VIROJOKI-VAALIMAA OSAYLEISKAAVAN MUUTOS JA LAAJENNUS

VIROLAHDEN KUNTA VIROJOKI-VAALIMAA OSAYLEISKAAVAN MUUTOS JA LAAJENNUS FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY P24767

Taloudellisten vaikutusten Tvrdy Jan Sisällysluettelo... 1 1 Johdanto... 1 1.1 Lähtökohdat ja tavoitteet... 1 2 Arviointimenetelmät... 3 2.1 Arvioinnissa käytetyt yksikköhinnat... 4 3 Kunnantalouteen kohdistuvat vaikutukset... 5 3.1 Maanhankintakustannukset... 5 3.2 Rakentamis- ja kunnossapitokustannukset... 5 3.3 Kustannukset yhteensä... 6 4 Kunnantalouteen kohdistuvat tulot... 6 4.1 Tonttien myynti- ja vuokratulot... 6 4.2 Vesihuollon liittymismaksu... 7 4.3 Tulot yhteensä... 7 5 Toimijalle kohdistuvat rakentamis- ja kunnossapitokustannukset... 7 6 Toteuttamisesta syntyvät työllisyysvaikutukset... 7 7 Yhteenveto... 7

1 (8) VIROJOKI-VAALIMAA OSAYLEISKAAVAN MUUTOS JA LAAJENNUS 1 Johdanto Tässä työssä on laadittu taloudellisten vaikutusten Virolahden kunnan Virojoki- Vaalimaan osayleiskaava-alueen (~2,2 km²) toteuttamisesta. Vaikutusten on tehty konsulttityönä :ssä, jossa osayleiskaavantyön projektipäällikkönä on toiminut dipl.ins. Kuisma Reinikainen ja arvioinnin eritysasiantuntijana M.Sc. Jan Tvrdý. Työn tilaaja on Virolahden kunta, jossa yhteyshenkilönä on toiminut tekninen johtaja Markku Uski. Kuva 1. Virojoki Vaalimaa osayleiskaavan muutos ja laajennus, LUONNOS (Lähde: ). 1.1 Lähtökohdat ja tavoitteet Vaalimaan osayleiskaavan-alueella (KM, KMK, TP ja RM -kortteleilla) toteutetaan vuoteen 2030 mennessä yhteensä 335 000 k-m2 rakentamista ja yhteensä noin 9250 autopaikkaa. Oletuksena on, että alueiden (KM, KMK, TP ja RM) rakentamisesta sekä kunnossapidosta vastaa yksityinen toimija. Osayleiskaavan alueelle on suunniteltu myös virkistysalue (15,8 ha) sekä kaksi yhdyskuntateknisen huollon aluetta (0,6 ja 0,7 ha). Oletuksena on, että molempien alueiden rakentamisesta sekä kunnossapidosta vastaa kunta. Kortteleista 40 % on infrarakentamisen vaatimaa aluetta.

2 (8) Nykyinen tietoliikennemasto KM korttelin alueella alueen länsiosassa puretaan ja uusi masto on tarkoitus rakentaa yhdyskuntateknisen huollon alueelle (ET) alueen itäosaan. Kunta vastaa siirron maksuista (alustava arvio mastosta on noin 200 000 euroa). Johtojen siirron kustannuksia ei tässä yhteydessä vielä pystytä arvioimaan (Virolahden kunta käyttää arviona 1 milj..). Siirron kustannuksia ei huomioida kustannuslaskelmissa. Osayleiskaavan alueella rakennetaan 1,4 km pääkatua (pk), 4,2 km kokoojakatua (kk) sekä 4,6 km kevyen liikenteen reittejä. Yleiskaava-alueelle tullaan rakentamaan myös noin 9,3 km vesihuollon kytkentäverkostoa. Oletetaan, että kytkentäverkoston alueiden rakentamisesta sekä kunnossapidosta vastaa kunta. Sammutusvesiverkoston laajennus koko alueelle 300 mm putkella lisättiin myös kustannukseksi. Alueen vesihuoltoverkko ei riitä tulevaan sammutustarpeeseen. Kuva 2. Osayleiskaavan arvioitu vaiheistus (Lähde: ).

3 (8) Osayleiskaavan toteutus on jaettu kolmeen toteutusvaiheeseen (Kuva 2): 2015 2018, 2019 2023, 2024 2028. Toteutusvaiheet on huomioitu erityisesti kunnossapitokustannusten arvioinnissa. Rakennusten kustannuksia ei arvioida tässä selvityksessä. Tulevaisuudessa on tarvetta alavesiasemalle ja 2023 jälkeen joudutaan Vaalimaa Virojoki välin vesi- ja viemärilinjan kapasiteettia kasvattamaan n. 10 km matkalta. Myös Haminaan menevän siirtoviemärin kapasiteettia parannetaan 2023 jälkeen. Myöskään näiden hankkeiden kustannuksia ei arvioida osana tätä selvitystä. 2 Arviointimenetelmät Alueiden sisäisten teknisen huollon verkostojen kustannukset ja muut rakentamis- ja kunnossapitokustannukset arvioitiin :ssä kehitetyllä yhdyskuntataloudellisten vaikutusten laskentamallilla (AVE). Kustannukset määräytyvät AVE-mallissa eri rakenteille määriteltyjen yksikköhintojen, maaperäkertoimien ja alueiden rakennetta kuvaavien korttelikaavioiden perusteella. Rakentamiskelpoiseksi saattamisen kustannuksia ei tarkasteltu erikseen, vaan ne otettiin huomioon AVE-mallin maaperäkertoimien avulla (yhdeksän erilaista maaperäluokkaa, joissa kussakin on kertoimet erikseen rakennuksille, kaduille ja vesihuoltoverkoille ja tarkasteltava alue voidaan jakaa erilaisiin luokkiin prosenttiosuuksina pinta-alasta). Maanhankintakustannukset ja teknisen huollon liityntäverkon rakentamis- ja kunnossapitokustannukset laskettiin asiantuntija-arviona kunnan kanssa hankinta-, rakentamis- ja yksikköhinnoista käytyjen keskustelujen pohjalta. Vesihuollon liittymämaksu on alueella 8 /k-m 2. Tonttien vuokrasta saatavat tulot arvioitiin seuraavien lukujen avulla: Virojoki-Vaalimaa yleiskaavan keskimääräinen myyntihinta: 105,00 /k-m², vuosivuokra tonttien osalta 5 % tontin myyntihinnasta, vuokra-aika on 2 vuotta. Osa tarkastelussa mukana olevista meno- ja tuloeristä on kertaluonteisia ja osa vuosittain toistuvia. Kertaluonteiset vaikutukset laskettiin yhteen vuosittain toistuvien vaikutusten kanssa nykyarvomenetelmällä. Menetelmän perusajatus on se, että eriaikaiset suoritukset diskontataan samaa korkokantaa käyttäen yhteiseen vertailuajankohtaan, joka tavallisesti on laskentahetki eli nykyhetki. Laskennan jälkeen on mahdollista verrata samanarvoisiksi tehtyjä suorituksia keskenään. Nykyarvoja laskettaessa suoritukset kerrotaan diskonttauskertoimella, joka muodostuu laskentakorkokannasta ja tarkastelu-ajanjaksosta (pitoajasta) vuosissa. Taulukossa 1 esitetään diskonttauskertoimia erilaisilla pitoajoilla ja korkokannoilla laskettuina. Taulukko 1. Diskonttauskertoimet 10-100 vuoden pitoajoilla ja 4-6 prosentin laskentakorkokannoilla. Laskentakorko Pitoaika (vuotta) 10 20 30 50 100 4 % 8,11 13,59 17,29 21,48 24,50 5 % 7,72 12,46 15,37 18,26 19,85 6 % 7,36 11,47 13,76 15,76 16,62

4 (8) Tässä työssä pitoaikana tarkastellaan ajanjaksoa rakentamisvuodesta vuoteen 2030 asti. Laskentakorko-kantana pidetään viittä prosenttia. Kaikki raportissa esitettävät kustannustiedot edustavat vuoden 2014 rahan arvoa. Työllisyysvaikutukset arvioidaan työpanoskertoimien avulla. Työpanoksen välitön kerroin muodostetaan jakamalla toimialan työvoiman määrä sen tuotannolla. Alueen kokonaistyöllisyysvaikutukset saadaan kertomalla toimialan tuotannon muutosten aiheuttamat kokonaisvaikutukset eri toimialoilla niiden työpanoskertoimilla. Arvioinnissa käytetään tilastokeskuksen julkaisemia alueellisia panos-tuotostaulukoita (41_43 Rakentaminen = 6 Työlliset yhden miljoonan euron tuotosta kohti). Syntyvien verotulojen laskelmassa käytettiin Virolahden keskimääräistä vuosiansiota, joka on 22 964 euroa vuonna 2013 sekä kunnan efektiivistä veroastetta 13,4 % (kunnat.net). 2.1 Arvioinnissa käytetyt yksikköhinnat Taulukko 2. Tässä työssä käytetyt yksikköhinta-arviot. Yksikköhinnat vaikuttavat suoraan kustannuksiin. Rakentaminen Katu- ja tieverkko - seututie (parantaminen) - kokoojakatu - katu - kevyen liikenteen väylä Vesihuoltoverkko + sammutusvesijohto - kytkentäverkko - kokoojaverkko - tonttiverkko Muut verkot - sähköverkko - tietoliikenneverkko 880 /m 750 /m 550 /m 180 /m 440 /m 440 /m 200 /m 2 /m 2 2 /m 2 Virkistysalueet 1,6 /m 2 Pysäköintialueet Kunnossapito Katu- ja tieverkko - seututie (parantaminen) - kokoojakatu - katu - kevyen liikenteen väylä Vesihuoltoverkko + sammutusvesijohto - kytkentäverkko - kokoojaverkko - tonttiverkko Muut verkot - sähköverkko - tietoliikenneverkko 1000 3000 /ap 15 /m/v 12 /m/v 2 /m/v 4 /m/v 7 /m/v 7 /m/v 3 /m/v 0 /m 2 /v 0 /m 2 /v Virkistysalueet 0,2 /m 2 /v Pysäköintialueet 3 /ap/v

5 (8) 3 Kunnantalouteen kohdistuvat vaikutukset 3.1 Maanhankintakustannukset Osayleiskaavan alueella maapohja on pääosin kunnan omistuksessa. Maanhankinnasta aiheutuneet kustannukset eivät ole tässä vertailussa mukana. 3.2 Rakentamis- ja kunnossapitokustannukset Osayleiskaavan toteuttamisesta kuntaan kohdistuvat katu- ja tieverkon rakentamiskustannukset ovat yhteensä 6,93 miljoonaa euroa ja koko tarkasteluajanjaksolle lasketut kunnossapitokustannukset yhteensä noin 0,48 miljoonaa euroa. Katu- ja tieverkon kokonaiskustannuksia kertyy siten koko tarkasteluajanjaksolle 7,40 miljoonaa euroa. Vesihuollon kytkentäverkkojen eli alueiden yleiseen verkkoon liittämiseksi tarvittavien rakenteiden rakentamiskustannukset ovat yhteensä 4,84 miljoonaa euroa. Koko tarkasteluajanjaksolle lasketut kunnossapitokustannukset ovat yhteensä noin 0,37 miljoonaa euroa. Vesihuollon kytkentäverkon kokonaiskustannuksia kertyy siten koko tarkasteluajanjaksolle 5,21 miljoonaa euroa. VL-1 ja ET kortteleiden verkostojen rakentamisesta ja ylläpidosta syntyy kunnalle vuoteen 2030 mennessä noin 0,04 miljoonan eurojen menot. Muiden kortteleiden rakentamis- ja kunnossapitokustannuksista vastaa yksityinen toimija. Kustannukset on laskettu AVE-mallissa eri rakenteille määriteltyjen yksikköhintojen, maaperäkertoimien ja alueiden rakennetta kuvaavien korttelikaavioiden perusteella (Taulukko 2). Kuva 3. Rakentamis- ja kunnossapitokustannusten jako vuoteen 2030 mennessä.

6 (8) 3.3 Kustannukset yhteensä Osayleiskaavan toteuttamisesta kunnalle aiheutuvat rakentamiskustannukset ovat yhteensä 11,81 miljoonaa euroa. Koko tarkasteluajanjaksolle lasketut kunnossapitokustannukset ovat yhteensä noin 0,85 miljoonaa euroa. Kokonaiskustannuksia kertyy siten koko tarkasteluajanjaksolle 12,6 miljoonaa euroa. 4 Kunnantalouteen kohdistuvat tulot 4.1 Tonttien myynti- ja vuokratulot Kunnan on arvioitu saavan vuoteen 2030 mennessä tuloja osayleiskaavan kortteleiden (KM, KMK, TP, RM) vuokrasta (2 vuotta) yhteensä 3,61 miljoonaa euroa ja myynnistä 36,12 miljoonaa euroa. Kuva 4. Osayleiskaavan tonttien vuokrauksesta ja myynnistä kunnalle syntyvät tulot vuoteen 2030 mennessä.

7 (8) 4.2 Vesihuollon liittymismaksu 4.3 Tulot yhteensä Kunnan on arvioitu saavan vesihuoltoverkoston liittymämaksuista vuoteen 2030 mennessä tuloja yhteensä noin 2,91 miljoonaa euroa. Kokonaistuloja kertyy koko tarkasteluajanjaksolle noin 42,6 miljoonaa euroa. 5 Toimijalle kohdistuvat rakentamis- ja kunnossapitokustannukset Kaikkien osayleiskaavan KM, KMK, TP ja RM -kortteleiden toteuttamisen arvioidut rakentamiskustannukset ovat yhteensä 16,32 miljoonaa euroa. Tonttien kunnossapitokustannuksista syntyy toimijoille vuoden 2030 mennessä 1,22 miljoonaa euroa kuluja. Toimijoille syntyy yhteensä vuoteen 2030 mennessä 17,54 miljoonaa euroa kuluja (Kuva 5). Kustannukset on laskettu AVE-mallissa eri rakenteille määriteltyjen yksikköhintojen, maaperäkertoimien ja alueiden rakennetta kuvaavien korttelikaavioiden perusteella (Taulukko 2). 6 Toteuttamisesta syntyvät työllisyysvaikutukset 7 Yhteenveto Rakentamisaikainen työllisyyskehitys vaikuttaa voimakkaasti kunnan saamiin verotuloihin. osayleiskaavan toteuttamisesta syntyvät välittömät työllisyysvaikutukset vastaavat 169 henkilötyövuotta ja kokonaisvaikutukset 338 henkilötyövuotta. Mikäli koko rakentamisketju pystytään toteuttamaan paikallisen työvoiman avulla, syntyy kunnalle myös 1,04 milj. euroa verotuloja. Kaikkien osayleiskaavan tonttien toteuttamisen arvioidut rakentamiskustannukset ovat yhteensä 28,1 miljoonaa euroa. Tonttien kunnossapitokustannuksista syntyy vuoteen 2030 mennessä yhteensä 2,1 miljoonaa euroa kuluja. Kaikkien osayleiskaavan tonttien toteuttamisesta ja ylläpidosta syntyvät kustannukset (Kuva 5) ovat vuoteen 2030 mennessä noin 30,2 miljoonaa euroa. osayleiskaavan toteuttamisesta syntyvät välittömät työllisyysvaikutukset vastaavat 169 henkilötyövuotta ja kokonaisvaikutukset 338 henkilötyövuotta. Arvioidut kustannukset (yhteensä vuoteen 2030 mennessä) ja tulot kohdistuvat seuraavasti: toimijalle syntyvät kokonaiskustannukset: 17,5 milj. euroa, kunnalle syntyvät kokonaiskustannukset: 11,8 milj. euroa, kunnalle syntyvät vuokra- ja myyntitulot: 39,7 milj. euroa, kunnalle syntyvät vesihuoltoverkoston liittymämaksuista tulot: 2,9 milj. euroa. Muut arvioidut kunnalle syntyvät kustannukset (Virolahden kunnan arvio noin 10 milj. euroa): maston siirto: noin 200 000 euroa + johtojen siirron noin 1 milj. euroa. alavesiaseman rakentamiskustannukset, Vaalimaa Virojoki välin vesi- ja viemärilinjan parannuskustannukset, matka n. 10 km (2023 jälkeen),

8 (8) Haminaan menevän siirtoviemärin kapasiteetin parannuskustannukset (2023 jälkeen). Kuva 5. Osayleiskaavan tonttien toteuttamisesta ja ylläpidosta syntyvät kustannukset vuoteen 2030 mennessä.