Asuntomarkkinakatsaus USA Q3/2012

Transkriptio

1 Asuntomarkkinakatsaus USA Q3/2012 Vuoden kolmas kvartaali on USA:n asuntomarkkinoilla ollut presidentinvaalien värittämää. Vaalit ovat olleet jokaisen kansalaisen arkipäivän päätöksissä mukana ja saaneet useat lykkäämään suuria päätöksiä vaalien jälkeiseen aikaan. Tämä saattaa olla suomalaisittain vaikea ymmärtää, vaikka se tuntuukin arkipäiväiseltä USA:ssa asuvalle. Suurien kaupunkien tilastojen valossa asuntomarkkinat näyttäisivät ainakin toistaiseksi löytäneen pohjan, jonka varaan tuleva kehitys voi rakentua. Asuntomarkkinoiden kokonaistilasta saa kuitenkin paremman kuvan tarkastelemalla niitä osavaltioittain, sillä jokaisella osavaltiolla on omat erityispiirteensä. Esimerkiksi Texas ei tarvitse muuta USA:ta, mutta USA ei tule toimeen ilman Texasia. Samaa ei voi sanoa Kaliforniasta, joka on toisaalta osavaltiona konkurssin partaalla ja toisaalta asunto- ja kiinteistömarkkinoiden osalta täysi vastakohta öljyosavaltioille. Uudisrakentaminen on saanut voimakkaasti myötätuulta ja on kuitenkin edelleen historiallisesti katsottuna erittäin alhaisella tasolla. Uudisrakentamisen aktiviteetin nousun taustalla on nähtävissä talouden elpymisen lisäksi tekijöitä, jotka herättävät enemmän kysymyksiä. Käytettyjen asuntojen kauppamäärät ovat hyvin volataiileja, ja tilastollisesti muutosta voidaan pitää enemmän pohjanmuodostuksena kuin vahvan markkinan merkkinä. Erityispiirteenä on syytä huomioida ensiasunnon ostajille luvattu verohelpotus, joka koskee asuntoja, joiden kaupat tehdään tämän vuoden puolella. Asunnon ostosta saa $ verohuojennuksen ja pariskunta saa $ suuruisen porkkanan. Tämä on vaikuttanut voimakkaasti ensiasunnon ostajien aktiviteettiin ja onkin odotettavissa, että tämän tuen poistuminen tulee näkymään alkavana vuonna kauppamäärissä. Pakkohuutokauppojen määrä on laskenut viiden vuoden pohjiin, jota yleisesti pidetään erittäin positiivisena seikkana. Tämän ajurina kuitenkin on osin ollut pankkien kuumien vuosien lainanannon epäselvyyksistä johtuvat pakkohuutokauppojen viivästymiset. Lisäksi tilastoihin on vaikuttanut se, että vaalien alla on tahdottu näyttää positiivista talouskehitystä. Ilkeissä puheissa onkin epäilyjä suurista pakkohuutokauppa varjovarastoista. Pakkohuutokauppojen tyrehtyminen on vähentänyt myytävänä olevien kohteiden määrää ja tehnyt mahdolliseksi myytävien kohteiden kauppojen hintojen nousun siinä määrin, että useilla alueilla, joilla tyhjillään olevat asunnot päätyvät huonoon kuntoon, uuden rakentaminen on houkuttelevampi vaihtoehto kuin käytetyn

2 talon ostaminen ja remontoiminen. Tämä on heijastunut voimakkaasti uudisrakentamisen heräämiseen mm. Floridassa. Varjovarastot antavat syyn epäillä pakkohuutokauppa-aktiviteetin kasvavan tulevien kuukausien aikana. Tämä vaikuttaa voimakkaasti käytettyjen asuntojen hintaan ja luonnollisesti uudisrakentamisen houkuttelevuuteen. Rakennusteollisuuden uudelleen hiipumisella olisi valtavat kerrannaisvaikutukset työllisyyden heikkenemisen vuoksi. Tästä voidaan päätellä, että valtiovallan intressi on pyrkiä pitämään uudisrakentaminen nousussa ja varjovarastojen purkautuminen mahdollisimman hallittuna. Pakkohuutokauppamyyntien määrä laski syyskuussa 19,52 prosenttia verrattuna elokuuhun ollen kappaletta. Uusien myymättömien pakkohuutokauppojen kohteiden määrä kuitenkin kasvoi 3,34 prosenttia syyskuusta lokakuuhun. Myytävänä olevien pakkohuutokauppakohteiden kokonaismäärä on tarkasteluhetkellä asuntoa. USA:n kaikkien osavaltioiden pakkohuutokauppakohteiden toteutunut kauppahinta nousi lokakuun aikana 9,20 prosenttia syyskuuhun verrattuna. Myynnissä olevien asuntojen kokonaismäärä laski elokuusta syyskuuhun mentäessä 24,88 prosenttia. Uusien myyntiin tulleiden asuntojen määrä laski 1,7 prosenttia syys- ja lokakuun välillä. Toteutuneet kauppahinnat nousivat 7,52 prosenttia. Pakkohuutokauppaa edeltävässä tilassa olevien asuntojen määrä on pysytellyt melko vakaalla tasolla, samoin kuin pankkien omistamien asuntojen määrä. Tämä kertoo syvästä asuntomarkkinoiden ahdingosta enemmän kuin vahvasta toipumisesta. Asuntomarkkinat jakautuvat edelleen USA:ssa jyrkästi varakkaiden asuinalueisiin, keksiluokan asuinalueisiin, alemman tulotason alueisiin sekä selvästi matalan tulotason alueisiin. Varakkaiden alueiden asunnot ovat olleet lähes immuuneja talousongelmille ja niiden hinnat ovat nousseet useilla alueilla voimakkaasti, mikä on aiheuttanut paikallisia asunto - ja kiinteistökuplia. Keskiluokan ja alempien tuloluokkien asuntojen hinnat ovat voimakkaasti pakkohuutokauppojen paineessa. Case-Schiller -indeksi osoittaa suurimpien kaupunkien hintatason vakautuneen. Osavaltiotasolla tarkasteltuna on kuitenkin syytä katsoa asiaa laajemmin. Esimerkiksi Arizonan osavaltiossa sijaitsevan Phoenixin asuntojen hinnat ovat tilaston mukaan nousseet viimeisen vuoden aikana 18 prosenttia ja

3 jatkaneet nousuaan viimeisten kuukausienkin ajan. Tarkasteltaessa osavaltion pienempiä ja heikoimmin menestyneitä kaupunkeja nähdään asuntojen hintojen kuitenkin jatkaneen valumistaan merkittävällä tavalla. Kokonaiskuvan saamiseksi onkin syytä tarkastella asioita laajemmalti. Suuret kaupungit näyttävät useimmiten suuntaa kehitykselle ja pienemmät paikat tulevat perässä, kun talous jatkaa vahvistumistaan. Tällä hetkellä asuntomarkkinat ovat kuitenkin yleisellä tasolla edelleen hyvin haavoittuvassa tilassa. Pankkien omistamien tiedossa olevien asuntojen määrä on Chicagossa asuntoa, joka vastaa 18 kuukauden kysyntää, ja Miamissa asuntoa, joka on nykykauppamäärillä yli 19 kuukauden kysynnän verran. Tämä antaa kuvaa siitä, kuinka suurissa vaikeuksissa asuntomarkkinat edelleen ovat. Vaikka toipumista on selvästi havaittavissa laajalla rintamalla, on nykyisestä vielä pitkä matka hyvin toimivaan normaaleihin asuntomarkkinoihin, joissa pankkien lainananto tukisi keskiverron työssäkäyvän perheen omistusasunnon ostoa. Asuntotaantuma on tuonut vuokramarkkinoille arviolta 4,7 miljoonaa uutta vuokralaista. Eniten vuokra-asumisen osuus on lisääntynyt alueilla, joissa ihmiset ovat joutuneet pakkohuutokauppojen vuoksi muuttamaan kodeistaan. Asuntokaupan tilan ennakoivana indikaattorina voidaan käyttää omistusasujien ja vuokralla asuvien luottamusindeksiä. Vuokralla asuvien luottamusindeksi on selväsi herkempi ja ennakoi omistusasunnossa asuvien luottamuksen muutosta. Asuntomarkkinoiden toipumiseksi todellisen työllisyystilanteen sekä käytettävissä olevien tulojen tulisi kehittyä positiivisesti ja pankkirahoituksen tulisi normalisoitua, jotta usko omaan talouteen voisi kohentua. Usein huomiotta jää talouden kokonaistilasta kertovat seikat kuten ruokaavustuksien (food stamps) varassa olevat ihmiset sekä se, kuinka suuri joukko USA:n kansalaisista asuu tällä hetkellä ns. mobile home parkeissa. Lähes 15 prosenttia eli yli 46 miljoonaa ihmistä saa ruokakuponkeja, ja noin puolet asuu mobile home parkeissa. Mikäli arvostamamme lukijakunta ei ole täysin tietoinen tästä suomalaisille yleisesti tuntemattomasta asuinmuodosta, voimme sitä hieman sivuta tässä. Kyseessä on puolivakinaiseksi luokiteltu asuinalue, jossa asumukset ovat asuntovaunujen tai asuntoautojen ym-

4 pärille kevytrakenteisesti pystytettyjä asumuksia. Hyvän kuvan saa ajattelemalla muuttoa leirintäalueella asuntovaunuun. Tästä käytännössä on kyse, vaikka usein asuinalueita ei asuntovaunuista rakennetuiksi tietämätön helposti huomaisikaan. Florida sijoittajan silmin Florida on useimpien lukijoidemme mielessä päällimmäisenä oleva alue USA:n asuntoja ajateltaessa. Lämmin ilmasto ja verrattain kiireetön elämänrytmi houkuttelee talvikauden asukkaita niin USA:n eri osavaltioista kuin muualtakin maailmasta. Asuntomarkkinoiden suhteen on kuitenkin syytä olla melko varauksellinen. Florida on yksi eniten pankkien pakkohuutokauppapannasta tilapäisesti hyötyneitä alueita. Ostajan on hyvä tuntea aluejakoa tarkasti. Miamissa valtatien 95:n itäinen puoli on tunnettu omasta rytmistään. Tämä on hyvin hintaherkkää aluetta, jonne muodostuu helposti hintakupla. Tälläkin hetkellä hinnat ovat nousseet ennätysmäisen nopeasti ja korkealle vuoden pudotuksen jälkeen. Markkinat toimivat asuntosijoittajan näkökulmasta arvonnousun varassa. Hintavaihtelut ovat erittäin suuria ja rajuja, ja sijoitukset onkin syytä realisoida nousun ollessa kuumimmillaan. Tällä hetkellä nämä markkinat ovat nousseet jo punahehkuisiksi ja järkevän asunnon hankinta vaatii merkittäviä summia. Vuokratuotot ovat äärimmäisen alhaisia, ja omakotitaloissa ne eivät usein kata edes pakollisia hurrikaani- ja tulvavakuutuksia. Valtatien 95:n läntiset alueet Miamissa ovatkin varsin erilainen kokonaisuus. Täällä postinumero ja sijainti ovat kaikki kaikessa. Huonolla alueella on vaikeaa tulla toimeen, mutta hyvällä alueella ensiasunnon ostajat, joilla on vuoden loppuun asti veroporkkana, kilpailevat sijoittajien kanssa asunnoista. Useimmiten kodinostaja jää jalkoihin. Usein huomiotta jäänyt alueen erityispiirre on asuntojen zoning, eli se millaisen talon tontille saa rakentaa. Florida on tyypillinen 2/1 -alue, jossa omakotitalossa saa olla kaksi makuuhuonetta ja yksi kylpyhuone. Usein kuitenkin perheen kasvaessa autotallista on tehty tilapäisasumus jälkikasvulle. Myyntivaiheessa houkutus on myydä asuntoa 3/1 tai 4/1 -talona, jolloin hinta on huomattavalla talla suurempi kuin alkuperäisessä 2/1 -talossa. Tässä kuitenkin piilee vaara, jota useimmat sijoittajat eivät tiedä. Mikäli talon zoning on risti-

5 riidassa todellisten huoneiden lukumäärän kanssa, on talo muutettava rakennuslupaa vastaavaksi. Kustannukset tulevat uudelle omistajalle, ja maksettu ylihinta on hyvin merkittävä. USA:n ulkopuoliselta sijoittajalta jää usein huomiotta asuntoihin kohdistuva verotuksen ulkomaalaispykälä, jonka mukaan kohteen myynnin yhteydessä 15 prosenttia kauppasummasta siirretään sulkutilille mahdollisien myyntivoittoverojen maksua varten. Tämä pätee siinäkin tapauksessa, että omistuksen arvo ei ole noussut. Mikäli asiaa ei huomioida, se voi aiheuttaa hyvin ikäviä likviditeettiongelmia. Yhteenveto Kulunut vuosi on ollut tilastollisesti asuntomarkkinoille myönteinen varsinkin suuremmissa USA:n kaupungeissa. Kuitenkin kokonaiskuva näyttää edelleen enemmänkin pohjanmuodostukselta kuin vahvalta toipumiselta. Eniten olemme huolissamme pankkien varjovarastoista, poistuvasta ensiasunnon ostajien verohelpotuksesta sekä USA:n lyhyellä tähtäimellä erittäin haastavasta talouspoliittisesta tilanteesta. Odotamme asuntokaupan aktiviteetin hidastuvan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä ja hintatason kokevan painetta alaspäin, kun toistaiseksi julkisuudelta piilossa olevat ongelmaluotot ajautuvat pakkohuutokauppavaiheeseen. Yksittäisiä alueita esiin nostettaessa huomiomme kiinnittyy Floridan ja Las Vegasin asuntomarkkinoihin. Asuntoihin tulee todennäköisesti kohdistumaan tulevan vuoden aikana hintapaineita. Sijoittajan tulee olla tarkkana ostaessaan näiltä alueilta. Yleisesti ottaen asuntomarkkina näyttää tilastojen valossa toipuneen paremmin kuin mitä se laajakatseisesti todellisuudessa on toipunut. Oletuksemme on, että uudisrakentamisen nousupiikki tulee olemaan väliaikainen, mikä tulee aiheuttamaan jatko-ongelmia kansantaloudelle. Merkittävässä roolissa tulevan kehityksen kannalta on pankkien halukkuus lainoittaa tavallista työssäkäyvää ihmistä. Sanomattakin on selvää, että työllisyystilanteen kehitys on merkittävä ajuri alempien tuloluokkien ja keskiluokan kiinnostuksen kohteena oleville asuinalueille. Toivomme sinulle menestystä ja hyvää hyvää loppuvuotta. Matias Savolainen ja Jaakko Savolainen Asuntomarkkinakatsaus Suomi on Hamilton & Cooper Properties Oy LKV:n vastikkeetta julkaisema analyysi joka perustuu yleisesti saatavilla oleviin tietoihin. Hamilton & Cooper Properties ei vastaa katsauksessa esitettyjen tietojen oikeellisuudesta tai täydellisyydestä eikä vastaa mahdollisista vahingoista, joita tietojen käytöstä mahdollisesti aiheutuu.