ASUNTOTUOTANNON MENNEET JA TULEVAT TRENDIT

ASUNTOTUOTANNON MENNEET JA TULEVAT TRENDIT PEKKA PAJAKKALA, FORECON OY RAKENNUSFOORUMI

ESITYKSEN SISÄLTÖ 1. Forecon Oy Näkökulmana asuntorakentamisen kannalta tärkeät makrotalouden sekä kiinteistö- ja rakennusalan kehitysilmiöt 2. MUUTOSTEKIJÄT Mitkä tekijät vaikuttavat asuntorakentamisen kehitykseen 3. ASUNTORAKENTAMISEN MARKKINAT määrät, talotyypit, materiaalit, kehitysnäkymät 4. SUOMEN ASUNTORAKENTAMINEN KANSAINVÄLISESSÄ VALOSSA 5. YHTEENVETO

Puolueeton, sidosryhmistä riippumaton, yksityinen, rakennus- ja kiinteistömarkkinoiden asiantuntijayritys - henkilöstöä 7, lähes kaikki entisiä VTT-läisiä - EUROCONSTRUCTin, VM:n RAKSU-ryhmän ja RAKLIn suhdanneryhmän jäsen - toimitilat Technopolis, Hervanta, Tampere Tuotamme tietoa päätöksenteon tueksi - Rakennus- ja kiinteistömarkkinat ja liiketoimintaympäristö sekä niiden kehityksen ennakointi; määrät, kustannukset, resurssit, talous - Suomi + alueet, Venäjä, Baltia, Pohjoismaat, Eurooppa, maailma - budjetointi, strategiasuunnittelu, uudet toiminta-alueet, yrityskaupat, benchmarking, vaikuttavuus Päätuote räätälöidyt ennakointipalvelut rakentamisen ja siihen liittyvien tuotteiden kysynnän ennakointi, uudis- ja korjausrakentamisen tarpeet ja mahdollisuudet alueelliset markkinat, mm. Pirkanmaan rakennusbarometri Tulossa: EUROCONSTRUCT konferenssi Helsingissä 8.6.2018, Finlandiatalo www.forecon.fi

Rakentamiseen ja sen toimintaympäristöön vaikuttavat muutosvoimat Talouden kehitys ja sen antamat mahdollisuudet Väestökehitys, määrä, ikä Kaupungistumisen kehitys, palvelujen saatavuus Tilojen määrä, kunto ja sijainti, rakennusten ikä ja korjaustarve Omistamisen muutokset Kansainvälistyminen, globalisaatio Kuluttajien arvostukset Asumisen ja työnteon muutokset Kestävä kehitys Uudet toimintatavat ja teknologiat

BKT:n ja rakennusinvestointien kasvu kymmenvuotisjaksoittain Suomessa %/a vuotuinen keskimääräinen muutos vuosikymmenittäin 6 %/a 5 4 3 2 Suomen näkymät hieman kohentuneet vuodesta 2014. Arviot ovat yleisesti 1,5 % / vuosi 1 0-1 Lähde: BKT: Tilastokeskus, Suomen Pankki Rakennusinvestoinnit: Tilastokeskus, Forecon

Suomen väestönkasvu hidastuu Vuoden 2015 väestöennuste oli ensimmäinen, jossa väestöennuste laski edellisestä ennusteesta. Syynä luonnollisen väestönkasvun pieneneminen. 6

Population growth in Nordic countries 1000 inhabitants 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Sweden Norway Denmark Finland 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Norway Sweden Nordic Denmark Finland Väkiluvun muutos 1000 hlöä keskimääräinen kasvu 2000 2016 2017 Ruotsi 62 144 Norja 46 44 Tanska 25 42 Suomi 21 12 Source: National Statistics 21.3.2017 Pekka Pajakkala, presentation in Forum Wood building Nordic - Construction outlook Norway and Sweden have better situation than Denmark and Finland

Väestömuutokset suurissa kaupungeissa, suurissa seutukunnissa ja muualla Suomessa 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0-5 000-10 000-15 000-20 000 asukasta, jatkuva vuosisumma Lähde: Tilastokeskus 8 Suomi väestönlisäys I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 18 suurinta kaupunkia 4 suurinta kaupunkia (Helsinki, Espoo, Vantaa ja Tampere 16 suurinta seutukuntaa ilman keskuskuntia (18) muu Suomi Nyrkkisääntö: 10 uutta asukasta tarvitsee 6 uutta asuntoa 18 suurinta kaupunkia 4 suurinta kaupunkia 16 suurinta seutukuntaa ilman keskuskaupunkia Muu Suomi

Helsingin väestöennuste 9

Suomen väestö ikäryhmittäin vuoteen 2040 suuret ikäluokat heiluttavat edelleen Suomea Suomen väestö kasvaa vuodesta 2014 vuoteen 2030 yhteensä n. 400 000 hlöllä Kasvu tapahtuu valtaosin seniori-ikäryhmissä 400 300 200 100-100 0 0-24 25-44 45-64 65-74 74- -200 10

Eri ikäisen väestön määrän muutos seutukunnittain punaisella kasvukunnat sinisellä väestökatokunnat pallon koko kuvaa lukumäärää alueen väri prosenttimuutosta 11 Rakennusala Suomessa

Rakentamisen kokonaismäärä vuodesta 1960 kiintein vuoden 2013 hinnoin 35,000 mrd. 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 asuntovuokratulojen verovapaus 1.energia kriisi eurokriisi maaltamuutto- ja teollistumiskausi lähiörakentamisen kausi, suuret ikäluokat asuntomarkkinoille kasinotalous rahamarkkinoiden vapautuminen NL clearingkauppa 2.energia kriisi devalvointi, pankkikriisi 1990- luvun alun lama, laskua 7 v. ulkomaisten kiinteistösijoittajien tulo ICT/Nokia -buumi finanssikriisi 1960 1963 1966 1969 1972 1975 1978 1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 2014 2017 elpyminen asuntosijoittajien tulo markkinoille Kuva. Rakentamisen määrä on vaihdellut voimakkaasti. Pääosa vaihteluista on peräisin uudistalonrakentamisesta. Korjaus- ja infrarakentamisen vaihtelut ovat niihin nähden pienet. Vakaasti kasvavan korjausrakentamisen merkittävä rooli sekä nopeat elvytystoimet vaimensivat oleellisesti finanssikriisin (2008) jälkeistä rakentamisen määrän vähenemistä. EU jäsenyys, euro

Rakennustuotannon arvo Suomessa 2016 yhteensä 32,1 mrd.

Talonrakentamisen arvo vuonna 2016 yhteensä 25,5 mrd. 9 000 milj. 8 000 4 555 milj. 7 000 uudisrakentaminen 12,9 mrd korjausrakentaminen 12,6 mrd 6 000 5 000 2 763 milj. 4 000 2 190 milj. 3 000 3 296 milj. 1 087 milj. 1 253 milj. 2 000 1 000 2 407 milj. 2 018 milj. 1 737 milj. 2 017 milj. 734 milj. 1 440 milj. 0 omakotitalot rivi- ja kerrostalot liikerakennukset julkiset rakennukset teollisuus- ja varastorakennukset muut rakennukset

Rakentamisen arvon kehitys sektoreittain 16

Rakentamisen määrä tärkeimmissä kasvukeskuksissa/ seutukunnissa 2015 Jyväskylä, 900 22 % 33 % 44 % 17

35 000 As.kpl Asuntoaloitukset talotyypeittäin Koko maa 30 000 25 000 20 000 Asuinkerrostalot 15 000 10 000 Erilliset pientalot 5 000 0 Kytketyt pientalot 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 Lähde: Tilastokeskus, ennuste Forecon 10/2017 Jatkuva vuosiarvo 18

Asumistoiveet Vastaa nykyistä jakaumaa 19 2.12.2016 Rakennusala Suomessa

Pääkaupunkiseutu, uusien kerrostaloasuntojen rakentaminen 16000 asunto-kpl 14000 12000 Tuorein tieto Q2 2017 rakennusluvat 10000 aloitukset 20 8000 6000 4000 2000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 jatkuva vuosisumma Lähde: Tilastokeskus, Forecon

Turun seutukunta, uusien kerrostaloasuntojen rakentaminen 21 3000 asunto-kpl 2500 2000 1500 1000 500 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Lähde: Tilastokeskus, Forecon jatkuva vuosisumma Tuorein tieto Q2 2017 rakennusluvat aloitukset

Helsinki Turku Tampere Oulu Jkylä Kuopio muut RT:n jäsenyritysten asuntoaloitukset painottuvat muutamaan seutukuntaan. Helsingin, Turun, Tampereen ja Oulun seutukuntien osuus on yli 70 %. 20.9.2017

Asunnon ostoaikomukset ja asuntoaloitukset Asuntoaloitukset kääntyivät kovaan kasvuun 2015 sijoittajakysynnän takia. Kansalaisten asunnonostoaikomukset alkoivat kasvaa vasta kesällä 2017.

BKT:n ja rakentamisen määrä 1960-2030 volyymi indeksi 1960=100, logaritminen asteikko Lähde: Tilastokeskus, Forecon OY 24

Rakentamisen määrä vuoteen 2030 18 16 14 12 10 8 6 4 mrd. 2014 hinnoin talojen korjausrakentaminen talojen uudisrakentaminen maa- ja vesirakentaminen 2 Lähteet: Tilastokeskus, ennuste Forecon Oy 0 1980 1990 2000 2010 2020 2030 Uudistalonrakentaminen on jatkossakin herkin sekä suhdannevaihteluille että talouskasvulle. Kansainvälisessä tarkastelussa uudistalonrakentaminen on Suomessa korkealla. Korjausrakentamiselle ennakoitu 4 miljardin kasvu nykytasolta nostaa Suomen muiden pohjoismaiden tasolle. Uudistalonrakentamisen lama 1990-luvun vaihteessa oli paljon rajumpi kuin finanssikriisin 2008 jälkeen.

Uusien asuntojen tarve Suomessa vuoteen 2030 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 asunto kpl Koko Suomi asuntotuotantotarve 5000 0 Laskennallinen tarve Valmistuneet Aloitukset 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 203 Lähde: Tilastokeskus, laskelmat Forecon Oy 5.10.2017

Asuntotuotantotarve asuntokappaleita Kaupungistumisskenaario tarkoittaisi hyvin voimakasta kaupungistumista ja tiivistymistä. Nykyinen väestökehitys ja kaupungistumien ei viittaa siihen. Konservatiivinen skenaario on perusennuste. Maahanmuutto voi sitä hieman nostaa, mutta kuvaa tarvetta hyvin. Nykyinen asuinrakentmisen kasvu tulee muista tekijöistä. Lähde: VTT Asuntotuotantotarve 2015-2040 27

ammattisijoittajat asunnot KTI Kiinnostus asuntosijoittamiseen näkyy kasvavina kauppamäärinä jo vuosina 2013 ja 2014, mutta Kovina kasvuina 2015 ja 2016. Vuosi 2017 tulee olemaan pienempi kuin 2016. Asunnoista on joka vuosi saatu paras tuotto vuoden 2008 jälkeen Kaikkien kiinteistötyyppien tuotot ovat olleet plussalla 2000-luvulla 28

Asuntojen vuokrat, asuntohinnat ja inflaatio,koko maa, indeksi 130 125 120 115 tuorein tieto II-nelj.2017 Vuokrat 110 105 100 95 Inflaatio Vanhojen osakehuoneistojen hinnat I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 vanhojen osakehuoneistojen hinnat asuntojen vuokrat inflaatio Lähde: Tilastokeskus 29

5.10.2017 Talojen korjausrakentamisen määrä

Asuinrakennusten korjaustarve vuoteen 2035 31

Rakennusten korjaamisen osuus koko talonrakentamisen arvosta kasvaa Suomessa 75 % 70 % 65 % 60 % Denmark Germany Sweden 55 % 50 % Finland Norway 45 % 40 % 35 % United Kingdom 30 % 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Source: Forecon Ltd and EUROCONSTURCT Saksassa ja Tanskassa 2/3 talonrakentamisen rahasta käytetään korjaamiseen, Suomessa puolet

Korjausrakentaminen alueittain 33

Uudistalonrakentamisen runkomateriaalija tuotantotapajakauma valmistuneet rakennukset, %-osuus tilavuudesta 50% 40% 30% 20% 10% 0% betoni: elementti betoni: paikalla tiili teräs puu: elementti puu: paikalla muut 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Lähde:Tilastokeskus

4 % 2 0 BKT:n ja rakentamisen kasvu Euroopassa, % 2,9 2,2 2,2 2,5 2,5 1,9 1,7 1,8 1,8 1,8 1,7 1,0 0,0 0,3 2009 2010 2011-0,2 2012 2013 2014 2015 2016 2017* 2018* -2-2,4-4 -4,1-3,4-6 -8-10 -8,9-6,3 BKT Rakentaminen *ennuste 36 EUROCONSTRUCT 6/2017

Asuntorakentaminen Euroopassa Residential construction by type of work (EC-19) (v) = 2016, billion, l eft scale; (line graph) = index at constant prices, 2016= 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 New (v) '14 '16 '18 '20 140 120 100 80 60 40 20 0 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Renovation (v) '14 '16 '18 '20 140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 Asuntojen korjausrakentamisen määrä on n. 400 mrd. /a ja uudisrakentamisen n. 300 mrd. /a 37 Residential Source: EUROCONSTRUCT, construction by November type of work 2017 (EC-19) yea r to year change i n % 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Asuntojen uudisrakentaminen on voimakkaassa kasvussa 2016 ja 2017 (n.9 %/a), mutta kasvuvauhti hiljenee lähivuosina. Korjausrakentamisen kasvu on 1 2 %/a New Renovation

Asuntorakentamisen määrän tunnuslukuja Euroopassa 2016, valmistuneet 2017 n by countries Residential (EC-19, 2016) constuction by countries Housing (EC-19, completions 2016) per 1,000 inhabitants ut per GDP in output in billion Euro, per capita output in dwe lling unit Euro bn) Output Output per GDP (EUR (%) bn) Output average per capita 2014-2016 (EUR) 200 0% 02% 4% 1006% 8% 200 0 0 22 0004 64 0008 Completed dwellings per average 1000 inh. 2017-2020 0 2 4 6 8 FIN DEU DEU FRA NOR GBR DNK ITA BEL ESP ITA SUI SUI NLD AUT BEL FRA SWE NLDNOR SWE AUT ESP DNK GBR FIN PRT POL POL IRL IRL PRT CZE CZE HUN HUN SVK SVK EC-19 EC-19 average average EUR 4% 36bn SUI SUI NOR NOR DNKFRA FINAUT DEUFIN AUT SWE BEL BEL SWEPOL NLD NLD IRLSVK FRADNK GBRDEU ITAIRL ESPCZE PRTGBR CZEITA POLESP HUN HUN SVKPRT EC-19 EC-19 average average EUR 3 1440 FIN SWE NOR SUI AUT FRA POL BEL IRL NLD DNK SVK DEU CZE GBR HUN ITA ESP PRT EC-19 average 3,6 38 200 0% 02% 4% 1006% 8% 200 0 0 22 0004 64 0008 0 2 4 6 8

Volume Indeces of GDP and Construction in all Euroconstruct countries until 2025 180 All Euroconstruct Countries (19), 2000 = 100 160 140 120 GDP 100 80 Total Construction Output 60 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 Finanssi- ja eurokriiseillä oli suuri vaikutus Euroopan rakentamiseen. BKT supistui merkittävästi vähemmän ja kääntyi kasvuun 2010, kun rakentamisen ensimmäinen kasvuvuosi oli 2014. Lähivuosina rakentamisen kasvu ylittää BKT-kasvun, mutta pidemmällä aikavälillä jää sen alle.

Asuinrakennusten korjaamiseen liittyviä tunnuslukuja Asuntojen korjaus per asukas Asuntojen korjaus per asuntokannan asunto 40

Yhteenveto - Näkymät pidemmällä aikavälillä Talouskasvu luo pohjan rakentamisen pitkän aikavälin kasvunäkymille. - Suomen talouskasvun odotetaan seuraavan 5 vuoden aikana olevan haarukassa 1 2 %/a. Melko hidas talouskasvu tarkoittaa, että rakentamiseen kohdistuva ostovoima ja kysyntä kasvavat korkeintaan samaa vauhtia. Rakentamisen määrä kasvaa hitaammin kuin BKT keskimäärin n. 1 %/a. Kasvu vaihtelee jatkossakin suhdanteiden mukaan. Muita asuntorakentamisen kasvunäkymiin vaikuttavia tekijöitä ovat väestön määrä ja ikärakenne, muuttoliike, rakennusten ikä / korjaustarpeet sekä kestävän kehityksen tuomat vaatimukset (päästöjen vähentäminen, energiatehokkuus,...). Viimemainitut vaikuttavat myös materiaalivalintoihin. Uusien asuntojen tarve on jatkossa lähes sama kuin aiemmin, mutta asuntorakentaminen painottuu täysin eri lailla. Muuttoliike kasvukeskuksiin tarkoittaa niissä asuntotarvetta, kun taas suuressa osassa Suomea asuntoja on liikaa. Kysyntä kohdistuu kerrostaloihin, pientalojen määrä pysyy matalalla. Tämän hetkinen asuntorakentaminen ylittää pitkäaikaisen tarpeen perustuen lähinnä hyviin kysyntämahdollisuuksiin; luottamus tulevaisuuteen, rahan saatavuus ja hinta, pitkät laina-ajat, sijoitusasuntojen kysyntä, tarjonnan kasvu hyvien liikenneyhteyksien varressa (Kehärata, Metro, raitiotiet), myyntiehdot, Asuntoja tehdään yhä useammin täydennysrakentamisena, lisärakentamisena ja purkamalla vanha rakennus. Korjausrakentaminenkin painottuu kasvukeskuksiin. Korjausrakentamisen tarve kasvaa pidemmälläkin aikavälillä 1,5..2 %/a. 42

KIITOS FORECON TÄSMÄTIEDOLLA TULOKSIIN