Korjaushankkeen keskeiset sopimusriskit (asunto-osakeyhtiön näkökulma) Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys ry , Oulun pääkirjasto.

Transkriptio

1 (asunto-osakeyhtiön näkökulma) Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys ry , Oulun pääkirjasto. AA, VT, KTL Juha Ryynänen Asianajotoimisto Juha Ryynänen Oy

2 2 Korjaushankkeen keskeiset riskit? Vahinkoriskit. Sopimusriskit.

3 3 Vahinkoriskit: Sopimuksen ulkoiset vahinkoriskitekijät. Esim. palo-, varkaus- tai ilkivaltavahinko. Sopimuksen osapuolista johtuvat riskitekijät. Muu kuin sopimussuoritukseen liittyvä osapuolen virhe. Suojautumiskeinot: o Sopimustekniikka (riskinjako). o Vahinkovakuutukset. o Vastuuvakuutukset.

4 4 Sopimusriskit. Sopimuksen alkuperäinen kattavuus. Sopimuksen täydennettävyys (muutos/lisäys/vähennys). Vahinkoriskien vastuunjako (liittyy em. vahinkoriskeihin).

5 5 Miten sopimusriskiltä suojaudutaan? Lähtökohdat: Riskiä ei voi vakuuttaa. Sopimusvapaus. Sopimukset sitovat. AsOy ei ole kuluttajansuojan piirissä. Suojautumiskeinot: Sopimustekniikka (huolellisuus). Yleiset sopimusehdot. Osaamisen täydentäminen.

6 6 1. Konsulttisopimukset Projektinjohtokonsultti. Suunnittelijat. Suunnitelmien tarkastajat. Urakan valvoja. Usein KSE 2013-ehdot. 2. Urakkasopimukset. Urakoitsijat (myös silloin, kun urakkaan sisältyy suunnittelua) Usein YSE 1998-ehdot.

7 (KSE 2013) 7 Keskeistä KSE 2013-ehdoista: 1. Vastuunrajoitus (3.2.3.): Konsultti ei vastaa välillisistä vahingoista (esim. tuotannon ja liikevaihdon vähentyminen ja keskeytyminen, muu tulon menetys, saamatta jäänyt voitto, sopimus kolmannen kanssa on rauennut tai täyttämättä oikein, muu vaikeasti ennakoitava vahinko). Jos sopimuksessa ei ole ylärajaa, rajana konsultin kokonaispalkkion määrä. Vahingonkorvauksen yläraja määrätään sopimuksessa. Vastuunrajoitus ei ole voimassa, jos konsultti aiheuttanut vahinkoa tahallisesti tai törkeästä tuottamuksesta. 2. Vastuuvakuutus. Tilaajan vaatimat hankekohtaisen vakuutuksen kustannukset kuuluvat tilaajalle, ellei toisin sovita. Yleinen vastuuvakuutus kuuluu konsultin vastuulle.

8 Talosaneerauksen keskeiset sopimukset (Konsulttisopimuksista) 8 Keskeistä muistettavaa konsulttisopimuksista: 1. KSE 2013-ehtoja sovelletaan vain, jos siitä on sovittu. 2. Perehdy KSE 2013-ehtoihin. 3. Sovi aina riittävän korkeasta vastuun määrästä. 4. Edellytä asianmukaista vastuuvakuutusta. 5. Vaadi kopio vastuuvakuutuksen vakuutuskirjasta. 6. Konsultin viivästysvastuu.

9 Talosaneerauksen keskeiset sopimukset (Urakkasopimus) 9 Keskeistä muistettavaa urakkasopimuksista: YSE 1998-ehtoja sovelletaan vain, jos niiden soveltamisesta on sovittu. Käytä YSE 1998-lomakkeita ja -ehtoja. Varmista YSE-osaaminen. Jos sitä ei ole itsellä, käytä asiantuntijaa. Käytä asiantuntijaa jo suunnittelu- ja tarjouspyyntövaiheessa. Sovi asunto-osakeyhtiön sisällä työnjaosta erityisesti siitä, kuka käyttää puhevaltaa urakoitsijan suuntaan Noudattakaa työnjakoa! Pidätä tarjouspyynnössä oikeus hylätä tarjous. Ilmoitan tarjouspyynnössä, että sitova sopimus syntyy vasta sitten, kun urakkasopimus on allekirjoitettu.

10 Talosaneerauksen keskeiset sopimukset (Urakkasopimus) 10 Saneerausurakan tyypilliset ongelmakohdat: 1. Konsulttisopimuksen ja urakkasopimuksen laajuus. Mitä sopimuksen piiriin kuuluu ja mitä ei kuulu? Taloudellinen tarkoituksenmukaisuus ja rakennuksen elinkaari? 2. Lisä- ja muutostyöt. Miten ja milloin sovitaan? Mikä vaikutus urakkahintaan ja urakka-aikaan? 3. Urakka-aika ja viivästyssakko. Onko urakka-aika realistinen? Onko YSE:n mukainen viivästyssakko riittävä? 4. Virhevastuu. Kuinka virheet katselmoidaan ja huomautetaan? Huomautusten asianmukaisuus ja olennaiset virheet? Rakennusajan vakuus ja takuuajan vakuus? Urakkahinnan pidättäminen?

11 11 Juha Ryynänen asianajaja, varatuomari kauppatieteiden lisensiaatti Asianajotoimisto Juha Ryynänen Oy Sepänkatu 20/Technopolis Ydinkeskusta OULU Kaikki oikeudet pidetään.