Mitä sijoittajan on hyvä tietää USA:n asuntomarkkinoiden erityispiirteistä ja nykytilasta Hamilton & Cooper Properties 2013 1
Yleistä USA:n asuntomarkkinoista USA:n asuntomarkkinat tarjoavat poikkeuksellisen kiinnostavan mahdollisuuden sijoittajille. Asuntojen hinnat laskivat voimakkaasti usean vuoden ajan, minkä jälkeen on ollut nähtävissä asuntomarkkinoiden pohjanmuodostus sekä käänne parempaan. Hintataso on lähtenyt nousuun talouden ja työllisyyden elpyessä. Asunnoista saatava vuokratuotto on erittäin kiinnostava, ja tulevaisuus tarjoaa mahdollisuuden asuntojen hintojen nousulle. Uusien omakotitalojen rakentaminen on vilkastunut, ollen kuitenkin edelleen alemmalla tasolla kuin vuosikymmeniin. Pankkien kireänä pysynyt lainoituspolitiikka aiheuttaa haasteita oman kodin ostamista harkitseville sekä luottotietonsa asuntolaman aikaan menettäneille. Rakennemuutoksen ja asuntomarkkinoiden ongelmien vuoksi vuokra-asuntojen kysyntä on ennätyksellisen korkealla, ja vuokratasot ovat nousseet useilla alueilla. Laman seurauksena vuokramarkkinoille on tullut lähes 5 miljoonaa uutta vuokralaista. Amerikkalaiset suosivat omakotitaloissa asumista ja perinteisesti vuokra-asunnot ovat usean asunnon komplekseissa olevia koteja. Vain hyvin pieni osa omakotitaloista on vuokrauskäytössä. Tällä hetkellä koko USA:ssa on ainoastaan noin 12 miljoonaa vuokrauskäytössä olevaa omakotitaloa. Edullinen hintataso ja vahva vuokrakysyntä luovat poikkeuksellisen mahdollisuuden sijoittajalle. Kun Suomen asuntomarkkinat ovat syklin huipulla, ovat USA:n asuntomarkkinat syklin alkuvaiheessa. Nykyistä mahdollisuutta voisi verrata siihen, että olisi ostanut asuntoja sijoitukseksi Suomen suurimmista kaupungeista 90-luvun laman aikaan ja sen jälkimainingeissa. Asunnot ovat olleet jälkeenpäin katsottuna erittäin edullisia ja vuokratuotot korkeita. Hamilton & Cooper Properties 2013 2
Suurista mahdollisuuksista huolimatta sijoittaminen USA:n asuntomarkkinoihin vaatii vankkaa osaamista ja vahvaa paikallistuntemusta. Vaikka asuntojen hinnat ovat historiallisesti katsottuna edullisia, jokainen ostettu asunto ei ole automaattisesti hyvä sijoitus. Lainsäädäntö, alueelliset rajoitukset, vuokramarkkinoiden paikalliset erityispiirteet sekä kaupunkien tarkat aluejaot aiheuttavat helposti suuria vaikeuksia sijoittajalle. Asuntokaupan tekeminen USA:ssa poikkeaa suuresti Suomessa totutusta käytännöstä ja vaatii huomattavaa ymmärrystä ja tarkkuutta. Pankeilta ja pakkohuutokaupoista ostamiseen tarvitaan lisäksi täysin omaa spesifiä osaamista. Onnistunut sijoitus vaatii sopivalta alueelta ostetun oikean kohteen sekä sen ammattimaisen hallinnoinnin. Ilman osaavaa paikallista läsnäoloa lupaava sijoitus saattaa muuttua painajaiseksi. Tehtävämme on tehdä sijoittaminen USA:n asuntomarkkinoihin mahdollisimman helpoksi, turvalliseksi ja erityisen tuottavaksi. Jokainen hankittu ja hankittava asunto on käsin poimittu. Sijoitukset tähtäävät ensisijaisesti vahvaan vuokratuottoon ja tulevaisuuden arvonkehityspotentiaaliin. USA:n sijoitusasunnot ylivoimaisia Suomeen verrattuna USA:n asunnot ovat ylivoimaisia. Siinä, missä asunnot Suomessa ovat hintasyklin huipulla, USA:n asunnot ovat hintasyklin alussa. Yksiö Helsingissä maksaa yhtä paljon kuin omakotitalo USA:ssa. Kummassa on suurempi todennäköisyys arvon kaksinkertaistumiselle? Pieni yksiö: 125.000 > 250.000 Omakotitalo: 125.000 > 250.000 Alhaisten hintojen vuoksi vuokratuotto USA:n asunnoissa on erinomainen. Sijoituksen tuotto voi perustua sekä arvonnousuun että vuokratuottoon (kassavirtaan). Kassavirtapainotteinen strategia on ennustettava huolimatta siitä, nousevatko vai laskevatko hinnat. Nyt on erinomainen aika ostaa hyviä kassavirtakohteita. Mahdollinen arvonnousu syntyy aktiivisella toiminnalla sekä asuntomarkkinoiden yleisen elpymisen myötä. Hamilton & Cooper Properties 2013 3
Pakkohuutokauppakohteissa arvoja voidaan useimmiten nostaa myös remontoimalla asunto. Taitava sijoittaja ostaa asuntoja, joissa arvo nousee enemmän kuin remontin hinta on. Huonokuntoisen asunnon remontointi lisää koko asuinalueen viihtyvyyttä ja auttaa alueen arvonkehitystä. Kuinka tuotto muodostuu? Erinomainen tuotto perustuu kahteen komponenttiin: kassavirtaan ja luovutusvoittoihin. Kassavirta syntyy vahvasta vuokratuotosta, joka on ennustettavaa ja tasaista. Lisäksi kassavirta antaa haluttaessa mahdollisuuden konservatiivisen velkavivun käyttämiseen, joka entisestään kasvattaa tuottoa. Arvonnousu syntyy kahdella tavalla. Oikein ostettu pakkohuutokauppatalo remontoidaan, jolloin asunnon arvo nousee enemmän kuin remontin arvo on. Toisaalta asunnot ovat laman seurauksena historiallisen halpoja, joten odotettavissa on talouden elpyessä yleisestikin asuntojen hintojen nousua. Esimerkki ostokohteesta: Hyvällä alueella on talo, joka on päätynyt pakkohuutokauppaan. Talossa on laudat ikkunoissa ja huumejengit viettävät siellä öitään. Tilanteen vuoksi muutoin hyvämaineinen katu kärsii siitä, että talo on huonossa kunnossa. Entäpä jos talo ostetaan, remontoidaan ja vuokrataan se? Esimerkki Ostohinta: $100,000 Remontti: $ 25,000 Kokonaissijoitus $125,000 Arvo remontin jälkeen: $150,000 Vuokra: $1,100 / kk, $13,200 p.a. Vuokratuotto sijoitukselle: 10,56% Välitön arvonnousu: 20% Hyvän kadun ongelmatalo on nyt korjattu. Katu on siistimpi kuin aikaisemmin. Seurauksena kadun muidenkin talojen arvo nousee, mikä nostaa myös äskeisen esimerkin asunnon arvoa jatkossa! Hamilton & Cooper Properties 2013 4
Arvonnousua vai kassavirtaa? Arvonnousu ja kassavirta ovat kaksi erilaista sijoitusstrategiaa. Tilannetta voisi verrata siihen, että farmari tekee lehmästä pihviä (arvonnousu). Toisaalta farmari voi lypsää lehmästä maitoa (kassavirta) ja pitää lehmän. Maitoa voidaan lypsää kerta toisensa jälkeen yhä uudelleen. Pihvit voi paistaa vain kerran. Monet sijoittavat arvonnousuun nyt, kun asunnot ovat suhteellisesti halpoja. Joitakin vuosia voi mennä hyvinkin, mutta mistä tuotto sitten syntyy, kun arvot eivät enää nousekaan? Entä jos arvot laskevat? Kassavirtaan sijoittaminen palkitsee, koska se on ennustettavaa ja tasaista huolimatta siitä, mitä arvoille tapahtuu. Sijoittaja saa vuokratuottonsa huolimatta arvojen kehityksestä. Vahva kassavirta antaa mahdollisuuden nostaa eli vivuttaa tuottoa velkarahalla (velkavipu). Velkarahan käyttäminen antaa mahdollisuuden hyötyä sekä pitkän aikavälin vuokratuotosta että arvonnoususta. Siinä missä kassavirta pitää mukana pelissä ja tarjoaa mukavaa tasaista tuottoa, arvonnousulla voidaan pitkässä juoksussa tehdä erittäin suuria voittoja. Järkevintä on sijoittaa sekä arvonnousuun että kassavirtaan, mutta pääpaino sijoituksissa kannattaa olla vahvan kassavirran tuottamisessa. Tällä tavoin riskit pysyvät maltillisen suuruisina. Miten velkavipu nostaa tuottoa? Velkavipu nostaa saatavaa kassavirtatuottoa niin kauan, kun asunnon vuokratuotto on suurempi kuin lainan kustannukset. Jos sijoitettava omapääoma on 100 yksikköä rahaa ja pankista saadaan toiset 100 yksikköä rahaa 6 % vuotuisella korolla, onko lainarahan käyttäminen kannattavaa? Mikäli vuotuinen vuokratuotto on 9 %, oman pääoman tuotto muodostuu karkeasti seuraavasti: Kassavirta omarahoitusosuudelle = 9 % eli 9 rahayksikköä vuodessa. Kassavirta lainarahan osuudelle = 9 % eli 9 rahayksikköä vuodessa, joista lainan korkoihin kuluu 6 rahaa. Sijoittajalle jäävä kassavirta on 9+3 = 12 eli 12 % vuodessa omalle pääomalle. Kassavirtatuotto kasvoi 33 prosenttia. Kymmenessä vuodessa kertyvän tuoton ero on merkittävä. 9 prosentin vuosituotolla pääomamme kasvavat kunnioitettavat 137 prosenttia ja 12 prosentin vuosituotolla kertynyt tuotto on 211 prosenttia eli 131 prosenttia enemmän kuin 9 prosentin vuosituoton tapauksessa. Kassavirran vivuttamisen lisäksi velkaraha näyttelee merkittävää roolia arvonmuutoksissa. Asunnon arvon noustessa velkavipu nostaa oman pääoman tuottoa merkittävällä tavalla. Vastaavasti jos asunnon arvo laskee, velkavipu tuhoaa oman pääoman tuottoa nopeammin. Toisin sanoen velkavipu toimii molempiin suuntiin. 2007 alkaneesta finanssikriisistä tuli historiallisen paha, koska velkavipu tuhosi varallisuutta ennätysvauhtia, kun asuntojen hinnat romahtivat USA:ssa. Hamilton & Cooper Properties 2013 5
Esimerkki 1: Arvonnousu ilman velkavipua Asunnon hankintahinta: $100,000 Oma pääoma: $100,000 Vieras pääoma: $ 0 Arvonnousu: 10 % Asunnon uusi arvo: $110,000 Oman pääoman kasvu: $10,000 (10%) Esimerkki 2: Arvonnousu velkavivulla Asunnon hankintahinta: $100,000 Oma pääoma: $50,000 Vieras pääoma: $50,000 Arvonnousu: 10% Asunnon uusi arvo: $110,000 Oman pääoman kasvu: $10,000 (20%) Esimerkeissä ei ole huomioitu saatavaa vuokratuottoa eikä korkokuluja, jotka luonnollisesti katettaisiin saatavilla vuokratuotoilla. Yksinkertaistamalla nähdään helposti velkarahan vipuvaikutuksen voima. Velkarahaa tulee käyttää tarkasti harkiten ja konservatiivisesti. USA:ssa lainakorot voidaan sitoa kiinteäksi jopa 30 vuodeksi. Ennenaikaisesta lainan takaisinmaksusta kiinteäkorkoiseen lainaan ei ole sanktioita toisin kuin Suomessa. Nyt on turvallinen aika nostaa tuottoa harkitusti lainarahaa käyttämällä. Mistä ja millaisia sijoituksia ostamme? Tyypillinen ostos on pakkohuutokaupattu omakotitalo tai kerrostalokompleksi. Taloja ostetaan useasta osavaltiosta ja kaupungista. Kaikissa valituissa kaupungeissa on hyvä työllisyystilanne, väestönkasvua ja niiden asuntojen hinnat ovat laskeneet merkittävästi. Lisäksi alueilla on omat erityispiirteensä, jotka vaikuttavat käytettävään sijoitusstrategiaan ja valittavaan talo- ja asuntotyyppiin: Keskilännen alueella on teollista tuotantoa ja työtä ihmisille. Alueella on paljon matalapalkkaisia ihmisiä, jotka asuvat vuokralla, mutta haluaisivat ostaa oman kodin mahdollisuuden niin salliessa. Etelän osavaltioissa on öljytuotantoa, mikä tarkoittaa työpaikkoja hyvinä ja huonoina aikoina. Liikkuvuutta työn perässä on paljon, mikä pitää vuokra- ja asuntomarkkinat virkeinä. USA:n lounaisosan veturina on voimakas väestönkasvu, joka luo pohjan hyvälle arvonnousupotentiaalille. Florida Kun puhutaan sijoituskäyttöön tulevien asuntojen tai talojen ostamisesta Amerikasta, lähes poikkeuksetta keskustelu kääntyy Floridaan ja Miamiin. Florida vetoaa suomalaisiin osin sen vuoksi, että se on aurinkoinen ja lämmin paikka, jossa on tullut kenties vierailtua lomalla. Lisäksi se on useimmille tuttu television sarjoista. Asuntojen ostamisessa Floridasta tulee olla erittäin huolellinen. Ensin on tarkkaan päätettävä syy siihen, miksi asunto ostetaan. Onko se tarkoitettu ensisijaisesti sijoitukseksi vain osin omaan käyttöön? Loma-asuntoja Floridasta voi toki viihdekäyttöön ostaa, mutta sijoitusasunnoksi ostettaes- Hamilton & Cooper Properties 2013 6
sa ne tähtäävät useimmiten pelkkään arvonnousuolettamaan. Useimmat eivät tule ajatelleeksi, että Floridassa hurrikaanit ja tulvat ovat merkittävä ongelma. Vakuutusmaksut ovat Floridassa helposti yhtä suuret kuin vuokratulo. Lisäksi Floridassa ei ole teollista tuotantoa, vaan sen elinkeino rakentuu turismin varaan. Onnistuakseen on hyvä tuntea paikallinen vuokraukseen liittyvä lainsäädäntö sekä rakennustekniset erityispiirteet. Etenkin pientaloa ostettaessa on tärkeää ymmärtää kiinalaiseen kyprok-levyyn liittyvät ongelmat ja terveysriskit. Väärän huoneiston ostaminen ilman riittävää taustatyötä muuttuu helposti hankalaksi yhtälöksi. Rakennusteknisissä asioissa varsinkin asunnon remontointiin liittyvien rakennuslupien saanti on osoittautunut aikaa vieväksi ja vaivalloiseksi Miamissa ja siellä etenkin valtatien I-95 itäpuolisilla alueilla. Tämä on syytä huomioida, kun pohditaan asunnon kunnostuksen jälkeistä vuokrausta. Useita kuukausia tyhjillään seisova asunto ei ole varmasti yhdenkään sijoittajan mieleen. Omaan käyttöön ostettaessa on luonnollisesti selvittävä samoista esteistä, mutta aikatauluongelmat eivät välttämättä aiheuta niin suurta päänvaivaa asunnon viihdekäyttäjälle kuin sijoittajalle. Floridan erityispiirteiden vuoksi emme itse näe aluetta auringosta ja muuttovoitosta huolimatta kaikkein kiinnostavimpana sijoituskohteena. Lomailuun ja rentoutumiseen sen sijaan löytyy paljon mahdollisuuksia. Ammattiorganisaatio paikan päällä USA:ssa mahdollistaa toistuvan onnistumisen Toistuva onnistuminen vaatii vahvaa osaamista ja paikallistuntemusta. Kokemuksemme mukaan onnistumisen edellytys on ammattiorganisaatio paikan päällä USA:ssa. Kohdealueiden kortteli- ja katutason tuntemus sekä vahva vuokramarkkinoiden osaaminen luovat pohjan tuottavalle sijoitustoiminnalle. Sijoitusten hankinta- ja ylläpitoprosessissa keskeisessä roolissa on rakennustekninen osaamien. Hankituissa kiinteistöissä on oltava mahdollisuus tehdä pienten pintatöiden lisäksi raskaampia muutos- ja peruskorjaustöitä nopeasti ja kustannustehokkaasti. Tulevaisuuteen sijoittuvien korjaustarpeiden realistinen arviointi on välttämätöntä pitkän aikavälin sijoitustoiminnassa. Ostettavat alueet on tunnettava katujen tarkkuudella. Yksi katu väärään suuntaan voi muuttaa tilanteen täysin. Vaikka talot näyttävät samalta, niiden hinta, vuokra ja asukkaat ovat erilaisia. Yksi katu voi jakaa alueen, minkä lisäksi hyvien alueiden sisälle voi jäädä ns. huonoja taskuja. Oikeanlaisen asunnon ostaminen oikealta alueelta vaatii vahvaa paikallistuntemusta. Ostoprosessissa pakkohuutokaupat ja pankkien omistamat asunnot vaativat omaa erikoisosaamistaan. Vuokralaisvalinta, korjaustyöt ja hallinnointi on tehtävä suurta tarkkuutta ja huolellisuutta noudattaen. Asuntoja ei tule remontoida liikaa vaan ne tulee korjata oikealle tasolle. Hamilton & Cooper Properties 2013 7
Lisätietoja Matias Savolainen matias@vertuscapital.com www.hamiltoncooper.fi Jaakko Savolainen jaakko.savolainen@vertuscapital.com info@hamiltoncooper.fi Hamilton & Cooper Properties 2013 8