MYYDÄÄN Klemetinkaari Oy:n koko osakekanta Sepänkyläntie 2, Vaasa
MYYTÄVÄ KOHDE 31.1.2017 Sepänkyläntie 2, sijaitseva vuokraoikeus rakennuksineen, jonka omistaa Oy Klemetinkaari Ab Klemetsösvängen. SIJAINTI Kohdealue sijoittuu Klemettilään Vaasan keskustaan noin 500 m itään Vaasan torilta, jonka ympärille sijoittuu vilkkain kaupallinen alue. Rautatie- ja linja-autoasemille on linnuntietä matkaa vain noin 200 m, kävelymatka on noin 400 m. Ydinkeskustan ja arvion kohteen välissä on rautatie, ja kiinteistö sijoittuu heti rautatien ylittävän sillan viereen. Sepänkyläntien pohjoispuolelle kohdetta vastapäätä on suunnitteilla mittava Wasa Station tapahtuma- ja liikekeskus. Sepänkyläntien pohjoispuolelle on suunnitteilla ja osin jo rakenteilla myös runsaasti uusia asuinkerrostaloja. KIINTEISTÖN JA RAKENNUKSEN TIEDOT Kiinteistötiedot Kiinteistötunnus: 905-4-118-7 Tontin pinta-ala: 4.025 m 2 Lainhuuto, rasitteet, oikeudet ja kiinnitykset 26.8.2016 päivätyn lainhuutotodistuksen mukaan kiinteistön omistaa Vaasan kaupunki (selvennyslainhuuto 5.9.2011). Kiinteistörekisteriotteen mukaan tonttiin kohdistuu kaupungin johtorasite ja sähköjohto. Tonttiin kohdistuu vuokraoikeuden kiinnitys, jossa vuokralainen on Oy Klemetinkaari Ab Klemetsösvängen. Vuokraoikeuteen (laitostunnus 905-4-20-1-L1) kohdistuu panttikirjoja 2.200.000 arvosta. Tontin vuokrasopimus ja sopimuksen jatko Tontti on vuokrattu Oy Klemetinkaarelle 31.12.2026 asti voimassa olevalla sopimuksella. Tontin vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin ja se on tällä hetkellä 3.907,18 /vuosi. Vuokrasopimus on tehty 1987, mutta vuokrattua pinta-alaa on pienennetty kahdesti. Sopimuksen teon aikaan tontti oli vielä teollisuus- ja varastotonttina asema-
Kaavatilanne 31.1.2017 kaavassa, joten vuokran määrä on selvästi nykyisen asemakaavan mukaista käypää vuokraa alhaisempi. Tontin vuokrasopimuksessa on mainittu, että vuokra-alue ja vuokraehdot tarkistetaan mahdollisia uusia asemakaavamääräyksiä vastaaviksi. Kaupunki on tehnyt päätöksen, jossa ehdotetaan tontin ja sen vuokran osalta seuraavaa: Ennen kauppaa Vaasan kaupunki tekee pitkäaikaisen tontin vuokrasopimuksen Klementinkaari Oy:n kanssa tai vaihtoehtoisesti tontti myydään kaupan yhteydessä Klemetinkaari Oy:n ostajille. Tontin myyntihinta on 1.112.000 euroa, jos vuokramies haluaa lunastaa tontin omaksi. Pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen (yli 20 vuotta) vuosivuokraksi vahvistetaan 45.000 /v sidottuna elinkustannusindeksiin. Tontin asemakaavamerkinnät ovat seuraavat: Kaava tullut voimaan: 17.6.2005 Kaavamerkintä: K / s-1, rakennus suojeltu (sr-3) Rakennusoikeus: 7.500 kem² Käyttämätön rakennusoikeus noin 550 kem² (ei käytännössä hyödynnettävissä) Suurin sallittu kerrosluku: Suojeltu rakennus II V-kerroksinen Tonttijako: Voimassa on sitova erillinen tonttijako (19.8.2011) Kaavamerkintöjen selitykset: K: Liike- ja toimistorakennusten korttelialue. Lisäksi alueelle saa rakentaa yksityisiä ja julkisia palvelutiloja. Rakennusalalle sallitusta kerrosalasta 80 % saadaan käyttää liike- ja toimistotiloja varten ja 45 % ympäristöhäiriötä aiheuttamattomia teollisuus- ja varastotiloja varten. s-1: Alue, jolla ympäristö säilytetään. Alueella suoritettavien korjaus-, muutos- ja uudisrakentamistöiden tulee olla sellaisia, että aluekokonaisuuden luonne säilyy ja että yksittäisten rakennusten ja rakennusryhmien yksityiskohdat, materiaalit ja värit soveltuvat alueen luonteeseen. sr-3: Suojeltava rakennus. Rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennus. Rakennusta ei saa purkaa. Rakennuksessa saa suorittaa sellaisia lisärakentamistai muutostöitä, jotka eivät tärvele sen rakennustaiteellista tai kulttuurihistoriallista arvoa tai tyyliä. Mikäli rakennuksessa on aikaisemmin suoritettu tämän tavoitteen vastaisia toimenpiteitä, on rakennus korjaustöiden yhteydessä pyrittävä korjaamaan tyyliin sopivalla tavalla.
31.1.2017 Alla olevassa kuvassa näkyvät kiinteistön rajat. Alla on asemakaavakartta (rakennusoikeuden lukema kartassa on 9.500 kem², mikä koskee ennen uutta tonttijakoa ollutta aluetta, mutta vuoden 2011 tonttijaon mukainen myytävän kohteen rakennusoikeuden määrä on 7.500 kem²) Autopaikat Voimassa olevassa tontinvuokrasopimuksessa on mainittu, että vuokraoikeuteen sisältyy oikeus hallita autopaikoitustarkoitukseen korttelialueen keskellä olevaa LRTaluetta. Tämä alue on nykykaavassa LPA-aluetta, joka on rakennusten väliin jäävä pitkä ja kapea kaistale. LPA-alueelle saa sijoittaa korttelin nro 118 autopaikkoja. LPA-alueelta on luovutettu korttelin tonteille 3 ja 4 yhteensä 16 kpl autopaikkoja ja varattu 6 kpl tontille 6. Kaupungin ehdotuksena on, että alueesta tehtäisiin uusi sopimus, jossa myytävän kohteen tontille määritellään 30 kpl autopaikkoja. Omalla tontilla on autopaikkoja Varastokadun suuntaisesti olevan lastauslipan alla ja edessä. Sisäpihan pienellä tasanteella on 2 autopaikkaa.
Tontin kuvaus Rakennustiedot 31.1.2017 L:n muotoinen tontti on rakennettu käytännössä rajoja myöten täyteen. Sepänkyläntien varressa maanpinta nousee lounasta kohti, mutta Varastokadun varsi on tasainen. Sisäpihan pienelle tasanteelle johtaa Varastokadulta lämmitetty ajoluiska. Tontilla sijaitsee suojeltu funktionalismia edustava toimisto-/arkistorakennus, joka on valmistunut 1939. Rakennus on tällä hetkellä opiston ja Vaasan maakunta-arkiston käytössä. Rakennuksen käytetyksi kerrosalaksi on ilmoitettu 6.950 kem² eikä lisärakentaminen käytännössä onnistu rakennuksen suojelu huomioiden. Kohteessa on kahdesta viiteen maanpäällistä kerrosta ja kellarikerros. Tekniset ominaisuudet Laajuus ja tilaerittely Rakennus on teräsbetonirunkoinen ja julkisivut on rapattu valkoiseksi. Väliseinät ovat tiiltä ja osin levyrakenteisia. Korkeammalla osuudella on singelipintainen huopakatteinen tasakatto ja matalammilla osuuksilla on loiva harjakatto, jossa on peltikate. Kohteen lämmitysmenetelmänä on kaukolämpö ja lämmönjako on toteutettu vesikiertopatterein. Kohde on liitetty kunnalliseen vesi- ja viemäriverkostoon. Tiloissa on pääosin koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihtojärjestelmä. Jäähdytystä ei ole lukuun ottamatta kahta ilmalämpöpumppua. Kellarin työpajatiloissa on lisäksi kohdepoistoja. Rakennuksessa on yksi henkilöhissi korkeassa osassa ja 2 tavarahissiä matalassa osassa. Lattiat ovat luokka- ja toimistotiloissa pääosin muovimattoa ja työpaja- sekä arkistotiloissa maalattua betonia. Pohjakuvista tehtyjen laskelmien perusteella kohteen vuokrattava pinta-ala on noin 8.285 htm². Sepänkyläntien varteen sijoittuu 3-5 kerroksinen osuus (A-osa), joka soveltuu tavanomaiseen toimistokäyttöön tai opetuskäyttöön. Katutasoon olisi mahdollista sijoittaa myös hieman liiketilaa. Rakennuksen Varastokadun suuntainen kaksikerroksinen osuus (B-osa) on melko matalaa, pääosin arkistokäytössä olevaa tilaa, jossa on vain yläikkunat (nekin Varastokadun puolella tällä hetkellä pääosin peitetty arkistokäyttöä varten). Kellarikerroksessa on Sepänkyläntien puolella opiston käytössä olleita puutyö-, verstas- ja keramiikkatyötiloja sekä hieman teknisiä tiloja. Varastokadun puolella kellarikerros käsittää melko matalia varastotiloja, joista osa on ollut aiemmin myös opiston käytössä luokkatiloina. Klementin Kaari Oy:llä on kaksi omistajaa, joiden omistukset jakautuvat seuraavasti:
31.1.2017 Alla on esitetty pohjakuvista lasketut pinta-alat omistajien tiloille. Senaatin tilat htm² Kaupungin tilat htm² B-osa kellari B-osa kellari Arkistoa/varastoa 399 Varastoa-/matalia luokkatiloja 882 B-osa 1. krs. A-osa kellari Arkistoa varastoa 1 200 Työpajatiloja, sos.tila 990 B-osa 2. krs. A-osa 1. krs. Arkistoa/varastoa 1 146 Monitoimitilaa, keittiö, sos.tiloja 606 Toimistoa sisäpihan puolella 181 A-osa 2. krs. A-osa 1. krs. Luokkatiloja, yhtenäisiä tekstiilityön tiloja, hieman toimistoa 1 053 Liike-/toimistotilaa Sepänkyläntien puolella 265 A-osa 3. krs. Yhteensä 3 191 Luokkatiloja, auditorio, aulatiloja 1 053 A-osa 4. krs. Luokkatiloja (2 kpl isoja luokkia) 221 A-osa 5. krs. Pieniä opetus-/toimistohuoneita 202 A-osa ullakko Saunatilat, kokoushuone, varastoa 87 Yhteensä 5 094 Kunto- ja laatutaso Näiden tilojen lisäksi rakennuksessa on hieman käytävätiloja ja teknisiä tiloja. Taulukkoon lasketut pinta-alat ovat hieman pienempiä kuin yhtiöjärjestyksessä esitetyt kokonaisalat (yhtiöjärjestyksessä Senaatti-kiinteistöjen omistamat tilat 3.256 m² ja Vaasan kaupungin omistamat tilat 5.293 m²). Laskelmissa on käytetty yllä olevan taulukon pinta-aloja. Luvuissa ei ole mukana porrashuoneita, teknisiä tiloja tai yhteiskäytävätiloja. Rakennuksen A-osa on suurimmalta osin opistokäytössä luokka-, toimisto- ja työpajatiloina. Vaihtoehtoista käyttöä ajatellen tilat soveltuvat jatkossakin oppilaitokselle tai tavanomaiseen toimistokäyttöön, mikä vaatisi jonkin verran muutostöitä osassa tiloja. Katutasoon voisi sijoittaa jonkin verran myös liiketilaa. Toisessa ja kolmannessa kerroksessa ikkunat ovat tavanomaista matalammat, mutta haitta ei ole kovin suuri, koska ikkunanauha on yhtenäinen ja siten valoa tulee melko hyvin. Tilojen jakaminen onnistuisi 2. ja 3. kerroksissa helposti kahdelle käyttäjälle nykyisten wc-tilojen sijoittelun ja porraskäytävien puolesta. Useammallekin käyttäjälle tilat voitaisiin jakaa, mutta se vaatisi isompia muutostöitä. Rakennuksesta ei ole laadittu kuntoarviota. Sisäpintoja on uusittu melko hyvin, joten tilojen yleisilme on siisti. Tehtyjä merkittävimpiä korjauksia viime vuosilta ovat: 2001-02 B-osan päätyseinän korjaus, A-osan parvekkeiden korjauksia, B-osan sadevesi- ja salaojajärjestelmän muutostyöt sekä perusmuurien vedeneristys 2004 IV-kanavien puhdistus ja säätö 2005 A-osan kattokorjaus 2008-09 IV-korjaus ja julkisivun korjaus 2012 Sisäpihan sadevesijärjestelmän sekä pihan kansirakenteen uusinta 2014 Ikkunoiden kunnostus ja tiivistys 2015 Ilmanvaihdon puhdistus ja säätö B-osalla
31.1.2017 Lisäksi Vaasan kaupungin omistamissa tiloissa tehtiin 2013-14 osassa tiloja muutostöitä, joissa tilamuutosten lisäksi uusittiin pinnat ja valaistukset. Parhaillaan on valmistumassa muutostöitä B-osalla maakunta-arkiston tiloissa. Muutamissa huoneissa tehdään väliseinämuutoksia, uusitaan pinnat ja tehdään tarvittavat ivmuutokset. Lisäksi rakennetaan yksi inva-wc. Toteutuneet hoitokulut Kiinteistön hoitokulut vuoden 2015 tilinpäätöksestä: Kululaji 2015 2014 /kk, alv 0 % /htm²/kk, alv 0 % /kk, alv 0 % /htm²/kk, alv 0 % Henkilöstökulut 1 400 0,01 1 920 0,02 Hallinto 11 453 0,12 12 834 0,13 Käyttö ja huolto 30 646 0,31 26 515 0,27 Siivous 0 0,00 756 0,01 Lämmitys 48 932 0,49 50 986 0,51 Vesi ja jätevesi 3 501 0,04 4 016 0,04 Sähkö ja kaasu 34 629 0,35 39 006 0,39 Jätehuolto 4 944 0,05 4 662 0,05 Vahinkovakuutukset 15 659 0,16 14 693 0,15 Vuokrat 3 907 0,04 3 913 0,04 Kiinteistövero 74 012 0,74 67 922 0,68 Korjaukset 26 639 0,27 54 027 0,54 YHTEENSÄ 255 722 2,57 281 249 2,83 Ilman korjauksia hoitokulutaso on ollut molempina vuosina noin 230.000 /v eli 2,3 /m²/kk. Yhtiön hoitovastike yhtiöjärjestyksen mukaisille tiloille vuonna 2015 oli keskimäärin noin 2,4 /m²/kk eli yhteensä 248.000 /v.
31.1.2017 KUVIA KOHTEESTA Rakennuksen lounaispääty Pohjoisnurkka Varastokadun puolen arkisto-osuus Aulan taukotilaa Luokkahuone Arkistotilaa
NYKYKÄYTTÖ JA VUOKRASOPIMUKSET 31.1.2017 Senaatti-kiinteistöt tulee vuokraamaan omistamistaan tiloista 2.634,6 m² seuraavasti: Tila Pinta-ala m² Vuokra /kk, alv 0 % B-osan kellarivarasto 379,00 1 781,14 B-osa, 1. krs konservointi 280,00 1 959,25 B-osa, 1. ja 2. krs arkisto 1 727,00 9 796,24 B-osa, 2. krs toimisto 248,60 2 140,45 Yhteensä 2 634,60 15 677,08 Senaatin tilojen käyttäjänä / alivuokralaisena on Vaasa maakunta-arkisto. Kuukausivuokra on 15.677,08 /kk (alv 0 %) eli 5,95 /m²/kk. Vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin. Sopimus on voimassa toistaiseksi 12 kuukauden irtisanomisajalla siten että ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä on 30.9.2020. Senaatin omistamista tiloista vapaaksi jää Sepänkyläntien puolen katutasossa 372,5 m² tilat. Kaupungin omistamat tilat myydään käytännössä vapaina. Tilat ovat olleet aikaisemmin Vaasa-Opiston käytössä ja opisto on käytännössä muuttanut pois syksyllä 2016. Sen toimintaa on edelleen kellarissa noin 130 m 2 :n keramiikkatiloissa. Lisäksi Kaupunginteatterille on vuokrattu noin 151 m 2 :n kellari varastotila. Vuokrasopimukset ovat toistaiseksi ja bruttovuokrataso on 8,4 /m 2 /kk + alv. Mikäli nämä käyttäjät ovat edelleen myytävän yhtiön tiloissa kohdetta myytäessä, niin kauppakirjan allekirjoituksen yhteydessä tehdään näitä tiloista toistaiseksi oleva vuokrasopimus. MYYNTIHINTA Tarjouksen mukaan. Myyjällä on oikeus hyväksyä tai olla hyväksymättä saatuja tarjouksia. Tarjoukset viimeistään 7.3.2017 klo 15 osoitteeseen Kiinteistövälitys & Rakennuspalvelu Erkki Väkelä Oy LKVA, Allintie 1, 65320 Vaasa tai sähköpostiin erkki.vakela@rakennuspalvelu.inet.fi Kari Mylläri Erkki Väkelä GSM 0500 637 951 GSM 040 530 0254 Suora 010 5220 455 Suora (06) 362 0409 kari.myllari@catella.fi erkki.vakela@rakennuspalvelu.inet.fi Liitteet Pohjapiirrokset erillisellä liitteellä, toimitetaan erikseen tilattaessa.