KOKKOLAN KAUPUNKI KARLEBY STAD KAAVOITUSPALVELUT ASEMAKAAVAMUUTOKSEN SELOSTUS TONTTI 25-4-17 / Fastighets Ab Karleby Apotekshuset, Mariankatu 19 24.1.2017 ASEMAKAAVATYÖN SUUNNITTELUALUE TARKASTELUALUE
ASEMAKAAVAN MUUTOS TONTTI 25-4-17 / Fastighets Ab Karleby Apotekshuset, Mariankatu 19 SELOSTUS 24.1.2017 2 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee 25. kaupunginosan osaa korttelista 4 Kaavan tunnus: 25/32 Diaarinro: 8/2016 Kaavan päiväys: 11.10.2016 Kaavan laatija: Kokkolan kaupungin kaavoituspalvelut, PL 43, 67101 Kokkolan kaupunki / kaavoituspäällikkö Jouni Laitinen Suunnittelijat: kaavasuunnittelija Ingela Borgmästars-Hagnäs, p. 040 806 5431 ja asemakaava-arkkitehti Elina Nissinen, p. 040 489 2115, etunimi.sukunimi@kokkola.fi Vireilletulo: Kaupunkirakennelautakunta (KARA) 27.4.2014 65, kuulutus 4.5.2016 Luonnos: KARA 19.10.2016 144 Ehdotus: KARA x.x.xxxx xx Kaupunginhallitus: x.x.xxxx Kaupunginvaltuusto: x.x.xxxx 1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee kaupungin keskustan luoteisossa, Keski-Pohjanmaan Keskussairaala Kiurun kupeessa Mariankadun ja Herman Renlundinkadun kulmauksessa. Tontti on pinta-alaltaan 2550 m2 ja sillä sijaitsee nykyisin kaksikerroksinen liikerakennus. Kansilehden karttaan on merkitty asemakaavan suunnittelualue ehyellä punaisella viivalla ja tarkastelualue katkoviivalla. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Kaavan nimi on Asemakaavan muutos Tontti 25-4-17, Mariankatu 19 (Fastighets Ab Karleby Apotekshuset). Tarkoituksena on ollut tutkia mahdollinen korttelialueen käyttötarkoituksen muutos, asuinrakentamisen sijoittuminen kortteliin ja osaksi ympäröivää kaupunkirakennetta sekä kaupunkikuvallista asetelmaa. Asemakaavatyön aikana, ennen kaavaehdotuksen hyväksymistä, tulee laadittavaksi maankäyttö- ja rakennuslain 12a -luvun mukainen maankäyttösopimus. Maankäyttösopimusneuvotteluiden lähtökohtana on Kokkolan kaupunginhallituksen 14.4.2014 221 hyväksymät periaatteet.
ASEMAKAAVAN MUUTOS TONTTI 25-4-17 / Fastighets Ab Karleby Apotekshuset, Mariankatu 19 SELOSTUS 24.1.2017 3 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 2 1.1 Tunnistetiedot... 2 1.2 Kaava-alueen sijainti... 2 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus... 2 1.4 Selostuksen sisällysluettelo... 3 1.5 Luettelo selostuksen liitteistä... 4 1.6. Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista... 4 2 TIIVISTELMÄ... 4 2.1 Kaavaprosessin vaiheet... 4 2.2 Asemakaavatyön sisältö... 5 2.3 Asemakaavan toteuttaminen... 5 3 LÄHTÖKOHDAT... 5 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 5 3.2 Suunnittelutilanne... 9 4 ASEMAKAAVATYÖN SUUNNITTELUN VAIHEET... 10 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve... 10 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset... 10 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö... 10 4.4 Asemakaavan tavoitteet... 15 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset... 15 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS... 15 5.1 Kaavan rakenne... 15 5.3 Aluevaraukset... 16 5.4 Kaavan vaikutukset... 16
ASEMAKAAVAN MUUTOS TONTTI 25-4-17 / Fastighets Ab Karleby Apotekshuset, Mariankatu 19 SELOSTUS 24.1.2017 4 5.5 Ympäristön häiriötekijät... 17 5.6. Kaavamerkinnät ja määräykset... 17 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 18 7 ASEMAKAAVAN SEURANTALOMAKE... 20 LIITTEET... 21 1.5 Luettelo selostuksen liitteistä Liite 1 Ote maakuntakaavasta Liite 2 Ote yleiskaavasta Liite 3 Ote ajantasa-asemakaavasta Liite 4 Pohjakartta 1.6. Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista Kokkolan kaupungin meluselvitys 2012 ja ennuste vuodelle 2030 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Aloite on Kokkolan kaupungin ja kiinteistöyhtiön yhteinen: --Kokkolan kaupungin tilaryhmä on kokouksessaan 16.12.2015 päättänyt esittää kaupunginhallitukselle asemakaavan muutosta Fastighets Ab Karleby Apotekhuset tontilla 272-25-4-17. -- Kaupunginhallitus päätti kokouksessaan 14.3.2016 121 käynnistää asemakaavamuutoksen tontille 272-25-4-17. Kaupunkirakennelautakunta päätti kokouksessaan 27.4.2016 65 hyväksyä osallistumis- ja arviointisuunnitelman ja ilmoittaa osallisille asemakaavoituksen vireille tulosta. Ilmoitus vireille tulosta julkaistiin paikallisissa lehdissä sekä kaupungin Internet -sivulla virallisten ilmoitusten palstalla 4.5.2016. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli julkisesti nähtävillä 6.5.2016-6.6.2016 välisen ajan. Nähtävilläoloaikana saatiin kaksi lausuntoa. Lausuntojen sisältöä on avattu tarkemmin kohdassa 4.3.2.
ASEMAKAAVAN MUUTOS TONTTI 25-4-17 / Fastighets Ab Karleby Apotekshuset, Mariankatu 19 SELOSTUS 24.1.2017 5 Tontin 25-4-17 kaavaluonnos oli kaupunkirakennelautakunnan käsiteltävänä 19.10.2016 144. Kaupunkirakennelautakunta päätti lähettää asemakaavamuutosluonnoksen keskeisille osallisille ja asettaa sen nähtäville valmisteluvaiheen kuulemista varten. Kaavaluonnos oli nähtävillä 27.10.-28.11.2016. Nähtävilläolon aikana saatiin 3 mielipidettä ja 3 lausuntoa. Tulevat vaiheet: Kaupunkirakennelautakunta päätti kokouksessaan x.x.xxxx xx hyväksyä asemakaavamuutosehdotuksen julkisesti nähtäville asetettavaksi ja lähettää sen kaupunginhallituksen käsiteltäväksi. Asemakaavamuutosehdotus oli julkisesti nähtävillä x.x. x.x.xxxx. Asiasta saatiin/ei saatu muistutuksia. Kaupunginhallitus käsitteli kaavaehdotuksen x.x.xxxx xx Kaupunginvaltuusto hyväksyi kaavaehdotuksen x.x.xxxx xx 2.2 Asemakaavatyön sisältö Asemakaavan muutoksella muodostuu 25. kaupunginosan asuin-, liike ja toimistorakennusten sekä palvelurakennusten korttelialuetta. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Toteuttaminen voi alkaa asemakaavamuutoksen vahvistuttua. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue sijaitsee keskustan luoteispuolella, Mariankadun ja Herman Renlundinkadun kulmauksessa, aivan Kiurun, Keski-Pohjanmaan keskussairaalan, aluetta vastapäätä. Apteekkitalon kohdalla sairaalatontti on puistomainen ja rehevä. Sairaalasta länteen päin Mariankatua pitkin löytyy terveyskeskus. Apteekkitalon tontti on pinta-alaltaan 2550 m2, ja sillä sijaitsee tällä hetkellä kaksikerroksinen liikerakennus. Sen kolmiota muistuttava massa ja katto ovat toimineet kaupunkikuvassa hyvänä orientoitumispisteenä sairaalan ja terveyskeskuksen kupeessa. Rakennuksessa toimi aikoinaan
ASEMAKAAVAN MUUTOS TONTTI 25-4-17 / Fastighets Ab Karleby Apotekshuset, Mariankatu 19 SELOSTUS 24.1.2017 6 apteekki, pankki, SPR:n veripalvelu sekä lasten neuvola. Nykyään vain yläkerran neuvolatilat ovat käytössä. Terveyskeskukseen suunnitteilla oleva hyvinvointikeskus valmistuu 2019-2020, jonka jälkeen myös neuvola muuttaa ja neuvolakäytössä olleet tilat apteekkitalossa tyhjenevät. 3.1.2 Luonnonympäristö Tontti rajautuu Tulliharjun puistoon, joka isoine puineen tuo rehevyyttä koillisosaan. Kaava-alueella on kolme kiveä ja kaksi puuta joita on merkitty asemakaavassa säilytettäväksi. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Suunnittelualue sijaitsee kaupunkirakenteen sisällä. Alueen lähiympäristöstä löytyy keskussairaalan lisäksi Herman Renlundinkadun länsipuolelta 4-kerroksisia kerrostaloja, joiden pitkät rakennusmassat edustavat 1960-luvun arkkitehtuuria nauhajulkisivuineen. Apteekkitalon kanssa samalla puolella Herman Renlundinkadun varrella on uudempaa asuntotuotantoa 1980-luvun alusta, suurilta osin punatiilellä vuorattuja, kaksikerroksisia ja harjakattoisia kytkettyjä pientaloja ja rivitaloja. Herman Renlundinkadun reunaa pitkin sijoitetut autokatokset ja talousrakennukset muodostavat suoralinjaisen suojavyöhykkeen yksityisemmille piha-alueille ja esittävät mukavan dialogin kadun toisella puolella olevien, vanhempien kerrostalojen kanssa. Mariankatua pitkin koilliseen päin on apteekkitalon naapuritontilla puistoalue, ja sen eteläpuolella 1950-luvun loppupuolella rakennettuja, 2-3 kerroksisia rivitaloja. Mariankadun ja Katariinankadun kulmauksessa on palvelutalo Kotikartano, sosiaalipsykiatrisen yhdistyksen kuntouttava asumisyksikkö, jossa on tehostetun palvelun palveluasuntoja. Palvelukoti on muotokieleltään moderni puurakennus ja koostuu kolmesta kaksikerroksisista poikittaismassasta, joita yhdistää yksikerroksinen Mariankadun suuntainen osa. Hanke oli massiivipuurakentamisen koerakentamiskohteena ja osana nk. Nordic Wood projektia vuonna 2002. 3.1.4 Maanomistus Kaavamuutoksen kohteena olevan tontin 25-4-17 omistaa kiinteistöyhtiö, jossa Kokkolan kaupunki on osa-omistajana. Kaupungin omistusosuus on 44,45 % osakekannasta.
ASEMAKAAVAN MUUTOS TONTTI 25-4-17 / Fastighets Ab Karleby Apotekshuset, Mariankatu 19 SELOSTUS 24.1.2017 7 Ilmakuva suunnittelualueesta etelään päin katsottaessa. Kuvan alalaidassa sairaala-alue. (Blom DeskTop 2011).
ASEMAKAAVAN MUUTOS TONTTI 25-4-17 / Fastighets Ab Karleby Apotekshuset, Mariankatu 19 SELOSTUS 24.1.2017 8 Ilmakuva jossa näkyy suunnittelualueen lähiympäristöä laajemmin (Blom DeskTop 2011).
ASEMAKAAVAN MUUTOS TONTTI 25-4-17 / Fastighets Ab Karleby Apotekshuset, Mariankatu 19 SELOSTUS 24.1.2017 9 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset MAAKUNTAKAAVA Maakuntakaavassa kaava-alue on taajamatoimintojen aluetta (A). Merkinnällä on osoitettu nykytilanteen ja voimassa olevan asemakaavan mukaisia asumisen ja vähäisessä määrin muiden taajamatoimintojen rakentamisalueita. (liite 1) YLEISKAAVA Yleiskaava 2010 (oikeusvaikutukseton): Suunnittelualue on pientalovaltaista asuntoaluetta (AP). (liite 2) Koska kaavan tarkoituksen mukaisesti asemakaavan muutoksella tarkastellaan mm. yleiskaavassa osoitetun asuinpientalojen korttelialueen muuttamista asuin-, liike ja toimistorakennusten sekä palvelurakennusten korttelialueeksi, otetaan asemakaavaa laadittaessa soveltuvin osin huomioon myös mitä yleiskaavan sisältövaatimuksista säädetään. Yhdyskuntarakenteen taloudellisuus ja olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyväksikäyttö toteutuu kaavaratkaisussa hyvin. Korttelia ympäröivät katualueet sekä kaikki infra on toteutettu. Kaavaratkaisu ei edellytä yhdyskuntateknisiä uudisinvestointeja. Asumisen tarpeet ja palveluiden saatavuus toteutuu alueella hyvin. Alue sijoittuu aivan Kokkolan keskustaan. Kilometrin sisällä on laaja maakuntakeskuksen palveluverkko. Mahdollisuudet liikenteen, erityisesti joukkoliikenteen, kevyen liikenteen ja pysäköinnin tarkoituksenmukaiseen järjestäminen toteutuu hyvin. Joukkoliikennereittinä toimiva Mariankatu kulkee suunnittelualueen ohi. Erilliset kevyen liikenteen väylät ja jalkakäytävät kulkevat alueen vieritse kaikkiin pääsuuntiin. Mahdollisuudet turvalliseen, terveelliseen ja eri väestöryhmien kannalta tasapainoiseen elinympäristöön toteutuvat palveluverkon avulla. Rakennetun ympäristön vaaliminen on huomioitu sillä että jo olemassa olevaa apteekkitaloa voidaan korjata ja muuttaa. Virkistykseen soveltuvien alueiden riittävyys on huomioitu ympäristössä. Lähin puisto (Tulliharjun puisto) rajautuu suunnittelualueeseen, noin 800 metrin säteellä on sekä Santahaan laaja virkistysalue että Keskuspuisto, josta on monipuolinen kevyen liikenteen verkko mm. meripuistoon.
ASEMAKAAVAN MUUTOS TONTTI 25-4-17 / Fastighets Ab Karleby Apotekshuset, Mariankatu 19 SELOSTUS 24.1.2017 10 ASEMAKAAVA Tontilla on voimassa 11.8.2008 vahvistunut asemakaava 25/31, jossa se on liikerakennusten korttelialuetta KL. Rakennusoikeutta on osoitettu 880 kem2 ja suurin sallittu kerrosluku on kaksi. Tontin koillisreunaa pitkin on säilytettäviksi merkittyjä kiviä ja puita. (liite 3) POHJAKARTTA Suunnittelualueen pohjakartta on tarkistettu kaavatyön alkaessa ja täyttää kaavoitusmittausasetuksen vaatimukset. (liite 4) 4 ASEMAKAAVATYÖN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Aloite on Kokkolan kaupungin ja kiinteistöyhtiön yhteinen. Tavoitteena on tutkia tontin 25-4-17 mahdollinen korttelin käyttötarkoituksen muutos, asuinrakentamisen sijoittuminen kortteliin ja osaksi ympäröivää kaupunkirakennetta sekä kaupunkikuvallista asetelmaa. Maankäyttösopimusneuvotteluiden lähtökohtana on Kokkolan kaupunginhallituksen 14.4.2014 221 hyväksymät periaatteet. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Kaupunginhallitus päätti kokouksessaan 14.3.2016 121 käynnistää asemakaavamuutoksen tontille 272-25-4-17 ja että maankäyttösopimuksen tarpeellisuus tutkitaan asemakaavan laatimisen yhteydessä viimeistään ennen kuin asemakaavaehdotus asetetaan julkisesti nähtäville. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Kaavoitusmenettely järjestetään siten, että suunnittelun lähtökohdista, tavoitteista ja mahdollisista vaihtoehdoista kaavaa valmisteltaessa tiedotetaan niin, että alueen maanomistajilla ja niillä, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa, sekä viranomaisilla ja yhteisöillä, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään (osallinen), on mahdollisuus osallistua kaavan valmisteluun, arvioida kaavoituksen vaikutuksia ja lausua kirjallisesti tai suullisesti mielipiteensä asiasta koko asemakaavatyön valmistelun ajan. (MRL 62 ) 4.3.1 Keskeiset osalliset Etelä-Pohjanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus Keski-Pohjanmaan liitto K.H. Renlundin museo - Keski-Pohjanmaan maakuntamuseo
ASEMAKAAVAN MUUTOS TONTTI 25-4-17 / Fastighets Ab Karleby Apotekshuset, Mariankatu 19 SELOSTUS 24.1.2017 11 Museovirasto Rakennus- ja ympäristölautakunta Kokkola Power Oy (ent. Liikelaitos Kokkolan Energia)Kenet Oy Liikelaitos Kokkolan Vesi Anvia Oy Keski-Pohjanmaan ja Pietarsaaren alueen pelastuslaitos Lähiympäristön kiinteistönomistajat ja asukkaat Kaupungin eri hallintokunnat 4.3.2 Asemakaavatyön vireilletulo Kaupunkirakennelautakunta päätti 27.4.2016 ( 65) hyväksyä osallistumis- ja arviointisuunnitelman em. alueelle ja ilmoittaa osallisille kaavoituksen vireilletulosta. Ilmoitus vireille tulosta julkaistiin paikallisessa lehdessä sekä kaupungin Internet -sivulla virallisten ilmoitusten palstalla 4.5.2016. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli julkisesti nähtävillä 6.5.2016-6.6.2016 välisen ajan. Nähtävilläoloaikana saatiin kaksi lausuntoa. Museoviraston lausunnosta käy ilmi ettei heillä ole arkeologisen kulttuuriperinnön osalta huomautettavaa. K.H.Renlundin museo - Keski-Pohjanmaan maakuntamuseo ilmoitti, ettei heillä ole huomautettavaa osallistumis- ja arviointisuunnitelmaan. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Luonnosvaihe: Tontin rakentamismahdollisuuksia on tutkittu ja asemakaavamuutostyön aikana on tehty alustavia käyttösuunnitelmaluonnoksia tontille. Luonnosten pohjalta on tutkittu tontin muuttamista asuin-, liike- ja toimistorakennusten sekä palvelurakennusten (ALP) korttelialueeksi. Asemakaava täydentää jo olemassa olevaa kaupunkiympäristöä. Se myös mahdollistaa nykyisen rakennuksen kunnostamista ja säilyttämistä. Kaavalla on tarkoitus määrittää reunaehdot uudisrakentamiselle. Kaavaluonnos on ollut kaupunkirakennelautakunnan käsiteltävänä 19.10.2016 144. Kaupunkirakennelautakunta päätti lähettää asemakaavamuutosluonnoksen keskeisille osallisille ja asettaa sen nähtäville valmisteluvaiheen kuulemista varten. Kannanotot luonnoksesta pyydettiin esittämään 28.11.2016 mennessä. Kaavaluonnos oli nähtävillä 27.10.-28.11.2016. Nähtävilläolon aikana saatiin 3 mielipidettä ja 3 lausuntoa. Tässä tiivistetysti avattuna niiden sisältöä:
ASEMAKAAVAN MUUTOS TONTTI 25-4-17 / Fastighets Ab Karleby Apotekshuset, Mariankatu 19 SELOSTUS 24.1.2017 12 Mielipide A, (lausunto) Museovirasto: -- Museovirasto on tutustunut suunnitelmiin ja ilmoittaa, ettei sillä ole siihen arkeologisen kulttuuriperinnön osalta huomautettavaa. Mielipide B, (lausunto) K.H. Renlundin museo: -- K.H.Renlundin museo Keski-Pohjanmaan maakuntamuseo on tutustunut asemakaavamuutoksen luonnokseen ja toteaa, ettei sillä ole suunnitelmaan huomautettavaa rakennetun kulttuuriympäristön osalta. Mielipide C, As. Oy Hermannin Kymppi ei voi hyväksyä esitettyä asemakaavamuutosta tontille 25-4-17, Mariankatu 19. Perusteluinaan he esittävät: Koko korttelissa ei ole ainuttakaan yli kaksikerroksista rakennusta. Ratkaisussa nojaudutaan Herman Renlundinkadun toisella puolella olevien kerrostalojen sijoituksiin Mariankatuun nähden, joka on heidän mielestä aivan virheellinen referenssi. Oikeampaa olisi nojautua nimenomaan ko. kortteliin ja viereiseen As. Oy Hermannin kympin sijoitukseen Herman Renlundinkatuun nähden. Lisäksi suunnitellun rakennuksen sijoitus tontille tulisi n. kymmenen metrin etäisyydelle viereisestä rivitalosta ja n. viiden metrin etäisyydelle tontin rajasta. Tämä aiheuttaa useille taloyhtiön asukkaille asuinympäristön laadun merkityksellistä heikkenemistä. Vaikutukset rakennettuun ympäristöön olisivat erittäin negatiiviset ja kaupunkikuvaan tuossa korttelissa sopimattomat. On myös erikoista, että tontin itäpuolella olevat kivet ja puut olisivat viereisen tontin asukkaita tärkeämpiä suojelukohteita ja toivovat, että kaavoituksesta vastaavat kävisivät paikan päällä toteamassa tilanteen. Mielipide D, As. Oy Annikinkatu 11: Asemakaavan muutosluonnoksessa vaikutuksia kaupunkikuvaan ja rakennettuun ympäristöön ei ole tarkasteltu. Maastonmuotoa kyseisellä alueella ei ole huomioitu. Myöskään vaikutuksia naapuritontilla ja samassa korttelissa sijaitseviin 2- kerroksisiin rivitaloihin ei ole tarkasteltu eikä mainittu osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa tai kaavamuutoksen luonnoksessa. Olennaisimmin kaavamuutos vaikuttaa kuitenkin juuri näiden rakennusten asukkaisiin. Luonnoksessa esitetty rakennustehokkuus ja korkeusluku ei sovellu kyseiselle suhteellisen väljästi ja matalasti rakennetulle alueelle. Tontti ei ole verrattavissa Kokkolassa muihin viimeaikaisiin vastaaviin hankkeisiin, koska Leenalassa tai sairaalan mäellä kaavamuutos poikkeaa merkittävästi jo olemassa olevasta rakennuskannasta sekä kaupunkikuvasta. He esittävät, että rakennustehokkuus lasketaan ja kerrosluku lasketaan III-kerrokseen. Mielipide E, yksityishenkilö: Koska entinen Apteekkitalo ei neuvolaa lukuun ottamatta enää nykyisellään vastaa alkuperäistä tarkoitustaan liiketiloina, ainoa toteuttamiskelpoinen käyttötarkoitus on muuttaa rakennus asunnoiksi sijainniltaan edullisella ja aurinkoisella paikalla. Aikansa omaleimaisen ja tyylikkään rakennuksen ulkoasuun tulisi kajota mahdollisimman vähän. Etupihasta saisi edustavan puistomaisen kokonaisuuden sisääntulokäytävineen. Avoin kadunkulma tulisi tontilla säilyä lisärakentamiselta.
ASEMAKAAVAN MUUTOS TONTTI 25-4-17 / Fastighets Ab Karleby Apotekshuset, Mariankatu 19 SELOSTUS 24.1.2017 13 Mielipide F, (lausunto) Kokkolan Energia Oy: Herman Renlundin kadulla liikenteenjakajassa sijaitsee puistomuuntamo, joka on korvattava lähivuosina. Muuntamolle korvaavaksi sijaintipaikaksi voi tulla Mariankadun pohjoispuoli. Mariankatu 19 tontin eteläreunassa kulkee pienjänniteverkon runkoyhteyksiä, jotka tulee rakennusvaiheessa huomioida. Kaukolämmön osalta ei kommentoitavaa kaavamuutokseen. Kaavoituspalveluiden vastine saatuihin luonnosvaiheen mielipiteisiin ja lausuntoihin: Kaavoituspalvelut on tutustunut työn alkaessa ja myös sen kuluessa suunnittelukohteeseen paikan päällä. Suunnitteluratkaisussa Mariankatua pidetään pääväylänä ja Herman Renlundin kadun pääte voi kaupunkikuvallisesti erottua muusta korttelinäkymästä. Kannanottojen johdosta on kaavaehdotukseen tehty seuraavat muutokset: o rakentamisen sijoittuminen tontilla on rajattu tarkemmin, kauemmaksi kaakkoisrajasta ja naapureista: välimatkaa lisätty n. 50%. Täten lähin mahdollinen uudisrakennuksen seinälinjan sijainti on n. 9,3 m rajasta ja n. 14,4 m naapuriyhtiön rakennuksen ulkoseinästä o naapurin rajan suuntaisesti on lisätty 3 m leveä istutettava alue o tonttitehokkuus pudotettu 0,85 -> 0,8 o kerrosluku tarkennettu niin, että rakennuksen sijoittuminen rinteeseen otetaan huomioon: (½) IV eli kerrosten enimmäismäärä on neljä, jollaisena rakennus voi näkyä vain alarinteen puolelta (Herman Renlundin kadun suunnalta) tarkasteltuna o julkisivupinnan ja vesikaton korkein mahdollinen leikkauskohta on määritelty tontin korkeimmalla kohdalla o kaavaan merkityt suojellut kivet ja puut ovat saaneet suojelumerkinnän jo edellisessä kaavassa eikä sitä tässä olla poistamassa. Olemassa olevat hyvät liikenneyhteydet sekä kunnallistekniikka luovat tällä tontilla hyvät edellytykset täydennysrakentamiselle. Tontin rakentumisen myötä kaupunkikuvalliset vaikutukset muodostuvat risteyksen kulma-alueen muuttumisesta avoimesta liikerakennuksen pysäköintialueesta suljetummaksi asuin- ja palvelutontiksi. Kortteliratkaisussa on pyritty tiiviiseen ja katutilaa eheyttävään ratkaisuun ohjaamalla rakentamista kadunvarsille - näin naapuritonttien kaksikerroksiset rivitalot jäävät mahdollisimman kauaksi rakennusmassasta. Rakennusala sijoittuu tontin kulmaan, seuraillen samaa linjaa katuihin nähden kuin jo rakennetut naapurikiinteistöt Mariankadulla sekä Herman Renlundin kadulla. Sijoituksella muodostuu arvokas pääte katunäkymälle Herman Renlundin katua pitkin sekä kaupunkimainen katutila. Näkemäalue takaa riittävän näkyvyyden liikenteen kannalta. Pyritään luomaan edellytykset korkeatasoisen asuinalueen täydentymiselle. Kaavaratkaisu on laadittu sellaiseksi, että myös olemassa olevan rakennuksen säilyttäminen on mahdollista.
ASEMAKAAVAN MUUTOS TONTTI 25-4-17 / Fastighets Ab Karleby Apotekshuset, Mariankatu 19 SELOSTUS 24.1.2017 14 Tulevat vaiheet: Ehdotusvaihe Kaavaehdotus asetetaan julkisesti nähtäville vähintään 30 päivän ajaksi teknisen palvelukeskuksen asiakaspalvelun ilmoitustaululle ja kaupungin Internet -sivuille sen jälkeen, kun kaupunkirakennelautakunta on päättänyt lähettää sen kaupunginhallituksen käsiteltäväksi. Osallisilla ja kunnan jäsenillä on tilaisuus tehdä muistutus kaavaehdotuksesta kaupunginhallitukselle. Nähtävilläolosta ilmoitetaan sanomalehdessä sekä kaupungin Internet -sivuilla. Asemakaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta lähetetään kirjallinen ilmoitus sellaiselle asemakaavoitettavaan alueeseen kuuluvan maan omistajalle ja kunnan tiedossa olevalle maan haltijalle, jonka kotikunta on toisella, väestötietojärjestelmään merkityllä paikkakunnalla tai jonka osoite muutoin on kunnan tiedossa. Kaupunkirakennelautakunta päätti kokouksessaan x.x.xxxx xx hyväksyä asemakaavaehdotuksen julkisesti nähtäville asetettavaksi ja lähettää sen kaupunginhallituksen käsiteltäväksi. Asemakaavamuutosehdotus oli julkisesti nähtävillä x.x. x.x.xxxx. Asiasta saatiin x kpl / ei saatu muistutuksia. Nähtävilläolon jälkeen on laadittu maankäyttö- ja rakennuslain 12a -luvun mukainen maankäyttösopimus. Maankäyttösopimusneuvotteluiden lähtökohtana on Kokkolan kaupunginhallituksen 14.4.2014 221 hyväksymät periaatteet. Maankäyttösopimus viedään kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi samaan kokoukseen kuin asemakaavamuutoehdotus. Kaupunginhallitus käsitteli kaavaehdotuksen xx.xx.xxxx xx. Muistutuksen tehneille, jotka ovat ilmoittaneet osoitteensa, ilmoitetaan kaupungin perusteltu kannanotto esitettyyn mielipiteeseen. Kaupunginvaltuusto hyväksyi kaavaehdotuksen xx.xx.xxxx Kaavan hyväksymisestä koskevasta päätöksestä ilmoittaminen ja tiedottaminen: kuulutus lehdessä kirje niille, jotka ovat sitä kirjallisesti pyytäneet ja ilmoittaneet osoitteensa päätös viivytyksettä tiedoksi alueelliselle ELY -keskukselle ja ilmoitus muille maankäyttö- ja rakennusasetuksen 94 :ssä mainituille tahoille Kaavan lähettäminen tiedoksi: Vahvistunut asemakaava lähetetään maankäyttö- ja rakennusasetuksen 95 :ssä mainituille tahoille 4.3.4 Viranomaisyhteistyö
ASEMAKAAVAN MUUTOS TONTTI 25-4-17 / Fastighets Ab Karleby Apotekshuset, Mariankatu 19 SELOSTUS 24.1.2017 15 Asemakaavan muutos ei edellytä MRL:n 66 2.mom. mukaista viranomaisneuvottelua. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Asemakaavatyön tavoitteena on tutkia mahdollinen korttelin käyttötarkoituksen muutos, asuinrakentamisen sijoittuminen kortteliin ja osaksi ympäröivää kaupunkirakennetta sekä kaupunkikuvallista asetelmaa. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Kaavaratkaisun pohjaksi on laadittu vaihtoehtoisia luonnoksia kesällä 2016. Ratkaisussa on nojauduttu Herman Renlundinkadun toisella puolella olevien kerrostalojen sijoituksiin Mariankatuun nähden, jatkaen kuuden kerrostalon päätyjen muodostamaa linjaa. Lisäksi on huomioitu kaava-alueen sijainti keskussairaalaa vastapäätä sekä liikenteellisesti vilkasta risteystä. Kaava-alueen kaakkoispuolella, aivan lähellä tontinrajaa olevat pientalot ovat vaikuttaneet maltilliseen kerroslukuun. Kaupunkikuvallisena ajatuksena on muodostaa ehyt kokonaisuus Mariankadun kaakkoispuolelle siten, että se reunustaa sairaala-alueen rakennuksia ja puistoalueita. Kaavoituspalveluissa on tutkittu erilaisia rakennusmassoja luonnossuunnitelmatasolla ja päädytty mahdollistavaan kaavaan mieluummin kuin poissulkevaan. 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Asemakaavan muutoksella muodostuu 25. kaupunginosan asuin-, liike ja toimistorakennusten sekä palvelurakennusten korttelialuetta. 5.1.1 Mitoitus Kaavoitettavan alueen kokonaispinta-ala on 2550 m2. ALP -korttelialueelle on osoitettu rakennusoikeutta tehokkuusluvun e=0,80 mukaisesti 2040 kem2. Merkinnän (½) IV mukaan suurin sallittu kerrosluku on rinteen alapuolelta tarkasteltuna neljä. Rakennusalan reunalle tontin koillisosaan on määritetty korkein mahdollinen julkisivun ja vesikaton leikkauspiste, +21.5 m. 5.1.2 Palvelut Suunnittelualueelle voi rakentaa palveluita. Alueen lähiympäristössä sijaitsee keskussairaala ja terveyskeskus, pari lähimyymälää ja muutaman korttelin pässä kaikki kouluja, urheilu- ja ulkoilualueita sekä noin kilometrin päässä keskustan palvelut. 5.1.3 Häiriöiden huomioiminen
ASEMAKAAVAN MUUTOS TONTTI 25-4-17 / Fastighets Ab Karleby Apotekshuset, Mariankatu 19 SELOSTUS 24.1.2017 16 Keskussairaalan ja terveyskeskuksen läheisyys lisää jossain määrin liikennettä alueella. Tämä ei kuitenkaan ole merkittävästi normaalista kaupukiympäristöstä poikkeavaa. Hälytysajoneuvoille Mariankatu ei ole ensisijainen reitti. 5.3 Aluevaraukset 5.3.1 Korttelialueet ASUIN-, LIIKE JA TOIMISTO SEKÄ PALVELURAKENNUSTEN KORTTELIALUE (ALP) 5.3.2. Muut alueet Kaavaan ei sisälly muita alueita. 5.4 Kaavan vaikutukset Kaavan vaikutusten selvittämisvelvollisuudesta määräävä MRL 9 on tullut uudessa muodossaan voimaan 1.4.2015. Lain mukaan kaavan tulee perustua kaavan merkittävät vaikutukset arvioivaan suunnitteluun ja sen edellyttämiin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavan vaikutuksia selvitettäessä otetaan huomioon kaavan tehtävä ja tarkoitus. Kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman ja tarkasteltavien vaihtoehtojen toteuttamisen ympäristövaikutukset, mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia. Tämän kaavatyön osalta mahdollisesti olennaisiksi vaikutuksiksi arvioitiin osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa seuraavat. Vaikutuksen ihmisten elinoloihin ja elinympäristöön (keskittyen palveluiden saatavuuteen). Arvio: Alue sijoittuu Kokkolan keskustan reuna-alueelle. Keskussairaalan ja terveyskeskuksen palvelut löytyvät aivan läheltä. Muutaman sadan metrin säteellä on päivittäistavarakauppoja ja kilometrin etäisyydellä laaja maakuntakeskuksen palveluverkko. Palvelujen laaja saatavuus on turvattu. Kaavamääräyksillä on myös haluttu varmistua kaupunkirakenteellisesti laadukkaasta lopputuloksesta. Korttelialueen käyttötarkoitus ALP antaa mahdollisuuden yhdyskuntarakenteellisesti sekoittuneeseen rakenteeseen jossa työnteko, asuminen ja palvelut olisivat yhdistettävissä. Tontin rakentuminen kokonaisuudessaan asuinkortteliksi toisi arviolta noin 20 asunnon lisän, mikä vaikuttaa jonkin verran ympäröivien julkisten alueiden käyttöön.
ASEMAKAAVAN MUUTOS TONTTI 25-4-17 / Fastighets Ab Karleby Apotekshuset, Mariankatu 19 SELOSTUS 24.1.2017 17 Vaikutukset liikenteeseen Arvio: Pysäköinti on järjestettävissä kokonaisuudessaan tontilla. Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Arvio: Vaikutukset kaupunkikuvaan ovat positiiviset. Tyhjillään oleva rakennus ei anna myönteistä ilmettä ympäristölleen, ja kaavamuutoksella mahdollistetaan monta erilaista toimintaa joko vanhaa apteekkitaloa muokaten tai uudisrakentamisella. Kaupunkikuvallisena ajatuksena on muodostaa ehyt kokonaisuus Mariankadun kaakkoispuolelle siten, että se reunustaa sairaala-alueen rakennuksia ja puistoalueita. Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Arvio: Asemakaavamuutoksella ei ole mainittavia vaikutuksia luontoon tai luonnonympäristöön. Jo aiemmassa kaavassa säilytettäviksi luokitellut kivet ja puut tulee säilyttää. Muut vaikutukset Asemakaavamuutoksella muodostuu mahdollisuus rakentaa tavanomaisia asuintiloja sekä palveluasumisen tiloja. Myös toimisto- ja liikehuoneistoja sallitaan. Kaava-alueen läheisyys sairaalaan tarjoaa hyvät mahdollisuudet erilaisille palvelu- ja liiketoiminnoille. Rakentamisen volyymi rakennettuun tilanteeseen nähden alueella kasvaa ja tuo mukanaan myös liikennettä. Syntyvän liikenteen vaikutuksia on pyritty minimoimaan rajoittamalla ajoneuvoliittymien määrää ja ohjaamalla niiden sijaintia. 5.5 Ympäristön häiriötekijät Ympäristössä ei ole merkittäviä, normaalista kaupunkiympäristöstä poikkeavia häiriötekijöitä. Viereinen Mariankadun ja Herman Renlundinkadun risteysalue on kohtuullisen vilkkaasti liikennöity. 5.6. Kaavamerkinnät ja määräykset Kaavamerkinnät ja määräykset on esitetty asemakaavakartassa.
ASEMAKAAVAN MUUTOS TONTTI 25-4-17 / Fastighets Ab Karleby Apotekshuset, Mariankatu 19 SELOSTUS 24.1.2017 18 Esimerkki mahdollisesta tontin käytöstä asemakaavamuutoksen myötä. Pysäköintihallin voi tontin maasto-olosuhteita hyödyntämällä tehdä osittain maanalaisena, jolloin tontille vapautuu enemmän pinta-alaa oleskelua varten ja pihasta saadaan luonnonmukainen ja vehreä.
ASEMAKAAVAN MUUTOS TONTTI 25-4-17 / Fastighets Ab Karleby Apotekshuset, Mariankatu 19 SELOSTUS 24.1.2017 19 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Asemakaavan toteuttaminen voi alkaa sen saatua lainvoiman. KOKKOLASSA 24.1.2017 Jouni Laitinen Kaavoituspäällikkö
ASEMAKAAVAN MUUTOS TONTTI 25-4-17 / Fastighets Ab Karleby Apotekshuset, Mariankatu 19 SELOSTUS 24.1.2017 20 7 ASEMAKAAVAN SEURANTALOMAKE
ASEMAKAAVAN MUUTOS TONTTI 25-4-17 / Fastighets Ab Karleby Apotekshuset, Mariankatu 19 SELOSTUS 24.1.2017 21 LIITTEET BILAGOR Liite 1, Ote maakuntakaavayhdistelmästä Bilaga 1, Utdrag ur landskapsplanesammanställning
ASEMAKAAVAN MUUTOS TONTTI 25-4-17 / Fastighets Ab Karleby Apotekshuset, Mariankatu 19 SELOSTUS 24.1.2017 22 Liite 2, Ote yleiskaavasta, Yleiskaava 2010 (oikeusvaikutukseton) Bilaga 2, Utdrag ur Karleby generalplan 2010 (utan rättsverkan)
ASEMAKAAVAN MUUTOS TONTTI 25-4-17 / Fastighets Ab Karleby Apotekshuset, Mariankatu 19 SELOSTUS 24.1.2017 23 Liite 3, Ote ajantasa-asemakaavasta kantakarttapohjalla Bilaga 3, Utdrag ur uppdaterad detaljplan med baskarta som grund
ASEMAKAAVAN MUUTOS TONTTI 25-4-17 / Fastighets Ab Karleby Apotekshuset, Mariankatu 19 SELOSTUS 24.1.2017 24 Liite 4, Pohjakartta Bilaga 4, Baskarta