Kaupunginhallitus Liite MYLLYSIILO-KORTTELIN TONTTI MANNERHEIMINTIE 10 ARVIOKIRJA

Kaupunginhallitus 6.11.2017 Liite 3 147 MYLLYSIILO-KORTTELIN TONTTI MANNERHEIMINTIE 10 ARVIOKIRJA 4.8.2017

KOHDE, MARKKINA-ARVO JA SIJOITTUMINEN MARKKINOILLA Arvion kohde Arvion kohteena on Mikkelissä, osoitteessa Mannerheimintie 10 sijaitseva asemakaavan nro 806 mukaisen korttelin 8 AL-tontti. Arvioitava asemakaavan mukainen tontti sijaitsee kiinteistöllä 491-1-8-1025 ja sen määräalatunnus on 491-1-8-1025-M501. Arvioinnin oletukset ja lähtökohdat Tontilla olevia rakennuksia tai niiden purkukustannuksia ei arvioida. Kohde on arvioitu Newsecin toimesta 16.3.2016, joten nyt suoritettava markkinaarvon määritys on luonteeltaan päivitys. Kohde on arvioitu maankäyttösopimusneuvottelua varten oletuksella, että tontti on asemakaavan mukainen lohkottu tontti, joka on rakennettavissa. Kohde on arvioitu sekä voimassa olevan asemakaavan mukaisena ALtonttina, että 14.8.2017 päivätyn asemakaavamuutosehdotuksen (DNRO 2022/2011) mukaisena C-tonttina. Arviossa ei ole huomioitu kaavoituksen aikataulun ja riskin vaikutusta tontin arvoon, vaan kohde on arvioitu oletukselle, että kaava on vahva ja tontti on rakennettavissa. Arviossa oletettuna C-tonttina arvosta ei ole vähennetty maankäyttösopimuskorvausta. Kohteen markkina-asema NEWSEC VALUATION OY 2 Arvioitava kohde sijaitsee Mikkelin keskustassa. Kohteen läheisyydessä sijaitsee mm. kauppakeskus Forum, kävelykatu ja hotelli. Muutkin keskustan palvelut ovat kävelymatkan päässä kohteesta. Kohde rajautuu Mannerheimintiehen, mikä alittaa Vilhonkadun sillan kohteen edustalla. Rautatie- ja linja-autoasema sijaitsevat Mannerheimintien toisella puolen. Etäisyys rautatieasemalle on noin 100 metriä. Vaikka kohde sijaitseekin Mikkelin ydinkeskustassa, niin se soveltuu parhaiten asumiskäyttöön. Rautatien itäpuolella on Satamalahti. Tontilta ei ole järvinäkymää, mutta ylemmistä kerroksista lahti näkyy rautatien yli. Viime vuosina asuntorahastot ovat olleet aktiivisia toimijoita kiinteistömarkkinoilla ja kysyntä on kohdistunut pääsääntöisesti kasvukeskuksien ydinkeskustoihin. Edelleen asuntojen vahva kysyntä on kiihdyttänyt tonttimarkkinoita. Asumiskäytössä kohteen todennäköisin ostaja on sijoittaja tai rakennusliike. Markkina-arvo Kohteen markkina-arvo voimassa olevalla AL-kaavalla arvoajankohdassa 4.8.2017 on noin 1 630 000. Kohteen markkina-arvo asemakaavaehdotuksen mukaisella C-kaavalla ja oletuksella, että kaava on vahva arvoajankohdassa 4.8.2017 on noin 2 680 000. Arvion tarkkuus on +/- 15 %. Helsinki 4.8.2017 Newsec Valuation Oy Kohteen sijoittuminen markkinoilla Vähäinen vuokralaiskysyntä Heikko sijoittajakysyntä Heikko käyttäjäomistajakysyntä Riskisijoitus Kehityskohde Hyvä vuokralaiskysyntä Vahva sijoittajakysyntä Vahva käyttäjäomistajakysyntä Matalariskinen sijoitus Ei kehityspotentiaalia Hannu Ridell hannu.ridell@newsec.fi +358 50 559 5527 Panu Jantunen panu.jantunen@newsec.fi +358 50 351 8890

TOIMEKSIANTO NEWSEC VALUATION OY 3 Toimeksianto Arvion käyttötarkoitus: Toimeksiantaja: Arvioijat: Arvion perusteet Maankäyttösopimusneuvottelu Mikkelin kaupunki, Hannu Peltomaa Hannu Ridell (DI, AKA, yleis.) Panu Jantunen (DI) Tontilla olevia rakennuksia tai niiden purkukustannuksia ei arvioida. Arviossa on määritetty kohteen velaton markkina-arvo eikä kiinteistöön mahdollisesti kohdistuvia velkoja ole huomioitu. Kohteen markkina-arvo on sidottu mainittuun arvoajankohtaan eikä arvo välttämättä pidä paikkaansa toisessa ajankohdassa. Kohde on arvioitu Newsecin toimesta 16.3.2016, joten nyt suoritettava markkina-arvon määritys on luonteeltaan päivitys. Heini Korpela suoritti kohteessa katselmuksen 29.2.2016. Asiakkaan kanssa sovitun mukaisesti kohdetta ei ole katselmoitu päivityksen yhteydessä, koska kohteen ominaisuudet ovat pysyneet samana. Arviointimenetelmä Arviointimenetelmänä on käytetty kauppa-arvomenetelmää. Käyttämättömän rakennusoikeuden markkina-arvo on arvioitu kauppa-arvomenetelmällä, lisäksi asuntotonttien arvioinnissa apumenetelmänä on käytetty hintasuhdemenetelmää. Arviossa ei ole huomioitu muita kiinteistön hankintakustannuksia eikä veroseurauksia. Yhteensopivuus arviointistandardien kanssa Arvio on tehty noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa koskevia määräyksiä sekä kansainvälisiä kiinteistöarviointistandardeja (IVS). Arvio täyttää laajuudeltaan, tarkkuudeltaan ja tietojen tarkistusvelvollisuuden osalta Keskuskauppakamarin määrittelemät AKA ja KHK-arvioiden vaatimukset. Luottamuksellisuus Tämä lausunto on luottamuksellinen sekä arvioijalle että asiakkaalle. Toimeksisaajan vastuu ei koske kolmansia osapuolia. Tätä arviokirjaa tulee käyttää vain edellä mainittuun käyttötarkoitukseen. Julkaiseminen Arviota ei saa osittain tai kokonaan käyttää eikä niihin saa viitata tai niiden tietoja julkistaa ellei arvioija ole etukäteen kirjallisesti antanut siihen suostumustaan. Arvion tiedot saa kuitenkin julkistaa arvion käyttötarkoituksen mukaisessa yhteydessä, jolloin on myös julkistettava toimeksisaajan eli Newsec Valuation Oy:n nimi. Arviointi on suoritettu seuraavien toteamusten ja oletusten mukaisesti: Kaikki arviossa esitetyt lausunnot perustuvat arvioijan parhaaseen mahdolliseen tietoon Tehdyt analyysit ja johtopäätökset pohjautuvat arviokirjassa mainittuihin oletuksiin ja lähtötietoihin Arvion on laatinut riippumaton arvioija, eikä arvioijalla ole eturistiriitoja arvion kohteeseen Arviointipalkkio ei ole riippuvainen arviokirjan sisällöstä Tämä arviointi on tehty toimeksiantajan toimittamien tietojen pohjalta sekä perustuen Newsec Valuation Oy:n liiketoiminnassaan keräämään markkinatietoon Kohde on arvioitu oletuksella, että tontti on asemakaavan mukainen lohkottu tontti, joka on rakennettavissa. Kohde on arvioitu sekä voimassa olevan kaavan mukaisena tonttina, että 14.8.2017 päivätyn asemakaavaehdotuksen (DNRO 2022/2011) mukaisena tonttina. Arviossa ei ole huomioitu kaavoituksen aikataulun ja riskin vaikutusta tontin arvoon, vaan kohde on arvioitu oletukselle, että kaava on vahva ja tontti on rakennettavissa. Arviokirjassa käytetyt keskeiset termit ja arviointimenetelmät on esitetty liitteenä.

SIJAINTI JA YLEISTIEDOT NEWSEC VALUATION OY 4

SIJAINTI JA YLEISTIEDOT NEWSEC VALUATION OY 5 Kohteen yleistiedot Kiinteistötunnus: 491-1-8-1025 Osoite: Kaupunginosa: Mannerheimintie 10, 50100 Mikkeli Savilahti Tontin pinta-ala: 7 155 m 2 Omistaja: Mikkelin kaupunki (lainhuuto 11.5.1984) Asemakaavan mukaisen tontin pinta-ala (määräala M501) 2 992 m² (tilaajalta saatu tieto) Määräalan M501 omistaja Kiinteistö Oy Mannerheimintie 10 Sijainti Kohde sijaitsee Mikkelissä, keskustan eteläpuolella. Kohteen saavutettavuus on hyvä keskustasijainnin ansiosta. Palvelut, sekä kaupalliset että julkiset, ovat kävelymatkan etäisyydellä. Etäisyys Mikkelin torille on noin 250 metriä. Kohteen viereisessä korttelissa sijaitsee Sokos Hotelli Vaakuna. Lähistöllä sijaitsee pääasiassa asuin-, liike- ja toimistorakennuksia. Rautatieja linja-autoasema sijaitsevat Mannerheimintien toisella puolen. Rautatien itäpuolella on Satamalahti.

KIINTEISTÖ- JA KAAVATIEDOT, AJANTASA-ASEMAKAAVA NEWSEC VALUATION OY 6 Kaavoitus ja pysäköinti Voimassa olevassa asemakaavassa tontti on merkitty asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi, AL. Nykyisessä asemakaavassa tontilla on6500k-m 2 rakennusoikeutta. Rakennus saadaan rakentaa tontin eri rakennusaloilla enintään viisi- ja kuusikerroksiseksi. Kaavakartta Kuvan koko: 8,36 (Height) x 13,26 (Width) Position: Horizontal 15,45 Vertical 2,9 Asemakaavan mukaan autopaikkoja on rakennettava todellista tarvetta vastaava määrä, mutta vähintään 1,2 ap / asunto, 1 ap / 50 k-m 2 liiketila ja 1 ap / 65 k-m 2 toimistoala. Vaadittua autopaikkojen määrää voidaan pienentää sopimuksella enintään 20 %, jos kaikki kiinteistön autopaikat varataan yleisestä pysäköintilaitoksesta ja järjestetään toimiva vuoropysäköinti. Oletuksella, että keskimääräinen huoneistokoko on 60 htm², koko rakennusoikeus käytetään ja kerrosalan ja huoneistoalan suhde 85 %, on nykyisen asemakaavan autopaikkavelvoite asuinkäytössä noin 111 autopaikkaa. Arviossa on oletettu, että autopaikat toteutetaan osittain maan päälle, mutta pääosin pysäköintikannelle kahteen kerrokseen menemättä rakennuksen alle. Rakennusoikeus Nykyisen kaavan mukainen rakennusoikeus: e=2.2) 6500k-m 2 (tehokkuusluku Tonttikartta Kuvan koko: 7,31 (Height) x 13,26 (Width) Position: Horizontal 15,45 Vertical 11,8 Arvioitava alue

KIINTEISTÖ- JA KAAVATIEDOT NEWSEC VALUATION OY 7 Asemakaavan muutosehdotus Asemakaavaehdotus Tontti on arvioitu voimassa olevan asemakaavan lisäksi 14.8.2017 päivätyn asemakaavan muutosehdotuksen mukaisena C-korttelialueena. Asemakaavan muutosehdotuksessa tontti on osoitettu keskustatoimintojen korttelialueeksi (C) tonttitehokkuudella e=3,0. Arvioitavan asemakaavan mukaisen tontin pinta-ala on 2992 m 2. Tonttitehokkuudella e=3,0 tontin rakennusoikeus on 8976 k-m 2. Varsinaisen rakennusoikeuden lisäksi rakennuksen kellarikerrokseen saa sijoittaa enintään kahteen kerrokseen 2 600 k-m² työ-, toimisto-, liike-, kokoontumis- tai varastotiloja. Autopaikkoja on rakennettava seuraavasti: Pysäköintihallissa 1 ap/100 k-m², useamman kiinteistön yhteisessä pysäköintihallissa 1 ap/130 k-m², palvelutalot 1 ap/300 k-m². Liikehuoneistot 1 ap/65 k-m². Toimistot, ravintolat ja kokoustilat 1 ap/70 k-m² ja useamman kiinteistön yhteisessä pysäköintihallissa 1 ap/85 k-m². Hotellien ja kulttuurikohteiden pysäköintivaade ratkaistaan tapauskohtaisesti. Asemakaavaehdotus on arviokirjan liitteenä. Rakennusoikeus Asemakaavaehdotuksen mukainen rakennusoikeus: 8976 k-m 2 (tehokkuusluku e=3.0)

ARVON MUODOSTUMINEN NEWSEC VALUATION OY 8 Rakennusoikeuden vertailukaupat Vertailukaupoiksi haettiin Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä AK-, AL-, K- ja C-tonttikauppoja aikaväliltä 1/2012 7/2017. Vertailukaupoiksi haettiin sekä rakentamattomia tontteja että rakennettuja, joissa oli arvottamia rakennuksia tai rakennukset eivät sisältyneet kauppaan. Vertailukelpoisiksi katsottiin kaupat, joiden pinta-ala on yli 1 000 m². C- ja K-tonttien kaupat C-tonttien vertailukauppoja ei löytynyt. Liikerakennusten tonteista (K) löytyi yksi vertailukelpoinen kauppa. 30.9.2016 BG-liikekiinteistöt Oy osti Mikkelin kaupungilta 11 953 m² liiketontin Tuppuralasta hintaan 380 000. Yksikköhinnoiksi muodostuu 32 /m² ja 53 /k-m². Tontilla sijaitsee Motonetin myymälä. Vertailukaupan kohde on sijaintinsa puolesta arvioitavaa kohdetta huonompi. AK- ja AL-tonttien kaupat Alla olevassa taulukossa on esitetty vertailukelpoisten AK- ja AL-tonttien kaupat, mitkä ovat tapahtuneet Mikkelin keskusta-alueella. Keskusta-alueen AK- ja AL-kaupat 1. kvartiili Mediaani 3. kvartiili Keskiarvo KPL Kauppahinta 465 000 533 000 737 100 547 700 9 /m² 126 164 178 161 /k-m² 150 225 269 210 Pinta-ala 2 838 2 993 4 163 3 262 Tehokkuusluku 0,63 0,74 0,83 0,74 Graanissa on tehty kolme AK-tonttikauppaa, joiden keskimääräinen hinta on noin 260 /k-m². Graanintien kohteet sijaitsevat noin 2 km keskustasta ja osa niistä rajoittuu rantaan. Kohteiden rakennusoikeudet vaihtelevat 1980 k-m² ja 2 625 k-m² välillä. Suhteessa arvioitavaan kohteeseen Graanin kohteiden sijainti on huonompi, mikä laskee kohteiden yksikköhintaa. Vuonna 2013 on tehty AK-tonttikauppa Nuijamiestenkadulla. Tontilla on 2 846 k-m² rakennusoikeutta ja kauppahinta oli 996 100. Kohteen rakennusoikeuden hinnaksi muodostui tällöin 350 /k-m². Myydyn tontin rakennusoikeus ja tehokkuus ovat pienemmät kuin arvioitavan kohteen, joka nostaa sen kerrosneliöhintaa verrattuna nyt arvioitavaan kohteeseen. Tontilla sijaitsi arvottomia rakennuksia. Tontti sijaitsee noin puolen kilometrin päässä Mikkelin torista, joten kohteen sijainti on arvioitavaa kohdetta huonompi. Saattotiellä on vuonna 2013 tehty kauppa 2 666 m² suuruisesta AK-tontista. Kauppahinta oli 890 000 ja rakennusoikeuden määrä 3 450 k-m². Rakennusoikeuden hinnaksi muodostui siis 258 / k-m². Kaupan kohteen sijainti on arvioitavaa kohdetta huonompi, mikä laskee kohteen yksikköhintaa suhteessa arvioitavaan kohteeseen. Keskustan alueella on tapahtunut yhteensä 9 vertailukelpoista kauppa, joiden mediaanihinta on 225 E/k-m². Seuraavalla sivulla on avattu vertailukelpoisimmat.

VERTAILUKAUPAT JA ARVON MUODOSTUMINEN NEWSEC VALUATION OY 9 Hintasuhdemenetelmä AL- ja C-tontin arvioinnin tukimenetelmänä on käytetty hintasuhdemenetelmää. Hintasuhdemenetelmällä tontteja arvioidaan toteutuneiden asuin-kerrostaloasuntojen hintojen kautta. Tontin osuus asunnon hinnasta (%) voidaan määrittää seuraavalla kaavalla: = K H 100 missä = tontin osuus asunnon hinnasta (%), = edustavien AK tai AR -tonttien rakennusoikeuden neliömetriä kohden laskettu kauppahinta ( /k-m²), = asuinhuoneiston neliömetriä kohden laskettu, kauppahinta ( /m²), = huoneistoala ja = kerrosala. Tunnusluku vaihtelee Helsingin 30 % ja syrjäisten kuntien 2 % välillä. Suurissa kunnissa kunnan sisäinen vaihtelu on suurta. Mikkelissä hintasuhde asuinkerrostalotontin ja valmiin asunnon neliöhinnan välillä on arviomme mukaan noin 3-11 %. Kerros- ja huoneistoalan suhdelukuna on käytetty 1. Olemme arvioineet rakennusoikeuden arvoksi arvioitavalla alueella noin 10 % arvioidun valmiin uuden kerrostalohuoneiston hinnasta ottaen huomioon kerrosalan ja huoneistoalan suhde. Näin laskettuna tontin markkina-arvoksi rakennusoikeuden kerrosneliötä kohden tulee noin 379 /k-m². Arvo tukee hyvin tonttien vertailukauppoja. Hintasuhdemenetelmää on käytetty tukimenetelmänä. Autopaikkojen vertailukaupat Autopaikkojen vertailukauppoja haettiin Kiinteistövälitysalan keskusliiton ylläpitämästä hintaseurantapalvelusta (HSP) vuosilta 2010-2016 Mikkelin postinumeroalueelta 50100. Autohallipaikkoja on myyty aikavälillä 11 kappaletta ja autokatospaikkoja 17 kappaletta. Keskustan autohallipaikkojen hinnat ovat vaihdelleet 9 900 22 000 /ap, keskiarvon ollessa 19 600 /ap. Autokatospaikkoja on myyty kauempana keskustasta ja niiden hinnat vaihtelevat välillä 1 300 10 000 /ap, mediaanin ollessa 6 000 /ap. AK- tontti, kerrostalohuoneisto Kiinteistövälittäjien keskusliiton ylläpitämästä hintaseurantapalvelusta (HSP) haettiin Mikkelin keskusta-alueella 1/2015 jälkeen tapahtuneet uusien kerrostalohuoneistojen kaupat. Havaintoja löytyi yhteensä 134 kappaletta. Alla olevassa taulukossa on esitetty huoneistokauppojen tilastoluvut: Huoneita Ka. hinta /m² Keskihajonta Maksimi /m² Minimi /m² Lukumäärä 1 3 911 632 6 432 2 724 38 2 3 794 568 6 379 2 940 56 3 3 642 377 4 800 2 886 39 4 3 356 3 356 3 356 1 Yhteensä 3 779 545 6 432 2 724 134 Vertailukauppa-aineistossa on yhteensä 56 kaksion huoneistokauppaa. Näiden keskihinta on 3 794 /m².

ARVON MUODOSTUMINEN NEWSEC VALUATION OY 10 Johtopäätökset Nykyisessä asemakaavassa arvioitava kohde on merkitty asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi, AL. Tontti arvioidaan lisäksi asemakaavaehdotuksen mukaisena C-korttelialueena. Molemmat kaavamerkinnät mahdollistavat, että rakennusoikeus voidaan käyttää asuinrakentamiseen. Korkein arvo kohteelle saavutetaan analyysimme mukaan asuinkäytössä. Perustuen vertailukauppahavaintoihin olemme arvioineet ALrakennusoikeuden markkina-arvoksi 380 /k-m² ilman pysäköinnin alentavaa vaikutusta. C-rakennusoikeuden tonttitehokkuudella e=3,0 markkina-arvoksi olemme arvioineet 360 /k-m² huomioiden rakennusoikeuden suuren määrän. Voimassa olevan kaavan rakennusoikeus on pienempi kuin asemakaavaehdotuksen, jolloin rakennushankkeeseen ja mm. asuntojen myyntiaikaan liittyvä riski on pienempi. Arvioissa alentavana tekijänä on huomioitu Vilhonkadun sillan ja rautatien läheisyys, mitkä lisäävät rakennushankkeen suunnittelukustannuksia ja alentavat rakennusoikeuden arvoa. Asemakaavaehdotuksen mukaisten maanalaisten työ-, toimisto-, liike- tai varastotilojen rakennusoikeuden markkina-arvoksi on arvioitu 30 /k-m². Toteutettaessa maanalaisia tiloja tontin pysäköinnin ratkaiseminen vaikeutuu, mikä laskee maanalaisten tilojen markkina-arvoa. Pysäköinnin arvoa alentava vaikutus Tontin autopaikkavelvoitteella ja autopaikkojen toteutuksella on näkemyksemme mukaan alentava vaikutus rakennusoikeuden arvoon sekä voimassa olevalla AL-kaavalla että asemakaavaehdotuksen mukaisella C- kaavalla. Tontin mahdollinen ostaja tai hankkeen toteuttaja on ammattimainen toimija, joka tekee laskennan hankkeen kannattavuudesta ennen siihen ryhtymistä. Tässä huomioidaan hankkeen tulot ja kulut, joihin vaikuttaa oleellisesti myös autopaikkojen toteutus ja kustannus. Nykyisen asemakaavan autopaikkavelvoite oletuksella, että keskimääräinen huoneistokoko on 60 htm² ja kerrosalan ja huoneistoalan suhde 85 %, on asuinkäytössä noin 111 autopaikkaa. Arviossa on oletettu, että osa autopaikoista (noin 30 ap) toteutetaan maanpäälle ja loput autopaikat mahtuvat tällöin pysäköintikannelle kahteen kerrokseen menemättä rakennuksen alle. Asemakaavaehdotuksessa, jossa tontti on merkitty keskustatoimintojen korttelialueeksi, autopaikkavelvoite on asuntoja toteutettaessa 1 ap/ 100 k-m² eli 90 autopaikkaa. Arvion yhteydessä ei ole saatu tietoa hankesuunnitelmista. Arviossa on oletettu, että maanalaiset autopaikat toteutetaan kansipysäköintinä ja sen rakentamiskustannukseksi on arvioitu suuruusluokkana 30 000 /ap. Pihapaikkojen rakentamiskustannukseksi on arvioitu suuruusluokkana 7 000 /ap. Autokansipaikan myyntituloksi on arvioitu 20 000 /ap ja pihapaikan myyntituloksi 6 000 /ap. Voimassa olevalla AL-kaavalla pysäköinnin alentavaksi vaikutukseksi on arvioitu (30 000-20 000 ) * 81 + (7 000 6 000 ) * 30 = 840 000. Tämä tekee pysäköinnin alentavaksi vaikutukseksi noin -130 /k-m². Vastaavasti asemakaavamuutosehdotuksen mukaisella C-kaavalla pysäköinnin alentavaksi vaikutukseksi on arvioitu (30 000-20 000 ) * 60 + (7 000 6 000 ) * 30 = 630 000. Tämä tekee pysäköinnin alentavaksi vaikutukseksi noin -70 /k-m². AL-rakennusoikeuden markkina-arvo Vertailukauppojen ja analyysin perusteella olemme arvioineet voimassa olevan kaavan AL-rakennusoikeuden arvoksi pysäköinnin alentava vaikutus huomioiden 250 /k-m² eli yhteensä 6 500 k-m * 250 /k-m² = noin 1 630 000. C-rakennusoikeuden markkina-arvo Asemakaavaehdotuksen mukaisen C-rakennusoikeuden arvoksi olemme arvioineet pysäköinnin alentava vaikutus ja maanalainen rakennusoikeus huomioiden 290 /k-m² eli8976k-m²* 290 /k-m² + 30 /k-m² * 2 600 k-m² = noin 2 680 000. Maankäyttösopimuskorvaus Mikkelin kaupungin maankäyttösopimuskäytännön mukaan maankäyttösopimuskorvauksena peritään 1/3 maan arvonnoususta. Tällöin maankäyttösopimuskorvaukseksi muodostuu (2 680 000-1 630 000 ) * 1/3 = noin 350 000.

YHTEENVETO JA LIITELISTAUS NEWSEC VALUATION OY 11 Arvion kohde Arvion kohteena on Mikkelissä, osoitteessa Mannerheimintie 10 sijaitseva asemakaavan nro 806 mukaisen korttelin 8 AL-tontti. Arvioitava asemakaavan mukainen tontti sijaitsee kiinteistöllä 491-1-8-1025 ja sen määräalatunnus on 491-1-8-1025-M501. Arvioinnin oletukset ja lähtökohdat Tontilla olevia rakennuksia tai niiden purkukustannuksia ei arvioida. Kohde on arvioitu Newsecin toimesta 16.3.2016, joten nyt suoritettava markkinaarvon määritys on luonteeltaan päivitys. Kohde on arvioitu maankäyttösopimusneuvottelua varten oletuksella, että tontti on asemakaavan mukainen lohkottu tontti, joka on rakennettavissa. Kohde on arvioitu sekä voimassa olevan asemakaavan mukaisena ALtonttina, että 14.8.2017 päivätyn asemakaavamuutosehdotuksen (DNRO 2022/2011) mukaisena C-tonttina. Arviossa ei ole huomioitu kaavoituksen aikataulun ja riskin vaikutusta tontin arvoon, vaan kohde on arvioitu oletukselle, että kaava on vahva ja tontti on rakennettavissa. Arviossa oletettuna C-tonttina arvosta ei ole vähennetty maankäyttösopimuskorvausta. Markkina-arvo Kohteen markkina-arvo voimassa olevalla AL-kaavalla arvoajankohdassa 4.8.2017 on noin Liitteet Katselmuskuvat Lähtötiedot Suomen talous Kiinteistömarkkinakatsaus Termien selitykset Asemakaavaote ja -määräykset Kiinteistörekisteriote Lainhuutotodistus Rasitustodistus ja rasitukset Riippumattomuus Palkkiot, mukaan lukien tämä toimeksianto, jotka toimeksiantaja on maksanut Newsec Valuation Oy:lle (tai muille saman konsernin yrityksille Suomessa), muodostavat alle 5 % Newsec Finlandin koko liikevaihdosta. Karttojen lähde: Esri, DeLorme, NAVTEQ, TomTom Intermap, icement P Corp., GEBCO, USGS, FAO, NPS NRCAN,GeoBase, IGN, Kadaster NL, Ordnance Survey, METI, Swisstopo ja GIS User Community. 1 630 000. Kohteen markkina-arvo asemakaavaehdotuksen mukaisella C-kaavalla ja oletuksella, että kaava on vahva arvoajankohdassa 4.8.2017 on noin 2 680 000. Arvion tarkkuus on +/- 15 %. Helsinki 4.8.2017 Newsec Valuation Oy Newsec Valuation Oy Mannerheiminaukio 1 A PL 52 00101 Helsinki Puh: 0207 420 400 www.newsec.fi

LIITE: KATSELMUSKUVAT NEWSEC VALUATION OY 12

LIITE: LÄHTÖTIEDOT NEWSEC VALUATION OY 13 Lista pyydetyistä ja saaduista lähtötiedoista Työ perustuu toimeksiantajalta saatuihin tietoihin, julkisiin lähteisiin sekä Newsecin arviointi-, välitys- ja management-toiminnassa saatuihin markkinatietoihin. Newsec on saanut käyttöönsä seuraavat lähtötiedot: Asemakaavan muutosehdotus Newsec Valuation Oy on itse hankkinut seuraavat lähtötiedot: Kiinteistörekisteriote Lainhuuto- ja rasitustodistukset Kaavatiedot Saatu tieto on oletettu oikeaksi, mikäli se vaikuttaa järkevältä. Tietoja ei ole tarkastettu muista lähteistä, eikä esimerkiksi pinta-aloja ole tarkastusmitattu. Mikäli jokin arviointiin liittyvä olennainen tieto puuttuu tai jätetään ilmoittamatta, voi arvion lopputulos olla virheellinen ja arvio tulisi tällöin määrittää uudelleen.

LIITE: SUOMEN TALOUS NEWSEC VALUATION OY 14 Kuluvan vuoden 2017 BKT kasvu ennusteeksi arvioidaan noin +1 % kasvua. Vuoden 2016 talouskasvuksi ennustetaan päätyvän noin +1,4 %, kun luvut varmistuvat. Vuoden 2015 BKT:n + 0,3 % kasvu oli ensimmäinen kasvuvuosi sitten vuoden 2011. Vuoden 2016 kasvu perustui lähinnä suoraan kotimaiseen kysyntään ja erityisesti yksityisen kulutuksen kasvuun. Rakennusinvestoinnit ovat lisääntyneet nopeasti. Vuonna 2017 kasvun odotetaan hidastuvan, kun kiihtyvä inflaatio hidastaa reaalitulojen kasvua. Maailmantalouden ennusteita on heikennetty osittain esim. Britannian tulevan EU-eron vuoksi. Taloudet toimivat kuitenkin osittain kotimarkkinavetoisen kasvun turvin. Yhdysvaltain presidentinvaalien jälkeinen protektionismin lisääntyminen maailmalla ja etenkin Yhdysvalloissa on lisännyt epävarmuutta vientivetoisissa maissa kuten Suomessa. Työmarkkinoiden tilanne jatkuu heikkona, mutta pientä parannusta on havaittu. Työttömyyden rakenne on edelleen vaikea mutta työttömyyden odotetaan laskevan hiukan vuonna 2017. Julkinen talous oli vuonna 2016 alijäämäinen jo kahdeksatta vuotta peräkkäin. Myös valtion budjetti vuodelle 2017 budjetti on alijäämäinen 5,5 miljardia euroa. Kestävyysvaje rasittaa edelleen Suomea vielä lähitulevaisuudessakin. Teollisuustuotannossa on havaittu piristymistä ja uusien tilausten määrät ovat kasvussa. -10% Suomen taloudessa on aiempaa myönteisempi vire. Rakentamisen ja investointien kasvu elvyttää kotimarkkinoita ja palvelualatkin näyttävät piristyneen. Kansantalouden investoinnit näyttivät positiivisia merkkejä vuoden 2015 ja 2016 aikana. Epävakaana jatkuva talouskehitys vaikuttaa investointien ajoitukseen. Inflaatio on ollut Suomessa ja Euroopassa kasvussa, mutta sen odotetaan pysyvän edelleen verraten alhaisena lähivuosina. Euroopan keskuspankin (EKP) toimien odotetaan hallitsevan deflaatiota. Euroopan keskuspankin massiiviset määrälliset elvytykset jatkuvat edelleen ja uusista elvytyspaketeista on tulossa lisää. Korkotasojen odotetaan pysyvän alhaisina varsinkin, kun EKP kertoi jatkavansa rahamarkkinoiden ostopolitiikkaa. Makrotalouden tunnusluvut 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% Lähde: Tilastokeskus ja Valtiovarainministeriö *Ennuste 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* 2017* Inflaatio Työttömyysaste BKT:n vuosimuutos vol.

LIITE: KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS NEWSEC VALUATION OY 15 Vuoden 2016 transaktiovolyymi nousi 7,2 mrd euroon. Kiinnostus Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoita kohtaan jatkuu vahvana eikä tässä suhteessa ole näkyvissä muutosta lähitulevaisuudessa. Vuokra-asuntokauppojen merkittävä kasvu on nostanut transaktioluvut ennätyslukemiin; vuonna 2016 volyymista noin 38 % oli asuntokauppoja ja vuoden 2017 alussa noin 23 %. Tulevien vuosien transaktiovolyymi riippuu huomattavasti rahoituksen saannista, korkotason kehityksestä sekä viime vuosien kaltaisten suurempien kiinteistöjärjestelyiden määrästä. Euroopan keskeisten kiinteistömarkkinoiden likviditeetin kasvu on hieman hidastunut. Vuoden 2016 aikana kyseisten kiinteistömarkkinoiden transaktiovolyymi laski verrattuna edellisvuoden vastaavaan lukuun. Hidastumisesta huolimatta transaktiovolyymi on huomattavasti yli 10 vuoden keskiarvon. Iso- Britannian markkinoiden kauppavolyymin aleneminen selittää lähes koko vähenemisen. Suomen kiinteistömarkkinat ovat edelleen painottuneet pääkaupunkiseudulle, joskin kaupankäynti on levinnyt vuoden 2015 syksystä lähtien myös muualle Suomeen. Pienemmillä paikkakunnilla liikekohteet ja etenkin päivittäistavarakauppaa palvelevat kiinteistöt sekä vuokra-asunnot ovat olleet sijoittajien mielestä kiinnostavia. Alkuvuoden 2016 suurin kiinteistökauppa tehtiin Helsingin keskustassa, kun Sponda osti Forumin 6 kiinteistöä noin 576 miljoonalla eurolla. Kauppaan kuului sekä liike- että toimistokiinteistöjä. Pinta-alaa kohteilla on yhteensä 76 918 m² ja tiedotteen mukainen tuottovaatimus oli 4,9 %. Pääkaupunkialueen muuttovoitto, dynamiikka ja markkinoiden koko pitävät yllä kiinnostusta kaikenlaisiin kiinteistöihin. Eurooppalaisesta näkökulmasta tarkastellen Suomesta on saatavissa korkeampia tuottoja kuin ns. päämarkkinoilta riskien ollessa kuitenkin varsin samanlaisia kuin muissakin euromaissa markkinoiden rajallista kokoa ehkä lukuun ottamatta. Vuokramarkkinoilla vallitsee Pääkaupunkiseudulla edelleen toimistotilojen ylitarjonta, mikä tulee olemaan pitkäaikainen ilmiö eikä poistu uusien työpaikkojen myötä. Ei ole odotettavissa sellaista talouskasvua, jolla tyhjänä tai vajaakäytössä oleva toimistokanta tulisi käyttöön. Muissa kasvukunnissa toimistomarkkinat toimivat paremmin. Muutamat viime vuosien aikana solmitut kiinteistökaupat Helsingissä ovat määrittäneet alueen prime-tuottovaatimustason ennätysalhaiseksi noin 4,4 % tasoon. Keskustan kohteissa tuottovaatimustasot voivat olla vielä alhaisempia, jos tarjontaa löytyy. Liiketilamarkkinat ovat mitä suurimmassa määrin riippuvaisia taloustilanteesta. Vaikka vajaakäyttö on edelleen alle 10 % ja Helsingin ydinkeskustan liiketilat käytännössä täyteen vuokrattuja, tulevat uudet kauppakeskukset ja olemassa olevien laajentamiset lisäämään kilpailua. Tämä tulee vaikuttamaan erityisesti B-luokan liiketilojen kysyntään ja vuokriin. Elon, Trevianin ja ruotsalaisen AP1:n perustamalla kasvukeskuksiin sijoittavalla yhteisyrityksellä arvioidaan olevan merkittävä positiivinen vaikutus kasvukeskusten kiinteistömarkkinaan. Vuoden 2017 suurin kauppa tähän mennessä on ollut Kampin kauppakeskuksen 50 % osuuden kauppa. Ostajana oli TH Real Estate. Kauppahinta oli yli 250 miljoonaa euroa.

LIITE: KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS NEWSEC VALUATION OY 16 Hoivakiinteistöt ovat lisänneet kiinnostustaan sijoittajien silmissä. Vuonna 2011 nousuun lähtenyt markkinasegmentti on kasvanut vuosittain, josta esimerkkinä Suomen Hoivatilojen ilmoitus listautumisesta First Northlistalle Helsingin pörssiin. Vuokra-asuntomarkkinat ovat pysyneet edelleen aktiivisina useiden asuntosijoitusrahastojen ansioista. Pääkaupunkiseudulla erityisesti pienempien asuntojen vuokratasot alkavat olla kipurajoilla vuokralaisten maksukykyyn suhteutettuna, vaikka asuntovuokrien nousu onkin tasoittunut. Tulevaisuudessa asuntojen sijainti, laatu sekä koko tulevat olemaan merkittäviä tekijöitä. Erittäin runsas uusien asuntojen tarjonta saattaa heikentää käyttöastetta ja heijastua alentavasti vuokratasoihin. Transaktiovolyymi MEUR 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Lähde: KTI Kiinteistötieto Ennuste:Newsec Kotimaiset sijoittajat Ulkomaiset sijoittajat Kiinteistöjen kokonaistuotot % 18,0 % 16,0 % 14,0 % 12,0 % 10,0 % 8,0 % 6,0 % 4,0 % 2,0 % 0,0 % Lähde: KTI Kiinteistötieto Kaikki kiinteistöt Toimisto Liike Teollisuus Asuin

LIITE: TERMIEN JA MENETELMIEN SELITYKSET NEWSEC VALUATION OY 17 Markkina-arvo Markkina-arvo määritellään arvioiduksi rahamääräksi, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS). Kauppa-arvomenetelmä Kauppa-arvomenetelmä tarkastelee samanlaisten tai korvaavien omaisuuserien myyntejä ja niihin liittyviä markkinatietoja ja määrittää arvoestimaatin vertailuprosessin avulla. Yleensä arvioitavaa omaisuuserää (kohdeomaisuus) verrataan samanlaisten omaisuuserien kauppoihin avoimilla markkinoilla. Välityskohteita ja tarjouksia voidaan myös tarkastella. (IVS). Arvion perusteet Arvio perustuu nykyisiin vuokriin, markkinavuokriin, arvioituun pitkänajan vajaakäyttöasteeseen, arvioon markkinaehtoisesta tuottovaatimuksesta sekä todellisten, tapahtuneiden vertailukauppojen analysointiin. Tuottoarvomenetelmä Tuottoarvomenetelmä antaa indikaation arvosta muuttamalla tulevaisuuden kassavirrat yhdeksi nykyhetken pääoma-arvoksi. Tämä arviointimenetelmä tarkastelee tuloja, joita omaisuuserä tuottaa sen pitoajan aikana ja ilmaisee arvon pääomitusprosessin kautta. Pääomitus koskee tulojen muuttamista tarkoituksenmukaisella diskonttokorolla pääomasummaksi. Tulovirta voi perustua tai olla perustumatta sopimuksiin. Tuotto perustuu siten esimerkiksi joko omaisuuserän käyttöön tai omistukseen. Menetelmät, jotka lukeutuvat tuottoarvomenetelmään ovat: Kustannusarvomenetelmä Kustannusarvomenetelmä tarkastelee mahdollisuutta, että vaihtoehtona tietyn hyödykkeen hankinnalle voidaan hankkia nykyaikainen vastaava hyödyke, jolla on vastaava käytettävyys. Kiinteistön yhteydessä tämä sisältää kustannuksen vastaavanlaisen maan hankinnasta sekä vastaavanlaisen uuden rakenteen rakentamisesta. Elleivät ajanpuute, hankaluus ja riski vaikuta asiaan, hinta, minkä ostaja maksaisi arvioitavasta hyödykkeestä, ei olisi enempää kuin nykyaikaisen vastineen kustannus. Arvioitu hyödyke on usein vähemmän kiinnostava kuin uuden samanlaisen kustannus johtuen iästä tai vanhenemisesta. Tämän takia jälleenhankintakustannukseen tarvitaan arvonalennus (IVS). Kustannusarvomenetelmän lähteenä on käytetty Haahtelan julkaisemaa talonrakennuksen kustannustietoa sekä siihen perustuvaa Rakennuksen hinnan arviointiohjetta (2014). suora pääomitus, jossa sovelletaan yhden edustavan ajanjakson tuloihin kokonaisvaltaista tuottovaatimusta tai tuottovaatimusta, jossa on huomioitu kaikki pääomitukseen liittyvät riskit kassavirta-analyysi, jossa diskonttokorkoa sovelletaan tulevaisuudessa esiintyviin kassavirtoihin diskonttaamalla nämä nykyarvoon erilaiset optiohinnoittelumenetelmät Tuottoarvomenetelmää voidaan soveltaa rasitteisiin ottamalla huomioon näiden ylläpitämiseksi vaadittavat kassavirrat rasitteiden lakkaamiseen asti.

LIITE: VOIMASSA OLEVA ASEMAKAAVAOTE JA -MÄÄRÄYKSET NEWSEC VALUATION OY 18

LIITE: VOIMASSA OLEVA ASEMAKAAVAOTE JA -MÄÄRÄYKSET NEWSEC VALUATION OY 19

LIITE: ASEMAKAAVAEHDOTUS JA -MÄÄRÄYKSET NEWSEC VALUATION OY 20

LIITE: ASEMAKAAVAEHDOTUS JA -MÄÄRÄYKSET NEWSEC VALUATION OY 21

LIITE: KIINTEISTÖREKISTERIOTE NEWSEC VALUATION OY 22

LIITE: LAINHUUTOTODISTUS NEWSEC VALUATION OY 23

LIITE: RASITUSTODISTUS NEWSEC VALUATION OY 24