KAITASAAREN RANTA-ASEMAKAAVAN MUUTOS Savitaipaleen kunta (739) Lyytikkälän kylä (421) Olosa 7-446 Vastaranta 7-447 Varjoranta 7-448 Kaavaehdotus 13.12.2013 Kaavamuutosalueen pohjoisrantaa
Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee 13. joulukuuta 2013 päivättyä asemakaavakarttaa. 1 PERUS JA TUNNISTETIEDOT 1.2 Kaava-alueen sijainti Kaavamuutosalue muodostuu osasta Kaitasaaren pohjoiskärkeä Savitaipaleen kunnan Lyytikkälän kylässä Kuolimon Mustalahdenselän itäosassa. Alue sijaitsee n. 10 kilometrin etäisyydellä kuntakeskuksesta (Kirkonkylästä) luoteeseen. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Kaavan nimi on Kaitasaaren ranta-asemakaavan muutos. Kaavan tarkoituksena on saneerata noin 1,3 hehtaarin kokoinen osa-alue voimassa olevasta ranta-asemakaavasta. Tonttikohtaisia rakennusoikeuksia nostetaan ympäristönäkökohdat, lähialueen maankäyttö, kunnan viimeaikaiset rantayleiskaavat ja kunnan rakennusjärjestys huomioon ottaen. Yhtä tonttia laajennetaan hieman rannan taustalla ja tonttien rajat mukautetaan nykyisiin kiinteistörajoihin. 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista - Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) - Vastine kaavaluonnoksesta jätettyihin lausuntoihin - Tilastolomake - Ranta-asemakaavan merkinnät ja määräykset - Ranta-asemakaavakartta 1:2000 2
3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Kaavamuutosalue muodostuu pääosin Kaitasaaren pohjoiskärjen itäisistä osista Savitaipaleen kunnan Lyytikkälän kylässä Kuolimon Mustalahdenselän itäosassa. Alue sijaitsee n. 10 kilometrin etäisyydellä kuntakeskuksesta (Kirkonkylästä) luoteeseen. Yleissilmäyskartta on selostusosan alussa. 3.1.2 Luonnonympäristö Lähialueen ympäristölle tyypillistä on Kaitasaaren kivinen, osin kallioinen ja kumpuileva osa saaristomaisemaa sekä Kuolimon läheisyys. Maasto on suurimmaksi osaksi moreenipeitteistä ja korkeuserot ovat paikoitellen melko suuria, kuten kaavan pohjakartasta voidaan havaita. Alueen pohjoisosan harjanne putoaa Kuolimoon melko jyrkästi lähes 15 metrin korkeuserolla. Alueen pohjoisosa on myös hyvin kivinen ja maisemallisesti tärkeä osa saaristomaisemaa, kuten kansikuvasta näkyy. Puusto alueella on tavanomaista metsätalouskäytössä ollutta tasaikäistä mäntyvaltaista sekametsää (ks. mm. kansikuva). Alueella ei ole erityisiä luontokohteita tai ympäristöarvoja. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Suunnittelualueen rakennuskantaan kuuluu tontilla nro 1 saunarakennus sekä rakenteilla oleva talousrakennus saunan taustalla (ks. seuraavat kuvat). Vahvistetun kaavan mukainen keskimmäinen tontti nro 2 on rakentamatta. Tontilla nro 3 on pieni lomarakennus. Muilta osin muutosalue on rakentamaton. Kyseisille tonteille on osoitettu venepaikat mantereelta kaavan mukaisilta paikoilta (ks. kohta 3.2 merkintä LV). 3
3.1.4 Maanomistus Kaavamuutosalue on kokonaan yksityisten maanomistajien omistuksessa. Alueen pohjoisinta rajaa lukuun ottamatta kiinteistörajat noudattelevat hyvin pitkälle nykyisen kaavan tonttirajoja. 3.2 Suunnittelutilanne Kuolimon Kaitasaareen ja osittain eteläiselle mantereelle Kallioniemeen on alun perin laadittu Kaitasaaren ranta-asemakaava, joka on vahvistettu 17.9.1992. Otteet kyseisestä voimassa olevasta kaavasta alkavat seuraavalta sivulta. Ranta-asemakaavan muutoksella käsitellään nyt voimassa olevan kaavan lomaasuntojen RA-korttelialuetta 9 (tontit 1, 2 ja 3). Korttelin kahta muuta kaavaehdotuksen mukaista tonttia ei aikanaan vahvistettu (punainen raksi kartalla). Mukana on myös hieman maa- ja metsätalousaluetta korttelialueen luoteispuolelta. Vahvistettua ranta-asemakaavaa ei käsitellä kokonaan uudelleen. Etelä-Karjalan maakuntavaltuusto hyväksyi 9.6.2010 Etelä-Karjalan maakuntakaavan ja Ympäristöministeriö vahvisti sen 21.12.2011. Nyt käsillä oleva hanke rajautuu Natura 2000 verkostoon kuuluvaan Kuolimoon. Kuolimon kehitettävän vesialueen (W-1) määräyksessä todetaan mm. seuraavaa: "Erityistä suojelua vaativan vesistön alueella tulee suunnittelussa sovittaa yhteen vesistöalueiden käyttö ja vedenhankintaan liittyvät tarpeet. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa ja toimenpiteissä on vesiensuojelunäkökohdat otettava huomioon siten, ettei vesialueen käyttöä vedenhankintaan vaaranneta". Rantojensuojeluohjelman rajaus sekä Kuolimon melonta- ja venereitit kulkevat välittömästi muutosalueen pohjoispuolella. Etelä-Karjalan liitto on kaavaluonnoksesta antamassaan lausunnossa todennut, että Kaitasaari on maakuntakaavassa valkoista aluetta, eikä sille ole maakunnallisia tai seudullisia tarpeita. Ote maakuntakaavasta ja sijainti punaisella Alueelle on laadittu myös Kuolimon rantaosayleiskaava (vahvistettu 20.4. 2000), jossa alueelle laaditut ranta-asemakaavat on osoitettu informatiivisina vain sisältönsä mukaisesti. 4
Nykyisin voimassa oleva kaava suunnittelualueella (vahvistettu 17.9.1992) 5
Uusi rakennusjärjestys on hyväksytty Savitaipaleen kunnanvaltuustossa 21.5.2012 ja tuli voimaan 2.7.2012. Ranta-asemakaavan muutoksen pohjakarttana voidaan käyttää edelleen alkuperäisen kaavan pohjakarttaa (hyv. 31.7.1991), sillä se on suunnittelualueen osalta edelleen riittävän hyvin ajan tasalla. Karttaan lisätään informatiivisessa tarkoituksessa nykyinen kiinteistöjaotus. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Aloite kaavan laatimiseen on tullut alueen maanomistajilta. Tarkoituksenmukaisen kokonaisuuden takia mukana on koko kortteli (3 tonttia). Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä kaavoituksen vireillepanosta ja kaavaluonnoksesta tiedotettiin paikallislehdessä ja kirjeitse lähialueen maanomistajille. Suunnitelmat pidettiin nähtävillä kunnanvirastolla 1.-15.11.2013. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osallistumista ja vuorovaikutusta on kuvattu tarkemmin liitteenä olevassa osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. 6
4.4 Asemakaavan tavoitteet 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Maanomistajan tavoitteena on laajentaa hieman suunnittelualueen pohjoisinta tonttia länteen päin paremmin rakentamiseen soveltuvaksi (selkeästi rannan taustalla). Kyseiselle alueelle johtaa jo valmis kulkuyhteys ja alue soveltuu muutenkin hyvin rakentamiseen. Maisemallisesti arvokas rantavyöhyke jäisi ennalleen ja sitä korostettaisiin vielä kaavamerkinnöillä. Lisäksi kaikille muutosalueen kolmelle tontille pyritään osoittamaan lisärakennusoikeutta ympäristöseikat, kunnan nykyinen rakennusjärjestys sekä varsinkin viimeaikaiset rantayleiskaavat huomioon ottaen. Voimassa olevassa ranta-asemakaavassa on rakennusoikeutta ainoastaan 120 k-m 2 / tontti, mitä voidaan pitää tämän päivän vaatimusten mukaan alhaisena. Rakentamiseen hyvin soveltuvaa laajennusaluetta sekä näkymä rinteestä järvelle päin 4.4.2 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen MRL:n mukainen viranomaisneuvottelu hankkeesta on pidetty 11.9.2013. ELY-keskuksen ja kunnan edustajat eivät nähneet estettä viedä hanketta eteenpäin MRL:n säädösten ja vakiintuneiden suunnitteluperiaatteiden perusteella. Tarkempiin kaavan ratkaisuihin ELY-keskus otti kantaa, kun kaavaluonnos tuli lausuntokierrokselle. Kaavaluonnoksen kuulemisvaiheen aikana saatu hyvin vähäinen palaute on otettu huomioon kaavaehdotusta laadittaessa (ks. kaavoittajan vastine liitteenä). 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1.1 Mitoitus Kaavamuutoksella osoitetaan suunnittelualueelle uutta rakennusoikeutta 240 k- m 2 (120 - > 200 k-m 2 /tontti) kunnan rakennusjärjestyksen, viimeaikaisten rantayleiskaavojen, ympäristönäkökohtien ja maastotarkastelun perusteella. Nykyisessä kaavassa tonttikohtainen rakennusoikeus on 120 k-m 2. Kaava- 7
muutoksella ei muodosteta uusia rakennuspaikkoja, eli rakennuspaikkojen lukumäärä ja esim. kantatilamitoitus säilyy ennallaan. Koilliseen avautuvassa rinteessä päärakennusten luonteva paikka on melko kaukana rannasta. Tonttien koko on 1/ 4240 m 2, 2/ 3434 m 2 ja 3/3669 m 2. Ks. tilastolomake liitteenä. Yhtä tonttia on laajennettu hieman länteen päin, jotta alue soveltuisi kokonaisuutena paremmin rakentamiseen (kapean tontin rakennettavuus haastavassa maastossa). Maisemallisesti arvokkaimmat jyrkät rinnealueet alueen pohjoisosassa on jätetty edelleen rakentamisen ulkopuolelle ja korostettu kaavamerkinnällä (ma). Vapaan rantaviivan määrä pysyy ennallaan. Kullekin tontille saa rakentaa yhden yksiasuntoisen lomarakennuksen. Erillisten talousrakennusten enimmäismäärä on neljä. Kaavamääräyksin on osoitettu rakentamisen etäisyys rannasta sekä rakentamisen määrä. Suunnittelualueen vesi- ja jätehuollosta on otettu ranta-asemakaavaan omat erityismääräykset. Pääperiaatteena on, että vesi- ja jätehuolto voidaan hoitaa toistaiseksi kiinteistökohtaisesti. 5.4 Kaavan vaikutukset 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Kaavaratkaisu tukee lähialueen yleisintä maankäyttömuotoa (omarantainen loma-asutus). Liikennejärjestelyihin kaavalla ei ole vaikutuksia. Tontit on aseteltu niin, että ne eivät aiheuta häiriötä naapurikiinteistöille. 5.4.2 Vaikutukset luontoon, luonnonympäristöön ja Kuolimon Naturaalueeseen Paikalliset olosuhteet on kaavaratkaisussa pyritty ottamaan huomioon. Maisemallisesti tärkeät alueet jätetään edelleen rakentamisen ulkopuolelle. Kuolimo on poikkeuksellisen karu suuri järvi, joka on kokonaisuudessaan osoitettu Natura-alueeksi. Järven halki kulkee harjuja, jotka muodostavat kapeita niemiä, särkkiä, hiekkarantoja ja harjusaaria. Näistä Kaitasaari on hyvä esimerkki. Kuolimo rajoittuu etelässä II Salpausselkään. Kuolimon Naturaalueeseen kaavamuutoksella ei ole juuri lainkaan vaikutuksia. Tilanne hieman paranee, jos verrataan tilannetta nykyiseen kaavatilanteeseen. Nyt vireillä olevaan kaavamuutokseen on otettu mukaan nykyaikaiset kaavamääräykset esim. jätevesihuollosta ja maiseman hoidosta. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Maanomistajat toteuttavat kaavamuutoksen rakentamalla tontteja oman harkintansa mukaan. Kunta seuraa kaavan toteuttamista rakennuslupamenettelyn yhteydessä rakennusvalvonnan avulla. 8