LAPUAN SIMPSIÖ -PROJEKTIN RISKIKARTOITUS Kimmo Lehto ja Jon Forssell Kuntarahoitus Oyj Rahoituksen neuvontapalvelut
Toimeksianto Toimeksianto perustuu kirjalliseen toimeksiantosopimukseen Toimeksiannon mukaisen selvityksen ovat yhdessä tehneet Kimmo Lehto ja Jon Forssell Kuntarahoitus Oyj:stä Toimeksiannossa Kuntarahoitus Oyj Tutustuu Simpsiö projektiin Arvioi Lapuan kaupungin taloudellista kantokykyä Tunnistaa projektin riskit ja tekee niistä arvioinnin ja yhteenvedon Vertailussa on käytetty seuraavaa materiaalia Lapuan kaupungin tilinpäätös Hannu Törmän ja Juha Honkatukian Lapuan kaupungin Simpsiö- ja NovaPark-hankkeiden aluetaloudelliset vaikutukset (raportteja 2) Suunnittelutoimisto Aluetekniikka Oy:n laatimat Simpsiön maankäytön Yleissuunnitelma Simpsiö 1 (2005) ja Keskipisteen ja leirintäalueen kuntatekniikan alustava kustannusarvio Seinäjoen Ammattikorkeakoulun liiketaloudellisen yksikön laatima Simpsiön liikunta-alueen kehittämiseen liittyvän kyselyn tulokset Käyty keskusteluja mm. Nilsiän kaupunginjohtaja Pauli Aution, Pohjolan Mylly Oy:n toimitusjohtaja Juha Tanskasen ja konsultti Anne Kuvajan kanssa
Selvityksen sisältö 1. Kuvaus 2. Mitä on riskikartoitus 3. Menetelmä 4. Hiihtoputki ja palloiluhalli 5. Ympäristö 6. Lapuan kaupungin riskinkantokyky 7. Investointien vaikutus Lapuan kaupungin talouteen
Simpsiövuori-projektin kuvaus Yleisväestön suoja ja sinne johtava yhdystunneli investoinnin suuruus on 14,9 miljoonaa euroa Yleisväestönsuojan ja yhdystunnelin muuttaminen palloiluhalliksi ja hiihtoputkeksi investoinnin suuruus 3,7 miljoonaa euroa Mökkikyläinvestointi investoinnit tiestöön, veteen ja viemäriverkkoon Klubi- ja monitoimirakennus investointi 1,5 miljoonaa euroa Rinteiden korotus ja mahdollinen hiihtostadion Muut mahdolliset investoinnit hotellikylpylään ja golf-keskukseen Oma organisaatio projektipäälliköineen, projekti- ja ohjausryhmineen
Riskikartoitus Riskienhallinnassa halutaan torjua uhkaavia vaaroja ja minimoida niistä aiheutuvia menetyksiä Riskit pitää analysoida mitata päättää. Riskiin voidaan suhtautua eri tavoin: välttää pienentää siirtää suurentaa.
Yhdystunneli ja väestönsuoja Lapuan kaupungin on rakennettava väestönsuoja, jonka kustannuksen pienentämiseksi halutaan katsoa voidaanko näitä tiloja käyttää hiihtotunnelina ja palloiluhallina Väestönsuojan ja yhdystunnelin louhimisen kustannus on 14,9 miljoonaa euroa louhimiseen ja rakentamiseen käytettävä aika on 24-26 kuukautta valtionapua saadaan 25 % Muutostyöt väestönsuojaksi ja palloiluhalliksi maksavat 3,7 miljoonaa euroa vievät aikaa noin 6-8 kuukautta
Hiihtoputki ja palloiluhalli Oletuksia Poistot tehdään tunnelista 40 vuoden tasapoistoina Hiihtotunneli (3,7 miljoonaa euroa) oletetaan laitteiksi, joista tehdään 30 % menojäännöspoistot. Tämä johtaa suuriin poistoihin ensimmäisinä vuosina Poistot eivät vaikuta vapaiden kassavirtojen laskelmiin, mutta näkyvät tilinpäätöksen mukaisissa laskelmissa Investoinnin lähtötiedot Investointi yhteensä 18,6 miljoonaa euroa Valtionapuina 25 % yhdystunnelin kustannuksista Novapark ostaa väestönsuojapaikkoja 0,75 miljoonalla eurolla Loput lainarahalla. Laina 3,8 %:n korolla vuosittain maksettava annuiteettilaina Hiihtotunneli lipun hinta 10 euroa/tunti kolme sesonkia kävijöitä noin 22 500 varustevuokraus vuokrauksia noin 5 500 liikevaihto n. 335 000 euroa (laskelmat) n. 500 000 euroa (projektiryhmä) Palloiluhalli tarjolla kolme jalkapallokentän kokoista aluetta 100 euroa/kenttä käyttöaste 40 % liikevaihto n. 150 000 euroa Henkilöstö palloiluhalli + hiihtotunneli koko vuoden, joka päivä 12 tuntia kolme henkilöä Ylläpito sähkö, vakuutukset, vesi Nykyarvolaskennan korkokanta 6 %
Hiihtoputki ja palloiluhalli Keskeiset tilinpäätöksen luvut ja vuosittainen kassavirta (ei investointikustannuksia) 2008- (Euroa) 1200000,00 1000000,00 800000,00 600000,00 400000,00 200000,00 0,00-200000,00 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039 2041 2043 2045-400000,00-600000,00 Vuosittaiset kassavirrat Liikevaihto Kustannukset Liikevoitto Yllä kuvattuna ilman investointikustannuksia v. 2008 2045 inflaation vaikutus liikevaihtoon ja kustannuksiin 2 % vuosittain kestääkö projekti alkuvaiheen raskaat tappiot Projektin kassavirtojen nykyarvot (40 vuotta) ovat noin 11,5 miljoonaa tappiollisia koostuu investointikustannuksesta ja vuosittaisesta tuloksesta projektin kannattamattomuus johtuu suurista investointikustannuksista 500 000 euron hiihtoputken liikevaihdolla nykyarvo n. -11 miljoonaa
Taloudelliset riskit hiihtotunneli+palloiluhalli Hiihtotunneli ja palloiluhalli ovat yksittäisinä investointeina kannattamattomia ja vaatisivat Lapuan kaupungin tukea Voidaanko mökkikyläinvestoinnilla, mäen korotuksella, Keskipisteen investoinnilla, Golf-kenttäinvestoinnilla, kylpyläinvestoinnilla saavuttaa projektin kannattavuus? => Simpsiö projektista tehtävä riskikartoitus
SIMPSIÖ PROJEKTIN RISKIKARTTA On tärkeää huomata että projektilla on muitakin kuin taloudellisia riskejä!
Riskin tunnistaminen ja mittaaminen/1 Taloudellinen riski myynti kuinka paljon kukin alaprojekti tuo myyntiä investointikustannukset rahoitus - kuinka paljon kaupungin pitää sijoittaa? Henkilöriski avainhenkilöriippuvuus osaaminen ja kokemus Omaisuusriski mitä omaisuutta alueella? Ympäristöriski ulkoinen arviointi tekeillä
Riskin tunnistaminen ja mittaaminen/2 1 2 3 4 5 Vakavuus Ei vakava Ei kovinkaan vakava Vakava Melko vakava Erittäin vakava Asteikolla Todennäköisyys Vähäinen taloudellinen merkitys Hyvin epätodennäköinen Selvä taloudellinen Vaikuttaa Vaikuttaa merkittävästi merkitys Melko kannattavuuteen kannattavuuteen Toiminnan jatkaminen? epätodennäköinen 50 / 50 Melko todennäköinen Hyvin todennäköinen Asteikolla 0-10% 10-25% 25-75% 75-90% 90-100% Taloudelliset ja henkilöriskit on jaettu yksittäisiin riskeihin, joita on käsitelty yli 50 kappaletta Nämä riskitekijät on luokiteltu sen mukaan kuinka vakavaa vahinkoa tapahtuman toteutuminen aiheuttaa asteikolla 1-5, ja vastaavasti kuinka todennäköisenä kyseistä tapahtumaa pidetään Myynnin osalta keskeiset riskit ovat kysymykset (1A3, 1A5 ja 1A6) eli palvelujen laatu palvelujen hinnoittelu kilpailu Todennäköisyys Liikeriskit 1, Myynti A 1 2 3 4 5 Vakavuus 1 2 3 4 5 1A2 1A4 1A1 1A3 1A5 1A6
KESKEISIMMÄT RISKIT OLIVAT: Vakavuus 1 2 3 4 5 1 Todennäköisyys 2 3 4 5 - Rahoituslähteitä ei tunneta -Kilpailijat -Yksittäisten kohteiden investointikustannukset liian suuret -Henkilöriskit suunnitteluvaiheessa -Palvelujen sisältö -Hinnoittelu -Suuri vieraan pääoman osuus
Riskeihin suhtautuminen Esitellään kukin riski ja millä tavalla riski tulisi käsitellä riskit voi välttää tekemällä niiden toteutumisen mahdottomaksi riskit voi pienentää kohtuulliselle tasolle varautumalla riskin voi siirtää osapuolelle, joka on erikoistunut tietyntyyppisen riskin kantamiseen riskin voi säilyttää itsellään, tärkeimpänä liiketoiminnan riski. Liiketoimintaan ryhdytään koska oletus on, että itse voidaan hallita kyseinen riski parhaiten (edullisimmin). Suurin osa riskeistä voidaan kohtuullistaa riittävän suunnittelun ja valmistelun avulla Kuka kantaa liiketoiminnan riskin Lapuan kaupungin ei tule kantaa Simpsiö-projektin riskiä tärkeää löytää kaupallinen kumppani projektille
Riskit 1. Rahoitus- ja liiketoimintariski Suuri vieraan pääoman määrä Kuinka pitkäksi aikaa pääoma sitoutuu projektiin Milloin rahat sitoutuvat kunnallistekniikkaan vuodet 1-5 sitovat investointeihin mökkien kunnallistekniikan tulot noin 1,8-kertaiset suhteessa liittymistä saatuihin maksuihin Tontinmyyntituotot Maa-ainesmyyntituotot oletus että koko maa-aines käytetään Simpsiövuoren korottamiseen ei tule maa-ainesmyyntituloja Maa-alueiden vuokratulot vuokrattavien maa-alueiden kokonaisarvoksi oletettu 6 miljoonaa euroa (kylpylä, golfkenttä, muut mahdolliset vuokrattavat alueet) vuosivuokra 300 000, eli 5 % maa-alueiden arvoista
Riskit 1. Rahoitus- ja liiketoimintariski (jatkoa) Investointikustannusten suuruus Keskipiste oletetaan että kaupunki rakentaa, vaikka Keskipisteen käyttäjät sitoutuneet maksamaan vuokraa toiminnastaan Välilliset tulot (verotus) kiinteistöverot (2003) lomamökeille tontilta oletetaan (6000 * 0,6 % = 36 /tontti) rakennukset (40 000 * 0,7 % = 280 /mökki) muut tulot eivät ole suoraan arvioitavissa (projektin tuottama verotulokertymä, sekä Lapuan alueen yleisen hyvinvoinnin lisääntyminen Vaihtoehtoiset rahoituslähteet avustukset leasing ja muut keinot voivat olla mahdollisuuksia projektirahoitus
Rahoitus ja pääoman sitoutuminen 500 0 Maan osto 0-500 -1 000-1 500-2 000-2 500-5 00 2005 2006-3 53 8 2006-8 48 9 2007-1 1 284 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012-2 000-4 000-6 000-8 000-10 000-12 000 Maan vuokraus Kaavoitus ja kunnallistekniikka keskipiste Kaavoitus ja kunnallistekniikka mökkikylä Kaavoitus ja kunnallistekniikka tulot Tonttimaan myynti Yhdystunneli ja väestönsuoja Hiihtotunneli ja palloiluhalli -3 000-1 3 8 29-1 3 809-1 3 6 20-13 431-14 000 Keskipiste -3 500-1 4 962-16 096-1 5 448-14 826-1 3 993-14 176-1 4 478-16 000 Välilliset tulot -4 000-18 000 kum. Teur
Riskit 2. Palvelujen sisältö ympärivuotinen monipuolinen palvelutarjonta kesä golf ja matkailu talvi hiihto ja laskettelu välikaudet vaellus, hiihtotunneli ympärivuotinen palloiluhalli, kylpylä muuta läheisyydessä sijaitsevat Powerpark alue ja Keskisen kyläkauppa paikallinen kulttuuri tapahtumat aktiviteetit viikko-osakejärjestelmä luo jatkuvaa kysyntää palveluille
Riskit - 3.Hinnoittelu Lapuan kaupungin hinnoittelu tontin/kunnallistekniikan hinta tontin vuokra yhteistyö Lapuan Virkiän kanssa matalammat hinnat mutta suurempi volyymi Palveluiden tuottajien hinnoittelu hiihtoputken, laskettelun, golfin, kylpylän jne. hinnoittelu vaikuttaa välillisesti projektin onnistumiseen sesonkien huomioon ottaminen hinnoittelussa
Riskit - 4. Kilpailijat Himos ja Tahko pääasialliset kilpailijat Kilpailijoista aiheutuvan riskin minimoimiseksi tulisi tarjota jotakin enemmän Alueellisilla tekijöillä on oma merkityksensä Himos todennäköisesti Simpsiön pääasiallinen kilpailija, Tahkovuori on jo vakiinnuttanut paikkansa Simpsiön tarjonta suunnitelmien mukaan laajempaa myös Himoksella kehityssuunnitelmia Simpsiö Himos Tahkovuori Mökit x x Viikko-osake x x Laskettelu 6 rinnettä, pisin rinne 600 metriä 21 rinnettä, pisin rinne 750 metriä 23 rinnettä, pisin rinne 1100 metriä Rinteet x x Hiihto x x x Hiihtoputki x Golf x x Kylpylä x x Eräretkeily x x Etäisyydet Muuta Jyväskylä 203 km Tampere 205 km Lahti 324 km Mikkeli 316 km Kouvola 386 km Pori 201 km Helsinki 377 km Seinäjoki 26 km Turku 250 km Lappeenranta 430 km Vaasa 83 km Jyväskylä 55 km Tampere 95 km Lahti 115 km Mikkeli 180 km Kouvola 190 km Pori 210 km Helsinki 220 km Seinäjoki 220 km Turku 250 km Lappeenranta 270 km Vaasa 280 km Jyväskylä 199 km Tampere 357 km Lahti 356 km Mikkeli 218 km Kouvola 336 km Pori 461 km Helsinki 446 km Seinäjoki 329 km Turku 512 km Lappeenranta 461 km Vaasa 390 km Ratsastus, Keilailu, Tennis, Kuntosalit, jne.
Riskit 5. Henkilöriski Sitouttaminen ja kannustaminen projektilla tulee olla selkeä vastuu, jonka kautta voidaan sitouttaa ja kannustaa osaava ryhmä vaihtuvuuden minimointi Keskittyy ydinasioihin Kehitysyhtiö vai projektiorganisaatio
Lapuan kaupungin riskinkantokyky Lapuan kaupungin talous on tasapainossa vuosikatteella mitaten se on Suomen kunnista 138. sijalla Lapuan kaupungin yhteenlaskettu velka oli vuoden 2004 lopussa noin 9,5 miljoonaa euroa kuuluu pienivelkaisimpaan kolmannekseen Maksuvalmius oli hyvä. Sen kassavarat olivat yli seitsemän miljoonaa euroa maksuvalmius kuntakentässä 122. paras, eli parempi kuin 71 %:lla kunnista Esiintymistiheys Esiintymistiheys 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 60 50 40 30 20 10 0-200 0 200 Vuosikate /as 240 200 160 120 80 40 0-40 -80-120 -160 400 Esiintymistiheys Kumulatiivinen % Lainakanta /as 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 2200 2400 2600 2800 Esiintymistiheys Kumulatiivinen % 3000 3200 3400 3600 3800 4000 4200 4400 4600 Enemmän Enemmän 120,00 % 100,00 % 80,00 % 60,00 % 40,00 % 20,00 % 0,00 % 120,00 % 100,00 % 80,00 % 60,00 % 40,00 % 20,00 % 0,00 %
Lapuan kaupungin uhkatekijät Kaupungin väestökehitys on negatiivinen ja väestön oletetaan edelleen vähenevän lähivuosina Lapuan kaupungin oma tavoite 2020 noin 15 000 asukasta 14 500 14 000 13 500 13 000 Lapuan asukaslukukehitys 2002-2020 12 500 12 000 2002 2003 2010 2020 Kaupungin väestörakenne on ikääntyvä. Asukkaat ovat keskimäärin iäkkäämpiä kuin verrokkikunnissa. Lapuan ikärakenne lapset/vanhukset 8,01 % 0-6v 19,09 % 64 v-
Arvio Lapuan kaupungin taloudesta ennen investointeja 1000 euroa 2004 2005 2006 2007 Muutos* 2 008 2 009 2 010 2 011 2 015 Verotulot 28 242 29 410 30 220 31 070 2,8 % 31 944 32 842 33 766 34 716 38 790 Toimintatuotot* 10 571 10 529 10 688 10 756 2,5 % 11 025 11 301 11 583 11 873 13 105 Valtionosuudet 20 911 20 837 20 900 21 100 2,5 % 21 628 22 060 22 501 22 951 24 843 Tulot 59 725 60 776 61 808 62 926 64 596 66 203 67 850 69 540 76 738 Toimintakulut* -57 945-60 009-61 846-63 813 2,5 % -65 408-67 044-68 720-70 438-77 750 Rahoitustulot /-menot 389 40 40 40 40 40 40 40 40 Korkotuotot 237 170 120 100 130 117 116 121 118 Korkokulut -329-500 -550-600 -1 255-1 325-1 399-1 477-1 827 Menot -57 647-60 299-62 236-64 273-66 494-68 212-69 963-71 754-79 418 Kate 2 077 477-428 -1 347-1 897-2 009-2 112-2 214-2 680 Korkotaso 3,98 % 3,45 % 2,64 % 2,14 % 3,50 % 3,50 % 3,50 % 3,50 % 3,50 % * Vuosien 2005-2007 talousarvioon (tuloslaskelmaosan %-muutoksiin) perustuvat vuosimuutokset Jos Lapuan kaupungin talous kehittyy taloussuunnitelmassa esitetyn mukaan, voi talous olla paljonkin alijäämäinen seuraavan 10 vuoden kuluessa kunnan taloudessa paineita muutaman vuoden kuluessa
Arvio Lapuan kaupungin taloudesta investointien jälkeen 1000 euroa 2004 2005 2006 2007 Muutos* 2 008 2 009 2 010 2 011 2 015 Verotulot 28 242 29 410 30 220 31 070 2,8 % 31 944 32 842 33 766 34 716 38 790 Toimintatuotot* 10 571 10 529 10 688 10 756 2,5 % 11 025 11 301 11 583 11 873 13 105 Valtionosuudet 20 911 20 837 20 900 21 100 2,5 % 21 628 22 060 22 501 22 951 24 843 Tulot 59 725 60 776 61 808 62 926 64 596 66 203 67 850 69 540 76 738 Toimintakulut* -57 945-60 009-61 846-63 813 2,5 % -65 408-67 044-68 720-70 438-77 750 Rahoitustulot /-menot 389 40 40 40 40 40 40 40 40 Korkotuotot 237 170 120 100 130 117 116 121 118 Korkokulut -329-500 -550-600 -2 020-2 251-2 440-2 573-2 960 Menot -57 647-60 299-62 236-64 273-67 258-69 138-71 004-72 850-80 552 Kate 2 077 477-428 -1 347-2 662-2 935-3 154-3 310-3 814 Korkotaso 3,98 % 3,45 % 1,91 % 1,37 % 3,50 % 3,50 % 3,50 % 3,50 % 3,50 % * Vuosien 2005-2007 talousarvioon (tuloslaskelmaosan %-muutoksiin) perustuvat vuosimuutokset Rahoituskulujen kasvu rasittaa merkittävästi kaupungin taloutta Kaupunki tarvitsee erityisesti lisää verotuloja ja toimintatuottoja toimintatuottoja saadaan maan myynnistä saatavilla tuloilla verotuloja saadaan jos veronalainen tulo kasvaa
Herkkyys eri toteutumille 2 000 Projektin ajallaan toteutumisen vaikutus kassavirtoihin 1 000 0-1 000 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012-2 000-3 000-4 000-5 000-6 000 Projekti toteutuu aikataulussaan Projektin tuotot myöhästyvät kahdella vuodella Eri muutosten vaikutukset projektin lopputulokseen saatiin eri skenaarioiden avulla Jos projektin kassavirrat sisään myöhästyvät kahdella vuodella, laskee projektin nettoarvo noin 950 000 euroa, ollen noin 10,5 miljoonaa euroa tappiollinen Riskiarvioissa on arvioitu että hanke toisi 60 uutta työpaikkaa lapualaisille. Mikäli hanke toisi 260 uutta työpaikkaa lapualaisille, olisi projektin nykyarvo 0
Herkkyys eri toteutumille (2) Hiihtotunnelin ja palloiluhallin laskelmissa on tähän asti käytetty noin 335 000 euron liikevaihtoa ensimmäiselle täydelle toimintavuodelle Jos liikevaihto toteutuisi 500 000 euron vuosittaisella tasolla, muuttuisi laskelma seuraavasti: Hiihtotunnelin korkeamman liikevaihdon vaikutus projektin kassavirtoihin 2 000 1 000 0-1 000 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012-2 000-3 000-4 000-5 000-6 000 Alkuperäinen liikevaihto 500 000 liikevaihto Projektin nettoarvo olisi noin -11 miljoonaa euroa Projekti hyötyy 0,55 miljoonaa euroa. Suuri ero liikevaihdossa ei johda niinkään suureen muutokseen projektin kannattavuudessa, johtuen suurista investointikustannuksista
Herkkyys eri toteutumille (3) Lapuan kaupungin vuosikate 2004-2015 Lapuan kaupungin asukaskohtainen laina 2004-2015 3 000 7 000 2 000 6 000 1 000 5 000 - -1 000 2004 2005 2006 2007 2 008 2 009 2 010 2 011 2 015 4 000 3 000-2 000 2 000-3 000 1 000-4 000-5 000-2004 2005 2006 2007 2 008 2 009 2 010 2 011 2 015 ilman investointia investoinnilla 60 uutta työpaikkaa ilman investointia investoinnilla 60 uutta työpaikkaa Projektin oletetaan tuovan noin 60 nettotyöpaikan lisäyksen Lapuan kaupunkiin Näiden verovaikutus tulee huomioida kuntataloutta tarkasteltaessa Työpaikkojen toteutumisen avulla saavutetaan Lapuan kaupungille yli 200 000 euron vuosittainen hyöty katteessa Simpsiö-hankkeen rasittaessa tulosta, on hyöty kuitenkin melko pieni verrattuna hankkeen kustannuksiin Työpaikkojen toteutuminen on hyödyllistä myös lainamäärään suhteutettuna Hyöty ei itsessään ole läheskään riittävä kattamaan kaupungille aiheutuvaa lisävelkaa.
Toimintasuositukset, yhteenveto Projekti on suuri suhteessa Lapuan kaupungin riskinkantokykyyn sitoo suuren määrän pääomia joiden palautumista joudutaan odottamaan hyvin pitkän ajan suuri liiketoimintariski Tarvitaan kumppaneita yksityisiä sijoittajia, jotka ovat valmiita sijoittamaan hankkeeseen ja tuomaan liiketoimintaosaamista naapurikunnat, joita hanke hyödyttää Hanke voi onnistuessaan olla hyvin merkityksellinen Lapualle, minkä vuoksi valmistelua on syytä jatkaa Hankkeen riski saattaa olla syytä eristää omaksi yhtiökseen, joka vastaa projektista
KUNTARAHOITUS - VAKAALTA POHJALTA Kuntarahoitus Oyj p. (09) 6803 5643 f. (09) 6803 5669 kimmo.lehto@kuntarahoitus.fi www.kuntarahoitus.fi