Kaupunginhallitus 272 28.08.2017 Tuotantotavan muutos Elokaaren palvelukeskuksen asumispalvelussa 482/06.00.00/2017 KAUPHALL 28.08.2017 272 Terveys- ja sosiaalijohtaja Anne Santalahti Kaupunginvaltuuston 6.10.2016 76 hyväksymän palveluohjelman mukaisesti ikäihmisten asumispalveluja järjestetään tarvitsijoille omana tuotantona ja ostopalveluna sekä palvelusetelillä. Omana tuotantona tehostettua asumispalvelua järjestetään tällä hetkellä Tiuravuoren palvelukeskuksessa, Pehtoorissa, Kurun palvelukeskuksessa ja Elokaaren palvelukeskuksessa. Kurun palvelukeskuksen osalta vuonna 2016 toteutettiin kilpailutus, jonka perusteella Kuruun kilpailutettiin yksityinen palveluntuottaja, jonka edellytettiin rakentavan Kuruun uuden palvelukeskuksen ja kaupunki teki tuottajan kanssa 10 vuoden sopimuksen tehostetun asumispalvelun hankinnasta. Tällä turvattiin ikäihmisten asumispalvelujen saanti Kurussa vuoteen 2028 saakka sote-uudistuksesta riippumatta. Tiuravuoren palvelukeskuksen asumispalvelutuotantoon ei kohdistu tällä hetkellä muutospainetta. Pehtoorin 11-paikkaisen tehostetun palveluasumisen toiminta- ja tuotantomallia on tarkasteltu sote-kiinteistöjen salkutuksen yhteydessä. Sote-rakennusten salkutuksessa otettiin huomioon se, että toukokuisen tiedon mukaan Maakuntien tilakeskus Oy tulisi vuokraamaan sote-käytössä olevat tilat kunnilta vuoden 2019 alusta alkaen ainakin kolmen vuoden ajaksi. Sen jälkeisen ajan osalta ei kuitenkaan ole tällä hetkellä tietoa, mikä luo epävarmuutta tilojen pitkäaikaiseen omistamiseen liittyen. Sote-uudistukseen kesällä tulleen aikataulumuutoksen johdosta uudistus toteutunee 1.1.2020 alkaen. Perustuslakivaliokunnan edellyttämät muutokset sote-uudistuksen lainsäädännössä kohdistuivat pääasiassa valinnanvapauslainsäädäntöön ja joitain heijastusvaikutuksia tullee myös maakuntalakiin, mutta kiinteistö- ja tilakeskusasiaan ei muutoksia pitäisi olla tulossa. Huolimatta sote-uudistukseen liittyvistä epävarmuustekijöistä Pehtoorin toimintamallin säilyttäminen ja oman tehostetun asumispalvelutuotannon jatkaminen siellä vaikuttaa tällä hetkellä tarkoituksenmukaiselta. Samanaikaisesti Sote-uudistuksen kanssa on kiinteistömarkkinoilla ilmennyt kiinnostusta Sote-toiminnoissa oleviin rakennuksiin. Elokaaren palvelukeskuksesta on saatu ostotarjous tammikuussa 2017 ja uudelleen kesäkuussa 2017. Toukokuussa tehdyn
sote-rakennusten salkutustarkastelun ja saadun uuden ostotarjouksen johdosta on Elokaaren kiinteistössä tuotetun tehostetun palveluasumisen osalta tehty vaikutusten ennakkoarviointi. EVA-arviointi tehtiin yhteistyössä henkilöstön, asukkaiden ja heidän omaistensa kanssa kesä-elokuussa 2017. EVA-arviointi löytyy kaupungin verkkosivuilta. EVA-arvion perusteella voidaan todeta, että tehostettuja asumispalveluja voidaan tuottaa asukkaille yhtä hyvin omana toimintana tai palvelusetelillä. Juridinen ja taloudellinen tarkastelu Kuntalain (410/2015) 130 :n mukaan kunta voi luovuttaa tai antaa vuokralle vähintään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön kilpailutilanteessa markkinoilla toimivalle tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja. Tarjouskilpailun on oltava avoin ja siitä on tiedotettava riittävästi. Kunnan luovuttaessa tai antaessa vuokralle vähintään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön ilman edellä mainittua mukaista tarjouskilpailua, puolueettoman arvioijan on arvioitava kiinteistön markkina-arvo tai markkinaperusteinen vuokrataso. Kiinteistössä on tehty ulkopuolisen puolueettoman asiantuntijan arvio markkina-arvosta, jossa puolueeton asiantuntija (Catella Property Oy) on 18.1.2017 arvioinut kiinteistön markkina-arvoksi maapohjineen ja rakennuksineen 1,9 miljoonaa euroa. Kiinteistön ja sen rakennusten tasearvo kaupungin kirjanpidossa on heinäkuun 2017 lopun tilanteen mukaan 601 000 euroa. Kiinteistöstä rakennuksineen on saatu kesäkuussa 2017 2,15 miljoonan euron tarjous Esperi Care Oy:ltä. Kuntalain yleisen tulkinnan mukaan puolueettoman arvioijan suorittaman markkina-arvon mukaisella hinnalla myyminen ilman tarjouskilpailua on mahdollista tarkoituksenmukaisuusperusteella. Edellä mainittu maan hallituksen valmistelussa oleva sote-uudistus ja sen mahdollisiin seurauksiin liittyvä epävarmuus muun muassa tilojen hallinnoinnin ja omistamisen sekä palvelujen tuottamisen ja järjestelyjen osalta Viljakkalan alueella voidaan katsoa luovan kuntalain tarkoittaman tarkoituksenmukaisuusperusteen kiinteistön myymiseen hinnalla, joka on vähintään edellä mainittu ulkopuolisen puolueettoman arvioijan arvioima markkina-arvo. Tarkoituksenmukaisuus lähtee myös siitä, että on saatu markkina-arvon ylittävä tarjous, jolloin muulle tarjouskilpailulle ei ole katsottu olleen kaupungin näkökulmasta tarvetta. Näin ollen myös EU-sääntelyn vaatimukset asiassa täyttyvät. Tämän hetken arvion mukaan kaupunkitasolla käyttötalouden osalta kokonaisvaikutus järjestelystä on kustannusneutraali.
Henkilöstön asema Elokaaren palvelukeskuksen kiinteistön myynnin toteutuessa palvelukeskuksessa työskentelevän kaupungin henkilöstön palvelussuhteet turvataan. Perusturvaosaston hoitohenkilöstö tehostetussa palveluasumisessa (25 henkilötyövuotta, myöhemmin htv ) saisi halutessaan jäädä Ylöjärven kaupungin palvelukseen ja heille järjestettäisiin mahdollisuuksien mukaan koulutusta vastaavia tehtäviä muista perusturvan yksiköistä. Halutessaan heillä on mahdollisuus myös hakeutua palvelukeskuksen kiinteistössä toimivan palvelutuottajan palvelukseen, jolloin palvelussuhde kaupunkiin päättyisi. Elokaaren kiinteistössä työskentelee henkilöstöä ruokapalveluissa 5 htv, siivouksessa 2 htv ja kiinteistönhoidossa 0,6 htv. Lähtökohtana on, että ruokapalvelun henkilöstö jatkaisi työskentelyä kaupungin vuokraamissa tiloissa kaupungin palveluksessa. Siivouksen ja kiinteistöhoidon tehtävissä työskentelevät henkilöt siirtyisivät kaupungin muihin työkohteisiin nykyistä työnkuvaa vastaaviin tehtäviin. Elokaaren palvelukeskuksen henkilöstölle järjestettiin infotilaisuus 15.8.2017 suunnitteilla olevaan Elokaaren kiinteistön myyntiin liittyvästä palvelujen tuotantotavan muutoksesta ja sen vaikutuksesta henkilöstöön. Asiaa valmistelevat tahot kertoivat valmistelutilanteesta ja vastasivat esitettyihin kysymyksiin. Samana iltana järjestettiin infotilaisuus myös Elokaaren asukkaille ja heidän omaisilleen/edustajilleen. Tässä tilaisuudessa tehtiin myös EVA-arviointiosuus. Viralliset yhteistoimintaneuvottelut asian johdosta pidetään kaupungin ja ammattijärjestöjen edustajien välillä 31.8.2017. Kiinteistöä ja rakennusta koskeva tarkastelu Myytävä kiinteistö käsittää voimassa olevan asemakaavan mukaisen tontin rakennuksineen (päärakennus ja varastorakennus) ja rakennelmineen. Myytävän päärakennuksen kokonaisala on noin 2720 m2 ja varastorakennuksen noin 80 m2. Myytävän muodostettavan tontin pinta-ala on noin 13 200 m2. Kohteessa on tehty ulkopuolinen kuntoarvio (HS Tec Oy, Planetcon Oy, laadittu 12.1.2017). Kuntoarvion perusteella voidaan todeta kiinteistön olevan tällä hetkellä kohtuullisen hyvässä kunnossa, mutta vaativan lähivuosina korjaustoimenpiteitä, joita ei voida hoitaa pelkästään kunnossapito- ja huoltotyyppisillä toimenpiteillä. Elokaaren käytössä on kaavatontin ulkopuolella kaupungin omistamalla maa-alueella paikoitusaluetta. Tämän alueen käytöstä sovitaan tarpeen mukaisesti sopimusjärjestelyin kiinteistökaupan yhteydessä.
Tukipalvelujen järjestäminen myynnin jälkeen Ruokapalvelut jatkavat rakennuksessa entiseen tapaan ja tehostetun palveluasumisen tuottaja ostaisi ruoan kohteen asukkaille keittiöltä markkinaehtoisesti. Muiltakin osin kaupungin ruokapalvelut jatkaisi toimintaa entiseen tapaan ja toimittaisi ruuan nykyiseen tapaan mm. Viljakkalan koululle. Kiinteistön uusi omistaja hoitaisi kiinteistön siivouksen ja kiinteistönhoidon. Muuta Viljakkala-Karhe-alueen yli 65-vuotiaiden asukkaiden määrä 31.12.2016 oli 225 ja Viljakkalan alueen yli 75-vuotiaiden määrä oli 151. Muun muassa nämä Viljakkalan kaupunginosan väestötiedot sekä kiinteistöstä ja sen rakennuksista saatu tarjous puoltavat oletusta siitä, että palvelusetelimallilla toimiva palveluntuottaja tulisi toimimaan Elokaaren tiloissa pitkäjänteisesti. Tilojen vuokraaminen uudelta omistajalta pitkäkestoisella vuokrasopimuksella turvaisi kaupungin mahdollisuuden tuottaa mm. ruokapalveluja, terveyspalveluja, neuvolapalveluja, kotihoidonpalveluja ja suunterveydenhuollon palveluja kiinteistössä olevissa keittiötiloissa ja avosairaanhoidon nykyisissä tiloissa jatkossakin. Vuokrattavien tilojen kokonaispinta-ala olisi noin 570 m2. Kiinteistön omistuksen siirtyessä kaupungilta pois kaupunki tarjoaisi tehostetun palveluasumisen asiakkaille palvelusetelimahdollisuuden kaupungin kulloinkin voimassaolevien palveluseteliperiaatteiden mukaisesti. Perusturvalautakunta on hyväksynyt käyttöön palvelusetelit sekä tehostettuun palveluasumiseen että päivätoimintaan. Asiakkailla on halutessaan mahdollisuus ottaa palvelusetelit käyttöön. Suoritetun EVA-arvion perusteella tehostettuja asumispalveluja voidaan tuottaa asukkaille yhtä hyvin omana toimintana tai palvelusetelillä. Kiinteistön siirtyessä kaupungin omistuksesta nykyisten asukkaiden osalta varmistettaisiin yksilöllisesti palvelun jatko. Perusturvalautakunta on 22.8.2017 58 osaltaan hyväksynyt, että Elokaaren palveluasumista voidaan voimassa olevan palveluohjelman mukaisesti hankkia 1.1.2018 alkaen myös palvelusetelillä. Aikataulu Kiinteistökauppaan ja tilojen vuokraukseen liittyvien keskinäisten sopimusten yksityiskohdat ovat vielä valmisteluvaiheessa ja
viimeisteltäisiin ennen lopullista päätöksentekoa. Rakennusten myyntipäätös maa-alueineen tehtäisiin salkutuspäätöksen mukaisesti kaupunginhallituksessa ja tilojen vuokrausta koskeva päätös teknisessä lautakunnassa valtuuston tässä päätöksessä määrittelemien periaatteiden mukaisesti vuoden 2017 loppuun mennessä. Kaupunginjohtaja ehdottaa Kaupunginhallitus päättää esittää kaupunginvaltuustolle, että se päättää että Elokaaren palvelukeskuksen kiinteistön myyntiä ja vuokraamista koskeva päätös tehtäisiin seuraavin periaattein: 1. Elokaaren palvelukeskuksen maa-alue myydään rakennuksineen vähintään ulkopuolisen arvioijan arvioimalla markkina-arvolla selosteosan mukaisin tarkoituksenmukaisuusperustein, 2. kaupungin palvelutuotanto kiinteistössä tehostetun palveluasumisen osalta lakkaa ja tulevalla toimijalla on mahdollisuus toimia kaupungin palvelusetelituottajana kaupungin kulloinkin vahvistamien periaatteiden ja sääntöjen mukaisesti, 3. kiinteistön myynnin yhteydessä henkilöstön palvelussuhteet turvataan selosteosan mukaisesti, 4. kaupunki vuokraa tulevalta kiinteistön omistajalta kiinteistöstä itselleen tarvitsemansa tilat pitkäkestoisella vuokrasopimuksella, 5. vuoden 2018 talousarvio valmistellaan edellä mainittu huomioiden. Päätös Keskustelun kuluessa Rauno Kesseli ehdotti, että Elokaaren palvelukeskuksen myyntihanke tulee keskeyttää. Sote-valmistelu on jälleen kerran mennyt uuteen valmisteluun, eikä näin ollen ole tiedossa missä ja millä tavalla tuleva maakuntahallinto sote-palvelut järjestää ja mahdollisesti itse tuottaa jatkossa. Nyt ei ole tarvetta tehdä hätäisiä päätöksiä kiinteistön myymisestä. On syytä odottaa millainen sote-laista tulee ja vasta sitten tehdä ratkaisuja, joilla turvataan niin viljakkalalaisille kuin muillekin ylöjärveläisille toimivat ja pitkäjänteiset sote-palvelut. Seppo Peltola kannatti Kesselin ehdotusta. Koska oli tehty kaupunginjohtajan ehdotuksesta poikkeava kannatettu ehdotus, puheenjohtaja esitti suoritettavaksi äänestyksen nimenhuudolla siten, että ne, jotka kannattavat kaupunginjohtajan ehdotusta, äänestävät jaa. Mikäli ei voittaa, Kesselin ehdotus tulee kaupunginhallituksen päätökseksi.
Äänestysesitys ja -tapa hyväksyttiin yksimielisesti. Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä annettiin 6 jaa-ääntä (Halttula, Landgren-Mäkkylä, Luojus, Ojares, Pajunen, Sorsa) ja 5 ei-ääntä (Kesseli, Mäki-Ventelä, Peltola, Sarvijärvi, Virtanen), joten puheenjohtaja totesi kaupunginjohtajan ehdotuksen tulleen kaupunginhallituksen päätökseksi. ----- Merja Lehtonen poistui kokouksesta tämän asian käsittelyn ja päätöksenteon jälkeen klo 17.30. -----