10 Koti on sydämenasia Isännöitsijä on kymmenottelija Hissi helpottaa arkea Kehittyminen edellyttää visiota
2 3 4 5 6 8 12 14 16 18 19 20 22 24 Kehittyminen edellyttää visiota Isännöinnin palvelut kehittyvät asiakkaan tarpeiden mukaan SKV panostaa koulutukseen Isännöitsijä on kymmenottelija Majakka - uuden ajan asumispalvelua Koti on sydämenasia Hissi helpottaa arkea Tekninen isännöinti Tampereella askeleen edellä muita Uutta ja ajankohtaista Pidetään pihatalkoot Talo kun tulee tiettyyn ikään... Taloyhtiön kunnossapidon suunnitelmallisuuteen kannattaa panostaa Mitä minun pitäisi tietää? Jani Nieminen toimii SKV Isännöinnin liiketoimintajohtajana. Julkaisija: SKV Isännöinti Oy, Puutarhurinkuja 2, 00300 Helsinki www.skvisannointi.fi Päätoimittaja: Eija Miehola, puh. 0207 80 3750 Painosmäärä: 80 000 kpl Kaikki artikkelit luettavissa www.skvisannointi.fi Osoitelähteet: SKV Isännöinnin asiakasrekisteri Osoitteenmuutokset: majakka@skv.fi Kehittyminen edellyttää visiota Hyvä isännöinti on monipuolista toimintaa viihtyisän asumisen edellytysten aikaansaamiseksi ja kiinteistöjen arvon säilyttämiseksi. Tulevaisuuden isännöitsijässä korostuu johtajuus - se edellyttää visioita sekä yrityksen palvelukokonaisuudesta että tavastamme toimia. Henkilötasolla asenne, aktiivisuus ja ammattitaito ovat palvelutoiminnan ydin. SKV Isännöinti avasi keväällä sähköiset isännöinnin ja asumisen palvelut asiakasyhtiöilleen ja näissä oleville kotitalouksille. Nyt Majakka -palveluiden piirissä on jo 3 500 taloyhtiötä ja 80 000 kotia. Majakka -kehitystyö etenee suunnitelman mukaan ja palveluverkostot rakentuvat paikkakunnittain. Isännöinnin Asiakastyytyväisyystutkimuksessa (Isännöintiliitto, 2006) etenkin taloyhtiöiden johtaminen ja aktiivinen asenne nousivat isännöitsijöiden haasteeksi. Me vastaamme haasteeseen kouluttamalla aktiivisesti alan parhaita asiantuntijoita ja rekrytoimalla potentiaalisia tulevaisuuden kasvajia. SKV Isännöinti jatkaa kasvuaan. Olemme valmiudessa yritysostoihin, mutta luotamme myös orgaaniseen kasvuun paikallisesti parhain palveluin. Isännöintitoiminnan kehittäminen laajalla rintamalla on edellytys toiminnalle haasteiden ja vaatimustason kasvaessa. SKV Isännöinti on aktiivinen sekä oman, että koko alan kehitystyössä ja asiakkaamme saavat jatkossakin uusia palveluita. Miellyttäviä lukuhetkiä! Jani Nieminen Liiketoimintajohtaja SKV Isännöinti Utveckling kräver visioner Ett gott disponentskap innebär mångsidig verksamhet för trivsamt boende och för att fastigheten skall behålla sitt värde. I framtidens disponent accentueras ledarskapet visioner förutsätts såväl i fråga om företagets tjänstepaket som i sättet att verka. På det personliga planet utgör attityder, aktivitet och kompetens kärnan i hela serviceverksamheten. SKV Isännöinti öppnade på våren elektroniska disponent- och boendetjänster för sina kundbolag och hushållen i dessa bolag. Majakka -tjänsterna omfattar för närvarande redan 3 500 husbolag och 80 000 hem. Arbetet med att utveckla Majakka framskrider planenligt och servicenätverken byggs upp ortvis. I kundenkäten kring disponentskap (Isännöinnin Asiakastyytyväisyystutkimus, Suomen Isännöintiliitto 2006) framstod särskilt ledningen av husbolagen och en aktiv inställning som utmaningar för disponenterna. Vi svarar på utmaningen genom att aktivt utbilda de bästa specialisterna på området och rekrytera potentiella framtida toppdisponenter. SKV Isännöinti fortsätter att växa. Vi har beredskap för företagsköp, men vi litar också på en organisk tillväxt genom att lokalt tillhandahålla den bästa servicen. I och med allt större utmaningar och högre krav förutsätts att disponentverksamheten utvecklas på bred front. SKV Isännöinti medverkar aktivt i utvecklingsarbetet såväl inom sin egen sektor som inom hela branschen. Våra kunder kommer även i fortsättningen att erbjudas nya tjänster. Ha en trevlig läsestund! Jani Nieminen Fastighetsförvaltningstjänster SKV Disponentbyrå SKV Isännöinti on tehnyt valtakunnallisen yhteistyösopimuksen Raksystemsin kanssa, jonka ansiosta asiakasyhtiömme saavat 10 % alennuksen taloyhtiön kuntotodistuksesta. Kuntotodistus kertoo kiinteistön kunnon ja tulossa olevien remonttien kustannusvaikutukset ja palvelee näin taloyhtiötä pitkän tähtäimen suunnitelmissa. Lisätietoja kuntotodistuksesta ja Raksystemsin tarjoamista palveluista: www.majakka.fi/majakka niko.suoniemi@skv.fi jari.marttinen@raksystems.fi SKV Disponentbyrå har gjort ett sammarbetsavtal med Rakssystems som omfattar hela landet. Det här avtalet ger våra kundbolag 10% rabatt på husbolagets konditionsintyg. Konditionsintyget ger information om i vilket skick fastigheten är, kommande reparationers kostnadsinverkan och tjänar således även husbolagen i långsiktsplaneringen. Mer information om vilka tjänster Rakssystems erbjuder kan du få från: www.majakka.fi/majakka niko.suoniemi@skv.fi jari.marttinen@raksystems.fi
Isännöinnin palvelut kehittyvät SKV panostaa koulutukseen Isännöinti on jatkuvasti kehittyvä toimiala, joka vaatii henkilökunnalta monenlaisia valmiuksia. Isännöitsijän tulee hallita monenlaisia taitoja niin hallinnon, talouden kuin tekniikankin aloilta. Lisäksi hyvän isännöitsijän tulee suoriutua kunnialla monenlaisista asiakaspalvelutilanteista kuten joskus hyvinkin myrskyisistä yhtiökokouksista. Taloyhtiön hallituksen tärkein tehtävä on valita itselleen hyvä isännöintipalveluita tarjoava yritys. 4 Isännöinnillä on ratkaiseva rooli taloyhtiön menestyksen varmistamisessa. Yhtiökokous ja hallitus tekevät päätökset, mutta isännöinnillä on suuri vastuu tarjota päätöksenteon pohjaksi riittävästi tietoa, valmistella asiat ja huolehtia taloyhtiön operatiivisesta johtamisesta. Viimekädessä osakkeenomistajat eli sijoittajat päättävät, miten omaisuutta ylläpidetään. Sijoittajien tahtotila ratkaisee taloyhtiön kunnon. Taloyhtiön kuntotodistus on uusi ja tärkeä väline, jolla voidaan kiinnittää sijoittajien huomio kiinteistön kuntoon ja tulevaisuuteen. Ennen kaikkea kuntotodistus tulee vaikuttamaan osakkeiden hinnanmuodostukseen. Kehityksen seurauksena isännöinnin rooli muuttuu nykyisestä hallintopainotteisesta tehtävästä todelliseksi kiinteistönjohtamiseksi. Taloyhtiöiden hallituksissa istuu tavallisia ihmisiä, joilla ei voi olettaa olevan taloyhtiön johtamisen vaatimaa erityisosaamista. Hallitus tarvitsee taloyhtiön johtamisen selkärangaksi osaavan isännöintiyrityksen. Hallituksen tärkein tehtävä onkin valita itselleen hyvä isännöintipalveluita tarjoava yritys. Fiksu isännöintiyritys kuuntelee asiakastaan ja kehittää palveluaan asiakkaiden toiveiden mukaan Vuosittain toteutettava valtakunnallinen Isännöinnin Asiakastyytyväisyystutkimus on isännöintiyritykselle helppo tapa selvittää asiakkaiden näkemykset. Viime vuonna Isännöinnin Asiakastyytyväisyystutkimukseen osallistui 101 isännöintiyritystä ja kyselyyn vastasi yli 8500 taloyhtiön hallituksen jäsentä. Tutkimuksen perusteella johtaminen ja kiinteistön suunnitelmallinen kunnossapidon ohjaus ovat avainasioita nyt ja tulevaisuudessa. Asiakkaat kertoivat tutkimuksessa myös, että isännöintipalveluiden sisältö ja hinnoittelu ovat osin epäselviä. Isännöintialan onkin syytä kuulla tämä palaute ja pohtia, miten isännöintipalvelua voisi selkiyttää. Epäselvien sopimusten vuoksi isännöitsijät tekevät valtavasti sellaista työtä, josta taloyhtiö ei maksa. Tuoreen isännöinnin ammattitutkimuksen mukaan isännöitsijät pitävät tätä yhtenä alan suurimmista ongelmista. Tehokkaasti isännöintipalveluita tuottava yritys tulee yhdenmukaistamaan toimintaprosessinsa siten, että palvelu on tasalaatuista yrityksen isännöitsijöiden välillä. Yhteiset toimintatavat tarvitaan esimerkiksi siihen, miten hoidetaan isännöinnin yhteistyö taloyhtiön hallituksen kanssa ja miten taloyhtiön asioista viestitään. Tero Heikkilä toimitusjohtaja Suomen Isännöintiliitto ry SKV Isännöinti Oy on yhdessä Kiinteistöalan Koulutuskeskuksen kanssa käynnistänyt oman ITS -tutkintoon tähtäävän koulutusohjelman. Koulutus alkoi elokuussa ja kestää lähes puolitoista vuotta. Kurssille osallistuu yhteensä 23 isännöitsijää, joista osa on vasta siirtymässä SKV:n palvelukseen. Alan suurimpana työnantajana SKV pystyy omilla koulutusohjelmillaan ja muulla järjestelmällisellä koulutustoiminnalla tarjoamaan selvää kilpailuetua alan muihin toimijoihin verrattuna. SKV Isännöinnin vakituisella henkilökunnalla on aina vähintään isännöinnin ammattitutkinto. Suunnitelmien mukaan syksyllä 2008 aloitetaan myös oma ammatti-isännöitsijän (AIT) tutkintoon johtava koulutusohjelma. Isännöinnin tutkinnot Koulutusohjelman sisältö SKV Isännöinnin ITS-koulutus on monipuolinen kokonaisuus, joka kattaa: Kiinteistöjen hallinto ja lainsäädäntö SKV Isännöinnin tietojärjestelmät Kiinteistöalan työsuhdeasioiden hallinta Asukastoiminta Yhteistyö- ja neuvottelutaidot Asiakaspalvelu Taloushallinto ja verotuksen erityiskysymykset Tekninen ylläpito, kiinteistöautomaatio Ympäristöasiat Vuokratalo- ja liikekiinteistöisännöinti Kiinteistöliiketoiminta Projektityöseminaari Isännöinnin ammattitutkintokoulutus painottuu normaalin asunto-osakeyhtiön isännöintiin ja tähtää nimensä mukaisesti ammattitutkintoon. Tutkinto antaa perusvalmiudet hoitaa normaalin asuinkiinteistön isännöintitehtäviä ja alalla jo jonkin aikaa toimineelle tai sivutoimiselle isännöitsijälle lisävarmuutta isännöintitehtäviin. Isännöitsijän koulutus ja tutkinto ITS on tarkoitettu jatkotutkinnoksi ensisijaisesti ammattitutkinnon suorittaneille, joilla on vähintään vuosi kokemusta isännöintitehtävien hoitamisesta. Teknisen isännöitsijän koulutus ja tutkinto ITS-TEK on suuntautumisvaihtoehto teknisen tietotaidon lisäämiseksi. Ammatti-isännöitsijän koulutus ja tutkinto AIT on tarkoitettu päätoimisille isännöitsijöille joilla on usean vuoden työkokemus kiinteistöalan isännöinti- tai kiinteistöpäällikkötehtävistä ja lisäksi soveltuva pohjakoulutus lähde: Kiinteistöalan Koulutuskeskus Kurssilaisen kommentteja Kurssille valittu Jari Kuisma kertoo, että hän sai heti kurssin alkaessa vakituisen työpaikan SKV:n Helsingin Fredrikinkadun konttorista. Kuisman mielestä opiskelu on mielekkäintä silloin, kun opintoja pääsee välittömästi hyödyntämään jokapäiväisissä työtehtävissä. Ja toisaalta kurssista saa paljon enemmän irti, kun on käytännön kokemusta käsiteltävistä asioista. Aikaisemmin Kuisma on suorittanut isännöitsijän ammattitutkinnon ja pitää ITS -koulutusta luontevana jatkeena aiemmin opitulle. Oppimista edesauttaa myös se, että kurssilla voi keskustella kollegoiden kanssa työssä esiin tulleista ongelmista, kertoo Kuisma. Omalla vahvalla koulutustoiminnalla haluamme varmistaa vahvan osaamisen kehittymisen SKV Isännöinnissä ja tarjota uusille osaajille mahdollisuuden kehittyä isännöinnin ammattilaisiksi, sanoo SKV Isännöinnin aluejohtaja Kai Haarma. 5
on kymmenottelija Asunto-osakeyhtiön hallitus valitsee isännöitsijän huipputehtävään: säilyttämään ja kasvattamaan kiinteistön arvoa. Huolenpito saa arjessa lukemattomia muotoja. Luottamus syntyy teoista. Hyvä isännöitsijä on sosiaalinen, diplomaattinen Isännöitsijä Jukka Teerimäki tutkii allakkaansa. Kiireinen työviikko on lopuillaan. Se on vienyt toimeliasta miestä tilanteesta ja tunnelmasta toiseen. Haasteita kiinteistöalalla riittää: projektien johtamista, laadun ja aikataulujen valvontaa, urakkaneuvotteluja, asukkaiden remonttien lopputarkastuksia, vuokrattavien tilojen näyttöjä, talouden seurantaa, kunnossapidon pitkän tähtäimen suunnittelua. Iltakokoukset kuuluvat toimenkuvaan; niitä on vähintään kaksi viikossa. Silloin kolmen pienen lapsen isä ehtii kotiin vasta yhdeksän maissa. Teerimäki huolehtii 15 taloyhtiön isännöinnistä. Niistä useimmat sijaitsevat Ruskeasuolla, Meilahdessa ja Munkkiniemessä. Huoneistoja on 1 500. Jokainen taloyhtiö on omanlaisensa. Siksi jokaista on hoidettava persoonana, räätälöidysti ja henkilökohtaisesti. Vaikka akuuttia asiaa ei olisikaan, kyllä kiinteistöissä tulee käytyä joka viikko katsomassa, että kaikki on kunnossa. Isännöitsijän tehtävä on valvoa, että huolto toimii. Nopeita lähtöjä aiheuttavat muun muassa vesi-, myrsky- ja palovahingot, ilkivalta ja muut häiriöt. Ensiavun jälkeen isännöitsijä kartoittaa vahingot, selvittää maksuperusteet ja korjausvastuut ja tekee tarvittaessa ilmoituksen vakuutusyhtiölle. Isännöitsijälle soitetaan myös huoltoyhtiölle kuuluvista tehtävistä: lukon avauksesta, lämpöpatterin vuodosta, siivouksesta, pihan puhtaanapidosta, suruliputuksesta... Asunnon myyjät, ostajat ja välittäjät kysyvät isännöitsijältä lisätietoja. Asiakasyhtiöiden osakkaat kertovat huoliaan ja pyytävät apua moninaisiin arjen asioihin. Varsinkin vanhemmat ihmiset haluavat asioida henkilökohtaisesti isännöitsijän kanssa. Digibokseista on tullut vuoden puheenaihe. Paperitöitä on paljon: kokousten ja urakkatarjousten valmistelua, laskujen tarkastamista, isännöitsijäntodistuksia, tiedotteita ja joskus reklamaatiokirjeitäkin asukkaille ja osakkaille. Taloyhtiön talousarvion laadinnassa tarvitaan asiantuntemuksen lisäksi ripaus ennustajan taitoja. Valokeilassa remontit Kiinteistöjen saneeraustarve kasvaa. Peruskorjauksia valmistellaan isännöintitoimistossa jo vuosia ennen urakan aloitusta. Järjestelmällinen pohjatyö tuottaa paremman tuloksen kuin viime hetken hätäratkaisut. Suosimme kumppanuusajattelua: urakoitsijat kannattaa ottaa mu- kaan jo suunnitteluvaiheessa, Teerimäki sanoo. Yhtiökokouksen ja hallituksen tulee tehdä tietoisia päätöksiä. Esimerkiksi putkiremontti on usein miljoonien eurojen investointi, jonka osakkaat maksavat. Isännöitsijän on hallittava rakennustekniset asiat ja löydettävä asiakkaalle järkevimmät ja taloudellisimmat ratkaisut. Itselläni on rakennusinsinöörin koulutus. Kun isännöitsijällä on hyvä kokonaiskuva taloyhtiöstä, hän voi kehitellä korjaustöihin erilaisia rahoitusvaihtoehtoja. Onko kiinteistössä myytäviä neliöitä? Voidaanko yhteisiä varasto- tai vinttitiloja muuttaa asunnoiksi? Eräs taloyhtiö myi osan isosta tontistaan ja rahoitti kauppahinnalla putkiremonttiaan. Hankesuunnittelu kannattaa: olen pystynyt säästämään jokaisessa korjausurakassa asiakkaan kuluja. Isännöitsijä vastaa työmaan kokonaiskoordinoinnista. Teerimäki käy työmaakokouksissa ja pitää asiakasyhtiön päättäjät ajan tasalla urakan etenemisestä. Putkisaneerauksen aikana työmaakokouksia pidetään parin viikon välein. Tällä viikolla osallistuin viiteen työmaakokoukseen. nöitsijä on sosiaalinen, diplomaattinen ja selkeäsanainen moniosaaja. Kuunteleminen kuuluu avaintaitoihin. Kaikkia asiakasyhtiön osakkaita on kohdeltava tasapuolisesti ja hyvin. Työni on vaativaa ja vaihtelevaa, se pitää mielenkiintoa yllä. Ja kun asiat on hyvin hoidettu, tunnustustakin tulee: joskus jopa kukkia ja henkisiä halauksia. Tyytyväinen asiakas on paras kiitos. ja selkeäsanainen moniosaaja. 6 Palveleva moniosaaja Teerimäen isännöimissä taloyhtiöissä hallitukset kokoontuvat kymmenisen kertaa vuodessa. Isännöitsijältä edellytetään kaikissa toimissaan syvällistä osaamista ja luotettavuutta, ripeyttä ja aktiivisuutta. Kiinteistöjä ja pihoja halutaan nyt korjata ja uudistaa. Varsinkin nuoremmat osakkaat ovat valmiita maksamaan siitä, että taloyhtiö pysyy hyvässä kunnossa. Se on myös asunnon myynnin kannalta tärkeää. Jukka Teerimäen mukaan hyvä isän- 7
Majakka uuden ajan asumispalvelua Kesän aikana saatiin valmiiksi ensimmäinen vaihe sähköisten Majakka-palveluiden käyttöönotossa! Muutamassa kuukaudessa pystytettiin noin 3500 Majakka-sivustoa. Majakka-sivustojen perustaminen oli SKV Isännöinnille huomattava panostus asiakkaisiinsa, sillä sivustojen perustaminen oli taloyhtiöille maksutonta. Nyt taloyhtiön asukkailla ja osakkailla, hallituksella, isännöitsijällä ja sopimustoimittajilla on yhteinen viestiliikennekanava, jonka avulla yhteydenpito on ajasta ja paikasta riippumatonta! Monipuolinen työkalu Majakka tavoittaa internetin välityksellä noin 80000 kotitaloutta, 11000 hallituksen jäsentä ja 3500 taloyhtiötä. Käyttäjien määrä on kunnioitettava ja se asettaa sivuston sisällölle haasteen! Majakka tarjoaakin kotitalouksille laajan palvelupaketin asumiseen ja hyvinvointiin. Asukkaat ja osakkaat löytävät Majakasta taloyhtiön perustiedot ja yhteystiedot sekä energian- ja vedenkulutustiedot. Asiakirjojen tilaus ja saunavuorojen tiedustelut käyvät vaivattomasti sivuston avulla. Hallituksen jäsenille ja isännöitsijöille Majakka on jokapäiväinen työkalu, josta löytyvät taloyhtiön asiakirjat ja dokumentit. Hallituksen jäsenet voivat keskustella tulevista päätöksistä sivustolla haluamaansa aikaan paikasta riippumatta. Asukkaiden ja sopimustoimittajien välistä keskustelua hallituksen jäsenet voivat seurata jätettyjen vikailmoitusten kautta ja ottaa asioita tarvittaessa käsittelyyn seuraavassa yhtiökokouksessa. Henkilökunta apuna Kesän aikana tapahtui myös koulutusrintamalla. SKV:n isännöitsijöille, kiinteistösihteereille ja kirjanpitäjille järjestettiin Majakasta toinen koulutuskierros, jossa keskityttiin Majakan perusominaisuuksien lisäksi sivuston käyttämiseen eri käyttä- 8 järyhmien ominaisuudessa. Henkilökuntamme onkin valmis auttamaan hallituksen jäseniä kaikissa Majakkaan liittyvissä asioissa. Miten saan Majakan käyttööni? SKV:n isännöitsijä toimittaa kaikille taloyhtiön hallituksen jäsenille henkilökohtaiset käyttäjätunnukset ja salasanat. Niiden avulla voit kirjautua Majakkaan osoitteessa www.majakka.fi/ taloyhtiönnimi. Tarkan www-osoitteen saat käyttäjätunnustesi yhteydessä. Vaihda salasanasi heti ensimmäisellä kirjautumiskerralla ja muista vaihtaa se säännöllisin väliajoin jatkossakin. Salasana vaihdetaan Omat tiedot -kohdassa kirjoittamalla salasana-kenttään uusi salasana. Tarkista samalla yhteystietosi ja päivitä ne tarvittaessa. Kirjauduttuasi Majakkaan näet asukkaille näkyvän osion lisäksi vain hallituksen jäsenille tarkoitetun osion, eli hallituksen täydelliset yhteystiedot, hallituksen viestit sekä vikailmoitusseurannan. Yhteystiedot kannattaa pitää järjestelmässä jatkuvasti ajan tasalla, sillä niiden avulla hallituksen jäsenet voivat käydä ennakkoon keskustelua tulevista hallituksen päätöksistä ja ajankohtaisista asioista. Hallituksen jäsenten kommentit tallentuvat keskustelupalstan omaisesti sivustolle ja ovat siten helposti luettavissa ja kommentoitavissa. Vikailmoitusseuranta Vikailmoitusseuranta auttaa hallitusta huomaamaan kulloinkin toimenpiteitä tai panostusta vaativat asiat. Asukkailta jatkuvasti kommenttia saavat asiat on syytä ottaa huomioon hallituksen kokouksissa ja saattaa toimenpiteiden alle yhdessä isännöitsijän kanssa. Seurannan avulla ongelmat eivät pääse unohtumaan yhtä helposti ja niiden valmistumisen seuranta on helppoa: kun listalla oleva asia on saanut vihreän värin, on asia kuitattu tehdyksi. Kulutusseuranta Kulutusseurannan avulla voidaan seurata taloyhtiön energian ja veden kulutusta. Taloyhtiön kulutus saa vertailuarvon kulutushistoriasta sekä muiden vastaavien kohteiden kulutuksesta. Vertailutiedon avulla on helppoa arvioida oman taloyhtiön kulutuksen suuruutta ja toimenpiteiden tarvetta. Omaisuuden hoitoa SKV panostaa vahvasti isännöinnin palveluiden kehittämiseen asiakkaiden tarpeita vastaavaksi. Asiakkaiden tarpeiksi on tehtyjen kyselyiden mukaan korostunut taloyhtiön pitkäjänteinen kehittäminen eli omaisuuden hoitaminen. Omaisuuden hoitamisessa korostuvat omaisuuden arvon kasvattaminen ja kulujen pitkäjänteinen alentaminen. Päivittäiseksi työkaluksi SKV Isännöinti vastaa asiakkaiden tarpeeseen kehittää omaisuuden hoitamista aloittamalla Majakka-palveluiden käyttöönoton toisen vaiheen! Toisessa vaiheessa vahvistetaan isännöitsijän päivittäisiä työkaluja huollon, korjausten ja kustannussuunnittelun osalta. Huollon osalta keskitytään mm. palvelukuvausten yhdenmukaistamiseen, taloyhtiökohtaisten tarpeiden huomioimiseen sekä seurantaan ja raportointiin. Näin saavutetaan huoltopalveluiden vertailukelpoisempi, kustannustehokkaampi ja taloyhtiökohtaisempi palvelukokonaisuus! Suunnitelmallisuutta Korjausten osalta keskitytään suunnitelmallisuuden ja organisoinnin helpottamiseen, jolloin kustannukset ja aikataulut ovat helpommin hallittavissa. Korjausten pitkäntähtäimen suunnittelu auttaa omaisuuden arvon säilyttämisessä ja kehittämisessä sekä hoitokulujen pitkäjänteisessä alentamisessa. Huollon ja korjauksen työkalut auttavat jo paljon kustannussuunnittelun te- kemisessä, mutta kokonaisuuden hallinta edellyttää tavoitteellista budjetointia ja tehokasta kulujen seurantaa. Kustannussuunnittelun työkaluilla tehostamme taloyhtiön hoitokulujen pitkäjänteistä alentamista! Seuraavassa Majakka-lehdessä käsittelemme Majakan palveluita asukkaan näkökulmasta ja esittelemme mm. asumisen palvelut -osion! Asumisen palvelut -osio tarjoaa palveluita asumiseen ja hyvinvointiin paikallisesti sekä valtakunnallisesti tuotettuna. www.majakka.fi Käy tutustumassa Majakka-sivustoon jo ennalta osoitteessa www.majakka.fi/majakka. Käyttäjätunnuksella majakka-hallitus ja salasanalla halli167 pääset tutustumaan Majakka-taloon hallituksen jäsenen ominaisuudessa. Voit samalla lähettää vaikka vikailmoituksen Majakka-talon huoltoliikkeelle tai kehitysajatuksia sekä terveisiä Majakka-tiimillemme.
Majakka husbolagets och invånarnas eget informationssystem Elektronisk Majakka -tjänst 24 timmar 7 dagar per vecka Under sommaren färdigställdes det första skedet av den elektroniska Majakkatjänsten för användning. På några få månader utarbetades sidorna för omkring 3 500 husbolag. Detta innebär en betydande satsning för SKV Isännöinti som är riktad direkt till kunderna och avgiftsfri för husbolagen. Nu har invånarna och aktieägarna, styrelserna, disponenterna och avtalsentreprenörerna fått tillgång till en gemensam informationskanal som fungerar oberoende av tid och plats. Mångsidigt arbetsredskap Via Majakka och Internet nås ca 80 000 hushåll, 11 000 styrelseledamöter och 3 500 husbolag. Det är ett respektingivande antal användare och en utmaning vad gäller sidornas innehåll. Majakka erbjuder hushållen ett omfattande tjänstepaket kring boende och välfärd. På Majakka finns husbolagets basuppgifter, kontaktuppgifter och uppgifter och energi- och vattenförbrukning. Man kan också bekvämt beställa olika dokument och höra sig för om bastuturer på nätet. För styrelserna och dispontenterna är Majakka ett arbetsredskap som gör det lätt att hitta husbolagens dokument och handlingar. Styrelseledamöterna kan också diskutera kommande frågor på nätet 10 vilken tid på dygnet som helst och oberoende av plats. Som medlem i styrelsen kan man därtill följa informationsväxlingen mellan de boende och avtalsentreprenörerna genom att läsa felanmälningarna och vid behov ta upp av dessa frågor till behandling vid följande bolagsstämma. Personalen som hjälp Under sommaren har det varit livligt också på utbildningsfronten. En andra utbildningsrunda har ordnats om Majakkasidorna för SKV:s disponenter, fastighetssekreterare och bokförare. Deltagandet i kurserna har varit aktivt och diskussionerna livliga vid samtliga åtta utbildningstillfällen. Kurserna omfattade förutom Majakka-tjänstens egenskaper även hur sidorna kan användas av de olika användargrupperna. Personalen vid SKV är sålunda tränad att bistå styrelseledamöterna i allt som rör Majakka, t.ex. hur man loggar in, hur man ändrar de egna personuppgifterna, hur man lämnar meddelanden och hur man hanterar dokument. Hur sker då inloggningen i Majakka? SKV:s disponent sänder personliga användarkoder och lösenord till styrelseledamöterna i samtliga husbolag. Med dem kan man registrera sig som användare på adressen www. majakka.fi/husbolagetsnamn. Exakt www-adress får du tillsammans med användarkoderna. Vi rekommenderar att du genast byter ut ditt lösenord vid den första inregistreringen samt att lösenordet byts ut med jämna mellanrum även i framtiden. Lösenordet går att ändra under Egna personuppgifter där man i fältet för lösenordet skriver in ett nytt. Samtidigt kan det vara bra att kontrollera de egna kontaktuppgifterna och uppdatera dem vid behov. När du registrerat dig på Majakka har du förutom den del som är avsedd för invånarna tillgång även till styrelsemedlemmarnas sidor, dvs. styrelseledamöternas kontaktuppgifter, meddelanden och därtill möjlighet att följa felanmälningarna. Vi rekommenderar att du fortlöpande håller dina kontaktuppgifter uppdaterade, då du med hjälp av dem kan diskutera olika frågor på föredragningslistan på förhand samt ta upp även andra aktuella spörsmål på nätet. Styrelseledamöternas kommentarer sparas på sidorna såsom på ett diskussionsforum och är på det sättet lätta att läsa och bemöta med kommentarer. Felanmälningsuppföljning Möjligheten att följa felanmälningarna gör det möjligt för styrelsen att observera saker som kräver åtgärder. Frågor som ofta tas upp av de boende är i allmänhet sådana som kräver att behandlas vid ett styrelsemöte och eventuellt åtgärdas i samarbete med disponenten. Tack vare uppföljningen glöms inte problemen bort lika lätt och det är lätt att följa upp ärenden och se till att arbeten blir slutförda. När ett ärende på listan anges med grön färg, betyder det att det har kvitterats omskött. Uppföljning av förbrukning Uppföljningen av förbrukningen gör det möjligt att följa husbolagets energi- och vattenåtgång. Uppgifterna för de olika åren sparas och ger jämförelsematerial tillsammans med uppgifter om förbrukningen i andra motsvarande bolag. Det blir då lätt att uppskatta det egna husbolagets förbrukning och eventuella behov av åtgärder. Förmögenhetsförvaltning SKV satsar stort på att utveckla disponenttjänsterna så att de motsvarar kundernas behov. Ett långsiktigt utvecklingsarbete, dvs. egendomsskötseln har vid enkäter utkristalliserat sig som ett viktigt kundbehov. Inom egendomsskötseln accentueras betydelsen av att egendomens värde höjs och kostnaderna sänks också på lång sikt. Daglig service Kundernas behov att utveckla egendomsförvaltningen tillmötesgås av SKV Isännöinti när det andra skedet av Majakka-tjänsten körs i gång. I och med programmet får disponenten bättre verktyg i fråga om underhåll, reparationer och kostnadsplanering. När det gäller underhållet koncentreras strävandena bl.a. på att förenhetliga servicebeskrivningarna och säkerställa att varje husbolags specifika behov beaktas samt på uppföljning och rapportering. På det sättet uppnås en ekvivalent, kostnadseffektiv husbolagsspecifik servicehelhet av underhållstjänster. Planmässig Reparationsarbetena skall också bli lättare att utföra och organisera planmässigt, varvid kostnader och tidtabeller blir lät- tare att kontrollera. Långsiktig planering av reparationer är ett viktigt hjälpmedel när det gäller att bibehålla och utveckla egendomens värde samt på lång sikt sänka kostnaderna för underhållet. Arbetsredskapen för underhåll och reparationer är till stor hjälp när man skall göra upp en kostnadsplan, men när det gäller att behärska helheten krävs målinriktad budgetering och effektiv kostnadsuppföljning. Med verktygen för kostnadsplanering blir det lättare att få ner skötselkostnaderna i ett husbolag effektivt och på lång sikt. I följande nummer av Majakka-tidningen behandlas tjänsterna i Majakka ur den boendes perspektiv och bl.a. boendetjänsterna presenteras. Delen för boendetjänster erbjuder olika slags service för boende och välfärd både lokalt och riksomfattand. www.majakka.fi Du kan redan på förhand gå in och bekanta dig med Majakka-sidorna på adressen www.majakka.fi/majakka. Med användarkoden majakka-hallitus och lösenordet halli167 kommer du in på sidorna och kan som styrelseledamot bekanta dig med Majakka-huset. Du kan då exempelvis sända en felanmälan till Majakkahusets servicebolag, dina tankar om hur husbolaget borde utvecklas eller en hälsning till vårt Majakka-team. 11
Koti on sydämenasia SKV Kiinteistönvälitys palvelee kodinvaihtajia kautta maan. Hyvä paikallistuntemus ja vankka kokemus tuovat varmuutta asuntokauppaan. SKV Kiinteistönvälitys on kasvanut neljän vuosikymmenen aikana yhdeksi Suomen johtavista kiinteistönvälitysyrityksistä. Aktiivinen 73 paikallistoimiston ja 350 kiinteistönvälittäjän asiantuntijaverkosto ulottuu Hangosta Sodankylään. Oikea hinta on paras hinta SKV toimii perinteisesti pienilläkin paikkakunnilla. Meillä sekä kodinvaihdon että isännöinnin asiantuntijat työskentelevät saman katon alla. Tämä takaa SKV:n asiakkaille vahvan paikallistuntemuksen ja kaupanteon turvallisuuden, sanoo aluejohtaja, LKV Ralf Lindén. Hinnan arvioinnissa otetaan huomioon alueella toteutuneet kaupat sekä asunto-osakeyhtiön ja huoneiston erityispiirteet. Välittäjämme tuntevat alueensa jopa taloyhtiökohtaisesti. He osaavat määritellä asunnolle todellisen käyvän hinnan. Ostaja saa luotettavaa tietoa sekä taloyhtiön menneisyydestä että tulevaisuudesta. Pidämme myyjän jatkuvasti ajan tasalla myynnin etenemisestä. Oikein hinnoitellusta kohteesta kaupat syntyvät nopeasti ja parhaalla mahdollisella hinnalla. Valtakunnallista myyntivoimaa Uusi SKV-kiinteistönvälittäjä saa tehtäviinsä monipuolisen koulutuksen. Asiantuntemusta syvennetään vuosittain teemakursseilla. Säännöllinen koulutus ja kasvava työkokemus valmentavat vaativaan laillistetun kiinteistönvälittäjän (LKV) tutkintoon. SKV:n kiinteistönvälittäjä on rehellinen ja vastuuntuntoinen, energinen ja palveluhenkinen. Hän ei pelkää pitkiä työpäiviä, sillä ne kuuluvat tähän työhön, Ralf Lindén luonnehtii. SKV Kiinteistönvälitys käyttää myyntikohteiden markkinoinnissa monia työkaluja: mainoskirjeitä, näyttäviä ilmoituksia paikallisissa ja valtakunnallisissa sanomalehdissä, omia internet-sivuja sekä asuntomarkkinoiden Oikotie- ja Etuovi-verkkosivustoja. Tieto uudesta myyntikohteesta välittyy kaikille alueen SKV-kiinteistönvälittäjille, jotka puolestaan hyödyntävät laajaa kontaktiverkostoaan päivittäin. Ostaja saattaa löytyä vaikka toiselta puolelta Suomea. Asiakas saa käyttöönsä SKV:n valtakunnalliset myyntivoimat. Juridisissa kysymyksissä häntä auttavat tarvittaessa talon omat lakimiehet. Vapaa-ajan kohteita moneen makuun SKV Kiinteistönvälitys tunnetaan myös tasokkaiden loma-asuntojen välittäjänä. Toimistoverkosto kattaa niin meren ja sisävesien rannat kuin laajat tunturialueetkin. Esimerkiksi Porvoon, Inkoon, Tammisaaren ja Hangon toimistot välittävät haluttuja merellisiä kohteita. Ne ovat arvokkaita ja sijaitsevat usein venematkan päässä. Eteläsuomalaisille Hanko on IN. Uusin suuntaus on se, että monet helsinkiläiset ostavatkin loma-asunnon Hangon keskustasta kerrostalosta, Lindén kertoo. Lapista haetaan toisenlaisia lomaelämyksiä. SKV:n Pohjois-Suomen toimistot hoitavat Lapin lomakohteiden myyntiä. Paikallisuus on vahvuutemme myös lomaasuntokaupassa. Luota asiantuntijan apuun Asuntokauppa on elämän suurimpia kauppoja. Siinä kannattaa aina turvautua asiantuntijan apuun. SKV:n kiinteistönvälittäjä varmistaa, että kauppa sujuu ongelmitta sekä myyjän että ostajan parhaaksi. SKV välittää vuodessa noin 10 000 huoneisto- ja kiinteistökauppaa. Tämä koke- muksen kasvattama tietotaito on kaikkien asiakkaidemme käytössä. Osoitteessa www.skv.fi esitellään myynnissä olevat asunnot, tontit, maa- ja metsätilat sekä vapaa-ajan asunnot. Ostajalla on, mistä valita. Tiedätkö sinä asuntosi arvon? Kun harkitset asunnonvaihtoa ja haluat kuulla, kuinka nykyisen asuntosi hinta on kehittynyt, ota yhteys lähimpään SKV Kiinteistönvälityksen toimistoon. Saat ilmaiseksi ammattilaisen näkemyksen myyntiin vaikuttavista tekijöistä ja luotettavan arvion asuntosi hintatasosta. Onnistunut myynti edellyttää monipuolista tietoa asuntokaupan yksityiskohdista. SKV:n asiakkaana myyjä allekirjoittaa toimeksiantosopimuksen ja kauppakirjan. Me huolehdimme turvallisesti kaikesta muusta, Ralf Lindén lupaa. SKV:n kiinteistönvälittäjä on rehellinen ja vastuuntuntoinen, energinen ja palveluhenkinen. Hän ei pelkää pitkiä työpäiviä, sillä ne kuuluvat tähän työhön. 12 13
Hissi helpottaa arkea Hissin rakentaminen vanhaan kerrostaloon Lisätietoja hissin rakentamisesta saat mm. osoitteista: www.taloyhtio.net www. kone.com www.hel2.fi/hissiprojekti/ Hissittömiä kerrostalon portaikkoja on meillä Suomessa arvioitu olevan vielä runsaat 45 000 kappaletta. Näistä valtaosa on kolmikerroksisissa taloissa, mutta suuri määrä neljä- tai jopa viisikerroksisia taloja on ilman hissiä. 14 Hissin puute on ilmeinen ongelma. Usein ajatellaan, että hissi edesauttaa vain vanhusten liikkumista rakennuksessa. Kuitenkin esimerkiksi liikuntaesteiset ja lapsiperheet osaavat arvostaa hissin olemassaoloa. Hissi nostaa rakennuksen arvoa ja kuuluu nykyaikaiseen asumistasoon. Hieno esimerkki modernista hissirakentamisesta oli nähtävillä kesän asuntomessujen oheiskohteessa Hämeenlinnassa. Kohde oli vanha elementtikerrostalo, johon oli porrashuoneen paikalle sijoitettu KONE Hissit Oy:n toimittamat hissit. Uudet raput oli rakennettu rakennuksen julkisivuun tehtyyn uuteen porrashuoneeseen. Hankkeen valmistelu Avoin keskustelu ja projektin suunnitelmallisuus on hissihankkeen valmistelussa ja aloituksessa erityisen tärkeää. Kun hissittömyysasia nousee esiin taloyhtiössä, kannattaa hissiyhtiöltä pyytää hankkeen esisuunnitelma, jossa selvitetään mm. minkälainen hissi kiinteistöön sopii ja miten rakennustekniset työt voidaan toteuttaa. Samalla kannattaa selvittää, miten kulku ullakolle ja kellariin järjestetään ja olisiko yhtiössä mahdollisuus samassa yhteydessä toteutettavaan ullakkorakentamishankkeeseen. Isännöitsijän ja hallituksen yhteistyö on tärkeää ja isännöitsijän pitää huolehtia siitä, että eri mahdollisuudet kartoitetaan kattavasti ja asukkaat saavat riittävästi tietoa koko hankeen ajan. Tekniset mahdollisuudet Hissityyppiä valittaessa lähtökohtina ovat porrashuoneen sijainti ja muoto. Nykyisin on tarjolla useita hissityyppejä, jotka on tehty juuri vanhojen talojen hissitarpeita varten ja joissa on hyödynnetty uusinta kehittynyttä hissitekniikkaa ja -määräyksiä käytettävyyden, turvallisuuden, esteettömyyden ja energiankulutuksen osalta. Vanhoihin porraskäytäviin soveltuvat parhaiten mini- ja kaitahissit, jotka ovat nimestään huolimatta 4-5 hengen hissejä. Hissi voidaan asentaa portaikkoon tai vaihtoehtoisesti talon ulkopuolelle erilliseen hissikuiluun, poikkeuksena kuitenkin erityiset suojelukohteet. Vanhaan rakennukseen asennettavat hissit ovat pääsääntöisesti hydraulisia hissejä, jolloin hissin konehuone voidaan sijoittaa porrashuoneeseen tai sen lähettyville. Markkinoille on myös kehitelty jälkiasennuksia ajatellen taloihin sisälle sijoittuvia konehuoneettomia ja jopa vastapainottomia hissiratkaisuja. Hissi on mahdollista rakentaa myös rakennuksen ulkopuolelle. Käytännössä edullisin ratkaisu on sijoittaa hissi porrashuoneen sisäpuolelle porrasaskelmia kaventaen. Päätöksenteko Hallituksen ja isännöitsijän saatua alustava valmisteluvaihe päätökseen on hankesuunnittelun jatkaminen syytä viedä yhtiökokouksen päätettäväksi. Mikäli yhtiökokous hyväksyy hankeen jatkamisen, tulee asia vielä uudestaan yhtiökokoukseen lopullista päätöksentekoa varten. Tällöin on oltava tiedossa mahdollisimman tarkat kustannukset, toteuttamistapa, hallituksen esitys urakoitsijoiksi ja hissitoimittajaksi sekä rahoitusvaihtoehdot. Mikäli talossa on neljä kerrosta tai enemmän, katsotaan hissin juridisesti kuuluvan rakennuksen tavanomaisen tasoon. Tämä tarkoittaa sitä, että hissin rakentamisesta voidaan yhtiökokouksessa päättää normaalilla enemmistöpäätöksellä (yli puolet annetuista äänistä) ja kustannukset jakaa kaikille osakkaille normaalilla yhtiövastikeperusteella. Mikäli halutaan poiketa normaalista vastikeperusteesta ja esimerkiksi jyvittää yläkerroksissa asuvien osuus tavanomaista suuremmaksi, vaatii hankkeen toteutus silloin kaikkien näiden osakkeenomistajan erillisen suostumuksen. Näillä näkymin vuonna 2009 voimaan tuleva uusi asunto-osakeyhtiölaki saattaa joiltakin osin vaikuttaa päätöksentekoon hissihankkeiden osalta. Uuden lain tarkemmasta sisällöstä saa myöhemmin lisätietoa esimerkiksi tulevista Majakka-lehdistä ja tietenkin osoitteesta www.majakka.fi. Hissin rakentamisen tuet Hissin tai hissien rakentamista kerrostaloon avustetaan valtion asuntorahaston toimesta. Avustusten tavoitteena on saada esteetön kulku rakennuksen ulkopuolelta asuntoihin sekä asunnoista niiden yhteistiloihin. Myös rollaattoria tai pyörätuolia käyttävien tulisi päästä hissiin. Hissin rakentamiseen liittyviin toimenpiteisiin kuten kulkuluiskien rakentamiseen, ulko-ovien leventämiseen tai kaiteiden rakentamiseen on myös mahdollista saada valtion avustusta. Tällä hetkellä valtion avustuksen määrä on enintään 50 % hyväksytyistä rakentamiskustannuksista. Kannattaa huomata, että myös suunnittelukustannuksiin on mahdollista saada tukea Myös monet kunnat maksavat erisuuruisia (esim. 10 %) hissiavustuksia, jotka tulevat valtion tuen päälle. Avustusten ansiosta useimmissa kohteissa voidaan hissihanke siis toteuttaa varsin kohtuullisin kustannuksin.
TTekninen isännöinti Tampereella askeleen edellä muita Hoidamme Tampereella taloyhtiöitä tiimeissä. Palvelu ei kärsi kohtuuttomasti, vaikka joku sairastuisi. Tämä on ison toimiston vahvuus. Kiinteistösihteerit toimivat isännöitsijöiden assistentteina. Heiltä voi tilata esimerkiksi saunavuoron, avaimia tai autopaikan. Kirjanpitäjien puoleen voi kääntyä lainaosuuslaskelmia, vastikkeita ja isännöitsijäntodistusta koskevissa kysymyksissä. Hallinnollisissa asioissa ei aina tarvitse lähteä isännöitsijän puheille, 30 vuotta SKV-isännöitsijänä toiminut Timo Koivula tietää. Isännöinniltä vaaditaan yhä enemmän. Palvelumme ytimessä on osakkaiden omaisuuden turvaaminen. Asiakkaiden tarpeet kasvavat ja muuttuvat. Isolla talolla on parhaat resurssit lisäpalveluihin ja toiminnan kehittämiseen. Marko Liikasen mukaan SKV Isännöinti vahvistaa etumatkaansa Tampereella edelleen sekä orgaanisesti että yritysostoin. Olennaista työssämme on asiakaslähtöisyys. Teknisen palvelun keskuksia tulee aikanaan muihinkin SKV Isännöinnin toimistoihin kaupunkeihin ja kasvukeskuksiin. Me hämäläiset näytämme nyt mallia muille. SKV Isännöinti paketoi Tampereella tekniset palvelut napakasti taloyhtiöiden ja osakkaiden käyttöön. Se on nääs tehokasta ja turvallista. Teknisen isännöinnin merkitys kasvaa voimakkaasti. Kiinteistöjen korjaustarve on suurimmillaan 2010- ja 2020-luvuilla. SKV Isännöinti on tuotteistanut tekniset asiantuntijapalvelut Hämeenlinnassa ja Tampereella. Meillä niistä vastaa tekninen isännöitsijä, insinööri Jukka Turunen. Hän voi kilpailuttaa ja hoitaa sekä asiakasyhtiön että sen osakkaiden teettämät remontit, SKV Isännöinnin Tampereen aluejohtaja Marko Liikanen kertoo. Tekninen isännöitsijä selvittää vastuukysymykset, laatii työselityksen, pyytää tarjoukset, tekee pienurakkasopimukset ja valvoo työn etenemistä. Asiakas säästää aikaa ja vaivaa. Rahaakin säästyy, kun SKV voi hyödyntää valtakunnallista ostovoimaansa asiakkaan eduksi esimerkiksi rakennustarvikkeiden hankinnoissa. Nyt voimme auttaa myös taloyhtiön osakkaita vaikkapa kylpyhuoneen tai keittiön uudistamisessa. Lähetän tarjouspyynnöt vain luotettaville urakoitsijoille, jotka huolehtivat yhteiskuntavastuustaan. SKV Isännöinti pitää yllä hyvien yhteistyökumppaneiden rekisteriä. Se on kaikkien asiakkaidemme käytössä, Turunen sanoo. Isolla isännöintitoimistolla parhaat työkalut SKV isännöi Tampereella ja lähikunnissa 250 kiinteistöä, joissa on noin 8 000 huoneistoa. Niiden hyvinvoinnista vastaa 23 kiinteistöalan ja taloushallinnon ammattilaista. Toimisto sijaitsee Kauppakadulla 16 Keskustorin kupeessa. Tämä on Tampereen suurin ja yksi SKV:n suurimmista isännöintitoimistoista. Huolehdimme useista Tampereen keskustan isoista arvokiinteistöistä. Meiltä löytyy kattavasti eri alojen asiantuntemusta: sopiva isännöitsijä joka taloon. Tunnemme hyvin myös taloyhtiöiden alv-asiat. Pystymme räätälöimään palvelut tilauskohtaisesti. Monipuolisuus on kilpailuetumme tulevaisuudessakin. Isännöitsijän valinnassa kannattaa kiinnittää huomiota koko toimiston palvelutasoon ja -tarjontaan. 17
& Uutta Ajankohtaista Sonera Kiinteistöyhteys Kuitu investointi tulevaisuuteen! Asukkaiden Sonera Laajakaista Extra -liittymät Jakamo Sonera Kiinteistöyhteys Kuitu Sonera Kiinteistöyhteys Kuitu -runkotuote tarjoaa kiinteän, aina auki olevan laajakaistaisen yhteyden kiinteistön yleisjakomotiloista paikallisverkon kautta tietoverkkoon ja internetiin. Se on toimintavarma ja helppo ottaa käyttöön, sillä taloyhtiöille on räätälöity huoleton avaimet käteen -ratkaisu. Perinteisiin kupariverkkoihin verrattuna huippunopea Sonera Kiinteistöyhteys Kuitu täyttääkin kiinteistön tietoliikennetarpeet pitkälle tulevaisuuteen. Lisänä on mahdollista tilata Talotekniikkayhteys Plus -tuote, jolla voidaan hoitaa taloteknisten laitteiden ja järjestelmien tiedonsiirtoa. www.sonera.fi/kiinteistoyhteys Herkkäihoisille sopiva nestemäinen lv-pyykinpesuaine käy nyt myös gore-texille LV-sarjan uudistunut nestemäinen pyykinpesuaine sopii kaikille materiaaleille. Pyykinpesuaine soveltuu valkopyykin ja kirjopyykin ohella erinomaisesti käsinpesuun, sillä pesuaineen uusi raaka-aine, kosteuttava glyseriini, ehkäisee käsien kuivumista. www.berner.fi/lv Heijastin Fiskarsin taittokolaan ja ammattikolaan talvikaudella 2007/2008 Heijastin lisää turvallisuutta lumitöiden tekoon. Heijastin on 3M:n valmistama ja täyttää EU:n heijastimille asettamat standardit. Lumihiutalekuvio on Fiskarsin oma. www.fiskars.fi Turvallisuutta talveen! Ulkokäyttöön soveltuva täyskumimatto Ulkokäyttöön soveltuva Domino-täyskumimatto. Korkeus 22 mm. Säänkestävyys - 25 + 80. Domino-matto toimii erinomaisena kuran ja lian pysäyttäjänä. Mattoon saatavissa myös harjaklipsit. www.laatumatto.fi Pidetään pihatalkoot! Kesän rehevöittämä piha tarvitsee siistimistä ja voimaa pitkän talven varalle. Syystalkoiden jälkeen ensi kesä näyttää hyvältä. Tänä kesänä lämpö ja sateet jatkoivat pihan kasvukautta syksyyn asti. Taloyhtiön istutukset kaipaavat nyt hyvää hoitoa. Liian leveiksi kasvaneita pensaita voi vähän typistää tai harventaa pensasleikkurilla, leikata kokonaisia oksia tyveltä asti tai kaventaa pensaan muotoa sivusuunnassa, hortonomi Taina Nevaluoma neuvoo. Hänen yrityksensä T. Nevaluoma Oy huolehtii pääkaupunkiseudulla useiden SKV:n isännöimien taloyhtiöiden viherhoidosta. Jos koko pensasryhmä aiotaan leikata alas, työ tulee tehdä lehdettömänä aikana. Syksyllä leikkausaikaa on enemmän; keväällä pensaiden lehdet puhkeavat nopeasti. Puiden leikkaaminen kannattaa jättää viheralan ammattilaisten tehtäväksi. Syksy on hyvää istutusaikaa Syksyllä maan ja ilman kosteus tarjoavat otolliset olosuhteet uusien kasvien, siirtoistutusten ja nurmetuksen juurtumiselle. Taina Nevaluoma muistuttaa, että uusia istutuksia on kasteltava syksyllä ja vielä seuraavana keväänä. Pihanurmikaan ei menesty ilman huolenpitoa. Vaikka kasvu hidastuu, nurmikkoa tulee leikata säännöllisesti maan routaantumiseen asti. Ja viimeisellä kerralla mahdollisimman lyhyeksi. Myyrät viihtyvät talvella pitkässä heinikossa, ja lumen alla siihen voi tulla talvituhotauteja. Ajamaton nurmikko alkaa varjoisista kohdistaan sammaloitua talven mittaan. Syyslannoitus parantaa kasvien kylmänkestävyyttä ja ensi kesän kukintaa. Lannoituksesta hyötyvät kaikki kasvit, erityisesti tänä vuonna istutetut ja alasleikatut. Elokuu on parasta syyslannoitusaikaa, mutta vielä ehtii, Nevaluoma sanoo. Juurruta nyt kevään väriloisto Kukkasipuleita voi istuttaa niin kauan kun lapio tai istutuskaira pystyy maahan. Kevään kukat ehtivät vielä juurtua ennen talven tuloa. Narsissi on sipulikukista varmin, ja siitä on useimmiten iloa moneksi vuodeksi. Myös idänsinililjat eli scillat ovat helppohoitoisia. Ne leviävät nopeasti upeaksi siniseksi kukkamatoksi. Tulppaanit ovat arempia ja työläämpiä, sillä niitä pitäisi vähän lannoittaa. Ne saattavat kukkia vain yhden kerran. Kukkalaatikot kuntoon Viimeistään nyt kannattaa siivota kuihtuneet kesäkukat ruukuista ja laatikoista, ja lisätä uutta istutusmultaa. Puutarhamyymälöissä on monipuolinen valikoima syys- ja talvi-istutuksiin sopivia kasveja. Kanervat ja muut varpukasvit sekä matalat havukasvit tuovat väri-iloa ja ilmeikkyyttä pihapiiriin. Ne piristävät myös parvekkeen talvista tunnelmaa. Viimeisen silauksen ruukkuistutuksille antavat moniväriset koristesorat ja -katteet. Istutukset tarvitsevat kastelua maan jäätymiseen asti. Vinkki lumimiehille Pihan avoin kohta asvaltti-, kivi- tai hiekkapinta on paras paikka lumikuormalle. Lunta ei pidä kasata istutuksien päälle. Upeasti kukkiva syyshortensia on erityisen arka kosketukselle ja lumen painolle. Havukasvitkin vaurioituvat helposti ja menettävät painuessaan kauniin muotonsa. Viihtyisä pihapiiri Kolmen taloyhtiön yhteinen Näkinpihapuistikko ilahduttaa asukkaita Hakaniemessä Helsingissä. Kujanteita reunustavat kauniit istutukset luovat viihtyisän keitaan korkeiden kerrostalojen keskelle. Pensashanhikki ja kurtturuusu kukkivat pakkasiin asti. Lapsille on rakennettu leikkimäki liukuratoineen. Pienellä ryytimaalla kasvaa yrttejä ja jatkuvasatoisia kuukausimansikoita. Pihagrillit on sijoitettu puoliympyrän muotoiseen pergolaan puiden siimekseen. Siisti pihapiiri paljastaa, että taloyhtiötä hoidetaan hyvin. Marimekon kevään 2007 innovatiivinen uutuus: Kirstu-säilytin Ilkka Suppanen on suunnitellut Marimekolle kevään 2007 sisustusmallistoon mielenkiintoisen, aivan uudenlaisen ja monikäyttöisen Kirstu-säilyttimen, joka koostuu säilytysosasta ja kantena toimivasta tarjottimesta. Kirstuja on kahta käytännöllistä kokoa: 26,5 cm x 46 cm ja 26,5 cm x 65 cm. www.marimekko.fi 18 19
tiettyyn ikään... Säilytä ja nosta kiinteistön arvoa ennakoivalla toiminnalla. Sotien jälkeen kaupungistuneen Suomen asuinlähiöissä on alkamassa uusi aikakausi. Taloyhtiöiden hallitukset istuvat iltamyöhään, kun on aika päättää keski-ikäisten talojen kohtalonkysymyksestä peruskorjaamisesta. Asunto-osakeyhtiöiden hallituksilla ja isännöitsijöillä on vastuu suurista omaisuuksista. Asuinrakennusten arvo, 200 miljardia euroa, on yli kolmannes kansallisvarallisuudesta. Ja puolet kaikista kerrostalo- ja rivitaloasunnoista, noin 700 000 kpl on kiinteistöissä, jotka on rakennettu 1960- ja 1970-luvuilla. Julkisivut kestävät yleensä noin 30 vuotta ja ne on monissa yhtiöissä jo tehty. Varsinainen pommi muhii sen sijaan putkistoissa. Kun niitä remontoitiin 1990- luvulla alle puolella miljardilla ja 2000- luvullakin alle kahdella, tehdään putkiremontteja 2010-luvulla lähes 4 miljardilla eurolla. - Monissa kiinteistöissä on liian suuri korjausvelka. Kiinteistö on huonommassa kunnossa kuin kannattavaa olisi tietyn pisteen jälkeen kiinteistön arvo laskee vauhdilla ja samalla remontti- ja vahinkokorjauskustannukset kasvavat jyrkästi, kertoo kertoo YIT Talonrakennus -liiketoimintaryhmän johtaja Matti Koskela. Mistä on onnistunut remontti tehty? Remontin tärkein vaihe on korjaustarpeen kartoitus ja toisena tulee suunnittelu. Hankesuunnittelun aikana tehdään suurimmat päätökset, joita ei voi enää korjata rakentamisen aikana. Asukkaat tai heidän valitsemansa edustajisto kannattaa ottaa mukaan suunnitteluun, sillä paraskaan asiantuntija ei tunne kaikkia asukkaiden tarpeita. - Kerralla kannattaa tehdä useampi välttämätön korjaus kuin jakaa ne pidemmälle ajalle. Näin vältytään myös siltä, että jouduttaisiin avaamaan jo aiemmin korjattuja rakenteita. Esimerkiksi putkiremontin yhteydessä voidaan kohtuullisin kustannuksin asentaa myös energian- ja vedenkulutusta vähentäviä taloteknisiä järjestelmiä, kertoo aluepäällikkö Kai Merivirta YIT:n Kiinteistöteknisistä palveluista. Kun kiinteistöä modernisoidaan elinkaariotteella ennakoivasti ja kokonaisvaltaisesti, taataan myös paras kustannustehokkuus ja arvonnousu. Hallitun perusparantamisen lähtökohta on pitkän tähtäyksen korjaustarvesuunnitelma. Hyvä suunnitelma vakuuttaa myös taloyhtiön osakkaat siitä, että tulevien vuosien investoinnit kohdistetaan olennaisimpiin hankkeisiin ja että kriittisimmät korjaukset tehdään ajoissa. Tiedottaminen on onnistumisen edellytys Tiedottaminen on korjaushankkeen onnistumisen edellytys sen kaikissa vaiheissa. Riittävä tiedonkulku ja vaihtoehdoista keskustelu korjaushankkeen alusta asti helpottaa päätöksentekoa. Taloyhtiössä tehtävä korjaustyö hankaloittaa asukkaiden päivittäistä elämää. Tiedon pitää kulkea myös työmaan ja asukkaiden välillä. Aikatauluista, vastuuhenkilöistä, työtavoista ja häiriöistä pitää kertoa ajoissa ja asukkaille sopivin keinoin. Säännöllisellä ja ajantasaisella tiedottamisella tilannetta pystytään helpottamaan ja lisäämään samalla asukkaiden turvallisuutta. Uudet toteutusratkaisut tulossa YIT on tuotteistanut rakennus- ja taloteknisen osaamisensa YIT Taloyhtiöpalvelut -nimellä. Se on asukasystävällinen yhden sopimisen tapa suunnitella ja toteuttaa nopeasti ja kustannustehokkaasti korjauksia, muutoksia ja lisärakentamista yhtenä kokonaispalveluna. Mukana ovat palvelut kuntotutkimuksista suunnitteluun, korjaamiseen ja ylläpitoon. - YIT Taloyhtiöpalvelut mahdollistaa vanhan kiinteistön päivittämisen uudisrakennuksen tasolle myös kiinteistöteknisten järjestelmien osalta. Taloyhtiöille tarjotaan parannuksia mm. energiansäästöön, automaatio- ja turvaratkaisuihin sekä asuntojen tietoverkkoihin, sanoo Kai Merivirta. Lue lisää: www.yit.fi/taloyhtiopalvelut 20 21
Taloyhtiön kunnossapidon suunnitelmallisuuteen kannattaa panostaa Koti toiveidesi mukaan Miten sinä haluaisit asua? Muutto tilavampaan, pienempään tai muuten vain sopivampaan onnistuu parhaiten yhdessä suunnittellen. Hyvin hoidetuilla asuntoyhtiöillä on pitkän tähtäimen kunnossapito- ja korjaussuunnitelma. Silloin lainat voidaan jaksottaa pidemmälle aikavälille, eivätkä rahoituskulut nouse niin suuriksi. Tilastokeskuksen mukaan taloyhtiöillä oli lainaa vuonna 2006 noin 17,5 miljardia euroa. Kuuden prosentin kasvuodotuksella lainamäärä olisi tänä vuonna noin 18,5 miljardia euroa ja 2008 se kasvaisi 19,6 miljardiin euroon. -Kokemuksemme mukaan taloyhtiö rahoittaa lainalla 40 60 prosenttia remontistaan, lopun maksavat osakkaat suoraan tai henkilökohtaisilla luotoillaan. Rahastoimalla remonttiin varautuu vielä harva yhtiö. Pikkukorjauksiin, suunnittelukuluihin sekä yllättäviin, akuutteihin korjauksiin on tililimiitti hyvä puskurirahasto. Suunniteltuihin remontteihin käy normaali eurolaina, jossa laina-aika voi kohonneiden korjauskustannusten takia venyä aika pitkäksi. Tällöin on todella syytä miettiä myös syntyvän korkoriskin minimoimista korkosuojauksella, Kari Koskinen sanoo. Rahoituspäällikkö Kari Koskisen vastuulla ovat Nordean keskustan yrityskonttorissa taloyhtiöt, isännöitsijätoimistot ja kiinteistöyhtiöiden RS-asiat. Hän on toiminut yritysrahoituksen parissa vuosia ja ollut mukana monen taloyhtiön rahoitushankkeissa. Ne ovat kohdistuneet muun muassa julkisivuihin, hisseihin, parvekkeisiin, putkistoon, energiatehokkuuden parantamiseen ja väestön ikääntyessä myös esteettömyyden kehittämiseen. Koskisen mielestä taloyhtiön koolla tai osakkaiden iällä ei ole rahoitusmuotoon merkitystä kuin ehkä aivan pienissä yhtiöissä kuten paritaloissa, joissa osakkaiden maksuvaran merkitys korostuu. Kohteen vakuusarvostukseen vaikuttaa kiinteistön sijainnin ja iän lisäksi kiinteistön kunto. Pitkän tähtäimen korjaussuunnittelun merkityksen Koskinen uskoo varmasti kasvavan. Arvostukseen vaikuttaa myös se, onko kiinteistö vuokra- vai omalla tontilla. Yhtiövastikkeen korotus vai kertalaina? Kari Koskisen mukaan remonttien rahoituksessa voidaan hyvin käyttää yhdistelmää, jossa osa lainoista otetaan hoitolainana, jota hoidetaan korotetulla hoitovastikkeella. -Säästäminen ennakkoon on vielä harvinaista, koska osakkaan säästöosuutta ei oikein saa esimerkiksi myyntitilanteessa lisättyä myyntihintaan. Kerättyjä varoja taloyhtiö voi sijoittaa määräaikaiselle tilille tai lyhyen koron rahamarkkinasijoitukseen, jotka ovat riskittömiä ja suosittuja sijoitusmuotoja. Taloyhtiön isännöitsijä saa asiantuntevan palvelun kääntymällä Nordean yrityskonttoreiden puoleen. Niissä on taloyhtiörahoitukseen perehtyneitä henkilöitä. -Toimintatapanamme on luoda isännöitsijöille valmiit, toimivat yhteyshenkilöverkostot alusta alkaen, Kari Koskinen korostaa. Nordea tarjoaa taloyhtiöasiakkailleen kaikenkattavan palvelukokonaisuuden, joka sisältää muun muassa maksuliikenteen, sijoitukset ja rahoituksen. Taloyhtiön lainan korolle katto Korkoihin liittyy aina epävarmuutta. Korot ovat nousseet parin viimeisen vuoden ajan, eikä Euroopan keskuspankki ole vielä antanut viitteitä koronnostojen loppumisesta. Korkokattolaina on tuote, jolla henkilöasiakkaiden lisäksi myös asunto-osakeyhtiöt voivat varmistaa korkokulunsa asettamalla lainan viitekorolle ylärajan. Korkojen noustessa yli suojaustason, maksetaan korkokattolainassa vain ennalta sovittua maksimikorkoa. Korkokatto ei nosta korkokuluja, vaan korko on aina vähintään yhtä alhainen kuin vastaavassa vaihtuvakorkoisessa lainassa, esimerkiksi 12 kuukauden euribor-lainassa. Korkosuojauksen ansiosta yhtiövastiketta ei tarvitse nostaa markkinakorkojen heilahteluiden johdosta. Korkokattolainan ottaja hyötyy laskevista koroista: jos korot - Kilpailu taloyhtiöiden rahoitusmarkkinoilla on koventunut. Taloyhtiön kokonaisasioinnin joustavuudella ja kokonaispalvelupaketin toimivuudella on entistä suurempi merkitys, sanoo rahoituspäällikkö Kari Koskinen Nordeasta. laskevat, lainankin korko laskee. Nordean asiantuntijat ovat tarvittaessa taloyhtiön käytettävissä esimerkiksi hallitusten kokouksissa. Henkilökohtaisesta lainasta verovähennys Henkilökohtaisen lainan etuna on, että korot voi vähentää omassa verotuksessa. Verovähennyksen hyöty asiakkaalle on sitä suurempi, mitä isommasta lainasta on kyse. Lisäksi laina voidaan räätälöidä asiakkaan tarpeen ja elämäntilanteen mukaan. Toisena rahoitusvaihtoehtona osakkeenomistaja voi hyödyntää omaa asuntovarallisuuttaan remontin maksuun Nordean AsuntoJoustolla. Asiakas maksaa lainasta samaa korkoa kuin minkä pankki maksaa tilillä oleville talletuksille. Lainan koron voi vähentää verotuksessa samaan tapaan kuin tavallisen asuntolainan koron. Laina-aika on kymmenen vuotta. Sinä aikana asiakkaan ei tarvitse lyhentää lainaa, hän maksaa vain korot. Kymmenen vuoden kuluttua asiakas ja Nordea sopivat jatkosta. Korjausrakentamisessa liikkuu melkoisia rahamääriä Ympäristöministeriön tekemän selvityksen mukaan korjausrakentamiseen käytetty rahamäärä vuonna 2006 oli noin 7 miljardia euroa, mikä vastaa tällä hetkellä suunnilleen puolta koko talonrakentamisen arvosta. Asuinrakennusten osuus oli yli puolet korjausrakentamisesta. Asuinkerrostalokannassa korjaustoiminnan määrä kasvaa huomattavasti, koska 1960 1970-luvulla rakennettu asuinkerrostalokanta alkaa olla peruskorjausiässä. Koko asuntokannan korjaustarpeen arvioidaan olevan 2006 2015 noin 1,8 miljardia vuosittain ja vuosina 2016 2025 noin 1,9 miljardia euroa vuosittain. Asuinkerrostalojen korjaustarpeen arvioidaan kasvavan eniten, lähes 30 prosenttia. Ota yhteyttä, niin sovitaan tapaaminen. Aloitetaan suunnittelu arvioimalla nykyisen kotisi arvo.
osakkeenomistaja saa tehdä asuinhuoneistossaan? Minkälaisia remontteja Minkälaisia remontteja osakkeenomistaja saa tehdä asuinhuoneistossaan? Asunto-osakeyhtiölaki (AOYL 77 ) takaa osakkeenomistajalle lähes rajoituksettoman oikeuden tehdä remonttia ja muutoksia asunnossaan silloin, kun remontti rajoittuu huoneiston sisäpuolelle ja se tapahtuu niin sanotusti osakashallinnassa olevissa tiloissa. Osakkeenomistajan laaja muutostyöoikeus takaa täydellisen vapauden päättää itse asuntonsa sisustuksellisista ratkaisuista, asunnon varustuksesta ja kodinkoneista, esimerkkeinä mainittakoon kaikki lattia-, katto- ja seinämateriaalit, väliseinien purkaminen ja uusien rakentaminen, huonejärjestyksen muuttaminen, saunan ja kylpyhuoneen rakentaminen asuntoon, sähkö- ja vesijohtojen sekä viemäreiden siirtäminen ja uusiminen, kaikkien kiinteiden kalusteiden sekä kodinkoneiden poistaminen taikka uusien kalusteiden tai kodinkoneiden asentaminen. Osakkeenomistaja saa asuntoremontissa uusia tai korjata siis myös sellaisia vedeneristeitä ja putkia, jotka ovat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla. Luonnollisesti osakkeenomistaja vastaa yhtiölle siitä, että työ tehdään ammattitaitoisesti ja hyvää rakentamistapaa noudattaen. Osakkeenomistajan vastuu yhtiölle kestää 10 vuotta. Osakkaan vastuuta käsitellään tässä artikkelissa lisää myöhemmin. Toisinaan osakkeenomistajilla on virheellinen käsitys sen suhteen, että kun he esimerkiksi päättävät teettää kylpyhuoneremontin, yhtiö olisi velvollinen maksamaan vedeneristysten uusimiskulut sillä perusteella, että vedeneristys rakenteena kuuluu yhtiön vastuulle. Asia ei ole näin, vaan osakkeenomistaja, jonka aloitteesta remontti tehdään, maksaa kulut alusta loppuun voimatta vaatia yhtiöltä vedeneristyskulujen korvaamista. Milloin remonttia aikovan osakkeenomistajan on ilmoitettava remontistaan etukäteen yhtiölle? Talonpoikaisjärjellä lienee selvää, että osakkeenomistajan kannattaa ilmoittaa kaikista remonteistaan isännöitsijälle, koska silloin asunto-osakeyhtiöllä on mahdollisuus pyytää osakkaalta kaikki yhtiölle tärkeät tiedot, ja vastaavasti osakkeenomistaja saa tarpeelliset ohjeet yhtiöltä siitä, miten hänen tulee remontissaan yhtiöön päin toimia. Lain mukaan asuntoremontista on ilmoitettava ennen sen aloittamista yhtiön isännöitsijälle silloin, kun remontti voi vaikuttaa 1) talon kantaviin rakenteisiin (kuten vedeneristykseen, äänieristykseen, lämpöeristykseen) taikka 2) talossa oleviin vesi-, sähkö-, tai kaasujohtoihin, taikka ilmanvaihtojärjestelmään. Käytännössä oikeastaan vain pintaremontit ovat sellaisia, joista ei tarvitsisi ilmoittaa yhtiölle. Ilmoitusvelvollisuus on otettu lakiin toisaalta sen vuoksi, että yhtiö pystyy arvioimaan sitä, voiko osakkaan suunnittelema remontti vahingoittaa yhtiön omistamaa rakennusta (kuten kosteusvauriovaara) tai aiheuttaa yhtiölle tai jollekin osakkeenomistajalle pysyvää haittaa (kuten äänihaittaa tai veden kulutuksen pysyvä kasvu). Toisena syynä on se, että asuntoosakeyhtiö pystyy valvomaan, että osakkeenomistajan remontti suunnitellaan ja toteutetaan hyvän rakentamistavan mukaisesti yhtiötä kiinnostavilta osiltaan. Jotta yhtiö voisi arvioida tätä, on yhtiön saatava riittävät suunnitelmat siitä, miten remontti toteutetaan. Milloin remonttiin tarvitaan asuntoosakeyhtiön suostumus ja milloin naapuri osakkeenomistajan suostumus? Voiko yhtiö tai naapuriosakas estää asuntoon tehtävän remontin? AOYL 77 :n mukaan asuntoremontteihin, joissa voidaan vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa pysyvää taloudellista tai muuta haittaa asunto-osakeyhtiölle taikka sen osakkeenomistajalle, tarvitaan yhtiön hallituksen taikka toisen osakkeenomistajan suostumus. Rakennustekniikan kehittymisen ja rakennusmateriaalien korkeatasoisuuden seurauksena lienee niin, että asunnoissa tehtävät muutostyöt pystytään tänä päivänä niin haluttaessa toteuttamaan ilman, että rakennusta vahingoitetaan, ja pysyvät haitatkin minimoiden. Osakkeenomistajan asiana on laadituttaa remontistaan kunnolliset suunnitelmat sekä toimittaa selvitys ja suunnitelmat yhtiön isännöitsijälle hyvissä ajoin ennen työn aloittamista. Yhtiön hallituksen asiana on kiinnittää huomiota yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluviin rakenteisiin ja putkiin. Käytännössä yhtiö tai naapuriosakas ei voi estää osakkaan asunnon sisällä tehtävä remonttia, jos se suunnitellaan ammattimaisesti ja otetaan huomioon voimassa olevat rakentamismääräykset. Miten asunto-osakeyhtiö voi valvoa osakkeenomistajan tekemää remonttia ja kuka maksaa valvonnasta syntyvät kustannukset? remontti tehdään hyvän rakentamistavan mukaisesti ja täyttäen yhtiön mahdollisesti asettamat lisäehdot. Osakkeenomistajan on syytä huomata, että tämä yhtiön valvontaoikeus alkaa jo suunnitelmista, jolloin yhtiö pyrkii selvittämään paitsi sitä, ettei remontti vahingoita rakennusta, myöskin sitä, että kaikki yhtiön kunnossapitovastuulle tulevat kohdat (kuten veden- ja äänieristeet, vesi- ja viemärijohdot, ilmanvaihtoputket) on suunniteltu yhtiön kannalta tarkoituksenmukaisesti ja muuten oikein. Yhtiön valvontaoikeus koskee luonnollisesti myöskin itse työsuoritusta. Hyvin hoidetussa remontissa yhtiön isännöitsijä ja osakkeenomistaja sopivat etukäteen ne työvaiheet, jotka yhtiön toimesta tarkastetaan (kuten vedeneristeet ja uudet vesi- ja viemärijohdot) sekä tarkastustavan ja ajankohdat. Koska osakkeenomistaja teettää muutostyön, on perusteltua, että osakkeenomistaja korvaa asunto-osakeyhtiölle remontista aiheutuvat valvonta ja muut kustannukset, joista kannattaa sopia isännöitsijän kanssa etukäteen. Miten ja kuinka kauan remontin teettänyt osakkeenomistaja vastaa tekemästään remontista asunto-osakeyhtiölle? Jokaiselle lienee selvää, että osakkeenomistaja on vastuussa yhtiöön päin, jos asuntoremontti on tehty joltain osin huonosti, ja sen seurauksena aiheutuu myöhemmin jotain vahinkoja. Osakkeenomistaja ei vapaudu tästä vastuusta, vaikka hän myykin remontin jälkeen asuntonsa. Remontin teettäneen osakkeenomistajan vastuu yhtiölle jatkuu myynnin jälkeenkin aina 10 vuotta siitä AOYL 77 :n mukaan asunto-osakeyhtiön hallituksella ja isännöitsijällä on oikeus valvoa, että osakkeenomistajan asuntohetkestä, kun remontti on valmistunut. Esimerkiksi jos osakkeenomistaja on remontoinut asunnon kylpyhuoneen seitsemän vuotta sitten, ja remontissa tehty vedeneristys pettää puutteellisesti tehdyn työn vuoksi, ja tämän seurauksena asunnossa todetaan kosteusvahinko, on remontin 7 vuotta sitten tehnyt osakkeenomistaja velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhtiölle näin syntyvät vahingot ja kustannukset, kun kylpyhuone ja muut vahingot korjataan. Käyttämällä ammattitaitoista suunnittelijaa, ja valvojaa sekä urakoitsijaa, ja tekemällä eri tahojen kanssa kirjalliset sopimukset alalla yleisesti käytössä oleville sopimuskaavakkeille, osakkeenomistaja varmistaa pitkälle sen, ettei yllä kuvatunlaisia tilanteita pääse syntymään. Kaksi vuotta kestävän työtakuun lisäksi, osakkaan on syytä varmistaa, että urakassa käytetään esimerkiksi vain sellaisia sertifioituja vedeneristeitä, joille on valmistajan tuotekohtaiset takuut. Tällainen tapa teettää remontti maksaa luonnollisesti remonttia teettävälle osakkeenomistajalle paljon enemmän kuin tapa, jossa työ teetetään ilman suunnitelmia ja valvojaa suoraan jollain urakoitsijalla. Kun osakkeenomistaja huolehtisi vielä siitä, että isännöitsijätoimisto merkitsisi huoneistoa koskevaan isännöitsijätodistukseen itse remonttia koskevien tietojen (aika ja laajuus) lisäksi urakoitsijan ja valvojan yhteystiedot, tämä helpottaisi vuosien jälkeen mahdollisessa vahinkotilanteessa vastuukysymysten selvittämistä. Mistä saa lisää tietoa? Ammatti-isännöitsijältä saat yksityiskohtaista tietoa siitä, miten asuntoremontissa kannattaa toimia. Asuinkiinteistöjä edustava Suomen Kiinteistöliitto antaa maksullista puhelinneuvontaa myös yksittäisille osakkeenomistajille. Suomen Kiinteistöliitto on julkaissut lakimies Mia Pujalsin ja LVI-insinööri Jaakko Laksolan kirjoittaman kirjasen nimeltään Muutostyö asuinhuoneistossa, joka on hyvin käytännön läheinen ja helppolukuinen opas asuntoremonttia aikoville osakkeenomistajille. Matti Ruohonen lakimies SKV Isännöinti 24 25
26 Bostadsreparationer & aktieägares ändringsarbeten i bostadslägenheter Hurdana renoveringar får en aktieägare göra i sin bostadslägenhet? Lagen om bostadsaktiebolag (BABL 77 ) garanterar aktieägarna så gott som obegränsad rätt att utföra reparationer och ändringar i sin lägenhet då arbetena sker inne i lägenheten och så att säga i de lokaliteter och utrymmen till vilka hans aktier medför besittningsrätt. Aktieägarens omfattande rätt att utföra ändringsarbeten garanterar honom fullständig frihet att själv besluta om sin lägenhets inredningslösningar, lägenhetens utrustning och hushållsmaskiner. Som exempel kan nämnas att aktieägaren fritt får välja golv-, tak- och väggmaterial, montera ner mellanväggar och bygga nya, ändra rumsindelningen, bygga bastu och badrum i lägenheten, flytta och förnya eloch vattenledningar samt avlopp, avlägsna fasta skåp och annan fast inredning och hushållsmaskiner samt installera nya fasta skåp och liknande samt nya hushållsmaskiner. Aktieägaren får sålunda vid en lägenhetsrenovering förnya eller reparera även sådana vattenisoleringar och rör, som hör till bostadsaktiebolagets underhållsansvar. Aktieägaren ansvarar givetvis gentemot bolaget för att arbetet utförs professionellt och med iakttagande av god byggnadssed. Aktieägarens ansvar gentemot bolaget omfattar tio år. Aktieägarens ansvar behandlas ytterligare senare i denna artikel. T.ex. när det gäller badrumsrenoveringar händer det att aktieägarna har en felaktig uppfattning om att bolaget har skyldighet att betala kostnaderna för ny vattenisolering därför att den som konstruktion hör till bolagets ansvar. Så är dock inte fallet, utan aktieägaren, på vars initiativ renoveringen görs, betalar kostnaderna från början till slut och kan inte kräva ersättning för dem av bolaget. När bör en aktieägare som planerar renovering anmäla om renoveringen på förhand till bolaget? Enligt sunt förnuft torde det vara klart, att det alltid är till fördel för aktiägaren att anmäla alla renoveringar till disponenten, för då har bostadsaktiebolaget möjlighet att be alla uppgifter av aktieägaren som är viktiga för bolaget, och på motsvarande sätt får aktieägaren de anvisningar som han behöver för att veta hur han skall agera gentemot bolaget i samband med renoveringen. Enligt lag skall en renovering anmälas till bolagets disponent innan den inleds när den kan inverka på husets bärande konstruktioner (såsom vattenisolering, ljudisolering, värmeisolering) eller på husets vatten -, el- eller gasledningar eller ventilationssystem. I praktiken är det egentligen bara ytreparationer som inte behöver anmälas till bolaget. Anmälningsskyldigheten har intagits i lagen dels för att bolaget skall kunna bedöma om den planerade renoveringen kan skada huset (t.ex. fuktskada) eller vålla bolaget eller någon av aktieägarna bestående olägenhet (såsom ljud eller ökad vattenåtgång). Dels har den intagits för att bostadsaktiebolaget skall kunna övervaka, att aktieägarens renovering planeras och genomförs med iakttagande av god byggnadssed i fråga om det som intresserar bolaget. För att kunna bedöma detta, bör bolaget ha tillgång till planerna över hur renoveringen genomförs. När förutsätter en renovering bostadsaktiebolagets samtycke och när krävs samtycke av aktieägare som besitter grannlägenhet? Kan bolaget eller en aktieägare som besitter grannlägenhet hindra en bostads renovering? Enligt BABL 77 krävs samtycke av bolagets styrelse eller annan aktieägare till bostadsrenoveringar, i samband med vilka huset kan skadas eller som kan förorsaka bostadsaktiebolaget eller dess aktieägare bestående ekonomisk eller annan skada. Till följd av att byggnadstekniken utvecklats och byggnadsmaterialen numera är av hög kvalitet är det väl nog så, att de ändringsarbeten som utförs i bostäderna i dag alltid, om viljan bara finns, kan genomföras utan att huset skadas och så att även eventuella bestående olägenheter minimeras. På aktieägaren ankommer att låta utarbeta ordentliga planer över renoveringen och ställa dem inklusive utredningar till förfogande för disponenten i god tid innan arbetet inleds. Bolagets styrelse skall för sin del se till att uppmärksamhet fästs vid de konstruktioner och ledningar för vilka bolaget har underhållsansvar. I praktiken kan bolaget eller aktieägare som har besittningsrätt till grannlägenhet inte hindra renoveringar som aktieägare utför inne i sina bostäder, om dessa planeras professionellt och gällande byggnadsbestämmelser iakttas. På vilket sätt kan bostadsaktiebolaget övervaka renoveringar som utförs av aktieägare och vem betalar kostnaderna för övervakningen? Enligt BABL 77 har bostadsaktiebolagets styrelse och disponent rätt att övervaka, att en aktieägares bostadsrenovering utförs med iakttagande av god byggnadssed och så, att de ytterligare villkor som bolaget eventuellt har ställt uppfylls. Aktieägaren bör observera att bolagets rätt att övervaka börjar redan vid planeringen, då bolaget skall utreda att renoveringen inte skadar huset och därtill även att allt som hör under bolagets underhållsansvar (såsom vatten- och ljudisoleringar, vatten- och avloppsrör, ventilationsledningar) har planerats på ett för bolaget ändamålsenligt sätt och även i övrigt på rätt sätt. Bolagets övervakningsrätt gäller givetvis även själva arbetsprestationen. Vid en väl skött renovering kommer disponenten och aktieägaren på förhand överens om vilka arbetsskeden som inspekteras på uppdrag av bolaget (såsom vattenisoleringar och nya vatten- och avloppsrör) samt på vilket sätt inspektionerna görs och tidpunkterna för dem. Eftersom det är aktieägaren som låter utföra ändringsarbetet, är det inte mer än rätt att han ersätter bostadsaktiebolaget för de kostnader för övervakning och andra kostnader som renoveringen föranleder bolaget. Även det här är det skäl att komma överens om med disponenten på förhand. På vilket sätt och hur länge ansvarar aktieägaren gentemot bostadsaktiebolaget för en renovering som han låtit utföra? Det torde vara klart för envar, att en aktieägare ansvarar gentemot bolaget, om en bostadsrenovering som han låtit utföra till någon del genomförts undermåligt och skador därför uppstår senare. Aktieägaren frigörs inte från sitt ansvar, även om han säljer sin bostad efter renoveringen. Ansvaret kvarstår hos den aktieägare som låtit utföra renoveringen även efter en försäljning upp till tio år från det att renoveringen slutfördes. Om en aktieägare exempelvis har renoverat bostadens badrum för sju år sedan, och den vattenisolering som utfördes vid renoveringen ger efter på grund av bristfälligt utfört arbete, och fuktskada upptäcks i bostaden till följd av detta, är aktieägaren som för sju år sedan låtit utföra renoveringen skyldig att till bostadsaktiebolaget ersätta de skador och kostnader som förlanleds av att badrummet och övriga skador repareras. Genom att anlita kompetenta planerare, övervakare och entreprenörer och genom att ingå skriftliga avtal med de olika parterna enligt i branschen allmänt använda formulär, kan aktieägaren långt säkerställa att ovan beskrivna situationer inte uppstår. Aktieägaren bör förutom arbetsgarantin på två år även säkerställa exemeplvis att vid entreprenaden används endast sådan certifierad vattenisolering, som har tillverkarens produktspecifika garantier. Detta sätt att låta utföra en renovering är givetvis dyrare för aktieägaren än om han skulle låta någon entreprenör utföra arbetet utan planering och övervakare. Om aktieägaren dessutom skulle se till, att disponentbyrån i disponentintyget för lägenheten antecknar förutom uppgifterna om själva renoveringen (tid och omfattning) även kontaktuppgifterna till entreprenören och övervakaren, skulle detta underlätta utredningen av ansvarsfrågorna när eventuella skador uppdagas långt senare. Vart kan man vända sig för ytterliga information? Av en yrkesdisponent får Du specifik information om hur det lönar sig att förfara vid en bostadsreparation. Fastighetsförbundet Suomen Kiinteistöliitto som företräder bostadsfastigheterna tillhandahåller avgiftsbelagd telefonrådgivning även för enskilda aktieägare. Fastighetsförbundet har gett ut en publikation Muutostyö asuinhuoneistossa skriven av juristen Mia Pujals och VVS-ingenjören Jaakko Laaksola, som är en användarvänlig och lättläst guide för aktieägare som planerar reparationer i sin bostad. Matti Ruohonen Jurist SKV Disponentbyrå
Parasta palvelua Ammattimainen isännöinti on varallisuuden hoitamista ja asumisen helpottamista erilaisin palveluin. Tutustu Majakka TM -palveluumme www.majakka.fi/majakka ANJALANKOSKI Paperitehtaantie 1 p. 010 228 7720 ESPOO Niittykummuntie 4 p. 010 228 6420 ESPOO, Pohjantie 3 p. 010 228 6400 EURA, Käräjämäentie 4 p. 010 228 7451 FORSSA, Hämeentie 7 p. 010 228 7350 HAAPAJÄRVI, Puistokatu 33 p. 010 228 8440 HAMINA, Kaivokatu 3 p. 010 228 7840 HANKO, Bulevardi 19 p. 010 228 6840 HELSINKI, Eevankatu 2 p. 010 228 6120 HELSINKI, Kisällintie 12 p. (09) 752 2933 HELSINKI Mannerheimintie 170 p. 010 228 6060 HELSINKI Vänrikki Stoolin katu 5 p. 010 228 6040 HYVINKÄÄ, Hämeenkatu 21-23 p. 010 228 6600 HÄMEENLINNA Saaristenkatu 3 p. 010 228 7000 IISALMI, Riistakatu 11 p. 010 228 8270 ILMAJOKI, Kauppatie 18 p. 010 228 4740 INKOO, Rantatie 8 p. 010 228 6830 JOENSUU, Malmikatu 5 p. 010 228 8300 JÄMSÄ, Keskuskatu 2-4 p. 010 228 7640 JÄRVENPÄÄ, Mannilantie 43 p. 010 228 6570 KAJAANI, Koivukoskenkatu 12 p. 010 228 8450 KANKAANPÄÄ Kuninkaanlähteenkatu 4 p. 010 228 7460 KARHULA, Karjalantie 10-12 p. 010 228 7820 KARJAA, Keskuskatu 100 p. 010 228 6800 KARKKILA, Huhdintie 5 p. 010 228 6540 KAUSALA, Kauppakatu 11 p. 010 228 7740 KEMI, Keskuspuistokatu 28 p. 010 228 8470 KIURUVESI, Kiurukatu 1 p. 010 228 8292 KOTKA, Kauppakatu 3 p. 010 228 7800 KOUVOLA, Kauppalankatu 9 p. 010 228 7700 KUOPIO, Kauppakatu 17 p. 010 228 8200 KUUSAMO, Kitkantie 15 p. 010 228 8530 LAHTI, Kauppakatu 6 A p. 010 228 7100 LAPPEENRANTA Valtakatu 32 p. 010 228 7750 LAPUA, Asemakatu 6 p. 010 228 8060 LOHJA, Harjukatu 2 p. 010 228 6520 MIKKELI, Hallituskatu 3 p. 010 228 7900 NUMMELA, Tuusantie 3 p. 010 228 6500 PERNIÖ, Haarlantie 4 p. 010 228 7330 PIEKSÄMÄKI, Kauppakatu 5-7 p. 010 228 7930 PIETARSAARI Kanavapuistikko 14 p. 010 228 8180 PORI, Eteläkauppatori 4 p. 010 228 7400 PORVOO, Lundinkatu 10 p. 010 228 6700 RAUMA, Valtakatu 3 p. 010 228 7440 RIIHIMÄKI, Hämeenkatu 9-15 p. 010 228 7080 ROVANIEMI, Rovakatu 36 p. 010 228 8500 SALO, Helsingintie 14 p. 010 228 7300 SEINÄJOKI, Keskuskatu 13 p. 010 228 8030 SODANKYLÄ, Jäämerentie 18 p. 010 228 8560 SOTKAMO, Kainuuntie 26 p. 010 228 8460 TAMMISAARI, Asematie 6 p. 010 228 6820 TAMPERE, Kauppakatu 3 p. 010 228 7500 TORNIO, Hallituskatu 16 p. 010 228 8480 TURKU, Käsityöläiskatu 4 p. 010 228 7200 TURKU Läntinen Rantakatu 35 p. 010 228 7050 VAASA, Rauhankatu 22 p. 010 228 8100 VAMMALA, Puistokatu 14 p. 010 228 7550 VARKAUS, Pirnankatu 4 p. 010 228 8230 HELSINKI, Frekrikinkatu 30 A p. 010 425 3300 JYVÄSKYLÄ, Yliopistonkatu 36 p. 010 228 7600 KOKKOLA, Rantakatu 14 p. 010 228 8130 OULU, Tyrnäväntie 14 p. 010 228 8400 SEINÄJOKI, Koulukatu 14 p. 010 228 8000 ÄÄNEKOSKI, Kauppakatu 13 p. 010 228 4460 www.skvisannointi.fi www.majakka.fi