Rakennuslautakunta 23.03.2017 Sivu 1 / 1 468/2017 10.03.00 57 Uudelleenkäsittely oikaisuvaatimuksen johdosta, Laajennuslupa-asia, 2016-829, Riilahdentie 42 02260 ESPOO, Helasmäki Riika Raila Eliisa ym. Päätöspäivämäärä 23.03.2017 Päätös annetaan julkipanon jälkeen 29.03.2017 Rakennuspaikka 49-31-208-4 Riilahdentie 42 KAITAA Pinta-ala 3116.0 Kaava Kaavanmukainen käyttötarkoitus Kaavanmukainen rakennusoikeus Valmiiden rakennusten kerrosala 02260 ESPOO Asemakaava AO Erillispientalojen korttelialue 300.0 k-m 2 350.0 k-m 2 Hakija Helasmäki Riika Raila Eliisa ja Raimo Olavi Riilahdentie 42 B 02260 ESPOO Perikunta Kallio Arto Juhani / Kallio Eila Riilahdentie 42 A 02260 ESPOO Toimenpide Asuinpientalon laajennus ja muutos Pääsuunnittelija: Ali-Kovero Rauno, arkkitehti Rakenteellinen paloturvallisuus Hakemuksen liitteet Vaativuusluokka: Tavanomainen Paloluokka P3 Pääpiirustukset, 6 kpl Sähköiset liitteet: Suunnittelijan kelpoisuus -selvitys Selvitys rakennuspaikan hallinnasta Valtakirja Selvitys rakennuspaikan hallinnasta - VT lausunto Muut - Perustelu1 Asemapiirustus - Asemapiirros Pohjapiirustus - Kellari
Rakennuslautakunta 23.03.2017 Sivu 2 / 2 Pohjapiirustus Leikkauspiirustus - Leikkaus Julkisivupiirustus - JS1 Julkisivupiirustus - JS2 Keskustelun liite Lisäselvitykset ja poikkeukset LUPAVALMISTELIJAN PÄÄTÖS Rakenneinsinööri on 16.1.2017 1 hylännyt laajennusluvan kiinteistöllä 49-31-208-4. Kiinteistöllä on haettu jälkikäteen lupaa hallinta-alueella B sijaitsevan asuinpientalon kellarin muutoksille. Päätöksen perusteluiden mukaan kellarin sisäiset muutostyöt eivät vaadi rakennuslupaa, jos muutokset eivät muuta kellarin huonetiloja pääkäyttötarkoituksen mukaisiksi huonetiloiksi. Päätöksessä todetaan, että rakennukseen tehdyt julkisivun ikkuna- ja oviaukkomuutokset lisäävät kellarin huonetilojen ikkuna-aukon pinta-alan yli 10 % huoneen pinta-alasta, jolloin nämä huoneet on luokiteltava pääkäyttötarkoituksen mukaisiksi huonetiloiksi ja ne on laskettava rakennuksen kerrosalaan. Rakennuslupahakemus hylättiin, koska laajennus ei ole voimassaolevan asemakaavan mukainen. Tehdyt muutokset lisäävät rakennuksen kerrosalaa niin, että asemakaavan mukainen sallittu rakennusoikeus ylittyy noin 60 kem2:llä (n. 20 %). Rakennusoikeuden ylitykselle ei ollut haettu poikkeamispäätöstä. Hallintaalueen A haltija ja tontin osaomistaja on myös ilmoittanut, ettei hän anna suostumustaan rakennusluvalle. OIKAISUVAATIMUS Kiinteistön osaomistajat ja rakennusluvan hakijat ovat tehneet oikaisuvaatimuksen hylätystä rakennuslupapäätöksestä. Oikaisuvaatimuksessa vaaditaan päätöstä oikaistavan siten, että kellarin muutetut tilat hyväksytään kellaritiloiksi hakemuksessa esitetyllä tavalla, eikä niitä katsota käyttötarkoitukseltaan asuintiloiksi. Perusteluina mainitaan muun ohessa, että kellarin sisäiset muutostyöt noudattavat Espoossa yleisesti käytettävää ja muualla hyväksyttävää menettelyä. Kellarissa ei ole pääkäyttötarkoitukseen luettavia tiloja, eikä rinteessä olevaa kellarikerrosta voida katsoa kerrokseksi tai osaksi asunnon päätoimintoja. Kellarin toiminnot edellyttävät luonnonvaloa, koska yksi tila on perheen taideharrastuksen tilana. Oikaisuvaatimuksen mukaan tilan valoaukot on suunniteltu siten, että ikkunoiden osuus alittaa 10 % huoneen lattiapinta-alasta ja siten sen voidaan katsoa noudattavan kellaritilojen ikkunoille asetettuja sääntöjä. Ikkuna ja läpinäkymätön valoaukko kuitenkin yhdessä ylittävät 10 % huoneen lattiapinta-alasta harrastustoiminnan luonteen vuoksi. Valoaukon perustellaan olevan vain luonnonvaloa läpipäästävä, joten se ei täytä ikkunan määritelmää. Suunnitelmalla ei ylitetä enimmäisrakennusoikeutta ja suunnitelma noudattaa voimassaolevaa asemakaavaa. Hanke kohdistuu rakennuksen
Rakennuslautakunta 23.03.2017 Sivu 3 / 3 sisätiloihin, eikä se vaikuta tilan rakennusoikeuteen tai muutoinkaan tilan yhteisomistajan oikeuksiin tai velvollisuuksiin. Oikaisuvaatimus on kokonaisuudessaan oheismateriaalina. PÄÄTÖSEHDOTUKSEN PERUSTELUT Kiinteistö 49-31-208-4 sijaitsee erillispientalojen korttelialueella (AO) ja on jaettu kahteen hallinta-alueeseen. Hallinta-alueella B on 14.7.2009 valmistunut pientalo ja talousrakennus (rakennuslupa 2007-143-A). Rakennuksen kerrosala on 164 kem2, joka muodostuu pääkäyttötarkoituksen mukaisesta kerrosalasta asuinkerroksessa 128 kem2 (250 mm ulkoseinävahvuudella laskettuna 123 kem2) ja kellarin tasolla lisärakennusoikeuteen lasketuista aputiloista (36 m2). Rakennuksessa olevan kellarin kokonaisala on 90 m2. Rakennusluvan 2007-143-A pääpiirustusten mukaan kellarissa ei ole rakennuksen pääkäyttötarkoituksen mukaisia tiloja. Hallinta-alueella sijaitsevan talousrakennuksen pinta-ala on 9 m2 joka on laskettu kuuluvaksi lisärakennusoikeuteen. Tontilla ei ole näiden rakennustoimenpiteiden jälkeen kerrosalaa tai lisärakennusoikeutta käyttämättä. Kerrosalan laskemisperiaatteet Maankäyttö- ja rakennuslain 115 :n 2 momentin mukaan rakennuksen kerros sijaitsee kokonaan tai pääasiallisesti maanpinnan yläpuolella ja kellarikerros kokonaan tai pääasiallisesti maanpinnan alapuolella. Asemakaavassa voidaan sallia useamman kuin yhden kellarikerroksen rakentaminen sekä rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisten tilojen sijoittaminen maanpinnan alapuolelle. Pykälän 3 momentin mukaan rakennuksen kerrosalaan luetaan kerrosten alat ulkoseinien ulkopinnan mukaan laskettuina ja se kellarikerroksen tai ullakon ala, johon sijoitetaan tai voidaan näiden tilojen sijainnista, yhteyksistä, koosta, valoisuudesta ja muista ominaisuuksista päätellen sijoittaa rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisia tiloja. Alueella, jossa on voimassa ennen maankäyttö- ja rakennuslain voimaantuloa (1.1.2000) vahvistettu asemakaava, voidaan sallia myös ns. maanpäällinen kellarikerros. Tällainen kerros voi olla pääasiallisesti tai kokonaan maan päällä, jos sinne ei sijoiteta asuin- tai työhuoneita. Samoin vanhan kaavan alueella sallitaan myös ns. sekakerros, josta osa on kellarinluonteista tilaa ja osa kerroksen luonteista tilaa siten, että kellarinluonteisen tilan suhteellinen osuus on suurempi kuin vähäinen. Ympäristöministeriön ohjeessa kerrosalan laskemisesta (Ympäristöopas 72) todetaan, että maanpinnan ylä- tai alapuolisuus todetaan tarkastelemalla julkisivu- ja leikkauspiirroksissa olevien tilavuuksien suhdetta. Samassa kerroksessa sijaitsevat tilat ovat pääsääntöisesti samanluonteista tilaa. Rinneratkaisuissa tila voidaan poikkeuksellisesti jakaa osittain kerrokseksi ja kellarikerrokseksi edellyttäen, että tilat on myös seinällä erotettu toisistaan. Ympäristöministeriön ohjeen mukaan kellarikerroksessa vain pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaiset tilat luetaan kerrosalaan. Tässä tarkastelussa ratkaisevia ovat tilan ominaisuudet, muun muassa tilan sijainti, koko, yhteydet ja valoisuus. Ominaisuuksien vastatessa pääasiallisen käyttötarkoituksen vaatimuksia
Rakennuslautakunta 23.03.2017 Sivu 4 / 4 siinä määrin, että tilaa voidaan käyttää tai se voidaan myöhemmin ottaa pääasialliseen käyttötarkoitukseen, tilat kellarikerroksessa luetaan kerrosalaan riippumatta ilmoitetusta käyttötarkoituksesta. Rakentamismääräyskokoelman osasta G1 johtuvat keskeisimmät asuinhuoneen vaatimukset ovat vähintään 7 m2 koko, vähintään 2,4 metrin huonekorkeus sekä ikkuna, jonka valoaukko on kooltaan vähintään 1/10 huonealasta. Ympäristöministeriön ohjeessa todetaan, että muita kuin pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisia tiloja asuinrakennuksessa voivat olla esimerkiksi harrastus-, askartelu- ym. tilat edellyttäen, että nimitykset vastaavat todellista käyttöä. Kerrosalan laskeminen oikaisuvaatimuksen kohteena olevassa päätöksessä Valituksen kohteena oleva kiinteistö sijaitsee vuonna 1987 vahvistetun Riilahti II asemakaavan alueella, joten vanhan lainsäädännön mukainen maanpäällinen kellarikerros tai sekakerros on mahdollista toteuttaa. Voimassaolevassa asemakaavassa ei ole erillisiä määräyksiä kellaritiloista. Asemakaavamääräyksen perusteella alueelle saa rakentaa tontille sallitun kerrosalan lisäksi enintään 15 % kerrosalasta asukkaiden varasto- tai säilytystilaa. Tällä tontilla lisärakennusoikeuden määrä on 45 m2, joka hallinnanjakosopimuksen mukaan on kokonaan hallinta-alueen B (luvanhakijoiden) käytettävissä. Tästä 9 m2 on käytetty talousrakennukseen ja loput 36 m2 kellarikerroksen varastotiloihin. Espoossa on noudatettu vakiintunutta tulkintakäytäntöä, jonka mukaan eikerrosalaan laskettavissa kellarihuoneissa ikkunapinta-alan tulee selvästi alittaa 10 % huoneen lattiapinta-alasta ja ikkuna-aukon alareunan olla vähintään 150 cm korkeudella. Tämän tulkinnan perusteella valituksen kohteena oleva lupapäätös on hylätty, koska kellaritila olisi hakemuksesta poiketen tullut laskea ainakin osittain pääkäyttötarkoituksen mukaiseen kerrosalaan luettavaksi tilaksi. Hakemuksessa on esitetty, että kellarin korkeat lasiovet peitettäisiin alaosastaan läpinäkymättömällä kalvolla, jolloin ikkunan osuus julkisivusta olisi alle 10 % huoneen lattia-alasta. Siitä, onko läpinäkymätön, mutta valoa läpi päästävä aukko luettava ikkunapintaalaan, ei ole vakiintunutta tulkintakäytäntöä. Koska pelkkä valoaukon koko ei ole kuitenkaan määräävä tulkintakriteeri, tulee tilan osalta tarkastella kerrosalaan luettavan tilan muodostumista kokonaisharkintana. Alkuperäisessä rakennusluvassa (2007-143) pohjakerroksesta kellariksi on merkitty 90 m2 ja aputiloiksi 36 m2. Lupapäätöksessä tämä on ilmaistu siten, että osa kellarista (alarinteen puoleiset tilat) on laskettu asemakaavan mahdollistamaan lisärakennusoikeuteen (36 m2) ja ovat käyttötarkoitukseltaan varasto- ja säilytystiloja. Näihin on ollut käynti ainoastaan ulkokautta umpiovista. Alkuperäisen rakennusluvan käsittelyn aikana suunnitelmissa olleita kellaritilojen ikkunoita on pienennetty ko. varastotiloja vastaaviksi. Alkuperäisestä rakennusluvasta jätettiin useita oikaisuvaatimuksia, keskeisimpänä valitusperusteena oli juuri
Rakennuslautakunta 23.03.2017 Sivu 5 / 5 keinotekoisesti lisätty kellarikerros. Alkuperäisen luvan valmistelija on vastineessaan todennut, että aputilat ovat lisärakennusoikeutta, jota ei saa käyttää asuintilana. Alkuperäisen rakennuslupahakemuksen liitteenä olevassa leikkauspiirustuksessa kellarikerros jakautuu tasan maanpäälliseen ja maanalaiseen osuuteen. Valituksen kohteena olevan laajennusluvan leikkauspiirustuksista ilmenee, että alle puolet rinteessä sijaitsevasta kellarikerroksesta sijaitsee maan alla. Tällöin tila voidaan laskea joko maanpäälliseksi kellarikerrokseksi, jos sinne ei sijoiteta asuin- tai työhuoneita tai sekakerrokseksi, jolloin asuin- tai työhuoneen luontoiset tilat lasketaan kerrosalaan. Huomioon tulee ottaa, että myös kokonaan kellarikerrokseksi tulkittava tila voi sisältää maanpäällisessä osassaan asuin- ja työtilojen vaatimukset täyttäviä tiloja, jotka ovat aina kerrosalaan luettavia. Riippumatta siitä, minkä luontoiseksi tilaksi pohjakerros osittain tai kokonaan tulkitaan, pääkäyttötarkoituksen mukaiset tilat luetaan kerrosalaan laskettaviksi tiloiksi. Muutosluvassa on esitetty pohjakerroksen sisäinen väliseinä purettavaksi ja umpiovet korvattaviksi lasiovilla. Nämä muutokset poistavat mahdollisuuden alkuperäisessä rakennusluvassa olleeseen tulkintaan siitä, että erilliset tilat, jotka eivät olleet suorassa yhteydessä asuintiloihin, olisivat lisärakennusoikeuden mukaista varastotilaa. Rakennus on rakennettu voimassaolevaa rakennusjärjestystä alempaan korkoon. Espoon kaupungin rakennusjärjestyksen 27 :n mukaan rantaalueella rakennuksen alimman lattiatason tulee olla vähintään 3,0 metriä keskivedenpintaa korkeammalla. Saman määräyksen mukaan rakennus voidaan sijoittaa edellä mainittua matalammalle erillisen selvityksen perusteella tai jos kyseessä on vähäarvoinen talousrakennus. Rakennus on kuitenkin rakennettu siten, että sen kellarikerroksen lattiatason korkeus on +2,3 metriä. Tällainen ratkaisu on voitu hyväksyä, koska kellarikerroksessa ei ole pääkäyttötarkoituksen mukaisia tiloja. Alhainen lattiataso kuitenkin estää - muiden seikkojen ohella - ottamasta tiloja pääkäyttötarkoituksen mukaiseen käyttöön. Muutosluvassa tilat ovat sijainniltaan (maanpäällisessä osassa pohjakerrosta), kooltaan (takkahuone 28,5 m2, harraste- ja pukutila 12,5 m2 ja 11 m2 eli asuinhuoneen kokovaatimuksen täyttäviä), yhteyksiltään (suora yhteys asuintiloihin) ja valoisuudeltaan (suuret ikkunat) selkeästi pääkäyttötarkoituksen mukaista ja siten pääkäyttötarkoituksen kerrosalaan laskettavaa tilaa. Pelkästään seikka, että tilat on nimetty eipääkäyttötarkoituksen mukaisiksi tiloiksi, ei poista sitä tosiseikkaa, että ne ovat suoraan käytettävissä tai myöhemmin helposti muutettavissa pääkäyttötarkoituksen mukaisiksi asuintiloiksi. Kellarikerros on siis muutettu pääosin tai kokonaisuudessaan pääkäyttötarkoituksen mukaiseksi tilaksi. Tällaiselle muutokselle ei ole mahdollista myöntää lupaa, koska kiinteistöllä ei ole jäljellä olevaa rakennusoikeutta eikä poikkeamispäätöstä ole haettu. Esittelijän päätösehdotus Ehdotuksen tekijä: Rakennusvalvontajohtaja Sirkku Malviala Rakennuslautakunta päättää ottaa oikaisuvaatimuksen käsiteltäväkseen
Rakennuslautakunta 23.03.2017 Sivu 6 / 6 ja katsoo, ettei siinä ole esitetty sellaisia seikkoja, joiden perusteella olisi syytä muuttaa tehtyä päätöstä. Lupavalmistelijan 16.1.2017 1 tekemä päätös pysytetään edellä esitetyin perusteluin. Sovelletut oikeusohjeet Maankäyttö- ja rakennuslaki 115, 125 ja 135 sekä perusteluissa mainitut Valmistelijat / lisätiedot: Maija Haapala, puh. 043 826 9641 Petteri Koskela, puh. +358 09 816 26664 etunimi.sukunimi@espoo.fi Käsittely Päätös Löflund ehdotti oikaisuvaatimuksen hyväksymistä. Keskustelun jälkeen puheenjohtaja totesi, ettei ehdotusta ole kannatettu, joten se raukeaa. Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. Oheismateriaali - Lupapäätös 16.1.2017 - Oikaisuvaatimus 26.1.2017 - Asemapiirros - Alkuperäinen kellarin pohja - Uusi kellarin pohja - Alkuperäinen julkisivu - Uusi julkisivu - Julkisivut päädyt - Leikkaus - Valokuva kellarin julkisivusta Tiedoksi
Rakennuslautakunta 23.03.2017 Sivu 7 / 7