Timo Laiho. Turun kaupunki. Helsinki, Tarjous Kiinteistöjen arvonmääritys

Transkriptio

1 Newsec Valuation Oy Mannerheiminaukio 1A FI Helsinki Tel Fax Timo Laiho Turun kaupunki Helsinki, Tarjous Kiinteistöjen arvonmääritys Työn tausta Newsec Valuation Oy (Newsec) on sekä vastaanottanut tarjouspyynnön koskien Turun kaupungin (Asiakas / Kaupunki) omistamien kiinteistöjen arvonmääritystä sisäistä päätöksen tekoa ja mahdollista kaupankäyntiä varten. Arvioitavat kohteet ovat tarkentuneet Arvioitavat kohteet ovat tarjouksen liitteenä. Työ jakaantuu tarjouspyynnön mukaisesti kahteen kokonaisuuteen: 1) Kaupunginsairaala-alueen kokonaisuus, yhteensä 14 rakennusta 2) Muut keskeiset kohteet, yhteensä 14 rakennusta Työn sisältö Tarjouspyynnön mukaisesti arvonmääritys laaditaan DeskTop- työnä ilman kohdekatselmuksia. Turun kaupungin toimittamien kohdetietojen sekä markkina-analyysin perusteella Newsec laatii suomenkieliset arviokirjat molemmista kokonaisuuksista. Kohdekohtaiset arvot esitetään taulukkomuodossa kohteiden keskeisten parametrien kanssa. Tällöin yhden kohteen tiedot ovat aina yhdellä rivillä. Työ ei vastaa AKA / KHK- arvion vaatimuksia raportoinnin tai selonottovelvollisuuden puolesta. Tarvittavat lähtötiedot Työtä varten tarvitaan tiedot arvioitaville kiinteistöille kohdistuvista kuluista sekä tuloista. Lisäksi arviota varteen tarvitaan kohdekohtaiset oletukset vuokrasopimusmaturiteeteista sekä käytöstä. Lista kaikista oleellista lähtötiedoista on tarjouksen liitteenä. Asiakkaan tarjouspyynnön mukaan: Lähtötietoja tarkennetaan tilaajan toimesta vuoden 2016 sisäisen vuokran tiedoilla ja perusteilla, joita vertaillaan lausunnossa markkinadataan. Ylläpitokustannuksista saadaan tarkennusta elokuussa. Lähtökohtaisesti arvioissa käytetään keskimääräistä tietoa, joka käydään sitten vielä lävitse elokuussa ja vertaillaan. Kohteiden takaisinvuokrausaika kaupungille vaihtelee toistaiseksi vuotta.

2 Työryhmä Työryhmä koostuu Newsecin asiantuntijoista: DI, AKA (yleis.) Heikki Kangas, DI, AKA (yleis.) Heini Korpela, AKA (yleis.) Lauri Vaarama ja Tekn. yo Jenna Isokuortti. Heini Korpela toimii projektinjohtajana, ja Lauri Vaarama vastaa viikolla 32 tapahtuvista päivityksistä koskien osien 1 ja 2 lähtötietoja ja oletuksia. Projektiin voidaan nimetä myöhemmin muita asiantuntijoita ja assistentteja. Aikataulu Palkkio Newsec toimittaa osien 1 ja 2 raportit mennessä. Mikäli arvioon tarvittavien lähtötietojen toimitus tai projektin aloitus viivästyy ajankohdasta , siirtyy myös raportointi vastaavan määrän työpäiviä johtuen kesälomakaudesta. Elokuussa osia 1 ja 2 koskevat täydennykset tulee toimittaa Newsec:lle mennessä, jotta raportit ovat valmiita Mikäli arvioon tarvittavien täydentävien tietojen toimitus viivästyy ajankohdasta , siirtyy myös raportointi vastaavan määrän työpäiviä. Tarjous on voimassa Osat EUR Palkkio perustuu arvioituun noin 165 tunnin työmäärään. Mahdollisista lisätöistä veloitamme tuntilaskutuksella á 70 EUR tai sopimuksen mukaan. Lisätöistä sovitaan aina erikseen asiakkaan kanssa. Palkkioihin lisätään voimassaoleva arvonlisävero. Sopimuksen pituus Yllä mainitut hinnat koskevat kertatilausta. Olemme valmiita tekemään tarjouksen myös päivityksestä. Muut ehdot Newsec:in vahingonkorvausvastuu rajoittuu käsittämään vain välittömät vahingot. Newsec:in vahingonkorvausvastuun yläraja on Konsulttitoiminnan yleisten sopimusehtojen (KSE 2013) mukainen kokonaispalkkion enimmäismäärä ellei Newsecin vastuuvakuutuksen korvausmäärä ole tätä korkeampi. Newsec toimittaa pyydettäessä kopion voimassa olevista vastuuvakuutusehdoistaan. Arviointitoimeksianto ei estä Newsec:iä toimimasta arvioitujen kiinteistöjen osalta neuvonantajana niiden myöhempään mahdolliseen kaupankäyntiin liittyvissä projekteissa. Arvion tilaaja sitoutuu ilmoittamaan kaikki hallussaan olevat arviointiin oleellisesti vaikuttavat tiedot, kuten mm. vuokralaisten vapaakuukaudet, jotka eivät näy sopimuksissa, vuokralaisen irtisanomisoptiot sekä sovitut omistajan maksettavaksi tulevat korjaukset vuokrattuihin tiloihin. Lista tarvittavista lähtötiedoista on tarjouksen liitteenä. Mikäli jokin arviointiin liittyvä tieto puuttuu tai jätetään ilmoittamatta, voi arvion lopputulos olla virheellinen. Newsecillä on oikeus käyttää projektia referenssinä.

3 Helsinki, Ystävällisin terveisin, Heikki Kangas Newsec Valuation Oy Heini Korpela Newsec Valuation Oy Liite 1: Tarvittavat lähtötiedot Liite 2: Arvioitavat kokonaisuudet rakennuksittain 1 3 Liite 3: Valikoidut referenssit Liite 4: Esimerkki raportoinnista

4 Liite 1: Tarvittavat lähtötiedot Vuokralaislista Vuokrasopimukset Tilat ja maa-alueet Vapaat vuokrattavissa olevat tilat Vapaakuukaudet, vuokranalennukset, liikevaihtosidonnaiset vuokrat Irtisanomisoptiot Sovitut omistajan maksettavaksi tulevat korjaukset vuokrattaviin tiloihin Pohjakuvat Muut käyttöön liittyvät sopimukset esim. maankäyttösopimukset Hoito- ja ylläpitokulut o Toteuma edellisvuodelta ja budjetti PTS tai vastaava informaatio peruskorjaustarpeista sekä tiedot tehdyistä peruskorjauksista Yhteenveto kohteesta (rakennusvuosi, keskeiset rakennusmateriaalit ja talotekniikka) mahdollisuuksien mukaan Muu arvioinnin kannalta oleellinen tieto esim. pilaantuneesta maasta tai meluhaitasta

5 Newsec Valuation Oy Mannerheiminaukio 1A FI Helsinki Tel Fax Liite 2: Arvioitavat kohteet; 1 Talo 27, autotallit Talo 4, Kupittaan sairaala Talo 16, Geropsykiatrian vastaanotto-osasto Talo 28, Psykiatria ja toimintaterapia Talo 13, terveydenhuoltomuseo Talo 2, Pääterveysasema Vastaanottokoti Talo 3, vanha kirurginen sairaala Talo 25, Mäntykoti Talo 1, sisätautisairaala Talo 2, jätekeskus Talo 6, Psykiatrinen kuntoutusosasto Talo 11, Hyton toimistotilat Talo 5, Psykiatrian klinikka 2 Kerttulin vanhainkoti Mäntymäen perhekeskus Mäntymäen perhekeskus, rak.b Mäntymäen perhekeskus, rak. A Mäntymäen perhekeskus, auto- ja varastokatos Talo 41, Kurjenmäkikoti I Talo 42, Kurjenmäkikoti II Liinahaan vanhainkoti Varissuon terv.as., Itäinen kotipalvelu Portsakoti, Vanhainkoti Runosmäen sosiaali- ja terveysasema Runosmäen vanhainkoti, C- osa, dementiapienryhmäkodit Runosmäen vanhainkoti, A ja B osat Mäntyrinteen vanhainkoti

6 Newsec Valuation Oy Mannerheiminaukio 1A FI Helsinki Tel Fax Liite 3: Valikoidut referenssit

7 1 PORTFOLIO XX ARVIOKIRJA HUOMAUTUS: Tämä arviokirjamalli on tehty ainoastaan esittämään Newsecin käyttämän arviokirjan ulkoasua. Arviokirjan sisältö voi poiketa tästä mallista muun muassa kohdetyypin ja kohdekohtaisten ominaisuuksien vuoksi. Esimerkiksi arvioinnissa käytettävä(t) arviointimenetelmä(t) riippuu kohteen tyypistä ja ominaisuuksista, eikä kaikkia tässä esimerkissä käytettyjä arviointimenetelmiä välttämättä käytetä arviointityössä. Esimerkissä esitetyt luvut ovat kuvitteellisia eivätkä liity esimerkkikiinteistöön.

8 KOHDE, MARKKINA-ARVO JA SIJOITTUMINEN MARKKINOILLA 2 Arvion kohde Arvion kohteena ovat ### Arvioinnin oletukset ### Markkina-arvo Kohteiden markkina-arvo yksittäin arvioituna arvoajankohdassa huhtikuu 2015 on XXX (Viisisataa kuusikymmentä miljoonaa euroa). Näkemyksemme mukaan portfoliopreemion on ### Kohteen markkina-arvo portfoliona arvioituna arvoajankohdassa huhtikuu 2015 on XXX (Viisisataa kuusikymmentä miljoonaa euroa). Arvion tarkkuus on +/- 10 %. Kohteen markkina-asema Arvioitava toimistokiinteistö sijaitsee Lauttasaaressa toissijaisella toimistoalueella, jossa on ollut aktiivista asuinkehitystä. Lisäksi alueen palvelut ovat parantuneet merkittävästi. Kohteen maturiteetti mahdollistaa kassavirran kaavakehityksen aikana, jonka jälkeen kohde on arvioitu muutettavaksi asuinkäyttöön. Paras ja tuottavin käyttö Arvioitava kohde on nykytilassa parhaassa ja tuottavimmassa käytössä, joka määritellään todennäköisimmäksi käytöksi, joka on fyysisesti mahdollista, tarkoituksenmukaisesti perusteltua, laillisesti luvallista, taloudellisesti toteuttamiskelpoista ja tuottaa korkeimman arvon arvioitavalle kiinteistölle. 1. vuoden kassavirta: EUR/v: EUR/m²/kk: Nykyiset sopimusvuokrat 0 0,0 Efektiivinen bruttotuotto 0 0,0 Hoito-ja ylläpitokulut 0 0,00 Korjauskulut ,05 Kassavirran oletukset: Pitkänajan vajaakäyttö 20,0 % Nettotuottovaatimus 8,0 % Kohteen sijoittuminen markkinoilla Helsinki Newsec Valuation Oy Hannu Ridell Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), Yleisauktorisoitu hannu.ridell@newsec.fi Heikki Kangas Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), Yleisauktorisoitu heikki.kangas@newsec.fi Vähäinen vuokralaiskysyntä Heikko sijoittajakysyntä Heikko käyttäjäomistajakysyntä Riskisijoitus Kehityskohde Hyvä vuokralaiskysyntä Vahva sijoittajakysyntä Vahva käyttäjäomistajakysyntä Matalariskinen sijoitus Ei kehityspotentiaalia

9 TOIMEKSIANTO 3 Toimeksianto Arvion käyttötarkoitus: Toimeksiantaja: Arvioijat: Katselmus: Tilinpäätös Esimerkki Oy, Erkki Esimerkki Analyytikko Ville Inkeri (AKA) Analyytikko Pekko Horttana (AKA) Ville Inkeri suoritti kohteella katselmuksen Erkki esimerkin opastuksella Arvion perusteet Arviossa on määritetty kohteen velaton markkina-arvo eikä kiinteistöön, yhtiöön tai osakkeisiin mahdollisesti kohdistuvia velkoja ole huomioitu. Kohteen markkina-arvo on sidottu mainittuun arvoajankohtaan eikä arvo välttämättä pidä paikkaansa toisessa ajankohdassa. Arviointimenetelmä Arviointimenetelmänä on käytetty tuottoarvomenetelmää ja apumenetelmänä kauppa-arvomenetelmää. Käyttämättömän rakennusoikeuden markkina-arvo on arvioitu kauppa-arvomenetelmällä. Arviossa ei ole huomioitu muita kiinteistön hankintakustannuksia eikä veroseurauksia. Yhteensopivuus arviointistandardien kanssa Arvio on tehty noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa koskevia määräyksiä sekä kansainvälisiä kiinteistöarviointistandardeja (IVS). Arvio täyttää laajuudeltaan, tarkkuudeltaan ja tietojen tarkistusvelvollisuuden osalta Keskuskauppakamarin määrittelemät AKA ja KHK-arvioiden vaatimukset. Luottamuksellisuus Tämä lausunto on luottamuksellinen sekä arvioijalle että asiakkaalle. Toimeksisaajan vastuu ei koske kolmansia osapuolia. Tätä arviokirjaa tulee käyttää vain edellä mainittuun tarkoitukseen. Julkaiseminen Arviota ei saa osittain tai kokonaan käyttää eikä niihin saa viitata tai niiden tietoja julkistaa ellei arvioija ole etukäteen kirjallisesti antanut siihen suostumuksensa. Arvion tiedot saa kuitenkin julkistaa arvion käyttötarkoituksen mukaisessa yhteydessä, jolloin on myös julkistettava toimeksisaajan eli Newsec Valuation Oy:n nimi. Arviointi on suoritettu seuraavien toteamusten mukaisesti: Kaikki arviossa esitetyt lausunnot perustuvat arvioijan parhaaseen mahdolliseen tietoon Tehdyt analyysit ja johtopäätökset pohjautuvat arviokirjassa mainittuihin oletuksiin ja lähtötietoihin Arvion on laatinut riippumaton arvioija, eikä arvioijalla ole eturistiriitoja arvion kohteeseen Arviointipalkkio ei ole riippuvainen arviokirjan sisällöstä Tämä arviointi on tehty toimeksiantajan toimittamien tietojen pohjalta sekä perustuen Newsec Valuation Oy:n liiketoiminnassaan keräämään markkinatietoon Arviokirjassa käytetyt keskeiset termit ja arviointimenetelmät on esitetty liitteenä.

10 SIJAINTI JA YLEISTIEDOT 4

11 SIJAINTI JA YLEISTIEDOT 5 Kohteiden yleistiedot ### Kohteiden sijainti Kohde sijaitsee Helsingissä, Lauttasaaren kaupunginosassa noin 4 kilometriä keskustasta länteen (katso kartta). Kohteen saavutettavuus on hyvä julkisilla sekä autolla. Lähistöllä sijaitsee pääasiassa toimistorakennuksia

12 VUOKRATULOT TOIMITILAT 8 Vuokratulot Vuokrat on oletettu sidotuksi elinkustannusindeksiin ja siten kehittyvän inflaatio-oletuksen mukaisesti. Vuokralaisten vaihtuvuus on huomioitu pitkän ajan vajaakäyttöoletuksessa. Nykyinen vajaakäyttö vuokrattavasta pinta-alasta on 27 %.

13 MARKKINA-ANALYYSI TOIMITILAT 9 Markkinavuokrat ja vuokrahavainnot Alla olevassa taulukossa on esitetty KTI Kiinteistötieto Oy:n koostamia bruttomarkkinavuokrahavaintoja. Kohde Toimisto, Helsingin kantakaupunki Car repair property Warehouse and retail Vuokralaisen Sopimuksen toimiala Ala, m 2 alku ICT-Company Heavy vehicle repairer Warehouse and Logistic user Sopimustyyppi Vuokra, /m Q3 / 2014 Määräaikainen 6, Q2 / 2013 Ei tiedossa Q1 / 2011 Tois. voimassa 7,8 Vajaakäyttö Havainto A Havainto B Vuokramarkkinat Toimistokysyntä Lauttasaaressa on hiipunut ja toimistojen käyttöaste laskenut. Asumisen lisääntyessä kivijalkojen liiketilojen kysyntä on piristynyt. Myös hyvinvointipalveluita tarjoavat toimijat, kuten kuntosalit, kampaamot jne. ovat sijoittuneet enemmän Lauttasaareen Perustuen toteutuneisiin vuokrauksiin sekä keräämiimme markkinahavaintoihin on uusien vuokrasopimusten bruttovuokrataso välillä Arviossa käytetty vajaakäyttöaste perustuu Newsecin näkemykseen pitkän ajan vajaakäyttöasteesta vastaavissa kohteissa. Vajaakäyttö vastaavissa kohteissa on välillä 10 % - 15 %. Arviossa käytetty pitkän ajan vajaakäyttöoletus vuokrattavalle alalle on 15 %. Vuokrasopimusten päättymisen jälkeen on tilojen oletettu täyttyvän 6 kuukauden kuluessa. Hoitokulut ja peruskorjauskustannukset Kassavirrassa käytetty hoito- ja korjauskulu perustuu KTI:n tuottamaan ylläpitokustannusvertailuun vuodelta 2014 sekä Newsecin arviointi-, välitysja management-toiminnassa saatuihin markkinatietoihin. Lisäksi arviointityössä on hyödynnetty toimeksiantajalta saatuja tietoja kiinteistön budjetoiduista sekä toteutuneista hoito- ja korjauskuluista.

14 MARKKINA-ANALYYSI TOIMITILAT 10 Vertailukaupat Alla olevassa taulukossa on esitetty vertailukelpoisimmat kauppahavainnot. Kauppahavainnot on haettu Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä vuosilta Kauppahinta Kohde Ajankohta Ala, m 2 '000 /m 2 Tuottovaa timus % Toimisto, Vantaan Tammisto Q3 / Pääkonttori, Espoon Kilo Q2 / Liiketila, Helsinki Lauttasaari Q1 / Vantaan toimistokohde on moderni monikäyttäjäkohde hyvien liikenneyhteyksien päässä kehittyvällä Tammiston alueella Kilon pääkonttoritalo on yhdelle käyttäjälle räätälöity talo, ja vastaa parhaiten arvion kohdetta Lauttasaaren liiketilan kaupassa kauppahinta on selvästi alhaisempi kuin PKS alueella liiketilojen kauppahinta ovat yleisesti. Kuvastaa Lauttasaaren alueen arvostusta Tuottovaatimus Näkemyksemme mukaan tuottovaatimustaso Lauttasaaressa sijaitsevassa toimistotilassa on 9 %. Perustuen vertailukauppahavaintoihin sekä Newsecin arvioon heikommilla kohteilla on tuottovaatimustaso välillä 9,5 % - 10,5 %. Tuottovaatimus kassavirtalaskelmassa Arviomme mukaan kohde on samankaltainen kuin esitetyt vertailukauppahavainnot. Täten kassavirtalaskelmassa käytetty tuottovaatimus on yhtä suuri kuin markkina-alueella. Olemme määrittäneet kassavirran nettotuottovaatimukseksi 10,0 % ja diskonttauskoroksi 13,5 %. Inflaatio-oletuksena on käytetty 1 %. Sijoitusmarkkinat Lauttasaaressa sijoituskysyntä keskittyy asuinkerrostaloihin sekä asuntokehityskohteisiin. Tulevan metroaseman läheisyydessä myös liiketiloille arvioimme olevan kysyntää. Arvioimme vanhojen toimistokiinteistöjen kysynnän olevan heikkoa, mikäli niissä ei ole kehityspotentiaalia.

15 YHTEENVETO JA LIITELISTAUS 14 Johtopäätökset Kohteiden markkina-arvo yksittäin arvioituna arvoajankohdassa huhtikuu 2015 on XXX (Viisisataa kuusikymmentä miljoonaa euroa). Näkemyksemme mukaan portfoliopreemion on ### Markkina-arvo Kohteiden markkina-arvo portfoliona arvioituna arvoajankohdassa huhtikuu 2015 on XXX (Viisisataa kuusikymmentä miljoonaa euroa). Arvion tarkkuus on +/- 10 %. Helsinki Newsec Valuation Oy Liitteet Kohteiden yhteenveto Kassavirtalaskelmat Katselmuskuvat Lähtötiedot Suomen talous Kiinteistömarkkinakatsaus Termien selitykset Asemakaavaote ja -määräykset Kiinteistörekisteriote Lainhuutotodistus Rasitustodistus ja rasitukset Riippumattomuus Palkkiot, mukaan lukien tämä toimeksianto, jotka toimeksiantaja on maksanut Newsec Valuation Oy:lle (tai muille saman konsernin yrityksille Suomessa), muodostavat alle 5 % Newsec Finlandin koko liikevaihdosta. Karttojen lähde: Esri, DeLorme, NAVTEQ, TomTom Intermap, icement P Corp., GEBCO, USGS, FAO, NPS NRCAN,GeoBase, IGN, Kadaster NL, Ordnance Survey, METI, Swisstopo ja GIS User Community. Newsec Valuation Oy Mannerheiminaukio 1 A PL Helsinki Puh:

16 LIITE: YHTEENVETOTAULUKKO 15 Kohde Toimisto m² Liiketila m² Asunto m² Yms. m² Markkinavuokra /m²/kk Vajaakäyttö-% Sopimusvuokra /m²/kk Yield Markkina-arvo /m² Kommentit Sijoittaja- ja loppukäyttäjämarkkina, istuminen Kohde x-x /m²/kk 7 % x /m²/kk 12 % markkinassa yms. Kohde x-x /m²/kk 7 % x /m²/kk 9 % ### Kohde x-x /m²/kk 15 % x /m²/kk 14 % ### Kohde x-x /m²/kk 1 % x /m²/kk 11 % ### Kohde x-x /m²/kk 0 % x /m²/kk 9 % ### Kohde x-x /m²/kk 1 % x /m²/kk 11 % ### Kohde x-x /m²/kk 7 % x /m²/kk 8 % ### Kohde x-x /m²/kk 13 % x /m²/kk 12 % ### Kohde x-x /m²/kk 3 % x /m²/kk 12 % ### Kohde x-x /m²/kk 0 % x /m²/kk 11 % ### Kohde x-x /m²/kk 11 % x /m²/kk 10 % ### Kohde x-x /m²/kk 2 % x /m²/kk 13 % ### Kohde x-x /m²/kk 20 % x /m²/kk 8 % ### Kohde x-x /m²/kk 15 % x /m²/kk 11 % ### Kohde x-x /m²/kk 15 % x /m²/kk 10 % ### Kohde x-x /m²/kk 2 % x /m²/kk 11 % ### Kohde x-x /m²/kk 13 % x /m²/kk 11 % ### Kohde x-x /m²/kk 7 % x /m²/kk 9 % ### Kohde x-x /m²/kk 15 % x /m²/kk 8 % ### Kohde x-x /m²/kk 9 % x /m²/kk 14 % ### Kohde x-x /m²/kk 3 % x /m²/kk 9 % ### Kohde x-x /m²/kk 38 % x /m²/kk 14 % ###

17 LIITE: KASSAVIRTALASKELMA 16 TALO 1, TUOLLA Kassavirran alku Kassavirran loppu Kalenterivuosi Kuukausia Inflaatio, % 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2 % 2 % Vajaakäyttö-% 1 % 74 % 37 % 21 % 20 % 20 % 20 % 20 % 20 % 20 % 20 % 20 % TUOTOT /m²/kk, vuosi 1 Potentiaalinen vuokratuotto Vuokrattavat tilat 16, Parkkipaikat Muut tuotot (ei pinta-alaa) Vajaakäyttö/vuokratappiot Vuokrattavat tilat (0,1) (5) (2 081) (1 081) (627) (602) (614) (627) (639) (652) (665) (509) (688) Parkkipaikat Muut tuotot (ei pinta-alaa) Muut lisäykset/vähennykset Efektiivinen vuokratuotto, '000 16, KULUT Hoitokulut (pl. korjausvaraus) (1,9) (80) (324) (330) (337) (344) (351) (358) (365) (372) (380) (290) (393) Korjausvaraus (1,2) (50) (45) (5) (5) (5) (5) (6) (6) (6) (6) (5) (6) Kokonaiskustannukset, '000 (3,2) (130) (369) (336) (342) (349) (356) (363) (371) (378) (386) (294) (399) Operatiivinen nettotuotto, '000 13, Annualisoitu operatiivinen nettotuotto, ' Jäännösarvo ' Jäännösarvovuosi Diskonttokorko 10,2% Tuottovaatimus 8,0% Jäännösarvon tuottovaatimus 8,0% Nykyarvot Operatiivinen nettotuotto, vuodet 1-10, ' Jäännösarvo, ' Arvoajankohta MARKKINA-ARVO 08/ Tunnusluvut Vuokrattava ala m² Markkina-arvo, /m² Alkutuotto 4,5% Alkutuotto, korjaukset mukana 4,2% Kvartaalipohjainen nettotuotto [EUR '000] Operatiivinen nettotuotto Vajaakäyttö CAPEX & OPEX

18 Exit yield Vuokrataso LIITE: KASSAVIRTALASKELMA - HERKKYYSANALYYSI 17 HERKKYYSANALYYSI - MARKKINA-ARVO [MEUR] Tuottovaatimus Tuottovaatimus 22,8 7,0 % 7,5 % 8,0 % 8,5 % 9,0 % 22,8 7,0 % 7,5 % 8,0 % 8,5 % 9,0 % 7,0 % 26,2 25,3 24,4 23,6 22,8 10,0 % 27,2 26,3 25,4 24,6 23,8 7,5 % 25,3 24,4 23,6 22,8 22,0 5,0 % 25,8 25,0 24,1 23,3 22,6 8,0 % 24,4 23,6 22,8 22,1 21,3 0,0 % 24,4 23,6 22,8 22,1 21,3 8,5 % 23,7 22,9 22,2 21,4 20,7-5,0 % 23,1 22,3 21,5 20,8 20,1 9,0 % 23,1 22,3 21,6 20,9 20,2-10,0 % 21,7 20,9 20,2 19,6 18,9 Kassavirran oletukset:

19 LIITE: KATSELMUSKUVAT 18

20 LIITE: LÄHTÖTIEDOT 19 Lista pyydetyistä ja saaduista lähtötiedoista Työ perustuu toimeksiantajalta saatuihin tietoihin, julkisiin lähteisiin sekä Newsecin arviointi-, välitys- ja management-toiminnassa saatuihin markkinatietoihin. Alla olevassa taulukossa on esitetty kaikki toimeksiantajalta pyydetyt lähtötiedot ja tieto siitä mitä lähtötietoja on saatu: Lähtötieto Saatu ## Vuokrasopimukset ## Tiedot tyhjänä olevista tiloista ## Kiinteistön toteutuneet hoitokulut edelliseltä vuodelta ja/tai kulubudjetti ## PTS-suunnitelma tai vastaava (korjaustarpeet) ## Tiedot tehdyistä peruskorjauksista ## Pohjapiirustukset olennaisilta osin ## Pinta-alatiedot ja tilajakaumat ## Vapaakuukaudet, vuokranalennukset, liikevaihtosidonnaiset vuokrat ## Irtisanomisoptio ## Sovitut omistajan maksettavaksi tulevat korjaukset vuokrattaviin tiloihin ## Yhteenveto kohteesta (rakennusvuosi, keskeiset rakennusmateriaalit ja talotekniikka) mahdollisuuksien mukaan Lisäksi Newsec Valuation Oy on itse hankkinut seuraavat lähtötiedot: ## Kiinteistörekisteriote ## Lainhuuto- ja rasitustodistukset ## Kaavatiedot Saatu tieto on oletettu oikeaksi, mikäli se vaikuttaa järkevältä. Tietoja ei ole tarkastettu muista lähteistä, eikä esimerkiksi pinta-aloja ole tarkastusmitattu. Mikäli jokin arviointiin liittyvä olennainen tieto puuttuu tai jätetään ilmoittamatta, voi arvion lopputulos olla virheellinen ja arvio tulisi tällöin määrittää uudelleen.

21 LIITE: SUOMEN TALOUS 20 Maailmantalouden kasvu oli odotetun heikkoa. Suomen bruttokansantuotteen kasvun muutos oli vuonna 2014 negatiivinen ollen noin %. Työmarkkinoiden tilanne heikkenee edelleen ja työttömyysaste nousee 8,6 prosenttiin. Vuoden 2015 BKT:n kasvuksi oletetaan noin %. Viennin kasvu jää edelleen maailmankaupan kasvua heikommaksi ja siten markkinaosuuksien menettäminen jatkuu. Vuoden 2016 talouskasvuksi ennustetaan 0.5-1,5 %. Standard & Poor s laski Suomen luottoluokituksen AA+:aan. Ennen laskua Suomen luottoluokitus oli paras mahdollinen AAA. Suurin yksittäinen syy luottoluokituksen laskuun on Venäjän geopoliittinen vaikutus Suomen talouteen. Deflaation uhka pysyy ja Suomen inflaatio pysyy alhaisena lähivuosina. Euroopan keskuspankin toimien odotetaan hallitsevan deflaatiota. Työttömyyden rakenne on muuttunut aiempaa vaikeammaksi. Vuoteen 2013 verrattuna pitkäaikais- ja rakennetyöttömien lukumäärä on kasvanut voimakkaasti ja kasvu jatkunee edelleen myös vuonna Julkinen talous on oli vuonna 2014 alijäämäinen jo kuudetta vuotta peräkkäin. Alijäämän odotetaan pienenevän 2015 talouden hienoisen elpymisen ansiosta. Alijäämä on kuitenkin edelleen tuntuva ja julkisyhteisöjen velka on ylittämässä 60 prosentin rajan. Teollisuuden luottamus jatkoi laskuaan vuoden 2014 aikana. Myös matalat käyttöasteet tuotantokapasiteeteissä kertovat teollisuuskysynnän heikentymisestä. Teollisuuden luottamus on luottamusindikaattorin mukaan selvästi EU-maiden keskiarvoa heikompaa. Samoin laskivat myös rakentamisen sekä vähittäiskaupan luottamusindikaattorit. Kuluttajien luottamus talouteen on pysynyt selvästi pitkänajan keskiarvon alapuolella. Suuria muutoksia luottamusindikaattorissa ei ole ollut vuonna Poliittiset jännitteet ovat heijastuneet kuluttajien näkemyksiin taloudesta.

22 LIITE: KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS 21 Vuonna 2014 kiinteistöjen kokonaistransaktiovolyymi oli Suomessa noin 4,26 miljardia euroa, mikä tarkoittaa lähes 1,5 miljardin euron, eli 70 %, kasvua edellisvuodesta. Kansainvälisten toimijoiden kokonaissijoitusvolyymi kaksinkertaistui edellisvuoteen verrattuna ollen nyt yhteensä noin 1,5 miljardia euroa. Näin ollen kansainväliset toimijat vastasivat noin 35 % kaikista merkittävistä kiinteistötransaktioista vuonna 2014 ja mikäli Certeumin järjestely jätetään transaktiovolyymin ulkopuolelle, nousee ulkomaalaisten toimijoiden prosenttiosuus noin 45 %:iin. Euroopassa on nähty samanlaista markkinalikviditeetin kasvua. Kiinteistösijoitukset ovat kasvattaneet kiinnostusta investointiallokaatiossa muiden sijoitustyyppien tuottojen verrattain korkean epävarmuuden vuoksi. Samoin kiinteistöjen tuottotasot näyttävät houkuttelevilta, mutta sijoitusten valintakriteerit pysyvät edelleen tiukkoina. Suurimpana ulkomaalisena ryhmänä olivat ruotsalaiset sijoittajat. Vuoden 2014 ensimmäisellä neljänneksellä tehtiin useita suuria kiinteistötransaktioita. Pääkonttorinsa lisäksi Sanoma on myynyt omistamiaan teollisuus- ja tuotantokiinteistöjä. Keskeisin ja merkittävin kiinteistökauppa oli Sanoman pääkonttorin myynti Helsingin keskustassa, jossa ostajana oli saksalainen Deka Immobilen yhtiön kiinteistörahasto. Keskustassa tehtiin myös merkittävä kauppa, kun CBRE Global Investors myi Brondankulmana tunnetun kiinteistön 60 miljoonalla eurolla. Tämä asetti eräänlaisen prime-alueiden tuottovaatimustason Suomessa. Kiinteistömarkkinat ovat edelleen painottuneet pääkaupunkiseudulle, joskin merkkejä kiinteistömarkkinoiden piristymisestä on nähty myös Helsingin ulkopuolella. Tampereella Sponda osti päärautatieaseman vierestä Tulli -business parkin noin 64 miljoonalla eurolla. Kiinteistötransaktioiden sijoitusallokaatiossa on ollut havaittavissa suuria muutoksia. Toimistokiinteistöjen osuus on laskenut viimeisten vuosien aikana. Hoivakiinteistöjen markkinaosuus jatkoi kasvuaan vuoden 2014 aikana. Vuonna 2011 nousuun lähtenyt markkinasegmentti on kehittynyt alati ja vuonna 2014 segmentin osuus transaktioiden kokonaisvolyymistä oli lopulta noin 7 %. Suureen osuuteen vaikuttaa mm. ison yksittäisen portfolion kauppa. Kansainvälisestikin katsottuna hoivakotien osuus kiinteistösijoituksista on suuri. Logistiikkamarkkinat ovat selvästi piristyneet viime vuosina. Kiinteistösijoitusyhtiö Spondan sekä keskinäisen työeläkeyhtiö Varman lähes miljardin euron logistiikkakiinteistöjärjestelyn kautta syntyi uusi logistiikkakiinteistöihin keskittyvä kiinteistösijoitusyhtiö Certeum. Logistiikkakysynnässä on varsinkin pääkaupunkiseudulla nähty trendinä siirtyminen kauemmas keskustasta. Nettikaupan odotetaan luovan uusia mahdollisuuksia logistiikkakiinteistöjä silmällä pitäen. Tällä hetkellä viennin ja tuonnin takkuilu sekä kaupan volyymin lasku yhdessä logistiikkakustannusten nousun kanssa ovat nostaneet vajaakäyttöasteita tietyillä osamarkkinoilla. Vuokra-asuntomarkkinat ovat käyneet normaalia aktiivisempina. Vuokraasuntomarkkinoiden odotetaan käyvän vielä ainakin tämän vuoden aktiivisina, koska uudet asuntosijoitusrahastot ovat nostaneet suosioita ja täten kasvattaneet sijoitusrahastojen mahdollisuuksia sijoittaa lisää. Pääkaupunkiseudulla erityisesti pienempien asuntojen vuokratasot alkavat olla kipurajoilla vuokralaisten maksukykyyn suhteutettuna, vaikka asuntovuokrien nousu onkin tasoittunut.

23 LIITE: KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS 22 Toimisto- ja liiketilamarkkinoiden osuus koko kiinteistösijoitusmarkkinoista on vähenemässä. Perinteisesti näiden luokkien markkinaosuus on ollut noin %. Toimitilamarkkinoiden osuus kokonaisvolyymistä oli yli 40 % vuoden 2014 aikana. Tässä markkinasegmentissä myyjinä ovat aktivoituneet erityisesti sellaiset yritykset, jotka ovat itse omistaneet käytössä olevat tilansa. Järjestämällä kiinteistöomaisuutensa uudelleen saadaan vapautettua pääomaa muihin tarkoituksiin. Suomalaiset institutionaaliset sijoittajat ovat viime syksystä lähtien vähentäneet suoria kiinteistösijoituksiaan Suomeen. Instituutioiden osuus kaupan volyymistä on pudonnut parin vuoden takaisesta 26 %:sta lähes 2 %:iin. Institutionaaliset sijoittajat ovat toisaalta olleet aktiivisesti mukana perustamassa uusia kotimaisia kiinteistörahastoja. Kotimaisten kiinteistörahastojen osuus markkinavolyymista on noussut muutaman vuoden takaisesta 10 %:sta noin 34 %:iin. Ukrainan kriisi näkyy markkinoilla toistaiseksi lähinnä joidenkin käyttäjäsegmenttien, kuten majoitus ja kaupan alan vähentyneinä myyntilukuina sekä Venäjän vientiin nojaavien yrityksien riskiluokituksen kasvuna. Kiinteistösijoitusmarkkinoiden hinnoitteluun poliittisella jännitteellä ei toistaiseksi ole ollut juurikaan vaikutusta. Poikkeuksena ovat kuitenkin vahvasti rajakauppaan ja venäläisten turistien varaan nojaavat liikepaikat tai kehityshankkeet. Varsinkin kehityshankkeiden tuottovaatimuksissa on nousua riskien ja epävarmuuden kasvaessa. Tosin ruplan vaihteleva kysyntä ja heikko talouskehitys ovat jo yleensä hinnoiteltu kehitysprojekteihin. Kansainvälisesti kiinteistösijoittajat eivät tunnut pelkäävän riskien eskaloitumista erityisesti Suomessa muutoin, kuin yleisen talouskehityksemme heijastumana.

24 LIITE: TERMIEN JA MENETELMIEN SELITYKSET 23 Markkina-arvo Markkina-arvo määritellään arvioiduksi rahamääräksi, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS). Arvion perusteet Arvio perustuu nykyisiin vuokriin, markkinavuokriin, arvioituun pitkänajan vajaakäyttöasteeseen, arvioon markkinaehtoisesta tuottovaatimuksesta sekä todellisten, tapahtuneiden vertailukauppojen analysointiin. Tuottoarvomenetelmä Tuottoarvomenetelmä antaa indikaation arvosta muuttamalla tulevaisuuden kassavirrat yhdeksi nykyhetken pääoma-arvoksi. Tämä arviointimenetelmä tarkastelee tuloja, joita omaisuuserä tuottaa sen pitoajan aikana ja ilmaisee arvon pääomitusprosessin kautta. Pääomitus koskee tulojen muuttamista tarkoituksenmukaisella diskonttokorolla pääomasummaksi. Tulovirta voi perustua tai olla perustumatta sopimuksiin. Tuotto perustuu siten esimerkiksi joko omaisuuserän käyttöön tai omistukseen. Menetelmät, jotka lukeutuvat tuottoarvomenetelmään ovat: suora pääomitus, jossa sovelletaan yhden edustavan ajanjakson tuloihin kokonaisvaltaista tuottovaatimusta tai tuottovaatimusta, jossa on huomioitu kaikki pääomitukseen liittyvät riskit kassavirta-analyysi, jossa diskonttokorkoa sovelletaan tulevaisuudessa esiintyviin kassavirtoihin diskonttaamalla nämä nykyarvoon erilaiset optiohinnoittelumenetelmät Kauppa-arvomenetelmä Kauppa-arvomenetelmä tarkastelee samanlaisten tai korvaavien omaisuuserien myyntejä ja niihin liittyviä markkinatietoja ja määrittää arvoestimaatin vertailuprosessin avulla. Yleensä arvioitavaa omaisuuserää (kohdeomaisuus) verrataan samanlaisten omaisuuserien kauppoihin avoimilla markkinoilla. Välityskohteita ja tarjouksia voidaan myös tarkastella. (IVS). Kustannusarvomenetelmä Kustannusarvomenetelmä tarkastelee mahdollisuutta, että vaihtoehtona tietyn hyödykkeen hankinnalle voidaan hankkia nykyaikainen vastaava hyödyke, jolla on vastaava käytettävyys. Kiinteistön yhteydessä tämä sisältää kustannuksen vastaavanlaisen maan hankinnasta sekä vastaavanlaisen uuden rakenteen rakentamisesta. Elleivät ajanpuute, hankaluus, riski vaikuta asiaan, hinta, minkä ostaja maksaisi arvioitavasta hyödykkeestä, ei olisi enempää kuin nykyaikaisen vastineen kustannus. Arvioitu hyödyke on usein vähemmän kiinnostava kuin uuden samanlaisen kustannus johtuen iästä tai vanhenemisesta. Tämän takia jälleenhankinta kustannukseen tarvitaan arvonalennus (IVS). Tuottoarvomenetelmää voidaan soveltaa rasitteisiin ottamalla huomioon näiden ylläpitämiseksi vaadittavat kassavirrat rasitteiden lakkaamiseen asti.

25 28