Sipoon kunta. Arviokirja (AKA -arvio) Skolåsa, Päiväkotikiinteistö + asunto Yht. 204 m² Grönkullantie Box. Ilpo Korpi 13.2.

Transkriptio

1 An International Associate of Sipoon kunta Arviokirja (AKA -arvio) Skolåsa, Päiväkotikiinteistö + asunto Yht. 204 m² Grönkullantie Box Ilpo Korpi Muodosta pdf arko-työkalut valikon pdf-napilla! (Nyt meni väärin)

2 Tehtävän kuvaus Toimeksianto ja sen tarkoitus Arvion tiivistelmä (arvopäivä ) Tämän arviokirjan on tilannut Juha Pohjonen Sipoon kunnan puolesta. Arvio on laadittu päätöksenteon tueksi. Arvioinnin kohteena on osoitteessa Grönkullantie 160 sijaitseva kiinteistö ja sillä sijaitseva päiväkotirakennus. Arvion tarkoituksena on määritellä kohteen markkina-arvo jolla tarkoitetaan sitä rahamäärää, jolla omaisuuden arvopäivänä arvioidaan vaihtavan omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS). Arvio perustuu arvion tilaajalta, julkisista rekistereistä ja muista tietolähteistä saatuihin kohdetta ja sen ympäristöä määritteleviin tietoihin. Arvio on tehty noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa ja kansainvälistä arviointistandardia (IVS). Tämä arvio on luottamuksellinen Realia Management Oy:n ja tilaajan välillä. Realia Management Oy ei kanna mitään vastuita kolmansia osapuolia kohtaan. Arviota ei saa julkaista kokonaan tai osissa, eikä siihen tai sen sisältämiin arvioinnin lukuihin, arvioijien nimiin tai ammatillisiin sidonnaisuuksiin saa tehdä viittauksia ilman Realia Management Oy:n kirjallista lupaa. Ilpo Korpi on suorittanut kohteessa katselmuksen ja antaa lisätietoja arviosta ( / ilpo.korpi@realia.fi). Kohde Kiinteistö: , pinta-ala m² Osoite: Grönkullantie 160, Box. Rakennus: Vuonna 1949 valmistunut päiväkotirakennus, jossa on asunto yläkerrassa Pinta-ala: 149 htm² (päiväkoti) ja 55 htm² asunto. Arvon määrittäminen Tehtyjen vanhojen päiväkotikiinteistöjen kauppojen avulla sekä vanhojen koulukiinteistöjen avulla. Kontrollimenetelmänä on käytetty tuottoarvomenetelmää (suora pääomitus). Arvo määritetään ns. tyhjänä, eli olemassa olevaa sopimusta ei ole tässä huomioitu. Lisäksi arvo määritetään oletuksella, että kohteessa olisi voimassa oleva 10 vuoden määräaikainen vuokrasopimus. Kohteen markkina-arvo on näkemyksemme mukaan noin Erikoiskiinteistön markkina-arvon määrittämisessä saavutettava tarkkuus jää lähes vähäisen vertailuhintaaineiston vuoksi normaalia heikommaksi, arviolta tasoon +/ 20 %. 2

3 Sijainti ja alue Sijainti Arvion kohde sijaitsee Sipoon kunnassa Boxin alueella osoitteessa Grönkullantie 160. Sipoo sijaitsee Helsingin seudulla ja sen naapurikuntia ovat lännessä Helsinki, Vantaa, Kerava, Tuusula ja Järvenpää, idässä Porvoo ja Pornainen sekä pohjoisessa Mäntsälä. Kohde sijaitsee noin 35 kilometrin päässä Helsingin keskustasta. Sipoon kunnassa on n asukasta ( ). Ympäristö Kohteen ympäristö on pääosin pelto- ja metsävaltaista aluetta. Boxin pientalovaltainen rakennuskanta on sijoittunut kohteen ympäristöön. Palvelut ovat sijoittuneet pääasiassa Söderkullan ja Nikkilän taajamiin. Kohde sijaitsee seututien 170 (Uusi Porvoontie) varrella Porvoonväylän läheisyydessä. 3

4 Kiinteistö Kiinteistö Osoite: Grönkullantie 160, Box Kiinteistötunnus: Pinta-ala: m² Omistaja: Sibbo kommun (lainhuutotodistus ) Rasitteet: Kiinteistörekisteriotteen ( ) mukaan kiinteistöön kohdistuu useita rasitteita ja käyttöoikeuksia (mm. tieoikeus, vesi- ja sähköjohtooikeus). Näkemyksemme mukaan näillä ei ole kiinteistön markkinaarvoon vaikutusta. Rasitukset: Rasitustodistuksen ( ) mukaan kiinteistöön ei kohdistu rasituksia. Käytössämme ei ole ollut maaperän ympäristöselvitystä, mutta tässä arviossa oletamme maaperän olevan puhdas. 4

5 Kaavoitus Yleiskaava Alueella on voimassa hyväksytty Boxin kylätaajaman osayleiskaava. Ei voimassa olevaa detaljikaavaa. Kaavatunnus: PY = Julkisten palvelujen ja hallinnon alue. Merkinnällä osoitetut alueet on tarkoitettu pääasiassa koulujen ja päiväkotien tarpeisiin. Kaava-aluetta koskevat yleiset määräykset Rakennuspaikan on oltava pinta-alaltaan vähintään m². Mikäli rakennus liitetään vesihuoltolaitoksen vesi- ja viemäriverkostoon rakennuspaikan on oltava vähintään m². Rakennuspaikalle saa rakentaa enintään yhden yksiasuntoisen ja yksikerroksisen asuinrakennuksen, jonka kerrosala on enintään 250 m² tai useampaan kuin yhteen tasoon tai kerrokseen rakennettavan yksiasuntoisen asuinrakennuksen, jonka kerrosala on enintään 300 m². Rakennuspaikalle saa asuinrakennuksen lisäksi rakentaa sen käyttötarkoitukseen liittyviä erillisiä talousrakennuksia, joiden yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 150 m². Rakennettaessa jo olemassa olevien rakennusten yhteyteen on uudisrakennuksen rakennustapa sopeutettava sitä ympäröivien rakennusten rakennustapaan. Rakennuksen maisemakuvalliseen vaikutukseen tulee kiinnittää erityistä huomiota. Rakennuspaikkojen enimmäismäärä lasketaan voimassa olleesta tilajaosta. Vanha rakentamaton kiinteistö saa kuitenkin yhden rakennuspaikan. On kuitenkin huomioitava, että kaavatunnuksena on PY. Sipoon kunnan yleiskaavapäälliköltä saamamme tiedon mukaan PY-korttelialueille ei osoiteta muuta toimintaa (ei asuinkäyttömahdollisuutta kaava-alueen yleiset määräykset eivät sovellu kohteeseen täysin). Arviossa oletetaan, että kohteen nykykäyttö ei ole ristiriidassa yleiskaavan kanssa, eikä kohteeseen näin kohdistu kaavallisia riskejä. 5

6 Rakennus (1/3) Perustiedot Vuonna 1949 valmistunut rakennus, jonka käyttötarkoitus on muutettu päiväkotikäyttöön vuonna Huoneistoala on 204 htm 2 / kerrosala 223 kem². Rakennuksessa on yhteensä kaksi kerrosta ja kellari. Ensimmäinen kerros on vuokrattu päiväkotitoimintaan (149 htm²) ja toisessa kerroksessa sijaitseva asunto (55 htm²) on myös vuokrattu. Kellarikerroksessa sijaitsevat tekniset tilat sekä asunnon sauna- ja pesutilat (toiminnallinen yhteys). Rakennus on puurunkoinen ja lautaverhoiltu (julkisivu uusittu vuonna 2002). Antura ja perusmuuri ovat betonia. Rakennuksessa on harjakatto tiilikatteella (uusittu 2000-luvun loppupuolella). Öljylämmitys vesikiertoisin patterein. Lämmin käyttövesi omalla varaajalla. Kiinteistö yhdistetty kunnalliseen vesi- ja viemäriverkostoon. Koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto (LTO). Osin painovoimainen. Leikkialue on aidattu. Rakennus on pääosin tyydyttävässä kunnossa. (Kuntoarvio / WSP, ks. kaksi seuraavaa sivua). Kohteen pihapiirissä on kaksi muuta arvotonta rakennusta (katos ja kylmä talousrakennus). Hoitokulut Arvion kohteen hoitokulut ovat tilaajan toimittamien tietojen mukaan olleet vuonna 2016 yhteensä /v eli n. 2,81 /htm 2 /kk. Hoitokulu on lisäksi pitänyt sisällään rakennusten poistot (2.345 /v), rakennusten korjauskuluja (1.021 /v) ja muita satunnaisia kuluja, esim. matkustus- ja KuELpalkkaperusteisia kuluja (yhteensä 294 /v). Todellisia kiinteistön hoitokuluja on näistä vain lämmitys, sähkö ja jätehuolto, jotka ovat yhteensä siis /v eli n. 1,72 /htm²/kk.vuoden 2015 lämmitys, sähkö ja jätehuolto ovat olleet yhteensä /v eli n. 1,5 /htm²/kk. Lisäksi vuonna 2015 oli ollut myös vesikuluja (vuoden 2016 vesikulu ei vielä tiedossa). Hoito- ja ylläpitokulutaso vaikuttaa erittäin alhaiselta. Hoitokulussa ei ole mainittuna kiinteistöveroa ja -vakuutusta, sillä kunnan kiinteistöt on vakuutettu keskitetysti ja veroa ei tarvitse maksaa. Näihin on varattu laskelmissamme n /v. Tuottoarvolaskelmamme on kuitenkin tehty nettoperusteisesti, sillä tyypillisesti hoivakohteet vuokrataan ns. nettosopimuksilla. Laskelmissamme on varauduttu omistajan hoitokuluna /v koko kiinteistölle. Lisäksi on varauduttu asunnon hoitokuluihin (omistaja tyypillisesti vastaa) n. 3,5 /htm² (hoitokuluun vaikuttanut myös saunatilat kellarissa). Nykykäyttö Kohde on vuokrattu Garantiföreningen för Box Barnträgård r.f.:lle. Vuokran suuruus on /kk. Vuokrasopimus on voimassa saakka. Vuokrasopimusta ei huomioida arvon määrityksessä. 6

7 Rakennus (2/3) Kunto Rakennustekniikka Kohteeseen on suoritettu kuntoarvio WSP:n toimesta Kiinteistön kunto on yleisellä tasolla tyydyttävä. Kunto vaihtelee rakenneosittain välttävästä hyvään. Perustusten ja rakennusrungon osalta ei havaittu puutteita. Myös julkisivu on hyvässä kunnossa. Maalipinta hilseilee räystään alaosissa. Ikkunat ovat ikääntyneet ja ulkopuoliset maalipinnat ja kittaukset / puulistat ovat käyttöikänsä päässä. Vesikatteen kunto on hyvä. Rakennuksen sisätilat ovat pääosin hyväkuntoisia, lukuun ottamatta eteisen lattian halkeilua. Osittain päiväkodissa on vinyylilaattalattiaa, joka on arviolta asbestia. Laatat ovat halkeilleet ja tämä on turvallisuusriski (tulee selvittää). Näkemyksemme mukaan tilat ovat toki hyvässä kunnossa, mutta ovat jo iäkkäät, eivätkä vastaa toiminnallisilta ominaisuuksiltaan tai laatutasoltaan parhaita päiväkoteja. Saunassa ei ole yhtenäistä höyrynsulkufoliota seinissä ja katossa. Kiireelliset toimenpiteet Eteisen halkeilleen lattialaatan asbestipitoisuus tulee selvittää ja lattia korjata, mikäli laatat tai näkyvä liima sisältävät asbestia. Jousikeinujen turvallisuuspuutteiden korjaus. Alimitoitetun katoksen tuenta tai katoksen purkaminen. Alapohjan tuuletus muutettava ympärivuotiseksi. Kellarin ulko-oven aukon sulkeminen. Yksittäisten tiilien korjaus. Talotikkaiden turvallisuuspuutteiden korjaus. Portaan kaiteen asennus. Räystäskourujen puhdistus. LVI-järjestelmät Öljypoltin on uusittu ja kunto on hyvä. Öljysäiliö tarkistettava, mikäli tarkastuksista ei saa tietoa. Lämmitysverkosto ja lämpökeskukselta tulevat putkistot ovat tyydyttävässä kunnossa. Vesi- ja viemäriverkostot ovat toimintakunnossa. Piha-alueen pintavesien hallintaan ja vesikaton sadevesille ei ole viemäröintiä käytössä. Ilmanvaihtoa tulisi tehostaa päiväkodin tiloissa lisäämällä poistoilmapisteitä ja kanavoinnit oleskeluhuoneisiin. Kiireelliset toimenpiteet Asunnon keittiön liesituulettimen ja siihen liittyvän kanavan puhdistus- ja nuohoustyö. Öljysäiliön kunnon tarkastus tai tarkastusasiakirjojen esittäminen. Sähkö- ja tietojärjestelmät Sähkölaitteistoja on uusittu päiväkodin puolella Pääkeskus on alkuperäinen. Kiireelliset toimenpiteet (osa) Pienen tulppasulakekotelon kiinnityksen korjaaminen/siistiminen. Hehkulamppujen vaihtaminen/energiatehokkuus. Päävarokekomerotilan tyhjentäminen. Selvitetään sähköpiirustuksien olemassaolo. Kunnollisen autolämmitystolpan asentaminen. 7

8 Rakennus (3/3) PTS WSP:n tekemän kuntoarviossa on laadittu toimenpideehdotukset kustannusarvioineen (PTS-kunnossapitosuunnitelma) 10 vuoden jaksolle. PTS ei sisällä toistuvia vuosittaisia huoltotoimenpiteitä. Kohteen em. kuntoarvion mukaan kohteen ehdotetut PTS korjaukset seuraavalle 10 vuodelle ovat yhteensä eli n. 919 /htm 2 ja 7,66 /m 2 /kk. Kustannukset jakautuvat suhteellisen tasaisesti koko jaksolle. Korjauskulujen vaikutus laskentaan ja arvoon Kohteen korjauskulutarve on näkemyksemme mukaan erittäin korkea, ottaen huomioon kohteen tyyppi. Käytännössä em. korjauskulutaso tarkoittaa sitä, että kohteen arvo olisi myöhemmin määrittelemällämme markkinavuokratasolla olematon. Näkemyksemme mukaan tämä on kuitenkin ohjaa kohteen arvoa liikaa alaspäin, sillä esimerkiksi kaikkea ei tarvitse heti suorittaa ja kohteessa on kuitenkin paljolti käyttöarvoa jäljellä. Olemme huomioineet laskelmissamme hieman yli puolet lähes kymmenvuotiskauden kuluista. Olemme käyttäneet korjauskulutarpeena laskemissamme, muutoin arvo ohjaa näkemyksemme mukaan liian alhaiseen lukuun, mikä ei näkemyksemme mukaan enää kuvasta sen arvoa tuottoarvolaskelmassa (kassavirta). Rakennukseen on tulossa merkittäviä korjaustarpeita seuraavan kymmenen vuoden aikana. Korjaustarpeilla on selvä vaikutus kohteen arvoon. 8

9 Valokuvia 9

10 Yleinen markkinatilanne Investointimarkkina Suomen toimitilainvestointimarkkina oli vilkas vuosina , hiipui 2008 ja romahti vuonna Vuosina kaupankäynnin odotettiin voimistuvan, mutta toimitilakaupan volyymi jäi alle kahteen miljardiin euroon. Vuonna 2013 kauppoja tehtiin noin 2,4 mrd euron arvosta, vuonna 2014 noin 4,3 mrd eurolla ja vuonna 2015 noin 5,5 mrd eurolla. Viime vuonna 2016 sijoituskauppoja tehtiin arviolta yli 7 miljardin euron arvosta (tarkka luku ei ole vielä tiedossa). Parhaat toimitilat (teknisesti hyviä, suurten kaupunkien parhailla paikoilla ja varmat vuokralaiset, pitkät vuokrasopimukset) kiinnostavat erittäin kovasti ostajia. Asunnot ja hoivakiinteistöt ovat nousseet hyvin suosituiksi. Myös julkisen sektorin kiinteistöt ovat lisänneet kiinnostavuuttaan sijoittajien keskuudessa. Kiinteistösijoittajien pääkaupunkiseudulla ostamissa parhaissa/ hyvissä sijoituskiinteistöissä nettotuottoasteet ovat karkeasti yleistäen seuraavaa: parhaat liikekiinteistöt 4,5 6,0 % hyvät toimistot 5,0 6,5 % uudet hoivakiinteistöt 5,5 6,5 % logistiikka- ja teollisuuskiinteistöt 5,5 7,0 % Vastaavasti maakuntakaupungeissa voidaan havaita seuraavia tasoja: paikallisesti parhaat liikekiinteistöt 6,0 8,0 % hyvät toimistot 7,0 9,0 % uudet hoivakiinteistöt 6,0 8,0 % logistiikka- ja teollisuuskiinteistöt 6,5 8,0 % Parhaat toimitilat (teknisesti hyviä, suurten kaupunkien parhailla paikoilla ja varmat vuokralaiset, pitkät vuokrasopimukset) kiinnostavat ostajia, mutta heikommat kohteet jäävät myymättä. Transaktiovolyymi Suomessa ja Euroopassa Suomi miljardi euroa ,0 % 10,0 % 8,0 % 6,0 % 4,0 % 2002 Suomi / ulkomaiset sijoittajat Suomi / kotimaiset sijoittajat Eurooppa H1 Lähde: Realia Management Oy, KTI, CBRE, Property Data Alkutuoton (yield) kehitys Suomessa Q Lähde: Realia Management Oy Eurooppa miljardi euroa ,0 % 10,0 % 8,0 % 6,0 % 4,0 % 10

11 Hoivakohteiden markkinasta Yleistä Vuokramarkkina Hoiva-alan kiinteistöt ovat monipuolinen markkinasegmentti. Se kattaa tuetun asumisen kiinteistöt, hoivakodit eri kohde-ryhmille (esim. vanhukset, dementia- ja mielenterveyspotilaat, vammaiset), päiväkodit sekä terveyspalvelukiinteistöt kuten lääkäriasemat ja sairaalat. Perinteisesti kunnat ja muut julkisen sektorin palveluntuottajat ovat omistaneet hoivakiinteistöt. Sosiaali- ja terveydenhuollon palvelurakenteen uudistus on käynnissä, mikä tuo suuria muutoksia. Kunnilla on haasteita rakenneuudistukseen sekä rahoitukseen ja palvelujen tarjoamiseen liittyvien vaatimusten vuoksi. Julkisen sektorin palvelujen ulkoistaminen yksityisille palveluntuottajille on kasvanut jatkuvasti. Sijainniltaan hyvät, laadukkaat kiinteistöt pitkine vuokrasopimuksineen ja vakavaraisine vuokralaisineen ovat haluttuja kohteita. Sijoittajia kiinnostaa erityisesti hoivakohteista saatava pitkäaikainen ja tasainen tuotto. Arvion kohteen kaltainen vanha päiväkoti tms. hoivakiinteistö, jossa ei ole pitkää vuokrasopimusta suuren operaattorin kanssa ja tekniset riskit ovat suuret, ei juurikaan kiinnosta sijoittajia eikä se täten vertaudu laisinkaan edellisen sivun parhaisiin tuottokohteisiin. Tämän käyttötarkoituksen kaltaisilla vanhoilla rakennuksilla ei myöskään ole omaa aktiivista markkinaansa, vaan ostajan maksuhalukkuus yleensä määräytyy rakennuksesta saatavan hyödyn perusteella (oma tarve) eikä tuottomaailman perusteella. Realia Management Oy Sijoittajat vuokraavat tilat yksityisille palveluntarjoajille tai kunnille palvelutoimintaa varten. Palvelutoiminnasta yhä useammin vastaavat yksityiset hoiva- ja päivähoitoalan yritykset. Alan yritysten konsolidoituessa yhä suuremmiksi yrityksiksi helpottuu ja varmentuu sijoittajien toiminta vuokralaisten kanssa. Palveluseteleiden yleistyminen vauhdittaa yksityisten hoiva- ja päiväkotien rakentamista. Hoivatilojen kasvava kysyntä mahdollistaa tasaisen kassavirran. Suomeen on rakenteilla n. 100 uutta hoivataloa. Vuoteen 2030 mennessä Suomi tarvitsee uutta hoivakotia. Lähde:Esperi Neliövuokrat vaihtelevat 15 :sta 20 :oon/kk riippuen sijainnista, sopimusehdoista ja kiinteistön erityisvaatimuksista. KTI:n tietokannassa vuonna 2015 hoivakiinteistöjen vuokrat nousivat keskimäärin 2,2 % edellisestä vuodesta. Vuokrauskäytäntö Erityiskäyttökohteissa vuokrasopimukset ovat tyypillisesti melko pitkiä, kun taas usealle eri käyttäjälle sopivissa kohteissa voidaan soveltaa toimistomarkkinan kaltaisia käytäntöjä. Useimmilla palvelusektoreilla operaattorien on haettava lisenssiä viranomaisilta, mikä tarkoittaa myös sitä, että operaattoreiden on todistettava vakavaraisuutensa. Jopa tilojen on oltava viranomaisten hyväksymiä ja täytettävä tiukat tekniset vaatimukset, jotka vaihtelevat kiinteistön käyttötarkoituksen mukaan. Nämä tarpeet asettavat myös tietyt vaatimukset kiinteistön kehittäjille ja sijoittajille. Sijoitusrahastot markkinoivat hoivakiinteistöjen pitkiä, tyypillisesti 15 vuoden vuokrasopimuksia ja vakaata vuokratuottoa. Vuokrasopimukset tehdään usein yli 10 vuodeksi, ja uusissa kohteissa jopa vuoden sopimukset ovat yleisiä. Vuokrasopimukset ovat useimmiten nettovuokrasopimuksia, jolloin vuokralainen vastaa ylläpidosta, kiinteistöverosta ja vakuutuksista sekä monissa tapauksissa myös korjauksista

12 Koulurakennusten markkinoista Päiväkotikiinteistöjen kaupoista Parhaita mahdollisia vertailukohteita nyt arvioitavana olevan vanhaan päiväkotikiinteistön markkina-arvon määrittämiseksi olisivat mahdollisimman samanlaisista kohteista samalla sijainnilla tehdyt mahdollisimman tuoreet kiinteistökaupat. Arvion kohteena oleva vanha päiväkoti on hyvin verrattavissa vanhoihin päiväkotikiinteistöjen kauppohin ja osin myös rakennustyyppinsä takia vanhoihin koulukiinteistöihin, kummastakin kategoriasta on viime vuosina toteutunut kauppoja vain jonkin verran. Seuraavassa luettelomaisesti muutamia vanhoista päiväkodeista tehtyjä kauppoja eri puolilta Suomea: Porvoon Pellingin ryhmäperhepäiväkoti myytiin kesällä Rakennusten yhteispinta-ala on n. 450 m² ja kauppahinta oli (444 /m²). Luvialta on myyty päiväkotikäyttöön rakennus syksyllä Rakennuksen pinta-ala on 134 m² ja kauppahinta oli (1.410 /m²). Ulvilasta on myyty päiväkotikäyttöön rakennus vuonna Rakennuksen pinta-ala on 455 m² ja kauppahinta oli (516 /m²). Raumalta myytiin päiväkoti kesällä Rakennuksen pinta-ala oli n. 250 m² ja kauppahinta oli (484 /m²). Lisäksi Tuusulan, Järvenpään, Mäntsälän, Keravan, Sipoon ja Porvoon alueen päiväkotikiinteistöt tutkittiin (kaupunkien sivuilla olevat päiväkodit (n kiinteistöä), mutta näiden kautta ei löytynyt kuin Pellingissä tehty kauppa. Voidaan todeta, että päiväkotikauppoja (käyttäjän ostamia) tehdään todella vähän aktiivisen sijoitusmarkkinan ulkopuolella. Parhaissa sijoituskohteissa, neliöhinnat ovat olleet tasoa, n /m² +/- 500 /m² riippuen vallitsevasta vuokratasosta, rakennuksen iästä, sijainnista ja sopimuksen pituudesta. Muita vanhojen käytöstä poistettujen rakennusten kauppoja (koulut) Näkemyksemme mukaan myös vanhojen koulujen kaupat ovat vertailukelpoisia nyt arvion kohteena olevalle vanhalle päiväkodille. Kaupat osoittavat hintatason, joka yksittäisistä rakennuksista on ollut saatavissa eri puolella Suomea. Tiedossamme ei ole kovinkaan montaa pääkaupunkiseudulla tai sen ympäristössä tapahtunutta vanhan koulun kauppaa. Sipoon Hindsbyn vanha koulu myytin kesällä 2015 hintaan Rakennuksen pinta-ala on n. 230 m² (782 /m²). Porvoon Kråkö skola myytiin alkuvuonna Kauppahinta oli Tiloihin kohdistuu vuokrasopimus vuoden 2017 loppuun. Kirkkonummella Evitskogin koulu vaihtoi loppuvuonna 2011 omistajaa :lla. Koulurakennuksen koko on n. 600 m 2. Keminmaalla myytiin alkuvuonna 2015 huonokuntoinen Maulan vanha koulu hintaan Liperissä myytiin niin ikään alkuvuonna 2015 vanha Vaivion kyläkoulu. Koulusta maksettiin Valtaosa näistä rakennuksista tullaan ottamaan uuteen käyttötarkoitukseen. Useimmiten käyttötarkoitus muutetaan asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi. Edellisen palstan kohteet ovat edelleen päiväkotitoiminnassa. Ne vertautuvat parhaiten arvion kohteeseen vaikka niiden kokoluokka onkin pääsääntöisesti isompi. Vertailukauppojen hankintaa vaikeuttaa se, että tyypillisesti päiväkodit myydään kun toiminta niissä on loppunut, tällöin ne eivät enää vertaudu samalla tavalla kuin käytössä olevat rakennukset. 12

13 Markkina-asema ja arvioinnin perusteet Markkina-asema Kohteen sijainti Sipoon Boxissa on tyydyttävä, vaikkakin saavutettavuus Uuden Porvoontien ja Grönkullantien välityksellä on hyvä. Nähdäksemme kohteen myytävyys on luokkaa välttävä, sillä rakennus on iäkäs ja lähivuosina peruskorjausten tarpeessa. Kiinteistöön ei myöskään kohdistu pitkää sopimusta luotettavan vuokralaisen kanssa, toisaalta tämän tyyppinen kohde ei kiinnostaisi sijoittajia pitkälläkään sopimuksella ( ei tuottokohde). Tietyllä tapaa vanha päiväkotikiinteistö on erityiskohde. Kohteen ostajapotentiaali sellaisenaan kohdistuu lähinnä omia tiloja etsivälle päiväkotiyhdistykselle tai yrittäjälle (käyttäjäostaja). Kohde on täysin eri luokkaa laatutasoltaan ja teknisiltä ominaisuuksiltaan kuin mitä uudet päiväkotirakennukset ovat. Vahvuudet Heikkoudet Aidattu piha-alue Helposti saavutettavissa autolla, mutta silti rauhallinen sijainti käyttötarkoitukseensa Iäkäs rakennus tulee tulevaisuudessa vaatimaan kunnostusta (10 vuoden PTS ehdotus ) Ei alun perin päiväkodiksi suunniteltu Asunto yläkerrassa Mahdollisuudet Uhat Myynti käyttäjälle Rakennuksen kunnostus ja käyttötarkoituksen muuttaminen Yllättävät tekniset riskit lisää korjauskuluja Tekniset riskit koetaan liian suurena uhkana Reittaus Olemme reitanneet kohteen keskimääräistä heikompien kohteiden luokkaan B/C. Reittaus Tarkasteltava ominaisuus Kokonaisreittaus Trendi A A / B B B / C C Sijainti x - yleissijainti (kaupunki/kunta) x - makrosijainti (alue) x - mikrosijainti (paikallissijainti) x Tontti x - liikennöitävyys x - autopaikat x - lisärakentamispotentiaali x Rakennus/tilat x - tekninen kunto x - laatutaso x - toimivuus x - muunneltavuus x x Imago x - rakennus/kohde x - ympäristö x Markkina-asema x - myytävyys x - vuokrattavuus x 13

14 Markkina-arvon määrittäminen Arvonmäärityksen periaatteet Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä rahamäärää, jolla omaisuuden arvopäivänä arvioidaan vaihtavan omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS). Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja tai arvonlisäverovelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Kohteen markkina-arvoa on määritetty kauppa-arvotarkastelulla, joka perustuu erilaisista kouluista ja päiväkodeista tehdyissä kaupoissa maksettuihin kauppahintoihin. Tuottoarvotarkastelulla, joka perustuu kohteesta saataviin nettotuottoihin ja pääomitusprosenttiin. Tuottoarvo simuloi sijoittajan maksuhalukkuutta. Lisäksi kohteen arvoa on tarkasteltu tuottoperusteisesti oletuksella, että kohteessa olisi 10 vuoden vuokrasopimus markkinaehtoisella vuokratasolla. Tässä tapauksessa arvoa on tarkasteltu kassavirta-analyysillä, joka perustuu kassavirtakauden nettotuottojen nykyarvoon ja jäännösarvon nykyarvoon. Kiinteistön eri arvot Jälleenhankinta-arvo (JHA) tai uudishinta on rahamäärä, joka kunakin ajankohtana tarvitaan uuden vastaavanlaisen rakennuksen rakentamiseksi samalle rakennuspaikalle. Tekninen arvo, Tekninen nykyarvo on arvo, joka saadaan, kun rakennuksen jälleenhankinta-arvosta vähennetään rakennuksen iän, käytön, käyttökelpoisuuden alentumisen tai muun syyn johdosta tapahtunut arvon alentuminen. Arvonalennus riippuu rakennuksen iästä, käytöstä, hoidosta ja kunnosta. Käyttöarvo on kiinteistön arvo sen nykyisessä käytössä. Käyttöarvossa huomioidaan kiinteistön sellaiset ominaisuudet, joista on hyötyä kiinteistön nykykäytössä, mutta ei välttämättä muussa käytössä. Käyttöarvo on siten voimakkaasti käyttäjäsidonnainen käsite. Yllä mainitut teknislähtöiset arvot ovat sidoksissa rakennuskustannukseen ne eivät kuvaa sitä, mitä joku on valmis juuri sellaisesta ja sellaisella paikalla sijaitsevasta rakennuksesta maksamaan. Markkina-arvon ja teknisten arvojen välinen ero on suurin erikoisratkaisuja sisältävässä uudehkossa kiinteistössä ja joka sijaitsee paikassa, josta sellaisesta ei ole ostokysyntää. JHA ja tekninen nykyarvo soveltuvat vain äärimmäisen harvoin markkina-arvon määrittämiseen. Tämä voisi tulla kysymykseen tapauksessa, jossa ostajan ainoa vaihtoehto on rakentaa juuri samanlainen ja kokoinen rakennus, eikä sellaista ole vapailla markkinoilla myytävänä. Pääsääntöisesti toimitilakiinteistöjen markkina-arvot ovat (selvästi) teknisiä arvoja alhaisempia pääkaupunkiseudun ja muutamien suurimpien kaupunkien parhaita kohteita lukuun ottamatta. 14

15 Arvon määritys Kauppa-arvo Sijainti eteläisessä Suomessa Sipoon kasvavassa kunnassa pääkaupunkiseudun läheisyydessä Uudellamaalla Rakennus on valmistunut vuonna Rakennus on tyydyttävässä kunnossa, mutta tulee kohtaamaan merkittäviä saneeraustarpeita tulevien vuosien aikana. Pihapiiri on avara ja tontti on iso, riittävä nykyiseen päiväkotitoimintaan. Näkymät läheiselle peltoalueelle ovat avarat. Mikrosijainti on näkymätön pääväylille (rauhallinen). Ajoyhteydet ovat kuitenkin varsin hyvät kohteeseen alueen pääväylien kautta (tukee päiväkotikäyttöä). Rakennuksen käytön on tarkoitus jatkua pääsääntöisesti päiväkotikäytössä ja yläkerran asuinkäytössä. Kauppa-arvoa määritettäessä on huomioitava rakennuksen kunto ja ominaisuudet (soveltuvuus, piha-alueet), vallitseva kysyntätilanne sekä vertailukohteet. Kysyntä on arvioitu enintään tyydyttävälle tasolle. Uusista päiväkotikiinteistöistä pitkillä vuokrasopimuksilla tehdään paljon kauppaa, mutta kyseinen kohde on kaukana tästä. Kauppa-arvo kuvaakin sitä, mitä käyttäjäostaja olisi valmis maksamaan. Kysyntää heikentää rakennuksen kunto ja sen mukanaan tuomat niin yleiset tekniset riskit, kuin kustannusriskitkin. Kohdetta ei ole alun perin rakennettu päiväkodiksi, eikä se täten täytä päiväkotikiinteistöjen nykyvaatimuksia. Laatutaso ja ominaisuudet ovat täten välttävällä tasolla. Toisaalta kohde vertautuu suhteellisen hyvin sivun 12 vertailukauppoihin, vaikkakin arvioitavan kohteen kunto on oletettu vertailukauppoja heikommaksi. Rakennustyypiltään ne ovat kuitenkin suhteellisen samankaltaisia. Päiväkotikiinteistöt ovat siinä mielessä erityinen markkina, että käytännössä liiketoiminnasta saatavat tuotot ovat aina hyvin lähellä toisiaan sijainnista riippumatta. Arvion kohteen arvon on arvioitu olevan päiväkotikäytössä olevien tilojen osalta tasolla /htm² ja asuintilojen osalta samalla tasolla (tämän kaltaisen asunnon myyminen on näkemyksemme mukaan heikolla tasolla). Kellaritiloille ei ole annettu erillistä arvoa, ne on huomioitu asunnon arvossa, sillä ne ovat siihen toiminnallisessa yhteydessä. Kohteen kauppa-arvolaskelma: Kauppa-arvotarkastelu Tilatyyppi pinta-ala m² markkinahinta /m² Yhteensä ( ) Päiväkotitilat Asunto Yhteensä 204 m² Kauppa-arvon vaihteluväli Kauppa-arvo yhteensä Kokonaisuuden kauppa-arvo on näkemyksemme mukaan tasolla

16 Arvon määritys Markkinavuokra Tuottoarvo Kiinteistötieto Oy ei kerää päiväkodeista tai muista hoivakohteista yksittäisiä / tilastollisia vuokratasotietoja. Tiedossamme on lähes 100 kpl vuokrahavaintoja eri päiväkodeista ympäri suomen. Ohessa havainnot on esitetty tilastomaisesti, sillä kohdekohtaisia tietoja emme voi luovuttaa. Alakvartiili Yläkvartiili Mediaani Keskiarvo Keskikoko Havaintojen lkm PKS 15,6 16,9 16,2 16,1 778,5 13 Uusimaa 15,2 17,2 16,7 16,7 615,8 10 Yliopistokaupungit 15,3 17,1 16,5 16,1 627,4 27 Muu Suomi 13,9 16,7 15,5 15,1 611,8 43 Koko aineisto 14,8 16,9 16,1 15,7 640,1 93 Yllämainitut vuokratasot ovat puhtaita nettovuokratasoja (omistajan maksamat kulut on putsattu pois vuokratasoista (myös vero- ja vakuutus) mikäli niitä on). Minimivuokrataso on 10 /m² ja maksimi 19,9 /m². Yllä mainitut kohteet ovat lähestulkoon kaikki käyttäjälleen rakennettuja, uudehkoja kohteita, jotka on varta vasten rakennettu päiväkotikäyttöön (saavutettava tietty vuokrataso, jotta rakentaminen kannattavaa). Muutama kohde on hieman vanhempi (rv. +/- 2000). Aineiston perusteella yleissijainnilla ei ole kovin suurta merkitystä vuokratasoon. Näkemyksemme mukaan arvion kohteen vuokrataso ei yllä taulukossa esitetyille vuokratasoille, tai edes aivan minimitasolle saakka. Kohde ei ole rakennettu kyseiseen käyttöön. Kohde on jo iäkäs, eikä vastaa toiminnallisilta ominaisuuksiltaan nykyvaatimuksia. Rakennus on iäkäs, mutta pienempi kuin vertailukohteet. Näkemyksemme mukaan kohteen nettovuokrataso on tasolla n. 8,00 10,00 /htm²/kk (vuokranantaja vastaa veroista ja vakuutuksista) Kohde on vuokrattu, mutta sopimusta ei ole huomioitu laskelmissamme, sillä kohde arvioidaan ns. tyhjänä. Arvoa on tarkasteltu nettovuokran kautta, sillä päiväkodit tyypillisesti vuokrataan nettoperusteisesti (paras vuokravertailtavuus). Päiväkotitilojen markkinavuokrataso on 8,00 10,00 /htm²/kk. Näkemyksemme mukaan asunnon markkinavuokrataso on samalla tasolla kuin päiväkotitilojen, tässä on vain huomioitava asunnon hoitokuluosuus, joka tyypillisesti on omistajan vastuulla. Asunnon hoitokulutasoksi on arvioitu 3,50 /htm²/kk (2.310 /v), lisäksi koko kiinteistön osalle on varattu veroihin ja vakuutuksiin /v. Markkinaehtoiset tuotot olisivat siis yhteensä n /v. Omistajan hoitokulut olisivat n. 275 /kk /v. On huomioitava, että suorassa pääomituksessa korjaukset huomioidaan tuottovaateessa. Tässä tapauksessa tuottovaatimuksen tulee siis olla erittäin korkea (nopea kuoletus), sillä korjauksia on tiedossa paljon suhteessa tuottotasoon. Olemme arvioineet sijoittajan tuottovaatimukseksi n. 17,5 %. Suora pääomitus Tilatyyppi pinta-ala m² vuokra /m²/kk bruttovuokra /kk Päiväkotitilat 149 8,00-10, Asunto 55 8,00-10, Yhteensä 204 m² Hoitokulut /kk vuoden nettotuotot Sijoittajan 1. vuoden tuottovaatimus 15,0 % ,5 % ,0 % Tuottoarvon vaihteluväli (462 /m²) (602 /m²) Tuottoarvo yhteensä Näkemyksemme mukaan tuottoarvo on tasolla

17 Arvon määritys (oletussopimus) Kassavirta-analyysi Meitä on pyydetty lisäksi tarkastelemaan arvoa siitä lähtökohdasta, että kohde olisi vuokrattu 10 vuoden vuokrasopimuksella päiväkotialan yritykselle ( asti). Asunnon vuokrasopimuksen on oletettu olevan tyypillinen asunnon vuokrasopimus (toistaiseksi voimassa oleva sopimus markkinaehtoisella vuokratasolla 9 /htm²/kk). Arvotarkastelussa on oletettu, että omistaja vastaa peruskorjausluonteisista kuluista, sekä kiinteistöverosta ja vakuutuksesta. Tätä on tarkasteltu 12 vuoden kassavirta-analyysillä. Markkinaehtoinen vuokrataso on 9,00 /htm²/kk päiväkodin käytössä oleville tiloille. Sopimuskauden jälkeinen vajaakäyttö on arvioitu tasolle 5 %. Suurimmat vuokralaiset Vuokrattu Sopimusvuokrat Markkinavuokrat Vuokralainen pinta-ala EUR/m2/kk EUR/m2/kk % Erääntyminen päiväkoti 149,0 m2 9,00 9,00 73,0 % yksityinen 55,0 m2 9,00 9,00 27,0 % Toistaiseksi + 2 kk Yhteensä, kaikki vuokralaiset 204,0 m2 9,0 /m2/kk 9,0 /m2/kk 100,0 % /v /v (Vapaat tilat) /v - Kaikki tilat yhteensä 204,0 m /v /v 100,0 % Kassavirtatarkastelussa tuottovaatimus on huomattavasti alhaisempi kuin suorassa pääomituksessa. Kassavirtaanalyysissa esimerkiksi korjaukset on huomioitu jo suoraan kuluina kassavirrassa. Myös pitkä sopimus pienentää sijoittajan näkökulmasta riskiä ja alentaa tuottovaadetta ja haluttavia nettotuottoasteita. Kassavirralla laskettaessa PTS:n kulut tulee kuitenkin syöttää itse laskelmaan ( /10v /v). Tuottoarvo KASSAVIRRAN PARAMETRIT Nykyvuokrat: /vuosi Markkinavuokrat: /vuosi Omistajan hoitokulu: /vuosi Nettotuotto NOI /vuosi Pitkän tähtäimen korjauskulut: /vuosi Nettotuotto NOI /vuosi Tuottovaatimus: 8,00 % Tuottovaatimus päätearvolle: 8,00 % Inflaatio-oletus: 2,00 % Kulujen kasvu: 3,00 % Pitkän tähtäimen vajaakäyttö: 5,00 % Muut omaisuuserät: 0 ARVIOITU MARKKINA-ARVO Alkutuotto NOI1 (ennen korjauksia) ,44 % Alkutuotto NOI2 (sis. korjaukset) 8,59 % Tuotto markkinavuokrille NOI 1 18,44 % 1. vuoden tuotto NOI 1: 7,80 % Keskihinta per m²: 490 /m² Näkemyksemme mukaan kohteen markkina-arvo olisi n , mikäli kohde olisi vuokrattu pitkällä sopimuksella päiväkotialan yritykselle. Tämän riskiluokan (tekniset riskit) kohteessa nettotuottotason on oltava korkea, vaikka kohteeseen kohdistuisikin pitkä vuokrasopimus sijoittajan maksuhalukkuus jää vähäiseksi, ts. näkemyksemme mukaan kohde ei pitkälläkään sopimuksella sovellu aktiivisimman hoivasijoitusmarkkinan kohteeksi. 10 vuoden kassavirtatarkastelu on liitetty seuraavalle sivulle. 17

18 Arvon määritys (oletussopimus) Kassavirta-analyysi KASSAVIRTA Grönkullantie 160 KASSAVIRTAENNUSTEET 01/02/ /01/2029 Kassavirrat - EUR 1.vuosi 2.vuosi 3.vuosi 4.vuosi 5.vuosi 6.vuosi 7.vuosi 8.vuosi 9.vuosi 10.vuosi 11.vuosi 12.vuosi Päätearvo EUR/m2/kk ,2 ################# ################# ################# Jan-00 Jan-00 Jan-00 Jan VUOKRA-ARVO 9, Yli (+) /ali (-) vuokrat POTENTIAALINEN VUOKRATUOTTO 9, Vajaakäyttövähennys - tyhjänäoloaika (kk) Vajaakäyttövähennys - markkinavuokrista - - (805) (1 073) (1 146) (1 169) (1 192) (1 216) (1 241) (1 265) (1 291) (1 317) (1 343) (1 370) (1 397) Vajaakäyttövähennys - vapaakuukaudet Luottotappiovähennys Vajaakäyttövähennykset yhteensä - - (805) (1 073) (1 146) (1 169) (1 192) (1 216) (1 241) (1 265) (1 291) (1 317) (1 343) (1 370) (1 397) Vajaakäyttöaste - % - 0,0 % 3,7 % 4,8 % 5,0 % 5,0 % 5,0 % 5,0 % 5,0 % 5,0 % 5,0 % 5,0 % 5,0 % 5,0 % 5,0 % EFEKTIIVINEN VUOKRATUOTTO 9, Hoitokulut (1,36) (3 310) (3 310) (3 409) (3 512) (3 617) (3 725) (3 837) (3 952) (4 071) (4 193) (4 319) (4 448) (4 582) (4 719) Korjaukset (4,10) (10 000) (10 000) (10 300) (10 609) (10 927) (11 255) (11 593) (11 941) (12 299) (12 668) (13 048) (9 870) (10 166) (10 471) Vuokralaismuutostyöt (0,05) - - (1 416) Muut kulut NETTOTUOTTO 3, Investoinnit NETTOKASSAVIRTA 3, Nettokassavirran nykyarvo PÄÄTEARVO TUOTOT OLETUKSET Nettotuotto, vuosi Alkutuotto (NOI I) 18,44 % Tuottovaatimus 8,00 % Pääomituskorko (Cap rate) 8,00 % Alkutuotto (NOI II) 8,59 % Diskonttauskorko 10,00 % Pääomitettu päätearvo, vuonna Potentiaalinen alkutuotto (NOI I) 18,44 % Pääomituskorko päätearvolle 8,00 % Päätearvon nykyarvo Potentiaalinen alkutuotto (NOI I) - markkinavuokrilla 18,44 % Vajaakäyttöoletus päätearvossa 5,0 % 1. vuoden ennustettu nettotuottoaste 7,80 % ARVON JAKAUTUMINEN 12 v keskiarvo Nykyarvo 12 vuoden kassavirroista (55 %) TUNNUSLUVUT* Inflaatio 2,00 % Päätearvon nykyarvo (45 %) Keskim. taloudellinen vajaakäyttöaste 4,9 % Markkinavuokran muutokset 2,00 % Muu arvo (käyttämätön rak.oikeus tms.) - (0 %) Kulujen muutokset 3,00 % YHTEENSÄ (100 %) Pyöristys (+/-) MARKKINA-ARVO (EUR) Markkina-arvo EUR/m2 490 Arvion tarkkuus +/- 15 % Arvion vaihteluväli (EUR) *Keskimäärin 12 vuoden aikana 18

19 Yhteenveto ja markkina-arvo Yhteenveto Markkina-arvo Vanha päiväkotikiinteistö sijaitsee Sipoon Boxissa. Yleiskaavoitus sallii päiväkotitoiminnan. Pihapiiri on avara ja tontti on iso, riittävä nykyiseen päiväkotitoimintaan. Näkymät läheiselle peltoalueelle ovat avarat. Kohteen todennäköisin ostaja on käyttäjä, joka ostaa kohteen omaan käyttöönsä. Sijoittajalle tekniset riskit ovat näkemyksemme mukaan liian suuret ja sijoittajaostajan mahdollisuus on lähinnä teoreettinen. Kohteen ostajapotentiaali sellaisenaan kohdistuu lähinnä omia tiloja etsivälle päiväkotiyhdistykselle tai yrittäjälle (käyttäjäostaja). Kohteen eri arvot: Kauppa-arvo Tuottoarvo Arvo 10-vuoden oletussopimuksella Markkina-arvo Kohteen nettomarkkinavuokra on arvioitu tasolle 8,00 10,00 /htm²/kk niin päiväkodille kuin asunnollekin (omistaja vastaa peruskorjauskuluista sekä kiinteistöverosta ja vakuutuksesta). Kiinteistön markkina-arvon määrittämisen tarkkuus riippuu arvioitavan kohteen ominaisuuksista ja sen kaltaisten kiinteistöjen markkinoiden toimivuudesta (mm. vertailukauppojen lukumäärä ja luotettavuus). Kun kauppoja samalla sijainnilla olevista vanhoista päiväkoti- / koulurakennuksista tehdään harvoin, on markkina-arvon määrittämisessä oleellisesti tarvittava vertailuhinta-aineisto vähäinen. Tästä johtuen kohteen markkina-arvon määrittämisessä saavutettava tarkkuus jää normaalia heikommaksi, arviolta tasoon +/ 20 %. Sipoossa osoitteessa Grönkullantie 160 sijaitsevan kiinteistön ja sillä sijaitsevan päiväkotirakennuksen velaton markkina-arvo on näkemyksemme mukaan suuruusluokkaa satakaksikymmentätuhatta euroa Arvioinnissa on käytetty kauppa-arvotarkastelua päämenetelmänä ja suoraa pääomitusta kontrollimenetelmänä. Arvo on määritetty ns. tyhjänä. Arvoa on tarkasteltu myös 10-vuoden oletussopimuksen avulla (teoreettinen tarkastelu, mikä ei kuvaa kohteen markkinaarvoa tällä hetkellä) Arvion tarkkuus on keksimääräistä heikompaa tasoa, n. +/- 20 %. Arvopäivä (katselmuspäivä). Helsingissä Realia Management Oy Arviointi ja konsultointi Ilpo Korpi Arviointiasiantuntija, tekn. yo, LKV Vastuullinen arvioija Henri Timperi Vanhempi arviointiasiantuntija, DI, KHK Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) yleisauktorisoitu Arvion controller 19