PTT:n alueelliset asuntomarkkinat Markus Lahtinen, Eeva Alho, Veera Holappa ja Sami Pakarinen Tiedotustilaisuus 28.1.2014
3 ensimmäistä Q:ta vuosimuutos 2013 (vanhat kerrostalohuoneistot)
Hinnat eriytyvät talotyypeittäin
Hintaennuste 2014 Koko maa Helsinki Turku Tampere Espoo Vantaa Jyväskylä Oulu 0,0 % 1,0 % 2,0 % 3,0 % 4,0 % 5,0 %
Hinnat suhteessa tuloihin 11% 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013* Helsinki Espoo Vantaa Tampere Turku Oulu Jyväskylä
Helsinki Helsingissä tulokehitystä nopeampaa hintakehitystä pitää yllä: a) Ikääntyvien henkilöiden hakeutuminen lähelle palveluja. Heidän ostovoimansa määräytyy muualla sijainneen velattoman asuntoomaisuuden myynnistä b) Sijoittajien aktiivisuus. Hintakehitys on ollut Helsingissä nopeinta yksiöissä ja keskeisissä sijainneissa. Hinnat eivät voi erkaantua tuloista loputtomasti edes Helsingissä.
Omistus- ja vuokra-asumisen kustannusero 110% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013* 2014* Helsinki Espoo-Kauniainen Vantaa Tampere Turku Oulu Jyväskylä
Vuokraennuste 2014 Koko maa Turku Helsinki Espoo Vantaa Tampere 0,0 % 0,5 % 1,0 % 1,5 % 2,0 % 2,5 % 3,0 % 3,5 %
Asuntoihin sijoittavat rahastot Yleistyneet parin vuoden aikana 2012 2013 perustettuihin rahastoihin kertynyt noin miljardi pääomaa, kokoavat parhaillaan asuntosalkkujaan Taustalla matala korkotaso, jonka vuoksi lainaraha halpaa ja korkosijoitukset epäedullisia Viiden suurimman salkku sisältäisi täyteen sijoitettuna arviolta 10 000 asuntoa 2013 asuntorahastojen ostamien asuntojen osuus vapaarahoitteisesta kerrostaloasuntotuotannosta oli noin 15 25 prosenttia, kauppamäärissä tarkoittaa noin 1500 2000 asuntoa Alueellisesti keskittynyttä: PKS noin 50 % Lisäksi Kehyskunnat, Tampere, Turku, Lahti ja Jyväskylä
Rahastojen vaikutus asuntomarkkinoihin Asuntosijoittamisen monipuolistuminen lisää tarjontaa Helpottaa kasvukeskusten vuokra-asuntopulaa Uusia rahoitusratkaisuja asunto-ongelmien ratkaisemiseksi Tiettyjen segmenttien ylikuumentuminen, yksiöt ja kaksiot Asuntotuotannon jatkuvuus vuosina 2015 tai 2016? Kohdesijainnit voivat muuttua nopeasti Vuokratuottotavoite ohjaa tekemään täydet vuokrankorotukset, uudistuotanto kallista
Kotitalouksien alueellinen velkaantuminen Kotitalouksien velan suhde tuloihin eli velkaantumisaste oli 2012 koko maassa 119 % Miten velkaantumisaste vaihtelee kotitalouksien välillä ja alueellisesti? Asuntovelat kohdistuvat tosiasiassa vain asuntovelallisille, ei kaikille kotitalouksille
Suurin osa 2,6 milj. asuntokunnasta asui velallisessa omistusasunnossa 4% 14% 2012 Velallinen omistusasunto 34% Velaton omistusasunto 17% Muu vuokra asunto Arava tai korkotukivuokra asunto Muu 32%
Koko maassa 92 000 velkaa per asuntovelallinen vuonna 2012 PKS Uusimaa 2 Varsinais-Suomi 2 Pirkanmaa 2 Uusimaa 3 Pohjois-Pohjanmaa 2 Koko maa Tampere Oulu Turku Varsinais-Suomi 3 Kouvola Pirkanmaa 3 Pohjois-Pohjanmaa 3 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 Asuntovelka/Asuntovelallinen asuntokunta Asuntovelka/Kaikki asuntokunnat
Alueelliset asuntovelat Pääkaupunkiseutu Muu Suomi 140 000 250% 140 000 250% 120 000 100 000 200% 120 000 100 000 200% 80 000 150% 80 000 150% 60 000 100% 60 000 100% 40 000 20 000 50% 40 000 20 000 50% 0% PKS Kehys Reuna Velkaantumisaste % Asuntovelka 0% Keskus Kehys Reuna Velkaantumisaste % Asuntovelka
Velkaantuminen ja lainakatto Tanskasen työryhmän ehdotus Finanssialan ehdottama malli PTT:n arvio Katto Vaihtuva 80 100 % Kiinteä 90 % (ensiasunto 95 %) Joustettava suhdanteiden mukaan Suhteessa Kuka päättää Tavoite Lainan vakuutena olevan asunnon arvoon Makrovakaudesta vastaava viranomainen, voimassa koko toimialalla Velkaantumisen ja asuntohintakuplien hillitseminen Makrovakaus Reaalivakuuksien markkina-arvoon Pankki määrittää vakuudet luottopäätöksen yhteydessä Pankin saataville riittävät vakuudet Mikrovakaus Myös asiakkaansuoja Ääripäät 100 % ja 80 % soveltuvat hyvin harvoin Arviossa huomioitava alueelliset erot Vakuusperusteinen malli helposti myötäsyklinen eli ei riittävä hillitsemään asuntokuplaa Määritys suhteessa ostohintaan Pankkialan ulkopuolinen, riippumaton viranomainen Ei vaadi siirtymäaikaa
Asumisen ja ara-tukien kehitys Milj. vuoden 2012 rahassa 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Asumistuet Tuotantotuki RAY Korkojen verovähennys ASP-tuki Milj. euroa vuoden 2012 hinnoin 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Käynnistysavustukset Kunnallistekniikka-avustukset Energia-avustukset Luottotappiot Aravalainojen alikorkoisuus Muut avustukset Erityisryhmien investointiavustukset Suhdanneluonteiset korjausavustukset Korjausavustus Korkotuki
Rakennepaketin toimenpiteet Toimenpide Alue Kohde Arvio Vuokraasuntotuotannon käynnistysavustuksen tasasuuruisuus Helsingin seutu Vuokra-asunnot, ara-tuotanto, kunnat Maan myynnin verovapaus Metropolihallinnon syventäminen Koko maa Helsingin seutu Rakennusmaan tarjonta, yksityiset maan omistajat, kunnat MAL-suunnittelu, kunnat Ara tuotanto lisääntyy. Vertaa kuitenkin tukien pitkään linjaan (edellinen kalvo) Velkavipu Koko maa Vuokratuotanto, eläkeyhtiöt Vuokraasuntotuotanto lisääntyy. Positiivista vaikutusta rajoittaa jo olemassa olevat instrumentit Positiivinen, jos kunta kaavoittaa vain omia maitaan. Väärä signaali, jos kaavoituspolitiikka horjuvaa. Erittäin tarpeellinen. Mahdollisimman syvä yhteistyö
Kokonaisarvio rakennepaketista Rakennepaketin toimenpiteet ovat vaikuttavuudeltaan oikean suuntaisia, mutta riittämättömiä suhteessa haasteen kokoon Kun huomioidaan myös koko hallituskauden veroratkaisut kokonaiskuva ei muutu (toimenpiteet osin haitallisia; varainsiirtovero) Rakennepaketin keskeisiä toimenpiteitä ovat metropolihallinnon kehittäminen, maakaupan verovapaus ja esitöissä mainittu kaupunkirakenteen tiivistäminen. Näiden päätösten täytäntöönpanossa kunnilla on aivan keskeinen rooli Kestävyysvaje on siis tältäkin osin koko julkisen sektorin haaste