An International Associate of Sipoon kunta Arviokirja (AKA -arvio) Klockars Päiväkotikiinteistö 128 htm² Vanha Kylätie 17 04130 Sipoo Ilpo Korpi 13.2.2017 Muodosta pdf arko-työkalut valikon pdf-napilla! (Nyt meni väärin)
Tehtävän kuvaus Toimeksianto ja sen tarkoitus Arvion tiivistelmä (arvopäivä 10.1.2017) Tämän arviokirjan on tilannut Juha Pohjonen Sipoon kunnan puolesta. Arvio on laadittu päätöksenteon tueksi. Arvioinnin kohteena on osa osoitteessa Vanha Kylätie 17 sijaitsevasta kiinteistöstä 753-423-1-49 ja sillä sijaitseva päiväkotirakennus. Tarkempi kohteen määrittely on esitetty sivulla 7. Arvion tarkoituksena on määritellä kohteen markkina-arvo jolla tarkoitetaan sitä rahamäärää, jolla omaisuuden arvopäivänä arvioidaan vaihtavan omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS). Arvio perustuu arvion tilaajalta, julkisista rekistereistä ja muista tietolähteistä saatuihin kohdetta ja sen ympäristöä määritteleviin tietoihin. Arvio on tehty noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa ja kansainvälistä arviointistandardia (IVS). Tämä arvio on luottamuksellinen Realia Management Oy:n ja tilaajan välillä. Realia Management Oy ei kanna mitään vastuita kolmansia osapuolia kohtaan. Arviota ei saa julkaista kokonaan tai osissa, eikä siihen tai sen sisältämiin arvioinnin lukuihin, arvioijien nimiin tai ammatillisiin sidonnaisuuksiin saa tehdä viittauksia ilman Realia Management Oy:n kirjallista lupaa. Ilpo Korpi on suorittanut kohteessa katselmuksen 10.1.2017 ja antaa lisätietoja arviosta (040 537 1323 / ilpo.korpi@realia.fi). Kohde Kiinteistö: 753-423-1-49, pinta-ala 32.070 m² (arvion kohteena vain osa tilasta) Osoite: Vanha Kylätie 17, 04130 Sipoo. Rakennus: Vuonna 1940 valmistunut päiväkotirakennus. Pinta-ala: 128 m² Arvon määrittäminen Tehtyjen vanhojen päiväkotikiinteistöjen kauppojen avulla sekä vanhojen koulukiinteistöjen kauppojen avulla. Kontrollimenetelmänä on käytetty tuottoarvomenetelmää (suora pääomitus). Arvo määritetään ns. tyhjänä, eli olemassa olevaa sopimusta ei ole tässä huomioitu. Lisäksi arvo määritetään oletuksella, että kohteessa olisi voimassa oleva 10 vuoden määräaikainen vuokrasopimus. Tässä arviossa ei ole määritelty koko kiinteistön arvoa, vaan päiväkotirakennus ja siihen toiminnallisessa yhteydessä oleva maa-alue (kuvattu sivulla 7). Kohteen markkina-arvo on näkemyksemme mukaan noin 80.000. Erikoiskiinteistön markkina-arvon määrittämisessä saavutettava tarkkuus jää lähes vähäisen vertailuhintaaineiston vuoksi normaalia heikommaksi, arviolta tasoon +/ 20 %. 2
Sijainti ja alue Sijainti Arvion kohde sijaitsee Sipoon Nikkilän alueen pohjoisosassa osoitteessa Vanha Kylätie 17. Sipoo sijaitsee Helsingin seudulla ja sen naapurikuntia ovat lännessä Helsinki, Vantaa, Kerava, Tuusula ja Järvenpää, idässä Porvoo ja Pornainen sekä pohjoisessa Mäntsälä. Kohde sijaitsee noin 35 kilometrin päässä Helsingin keskustasta. Sipoon kunnassa on n. 19.400 asukasta (31.12.2015). Ympäristö Kohteen lähiympäristö on pääosin luonnonläheistä viljelymaisemaa. Vanhan Kylätien varteen sijoittuu useita historian/maiseman kannalta arvokkaita tiloja ja rakennuksia. Lisäksi rakennustaiteellisesti, rakennushistoriallisesti sekä ympäristön ja maiseman kannalta tärkeä Nikkilän kartanon päärakennus sijaitsee kohteen lähellä. Alueen muu rakennuskanta on pientalovaltaista. Nikkilän keskustan palvelut ovat kävelymatkan päässä. 3
Kiinteistö Tila Osoite: Vanha Kylätie 17, 04130 Sipoo Kiinteistötunnus: 753-423-1-49 Pinta-ala: 3,207 ha Omistaja: Sipoon kunta (lainhuutotodistus 17.1.2017). Rasitteet: Kiinteistörekisteriotteen (17.1.2017) mukaan kiinteistöön ei kohdistu rasitteita. Rasitukset: Rasitustodistuksen (13.1.2017) mukaan kiinteistöön kohdistuu Etelä-Suomen Voima Oy:n vuokraoikeus (tämä on luultavasti sähkölinja, joka kulkee kiinteistön poikki). Tällä ei näkemyksemme mukaan ole merkittävää vaikutusta kiinteistön tämän hetkiseen käytettävyyteen, eikä tätä kautta arvoon. Käytössämme ei ole ollut maaperän ympäristöselvitystä, mutta tässä arviossa oletamme maaperän olevan puhdas. Huom. Tässä arviossa ei ole määritelty koko kiinteistön arvoa, vaan päiväkotirakennus ja siihen toiminnallisessa yhteydessä oleva maa-alue (kuvattu sivulla 7). 4
Kaavoitus (1/2) Sipoon yleiskaava 2025 Kaavatunnus: C = Keskustatoimintojen alue. Alue on tarkoitettu asemakaavoitettavaksi. Merkinnällä osoitetaan keskustaan soveltuvat taajamatoimintojen alueet. Alueelle voidaan sijoittaa vähittäiskaupan suuryksiköitä. Asemakaavassa on selvitettävä mahdollisuus laajentaa keskustatoimintojen aluetta rautatieaseman ympäristöön. sm 200-275: Historiallinen kylätontti. Alueella sijaitsee muinaismuistolain rauhoittamia kiinteitä muinaisjäännöksiä. Aluetta koskevista rakennushankkeista ja isommista kaivutöistä on neuvoteltava Museoviraston kanssa (arvioitavalla alueella ei sijaitse suojeltavia rakennuksia). Alueella ei ole detaljikaavaa. Rakennuspaikkojen enimmäismäärä asema- ja osayleiskaavaalueiden ulkopuolisilla osilla lasketaan 1.7.1959 voimassa olleesta tilajaosta. Vanha rakentamaton kiinteistö saa kuitenkin yhden rakennuspaikan. Rakennuspaikan on oltava pinta-alaltaan vähintään 5.000 m². Mikäli rakennus liitetään vesi- ja viemäriverkostoon, rakennuspaikan koon on oltava vähintään 2.000 m². Rakennuspaikalle saa rakentaa enintään yhden yksiasuntoisen yksikerroksinen asuinrakennuksen, jonka kerrosala on enintään 300 m² tai useampaan kuin yhteen tasoon tai kerrokseen rakennettavan yksiasuntoisen asuinrakennuksen, jonka kerrosala on enintään 400 m². Rakennuspaikalle voi rakentaa kerrosalaltaan enintään 100 m²:n suuruisen sivuasunnon. 5
Kaavoitus (2/2) Kaavarunko Alueelle on tehty kaavarunko. Kaavarunko ja ideasuunnitelma on alueen asemakaavoitusta ohjaava yleissuunnitelma. Kunnanhallitus hyväksyi 31.3.2015 Nikkilän kartano III -alueen tarkistetun kaavarungon alueen tulevaa asemakaavoitusta yleispiirteisesti ohjaavaksi suunnitelmaksi. Kaavarungon tavoitteena on uusi, noin 3.500 asukkaan asuinalue Kerava-Kilpilahti -radan pohjoispuolelle. Kaavarungon ensimmäinen valmistunut asemakaava on Kartanonrinne, joka tuli voimaan elokuussa 2012. Arvion kohteena olevan kiinteistön pohjoisreunaan on kaavarungossa havainnollistettu 3 kerrostaloa. Olemassa oleva päiväkotirakennus sijaitsee keskellä kiinteistöä (ympyröity punaisella). Kaavoituksen on tarkoitus lähteä etenemään loppukeväästä 2017. Kaavoitusosastolta saamamme tiedon mukaan kaavoituksen tavoite aikatauluna on n. vuosi, jotta kaava saisi vahvistusleiman. Mikäli kaavoituksen aikataulu etenee suunnitellusti, voi kohteen arvo kehittyä huimasti tulevan vuoden / vuosien aikana. Kaavarunko ei kuitenkaan ole lukkoon lyöty suunnitelma. Muutokset ovat hyvinkin mahdollisia suunnitelman osalta. Tässä arviossa on arvioitu päiväkotirakennus ja siihen toiminnallisessa yhteydessä oleva piha-alue. Muuta maata (mahdollisia kerrostalotontteja) ja sen tuomaa kehityspotentiaalia ei ole huomioitu arviossa. Seuraavalla sivulla on määritelty arvioitava alue tarkemmin. 6
Arvioitava alue Arvioitava alue Kiinteistö on kokonaisuudessaan n. 3,2 ha kokoinen. Kiinteistön pohjoisreunaan on kaavarungossa suunniteltu kerrostalorakentamista. Tässä arviossa on huomioitu vain päiväkotirakennus ja siihen toiminnallisessa yhteydessä oleva piha-alue (ns. riittävä piha-alue päiväkotitoimintaan). Ohessa on kuvattu mikä osa kiinteistöstä on arvion kohteena. Arvion kohteena on siis tässä työssä karkeasti n. 3.250 m² suuruinen maa-alue (määräala) kiinteistöstä 753-423-1-49. Maa-alueelle jää nykyinen päiväkotikäytössä oleva rakennus, siihen liittyvät piha-alueet (leikkipiha etelässä, pelto lännessä ja pohjoisessa sekä autopaikoitus idässä). Muita kiinteistön käsittämiä maa-alueita ei ole tässä työssä huomioitu. Määritetylle maa-alueelle on oletettu olevan asianmukaiset rasitteet kulkuyhteyksiä ja johtolinjoja varten. 7
Rakennus (1/3) Perustiedot Vuonna 1940 valmistunut asuinrakennukseksi, joka on myöhemmin muutettu päiväkodiksi. Huoneistoala on 128 htm 2 ja kerrosala on 164 kem². Rakennuksessa on kaksi kerrosta, joista ylemmässä on lämpimien sisätilojen lisäksi myös kylmiä ullakkotiloja. Lisäksi rakennuksessa on vanha perunakellari. Rakennuksessa on puurunko, julkisivussa on osin lautaverhous ja osin levytys. Rakennuksessa on harjakatto tiilikatteella. Lämmitys on vesikiertoinen ja lämmönjako on patterein (sähkö). Käyttövesi lämmitetään vesivaraajan sähkövastuksella. Kunnallinen vesi ja viemäri. Koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto (LTO). Piha-aluetta ei ole aidattu. Viimeisimpiä korjaustoimia ovat olleet julkisivuverhouksen uusiminen 1990-luvun lopulla, sisäpuoliset korjaus- ja muutostyöt 1990-luvun lopulla ja koneellinen IV-järjestelmä vuonna 2001. Rakennus on yleisellä tasolla tyydyttävässä kunnossa (Kuntoarvio 30.1.2017 / WSP). Hoitokulut Arvion kohteen hoitokulut ovat tilaajan toimittamien tietojen mukaan olleet vuonna 2016 yhteensä 4.812 /v eli n. 3,13 /htm 2 /kk. Hoitokulu on lisäksi pitänyt sisällään rakennusten korjauskuluja (569 /v) ja muita satunnaisia kuluja, esim. matkustus- ja KuEL- palkkaperusteisia kuluja (yhteensä 184 /v). Todellisia kiinteistön hoitokuluja on näistä vain sähkö ja jätehuolto, jotka olivat 2016 yhteensä siis 4.033 /v eli n. 2,62 /htm²/kk. Vuoden 2015 sähkö ja jätehuolto ovat olleet yhteensä 3.673 /v eli n. 2,11 /htm²/kk. Lisäksi vuonna 2015 oli ollut myös vesikuluja 251 /v (vuoden 2016 vesikulu ei vielä tiedossa). Hoito- ja ylläpitokulutaso vaikuttaa alhaiselta. Hoitokulussa ei ole mainittuna kiinteistöveroa ja vakuutusta, sillä kunnan kiinteistöt on vakuutettu keskitetysti ja veroa ei tarvitse maksaa. Näihin on varattu laskelmissamme n. 1.000 /v (omistajan kulua). Tuottoarvolaskelmamme on kuitenkin tehty nettoperusteisesti, sillä tyypillisesti hoivakohteet vuokrataan ns. nettosopimuksilla. Laskelmissamme on varauduttu omistajan hoitokuluna 1.000 /v koko kiinteistölle. Nykykäyttö Rakennus on tällä hetkellä vuokrattu Nickby Barnträgårdille (päiväkoti). Nykyistä vuokrasopimusta ei huomioida arvon määrityksessä. Tämän hetkinen vuokra on 887,7 /kk, eli 6,9 /m²/kk. 8
Rakennus (2/3) Kunto (WSP / 30.1.2017) Rakennustekniikka Kiinteistön kunto on yleisellä tasolla tyydyttävä. Kunto vaihtelee rakenneosittain välttävästä hyvään. Rakennuksen piha-alueiden viherkasvillisuus sekä leikkivarusteet ovat hyvässä kunnossa ja niiden osalta ei havaittu puutteita. Betonisokkelissa havaittiin viitteitä rakennuksen liikkeistä (halkeamat). Vastaavasti lattiat ovat rakennuksessa kieroja, joka viittaa rakennuksen perustusten liikkeisiin vahva epäilys, että routa on aiheuttanut liikkeet sokkelilinjalla. Rakennuksen kylmän talouskellarin osalta tuuletus oli puutteellinen, joka ilmeni puurakenteisen välipohjan palkkien kosteudesta. Ikkunat ovat ikääntyneet ja ulkopuoliset maalipinnat ja kittaukset käyttöikänsä päässä. Vesikatossa ei havaittu vuotoja, mutta katteen huono kunto huomioiden tulee perusteellista korjausta harkita lähivuosina. Rakennuksen sisätilat ovat pääosin hyväkuntoisia, lukuun ottamatta lattian rakenteellista vinoutumaa. Poikkeuksena kuitenkin yläkerran märkätila, johon suositellaan perusteellista remonttia. Kiireelliset toimenpiteet Alapohjan tuuletus muutettava ympärivuotiseksi. Parannetaan kellaritilan tuuletusta. Yksittäisten rikkoutuneiden julkisivulevytysten korjaus. Talotikkaiden turvallisuuspuutteiden korjaus. Puuttuvien syöksytorvien ulosheittäjien paikalleen asennus. Vesikatteen pesu sammalesta. Yläkerran märkätilan suihkun käyttökielto tai tiivistävät toimenpiteet. Alakerran wc-tilan kynnyksen korjaus. LVI-järjestelmät Lämmönjakokeskuksen putkistot ja säätölaitteisto ovat toiminnassa, mutta ulkopuolista korroosiota havaittiin. Käyttövesiverkosto on kupariputkea ja jäteviemärit pääosin valurautaa. KVV-verkostoilla ei ole välttämättömiä korjaustarpeita tarkastelujaksolla. (Suosituksena kuitenkin on, että KVVsaneeraus tehdään, mikäli se todetaan tarpeelliseksi kymmenen vuoden tarkastelujakson aikana.) Vesikalusteet ovat pääosin hyvässä kunnossa, mutta yläkerran vesikalusteiden tekninen käyttöikä alkaa olla lopussa. Piha-alueilla ei ole sadevesikaivoja ja viemäröintiä. Ilmanvaihtoa tulisi tehostaa päiväkodin tiloissa lisäämällä poistoilmapisteitä ja kanavoinnit oleskeluhuoneisiin. Yleisellä tasolla LVI-tekniikan nykytila on tyydyttävää tasoa. Kiireelliset toimenpiteet Keittiön yksiotesekoittajan korjaus/kiristys, lämpöpattereiden kannakkeiden korjaus, lämmitysverkoston ilman poisto, IVkoneen suodattimien vaihto, sammuttimien tarkastus Sähkö- ja tietojärjestelmät Sähkölaitteistot ovat osin perusparannusvuodelta 2001. Pääkeskus on alkuperäinen. Sähkötoimiset lämmittimet ovat kunnossa. Tele- ja turvajärjestelmät ovat kunnossa. Kiireelliset toimenpiteet (osa) Tuulikaappi- ja ilmavaihtokonetilan valaisimen kupujen asennus, hehkulamppupolttimojen vaihtaminen/ energiatehokkuus, piharakennuksen sähkösyötön korjaaminen/siistiminen, pylväsvalaisimien suoristaminen, selvitetään sähkölaitteiden määräisaikaistarkastusasiakirjan ja sähköpiirustuksien olemassaolo, poistumistie ja pelastusreitti opasteet tulee parantaa ja uusia. 9
Rakennus (3/3) PTS WSP:n tekemässä kuntoarviossa on laadittu toimenpideehdotukset kustannusarvioineen (PTS-kunnossapitosuunnitelma) 10 vuoden jaksolle. PTS ei sisällä toistuvia vuosittaisia huoltotoimenpiteitä. Kohteen em. kuntoarvion mukaan kohteen ehdotetut PTS korjaukset seuraavalle 10 vuodelle ovat yhteensä 144.500 eli n. 1,13 /htm 2 ja 9,41 /m 2 /kk. Kustannukset jakautuvat suhteellisen tasaisesti koko jaksolle, muutamana ensimmäisenä vuotena on varauduttu hieman isompiin korjauksiin (ikkunat, sokkeli, lämmöntuotanto). Korjauskulujen vaikutus laskentaan ja arvoon Kohteen korjauskulutarve on näkemyksemme mukaan erittäin korkea, ottaen huomioon kohteen tyyppi. Käytännössä em. korjauskulutaso tarkoittaa sitä, että kohteen arvo olisi myöhemmin määrittelemällämme markkinavuokratasolla olematon. Näkemyksemme mukaan tämä on kuitenkin ohjaa kohteen arvoa liikaa alaspäin, sillä esimerkiksi kaikkea ei tarvitse heti suorittaa ja kohteessa on kuitenkin paljolti käyttöarvoa jäljellä. Olemme huomioineet laskelmissamme 100.000 kuntoarviossa esitetyistä lähes 150.000 kymmenvuotiskauden kuluista. Muutoin arvo ohjaa näkemyksemme mukaan liian alhaiseen lukuun, mikä ei näkemyksemme mukaan enää kuvasta sen arvoa tuottoarvolaskelmassa (kassavirta). Rakennukseen on siis tulossa merkittäviä korjaustarpeita seuraavan kymmenen vuoden aikana. Näillä on selvä arvoa alentava vaikutus. 10
Valokuvia 11
Yleinen markkinatilanne Investointimarkkina Suomen toimitilainvestointimarkkina oli vilkas vuosina 2006 2007, hiipui 2008 ja romahti vuonna 2009. Vuosina 2010 2012 kaupankäynnin odotettiin voimistuvan, mutta toimitilakaupan volyymi jäi alle kahteen miljardiin euroon. Vuonna 2013 kauppoja tehtiin noin 2,4 mrd euron arvosta, vuonna 2014 noin 4,3 mrd eurolla ja vuonna 2015 noin 5,5 mrd eurolla. Viime vuonna 2016 sijoituskauppoja tehtiin arviolta yli 7 miljardin euron arvosta (tarkka luku ei ole vielä tiedossa). Parhaat toimitilat (teknisesti hyviä, suurten kaupunkien parhailla paikoilla ja varmat vuokralaiset, pitkät vuokrasopimukset) kiinnostavat erittäin kovasti ostajia. Asunnot ja hoivakiinteistöt ovat nousseet hyvin suosituiksi. Myös julkisen sektorin kiinteistöt ovat lisänneet kiinnostavuuttaan sijoittajien keskuudessa. Kiinteistösijoittajien pääkaupunkiseudulla ostamissa parhaissa/ hyvissä sijoituskiinteistöissä nettotuottoasteet ovat karkeasti yleistäen seuraavaa: parhaat liikekiinteistöt 4,5 6,0 % hyvät toimistot 5,0 6,5 % uudet hoivakiinteistöt 5,5 6,5 % logistiikka- ja teollisuuskiinteistöt 5,5 7,0 % Vastaavasti maakuntakaupungeissa voidaan havaita seuraavia tasoja: paikallisesti parhaat liikekiinteistöt 6,0 8,0 % hyvät toimistot 7,0 9,0 % uudet hoivakiinteistöt 6,0 8,0 % logistiikka- ja teollisuuskiinteistöt 6,5 8,0 % Parhaat toimitilat (teknisesti hyviä, suurten kaupunkien parhailla paikoilla ja varmat vuokralaiset, pitkät vuokrasopimukset) kiinnostavat ostajia, mutta heikommat kohteet jäävät myymättä. Transaktiovolyymi Suomessa ja Euroopassa 2000 2016 Suomi miljardi euroa 6 5 4 3 2 1 12,0 % 10,0 % 8,0 % 6,0 % 4,0 % 2002 Suomi / ulkomaiset sijoittajat Suomi / kotimaiset sijoittajat Eurooppa 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 H1 Lähde: Realia Management Oy, KTI, CBRE, Property Data Alkutuoton (yield) kehitys Suomessa 2002 2016 Q3 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Lähde: Realia Management Oy 2013 2014 Eurooppa miljardi euroa 300 2015 2016 250 200 150 100 50 0 12,0 % 10,0 % 8,0 % 6,0 % 4,0 % 12
Hoivakohteiden markkinasta Yleistä Vuokramarkkina Hoiva-alan kiinteistöt ovat monipuolinen markkinasegmentti. Se kattaa tuetun asumisen kiinteistöt, hoivakodit eri kohde-ryhmille (esim. vanhukset, dementia- ja mielenterveyspotilaat, vammaiset), päiväkodit sekä terveyspalvelukiinteistöt kuten lääkäriasemat ja sairaalat. Perinteisesti kunnat ja muut julkisen sektorin palveluntuottajat ovat omistaneet hoivakiinteistöt. Sosiaali- ja terveydenhuollon palvelurakenteen uudistus on käynnissä, mikä tuo suuria muutoksia. Kunnilla on haasteita rakenneuudistukseen sekä rahoitukseen ja palvelujen tarjoamiseen liittyvien vaatimusten vuoksi. Julkisen sektorin palvelujen ulkoistaminen yksityisille palveluntuottajille on kasvanut jatkuvasti. Sijainniltaan hyvät, laadukkaat kiinteistöt pitkine vuokrasopimuksineen ja vakavaraisine vuokralaisineen ovat haluttuja kohteita. Sijoittajia kiinnostaa erityisesti hoivakohteista saatava pitkäaikainen ja tasainen tuotto. Arvion kohteen kaltainen vanha päiväkoti tms. hoivakiinteistö, jossa ei ole pitkää vuokrasopimusta suuren operaattorin kanssa ja tekniset riskit ovat suuret, ei juurikaan kiinnosta sijoittajia eikä se täten vertaudu laisinkaan edellisen sivun parhaisiin tuottokohteisiin. Tämän käyttötarkoituksen kaltaisilla vanhoilla rakennuksilla ei myöskään ole omaa aktiivista markkinaansa, vaan ostajan maksuhalukkuus yleensä määräytyy rakennuksesta saatavan hyödyn perusteella (oma tarve) eikä tuottomaailman perusteella. Realia Management Oy 13.2.2017 Sijoittajat vuokraavat tilat yksityisille palveluntarjoajille tai kunnille palvelutoimintaa varten. Palvelutoiminnasta yhä useammin vastaavat yksityiset hoiva- ja päivähoitoalan yritykset. Alan yritysten konsolidoituessa yhä suuremmiksi yrityksiksi helpottuu ja varmentuu sijoittajien toiminta vuokralaisten kanssa. Palveluseteleiden yleistyminen vauhdittaa yksityisten hoiva- ja päiväkotien rakentamista. Hoivatilojen kasvava kysyntä mahdollistaa tasaisen kassavirran. Suomeen on rakenteilla n. 100 uutta hoivataloa. Vuoteen 2030 mennessä Suomi tarvitsee 2 200 uutta hoivakotia. Lähde:Esperi Neliövuokrat vaihtelevat 15 :sta 20 :oon/kk riippuen sijainnista, sopimusehdoista ja kiinteistön erityisvaatimuksista. KTI:n tietokannassa vuonna 2015 hoivakiinteistöjen vuokrat nousivat keskimäärin 2,2 % edellisestä vuodesta. Vuokrauskäytäntö Erityiskäyttökohteissa vuokrasopimukset ovat tyypillisesti melko pitkiä, kun taas usealle eri käyttäjälle sopivissa kohteissa voidaan soveltaa toimistomarkkinan kaltaisia käytäntöjä. Useimmilla palvelusektoreilla operaattorien on haettava lisenssiä viranomaisilta, mikä tarkoittaa myös sitä, että operaattoreiden on todistettava vakavaraisuutensa. Jopa tilojen on oltava viranomaisten hyväksymiä ja täytettävä tiukat tekniset vaatimukset, jotka vaihtelevat kiinteistön käyttötarkoituksen mukaan. Nämä tarpeet asettavat myös tietyt vaatimukset kiinteistön kehittäjille ja sijoittajille. Sijoitusrahastot markkinoivat hoivakiinteistöjen pitkiä, tyypillisesti 15 vuoden vuokrasopimuksia ja vakaata vuokratuottoa. Vuokrasopimukset tehdään usein yli 10 vuodeksi, ja uusissa kohteissa jopa 12 15 vuoden sopimukset ovat yleisiä. Vuokrasopimukset ovat useimmiten nettovuokrasopimuksia, jolloin vuokralainen vastaa ylläpidosta, kiinteistöverosta ja vakuutuksista sekä monissa tapauksissa myös korjauksista. 13
Koulurakennusten markkinoista Päiväkotikiinteistöjen kaupoista Parhaita mahdollisia vertailukohteita nyt arvioitavana olevan vanhaan päiväkotikiinteistön markkina-arvon määrittämiseksi olisivat mahdollisimman samanlaisista kohteista samalla sijainnilla tehdyt mahdollisimman tuoreet kiinteistökaupat. Arvion kohteena oleva vanha päiväkoti on hyvin verrattavissa vanhoihin päiväkotikiinteistöjen kauppohin ja osin myös rakennustyyppinsä takia vanhoihin koulukiinteistöihin, kummastakin kategoriasta on viime vuosina toteutunut kauppoja vain jonkin verran. Seuraavassa luettelomaisesti muutamia vanhoista päiväkodeista tehtyjä kauppoja eri puolilta Suomea: Porvoon Pellingin ryhmäperhepäiväkoti myytiin kesällä 2014. Rakennusten yhteispinta-ala on n. 450 m² ja kauppahinta oli 200.000 (444 /m²). Luvialta on myyty päiväkotikäyttöön rakennus syksyllä 2014. Rakennuksen pinta-ala on 134 m² ja kauppahinta oli 189.000 (1.410 /m²). Ulvilasta on myyty päiväkotikäyttöön rakennus vuonna 2010. Rakennuksen pinta-ala on 455 m² ja kauppahinta oli 235.000 (516 /m²). Raumalta myytiin päiväkoti kesällä 2016. Rakennuksen pinta-ala oli n. 250 m² ja kauppahinta oli 121.000 (484 /m²). Lisäksi Tuusulan, Järvenpään, Mäntsälän, Keravan, Sipoon ja Porvoon alueen päiväkotikiinteistöt tutkittiin (kaupunkien sivuilla olevat päiväkodit (n. 150-200 kiinteistöä), mutta näiden kautta ei löytynyt kuin Pellingissä tehty kauppa. Voidaan todeta, että päiväkotikauppoja (käyttäjän ostamia) tehdään todella vähän aktiivisen sijoitusmarkkinan ulkopuolella. Parhaissa sijoituskohteissa, neliöhinnat ovat olleet tasoa, n. 2.500 /m² +/- 500 /m² riippuen vallitsevasta vuokratasosta, rakennuksen iästä, sijainnista ja sopimuksen pituudesta. Muita vanhojen käytöstä poistettujen rakennusten kauppoja (koulut) Näkemyksemme mukaan myös vanhojen koulujen kaupat ovat vertailukelpoisia nyt arvion kohteena olevalle vanhalle päiväkodille. Kaupat osoittavat hintatason, joka yksittäisistä rakennuksista on ollut saatavissa eri puolella Suomea. Tiedossamme ei ole kovinkaan montaa pääkaupunkiseudulla tai sen ympäristössä tapahtunutta vanhan koulun kauppaa. Sipoon Hindsbyn vanha koulu myytin kesällä 2015 hintaan 180.000. Rakennuksen pinta-ala on n. 230 m² (782 /m²). Porvoon Kråkö skola myytiin alkuvuonna 2015. Kauppahinta oli 260.000. Tiloihin kohdistuu vuokrasopimus vuoden 2017 loppuun. Kirkkonummella Evitskogin koulu vaihtoi loppuvuonna 2011 omistajaa 456.000 :lla. Koulurakennuksen koko on n. 600 m 2. Keminmaalla myytiin alkuvuonna 2015 huonokuntoinen Maulan vanha koulu hintaan 7.200. Liperissä myytiin niin ikään alkuvuonna 2015 vanha Vaivion kyläkoulu. Koulusta maksettiin 20.000. Valtaosa näistä rakennuksista tullaan ottamaan uuteen käyttötarkoitukseen. Useimmiten käyttötarkoitus muutetaan asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi. Edellisen palstan kohteet ovat edelleen päiväkotitoiminnassa. Ne vertautuvat parhaiten arvion kohteeseen vaikka niiden kokoluokka onkin pääsääntöisesti isompi. Vertailukauppojen hankintaa vaikeuttaa se, että tyypillisesti päiväkodit myydään kun toiminta niissä on loppunut, tällöin ne eivät enää vertaudu samalla tavalla kuin käytössä olevat rakennukset. 14
Markkina-asema ja arvioinnin perusteet Markkina-asema Kohteen sijainti Sipoon Nikkilässä keskustan liepeillä on hyvä. Nähdäksemme kohteen myytävyys on luokkaa välttävä, sillä rakennus on iäkäs ja lähivuosina peruskorjausten tarpeessa. Kiinteistöön ei myöskään kohdistu pitkää sopimusta luotettavan vuokralaisen kanssa, toisaalta tämän tyyppinen kohde ei kiinnostaisi sijoittajia pitkälläkään sopimuksella (ei tuottokohde). Tietyllä tapaa vanha päiväkotikiinteistö on erityiskohde. Rakennus on alunperin rakennettu asunnoksi ja myöhemmin muutettu päiväkodiksi. Kohteen ostajapotentiaali sellaisenaan kohdistuu lähinnä omia tiloja etsivälle päiväkotiyhdistykselle tai yrittäjälle (käyttäjäostaja). Myös kehittäjäostaja on mahdollinen, joka hakee kaavakehityksen kautta arvonnousua. Kohde on täysin eri luokkaa laatutasoltaan ja teknisiltä ominaisuuksiltaan kuin mitä uudet päiväkotirakennukset ovat. Vahvuudet Heikkoudet Sijainti Sipoon keskustassa palvelujen läheisyydessä Helposti saavutettavissa Rakennus tulee tulevaisuudessa vaatimaan kunnostusta (10 vuoden PTS ehdotus 144.500 ) Ei alun perin päiväkodiksi suunniteltu Pieni kokoluokka Aitaamaton piha Mahdollisuudet Uhat Myynti käyttäjälle Kehitys muuhun käyttöön Kaavoituksen laajentaminen arvioitavalle alueelle Yllättävät tekniset riskit lisää korjauskuluja Tekniset riskit koetaan liian suurena uhkana Reittaus Olemme reitanneet kohteen välttävien kohteiden luokkaan B/C. Reittaus Tarkasteltava ominaisuus Kokonaisreittaus Trendi A A / B B B / C C Sijainti x - yleissijainti (kaupunki/kunta) x - makrosijainti (alue) x - mikrosijainti (paikallissijainti) x Tontti x - liikennöitävyys x - autopaikat x - lisärakentamispotentiaali x Rakennus/tilat x - tekninen kunto x - laatutaso x - toimivuus x - muunneltavuus x x Imago x - rakennus/kohde x - ympäristö x Markkina-asema x - myytävyys x - vuokrattavuus x 15
Markkina-arvon määrittäminen Arvonmäärityksen periaatteet Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä rahamäärää, jolla omaisuuden arvopäivänä arvioidaan vaihtavan omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS). Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja tai arvonlisäverovelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Kohteen markkina-arvoa on määritetty kauppa-arvotarkastelulla, joka perustuu erilaisista kouluista ja päiväkodeista tehdyissä kaupoissa maksettuihin kauppahintoihin. Tuottoarvotarkastelulla, joka perustuu kohteesta saataviin nettotuottoihin ja pääomitusprosenttiin. Tuottoarvo simuloi sijoittajan maksuhalukkuutta. Lisäksi kohteen arvoa on tarkasteltu tuottoperusteisesti oletuksella, että kohteessa olisi 10 vuoden vuokrasopimus markkinaehtoisella vuokratasolla. Tässä tapauksessa arvoa on tarkasteltu kassavirta-analyysillä, joka perustuu kassavirtakauden nettotuottojen nykyarvoon ja jäännösarvon nykyarvoon. Kiinteistön eri arvot Jälleenhankinta-arvo (JHA) tai uudishinta on rahamäärä, joka kunakin ajankohtana tarvitaan uuden vastaavanlaisen rakennuksen rakentamiseksi samalle rakennuspaikalle. Tekninen arvo, Tekninen nykyarvo on arvo, joka saadaan, kun rakennuksen jälleenhankinta-arvosta vähennetään rakennuksen iän, käytön, käyttökelpoisuuden alentumisen tai muun syyn johdosta tapahtunut arvon alentuminen. Arvonalennus riippuu rakennuksen iästä, käytöstä, hoidosta ja kunnosta. Käyttöarvo on kiinteistön arvo sen nykyisessä käytössä. Käyttöarvossa huomioidaan kiinteistön sellaiset ominaisuudet, joista on hyötyä kiinteistön nykykäytössä, mutta ei välttämättä muussa käytössä. Käyttöarvo on siten voimakkaasti käyttäjäsidonnainen käsite. Yllä mainitut teknislähtöiset arvot ovat sidoksissa rakennuskustannukseen ne eivät kuvaa sitä, mitä joku on valmis juuri sellaisesta ja sellaisella paikalla sijaitsevasta rakennuksesta maksamaan. Markkina-arvon ja teknisten arvojen välinen ero on suurin erikoisratkaisuja sisältävässä uudehkossa kiinteistössä ja joka sijaitsee paikassa, josta sellaisesta ei ole ostokysyntää. JHA ja tekninen nykyarvo soveltuvat vain äärimmäisen harvoin markkina-arvon määrittämiseen. Tämä voisi tulla kysymykseen tapauksessa, jossa ostajan ainoa vaihtoehto on rakentaa juuri samanlainen ja kokoinen rakennus, eikä sellaista ole vapailla markkinoilla myytävänä. Pääsääntöisesti toimitilakiinteistöjen markkina-arvot ovat (selvästi) teknisiä arvoja alhaisempia pääkaupunkiseudun ja muutamien suurimpien kaupunkien parhaita kohteita lukuun ottamatta. 16
Arvon määritys Kauppa-arvo Sijainti eteläisessä Suomessa Sipoon kasvavassa kunnassa pääkaupunkiseudun läheisyydessä Uudellamaalla Rakennus on valmistunut vuonna 1940. Rakennus on tyydyttävässä kunnossa, mutta tulee kohtaamaan merkittäviä saneeraustarpeita tulevien vuosien aikana. Piha-aluetta ei ole aidattu. Pihapiiri on avara ja tontti (määritelty alue) on riittävä nykyiseen päiväkotitoimintaan. Näkymät ovat avarat. Mikrosijainti on näkymätön pääväylille (rauhallinen). Ajoyhteydet ovat kuitenkin varsin hyvät kohteeseen alueen pääväylien kautta (tukee päiväkotikäyttöä). Tietojemme mukaan rakennuksen käytön on tarkoitus jatkua pääsääntöisesti päiväkotikäytössä. Kauppa-arvoa määritettäessä on huomioitava rakennuksen kunto ja ominaisuudet (soveltuvuus, piha-alueet), vallitseva kysyntätilanne sekä vertailukohteet. Kysyntä on arvioitu enintään heikolle tasolle rakennuksen osalta. Uusista päiväkotikiinteistöistä pitkillä vuokrasopimuksilla tehdään paljon kauppaa, mutta kyseinen kohde on kaukana tästä. Kauppa-arvo kuvaakin sitä, mitä käyttäjäostaja olisi valmis maksamaan. Kysyntää heikentää rakennuksen kunto ja sen mukanaan tuomat niin yleiset tekniset riskit, kuin kustannusriskitkin. Kohdetta ei ole alun perin rakennettu päiväkodiksi, eikä se täten täytä päiväkotikiinteistöjen nykyvaatimuksia. Laatutaso ja ominaisuudet ovat täten välttävällä tasolla. Toisaalta kohde vertautuu suhteellisen hyvin sivun 14 vertailukauppoihin vaikkakin arvioitavan kohteen kunto on oletettu vertailukauppoja heikommaksi. Rakennustyypiltään ne ovat suhteellisen samankaltaisia. Päiväkotikiinteistöt ovat siinä mielessä erityinen markkina, että käytännössä liiketoiminnasta saatavat tuotot ovat aina hyvin lähellä toisiaan sijainnista riippumatta. Arvion kohteen arvon on arvioitu olevan päiväkotikäytössä olevien tilojen osalta tasolla 500 700 /htm². Kellaritiloille ei ole annettu erillistä arvoa, ne on huomioitu asunnon arvossa, sillä ne ovat siihen toiminnallisessa yhteydessä. Kohteen kauppa-arvolaskelma: Kauppa-arvotarkastelu Tilatyyppi pinta-ala m² markkinahinta /m² Yhteensä ( ) Päiväkotitilat 128 500-700 64 000-89 600 Yhteensä 128 m² Kauppa-arvon vaihteluväli 64 000-89 600 Kokonaisuuden kauppa-arvo on näkemyksemme mukaan tasolla 60.000 90.000. Arvo on määritetty karkeasti rajatulle maaalueelle ja päiväkotirakennukselle. Kohde on pieni, joten arvo on näkemyksemme mukaan kauppa-arvon vaihteluvälin keskivälin yläpuolella. 17
Arvon määritys Markkinavuokra Tuottoarvo Kiinteistötieto Oy ei kerää päiväkodeista tai muista hoivakohteista yksittäisiä / tilastollisia vuokratasotietoja. Tiedossamme on lähes 100 kpl vuokrahavaintoja eri päiväkodeista ympäri suomen. Ohessa havainnot on esitetty tilastomaisesti, sillä kohdekohtaisia tietoja emme voi luovuttaa. Alakvartiili Yläkvartiili Mediaani Keskiarvo Keskikoko Havaintojen lkm PKS 15,6 16,9 16,2 16,1 778,5 13 Uusimaa 15,2 17,2 16,7 16,7 615,8 10 Yliopistokaupungit 15,3 17,1 16,5 16,1 627,4 27 Muu Suomi 13,9 16,7 15,5 15,1 611,8 43 Koko aineisto 14,8 16,9 16,1 15,7 640,1 93 Yllämainitut vuokratasot ovat puhtaita nettovuokratasoja (omistajan maksamat kulut on putsattu pois vuokratasoista (myös vero- ja vakuutus) mikäli niitä on). Minimivuokrataso on 10 /m² ja maksimi 19,9 /m². Yllä mainitut kohteet ovat lähestulkoon kaikki käyttäjälleen rakennettuja, uudehkoja kohteita, jotka on varta vasten rakennettu päiväkotikäyttöön (saavutettava tietty vuokrataso, jotta rakentaminen kannattavaa). Muutama kohde on hieman vanhempi (rv. +/- 2000). Aineiston perusteella yleissijainnilla ei ole kovin suurta merkitystä vuokratasoon. Näkemyksemme mukaan arvion kohteen vuokrataso ei yllä taulukossa esitetyille vuokratasoille, tai edes aivan minimitasolle saakka. Kohde ei ole rakennettu kyseiseen käyttöön ( ). Kohde on jo iäkäs, eikä vastaa toiminnallisilta ominaisuuksiltaan nykyvaatimuksia ( ). Rakennus on pienempi kuin vertailukohteet ( ). Näkemyksemme mukaan kohteen nettovuokrataso on tasolla n. 8,00 10,00 /htm²/kk (vuokranantaja vastaa veroista ja vakuutuksista). Kohde on vuokrattu, mutta sopimusta ei ole huomioitu laskelmissamme, sillä kohde arvioidaan ns. tyhjänä. Arvoa on tarkasteltu nettovuokran kautta, sillä päiväkodit tyypillisesti vuokrataan nettoperusteisesti (paras vuokravertailtavuus). Päiväkotitilojen markkinavuokrataso on 8,00 10,00 /htm²/kk. Hoitokulutasoksi on arvioitu koko kiinteistön osalle on varattu veroihin ja vakuutuksiin 1.000 /v. Markkinaehtoiset tuotot olisivat siis yhteensä n. 12.300 15.400 /v. Omistajan hoitokulut olisivat n. 83 /kk 1.000 /v. On huomioitava, että suorassa pääomituksessa korjaukset huomioidaan tuottovaateessa. Tässä tapauksessa tuottovaatimuksen tulee siis olla erittäin korkea (nopea kuoletus), sillä korjauksia on tiedossa paljon suhteessa tuottotasoon. Olemme arvioineet sijoittajan tuottovaatimukseksi n. 17,5 %. Suora pääomitus Näkemyksemme mukaan tuottoarvo on tasolla 65.000 85.000. 18 Tilatyyppi pinta-ala m² vuokra /m²/kk bruttovuokra /kk Päiväkotitilat 128 8,00-10,00 1 024-1 280 Yhteensä 128 m² 1 024-1 280 Hoitokulut /kk 83-83 1. vuoden nettotuotot 11 292-14 364 Sijoittajan 1. vuoden tuottovaatimus 15,0 % 75 280-95 760 17,5 % 64 526-82 080 20,0 % 56 460-71 820 Tuottoarvon vaihteluväli 65 422 83 220 (511 /m²) (650 /m²)
Arvon määritys (oletussopimus) Kassavirta-analyysi Meitä on pyydetty lisäksi tarkastelemaan arvoa siitä lähtökohdasta, että kohde olisi vuokrattu 10 vuoden vuokrasopimuksella päiväkotialan yritykselle (31.1.2027 asti). Arvotarkastelussa on oletettu, että omistaja vastaa peruskorjausluonteisista kuluista, sekä kiinteistöverosta ja vakuutuksesta. Korjauskuluna on käytetty 100.000 seuraavalle 10 vuodelle. Tätä on tarkasteltu 12 vuoden kassavirta-analyysillä. Markkinaehtoinen vuokrataso on suuruusluokkaa 9,00 /htm²/kk päiväkodin käytössä oleville tiloille. Sopimuskauden jälkeinen vajaakäyttö on arvioitu tasolle 5 %. Suurimmat vuokralaiset Vuokrattu Sopimusvuokrat Markkinavuokrat Vuokralainen pinta-ala EUR/m2/kk EUR/m2/kk % Erääntyminen päiväkoti 128,0 m2 9,00 9,00 100,0 % 01-2027 Yhteensä, kaikki vuokralaiset 128,0 m2 9,0 /m2/kk 9,0 /m2/kk 100,0 % 13 824 /v 13 824 /v (Vapaat tilat) - - 0 /v - Kaikki tilat yhteensä 128,0 m2 13 824 /v 13 824 /v 100,0 % Kassavirtatarkastelussa tuottovaatimus on huomattavasti alhaisempi kuin suorassa pääomituksessa. Kassavirtaanalyysissa esimerkiksi korjaukset on huomioitu jo suoraan kuluina kassavirrassa. Pitkä sopimus pienentää sijoittajan näkökulmasta riskiä ja alentaa tuottovaadetta ja haluttavia nettotuottoasteita. Kassavirralla laskettaessa PTS:n kulut tulee kuitenkin syöttää itse laskelmaan (100.000 /10v 10.000 /v). Tuottoarvo KASSAVIRRAN PARAMETRIT Nykyvuokrat: 13 824 /vuosi Markkinavuokrat: 13 824 /vuosi Omistajan hoitokulu: -1 000 /vuosi Nettotuotto NOI 1 12 824 /vuosi Pitkän tähtäimen korjauskulut: -10 000 /vuosi Nettotuotto NOI 2 2 824 /vuosi Tuottovaatimus: 7,00 % Tuottovaatimus päätearvolle: 7,00 % Inflaatio-oletus: 2,00 % Kulujen kasvu: 3,00 % Pitkän tähtäimen vajaakäyttö: 5,00 % Muut omaisuuserät: 0 ARVIOITU MARKKINA-ARVO Alkutuotto NOI1 (ennen korjauksia) 70 000 18,90 % Alkutuotto NOI2 (sis. korjaukset) 4,16 % Tuotto markkinavuokrille NOI 1 18,90 % 1. vuoden tuotto NOI 1: 4,16 % Keskihinta per m²: 547 /m² Näkemyksemme mukaan kohteen markkina-arvo olisi n. 70.000, mikäli kohde olisi vuokrattu pitkällä sopimuksella päiväkotialan yritykselle. Tämän riskiluokan (tekniset riskit) kohteessa nettotuottotason (alkutuotto) on oltava korkea, vaikka kohteeseen kohdistuisikin pitkä vuokrasopimus sijoittajan maksuhalukkuus jää vähäiseksi, ts. näkemyksemme mukaan kohde ei pitkälläkään sopimuksella sovellu aktiivisimman hoivasijoitusmarkkinan kohteeksi. 10 vuoden kassavirtatarkastelu on liitetty seuraavalle sivulle. 19
Arvon määritys (oletussopimus) Kassavirta-analyysi KASSAVIRTA Vanha Kylätie 17 KASSAVIRTAENNUSTEET 01/02/2017-31/01/2029 Kassavirrat - EUR 1.vuosi 2.vuosi 3.vuosi 4.vuosi 5.vuosi 6.vuosi 7.vuosi 8.vuosi 9.vuosi 10.vuosi 11.vuosi 12.vuosi Päätearvo 02-2017 02-2018 02-2019 02-2020 02-2021 02-2022 02-2023 02-2024 02-2025 02-2026 02-2027 02-2028 02-2029 EUR/m2/kk 01-2017 01-2018 01-2019 01-2020 01-2021 01-2022 01-2023 01-2024 01-2025 -0,2 ################# ################# ################# Jan-00 Jan-00 Jan-00 Jan-00 01-2026 01-2027 01-2028 01-2029 01-2030 VUOKRA-ARVO 9,00 13 824 13 824 14 100 14 382 14 670 14 964 15 263 15 568 15 879 16 197 16 521 16 851 17 188 17 532 Yli (+) /ali (-) vuokrat - - - - - - - - - - - - - - - POTENTIAALINEN VUOKRATUOTTO 9,00 13 824 13 824 14 100 14 382 14 670 14 964 15 263 15 568 15 879 16 197 16 521 16 851 17 188 17 532 Vajaakäyttövähennys - tyhjänäoloaika (kk) - - - - - - - - - - - - - - - Vajaakäyttövähennys - markkinavuokrista - - - - - - - - - - - - (843) (859) (877) Vajaakäyttövähennys - vapaakuukaudet - - - - - - - - - - - - - - - Luottotappiovähennys - - - - - - - - - - - - - - - Vajaakäyttövähennykset yhteensä - - - - - - - - - - - - (843) (859) (877) Vajaakäyttöaste - % - 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 5,0 % 5,0 % 5,0 % EFEKTIIVINEN VUOKRATUOTTO 9,00 13 824 13 824 14 100 14 382 14 670 14 964 15 263 15 568 15 879 16 197 16 521 16 009 16 329 16 656 Hoitokulut (0,65) (1 000) (1 000) (1 030) (1 061) (1 093) (1 126) (1 159) (1 194) (1 230) (1 267) (1 305) (1 344) (1 384) (1 426) Korjaukset (6,53) (10 000) (10 000) (10 300) (10 609) (10 927) (11 255) (11 593) (11 941) (12 299) (12 668) (13 048) (6 193) (6 379) (6 570) Vuokralaismuutostyöt - - - - - - - - - - - - - - - Muut kulut - - - - - - - - - - - - - - - NETTOTUOTTO 1,84 2 824 2 824 2 770 2 713 2 650 2 583 2 511 2 433 2 351 2 263 2 168 8 472 8 566 8 660 Investoinnit - - - - - - - - - - - - - - - NETTOKASSAVIRTA 1,84 2 824 2 824 2 770 2 713 2 650 2 583 2 511 2 433 2 351 2 263 2 168 8 472 8 566 8 660 Nettokassavirran nykyarvo - 2 705 2 435 2 187 1 960 1 753 1 563 1 390 1 232 1 088 956 3 428 3 180 PÄÄTEARVO TUOTOT OLETUKSET Nettotuotto, vuosi 13 8 660 Alkutuotto (NOI I) 18,90 % Tuottovaatimus 7,00 % Pääomituskorko (Cap rate) 7,00 % Alkutuotto (NOI II) 4,16 % Diskonttauskorko 9,00 % Pääomitettu päätearvo, vuonna 13 123 713 Potentiaalinen alkutuotto (NOI I) 18,90 % Pääomituskorko päätearvolle 7,00 % Päätearvon nykyarvo 43 984 Potentiaalinen alkutuotto (NOI I) - markkinavuokrilla 18,90 % Vajaakäyttöoletus päätearvossa 5,0 % 1. vuoden ennustettu nettotuottoaste 4,16 % ARVON JAKAUTUMINEN 12 v keskiarvo Nykyarvo 12 vuoden kassavirroista 23 875 (35 %) TUNNUSLUVUT* Inflaatio 2,00 % Päätearvon nykyarvo 43 984 (65 %) Keskim. taloudellinen vajaakäyttöaste 0,8 % Markkinavuokran muutokset 2,00 % Muu arvo (käyttämätön rak.oikeus tms.) - (0 %) Kulujen muutokset 3,00 % YHTEENSÄ 67 859 (100 %) Pyöristys (+/-) +2 141 MARKKINA-ARVO (EUR) 70 000 Markkina-arvo EUR/m2 547 Arvion tarkkuus +/- 15 % Arvion vaihteluväli (EUR) 59 500-80 500 *Keskimäärin 12 vuoden aikana 20
Yhteenveto ja markkina-arvo Yhteenveto Vanha päiväkotikiinteistö sijaitsee Sipoon Nikkilässä. Arvioitava maa-alue ja sillä sijaitseva rakennus on määritetty karkeasti kartalta (maa-alueen pinta-ala on n. 3.250 m²). Kohteen ostajapotentiaali sellaisenaan kohdistuu lähinnä omia tiloja etsivälle päiväkotiyhdistykselle tai yrittäjälle (käyttäjäostaja). Myös kehittäjäostaja on mahdollinen, joka hakee kaavakehityksen kautta arvonnousua. Päiväkotisijoituskiinteistöä etsivä ostajan mahdollisuus on lähinnä teoreettinen. Kohteen eri arvot: Kauppa-arvo 80.000 Tuottoarvo 70.000 Arvo 10-vuoden oletussopimuksella 70.000 Markkina-arvo 80.000 Kohteen nettomarkkinavuokra on arvioitu tasolle 8,00 10,00 /htm²/kk (omistaja vastaa peruskorjauskuluista sekä kiinteistöverosta ja vakuutuksesta). Kiinteistön markkina-arvon määrittämisen tarkkuus riippuu arvioitavan kohteen ominaisuuksista ja sen kaltaisten kiinteistöjen markkinoiden toimivuudesta (mm. vertailukauppojen lukumäärä ja luotettavuus). Kun kauppoja samalla sijainnilla olevista vanhoista päiväkoti- / koulurakennuksista tehdään harvoin, on markkina-arvon määrittämisessä oleellisesti tarvittava vertailuhinta-aineisto vähäinen. Tästä johtuen kohteen markkina-arvon määrittämisessä saavutettava tarkkuus jää normaalia heikommaksi, arviolta tasoon +/ 20 %. Markkina-arvo Sipoossa osoitteessa Vanha Kylätie 17 sijaitsevan kiinteistön 753-423-1-49 aiemmin sivulla 7 määritellyn maa-alueen (määräalan) ja sillä sijaitsevan päiväkotirakennuksen velaton markkina-arvo on näkemyksemme mukaan suuruusluokkaa kahdeksankymmentätuhatta euroa 80.000 Arvioinnissa on käytetty kauppa-arvotarkastelua päämenetelmänä ja suoraa pääomitusta kontrollimenetelmänä. Arvo on määritetty ns. tyhjänä. Arvoa on tarkasteltu myös 10-vuoden oletussopimuksen avulla (teoreettinen tarkastelu, mikä ei kuvaa kohteen markkinaarvoa tällä hetkellä) Arvion tarkkuus on keksimääräistä heikompaa tasoa, n. +/- 20 %. Arvopäivä 10.1.2017 (katselmuspäivä). Helsingissä 13.2.2017 Realia Management Oy Arviointi ja konsultointi Ilpo Korpi Arviointiasiantuntija, tekn. yo, LKV Vastuullinen arvioija Henri Timperi Vanhempi arviointiasiantuntija, DI, KHK Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) yleisauktorisoitu Arvion controller 21