Asuntomarkkinakatsaus 1/2013

Transkriptio

1 ISSN Lisätiedot: Hannu Ahola Asuntomarkkinakatsaus 1/ Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) kerää ja analysoi asuntomarkkinoita ja rakentamista koskevia tietoja sekä tekee niihin liittyviä selvityksiä. Selvityksen tiedot perustuvat ARAn kunnilta keräämiin asuntomarkkinatietoihin, Kelan yleisen asumistuensaajien tilastoon (tammikuu 2013) ja Tilastokeskuksen asumisen tilastoihin. Asuntomarkkinakatsaus 1/2013 käsittelee pääkaupunkiseudun vuokra-asuntomarkkinatilannetta vuoden 2012 lopulla ja vuoden 2013 alussa.

2 1 ARA-ASUNTOJEN HAKIJAMÄÄRÄ ENNÄTYSLUVUISSA Haettavana olleiden ARA-vuokra-asuntojen asuntojen määrä kasvoi pääkaupunkiseudulla asunnolla (15,3 %) vuoden 2012 aikana. Niistä oli uusia asuntoja 1 400, mikä vastasi 10 % kaikista pääkaupunkiseudulla vuokratuista ARA-asunnoista. Kasvaneen tarjonnan ansiosta ARA-asunnon saaneita ruokakuntia oli vuonna (13,8 %) enemmän kuin vuotta aikaisemmin. Heistä kolme neljäsosaa oli yhden tai kahden hengen ruokakuntia. Yli puolet asunnon saaneista oli erittäin kiireellisesti asunnon tarpeessa. Tarjonnan kasvusta huolimatta pääkaupunkiseudun ARA-asuntojono lisääntyi (3,5 %) ruokakunnalla edellisvuodesta. Jonossa oli yli ruokakuntaa; määrä kasvoi Helsingissä 7,9 %, Espoossa 0,7 %, mutta väheni Vantaalla 10,3 %. Hakijoista 1 hengen talouksien osuus oli 60 % ja kahden hengen talouksien 25 %. Alle 25-vuotiaita oli 31,8 %. Erittäin kiireellisten hakijoiden määrä kasvoi kaikissa pääkaupunkiseudun kunnissa, Helsingissä joka toinen hakija oli erittäin kiireellisesti asunnon tarpeessa. Tarkemmat kuntakohtaiset tiedot lukumääristä löytyvät taulukosta 3 (s.6). Kuvio 1. ARA-asuntoa hakevat ja asunnon saaneet ruokakunnat PKS:lla Hakemuksia (15.11.) Asunnon saaneita (vuosi) Pääkaupunkiseudun ARA-asuntojen vaihtuvuus pysyi erittäin alhaisena vuonna 2012, Helsingissä se jäi alle 10 %. ARA-asuntojen pieneen vaihtuvuuteen vaikuttaa niiden edullisuus vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin verrattuna, Helsingissä vuokrien ero kasvoi yli 36 %. 2

3 2 PÄÄKAUPUNKISEUDUN VUOKRAT NOUSIVAT ASUNTOJEN HINTOJEN TAHDISSA Pääkaupunkiseudun vuokrat kohosivat ARA-asunnoissa 4,3 % ja vapaarahoitteisissa 5,5 %. Nousuvauhti on huomattava, jos sitä vertaa vuoden 2012 kuluttajahinnan nousuun (2,4 %), mutta samaa tasoa kuin pääkaupunkiseudun asuntojen hintojen nousu vuonna 2012 (5,2 %). Keskineliövuokra pääkaupunkiseudun ARA-asunnoissa oli 11,2 /m 2 ja vapaarahoitteisissa 14,4 /m 2. Eniten vuokrat kallistuivat Vantaalla, vapaarahoitteiset 6,8 % ja ARA-vuokrat 5,8 %. Ero vapaarahoitteisten ja ARAvuokrien välillä kasvoi kaikissa kunnissa, Helsingissä eroa oli yli 4 euroa neliöltä (36,6 %). Suurta hintaeroa selittää Helsingin kireä vuokratilanne pienissä vuokraasunnoissa, mutta myös asuntojen suuri kokoero. Asumistukea saavien ARAvuokra-asunnot olivat Helsingissä (keskikoko 61,1 m 2 ) keskimäärin 18 neliötä isompia kuin vapaarahoitteiset vuokra-asunnot (keskikoko 43,1 m 2 ). Kokoerosta johtuen ARA-asukkaiden keskimääräinen kuukausivuokra oli vapaarahoitteisia kalliimpi sekä Helsingissä, Espoossa että Vantaalla, vaikka neliövuokraltaan vapaarahoitteiset ovat selvästi kalliimpia. Kalliimpi vuokra näkyy asumistuessa, jota maksettiin ARA-asukkaille keskimäärin 50 euroa enemmän kuukaudessa kuin vapaarahoitteisissa asuville asiakkaille. Erot ARAja vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen välillä löytyvät taulukosta 4 (s.7). Taulukko 1. Yleistä asumistukea saavien ruokakuntien vuokrat pääkaupunkiseudulla 1/2013. ARA-vuokra-asunnot Asumis- tuen- Asumistuki Vuokra keski- Huoneistoala Asumis- tuen- Asumistuki Vuokra keski- Huoneistoala saajat/ ruokakeskimäärin määrin keskimäärin saajat/ ruokakeskimäärin määrin keskimäärin kuntia kpl /kk /m2/kk m2 kuntia kpl /kk /m2/kk m2 Espoo ,78 11,32 62, ,30 13,07 54,4 56,8 % Helsinki ,24 11,08 61, ,44 15,13 43,1 52,3 % Vantaa ,24 63, ,11 13,25 52,1 63,3 % Yhteensä: PKS ,45 11,16 62, ,98 14,37 46,5 55,2 % Vuosimuutos Vapaarahoitteiset vuokra-asunnot Vuosimuutos ARAasunnoissa asuvien osuus (%) Espoo 3,7 % 2,5 % 2,4 % -0,6 % 18,4 % 3,7 % 4,7 % -0,9 % -5,4 % Helsinki 5,2 % 4,6 % 4,4 % -0,2 % 10,0 % 4,4 % 5,7 % 0,5 % -2,1 % Vantaa 7,3 % 4,8 % 5,8 % -0,5 % 18,2 % 3,9 % 6,8 % -2,1 % -3,4 % Yhteensä: PKS 5,4 % 4,3 % 4,3 % -0,3 % 12,6 % 4,3 % 5,5 % 0,0 % -2,9 % * Kauniainen on mukana PKS:n luvuissa. 3

4 3 PÄÄKAUPUNKISEUDUN ARA-VUOKRA-ASUNTOTUOTANTO ROMAHTI Vuonna 2010 normaaleja vuokra-asuntoja käynnistyi pääkaupunkiseudulla ja vuonna 2011 (kuvio 2). Vuoden 2012 ARA-tuotanto pääkaupunkiseudulla jäi kauas tavoitteista ja edellisvuosien lukemista. Normaaleja vuokra-asuntoja aloitettiin vain 340 asuntoa, mikä tulee heikentämään vuosien vuokra-asuntojen tarjontaa selvästi. Kuvio 2. PKS:n alkava ARA-tuotanto Norm. vuokra-asunnot ASO-asunnot Erityiskohteet Asumisoikeusasuntoja (ASO-asuntoja) aloitettiin pääkaupunkiseudulla 665 ja erityisryhmien asuntoja 530. ASO-asuntojen aloitukset vähenivät edellisvuoteen verrattuna 13 % ja erityisryhmien asuntojen 26 %. Uudet ASOja erityisryhmien asunnot pienentävät osaltaan normaalien ARA-vuokraasuntojen kysyntää, lisäksi niihin muuttavilta vapautuu usein ARA-asuntoja, joten myös niiden määrän muutokset vaikuttavat vuokra-asuntojen markkinatilanteeseen. Taulukko 2. PKS:n alkava ARA-tuotanto Norm. vuokraasunnot Norm. Norm. ASOasunno ASOasunnokohteeasunnoasunnokohteeasunnot Erityis- vuokra- ASO- Erityis- vuokra- t Erityiskohteet Helsinki Espoo Vantaa yht *) ARAn osapäätöksen saaneet hankkeet, joiden suunnitelmat ja kustannukset on hyväksytty ja hanke on saanut aloitusluvan. 4

5 Asuntoja 4 ARA-ASUNTOJA VAPAUTUU RAJOITUKSISTA UUDISTUOTANTOA ENEMMÄN Uudistuotannon ja asuntojen vaihtuvuuden lisäksi tarjontaan vaikuttaa vanhojen ARA-asuntojen vapautuminen rajoituksista, vaikka niistä suuri osa jääkin vuokrakäyttöön vapautumisen jälkeen 1. Vuonna 2012 valmistuneiden ja vapautuneiden ARA-asuntojen määrä oli yhtä suuri pääkaupunkiseudulla, kun erityisryhmä- ja asumisoikeusasunnot huomioidaan normaalien vuokraasuntojen lisäksi. Vuosina pääkaupunkiseudulla vapautuu noin ARA-asuntoja vuosittain, mutta 2015 määrä nousee yli kahden tuhannen asunnon. Suurimmillaan poistuma on vuonna 2019, jolloin lähes ARAasuntoa vapautuu rajoituksista 2. Kuvio 3. Vapautuvat ARA-asunnot pääkaupunkiseudulla Helsinki Espoo Vantaa YHTEENVETO ARA-asuntojen markkinatilanne pääkaupunkiseudulla kiristyy. Helsingissä vuokrajono kasvoi hakijalla, yhteensä asuntoa jonotti ruokakuntaa, joista 49 % oli erittäin kiireellisesti asunnon tarpeessa. Espoossa asunnonhakijoiden määrä pysyi lähes ennallaan, mutta Vantaalla asuntojono lyheni. Vuokra-asuntojen kysynnän kasvu heijastuu vapaille vuokramarkkinoille, vuokrat nousivat pääkaupunkiseudulla toisena vuonna peräkkäin yli 5 %. Vuoden 2012 alkava ARA-tuotanto pääkaupunkiseudulla jäi vaatimattomaksi, koska normaali vuokra-asuntotuotanto ei nykyisillä ehdoilla kiinnosta isoja vuokrataloyhtiöitä eikä kaupunkien omistamilla vuokrataloyhtiöillä ole resursseja kysynnän vaatimaan tuotannonlisäykseen. Helsingin seudun kuntien 1 Ks. ARA-vuokratalokanta murroksessa, Suomen Ympäristö (Mäki-Fränti, Laukkanen) 2 Suuri osa vuosina vapautuvista ARA-asunnoista on valtion 20-vuoden korkotukilainalla 1990-luvun puolivälissä ja lopulla rakennettuja vuokra-asuntoja, joilla oli vapaa vuokranmääritys, mutta säännelty asukasvalinta. 5

6 ja valtion välinen MAL-aiesopimus 3 edellyttää Helsingiltä 1 000, Espoolta 500 ja Vantaalta 400 ARA-asuntoa vuodessa. Väkilukuun, ARA-asuntojen kysyntään ja niiden poistumaan nähden Helsingin määrä ei ole riittävä. Vuosina Helsingissä aloitettiin yli ARA-asuntoa vuodessa, mutta ARAasuntojono on siitä huolimatta kasvanut (kuvio 1 ja 2). Kysynnän ja tarjonnan kohdentumiseen vaikuttaa olennaisesti myös asuntojen huoneistojakauma. Nykyinen ARA-asuntokanta ei vastaa tämän päivän kysyntää. Vuokra-asuntotuotannon tulisi jatkossa painottua entistä selkeämmin pieniin asuntoihin (yksiöt, pienet kaksiot), jotta sillä olisi vaikutusta yhden hengen ruokakuntien asuntoahdinkoon. LIITETAULUKOT Taulukko 3. ARA-asuntojen kysyntä ja tarjonta PKS:lla vuonna ARA-vuokra-asuntoihin hakevat ruokakunnat Hakijaruokakunnan koko alle 25- Yhteensä 1 henk. 2 henk. 3 henk. 4+ henk. vuotiaita Er.kiireell. Osuus Espoo ,5 % Helsinki ,0 % Vantaa ,1 % PKS* ,7 % vuosimuutos 3,5 % 7,8 % -1,4 % -5,6 % -0,2 % 3,3 % 7,4 % ARA-vuokra-asunnon saaneet Hakijaruokakunnan koko alle 25- Yhteensä 1 henk. 2 henk. 3 henk. 4+ henk. vuotiaita Er.kiireell. Osuus Espoo ,0 % Helsinki ,9 % Vantaa ,2 % PKS ,8 % vuosimuutos 13,8 % 12,8 % 18,4 % 21,2 % -6,4 % 13,4 % 19,1 % Haettavana olleet ARA-vuokra-asunnot Asunnon huoneluku Uusia Uusien %- Yhteensä Yksiöt Kaksiot Kolmiot 4+ henk. Yhteensä osuus Espoo ,1 % Helsinki ,5 % Vantaa ,2 % PKS ,2 % vuosimuutos 15,3 % 7,4 % 26,7 % 15,9 % -11,6 % 14,3 % * Kauniainen ei ole mukana luvuissa. 3 Määrä sisältää normaalit ja erityisryhmien vuokra-asunnot sekä asumisoikeusasunnot. Sopimus on voimassa vuosina

7 Taulukko 4. ARA-vuokra-asuntojen erot vapaarahoitteisiin ARA-vuokra-asunnot Asumis- tuen- Asumistuki Vuokra keski- Huoneistoala saajat/ ruokakeskimäärin määrin keskimäärin kuntia kpl /kk /m2/kk m2 Ero vapaarahoitteisiin Espoo ,48-1,75 8,5 Helsinki ,80-4,05 18,0 Vantaa ,89-2,01 11,8 Yhteensä: PKS ,47-3,21 15,6 Ero vapaarahoitteisiin -% Espoo 24,0 % 10,9 % -15,5 % 13,5 % Helsinki 8,9 % 15,1 % -36,6 % 29,5 % Vantaa 41,9 % 12,1 % -17,9 % 18,5 % Yhteensä: PKS 18,7 % 14,0 % -28,8 % 25,1 % Liitteet Kelan yleisen asumistuensaajien tilasto (tammikuu 2013). 7