PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY JA VASTUUT PUTKIREMONTISSA Anu Kärkkäinen vastaava lakimies Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistys ry
HANKKEESEEN VALMISTAUTUMINEN kuntoarvio - hallitus PTS - yhtiökokous hyväksyy asiantuntija-apu kuntotutkimus - hallitus/yhtiökokous rahoitus ennakkorahastointi, laina, osakepääoman korotus
HANKKEESEEN VALMISTAUTUMINEN osakkaiden kuuleminen varustelun tasosta ja tason nostosta suunnittelun käynnistyspäätös - yhtiökokous suunnittelun rahoitus - yhtiökokous suunnittelijan valinta - hallitus
HYVIN SUUNNITELTU ON PUOLIKSI PÄÄTETTY
YHTIÖKOKOUS - KOKOUSKUTSU hallitus kutsuu korjaushanke yksilöitynä esim. päätetään yhtiön vesi-ja viemärijohtojen uusimisesta vastikeosuuksista päättäminen lainanottovaltuuksien myöntämisestä hallitukselle - max xxxx euroa suostumus yhtiön velkakirjojen panttaamiseen lainanvakuudeksi
ENEMMISTÖPÄÄTÖS ON PÄÄSÄÄNTÖ VAIKEUTETTU PÄÄTÖKSENTEKO- MENETTELY POIKKEUS
YHTIÖKOKOUS enemmistöpäätös (yli puolet annetuista äänistä) - AOYL 38 hoito, ylläpito (vuosikorjaukset) perusparannukset (putkiremontti) ajankohdan tavanmukainen taso yhdenvertaisuus kohtuullisuus
AJANKOHDAN TAVANMUKAINEN TASO käsitys muuttuu ajan kuluessa uusien rakennettavien talojen laatuvaatimukset rakenteelliset muutostyöt kylpyhuoneiden vesieristykset nykymääräysten mukaisiksi, pinnoitetasona kaakelitaso, perusmalliset kylpyhuonekalusteet
YHDENVERTAISUUS samassa asemassa olevia osakkaita kohdeltava yhdenvertaisesti laissa yleislausekkeet - AOYL 46 ja 60 hyöty ja kustannukset eivät voi vastata toisiaan täysin asunto-osakeyhtiössä ei pakko käyttää etua hyväkseen (mahdollisuus hyötyä) putkiremontti vaiheittain - putkilinja kerrallaan - mahdollista
MAKSURASITUS maksurasitus ei saa olla kohtuuton tapauskohtainen välttämätön hanke - maksurasitus voi olla suurempi (putkiremontti) yleensä järjestettävissä pitkäaikaisella lainoituksella
RAHOITUS kaikki osakkaat osallistuvat vastikeperusteella (poikkeaminen edellyttää suostumuksia) hoito- vai pääomavastike? sama tai eri peruste yhtiöjärjestys määrää perusteen
RAHOITUS jos lainanmaksuosuuksien poismaksuoikeudesta ei ole mainintaa yhtiöjärjestyksessä - tulisi päättää kertaosuuden suoritusajankohta (laina vain tarvitseville) vuosittaiset lainanmaksuajankohdat
RAHOITUS tasajako - AOYL 39 korjaus kohdistuu osakashallinnassa olevaan huoneistoon kustannus kaikille sama hyöty kaikille sama määräenemmistöpäätös (2/3) putkiremontissa poikkeus - vain yksittäiset kylpyhuonekalusteet!
HYVITYS poikkeus osakas tehnyt kustannuksellaan korjauksen, jonka yhtiö nyt tekee yhtiölle tultava säästöä hyvitys max yhtiön saama säästön määrä putkiremontissa harvoin hyvitys kylpyhuonekalusteista? yhtiökokous valtuuttaa hallituksen päättämään
OSAKKAIDEN SISUSTUKSELLISET LISÄYKSET+LISÄRAKENTEET lisäkustannukset osakkaan vastattavaksi merkittävä lisäkustannus, arvio tapauskohtaisesti urakoitsijan kustannusselvitys esim. ylimääräinen wc-tila, kuivatilan päälle rakennettu tai laajennettu kylpyhuone
YHTIÖKOKOUKSEN PÄÄTÖKSEN SITOVUUS hallitus panee täytäntöön yhtiökokouksen päätöksen yhtiökokouksen päätöstä noudatettava jo kertaalleen päätettyä asiaa ei tarvitse käsitellä uudelleen yhtiökokouksessa saa käsitellä jos halutaan - hallituksen harkinta moitekanne
TÄYTÄNTÖÖNPANO hallitus - urakoitsijan valinta urakkakilpailu suunnitelmien perusteella tarjouspyynnöt oikeus valita tai hylätä mikä tahansa tarjous
TÄYTÄNTÖÖNPANO kokonaistaloudellisesti edullisin hinta ei ainoa kriteeri, mutta poikkeamiseen pätevä peruste millainen sopimus erilliset ehdot YSE 1998 pienurakkasopimus valvojan valinta - kirjallinen sopimus
OSAKKAIDEN LISÄ-JA MUUTOSTYÖT perustason ylittävistä tasonparannuksista ja muista muutoksista taloyhtiön urakkaan kuuluvana (sisällytetään hankeosuuteen) tai erillissopimus urakoitsijan kanssa
HALLITUKSEN VASTUU isännöitsijä, hallituksen jäsen toimessa vahinkoa; OYL 15:1 muutoin vahinkoa; vahingonkorvausoikeus tahallisuus, tuottamus vastaavassa asemassa oleva huolellinen henkilö yhtiökokous päättää vastuuvapaus vahingonkorvauskanne vähemmistökanne
URAKOITSIJAN VASTUU vastaanottotarkastus yleensä 2 vuoden takuuaika (YSE 1998) esiin tulleet viat ja puutteet ilmoitus vioista heti (osakas-yhtiö) takuutarkastus 10 vuoden vastuu törkeä huolimattomuus
YSE 1998 takuuaika 2 vuotta vastaanottotarkastuksesta tuotteen takuuaika vähintään yhtä pitkä vastuu takuuajan jälkeen 10 vuotta törkeä huolimattomuus laadun varmistus
KSE 1995 Vastuu sopimuksen + lain mukaisuus korjaamisvelvollisuus/-oikeus vastuu vahingoista, jotka johtuvat virheistä tai laiminlyönneistä vastuun rajoitus vahingonkorvauksen yläraja takuuaika 1 vuosi, törkeä tuottamus 10 vuotta
SUUNNITTELIJA konsulttitoimen yleiset sopimusehdot konsultin vastuun rahallinen määrä sovittu sopimuksessa tai KSE:n mukaan konsultin saaman kokonaispalkkion suuruinen ei vastuuta välillisistä vahingoista sovitut tehtävät (laajuus, tehtävät jne)