Lappeenrannan kaupunkikonsernin omistuksessa olevien sote-kohteiden myyntimenettelyn käynnistäminen

Transkriptio

1 Lappeenrannan kaupunkikonsernin omistuksessa olevien sote-kohteiden myyntimenettelyn käynnistäminen Liittyy asiahallinnan asiaan: LPR/1945/ /2018 Esittelijä: puh. Kaupunginjohtaja Kimmo Jarva Valmistelija/lisätiedot: puh. Rahoitusjohtaja Iskanius Jari Hyvinvointipalvelujen kehittämispäällikkö Natunen Sanna Kaupunginlakimies Alatalo Johanna Taustaa Lappeenrannan kaupunki on antanut sosiaali- ja terveyspalvelujen järjestämisvastuun Etelä-Karjalan sosiaali- ja terveyspiirille (Eksote). Lappeenrannan kaupunkikonsernin taseessa on huomattava määrä kiinteistöjä, jotka ovat Eksoten järjestämisvastuulla olevan toiminnan käytössä. Eksoten perussopimuksen mukaan kunta järjestää ja vuokraa paikallisesti järjestettävien palvelujen tuottamiseen tarvittavat tilat kuntayhtymän käyttöön. Jäsenkunta ja kuntayhtymä voivat perussopimuksen mukaan sopia kiinteistöjen omistamisesta ja hallinnoinnista tästä poiketen sillä edellytyksellä, että jäsenkuntia kohdellaan kiinteistöihin liittyvissä ratkaisuissa yhdenvertaisesti. Eksote on vuokralla Lappeenrannan kaupunkikonsernin omistuksessa olevissa kiinteistöissä, mutta Eksotella on Lappeenrannan kaupungin alueella myös runsaasti toimintoja rakennuksissa, jotka on vuokrattu yksityisiltä toimijoilta. Tällaisia rakennuksia ovat muun muassa Isoapu-palvelukeskus, Aikuistenkeskus sekä Lasten ja nuorten talo. Eduskunnassa valmistelussa olevan maakuntauudistuksen toteutuessa päätösvalta sosiaali- ja terveyspalveluiden kokonaisuudesta siirtyy tulevalle maakunnalle. Tämä muuttaa merkittävästi Eksoten ja sitä kautta myös kuntien toimintaympäristöä. Uudistukseen liittyy myös ehkä Suomen historian suurin kiinteistöjärjestely, jossa muun muassa

2 sairaanhoitopiirien omaisuus (mm. sairaalakiinteistöt) annetaan lakkautettavilta kuntayhtymiltä maakuntien omistukseen ja edelleen Maakuntien tilakeskus Oy:lle (jäljempänä Maakuntien tilakeskus). Samalla Maakuntien tilakeskus on velvoitettu vuokraamaan kunnilta kaikki niiden sosiaali- ja terveystoimintojen kiinteistöt ja antamaan ne edelleen vuokralle näitä toimintoja hoitamaan ryhtyville maakunnille. Maakuntien tulee vuokrata kuntien sote-kiinteistöt niiltä vähintään kolmeksi vuodeksi tai maakunnan niin vielä halutessa vielä yhdeksi lisävuodeksi. Maakuntien tilakeskus toimii tilojen edelleen vuokraajana. Siirtymäajan jälkeen maakuntien ei enää tarvitse lain mukaan vuokrata kunnilta sen terveyskeskuksia tai muita sote-kiinteistöjä, vaan se voi vapaasti vuokrata toiminnan kannalta tarpeelliset kiinteistöt kunnilta tai muilta kiinteistönomistajilta. Maakunta- ja sote-uudistuksen mahdollisesti toteutuessa on suuri riski, että osaa sote-kiinteistöistä ei tarvita maakunnan järjestämään sote-palvelutuotantoon lähitulevaisuudessa ja siksi kuntien edun mukaista voi olla myydä omistuksessaan olevia sote-kiinteistöjä. Kunnilla ei ole varmuutta mahdollisesti vuokrattavista kohteista vuoden 2023 jälkeen eikä tällä hetkellä myöskään käytettävissään Maakuntien tilakeskuksen arviota tulevasta vuokratasosta. Samanaikaisesti jo pelkkä maakuntauudistuksen valmistelu on tuonut ja tuomassa entistä enemmän yksityisen sektorin toimijoita niin sote- kuin asumispalvelujenkin tuottajiksi ja sitä kautta sote-palveluverkko ei enää ole yksinomaan kunnan, Eksoten tai mahdollisesti syntyvän uuden maakunnankaan hallittavissa. Lappeenrannan kaupungin pitkän aikavälin investointiohjelmassa on arvioitu oman palvelutuotannon käytössä olevan nykyisen rakennuskannan vaativan investointeja yli 300 miljoonalla ja muita infrainvestointeja noin 170 miljoonalla eurolla. Toteutuessaan investoinnit kasvattavat kaupungin lainamäärää merkittävästi. Rakennusinvestointeihin ei ole laskettu sotekiinteistöjen korjaustarpeita, koska sote- ja maakuntauudistuksen tulevaisuus on epäselvä. Korjauksiin ja perusparannuksiin on kuitenkin varauduttava, mikäli omistus säilyy kaupunkikonsernissa. Investointipaineen alla kaupungin tulee harkita tarkkaan, mitä investointeja tehdään ja mitä kiinteistöjä kaupungin kannattaa ylipäätään itse omistaa. Sote-kiinteistöihin kohdistuu tällä hetkellä runsaasti yksityisten toimijoiden kiinnostusta. Yksityiset toimijat ovat lähestyneet kevään ja kesän aikana kaupunkia ja olleet halukkaita neuvottelemaan kaupunkikonsernin omistuksessa olevien sote-kiinteistöjen ostamisesta.

3 Eksoten ikääntyneiden asumispalvelujen ulkoistamisstrategia Etelä-Karjalan kunnissa on jo myyty sote-kiinteistöjä. Imatran kaupunginvaltuusto päätti myydä kaikki Eksotelle vuokratut, Imatran kaupunkikonsernin omistamat sote-kiinteistöt yksityiselle toimijalla. Lisäksi Luumäki, Savitaipale, Ruokalahti ja Lemi ovat jo pitkällä kiinteistöjen myynnin osalta. Eksoten hallitus päätti keväällä , että asumisen ulkoistamisstrategian arviointi tulee tehdä syyskuuhun mennessä. Ikääntyneiden asumispalvelujen ulkoistamisstrategia hyväksyttiin Eksoten hallituksessa Siinä Eksote esittää ulkoistamista toteutettavaksi palvelusetelin ja henkilökohtaisen budjetin käytön laajentamisella. Eksotessa palveluseteli on jo ennen asumispalvelujen ulkoistamisstrategiaa ollut käytössä ikäihmisten asumisen osalta tuetussa asumisessa ja henkilökohtainen budjetti omaishoidossa, vammaispalveluissa ja perhepalveluissa. Mahdollisesta palvelusetelin ja henkilökohtaisen budjetin käytön laajentamisesta päättää Eksoten hallitus. Eksoten hallituksen hyväksymät ikääntyneiden asumispalvelujen ulkoistamisstrategiaa koskevat periaatteet antavat Eksotelle suuntaviivat sopia kiinteistöjen omistamista ja hallinnointia koskevista asioista jäsenkuntien kanssa perussopimuksen mukaisesti. Eksote on linjannut, että palvelusetelin ja henkilökohtaisen budjetin laajentamiseen sisällytettävät asumispalvelujen yksiköt valitaan yhteistyössä kuntien kanssa. Perusteluina tälle toimintatavalle on ollut olettamus, että yksityinen sote-palvelujen tuottaja ostaa kunnan omistaman sote-kiinteistön siinä tarkoituksessa, että se haluaa kiinteistön lisäksi myös palvelutuotannon itselleen. Eksoten toive on myös ollut, että kiinteistökauppoja suunniteltaisiin yhteistyössä Eksoten ja kuntien kesken, jolloin niiden vaikutukset palvelurakenteeseen voidaan hallita paremmin. Eksote onkin pyytänyt sen käytössä olevien kiinteistöjen myyntiä valmistelevien jäsenkuntien edustajia olemaan hyvissä ajoissa yhteydessä Eksoteen asioista sopimiseksi. Lappeenrannan kaupunkikonsernin taseessa olevat soterakennukset Lappeenrannan kaupungin taseessa on tällä hetkellä noin 20 sote-käytössä olevaa rakennusta. Sote-käytössä olevien rakennusten tasearvot vuoden 2017 lopussa olivat noin 24 miljoonaa euroa. Näitä rakennuksia ovat muun muassa

4 Penttiläntien palvelukoti Joutsenossa, Lasten ja nuorten vastaanottokoti Tarulantupa, Armilan terveysasema ja kuntoutuskeskus sekä Sammonlahden ja Joutsenon hyvinvointiasemat. Kaikki kaupungin sote-rakennukset on vuokrattu Eksotelle. Vuokrattujen kohteiden vuokrasopimukset ovat pääsääntöisesti toistaiseksi voimassa olevia 12 kuukauden irtisanomisajalla. Lappeenrannan Asuntopalvelu konsernilla on yhteensä yksitoista Eksotelle vuokrattua erityisasumiseen tarkoitettua kiinteistöä. Kohteiden tasearvo poistosuunnitelman mukaan on yhteensä yli 26 miljoonaa euroa ja lainaa niillä on lyhennyssuunnitelman mukaan jäljellä yhteensä yli 24 miljoonaa euroa. Kohteissa on ARA rajoitukset, jotka vaihtelevat vuosien 2038 ja 2055 välillä. Kiinteät vuokrasopimukset Eksotelle ovat vuosien 2026 ja 2051 välillä. Poikkeuksen rajoituksista ja vuokrasopimuksista tekevät Lehmuskoti ja Sammonkoti, joilla ei ole ARA-rajoituksia. Lehmuskodin ja Sammonkodin vuokrasopimukset ovat toistaiseksi voimassa olevia 12 kuukauden irtisanomisajalla. Lappeenrannan Yritystila Oy:n omistuksessa ovat toimistotalo Ruori Kahilanniemessä ja Pohjolankatu 14:n rakennus, jotka on vuokrattu Eksotelle. Ruorissa sijaitsee Eksoten hallinto ja Etelä- Karjalan Työkunto Oy. Pohjolankadulla toimivat suun terveydenhuollon yksikkö ja Lappeenrannan seudun ympäristötoimi. Ruorin tasearvo vuoden 2017 lopussa oli noin 14 miljoonaa euroa ja Pohjolankatu 14:n noin 3,5 miljoonaa euroa. Sote-rakennusten riskit kaupunkikonsernille Kuntaliitosta saadun tiedon mukaan tulevan maakuntahallinnon järjestämisvastuulla olevan toiminnan nykyiset vuokrasopimukset siirtyvät sellaisenaan maakuntahallinnolle. Kaupungin näkökulmasta suurin riski kohdistuu toistaiseksi voimassa oleviin vuokrakohteisiin, joissa on 12 kuukauden irtisanomisaika. Kunnilla ei ole varmuutta siitä, mitä kohteita tuleva maakunta vuokraa vuoden 2023 jälkeen, eikä tietoa tulevasta vuokratasosta. Tästä johtuen kiinteistöjen vuokrauksen kannattavuuden arviointi on käytännössä mahdotonta. Tavoitteena mahdollisessa soten käytössä olevien kiinteistöjen myynnissä on kiinteistöriskin minimointi. Kiinteistöriskillä tarkoitetaan tase-arvon alaskirjausta siinä tapauksessa, jos rakennusta ei käytetä palvelutuotantoon. On huomattava, että yksityisten toimijoiden yhä kasvava kiinnostus asumispalveluiden tuottamista kohtaan tarkoittaa todennäköisesti sitä, että riski

5 tyhjilleen jäävistä rakennuksista ei poistu vaikka maakuntauudistus ei toteutuisikaan. Myös väestön ikääntyminen ja sen seurauksena sote-palvelutarpeen kasvu muodostaa erittäin suuren kustannuspaineen sote-palvelujen järjestäjälle. Integroidussa palvelurakenteessa, kuten Eksotessa, asumispalvelujen ulkoistamisen kautta on mahdollista saavuttaa kustannushyötyjä ilman, että palveluverkkoa joudutaan karsimaan. Tästäkin syystä tulee kiinteistöjen mahdollista myyntiä tarkastella avoimesti. Maan hallitus on rajoittanut voimaan tulleella lailla kuntien ja kuntayhtymien eräiden oikeustoimien väliaikaisesta rajoittamisesta sosiaali- ja terveydenhuollossa muun muassa mahdollisuutta tehdä pitkäaikaisia rakennusten ja toimitilojen vuokra- ja muuta käyttöoikeutta koskevia sopimuksia sekä merkittäviä sosiaali- ja terveydenhuollon rakennuksiin kohdistuvia investointeja. Yli 5 miljoonan euron rakennusinvestoinneille poikkeusluvan voi saada vain, jos investointi on välttämätön ja kiireellinen lakisääteisten sosiaali- ja terveyspalvelujen toteuttamiseksi. Käytännössä tämä laki rajoittaa Eksoten mahdollisuutta ostaa itselleen Lappeenrannan kaupungin omistuksessa olevia kiinteistöjä. Kaupungin omistuksessa olevat sote-rakennukset ovat E- salkussa eli ne voidaan myydä, mikäli myynnin katsotaan olevan kaupungin kannalta taloudellisin ratkaisu. Lappeenrannan Asuntopalvelu Oy:n hallitus on lausunnossaan syksyllä 2017 ilmoittanut pitävänsä kaikkien omistuksessaan olevien yhdentoista erityisasumisen kohteen myyntiä ensisijaisena vaihtoehtona. Kohteiden myynti voidaan lausunnon mukaan toteuttaa useammassa erässä ja ajallisesti jaksotettuna. Vaikutukset tukipalveluja tuottaviin yhtiöihin myynnin toteutuessa Eksote ostaa kiinteistöjen siivous-, ateria, pesula- ja kunnossapitopalvelut tällä hetkellä Saimaan Tukipalvelut Oy:ltä (Satu). Satun omistavat Lappeenrannan kaupunki, Eksote, Imatra ja Taipalsaari. Eksoten ostamien palveluiden osalta mahdollinen rakennuksen omistusoikeuden vaihtuminen ei suoraan vaikuta Satun asemaan. Jos asumispalveluiden tuottaja kohteessa kuitenkin vaihtuisi, Satu ei todennäköisesti voisi myydä palveluita uudelle palveluntuottajalle. Myynnin volyymi muille kuin Satun omistajille kasvaisi todennäköisesti niin suureksi, että Satun inhouse-status

6 vaarantuisi koko yhtiön osalta. Näiltä osin Satu joutunee sopeuttamaan toimintaansa. Satulla on aluekeittiö kolmessa ikääntyneiden asumispalveluyksikössä. Nämä yksiköt ovat Juurakkokatu, Sammonkoti ja Penttiläntie. Aluekeittiöistä toimitetaan aterioita myös muihin asumisyksiköihin, kotipalveluille, päiväkodeille, kahdelle koululle ja ulkoisille asiakkaille. Ateriapalveluiden häiriötön järjestäminen onkin sovittava mahdollisen rakennuksen omistajavaihdoksen yhteydessä. Saimaan Talous ja Tieto Oy (Saita) on toimittanut ja ylläpitää muun muassa tietoliikenneyhteyksiä kyseessä olevissa kohteissa. Inhouse-statukseen liittyvä ongelmatiikka Saitan osalta on samankaltainen kuin Satun kohdalla. Toiminnan sopeuttamiseen Saitan osalta ei kuitenkaan liene tarvetta. Jos kaupunki päättää myydä sote-kiinteistöjä, kaupunki ei voi sisällyttää kauppaan sopimusehtoja, jolla voitaisiin minimoida mahdollisia vaikutuksia siivous-, pesula-, kunnossapito- ja tietoliikennepalveluihin. Kokonaisvaikutuksia tukipalveluyhtiöihin voidaan arvioida ja mahdollisuuksien mukaan huomioida vasta siinä yhteydessä, jos Eksote päättää luopua omasta palvelutuotannostaan myytävissä rakennuksissa tai kiinteistöissä. Sote-kohteiden myynnin käynnistäminen Lappeenrannan kaupunki on neuvotellut Eksoten kanssa mahdollisista myytävistä rakennuksista syksyn aikana. Neuvotteluiden tuloksena on yhteisesti päädytty mahdollisen myynnin osalta ensisijaisesti seuraaviin kohteisiin: - Pienniemenkadun palvelukoti, Pienniemenkatu 3 (omistaja Lappeen Ikihonka Oy) - Sammonkoti, Hietakallionkatu 5 (omistaja Lappeenrannan Asuntopalvelu Oy) - Penttiläntien palvelukoti, Penttiläntie 19 (omistaja Lappeenrannan kaupunki) Koska Satulla on aluekeittiö Sammonkodissa ja Penttiläntiellä, myyntineuvotteluissa on oltava mahdollisuus neuvotella myös muista ikääntyneiden asumispalveluyksiköistä. Myytävien kohteiden kokonaismäärää ei kuitenkaan ole tarpeen tässä vaiheessa kasvattaa. Kuntalain 130 :ssä on säädetty kunnan omistaman kiinteistön luovutuksen ja vuokralle antamisen menettelytavoista silloin, kun

7 Esittelijän ehdotus kiinteistö luovutetaan tai pitkäaikainen vuokrasopimus tehdään kilpailutilanteessa markkinoilla toimivan yrityksen tai muun tahon kanssa. Säännöksen mukaisia menettelytapoja noudattamalla voidaan varmistua siitä, että kiinteistön luovutus ja vuokraus ovat markkinaehtoisia ja että niihin ei sisälly kiellettyä valtiontukea. Mainitun kuntalain säännöksen mukaan kunta voi luovuttaa (myydä) tai antaa vuokralle vähintään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön kilpailutilanteessa markkinoilla toimivalle tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja. Tarjouskilpailun on oltava avoin ja siitä on tiedotettava riittävästi. Jos kunta kuitenkin myy tai vuokraa (vähintään kymmeneksi vuodeksi) omistamansa kiinteistön ilman edellä kuvattua tarjouskilpailua, puolueettoman arvioijan on arvioitava kiinteistön markkina-arvo tai markkinaperusteinen vuokrataso. Kohteiden myynnissä on paras tapa edetä neuvottelumenettelyllä. Kohteista hankitaan puolueettoman arvioijan arviot. Kohteiden myyntineuvottelujen päätyttyä arvioidaan erikseen, myydäänkö kohde tai kohteita, vai jätetäänkö ne edelleen kaupunkikonsernin omistukseen. (JI) Kaupunginhallitus päättää käynnistää kaupunkikonsernin omistamien, Eksoten ikääntyneiden asumispalveluiden käyttöön vuokrattujen sote-kohteiden myyntimenettelyn. Myyntineuvottelujen käyminen annetaan kaupunginjohtajan ja rahoitusjohtajan tehtäväksi. Myyntineuvottelujen päätyttyä asia tuodaan kaupunginhallituksen käsiteltäväksi. Tämä päätös saatetaan tiedoksi Lappeenrannan Asuntopalvelu Oy:n ja Lappeen Ikihonka Oy hallituksille sekä Etelä-Karjalan sosiaali- ja terveyspiirille. Päätös Kaupunginjohtaja täydensi päätösesitystään seuraavalla lauseella: Päätös kohteiden mahdollisesta myynnistä tehdään myyntineuvotteluiden jälkeen. Hyväksyttiin täydennetyssä muodossa.