30 AO-TONTISTA MUODOSTUVA VUOKRA-ALUE TERVAKKOKATU, LEMMIKKIKATU JA KAUNOKKIKATU, RAISIO

Transkriptio

1 1 30 AO-TONTISTA MUODOSTUVA VUOKRA-ALUE TERVAKKOKATU, LEMMIKKIKATU JA KAUNOKKIKATU, RAISIO ARVIOKIRJA

2 KOHDE, MARKKINA-ARVO JA SIJOITTUMINEN MARKKINOILLA 2 Arvion kohde Arvion kohteena on Raisiossa kaduilla Tervakkokatu, Lemmikkikatu ja Kaunokkikatu sijaitsevat asemakaavassa 30 AO-merkinnällä olevaa tonttia, jotka on vuokrattu maanvuokrasopimuksella As Oy Krookilalle. Markkina-arvo Kohteen markkina-arvo arvoajankohdassa tammikuu 2016 on (Miljoona kaksisataakaksikymmentätuhatta euroa). Maapohjan arvo 44 /m², pinta-ala yhteensä m² Rakennusoikeuden arvo 200 /k-m², kaavassa sallitun k-m² rakennusoikeuden mukaan laskettuna Arvion tarkkuus on +/- 10 %. Kohteen markkina-asema Arvioitava vuokra-alue, 30 asemakaavassa AO-merkinnällä olevaa tonttia, sijaitsevat Raisiossa Inkoisen kaupunginosassa noin kolmen kilomerin päässä Raisio keskustasta ja noin kahdeksan kilometrin päässä Turun keskusta. Arvioitavat tontit ovat itsenäisiä kiinteistöjä, mutta ne on vuokrattu asunto-osakeyhtiölle ja toteutus on yhtiömuotoinen. Näin ollen tontit eivät ole myytävissä yksittäisinä omakotitontteina. Yhtiömuotoinen toteutus rajoittaa näkemyksemme mukaan kohteiden käyttöä. Paras ja tuottavin käyttö Arvioitava kohde on nykytilassa parhaassa ja tuottavimmassa käytössä, joka määritellään todennäköisimmäksi käytöksi, joka on fyysisesti mahdollista, tarkoituksenmukaisesti perusteltua, laillisesti luvallista, taloudellisesti toteuttamiskelpoista ja tuottaa korkeimman arvon arvioitavalle kiinteistölle. Kohteen sijoittuminen markkinoilla Helsinki Newsec Valuation Oy Vähäinen vuokralaiskysyntä Heikko sijoittajakysyntä Heikko käyttäjäomistajakysyntä Riskisijoitus Kehityskohde Hyvä vuokralaiskysyntä Vahva sijoittajakysyntä Vahva käyttäjäomistajakysyntä Matalariskinen sijoitus Ei kehityspotentiaalia Juha Nummi Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu juha.nummi@newsec.fi Heini Korpela Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), Yleisauktorisoitu heini.korpela@newsec.fi

3 TOIMEKSIANTO 3 Toimeksianto Arvion käyttötarkoitus: Toimeksiantaja: Maanvuokrasopimusneuvottelut Raision kaupunki Luottamuksellisuus Tämä lausunto on luottamuksellinen sekä arvioijalle että asiakkaalle. Toimeksisaajan vastuu ei koske kolmansia osapuolia. Tätä arviokirjaa tulee käyttää vain edellä mainittuun käyttötarkoitukseen. Arvioijat: Katselmus: Johtava analyytikko Juha Nummi (AKA) Analyytikko Heini Korpela (AKA) Kohteessa ei ole suoritettu katselmusta Arvion perusteet Arviossa on määritetty kohteen velaton markkina-arvo nykyisessä käytössä eikä kiinteistöihin, yhtiöön tai osakkeisiin mahdollisesti kohdistuvia velkoja ole huomioitu. Kohteen markkina-arvo on sidottu mainittuun arvoajankohtaan eikä arvo välttämättä pidä paikkaansa toisessa ajankohdassa. Arviointimenetelmä Arviointimenetelmänä on käytetty kauppa-arvomenetelmää Arviossa ei ole huomioitu muita kiinteistön hankintakustannuksia eikä veroseurauksia. Yhteensopivuus arviointistandardien kanssa Arvio ei täytä laajuudeltaan, tarkkuudeltaan ja tietojen tarkistusvelvollisuuden osalta Keskuskauppakamarin määrittelemiä AKA- ja KHK-arvioiden vaatimuksia. Julkaiseminen Arviota ei saa osittain tai kokonaan käyttää eikä niihin saa viitata tai niiden tietoja julkistaa ellei arvioija ole etukäteen kirjallisesti antanut siihen suostumuksensa. Arvion tiedot saa kuitenkin julkistaa arvion käyttötarkoituksen mukaisessa yhteydessä, jolloin on myös julkistettava toimeksisaajan eli Newsec Valuation Oy:n nimi. Arviointi on suoritettu seuraavien toteamusten mukaisesti: Kaikki arviossa esitetyt lausunnot perustuvat arvioijan parhaaseen mahdolliseen tietoon Tehdyt analyysit ja johtopäätökset pohjautuvat arviokirjassa mainittuihin oletuksiin ja lähtötietoihin Arvion on laatinut riippumaton arvioija, eikä arvioijalla ole eturistiriitoja arvion kohteeseen Arviointipalkkio ei ole riippuvainen arviokirjan sisällöstä Tämä arviointi on tehty toimeksiantajan toimittamien tietojen pohjalta sekä perustuen Newsec Valuation Oy:n liiketoiminnassaan keräämään markkinatietoon Arviokirjassa käytetyt keskeiset termit ja arviointimenetelmät on esitetty liitteenä.

4 SIJAINTI JA YLEISTIEDOT 4

5 SIJAINTI JA YLEISTIEDOT 5 Kohteen yleistiedot Kiinteistötunnukset: , -2, -3, -4 ja , -2, -3, -4, -5, -6, -7, -8, -9 ja , -2, -3, -4, -5, -6, -7, -8, -9 ja , -2, -3, -4 ja -5 Osoitteet: Tervakkokatu, Lemmikkikatu ja Kaunokkikatu, Raisio Kaupunginosa: Inkoinen Tonttien pinta-ala: m 2 Omistaja: Raision kaupunki Sijainti Arvioitavat tontit sijaitsevat Raisiossa Inkoisen kaupunginosassa noin kolmen kilomerin päässä Raisio keskustasta ja noin kahdeksan kilometrin päässä Turun keskusta. Kohteen saavutettavuus on hyvä autolla. Julkinen liikenne alueella on heikohko. Turun keskustaan pääsee linjoilla 220 ja 221, joiden pysäkki on noin kilometrin päässä. Alueella sijaitsee pääasiassa asuinrakennuksia.

6 KIINTEISTÖ- JA KAAVATIEDOT 6 Kaavoitus Tontit on merkitty asemakaavassa tunnuksin AO (omakotirakennusten ja muiden enintään kahden perheen talojen korttelialue). Yksittäisten tonttien asemakaavassa sallittu rakennusoikeus on 200 k-m² ja ne saadaan rakentaa korkeintaan yhteen kerrokseen. Korttelien 803, 804, 805 ja 806 yhteenlaskettu sallittu rakennusoikeus on k-m². Kaavakartta Tonttikartta Rakennusoikeus Kaavan mukainen rakennusoikeus: k-m 2 (tehokkuusluku e=0,22) Rakennusten kerrosala: k-m 2, perustuen As Oy Krookilan yhtiöjärjestykseen Käyttämätöntä rakennusoikeutta tonteilla on yhteensä k-m 2. Näkemyksemme mukaan on epätodennäköistä, että käyttämätöntä rakennusoikeutta tullaan ainakaan täysimääräisesti hyödyntämään. Jäljellä oleva rakennusoikeus jakautuu 30 tontin kesken ja käyttämättömän rakennusoikeuden hyödyntäminen tarkoittaisi käytännössä nykyisten rakennusten laajentamista.

7 ARVON MUODOSTUMINEN 7 Maanvuokrasopimus Arvioitaviin tontteihin kohdistuu saakka voimassa oleva maanvuokrasopimus. Maanvuokrasopimuksen Raision kaupungin ja As Oy Krookilan välillä nykyinen vuokra on tilaajalta saadun tiedon mukaan 5854 /vuosi. Nykyistä vuokrasopimusta ei ole huomioitu arviossa tilaajan pyynnöstä. Vertailukaupat Vertailukaupoiksi haettiin Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä vuosilta rakentamattomia A-, AP- ja AR-tonttikauppoja. Alla on esitetty AP-tonttikauppahavaintojen tilastoluvut. Koko aineisto 1. kvartiili Mediaani 3. kvartiili Keskiarvo KPL Kauppahinta /m² /k-m² Pinta-ala Tehokkuusluku 0,20 0,20 0,25 0,21 Rakennusoikeudeltaan k-m² ja yli 500 k-m² tonttien tilastoluvut alla. Rakennusoikeudeltaan k-m² on todennäköisesti yksittäinen omakotitontti ja yli 500 k-m² tontit ovat todennäköisesti useamman tontin kokonaisuuksia ja viittaavat yhtiömuotoiseen toteutukseen k-m2 tontit 1. kvartiili Mediaani 3. kvartiili Keskiarvo KPL Kauppahinta /m² /k-m² Pinta-ala Tehokkuusluku 0,20 0,20 0,25 0,22 Yli 500 k-m2 tontit 1. kvartiili Mediaani 3. kvartiili Keskiarvo KPL Kauppahinta /m² /k-m² Pinta-ala Tehokkuusluku 0,20 0,22 0,30 0,25 Rakentamattomia AR-tonttikauppoja on tehty aikavälillä kaksi. Marraskuussa 2012 Raision kaupunki osti m² AR-tontin hintaan Neliöhinnaksi muodostuu 29 /m² ja kerrosneliöhinnaksi 90 /k-m². Marraskuussa 2011 Raision kaupunki myi Rakennus Heino Oy:lle AR-tontin hintaan Neliöhinnaksi muodostuu 20 /m² ja kerrosneliöhinnaksi 49 /k-m². Rakentamattomia A-tonttikauppoja on tehty aikavälillä kaksi. Élokuussa 2011 Raision kaupunki myi m² A-tontin hintaan Neliöhinnaksi muodostuu 23 /m² ja kerrosneliöhinnaksi 90 /k-m². Joulukuussa 2010 Raision kaupunki myi A-tontin hintaan Neliöhinnaksi muodostuu 28 /m² ja kerrosneliöhinnaksi 90 /k-m². Kohteen länsipuolelta noin puolen kilometrin päästä myytiin m ARtontti hintaan kesäkuussa Neliöhinnaksi muodostuu 58 /m² ja kerrosneliöhinnaksi 222 /k-m². Kauppaan sisältyi arvottomia rakennuksia. Kohteen läheisyydessä myytyjen AO-tonttien neliöhinnat vaihtelevat noin /m², mediaanin ollessa 44 /m². Tonttitehokkuudella e=0,2 kerrosneliöhinnat vaihtelevat noin /k-m², mediaanin ollessa 220 /k-m². Johtopäätökset AR-rakennusoikeuden arvo on näkemyksemme mukaan kohteessa noin 160 /k-m², jolloin laskennallinen neliöhinta on 160 /k-m² * 0,3 (keskimääräinen AR-tonttitehokkuus) = 48 /m². Puhtaan AO-rakennusoikeuden arvoksi olemme arvioineet 240 /k-m². Näkemyksemme mukaan tonttien arvo on haettava AR- ja AO-tonttien välistä johtuen yhtiömuotoisesta toteutuksesta. Tonttien rakennusoikeuden yksikköarvoa laskee iso rakennusoikeus, josta vain reilu puolet on hyödynnetty. Tonttien arvoa nostaa sen sijaan yhtiön hallinnassa olevat isot piha-alueet (keskimäärin noin 920 m²/tontti), sijainti hyvien liikenneyhteyksien päässä ja Raision ja Turun keskusta-alueiden läheisyys. Perustuen vertailukauppahavaintoihin olemme arvioineet tonttien markkinaarvoksi 44 /m² eli 200 /sallittu k-m². Kohteen (30 AO-tonttia) kokonaisarvoksi olemme arvioineet 44 /m² * m 2 = noin Markkinalähtöiseksi vuosivuokraksi Raision yleisesti asuintonteille käyttämän 4 % vuokraprosentilla muodostuu /vuosi.

8 YHTEENVETO JA LIITELISTAUS 8 Markkina-arvo Kohteen markkina-arvo arvoajankohdassa tammikuu 2016 on (Miljoona kaksisataakaksikymmentätuhatta euroa). Maapohjan arvo 44 /m², pinta-ala yhteensä m² Rakennusoikeuden arvo 200 /k-m², kaavassa sallitun k-m² rakennusoikeuden mukaan laskettuna Liitteet Lähtötiedot Suomen talous Kiinteistömarkkinakatsaus Termien selitykset Asemakaavaote ja määräykset Arvion tarkkuus on +/- 10 %. Helsinki Newsec Valuation Oy Riippumattomuus Palkkiot, mukaan lukien tämä toimeksianto, jotka toimeksiantaja on maksanut Newsec Valuation Oy:lle (tai muille saman konsernin yrityksille Suomessa), muodostavat alle 5 % Newsec Finlandin koko liikevaihdosta. Karttojen lähde: Esri, DeLorme, NAVTEQ, TomTom Intermap, icement P Corp., GEBCO, USGS, FAO, NPS NRCAN,GeoBase, IGN, Kadaster NL, Ordnance Survey, METI, Swisstopo ja GIS User Community. Newsec Valuation Oy Mannerheiminaukio 1 A PL Helsinki Puh:

9 LIITE: LÄHTÖTIEDOT 9 Lista pyydetyistä ja saaduista lähtötiedoista Työ perustuu toimeksiantajalta saatuihin tietoihin, julkisiin lähteisiin sekä Newsecin arviointi-, välitys- ja management-toiminnassa saatuihin markkinatietoihin. Alla olevassa taulukossa on esitetty kaikki toimeksiantajalta pyydetyt lähtötiedot ja tieto siitä mitä lähtötietoja on saatu: Lähtötieto Saatu Asemakaavakartta ja -määräykset ja As Oy Krookilan yhtiöjärjestys Voimassa olevamaanvuokrasopimus Saatu tieto on oletettu oikeaksi, mikäli se vaikuttaa järkevältä. Tietoja ei ole tarkastettu muista lähteistä, eikä esimerkiksi pinta-aloja ole tarkastusmitattu. Mikäli jokin arviointiin liittyvä olennainen tieto puuttuu tai jätetään ilmoittamatta, voi arvion lopputulos olla virheellinen ja arvio tulisi tällöin määrittää uudelleen.

10 LIITE: SUOMEN TALOUS 10 Vuoden 2015 BKT:n kasvuksi oletetaan nollakasvua tai synkemmissä skenaarioissa negatiivista kasvua. Syyskuuhun mennessä kokonaistuotannon ennakkoluvut ovat olleet 0 % tuntumassa. Viennin kasvu jää edelleen maailmankaupan kasvua heikommaksi ja siten markkinaosuuksien menettäminen jatkuu. Vuoden 2016 talouskasvuksi ennustetaan parempaa noin %. Työmarkkinoiden tilanne heikkenee edelleen. Kausitasoittamaton työttömyysaste oli noin 8.4 prosenttia syyskuussa. Työttömyyden vuosikeskiarvoksi on ennustettu 9.5 % vuoden 2015 lopussa. Työttömyyden rakenne on muuttunut aiempaa vaikeammaksi. Vuoteen 2013 verrattuna pitkäaikais- ja rakennetyöttömien lukumäärä on kasvanut ja kasvu jatkunee edelleen myös vuonna Julkinen talous on vuonna 2015 alijäämäinen jo seitsemää vuotta peräkkäin. Julkisen talouden epätasapainon sekä kestävyysvajeen hallintaan on ryhdytty jo toimiin uuden hallituksen voimin. Teollisuuden luottamus lähti pienoiseen nousuun vuoden 2015 puolessa välissä, mutta on edelleen alle pitkän ajan keskiarvon. Matalat käyttöasteet tuotantokapasiteeteissä kertovat teollisuuskysynnän heikentymisestä. Rakentamisen suhdanneodotukset lähtivät pienoiseen nousuun. Kansantalouden investoinnit ovat näyttäneet positiivisia merkkejä vuoden 2015 aikana. Investointitiedustelut näyttivät voimakasti investointien kasvua. Epävakaana jatkuva talouskehitys vaikuttavat investointien ajoitukseen. Kuluttajien luottamus talouteen on pitkänajan keskiarvon alapuolella selkeästi. Alkuvuodesta 2015 kuluttajien luottamus osoitti positiivisia merkkejä ja luottamusindikaattorin saldoluvut nousivat yli keskiarvon. Loppuvuoteen mennessä kuluttajien luottamus lähti voimakkaaseen laskuun. Inflaatio oletetaan pysyvän alhaisena lähivuosina. Euroopan keskuspankin toimien odotetaan hallitsevan deflaatiota. Euroopan keskuspankin massiiviset määrälliset elvytykset jatkuvat edelleen ja uusista elvytyspaketeista on vihjailu lisää.

11 LIITE: KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS 11 Vuosi 2015 on ollut vilkas kiinteistötransaktioiden suhteen. Newsecin kirjaama transaktiovolyymi on marraskuun puoleen väliin mennessä noin 4,2 miljardia euroa, mikä tarkoittaa yli 1,0 miljardin euron, eli yli 30 % kasvua edellisvuoden samalta ajanjaksolta. Koko vuoden transaktiovolyymin ennustetaan päätyvän noin 5 miljardin euron tasolle, ylittäen selvästi vuoden 2014 volyymin. Huomionarvoista on että vuoden toisen kvartaalin transaktiovolyymi ylitti huippuvuosien 2006 ja 2007 vastaavat lukemat. Euroopan kiinteistömarkkinoiden likviditeetti on myös kasvanut. Kiinteistösijoitukset ovat kasvattaneet kiinnostusta investointiallokaatiossa muiden sijoitustyyppien joukossa. Suomen kiinteistömarkkinoiden tuottotasot näyttävät Euroopan mittakaavassa houkuttelevilta, jonka seurauksena ulkomaiset sijoittajat ovat olleet aktiivisia Suomen markkinoilla. Vuonna 2015 on tehty useita merkittäviä kiinteistösalkkujärjestelyitä. Ilmarinen muokkasi omaa kiinteistösalkkuaan myymällä osan toimistokiinteistöistään uudelle yhteisyritykselle. Suomen kiinteistömarkkinat ovat edelleen painottuneet pääkaupunkiseudulle, joskin merkkejä kiinteistömarkkinoiden piristymisestä on nähty myös Helsingin ulkopuolella. Tämä on näkynyt ns. ABBA-ilmiönä, eli A-alueilta on alettu enemmän hakea B-kohteita ja B- alueilta A-kohteita. Kesko sopi perustavansa yhteisen kiinteistösijoitusyhtiön Ilmarisen sekä ruotsalaisen henkivakuutusyhtiön AMF:n kanssa. Yhteisyritys omistaa, hallinnoi ja kehittää sille hankittavia pääasiassa Kesko-konsernin käytössä olevia kauppapaikkoja. Lisäksi ruotsalainen Balder hankki 27,6 % osuuden Satosta, tullen yhtiön suurimmaksi omistajaksi. Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma ja Sponda Oyj allekirjoittivat Blackstone Real Estate Partners Europe IV rahastoon kuuluvan Tungsten Investment S.à.r.l. kanssa kauppakirjat koskien Certeum Oy:n osakkeiden myyntiä. Varma myi 50 % omistamistaan Certeumin osakkeista ja Sponda Oyj on myynyt kaikki omistamansa Certeumin osakkeet noin 190 miljoonan euron hintaan. Blackstonen rahaston ostamat osakkeet tulevat vastaamaan yhteensä 57,5 % omistusosuutta Certeum Oy:stä. Muutamat viimeisen vuoden aikana solmitut kiinteistökaupat Helsingissä ovat määrittäneet alueen prime-tuottovaatimustason ennätysalhaiseksi selkeästi alle 5 %:iin. Kyseiset transaktiot olivat Brondankulmana tunnetun kiinteistön myynti vuoden 2014 lopussa sekä EY:n pääkonttorina toimivan toimistokiinteistön myynti Töölönlahdella vuoden 2015 alussa. Kauppakeskustransaktiot ovat lisääntyneet vuonna Syksyn aikana Kauppakeskus Kaari myytiin Ruotsalaisen Niamin hallinnoimalle rahastolle. Lisäksi eläkevakuutusyhtiö Etera osti Hartelalta 50 % Kauppakeskus Ristikosta. Vuonna 2014 Sponda osti Tampereen päärautatieaseman vierestä Tullibusiness parkin noin 64 miljoonalla eurolla. Lisäksi Tampereella on myyty alkuvuonna Hippostalo ja toimistokohde Koy Koskitammi sekä Sponda tehnyt liikkeellelähtöpäätöksen Ratinan kauppakeskuksesta. Myös Oulun ja Turun kiinteistömarkkinat ovat aktivoituneet ja transaktiovolyymissä päästiin lähelle pitkän ajan keskiarvoa. Pienemmillä paikkakunnilla hyvällä sijainnilla olevat liikekohteet ovat olleet sijoittajien mielestä kiinnostavia. Näin ollen hyvien liikekohteiden tuottovaatimukset ovat laskeneet.

12 LIITE: KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS 12 Hoivakiinteistöjen markkinaosuus jatkoi kasvuaan vuoden 2015 aikana. Vuonna 2011 nousuun lähtenyt markkinasegmentti on kehittynyt alati ja vuonna 2014 segmentin osuus transaktioiden kokonaisvolyymistä oli lopulta noin 7 %. Merkittävin hoivakiinteistökauppa vuoden 2015 alkupuolella on ollut Helsingin Kalasataman terveys- ja hyvinvointikeskusaseman myynti saksalaisen Deka Immobilienin hallinnoimalle erikoissijoitusrahastolle. Logistiikassa on nähty merkittäviä järjestelyjä. NREP myi suuren pohjoismaisen logistiikkaportfolion, osa kiinteistöistä sijaitsi Suomessa. Posti Group myi kiinteistöportfolion, joka koostui lähinnä postikeskuksista, varastosta ja rahtiterminaalista. CapManRE II rahasto myi Tokmannin logistiikka keskuksen Mäntsälästä Yhdysvaltalaiselle sijoittajalle ARC Globalille. Tämä oli Yhdysvaltalaisten ensimmäinen sijoitus pohjoismaihin. Sama toimijia osti myös neljä erikoiskohdetta Helsinki-Vantaan lentoasemalta. ARC Globalin Euroopan toimintaa hoitaa Moor Park Capital Partners LLP. Vuokra-asuntomarkkinat ovat pysyneet edelleen aktiivisina useiden asuntosijoitusrahastojen ansioista. Pääkaupunkiseudulla erityisesti pienempien asuntojen vuokratasot alkavat olla kipurajoilla vuokralaisten maksukykyyn suhteutettuna, vaikka asuntovuokrien nousu onkin tasoittunut. Tulevaisuudessa asuntojen sijainti, laatu sekä koko tulevat olemaan merkittäviä tekijöitä. Uudisrakentaminen on vuonna 2015 vähentynyt kaikilla segmenteillä koko maassa. Merkittävin vähennys on tapahtunut toimistokohteiden osalta, joissa aloitettavien uudiskohteiden jäänee noin neliöön. Luku on alhaisin 2000-luvulla. Pääosa uudisrakentamisesta on asuintuotantoa keskusta-alueilla tai hyvien liikenneyhteyksien varrella. Kiinteistöjen uudelleenkehittäminen mm. asuinkäyttöön on säilyttänyt suosionsa.

13 LIITE: TERMIEN JA MENETELMIEN SELITYKSET 13 Markkina-arvo Markkina-arvo määritellään arvioiduksi rahamääräksi, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS). Arvion perusteet Arvio perustuu nykyisiin vuokriin, markkinavuokriin, arvioituun pitkänajan vajaakäyttöasteeseen, arvioon markkinaehtoisesta tuottovaatimuksesta sekä todellisten, tapahtuneiden vertailukauppojen analysointiin. Tuottoarvomenetelmä Tuottoarvomenetelmä antaa indikaation arvosta muuttamalla tulevaisuuden kassavirrat yhdeksi nykyhetken pääoma-arvoksi. Tämä arviointimenetelmä tarkastelee tuloja, joita omaisuuserä tuottaa sen pitoajan aikana ja ilmaisee arvon pääomitusprosessin kautta. Pääomitus koskee tulojen muuttamista tarkoituksenmukaisella diskonttokorolla pääomasummaksi. Tulovirta voi perustua tai olla perustumatta sopimuksiin. Tuotto perustuu siten esimerkiksi joko omaisuuserän käyttöön tai omistukseen. Menetelmät, jotka lukeutuvat tuottoarvomenetelmään ovat: suora pääomitus, jossa sovelletaan yhden edustavan ajanjakson tuloihin kokonaisvaltaista tuottovaatimusta tai tuottovaatimusta, jossa on huomioitu kaikki pääomitukseen liittyvät riskit kassavirta-analyysi, jossa diskonttokorkoa sovelletaan tulevaisuudessa esiintyviin kassavirtoihin diskonttaamalla nämä nykyarvoon erilaiset optiohinnoittelumenetelmät Kauppa-arvomenetelmä Kauppa-arvomenetelmä tarkastelee samanlaisten tai korvaavien omaisuuserien myyntejä ja niihin liittyviä markkinatietoja ja määrittää arvoestimaatin vertailuprosessin avulla. Yleensä arvioitavaa omaisuuserää (kohdeomaisuus) verrataan samanlaisten omaisuuserien kauppoihin avoimilla markkinoilla. Välityskohteita ja tarjouksia voidaan myös tarkastella. (IVS). Kustannusarvomenetelmä Kustannusarvomenetelmä tarkastelee mahdollisuutta, että vaihtoehtona tietyn hyödykkeen hankinnalle voidaan hankkia nykyaikainen vastaava hyödyke, jolla on vastaava käytettävyys. Kiinteistön yhteydessä tämä sisältää kustannuksen vastaavanlaisen maan hankinnasta sekä vastaavanlaisen uuden rakenteen rakentamisesta. Elleivät ajanpuute, hankaluus ja riski vaikuta asiaan, hinta, minkä ostaja maksaisi arvioitavasta hyödykkeestä, ei olisi enempää kuin nykyaikaisen vastineen kustannus. Arvioitu hyödyke on usein vähemmän kiinnostava kuin uuden samanlaisen kustannus johtuen iästä tai vanhenemisesta. Tämän takia jälleenhankintakustannukseen tarvitaan arvonalennus (IVS). Tuottoarvomenetelmää voidaan soveltaa rasitteisiin ottamalla huomioon näiden ylläpitämiseksi vaadittavat kassavirrat rasitteiden lakkaamiseen asti.

14 LIITE: ASEMAKAAVAOTE JA -MÄÄRÄYKSET 14

15 15