K O K K O L A K A R L E B Y BULLERÖRENIN RANTA-ASEMAKAAVAN MUUTOS BULLERÖRENS STRANDDETALJPLANEÄNDRING (272 RAK2015/1) KAAVASELOSTUS PLANBESKRIVNING EHDOTUSVAIHE / FÖRSLAGSSKEDE 1.9.2015
Kuva 1. Suunnittelualueen sijainti. Bild 1. Planeringsområdets läge. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Tämä ranta-asemakaavan selostus koskee 1.9.2015 päivättyä ranta-asemakaavakarttaa. Kaavoitettava alue sijaitsee Kokkolan kaupungin alueella Öjassa ja koskee osia kiinteistöistä Långö 272-417-4-93 ja 272-417-4-111 Bullerörenissä Långön kylässä. Välimatka alueelta Kokkolan keskustaan on linnuntietä noin 16 km ja maantietä noin 28 km. Kaavan nimi on Bullerörenin ranta-asemakaavan muutos. Muutos koskee Bullerörenin rantakaavan korttelia 1. Kaavan tarkoituksena on muuttaa kaava-alueen käyttötarkoitus kalastus- ja kalankasvatusrakennuksien korttelialueesta, AM, loma-asuntojen korttelialueeksi, RA. Rantaasemakaava-alue on 0,94 hehtaarin kokoinen. Kaavan tunnus on Kokkolan kaupungin järjestelmässä 272 RAK2015/1. Kaavan laatija on Arkkitehti Oy Rajaniemi, jossa laadintatyöstä on vastannut TkT, arkkitehti SAFA Juho Rajaniemi. BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER Denna stranddetaljplans beskrivning berör den 1 september 2015 daterade stranddetaljplanekartan. Planeringsområdet är beläget på Karleby stads mark i Öja, och berör delar av fastigheterna Långö 272-417-4-93 och 272-417-4-111 vid Bullerören i Långö by. Avståndet till området från 2
Karleby centrum är fågelvägen ca 16 km och längs väg ca 28 km. Detaljplanens namn är Bullerörens stranddetaljplaneändring. Ändring gäller Bullerörens strandsplans kvarter 1. Planes syfte är att ändra användningsändamålet för planeområdet från kvartersområde för fiske och fiskuppfödning avsedda byggnader, AM, till kvartersområde för fritidsbostäder, RA. Stranddetaljplaneområdet omfattar 0,94 hektar. Planens nummer i Karleby stads system finns 272 RAK2015/1. Detaljplanen bereds av Arkitekt Ab Rajaniemi, som ansvarig person fungerar tekn.dr., arkitekt SAFA Juho Rajaniemi. 3
SISÄLLYSLUETTELO 1. TIIVISTELMÄ 1.1 Kaavaprosessin vaiheet 1.2 Ranta-asemakaava 1.3 Ranta-asemakaavan toteuttaminen 2. LÄHTÖKOHDAT 2.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 2.1.1 Alueen yleiskuvaus 2.1.2 Luonnonympäristö 2.1.3 Rakennettu ympäristö 2.1.4 Maanomistus 2.2 Suunnittelutilanne 2.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset 3. RANTA-ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 3.1 Ranta-asemakaavan suunnittelun tarve 3.2 Suunnittelun käynnistäminen 3.3 Osallistuminen ja yhteistyö 3.3.1 Osalliset 3.3.2 Vireilletulo 3.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt 3.3.4 Viranomaisyhteistyö 3.4 Ranta-asemakaavan tavoitteet 3.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet 3.4.2 Osallisten tavoitteet 3.4.3 Ranta-asemakaavan laadulliset tavoitteet 4. RANTA-ASEMAKAAVAN KUVAUS 4.1 Kaavan rakenne 4.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen 4.3 Kaavan vaikutukset 4.3.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön 4.3.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön 4.3.3 Muut vaikutukset 4.4 Kaavamerkinnät ja määräykset 4.5 Nimistö 5. RANTA-ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 5.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat 5.2 Toteuttaminen ja ajoitus 5.3 Toteutuksen seuranta LIITTEET 1. Asemakaavan seurantalomake 4
2. Pohjakartta 1:2000 3. Viranomaisneuvottelun muistio 4. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma MUUT LÄHTEET Valtakunnalliset alueidenkäytön tavoitteet Keski-Pohjanmaan maakuntakaava vaihe 1-3 Öjan ja Rödsö-Möllerin rantaosayleiskaava Kokkolan kaupungin rakennusjärjestys 5
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. SAMMANDRAG 1.1 Detaljplaneprocessens skeden 1.2 Stranddetaljplanen 1.3 Stranddetaljplanens genomförande 2. UTGÅNGSPUNKTER 2.1 Utredning över förhållandena på planeringsområdet 2.1.1 Allmän beskrivning av området 2.1.2 Naturmiljö 2.1.3 Bebyggd miljö 2.1.4 Markägoförhållanden 2.2 Planeringsskede 2.2.1 Planer, beslut och utredningar som berör planområdet 3. OLIKA SKEDEN I PLANERINGEN AV STRANDDETALJPLANEN 3.1 Behovet av planering av stranddetaljplanen 3.2 Planeringens inledning 3.3 Deltagande och samarbete 3.3.1 Intressenter 3.3.2 Anmälan om anhängiggörande 3.3.3 Deltagande och växelverkan 3.3.4 Myndighetssamarbete 3.4 Mål för stranddetaljplanen 3.4.1 Utgångsmaterialets givna mål 3.4.2 Intressenternas syften 3.4.3 Stranddetaljplanens kvalitativa mål 4. STRANDDETALJPLANENS REDOGÖRELSE 4.1 Planens struktur 4.2 Målsättningarnas uppfyllande angående omgivningens kvaliteter 4.3 Planens konsekvenser 4.3.1 Inverkan på den bebyggda miljön 4.3.2 Inverkan på naturen och naturmiljön 4.3.3 Övriga inverkningar 4.4 Planbeteckningar och -bestämmelser 4.5 Namn 5. STRANDDETALJPLANENS GENOMFÖRANDE 5.1 Planer som styr och illustrerar genomförandet 5.2 Genomförande och tidsplanering 5.3 Uppföljning av genomförandet 6
BILAGOR 1. Detaljplanens uppföljningsblankett 2. Baskarta 1:2000 3. Myndigheternas samråds promemoria 4. Programmet för deltagande och bedömning ÖVRIGA KÄLLOR Riksomfattande mål för områdesanvändningen Mellersta Österbottens etapplandskapsplan 1-3 Öjan ja Rödsö-Möllers stranddelgeneralplan Karleby stadens byggnadsordning 7
1. TIIVISTELMÄ 1.1 KAAVAPROSESSIN VAIHEET Kaava-alueen maanomistajat ottivat vuonna 2014 yhteyttä kaavan laatijaan rantaasemakaavan muutoksen tekemiseksi. Tämän jälkeen hän otti yhteyttä Kokkolan kaupungin kaavoituspäällikköön. Maanomistajat päättivät tammikuussa 2015 aloittaa kaavan valmistelun. 18.03.2015 Kaupunkirakennelautakunta päätti hyväksyä osallistumis- ja arviointisuunnitelman ja tiedottaa osallisille kaavan vireilletulosta, 50 26.03. 24.04.2015 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma julkisesti nähtävillä 01.06.2015 Kaava-alueen pohjakartta valmistui (Esari Oy Ab) 02.06.2015 Viranomaisneuvottelu Kokkolassa 31.08.2015 Pohjakartan muutos valmistui (Esari Oy Ab) 1. SAMMANDRAG 1.1 DETALJPLANEPROCESSENS SKEDEN Detaljplanens markägare tog år 2014 kontakt med detaljplanens beredare för att utarbeta en ändring av stranddetaljplanen. Efter detta tog planens beredare kontakt med Karleby stads planläggningschef. Markägarna beslöt att påbörja utarbetande av planen i januari 2015. 18.03.2015 Stadsstrukturnämnden beslöt godkänna programmet för deltagandeoch bedömning och meddela om planens anhängiggörande åt intressenter, 50 26.03. 24.04.2015 Programmet för deltagande- och bedömning offentligt framlagt 01.06.2015 Grundkarta för området färdigställdes (Esari Oy Ab) 02.06.2015 Myndigheternas samråd hölls i Karleby 31.08.2015 Ändring för grundkarta färdigställes (Esari Oy Ab) 1.2 RANTA-ASEMAKAAVA Voimassa olevassa ranta-asemakaavassa alueella on kaksi tonttia AM-korttelialueella (kalastus- ja kalankasvatusrakennuksien korttelialue). Toisella tontilla on rakennusoikeutta 50+100 m² ja toisella 100+100 m². Ranta-asemakaavan muutoksella korttelialueen käyttötarkoitus muuttuu loma-asuntojen korttelialueeksi (RA). 1.2 STRANDDETALJPLANEN I den gällande stranddetaljplanen finns två tomter på AM-kvartersområde (kvartersområde för fiske och fiskuppfödning avsedda byggnader på planeringsområdet). På den ena tomten finns 50+100 m² byggnadsrätt och 100+100 m² på den andra tomten. Genom ändringen av stranddetaljplanen ändras användningsändamålet till kvartersområde för fritidsbostäder (RA). 1.3 RANTA-ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMINEN Kaavan toteuttamisesta vastaavat maanomistajat. 8
1.3 STRANDDETALJPLANENS GENOMFÖRANDE För genomförandet av stranddetaljplanen står markägarna. 2. LÄHTÖKOHDAT 2.1 SELVITYS SUUNNITTELUALUEEN OLOISTA 2.1.1 ALUEEN YLEISKUVAUS Kaavoitettava alue koostuu kiinteistöjen Långö 272-417-4-93 ja 272-417-4-111 osista Bullerörenissa, Långön kylässä Kokkolassa. Kaava-alueen koko on 0,94 hehtaaria. 2.1.2 LUONNONYMPÄRISTÖ Alueelle on tehty luontoinventointi vuonna 1999 hyväksytyn Bullerörenin rantakaavan yhteydessä. Luontoinventoinnin mukaan alueella ei ole suojelunarvoisia luontotyyppejä. Kaavaalueen länsi- ja lounais-osassa sijaitsee suhteellisen tiheä kuusivaltainen, noin 50-60-vuotias havumetsä, jonka reunalla kasvaa nuoria lehtipuita, lähinnä koivua ja haapoja. Alueen keskiosan pihapiirissä ei ole mainittavaa kasvillisuutta. Rannassa on avokallioita ja alueen länsireunassa pieniä ja keskikokoisia irtokivilohkareita. Alueen korkeusasemat vaihtelevat välillä 0 4,5 m. Korkeinta maasto on kaava-alueen länsiosassa, josta ulottuu selänne pohjoisosan rantaan asti. Itäosa on alavaa maastoa, jossa kasvaa nuoria lehtipuita. Siellä sijaitsee myös tekolampi, jota nuoret koivut ympäröivät. 2.1.3 RAKENNETTU YMPÄRISTÖ Alueella on loma-asunto, vierasmaja, saunarakennus, kaksi vajaa, lato sekä laituri. Pääosa rakennuksista sijaitsee selännealueella. Kiinteistö 272-417-4-111 on rakentamaton. Rakennuksilla ei ole suojeluarvoja. Alueen läpi kulkee itä-länsisuuntainen ajoväylä rantaan asti. Kuva 2. Kiinteistö 272-417-4-93:n rakennuksia Kuva 3. Kiinteistö 272-417-4-93:n rakennuksia Bild 2. Byggnader på fastighet 272-417-4-93 Bild 3. Byggnader på fastighet 272-417-4-93 9
Kuva 4. Kiinteistö 272-417-4-93:n rakennuksia Kuva 5. Kiinteistö 272-417-4-93:n rakennuksia Bild 4. Byggnader på fastighet 272-417-4-93 Bild 5. Byggnader på fastighet 272-417-4-93 Kuva 6. Kiinteistö 272-417-4-93:n rakennuksia Kuva 7. Kiinteistö 272-417-4-93:n laituri Bild 6. Byggnader på fastighet 272-417-4-93 Bild 7. Brygga på fastighet 272-417-4-93 2.1.4 MAANOMISTUS Alue on yksityisten maanomistajien omistuksessa. Ranta-alueen vesijättömaa kuuluu sitä hallinnoivalle osakaskunnalle. 2. UTGÅNGSPUNKTER 2.1 UTREDNING ÖVER FÖRHÅLLANDENA PÅ PLANERINGSOMRÅDET 2.1.1 ALLMÄN BESKRIVNING AV OMRÅDET Planeringsområdet består av delar av fastigheterna Långö 272-417-4-93 och 272-417-4-111 vid Bullerören i Långö by, Karleby. Planeområdets storlek är 0,94 hektar. 2.1.2 NATURMILJÖ 10
En naturinventering uppgjordes i samband med uppgörandet av Bullerörens stranddetaljplan som godkändes 1999. Enligt naturinventeringen finns inga skyddsvärda naturtyper på området i fråga. På planeområdets västra och sydvästra delar växer relativt tät grandominerad, ca 50-60 årig barrskog, vars skogsbryn består av unga lövträd, mestadels björk och asp. På gårdsplanen mitt på planeområdet finns ingen nämnbar växtlighet. Längs stränderna finns berg i dagen och på planområdets västra delar finns små och mellanstora lösa stenblock. Höjdnivåerna på området varierar mellan 0...4,5 m. Den högsta terrängen finns på planområdets västra del, varifrån en ås sträcker sig ända till stranden på den norra delen av planområdet. De östra delarna är låglänta, och där växer unga lövträd. Där finns även en liten konstgjord tjärn vid unga björkar runtomkring. 2.1.3 BEBYGGD MILJÖ På området finns en fritidsbostad, en gäststuga, en bastubyggnad, två skjul, en lada och en brygga. De flesta byggnaderna finns på åsområdet. Fastigheten 272-417-4-111 är obebyggd. Byggnaderna har inga skyddsvärden. Genom området går en köförbindelse från öst till väst fram till stranden. 2.1.4 MARKÄGOFÖRHÅLLANDEN Området är i privata markägares ägo. Strandområdets tillandningsmark tillhör den förvaltande samfälligheten. 2.2 SUUNNITTELUTILANNE 2.2.1 KAAVA-ALUETTA KOSKEVAT SUUNNITELMAT PÄÄTÖKSET JA SELVITYKSET Maankäyttö- ja rakennuslain 24 :n mukaan alueiden suunnittelussa on huolehdittava valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden huomioon ottamisesta siten, että edistetään niiden toteuttamista. Alueidenkäytössä on varmistettava, että valtakunnallisesti merkittävät kulttuuri- ja luonnonperintöarvot säilyvät. Viranomaisten laatimat valtakunnalliset inventoinnit otetaan huomioon alueidenkäytön suunnittelun lähtökohtana. Valtakunnallisesti arvokkailla kohteilla ja alueilla on alueidenkäytön sovelluttava niiden historialliseen kehitykseen. Kaava-alueella ei ole valtakunnallisesti arvokkaita kohteita. Lisäksi valtakunnallisiin alueidenkäytön tavoitteisiin sisältyy muun muassa seuraavia erityismääräyksiä: Alueidenkäytön suunnittelussa on maaseudun asutusta sekä matkailu- ja muita vapaa- ajan toimintoja suunnattava tukemaan maaseudun taajamia ja kyläverkostoa sekä infrastruktuuria. Alueidenkäytön suunnittelussa rantaan tukeutuva loma-asutus on suunniteltava siten, että turvataan luontoarvoiltaan arvokkaiden ranta-alueiden säilyminen sekä loma-asumisen viihtyisyys. Alueidenkäytössä on otettava huomioon viranomaisten selvitysten mukaiset tulvavaaraalueet ja pyrittävä ehkäisemään tulviin liittyvät riskit. Alueidenkäytön suunnittelussa uutta rakentamista ei tule sijoittaa tulvavaara-alueille. 11
Alue on Keski-Pohjanmaan maakuntakaavassa osoitettu kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisen kannalta maakunnallisesti tai seudullisesti tärkeäksi alueeksi (kuva 8). Kuva 8. Ote maakuntakaavasta. Bild 8. Utdrag ur landskapsplanen. 12
Kuva 9. Ote Öjan ja Rödsö-Möllerin rantayleiskaavasta. Bild 9. Utdrag ur Öja och Rödsö-Möller strandgeneralplan. Kuva 10. Ote voimassa olevasta rantakaavasta Bild 10. Utdrag från gällande strandplan. Kaava-alue ei sisälly Öjan ja Rödsö-Möllerin rantayleiskaavaan (kuva 9). Rantayleiskaavan mukaan yhdelle loma-asuntopaikalle saa rakentaa yhden loma-asunnon (kerrosalaltaan enintään 80 m 2 ), saunan (kerrosalaltaan enintään 25 m 2 ), vierasmajan (kerrosalaltaan enintään 25 m 2 ) ja muita talousrakennuksia. Rakennusten yhteenlaskettu kerrosala saa olla kuitenkin enintään 160 m 2. Voimassa olevassa rantakaavassa vuodelta 1999 on suunnittelualue osoitettu kalastukseen ja kalankasvatukseen tarkoitettujen rakennusten korttelialueeksi (AM) (kuva 10). Kaavan mukaan toisella tontilla on rakennusoikeutta 50+100 m 2 ja toisella 100+100 m 2. Kokkolan kaupungin rakennusjärjestyksessä, joka on ollut voimassa 1.12.2002 lähtien, on muun muassa seuraavia määräyksiä: 13 Loma-asuntorakentaminen ranta-alueella ja tulvavesialueen läheisyyteen Rakennettaessa lähemmäksi kuin 150 m keskiveden korkeuden mukaisesta rantaviivasta saa asuntokäyttöön tarkoitetun asuinrakennuksen kerrosala olla enintään 80 m 2. Rakennuksen etäisyyden rantaviivasta tai rantapuuston vesistön puoleisesta reunasta tulee olla vähintään 30 m. Rannan läheisyydessä olevan saunarakennuksen tulee sopeutua maisemaan ja olla puuston suojassa. Saunarakennuksen etäisyyden rantaviivasta tai rantapuuston vesistön puoleisesta reunasta tulee olla vähintään 10 metriä. 15 Sovittaminen maisemaan Rakennusten sijainnin rakennuspaikalla tulee olla sellainen, että maiseman luonnonmukai- 13
suus mahdollisuuksien mukaan säilyy. Rakennusten etäisyyden rantaviivasta ja rakennusten sijainnin rakennuspaikalla tulee olla sellainen, että rantamaiseman luonnonmukaisuus mahdollisuuksien mukaan säilyy. Rakennuspaikan puusto ja muu kasvillisuus on säilytettävä erityisesti rakennusten ja rantaviivan välisellä vyöhykkeellä. Rakentamisessa on mahdollisuuksien mukaan säilytettävä rakennuspaikan luonnonmukaisuus, säästettävä arvokkaita kasvillisuuden reunavyöhykkeitä, luonnon merkittäviä kauneusarvoja ja erikoisia luonnonesiintymiä, kuten siirtolohkareita, kauniita yksittäispuita tai muita vastaavia luontokohteita. Rakennuspaikalla rakennusten tulee muodostaa ympäristökuvaltaan ja jäsennyksensä puolesta yhtenäisen rakennusryhmän. Rakennuspaikka tulee tarvittaessa sopivin istutuksin liittää ympäröivään maisemaan. Rakennettaessa olevien rakennusten yhteyteen on uudisrakentamisen, lisärakentamisen ja uudestaan rakentamisen sopeuduttava noudatettuun rakennuskantaan sijoituksensa, kokonsa, muotonsa, ulkomateriaaliensa ja värityksensä sekä julkisivujen jäsennyksensä puolesta. Kaava-alueen pohjakartan on laatinut Esari Oy Ab (01.06.2015 / 31.8.2015) GNSS-mittauksella ja laserskannauksella. 2.2 PLANERINGSKEDE 2.2.1 PLANER, BESLUT OCH UTREDNINGAR SOM BERÖR PLANOMRÅDET Enligt markanvändnings- och bygglagen 24 skall vid planering på landskapsnivå och annan områdesplanering de riksomfattande målen för områdesanvändningen beaktas så att möjligheterna att uppnå dem främjas. Vid områdesanvändning bör säkerställas att nationellt sett betydelsefulla värden inom kulturarvet och naturarvet bevaras. De riksomfattande inventeringar som myndigheterna genomfört beaktas som utgångspunkter för planeringen av områdesanvändningen. Nationellt värdefulla platser och områden bör i områdesanvändningen anpassas för deras historiska utveckling. På planområdet finns inga nationellt värdefulla platser. I riksomfattande mål för områdesanvändningen stadgas bland annat följande: I samband med planeringen av områdesanvändningen skall bebyggelsen på landsbygden samt turismen och den övriga fritidsverksamheten inriktas så att de stödjer landsbygdstätorterna och byanätet samt infrastrukturen. I samband med planeringen av områdesanvändningen skall strändernas fritidsbebyggelse planeras så att strandområden som är av betydelse på grund av deras naturvärde bevaras och att fritidsboendet upplevs som trivsamt. Vid områdesanvändningen skall områden med översvämningsrisk i enlighet med myndigheternas utredningar beaktas och en bekämpning av riskerna i anslutning till översvämning eftersträvas. Vid planeringen av områdesanvändningen skall nybyggande inte placeras i områden med översvämningsrisk. Området är märkt i Mellersta Österbottens landskapsplan som värdefullt för landskapet eller regionen med tanke på kulturmiljön eller landskapsvärde (bild 8). 14
Planeområdet berörs inte av Öja och Rödsö-Möller stradgeneralplan (bild 9). Enligt strandgeneralplanen får på varje byggnadsplats byggas: en fritidsbostad med en våningsyta på högst 80 m², en bastubyggnad med en våningsyta på högst 25 m², en gäststuga med en våningsyta på högst 25 m², samt andra ekonomibyggnader. Byggnadernas sammanlagda våningsyta får dock vara högst 160 m². I den gällande strandplanen från 1999 är området, som detaljplaneändringen gäller, märkt med AM-beteckning, för fiske och fiskuppfödning avsedda byggnaders kvartersområde. Enligt gällande strandplan finns 50+100 m² byggnadsrätt på den ena tomten och 100+100 m² byggnadsrätt på den andra tomten (bild 10). I Karleby stads byggnadsordningar, som trädde i kraft 1.12.2002, finns bland annat följande förordningar: 13 Byggande av fritidsbostad på strandområde och i närheten av översvämningsområde En fritidsbostad som byggs närmare än 150 m från strandlinjen enligt medelvattenståndet får 2 ha en våningsyta på högst 80 m. Byggnadens avstånd från strandlinjen eller från det på stranden belägna trädbeståndets rand närmast strandlinjen skall vara minst 30 meter. En bastubyggnad i närheten av stranden skall anpassas till landskapet och placeras i skydd av träd. Bastubyggnadens avstånd från strandlinjen eller från det på stranden belägna trädbeståndets rand närmast strandlinjen skall vara minst 10 meter. 15 Anpassning till landskapet Byggnader skall placeras på byggplatserna så att landskapets naturenlighet i mån av möjlighet bevaras. Byggnadernas avstånd från strandlinjen skall vara sådant att strandlandskapets naturenlighet i mån av möjlighet bevaras. Trädbeståndet och den övriga växtligheten på byggplatsen skall bevaras, särskilt vad gäller zonen mellan byggnaderna och strandlinjen. Vid byggande skall i mån av möjlighet bevaras byggplatsens naturenlighet, sparas för växtligheten värdefulla kantzoner, betydande skönhetsvärden i naturen samt speciella naturföreteelser, såsom flyttblock och vackra träd eller andra motsvarande naturobjekt. Byggnaderna på en byggplats skall utgöra en med avseende på miljöbilden och utformningen harmonisk helhet. Byggplatsen skall vid behov med lämpliga planteringar anknytas till det omgivande landskapet. En nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad i anslutning till befintliga byggnader skall anpassas till det befintliga byggnadsbeståndet vad gäller placering, storlek, utformning, fasadmaterial och färgsättning samt fasadutformning. Planområdets grundkarta är uppgjord av Esari Oy Ab (01.06.2015 / 31.08.2015) med GNSSmätning och laserskannat material. 15
3. RANTA-ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 3.1 RANTA-ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN TARVE Ranta-asemakaavan suunnittelu on lähtenyt maanomistajien tarpeesta muuttaa kalastukseen ja kalankasvatukseen tarkoitettujen rakennusten rakennuspaikat loma-asuntojen rakennuspaikoiksi. Toisella rakennuspaikalla on jo olemassa vanha loma-asunto. 3. OLIKA SKEDEN I PLANERINGEN AV STRANDDETALJPLANEN 3.1 BEHOVET AV PLANERING AV STRANDDETALJPLANEN Stranddetaljplanens beredning har uppkommit av markägarnas behov av att ändra för fiske och fiskuppfödning avsedda byggplatser, till byggplatser avsedda för fritidsbostäder. På den ena byggplatsen finns redan en befintlig gammal fritidsbostad. 3.2 SUUNNITTELUN KÄYNNISTÄMINEN Varsinainen suunnittelu on alkanut tammikuussa 2015. Suunnittelun käynnistymistä on edeltänyt kaavan laatijan neuvotteluja maanomistajien ja Kokkolan kaupungin kaavoituspäällikön kanssa. 3.2 PLANERINGENS INLEDNING Den egentliga planberedningen inleddes i januari 2015. Beredningens inledning föregicks av detaljplaneberedarens förhandlingar med markägarna och Karleby stads planläggningschef. 3.3 OSALLISTUMINEN JA YHTEISTYÖ 3.3.1 OSALLISET MRL 62 :n mukaisesti osallisia ovat alueen maanomistajat ja ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa sekä ne viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. Osallisilla on mahdollisuus osallistua kaavan valmisteluun, arvioida kaavoituksen vaikutuksia ja lausua kirjallisesti tai suullisesti mielipiteensä. Tämän ranta-asemakaavan osallisia ovat esimerkiksi maanomistajat ja naapurit, Kokkolan kaupunki, Etelä-Pohjanmaan ELY-keskus ja alueen vesijättömaita hallinnoiva osakaskunta. 3.3.2 VIREILLETULO Kaavoitustyö on käynnistynyt maanomistajien aloitteesta. Kokkolan kaupungin kaupunkirakennelautakunta päätti kokouksessaan 18.3.2015 ( 50) tiedottaa kaavoituksen vireilletulosta osallisille. 3.3.3 OSALLISTUMINEN JA VUOROVAIKUTUSMENETTELYT Osallistumista ja vuorovaikutusmenettelyjä on esitelty tarkemmin liitteenä olevassa osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa (OAS). Kaupunkirakennelautakunta hyväksyi OAS:in 18.3.2015. OAS oli nähtävillä Kokkolan kaupungin tiloissa 26.3. 24.4.2015, jolloin siitä jätettiin yksi 16
mielipide. Sen jätti naapurikiinteistön omistaja Marko Lund, joka halusi, että hänen kiinteistönsä liitettäisiin mukaan kaava-alueeseen ja että hänelle osoitettaisiin rakennusoikeus lomaasunnolle. Kokkolan kaupungin vastineesta (24.8.2015) käy ilmi, että kiinteistölle ei voi mitoituslaskelman mukaan osoittaa rakentamista, joten kaava-aluetta ei ole tarpeellista laajentaa. 3.3.4 VIRANOMAISYHTEISTYÖ 2.6.2015 järjestettiin viranomaisneuvottelu Kokkolassa. Neuvottelun muistio on liitteenä. 3.3 DELTAGANDE OCH SAMARBETE 3.3.1 INTRESSENTER Enligt MBL 62 är intressenter markägarna på området och de vars boende, arbete eller övriga förhållanden kan påverkas betydligt av planen samt de myndigheter och sammanslutningar vars verksamhetsområde behandlas vid planeringen. Intressenter har möjlighet att delta i beredningen av planen, bedöma verkningarna av planläggningen och skriftligen eller muntligen uttala sin åsikt om saken. Denna stranddetaljplans intressenter är till exempel markägare och grannar, Karleby stad, ELY-centralen i Södra Österbotten och områdets förvaltare till den samfällda tillandningen. 3.3.2 ANMÄLAN OM ANHÄNGIGGÖRANDE Planberedningen inleddes på markägarnas begäran. Karleby stads stadsstrukturnämnd beslöt i sitt möte 18.3.2015 ( 50) anmäla om planberedningen till intressenterna. 3.3.3 DELTAGANDE OCH VÄXELVERKAN Deltagande och växelverkan är närmare beskrivet i bilagan programmet för deltagande och bedömning (PDB). Stadsstrukturnämnden godkände PDB:n 18.3.2015. PDB:n fanns till påseende i Karleby stads utrymmen 26.3. 24.4.2015, under vilken tid en åsikt inlämnades. Den lämnades in av grannfastighetens ägare Marko Lund, som önskade, att hans fastighet skulle tas med i detaljplanen och att byggrätt för fritidsbostad skulle anvisas på hans fastighet. I Karleby stads bemötande (24.8.2015) framgår, att byggrätt inte kan anvisas på fastigheten enligt dimensioneringsberäkningen, varav detaljplanen inte är nödvändig att förstora. 3.3.4 MYNDIGHETSSAMARBETE Under planberedningen hölls ett myndigheternas samråd den 2.6.2015 i Karleby. Promemoria från samrådet är bifogad. 3.4 RANTA-ASEMAKAAVAN TAVOITTEET 3.4.1 LÄHTÖKOHTA-AINEISTON ANTAMAT TAVOITTEET Maankäyttö- ja rakennuslain 54 2. mom. edellyttää, että asemakaavoituksessa vaalitaan luonnonympäristöä eikä siihen liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Valtakunnalliset alueidenkäytön tavoitteet ohjaavat säilyttämään arvokkaita luontoarvoja sekä varautumaan tulviin liittyviin riskeihin. 17
3.4.2 OSALLISTEN TAVOITTEET Maanomistajien tavoitteena on muuttaa kaava-alueen käyttötarkoitus kalastus- ja kalankasvatusrakennuksien korttelialueesta, AM, loma-asuntojen korttelialueeksi, RA. 3.4.3 RANTA-ASEMAKAAVAN LAADULLISET TAVOITTEET Ranta-asemakaavan laadullisena tavoitteena on luoda viihtyisä alue erityisesti loma-asumista varten. 3.4 MÅL FÖR STRANDDETALJPLANEN 3.4.1 UTGÅNGSMATERIALETS GIVNA MÅL Markanvändnings- och bygglagen 54 1. mom. förutsätter att den byggda miljön och naturmiljön skall värnas och särskilda värden i anslutning till dem får inte förstöras. De riksomfattande målen för områdesanvändning styr att bevara värdefulla naturvärden samt att beakta risker med översvämning. 3.4.2 INTRESSENTERNAS SYFTEN Markägarnas målsättning är att användningsändamålet för planeområdet ändras från kvartersområde för fiske och fiskuppfödning avsedda byggnader, AM, till kvartersområde för fritidsbostäder, RA. 3.4.3 STRANDDETALJPLANENS KVALITATIVA MÅL Stranddetaljplanens kvalitativa strävan är att skapa ett trivsamt område speciellt för fritidsboende. 18
4. RANTA-ASEMAKAAVAN KUVAUS 4.1 KAAVAN RAKENNE Ranta-asemakaavan muutoksella muutetaan kaava-alueen käyttötarkoitus kalastus- ja kalankasvatusrakennuksien korttelialueesta, AM, loma-asuntojen korttelialueeksi, RA (RA-1 ja RA-2). Ranta-asemakaava-alue on 0,94 hehtaarin kokoinen. Voimassa olevassa rantakaavassa on alueelle osoitettu kaksi rakentamispaikkaa, rakennusoikeuksiltaan 50+100 m 2 ja 100+100 m 2. Vaikka alue ei kuulukaan Öjan ja Rödsö-Möllerin rantayleiskaavaan, voidaan sen rakennuspaikkakohtaista mitoitusta käyttää pohjana rakennusoikeuksien määrittämisessä. Kuten aiemmin on mainittu, rantayleiskaavan mukaan yhdelle loma-asuntopaikalle saa rakentaa yhden loma-asunnon (kerrosalaltaan enintään 80 m 2 ), saunan (kerrosalaltaan enintään 25 m 2 ), vierasmajan (kerrosalaltaan enintään 25 m 2 ) ja muita talousrakennuksia. Rakennusten yhteenlaskettu kerrosala saa olla kuitenkin enintään 160 m 2. Pienemmälle rakennuspaikalle (tontti 1, koko 2484 m 2 ) tämä mitoitus on sopiva. Suuremmalle rakennuspaikalle (tontti 2, koko 6916 m 2 ) kaavassa osoitetaan rakennusoikeutta 200 m 2. joka jakautuu seuraavasti: yksi loma-asunto (kerrosalaltaan enintään 80 m 2 ), sauna (kerrosalaltaan enintään 25 m 2 ), vierasmaja (kerrosalaltaan enintään 50 m 2 ) ja muita talousrakennuksia. Rakennusten yhteenlaskettu kerrosala saa olla kuitenkin enintään 200 m 2. Edellä mainittu mitoitus on mahdollinen seuraavien syiden perusteella: 1) Ranta-asemakaava on laadittu siten, että ympäristön arvot ja rakentamiseen soveltuvat alueet on tutkittu tarkasti ja otettu huomioon tarkemmin kuin rantayleiskaavassa on ollut mahdollista. 2) Niin kutsutun (rakentamisesta) vapaan rantaviivan alue ei vähene, vaan uusi rakentaminen sijoitetaan korttelialueelle olemassa olevien rakennusten välittömään läheisyyteen. 3) Kaava-alueesta länteen on runsaasti vapaata rantaviivaa sekä retkeily- ja ulkoilualue yleistä virkistäytymistä varten. Lisäksi kaava-alueen eteläpuolella on runsaasti metsää. 4) Uudet rakennuspaikat on sijoitettu siten, että ne eivät merkittävästi muuta rannan siluettia ja näkymiä merelle ja mereltä. 5) Tontti 2 on isokokoinen, joten sille pystyy osoittamaan enemmän rakentamista. 6) Kaava-alueella on voimassa olevassa rantakaavassa 350 m 2 rakennusoikeutta, joten alueen rakennusoikeus lisääntyy kaavan muutoksella vain 10 m 2. 7) Kaavamuutoksella suurimman rakennuksen kooksi tulee 80 m 2, kun se voimassa olevassa kaavassa on 100 m 2. Rakennusalat on keskitetty alueen länsi- ja keskiosaan. Rantasaunoille on osoitettu oma rakennusalansa. Tontin 2 läpi menee ajoyhteys tontille 1. Alueen rakennusoikeus kasvaa 350 m 2 :stä 360 m 2 :iin. 19
4. STRANDDETALJPLANENS REDOGÖRELSE 4.1 PLANENS STRUKTUR Genom ändring av stranddetaljplanen ändras användningsändamålet för planeområdet från kvartersområde för fiske och fiskuppfödning avsedda byggnader, AM, till kvartersområde för fritidsbostäder, RA. Planeringsområdet omfattar 0,94 hektar. I den gällande strandplanen finns två byggplatser på planeområdet med byggrätt av 50+100 m² och 100+100 m². Fast området inte ingår i Öja och Rödsö-Möller strandgeneralplan, kan dess dimensionering för byggplatser användas som utgångspunkt vid definiering av byggrätterna. Som tidigare nämnts, får på varje byggnadsplats enligt strandgeneralplanen byggas en fritidsbostad (våningsyta högst 80 m²), en bastubyggnad (våningsyta högst 25 m²), en gäststuga (våningsyta högst 25 m²), samt andra ekonomibyggnader. Byggnadernas sammanlagda våningsyta får dock vara högst 160 m². På den mindre byggplatsen (tomt 1, storlek 2484 m 2 ) är denna dimensionering lämplig. På den större byggplatsen (tomt 1, storlek 6916 m 2 ) anvisas byggrätten 200 m², som fördelas enligt följande: en fritidsbostad (våningsyta högst 80 m²), en bastubyggnad (våningsyta högst 25 m²), en gäststuga (våningsyta högst 50 m²), samt andra ekonomibyggnader. Byggnadernas sammanlagda våningsyta får dock vara högst 200 m². Ovan nämnda dimensionering är möjlig på basen av följande orsaker: 1) Stranddetaljplanen är utarbetad så, att omgivningens värden och för byggande lämpliga områden har undersökts noggrant och tagits i beaktande noggrannare än vad som varit möjligt i strandgeneralplanen. 2) Så kallad (från byggande) orört område längs strandlinjen minskar inte, utan ny bebyggelse placeras i direkt närhet till de befintliga byggnaderna på kvartersområdet. 3) Väster om planområdet finns rikligt med orörd strandlinje samt frilufts- och strövområde för allmän rekreation. Dessutom finns mycket skog på planområdets södra del. 4) Nya byggplatser är placerade så, att de inte avsevärt ändrar strandens siluett och utsikt mot havet och från havet. 5) Tomt 2 är stor till ytan, så den kan anvisas med mera byggande. 6) På planområdet anvisas i den gällande detaljplanen 350 m² byggrätt, så områdets byggrätt ökar genom detaljplaneändringen endast 10 m². 7) Genom detaljplaneändringen är den största byggnaden 80 m², jämfört med 100 m² i den gällande detaljplanen. Byggnadsytorna är samlade till områdets västra och mellersta del. För strandbastubyggnader har anvisats en egen byggnadsyta. Genom tomt 2 går en körförbindelse till tomt 1. Områdets byggrätt ökar från 350 m² till 360 m². 20
4.2 YMPÄRISTÖN LAATUA KOSKEVIEN TAVOITTEIDEN TOTEUTUMINEN Kaavamuutoksella ei hävitetä tai vaaranneta arvokkaita luontoarvoja eikä maisemallisia arvoja. Tulvariskiin on varauduttu erityisellä tulvamääräyksellä, joka ohjaa rakennusten korkeusasemia. Myös alueen viihtyisyys on otettu kaavassa huomioon keskittämällä rakentamista selännealueelle. 4.2 MÅLSÄTTNINGARNAS UPPFYLLANDE ANGÅENDE OMGIVNINGENS KVALITETER Genom detaljplaneändringen förstörs inte eller riskeras viktiga naturvärden eller landskapliga värden. Översvämningsrisken har beaktats med speciella bestämmelser, som styr byggnadernas höjdnivåer. Även områdets trivsel har tagits i beaktande i detaljplanen genom att koncentrera byggandet till åsområdet. 4.3 KAAVAN VAIKUTUKSET 4.3.1 VAIKUTUKSET RAKENNETTUUN YMPÄRISTÖÖN Kaavalla ei ole mainittavia vaikutuksia rakennettuun ympäristöön. 4.3.2 VAIKUTUKSET LUONTOON JA LUONNONYMPÄRISTÖÖN Rakennusoikeuden kasvu on erittäin pieni, ja osa rakennusoikeudesta on jo käytetty. Alue muuttaa luonnonympäristöä rakennetuksi ympäristöksi uuden loma-asunnon osalta. Ajoyhteys on jo olemassa. Muutokset ovat koko aluetta tarkastellen pieniä ja soveltuvat alueen ilmeeseen ja luonteeseen. Kaavan toteuttamisella ei ole mainittavia vaikutuksia kallioperään. Kaava-alueen muuttaminen kalastus- ja kalankasvatusrakennusten korttelialueesta lomaasuntojen korttelialueeksi vähentää potentiaalista ympäristökuormaa vesistöihin ja pohjaveteen. Kaavan toteuttamisella ei ole vaikutuksia uhanalaisiin kasvi- tai eläinlajeihin tai luontotyyppeihin. 4.3.3 MUUT VAIKUTUKSET Kaavan taloudelliset vaikutukset ovat erittäin vähäisiä, samoin sosiaaliset ja kulttuuriset vaikutukset. 4.3 PLANENS KONSEKVENSER 4.3.1 INVERKAN PÅ DEN BEBYGGDA MILJÖN Planen har inga nämnvärda inverkningar på den befintliga bebyggda miljön. 4.3.2 INVERKAN PÅ NATUREN OCH NATURMILJÖN Ökning av byggrätten är ytterst liten, och en del av byggrätten är redan använd. Området ändras från naturomgivning till byggd omgivning för den nya fritidsbostadens del. Körförbindelsen är befintlig. Ändringarna är till hela området sett små och lämpar sig för 21
områdets karaktär och natur. Genomförande av detaljplanen har inga nämnvärda inverkningar på bergsgrunden. Som följd av att användningsändamålet för planeområdet ändras från kvartersområde för fiske och fiskuppfödning avsedda byggnader till kvartersområde för fritidsbostäder minskar den potentiella näringsbelastningen på vattendrag och grundvatten. Förverkligandet av planen har inga konsekvenser på utrotningshotade växt- eller djurarter eller naturtyper. 4.3.3 ÖVRIGA INVERKNINGAR Detaljplanens ekonomiska inverkningar är väldigt små, lika som med sociala och kulturella inverkningar. 4.4 KAAVAMERKINNÄT JA -MÄÄRÄYKSET Kaavamerkintöinä on käytetty ympäristöministeriön asetuksen liitteen mukaisia ja Kokkolan kaupungin asemakaavoituksen käyttämiä määräyksiä. 4.4 PLANBETECKNINGAR OCH -BESTÄMMELSER Planbeteckningarna har använts enligt miljöministeriets förordningar med bilagor och av Karleby stads redan använda planbeteckningar. 4.5 NIMISTÖ Kaavassa ei ole uutta nimistöä. 4.5 NAMN Planen har inget nytt namn. 22
5. RANTA-ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 5.1 TOTEUTUSTA OHJAAVAT JA HAVAINNOLLISTAVAT SUUNNITELMAT Kaavan yhteydessä ei ole esitetty toteutusta havainnollistavia suunnitelmia. 5. STRANDDETALJPLANENS GENOMFÖRANDE 5.1 PLANER SOM STYR OCH ILLUSTRERAR GENOMFÖRANDET I samband med planen har inga illustrerande planer framförts. 5.2 TOTEUTTAMINEN JA AJOITUS Kaavan toteutuksesta vastaavat alueen maanomistajat. Kaavan toteuttaminen alkaa aikaisintaan syksyllä 2015. 5.2 GENOMFÖRANDE OCH TIDSPLANERING För genomförandet av stranddetaljplanen står markägarna. Planens genomförande inleds tidigast hösten 2015. 5.3 TOTEUTUKSEN SEURANTA Kaavan toteutusta valvoo osaltaan Kokkolan kaupungin rakennusvalvonta. 5.3 UPPFÖLJNING AV GENOMFÖRANDET Karleby stads byggnadsinspektion följer planens genomförande. 23
Asemakaavan seurantalomake Asemakaavan perustiedot ja yhteenveto Kunta 272 Kokkola Täyttämispvm 26.06.2015 Kaavan nimi Bullerörenin ranta-asemakaavan muutos Hyväksymispvm Ehdotuspvm Hyväksyjä Vireilletulosta ilm. pvm 18.03.2015 Hyväksymispykälä Kunnan kaavatunnus 272 RAK2015/1 Generoitu kaavatunnus Kaava-alueen pinta-ala [ha] 0,9400 Uusi asemakaavan pinta-ala [ha] 0,0000 Maanalaisten tilojen pinta-ala [ha] Asemakaavan muutoksen pinta-ala [ha] 0,9400 Ranta-asemakaava Rantaviivan pituus [km] 0,16 Rakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Lomarakennuspaikat [lkm] Omarantaiset 2 Ei-omarantaiset Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 0,9400 100,0 360 0,04 0,0000 10 A yhteensä -0,9400-350 P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä T yhteensä V yhteensä R yhteensä 0,9400 100,0 360 0,04 0,9400 360 L yhteensä E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä Maanalaiset tilat Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [k-m² +/-] Yhteensä Suojellut rakennukset Suojeltujen rakennusten muutos Rakennussuojelu [lkm] [k-m²] [lkm +/-] [k-m² +/-] Yhteensä
Alamerkinnät Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 0,9400 100,0 360 0,04 0,0000 10 A yhteensä -0,9400-350 AM -0,9400-350 P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä T yhteensä V yhteensä R yhteensä 0,9400 100,0 360 0,04 0,9400 360 RA 0,9400 100,0 360 0,04 0,9400 360 L yhteensä E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä
Blankett för uppföljning av detaljplanen Basuppgifter och sammandrag Kommun 272 Karleby Datum för ifyllning 26.06.2015 Planens namn Bullerörens stranddetaljplaneändring Datum för godkännande Förslagsdatum Godkännare Dat. för meddel. om anh.gör. 18.03.2015 Godkänd enligt paragraf Kommunens plankod 272 RAK2015/1 Genererad plankod Planområdets areal [ha] 0,9400 Ny detaljplaneareal [ha] 0,0000 Areal för underjordiska utrymmen [ha] Detaljplaneändringens areal [ha] 0,9400 Stranddetaljplan Strandlinjens längd [km] 0,16 Byggplatser [antal] Med egen strand Utan egen strand Fritidsbost.byggpl. [antal] Med egen strand 2 Utan egen strand Områdesreserveringar Areal [ha] Areal [%] Våningsyta [m²vy] Exploateringstal [e] Ändring i areal [ha +/-] Ändring i våningsyta [m²vy +/-] Sammanlagt 0,9400 100,0 360 0,04 0,0000 10 A sammanlagt -0,9400-350 P sammanlagt Y sammanlagt C sammanlagt K sammanlagt T sammanlagt V sammanlagt R sammanlagt 0,9400 100,0 360 0,04 0,9400 360 L sammanlagt E sammanlagt S sammanlagt M sammanlagt W sammanlagt Underjordiska utrymmen Areal [ha] Areal [%] Våningsyta [m²vy] Ändring i areal [ha +/-] Ändring i våningsyta [m²vy +/-] Sammanlagt Skyddade byggnader Ändring i skyddade byggnader Byggnadsskydd [antal] [m²vy] [antal +/-] [m²vy +/-] Sammanlagt
Underbeteckningar Områdesreserveringar Areal [ha] Areal [%] Våningsyta [m²vy] Exploateringstal [e] Ändring i areal [ha +/-] Ändring i våningsyta [m²vy +/-] Sammanlagt 0,9400 100,0 360 0,04 0,0000 10 A sammanlagt -0,9400-350 AM -0,9400-350 P sammanlagt Y sammanlagt C sammanlagt K sammanlagt T sammanlagt V sammanlagt R sammanlagt 0,9400 100,0 360 0,04 0,9400 360 RA 0,9400 100,0 360 0,04 0,9400 360 L sammanlagt E sammanlagt S sammanlagt M sammanlagt W sammanlagt