoehtoisesti jätetilat voidaan sijoittaa asuinrakennusten 1. kerroksiin. Rakennuksen alle saa tehdä maanalaisen kellarin koko rakennuksen alueelle. Kellarikerrokseen ei saa sijoittaa auton säilytyspaikkoja. Katualueen rajalle rakennusalan kohdalle lisätään vielä liittymäkieltomerkintä estämään mahdollisten kyläkuvan sopimattomien ajatusten, kuten kellariin johtavien luiskien tai suoraan kadulta ajettavien autotallien rakentamisen. Kaavaselostuksen toteuttamista koskevaan osaan lisätään tarkempia rakennustapaa ja muuta toteuttamista koskevia ohjeita sekä havainnekuva. Oulussa 25.1.2013 AIRIX Ympäristö Oy Oulun yksikkö Kristiina Strömmer Arkkitehti, YKS 260
4 (8) Kainuun Museo: Kainuun maakuntakaavassa (29.4.2009) suunnittelualue on keskustatoimintojen (C) ja taajamatoimintojen aluetta (A). Ämmänsaaren osayleiskaavassa suunnittelualue on osoitettu keskustatoimintojen alueeksi (C). Voimassa olevassa asemakaavassa (rakennuskaava 10.12.1970, muutoksia 1974) suunnittelualue on merkitty ALK -alueeksi (yhdistetty liike- ja asuinkerrostalojen korttelialue). Asemakaavan tavoitteena on muuttaa tonttien käyttötarkoitus ALK muotoon, joka ei edellytä liiketilojen rakentamista, mutta mahdollistaa ja suosittaa toimisto- tai liiketilakäytön kadun puolella alimmissa kerroksissa. Kerrosluku päivitetään nykyään käytettyyn muotoon (III), joka mahdollistaa suoraan kolmen maanpäällisen kerroksen rakentamisen entisestä muodosta (II), joka mahdollisti myös maanpäällisen kellarin rakentamisen. Kaavaselostuksessa mainitaan, että viranomaisneuvottelussa 14.12.2012 käydyssä keskustelussa pidettiin sopivana maksimikerroslukuna kolmea kerrosta, mutta sitä ei ole kaavamääräyksissä. Kainuun Museolla ei ole muuta huomautettavaa Ämmänsaaren asemakaavaluonnoksesta. Vastine: Sinänsä kaavaluonnoksessa oleva kerrosluku III rajoittaa rakentamisen kolmeen kerrokseen. Pulmana saattaa olla tulkinta siitä, kuinka paljon kellari saa kadun puolella ja kadulle näkyvissä päädyissä nousta maanpinnan yläpuolelle. Tätä on tarkoitus rajoittaa määräämällä 1. kerroksen lattian enimmäiskorko. Myös lattian vähimmäiskorko on tarpeen määrätä siinä tapauksessa, että kadun puolelle tulee asuintiloja. Ikkunan alareunan korkeuden tulisi tällaisissa huoneissa olla noin 1,7 m, koska muussa tapauksessa katualueella liikkuvat jalankulkijat ja talojen viereen pysäköivät autoilijat näkevät suoraan sisälle asuntoihin. Asuinhuoneiden lattiakorko kadun puolella olisi hyvä tarkentaa niin, että se voi olla välillä +0,8 +1,0 m tontin kadun puoleisen rajan luonnollisesta (nykyisestä) maanpinnan tasosta. Tällöin ikkunan alareuna voisi huoneen sisäpuolella sijoittua 0,9 0,7 m korkeudelle lattiapinnasta. Jos kadun puolelle rakennetaan liiketai toimistotiloja, tätä vähimmäiskorkeutta ei tarvitse noudattaa, mutta koska tontit laskevat tielle päin, pihanpuolen kallistukset
5 (8) rakennuksesta poispäin ainakin länsiosan kaltevimmilla tonteilla 5-6 aiheuttavat sen, että kadun puolella lattia on selvästi korkeammalla maanpinnasta kuin takapihan puolella. Muokataan asemakaavamääräyksiä niin, että niistä entistä selkeämmin käy ilmi, että saa rakentaa vain maanalaisen kellarin, jonka päällä olevan 1.-kerroksen lattia saa olla korkeintaan metrin korkeudella kadun puoleisesta tontin rajasta. Kaavamääräysten kolmea ensimmäistä kappaletta muutetaan ja täsmennetään seuraavasti: Rakennuksen ensimmäisen kerroksen lattia saa olla enintään 1 m korkeudella tontin kadun puoleisen rajan luonnollisesta maanpinnan tasosta. Mikäli rakennuksen 1-kerrokseen kadun puolelle sijoitetaan asuntoja, tulee niiden lattian olla 0,8-1,0 metrin korkeudella ja asuinhuoneiden ikkunoiden alareunan olla vähintään 1,7 m korkeudella tontin kadun puoleisen rajan luonnollisesta maanpinnan tasosta. Rakennusten kattokaltevuuden tulee olla noin 1:3 1:4,5. Rakennukset tulee julkisivu- ja kattomateriaalien sekä kattomuodon suhteen rakentaa kortteleittain yhtenäistä rakennustapaa noudattaen. Jätesäiliöt on sijoitettava katokseen ja niiden suojaksi on rakennettava vähintään 1,6 m korkea umpinainen aita. Vaihtoehtoisesti jätetilat voidaan sijoittaa asuinrakennusten 1. kerroksiin. Rakennuksen alle saa tehdä maanalaisen kellarin koko rakennuksen alueelle. Kellarikerrokseen ei saa sijoittaa auton säilytyspaikkoja. Oulussa 25.1.2013 AIRIX Ympäristö Oy Oulun yksikkö Kristiina Strömmer Arkkitehti, YKS 260
6 (8) Kainuun liitto: Suunnittelualue sijaitsee Suomussalmen keskustassa Ämmänsaaren asemakaava-alueella. Asemakaavan muutos koskee korttelin 201 tontteja 4-6. Tonttien käyttötarkoitus muutetaan yhdistettyjen liike- ja asuntokerrostalojen korttelialueesta (ALK) asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK-1), jolla kerrosalasta 1/3 saadaan käyttää liike- ja toimistoiloja varten. Alueella on voimassa Ämmänsaaren osayleiskaava, jossa kaava-alue on osoitettu keskustatoimintojen alueeksi (C). Yleiskaava on vanhentunut, eikä enää ohjaa alemmanasteista maankäytön suunnittelua. Asemakaavan kaavaluonnos: Asemakaavan muutoksen tavoitteet ovat hyviä. Kaavan valmistelussa on kiinnitetty huomiota yhdyskuntarakenteen eheyttämiseen, taajama-alueen viihtyisyyteen ja uudisrakentamisen sopeuttamiseen rakennettuun ympäristöön sekä keskusta-alueen taajamakuvan kehittämiseen. Kainuun liitolla ei ole huomautettavaa kaavaluonnoksesta. Vastine: Kainuun liitolla ei ollut huomautettavaa kaavaluonnoksesta. Oulussa 25.1.2013 AIRIX Ympäristö Oy Oulun yksikkö Kristiina Strömmer Arkkitehti, YKS 260
7 (8) Kiinteistö oy Suomussalmen Keskuskatu 28 lausuu seuraavaa: Esitetään seuraavat huomautukset korttelin 201 kaavaluonnoksesta: Rakennusoikeuden mitoitus: Rakennusoikeuden tulee olla suhteessa tontin kokoon sama kaikille tonteille eli tontin 4 rakennusoikeuden tulee olla 1128 k-m2 (tehokkuus 0,74). Rakennuksen asettelu tontille: Lisärakentaminen on mahdollistettava siten, että rakennus voi olla 2-kerroksinen ja lisäosa voidaan toteuttaa joko erillisenä rakennuksena tai nykyisen rakennuksen laajennuksena maatasossa. Vastine: Tontin 4 rakennusoikeus on osoitettu kerrosalaneliömetreinä. Viereisen tontin 5 pinta-ala on 1558,9 m2 ja esitetty rakennusoikeus 1140 k-m2 (tehokkuusluvuksi muutettuna e= 0,731). Tontin 4 pinta-ala on 1525 m2, joten täsmälleen samalla tehokkuusluvulla kerrosalaksi muunnettuna tontin 4 rakennusoikeus olisi 1114,775, eli 1115 k-m2. Muutetaan tontin 4 rakennusoikeudeksi 1115. Tehokkuusluvultaan yli e=0,5 tonteilla pysäköimispaikkojen järjestäminen on vaikeaa ja ne tulee esittää jo kaavassa. Kaavassa esitetty rakennusoikeus ylittää tehokkuusluvun e=0,7. Käytännössä tämä edellyttää rakentamista kolmeen kerrokseen, koska muuten tontille ei jää tilaa pihatoiminnoille, kuten autopaikoille. Kolmeen kerrokseen rakentaminen tulee tehdä kyläkuvan yhtenäisyyttä edistävällä tavalla. Tätä yhtenäisyyttä myös tontin 4 omistajat ovat toivoneet ensimmäisessä luonnosvaiheen kuulemisessa. (Maanomistajien perusteluna kaavaan liittymiselle oli maanomistajien tasapuolinen kohtelu ja mahdollisuus korttelialueen rakennusten yhtenäisilmeen mukaiseen rakentamiseen Keskuskadun puolella). Rakennusten jatkosuunnittelussa on lisäksi huomioitava, että alle 4 metrin etäisyydelle naapurin rajasta rakentaminen rajoittaa naapurin tontin käyttömahdollisuuksia, joten autokatoksen/-tallin rakennusala siirretään pysäköintialueen toiselle laidalle. Tällöin naapuria rajoittavia vaikutuksia on vain Kauppakadun puolella sijaitsevilla tonteilla kaavamuutosalueen autotallien päädyn kohdalla. Kauppakadun tontit sijaitsevat maastoltaan korkeammalla, joten haitta on vähäinen. Kolmeen kerrokseen rakentaminen voi tapahtua joko korottamalla nykyistä rakennusta yhdellä kerroksella tai purkamalla rakennus ja rakentamalla uusi. Tontin omistajilla ei ilmeisesti ole vielä mitään rakennus-
8 (8) hanketta, eivätkä he ole vielä tarkemmin suunnitelleet korkeamman rakennusoikeuden käyttämistä. Tontin omistajien huomautuksessa esittämällä rakennustavalla (rakennus 2-kerroksisena ja lisäosan toteuttaminen joko erillisenä rakennuksena tai laajennuksena maatasossa) ei pystytä käyttämään hyväksi rakennusoikeutta ja järjestämään pihatoimintoja. Oulussa 25.1.2013 AIRIX Ympäristö Oy Oulun yksikkö Kristiina Strömmer Arkkitehti, YKS 260