Mikkelin kaupunki (491) Vitsiälän kylä (564) Heikintila 1:114 Loma-Löytö (osa) 1:133 Löytö (osa) 1:145 Kartanonranta 1:177 LÖYDÖN KARTANON RANTA-ASEMAKAAVA Selostusosa 22.3.2013 (kaavaluonnos) DI Jarmo Mäkelä Motellikuja 2 49220 Siltakylä 0400 220082 jarmo.makela@karttaako.fi
1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Kaava-alueen määrittely ja sijainti Kaavoitettava alue muodostuu Mikkelin kaupungin (491) Vitsiälän kylän (564) tilojen Heikintila (1:114), Loma-Löytö (1:133, osa), Löytö (1:145, osa) ja Kartanonranta (1:177) ranta-alueista. Kaavoitettavat ranta-alueet sijaitsevat Ristiinan Kirkonkylän taajaman pohjoispuolella Löydönlammen pohjoisrannalla Löydön kylällä. Kaavoitettava alue sijaitsee n. viiden kilometrin etäisyydellä Ristiinan taajamasta pohjoiseen ja n. 15 kilometrin etäisyydellä Mikkelin keskustasta etelään. Alueella toimii Löydön kartano - niminen matkailuyritys (www.loydonkartano.fi). Toiminta on alkanut 1970-luvulla ja jatkuu nyt toisessa polvessa. Löydön kartano tarjoaa majoitus- ja matkailupalveluiden ohella juhlaja pitopalvelutoimintaa. 1.2 Työn tarkoitus ja keskeiset tavoitteet Maanomistajien tavoitteena on uudistaa alueella toimivaa matkailualuetta sekä osoittaa maltillisesti vaiheittain lisärakennusoikeutta matkailukäyttöön. Lisäksi alueelle osoitetaan aluevaraus erillispientalotonteille kylän tonttivarantoa vahvistamaan ja varsinkin sovitetaan yhteen alueen nykyistä sekä tulevaa käyttöä kulttuurihistorialliseen ympäristöön. 1.3 Luettelo selostukseen liittyvistä asiakirjoista - Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) - Luontoselvitys (Ympäristösuunnittelu Enviro Oy, 29.9.2012) - Ote Ristiinan kirkonkylän osayleiskaavan kulttuuriympäristöselvityksestä (Selvitystyö Ahola 22.10.2011) - Havainnekuva "Majoitusranta" - Tilastolomake (ehdotusvaiheessa) - Ranta-asemakaavan merkinnät ja määräykset - Ranta-asemakaavakartta 1:2000-2
1.4 Sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 2 1.1 Kaava-alueen määrittely ja sijainti... 2 1.2 Työn tarkoitus ja keskeiset tavoitteet... 2 1.3 Luettelo selostukseen liittyvistä asiakirjoista... 2 1.4 Sisällysluettelo... 3 2 LÄHTÖKOHDAT... 4 2.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 4 2.11 Luonnonympäristö ja maisema... 4 2.12 Rakennettu ympäristö... 4 2.13 Maanomistus... 6 2.2 Suunnittelutilanne... 6 2.21 Maakuntakaava... 6 2.22 Osayleiskaava... 7 2.23 Ranta-asemakaava... 7 2.24 Rakennusjärjestys... 7 2.25 Rakennuskiellot ja poikkeamisluvat... 8 2.26 Pohjakartta... 8 3 RANTA-ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 8 3.1 Aiemmat käsittelyvaiheet ja päätökset... 8 3.2 Ranta-asemakaavan tavoitteet... 8 3.3 Osallistuminen ja yhteistyö... 8 4 RANTA-ASEMAKAAVAN KUVAUS... 9 4.1 Yhteenveto ja mitoitus... 9 4.11 Kokonaismitoitus... 9 4.2 Aluevaraukset... 10 4.21 Korttelialueet (RM, AO ja SR)... 10 4.22 Tie- ja liikennealueet... 11 4.23 Virkistysalueet... 11 4.24 Viljelymaisema ja metsäalueet... 11 4.3 Tekninen huolto... 12 4.31 Vesihuolto... 12 5 KAAVAN VAIKUTUKSET... 12 5.1 Suhde maakuntakaavaan... 12 5.2 Suhde voimassa olevaan yleiskaavaan... 12 5.4 Vaikutus luonnonarvoihin ja maisemakuvaan... 13 5.5 Vaikutus yleiseen virkistykseen ja vapaan rannan riittävyys... 13 5.7 Vaikutukset liikenteeseen ja ympäristön häiriötekijät... 13 5.6 Taloudelliset vaikutukset ja kaavan toteuttaminen... 13 3
2 LÄHTÖKOHDAT 2.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 2.11 Luonnonympäristö ja maisema Suunnittelualueen pinta-ala on noin 20 ha. Alue rajautuu idässä Löydöntiehen, etelässä Löydönlampeen ja lännessä peltojen väliin jäävän metsäisen mäkialueen halki kulkevaan soratiehen sekä naapuritilaan. Alueen pohjoisosan rajalla ja pihapiirin poikki kulkee Kartanontie. Suunnittelualueen keski- ja itäosa ovat pääosin peltoaluetta, jonka pohjoisreunalla sijaitsee Löydön kartanon pihapiiri rakennuksineen. Länsiosassa on peltoihin rajautuva metsäinen mäki, jonka kasvillisuus on tuoretta kangasmetsää. Metsäisen mäen puustona on varttunutta kuusikkoa. Suunnittelualueella Löydönlammen ranta on suurelta osin rakennettu ja on leirintä- ja vuokramökkikäytössä. Rannan harvennettu sekapuusto on varttunutta ja osin kookastakin. Rannalla kasvaa lähimaisemassa merkittäviä koivuja ja tervaleppiä. Löydön kartanon ranta-asemakaava-alueella ei arvioitu olevan sellaisia luontokohteita, elinympäristöjä tai lajistoa, jotka edellyttäisivät jo tehtyä luontoselvitystä tarkempia selvityksiä. Poikkeuksena ovat lepakot, joiden mahdollinen esiintyminen tulee selvittää, jos nykyisiä rakennuksia aiotaan esimerkiksi purkaa (ks. tarkemmin liitteenä oleva luontoselvitys). Punakattoisen kartanon viljelymaisemaa 2.12 Löydönlammen rantapuustoa, tien vie saunalle Rakennettu ympäristö Suunnittelualueeseen kuuluu historiallisia, rakennushistoriallisia ja maisemallisia arvoja omaava viljelymaisema sekä kartanon pihapiiri. Lisäksi on Löydönlammen rannalla oleva leirintä- ja karavaanarialue. Leirintäalueella on tilaa matkailuautoille ja telttailijoille. Rantasauna on leiriytyjien käytössä. 4
Rakennuskanta Kartanon talouskeskus on loivalla kumpareella viljelymaiden keskellä. Kartanon pihasta lähtee vanha, koivujen reunustama paraatitie kulkien peltojen poikki Löydöntielle. Talousrakennukset ryhmittyvät väljästi päärakennuksen pohjoispuolelle. Niistä osa on 1980- ja 90-luvuilla kunnostettu majoituskäyttöä varten. Talousrakennusten pohjoispuolella kulkee sotien jälkeen rakennettu kylätie, jonka varrella on pihamökki sekä kookas hirsirunkoinen vilja-aitta. Kylätieltä haarautuvan tilustien varrella on todella kookas, vanha riihi. Navetasta on jäljellä kivirauniot. Löydönlammen rannalla on entinen kartanon sauna. Se on kunnostettu ympärivuotiseen käyttöön. Rannalta löytyy myös ns. trumpetinsoittajan asunto. 1700-1800-luvun taitteen hirsirakennus on siirretty Brahelinnan virkatalon mailta kartanon maille vuonna 1999 ja kunnostettu kesäkäyttöön. Kartanon pihapiiri kylätieltä koilliseen Muonamiestentalon puutarhan puoleinen sivu Kartanon julkisivu etupihalle Vanha valokuva kartanon pihapiiristä Trumpetinsoittajan mökin kulmalta avautuu peltonäkymä Vanhasta kartanon saunasta kunnostettu majoitusmökki 5
Palvelut Löydön kartanolla voi majoittua, järjestää juhlia tai kokouksia. Kartanossa toimii tilausravintola, jossa asiakaspaikkoja on maksimissaan sadalle hengelle. Kartanossa on langaton Internet - yhteys. Majoitustiloja on talvisin 14 hengelle ja kesällä 40-50 hengelle. Kartanon yläkerrassa on neljä makuuhuonetta yhteisillä peseytymis-, wc- ja oleskelutiloilla. Kartanon pihapiirissä olevaan pihamökkiin majoittuu 2 henkilöä ja rantamökkiin 4-6 henkeä. Kesäajan majoitustiloina on lisäksi trumpetinsoittajan mökki, ns. lehtikuusimökki ja aitta. Näiden käytössä on leirintäalueen yhteiset wc- ja suihkutilat sekä rantasauna. Leirintäalueelle voi tulla asuntovaunulla tai telttailemaan. Leirintäalueella on tarjolla sähköliittymä, vesitankin täyttömahdollisuus, wc- ja suihkutilat, sekä rantasauna. Etäisyys Ristiinan kirkonkylän palveluille on 6 km. Mikkeliin on matkaa 15 km. 2.13 Maanomistus Pääosan suunnittelualueen maista omistaa Löydön kartanon yrittäjät Heikki ja Aila Alanko. Osan alueesta omistaa Ari Alanko (tila 1:133). 2.2 Suunnittelutilanne Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet ja niihin liittyvät erityiskysymykset on käsitelty maakuntakaavoituksen ja käsitellään laajemmin yleiskaavatyön yhteydessä. 2.21 Maakuntakaava Kyseiset ranta-alueet eivät kuulu valtakunnallisiin suojeluohjelmiin. Etelä-Savon maakuntakaavassa 2010 suunnittelualueelle on osoitettu kartanon pihapiiri merkinnällä ma 612, kulttuuriympäristön ja/tai maiseman vaalimisen kannalta maakunnallisesti merkittävä kohde. Löydön yhdystie 15128 kulkee suunnittelualueen itäreunalla. 6
2.22 Osayleiskaava Alueella on voimassa Ristiinan kunnanvaltuuston 19.6.2000 hyväksymä Löytö - Vitsiälä -Heimarin osayleiskaava. Alla on ote kyseisen yleiskaavasta merkintöjen selityksineen. Tämän alueen ja Ristiinan taajaman yleiskaavan päivitys on käynnistynyt vuoden 2012 aikana. MU Maa- ja metsätalousvaltainen alue, jolla on ympäristöarvoja ja / tai ulkoilun ohjaustarvetta Alue on tarkoitettu pääasiassa maa- ja metsätalouden harjoittamiseen. Alueelle ei saa sijoittaa rakentamista, lukuun ottamatta kaavassa osoitettua rakennusoikeutta sekä maa- ja metsätalouden rakennuksia. Alueelle ei saa muodostaa rakennuspaikkoja. MT Maa- ja metsätalousvaltainen alue Alue on tarkoitettu maa- ja metsätalouden harjoittamiseen. Peltoaukeat on pyrittävä säilyttämään viljelyskäytössä. Alueelle ei saa muodostaa rakennuspaikkoja. Alueelle ei saa sijoittaa rakentamista, lukuun ottamatta kaavassa osoitettua rakennusoikeutta sekä maa- ja metsätalouden rakennuksia. A Asuntoalue Alueelle voidaan rakentaa erillispientaloja ja niihin liittyviä talousrakennuksia sekä palveluja ja ympäristöä häiritsemättömiä työtiloja rakennusjärjestyksen mukaisesti. Luku A-merkinnän yläpuolella osoittaa alueelle sallittujen rakennuspaikkojen enimmäismäärän. Uudet rakennuspaikat on osoitettu punaisella ympyräsymbolilla. Uuden rakennuspaikan pinta-alan tulee olla vähintään 5000 m2. RM Matkailupalvelujen alue sr (15.1.) Suojeltava rakennus tai rakennusryhmä Rakennustaiteellisesti tai historiallisesti arvokas rakennus. RakL 135 :n nojalla määrätään, että rakennusta ei saa purkaa eikä siinä saa tehdä sellaisia korjaus- tai muutostöitä, jotka turmelevat rakennuksen historiallista tai rakennustaiteellista arvoa. RT Telttailu- ja leirintäalue W Vesialue 2.23 Ranta-asemakaava Alueelle ei ole aiemmin laadittu asemakaavoja. 2.24 Rakennusjärjestys Mikkelin kaupungin rakennusjärjestys on astunut voimaan 1.4.2009. Ristiinan kunta liittyi osaksi Mikkeliä 1.1.2013. 7
2.25 Rakennuskiellot ja poikkeamisluvat Alueelle ei ole tehty rakennuskieltopäätöksiä. Löydönlammen rannalle suunniteltua tilaussaunaa ja majoitushuvilaa varten on saatu poikkeamislupa Etelä-Savon ELY - keskukselta 4.9.2012. Lupa koskee kiinteistöä Kartanonranta (1:177) ja sallii kahden 1½ - kerroksisen lomarakennuksen rakentamisen. Tilaussauna saa olla 140 m² ja majoitushuvila 100 m². 2.26 Pohjakartta Asemakaavan pohjakarttana käytetään tätä hanketta varten laadittua pohjakarttaa (hyväksytty Pohjois-Savon maanmittaustoimistossa 14.12.2012, MML/63/621/2012). 3 RANTA-ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 3.1 Aiemmat käsittelyvaiheet ja päätökset Alueella suoritettiin useita maastokatselmuksia syksyllä 2011 ja kesällä 2012. Lisäksi asiasta neuvoteltiin ELY-keskuksessa jo 28.9.2011 (viranomaisneuvottelu, muistio selostusosan yhteydessä, kohta 3.3). Kulttuuriympäristöselvitys valmistui lokakuussa 2011 ja luontoselvitys 29.9.2012. Kaavoittaja toimittaa osallistumis- ja arviointisuunnitelman sekä kaavaluonnoksen kaupungille toukokuussa 2013 (MRL 74 ). Kaavoituksen vireillepanosta, osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä kaavaluonnoksesta tiedotetaan paikallislehdessä ja kirjeitse lähialueen maanomistajille (MRL 62 ja 63 ). Suunnitelmat pidetään nähtävillä kaupungintalolla. Lisäksi pyydetään viranomaislausunnot. Asemakaavaehdotus korjataan kaavaluonnoksesta saadun palautteen perusteella. Kaavaehdotus asetetaan vielä yleisesti nähtäville (MRA 27 ) ja siitä pyydetään tarvittavat lausunnot, mahdolliset korjaukset. Tarpeen mukaan järjestetään toinen viranomaisneuvottelu. Valtuuston on tarkoitus hyväksyä asemakaavaehdotus (MRL 52 ). Arvioitu aika on syksyllä 2013. 3.2 Ranta-asemakaavan tavoitteet Maanomistajan tavoitteena on selkeyttää kaavaratkaisun avulla suunnitelmat vastaamaan yrityksen nykyisiin ja tuleviin haasteisiin mahdollisimman pitkälle tulevaisuudessa sekä osoittaa alueelle lisärakennusoikeutta kulttuuriympäristön arvot ja kaupungin rakennusjärjestys huomioon ottaen. Kaavaluonnoksen kuulemisvaiheen aikana naapureilta ja muilta osallisilta saatava palaute pyritään ottamaan huomioon kaavan jatkokäsittelyssä. 3.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osallistumista ja vuorovaikutusta sekä mm. osalliset on kuvattu tarkemmin liitteenä olevassa osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. 8
Kaavaa koskeva MRL 77 :n mukainen viranomaisneuvottelu ELY-keskuksen ja kunnan virkamiesten sekä maanomistajan ja kaavoittajan kesken käytiin jo 28.9.2011 Mikkelin ELY-keskuksessa. - Jarmo Mäkelä esitteli nykyisen suunnittelutilanteen ja maanomistajat yrityksen toimintaa sekä tulevia tavoitteita, haasteita. Timo Rissasen ja Juha Häyrisen mukaan kunta pyrkii tukemaan yrittäjien tavoitteita aktiivisesti lupa- ja kaavoitusmenettelyn kautta. - Jouni Halmeen mukaan nykyisen yleiskaavan perusteella ei voida myöntää useita rakennuslupia (poikkeamislupia), joten ranta-asemakaava on luonteva ja tarpeellinen työkalu tavoitteiden toteuttamiseksi. Vireille laitettu yleiskaavan laatiminen kestää vuosia, mutta nykyinenkin yleiskaava tukee jo hyvin yrittäjien tavoitteita. RT-alue nykyisessä yleiskaavassa antaa riittävät lähtökohdat leirintäalueen tiiviiseen kehittämiseen ranta-asemakaavan kautta ilman yleiskaavan muutosta. RM-merkintä pihapiirissä mahdollistaa myös täydennysrakentamista matkailua tukemaan. - Kirsti Kovasen mukaan kartanon pihapiirissä rakentaminen tulee tapahtua erityisellä huolella, ja ehdottomasti yhteistyössä museoviranomaisten kanssa. Pihapiirissä historiallisen jatkumon tiivistäminen ja muodon palauttaminen voi olla mahdollista (umpipiha). Kylätien pohjoispuolella rakentaminen voi olla hajanaisempaa. Peltoja tai "saunatien" vartta ei tulisi ottaa lainkaan rakentamisen piiriin, avoin viljelysmaa on myös osa historiallista jatkumoa. Myös koivukuja tulee säilyttää ennallaan ja pellon/ metsän reunat on tärkeää säilyttää. Sen sijaan nykyinen metsäinen leirintäalue kestää nykyistä tiiviimpääkin täydennysrakentamista. - Em. kannanotot vahvistuivat vielä yhteisellä maastokatselmuksella 3.11.2012. Alueen yrittäjät ja maanomistajat ovat tämän jälkeen tehneet tilusjärjestelyjä, jotka helpottavat alueen kokonaisvaltaista kehittämistä viranomaisten tahoilta tulleet reunaehdot huomioon ottaen. 4 RANTA-ASEMAKAAVAN KUVAUS 4.1 Yhteenveto ja mitoitus 4.11 Kokonaismitoitus Kaava-alueen pinta-ala on n. 16 ha. Järven rantaviivan pituus on noin 610 m. Ranta-asemakaavan pinta-alat jakaantuvat eri käyttötarkoituksiin seuraavasti: Alue Kortteli m 2 e Rakennusoikeus, k-m 2 RM 1 6421 0,14 900 RM 2 3402 0,18 600 AO 3 3625 0,10 350 AO 4 7714 0,12 900 RM-1 5 16797 tarkemmin määrittelemättä VL 22861 0,01 190 MA 86892 MU 27035 Yht. 174747 0,017 2940 9
Kaavalla esitetään suunnittelualueelle uutta rakennusoikeutta noin 2500 k-m 2 alueelle laaditun yleiskaavan, ympäristönäkökohtien, maastotarkastelun ja yrityksen tulevien tarpeiden (elinkeinopoliittisen näkökulman) perusteella. Alueen kokonaistehokkuus säilyy tästä huolimatta erittäin alhaisena (e=0,02). 4.2 Aluevaraukset 4.21 Korttelialueet (RM, AO ja RM-1) Matkailua palvelevien rakennusten korttelialue (RM). Kortteliin 1 saa sijoittaa korkeintaan viisi erillistä lomarakennusta ja kaksi talousrakennusta kokonaisrakennusoikeuden mukaisesti. Yhden lomarakennuksen enimmäisrakennusoikeus on 180 k-m 2. Ohjeelliset uudet rakennuspaikat on osoitettu kaavakartassa. Kortteliin 2 saa sijoittaa korkeintaan neljä erillistä lomarakennusta ja kaksi talousrakennusta kokonaisrakennusoikeuden mukaisesti. Yhden lomarakennuksen enimmäisrakennusoikeus on 150 k-m 2. Ohjeelliset uudet rakennuspaikat on osoitettu kaavakartassa. Uudisrakennukset on erityisen tärkeää niiden vetovoimaisuuden ja houkuttelevuuden kannalta sijoitella siten, että kustakin avautuu mahdollisimman esteetön näkymä Löydönlammelle. Korttelin 2 alue toimii tällä hetkellä pääosin leirintäalueena. Ranta-asemakaavoituksen myötä leirintä-aluetoiminta päättyy tarpeen mukaan ja siihen liittyvät rakenteet puretaan. Kortteli 3 AO Erillispientalojen korttelialue pitää sisällään yhden olemassa olevan erillispientalon rakennuspaikan. AO-tonteille saa rakentaa yhden yksiasuntoisen asuinrakennuksen sekä enintään neljä talousrakennusta. Kortteli 4 AO Erillispientalojen korttelialueelle muodostetaan kolme tonttia omakotitalorakentamista varten tukemaan Löytö-Vitsiälän kylän aluerakennetta. Rakennusoikeutta on yhtensä 900 k-m 2, 300 k-m 2 / tontti. Kortteli 5 RM-1 - Matkailukeskuksen korttelialue, jolla rakennushistorialliset ja maisemalliset arvot on säilytettävä. Alueella sijaitsee kartanon keskeinen pihapiiri, päärakennus, talousrakennuksia sekä puisto teineen ja rakenteineen. Alueella olevia kulttuurihistoriallisesti arvokkaita rakennuksia tai muita rakenteita ei saa purkaa tai muuttaa niin, että niiden historiallinen, kulttuurihistoriallinen tai rakennustaiteellinen arvo heikkenee. Alueen nykyisiä rakennuksia saa peruskorjata, saneerata tai rakentaa tilalle vastaavan kokoiset uudisrakennukset sekä kesäteatterin. Uudet rakennukset on rakennettava siten, että ne sijainnin, muodon, värityksen ja julkisivujen jäsentelyn osalta noudattavat alueella olevien rakennusten ja pihapiirien ominaispiirteitä. Uudisrakentaminen tulee sijoittaa myös siten, että se säilyy alisteisena päärakennukseen nähden. Rakennuksiin saa sijoittaa matkailua palvelevia tiloja, asuntoja sekä työ- ja liiketiloja. Uudisrakentamisen, korjaustöiden sekä käyttötarkoitus- ja muiden muutosten suunnitelmista on neuvoteltava museoviranomaisen kanssa (lausuntopyyntö) ennen rakennus- tai toimenpidelupaa koskevan päätöksen antamista. Nykyistä rakennuskantaa kunnioittavaa ja täydentävää uudisrakentamista voidaan edelleen siis ohjata pihapiiriin yhteistyössä museoviranomaisten kanssa. Kartanon pihapiirin laajempi uudisrakennus on osoitettu merkinnällä (ur). Täydentävän uudisrakennuksen voi tehdä entisen kivinavetan paikalle joko rekonstruktiona tai muuten nykyiseen rakennuskantaan soveltuvana. 10
Suunnitelmista on neuvoteltava museoviranomaisen kanssa ennen rakennuslupaa koskevan päätöksen antamista. Ydinpihapiiriinkin voidaan osoittaa rakentamista (pihapiirin sulkeva täydennysrakentaminen). 4.22 Tie- ja liikennealueet Tiealueet on osoitettu pääosin olemassa olevan tilanteen mukaisesti ohjeellisina ajoyhteyksinä. Majoitushuviloiden alueella tieverkostoa selkiytetään hieman vastaamaan paremmin uusia tarpeita. 4.23 Virkistysalueet Koko ranta-alue on osoitettu Lähivirkistysalueena (VL). Alueelle voi sijoittaa venevalkamia, uimarantoja, pallokenttiä, leikkikentän, laavun yms. kartanon aluetta sekä kortteli-alueita 1 ja 2 tukevia toimintoja sekä matkailualueen huoltoyhteyksiä. Alueelle saa sijoittaa korkeintaan kaksi erillistä rantasaunaa tukemaan matkailualueiden toimintoja kaavakartan rakennusalojen mukaisesti (50 k-m 2 ja 40 k-m 2 ) sekä huolto- ja talousrakennuksia tarkemmin määrittämättömällä tavalla (yhteensä 100 k-m 2 ). Alueella on siis jo olemassa oleva leirintäalueen käytössä oleva rantasauna sekä ympärivuotisessa majoituskäytössä oleva, saunallinen mökki. 4.24 Viljelymaisema ja metsäalueet Kartanon pihapiirin ja Löydönlammen väliin jäävät peltoalueet on osoitettu Maisemallisesti arvokkaina peltoalueina (MA). Alueet on säilytettävä avoimena peltona. Alueelle ei saa sijoittaa rakennuksia tai rakennelmia. Ranta-asemakaavoitettavan alueen metsäalueet on osoitettu Maa- ja metsätalousalueina, joilla on ulkoilun ohjaamistarpeita (MU). Seuraavilla yleisillä määräyksillä korostetaan alueen ympäristöarvoja ja pyritään viihtyisään asuinja matkailuympäristöön: Rakennukset on sijoitettava vähintään 30 metrin etäisyydelle rantaviivasta, paitsi rantasaunat, jotka voidaan sijoittaa vähintään 15 metrin etäisyydelle rantaviivasta. Rakennukset on sopeutettava ympäristöönsä sijainnin, mittakaavan, tyylin, materiaalin ja värityksen osalta. Maisemaa muuttavaa maanrakennustyötä, puiden kaatamista tai muuta näihin verrattavaa toimenpidettä ei saa suorittaa ilman lupaa (MRL 128 ). Tonttien lähistöllä metsänhoito on toteutettava ensisijaisesti maisemallisten periaatteiden mukaisesti. Rakentamisessa tulee mahdollisuuksien mukaan säilyttää tonttien puustoa ja arvokkaat kasvillisuuden reunavyöhykkeet, merkittävät luonnon kauneusarvot sekä luonnonmuodostumat. Ennen rakennusluvan myöntämistä ja kiinteistön muodostusta tontit on paalutettava maastoon. 11
4.3 Tekninen huolto 4.31 Vesihuolto Kaavaprosessin aikana selvitetään vielä varsinkin jätevesihuoltoon liittyviä kysymyksiä yhdessä kaupungin ympäristötoimen ja teknisen osaston kanssa. Talousvesi alueelle tulee jo nyt vesiosuuskunnalta. Alue halutaan liittää kunnalliseen jätevesiviemäriin, joka toivottavasti on rakenteilla lähivuosina. Kaavaan sisältyy seuraavat vesi- ja jätehuoltoa koskevat määräykset: Vesi- ja jätevesihuolto voidaan hoitaa kiinteistökohtaisesti. Alueelle rakennetaan omat kaivot tai vesi johdetaan yhteiskaivoista. Alueen liittäminen alueelliseen vesiosuuskuntaan on silti erittäin suotavaa. Jätevesien käsittelyssä ja johtamisessa tulee noudattaa ympäristönsuojelulain ja sen nojalla annettuja säädöksiä, talousjätevesiasetuksen määräyksiä ja voimassa olevia kunnan ympäristönsuojelumääräyksiä sekä terveyden- ja ympäristönsuojeluviranomaisen hyväksymiä ohjeita. Rakennuslupa-asiakirjoihin on liitettävä jätevesien käsittelysuunnitelma tarvittavine maaperäselvityksineen. Lomarakentamisen mahdollistavilla rakennuspaikoilla sovelletaan VNA 209/2011 mukaista pilaantumiselle herkkien alueiden vaatimustasoa, joilla perusratkaisuna on käymälävesien kokoaminen erillisellä viemäröinnillä tiiviiseen varastosäiliöön. Jätehuollossa on noudatettava jätelain ja kunnan jätehuoltomääräysten säädöksiä. 5 KAAVAN VAIKUTUKSET 5.1 Suhde maakuntakaavaan Maakuntakaavassa kartanon pihapiiri on osoitettu maakunnallisesti merkittävänä kulttuuriympäristönä. Tässä ranta-asemakaavassa mm. kartanon pihapiiri saa arvoihinsa nähden räätälöidyn merkinnän (ks. kohta 4.21), joten ranta-asemakaava on maakuntakaavan mukainen ja korostaa vielä sitä. 5.2 Suhde voimassa olevaan yleiskaavaan Alueella on voimassa Ristiinan kunnanvaltuuston 19.6.2000 hyväksymä Löytö - Vitsiälä -Heimarin osayleiskaava, jonka alueelle osoitetut merkinnät esiteltiin tässä kaavaselostuksessa kohdassa 2.22. Osayleiskaava. Kaavaluonnos poikkeaa hieman voimassa olevasta osayleiskaavasta. Osayleiskaavasta poiketen / tarkentaen nyt aluevarauksia osoitettiin seuraavasti: - Alueita matkailua palvelevien rakennusten korttelialueiksi (RM), jotka osayleiskaavassa on telttailu- ja leirintäalueena (RT) - Alueita erillispientalojen korttelialueiksi (AO), jotka osayleiskaavassa ovat matkailua palvelevien rakennusten korttelialuetta (RT) ja maa- ja metsätalousvaltaista aluetta, jolla on ympäristöarvoja ja / tai ulkoilun ohjaustarvetta (MU). 12
- Osayleiskaavassa pellot ovat merkinnällä maa- ja metsätalousvaltainen alue (MT) ja tässä kaavaluonnoksessa niiden merkitystä halutaan vielä korostaa merkinnällä maisemallisesti arvokas peltoalue (MA) - Kartanon pihapiiri saa kaavaluonnoksessa kulttuuriarvoihin räätälöidyn erityismerkinnän (RM-1), kun se osayleiskaavassa on merkitty matkailupalveluiden alueeksi (RM) Kaikki poikkeamat yleiskaavasta ovat vähäisiä periaatteiltaan ja ne on helposti perusteltavissa tarkemmalla kaavamuodolla, tarkentuneilla tavoitteilla jne. 5.4 Vaikutus luonnonarvoihin ja maisemakuvaan Matkailua palvelevien rakennusten korttelialueet sijoittuvat vanhalle leirintäalueelle ja viereiselle rinteelle, joka rajautuu maisellisesti merkittäviin peltoihin. Yleisenä kaavamääräyksenä todetaan, että rakennukset on sopeutettava ympäristöönsä sijainnin, mittakaavan, tyylin, materiaalin ja värityksen osalta. Rakennukset on sopeutettava ympäristöönsä sijainnin, mittakaavan, tyylin, materiaalin ja värityksen osalta. Maisemaa muuttavaa maanrakennustyötä, puiden kaatamista tai muuta näihin verrattavaa toimenpidettä ei saa suorittaa ilman lupaa (MRL 128 ). Tonttien lähistöllä metsänhoito on toteutettava ensisijaisesti maisemallisten periaatteiden mukaisesti. Rakentamisessa tulee mahdollisuuksien mukaan säilyttää tonttien puustoa ja arvokkaat kasvillisuuden reunavyöhykkeet, merkittävät luonnon kauneusarvot sekä luonnonmuodostumat. Suosituksena voidaan todeta, että olemassa olevaa puustoa varsinkin rannan läheisyydessä tulee säilyttää. RM-korttelien majoitushuviloiden ja rannan väliin tulee istuttaa tarpeen mukaan kasvillisuutta vehreyttämään lammelle avautuvia näkymiä (alueen vetovoimaisuus). RM-korttelien ranta-alueilla ja lähivirkistysalueella (VL) tulee säilyttää myös maisemallisesti tärkeitä kookkaita puita. Ranta-alueen tulee olla siisti ja huoliteltu. Rantaan mahdollisesti tuleva ulkovalaistus tulee suunnitella niin, ettei se häiritse näkymiä vastarannalta ja lammen maisemassa yleensä. 5.5 Vaikutus yleiseen virkistykseen ja vapaan rannan riittävyys Ranta-alue on yksityisessä omistuksessa ja kuuluu Löydön kartanon matkailuelinkeinon harjoittamiseen. Näin ollen ranta-alueet eivät ole käytettävissä yleiseen virkistykseen. 5.7 Vaikutukset liikenteeseen ja ympäristön häiriötekijät Toteutuessaan kaavahanke lisää jonkin verran alueen liikennettä. Kulku majoitushuviloille RMkortteleihin ohjataan kartanolta kylätietä ja metsäisen rinteen länsipuolelle rakennettavaa osin uutta tietä pitkin. Kartanolta peltojen halki rantaan johtava tie varataan pääsääntöisesti kevyelle liikenteelle ja satunnaisesti huoltoajolle. 5.6 Taloudelliset vaikutukset ja kaavan toteuttaminen Kaupungille kaavasta ei aiheudu kustannuksia, vaan kaavahanke tukee Ristiinan alueen elinvoimaisuutta ja tunnettavuutta vahvistamalla matkailuelinkeinoa. Maanomistajalle kaavan toteuttamisesta aiheutuu huomattavia lisäkustannuksia uudisrakennuksien rakennuttamisesta, uusista tiejärjestelyistä sekä talous- ja jätevesijärjestelmien toteuttamisesta. Uudisrakentaminen tapahtuu vaiheittain suhdanteiden ja kysynnän mukaan. 13
Maanomistaja toteuttaa kaavan rakentamalla aluetta harkintansa mukaan. Kaupunki seuraa kaavan toteuttamista rakennuslupamenettelyn yhteydessä rakennusvalvonnan avulla. KARTTAAKO OY DI Jarmo Mäkelä Motellikuja 2 49220 Siltakylä 0400 220082 jarmo.makela@karttaako.fi Kaavoitusinsinööriharjoittelija Henna Arkko www.karttaako.fi 14