Rakennus- ja ympäristölautakunta 176 23.09.2015 Poikkeamislupa / Wentjärvi Tom 673/10/03/00/2015 Rakennus- ja ympäristölautakunta 176 Valmistelijat: yleiskaava-arkkitehti Päivi Cainberg, (p.044-7809 364) ja lupavalmistelija Minna Torppa (p.040-4882 978) Kartat: Ote Öjan ja Rödsö - Möllerin rantayleiskaavasta, asemapiirros, KTJ-kart ta ja sijaintikartta. Liite A 176 Kartat Hakija: Wentjärvi Tom Rakennuspaikka: Kokkolan kaupungin Långön kylän Klacken -niminen tila RN:o 7:6 (272-417-7-6), ja Klacken II -niminen tila RN:o 7:17 (272-417-7-17). Ra ken nus pai kan koko on yhteensä 2620 m 2. Rakennuspaikka on ha ki jan omistuksessa, todistuskopio annetusta lainhuudosta on hake muk sen liitteenä. Raken nuspaikan osoite on Lossitie 48-50. Rakennuspaikka on rakennettu. Rakennuspaikalla on vuonna 1959 val mis tu nut loma-asunto (noin 46 k-m 2 ), vuonna 1991 valmistunut sau na (20 k-m 2 ), sekä lisäksi pieni vanha sauna, ulkorakennus ja lato (pinta-alaltaan yhteensä noin 15 m 2 ). Hanke: 2-kerroksinen (1 1/2) loma-asunto, noin 74 k-m 2. Rakennuspaikalla si jait se va vanha vapaa-ajan asuinrakennus puretaan hankkeen yhtey des sä. Yhteenlaskettu kerrosala olemassa olevat rakennukset, ja pu ret ta va vanha vapaa-ajan asuinrakennus huomioiden on noin 109 m2. Haetut poikkeukset: Poikkeusta haetaan maankäyttö- ja rakennuslain 171 :n 1. mo mentin nojalla rakennuksen sijoittamisesta rantayleiskaavan mää räyk sistä poiketen. Rakennettava loma-asunto rakennettaisiin nykyisen loma-asun non taakse, noin 10 m päähän rantaviivasta. Voimassa olevan oikeusvaikutteisen rantayleiskaavan mukaan vä him mäis etäi syys rantaviivasta on 30 m.
Poikkeamisesta päättäminen kuuluu kaupungin toimivaltaan. Hakemuksen perustelut ja erityiset syyt: Vanha loma-asunto, joka on rakennettu 50-luvulla on huo no kun toinen ja sitä ei kannata peruskorjata. Vanha loma-asunto purettaisiin ja tilalle tehtäisiin uusi hieman suurempi loma-asunto Toi men pi teessä uusittaisiin viemäröinti tämänpäivän määräysten mukaisiksi. Uuden loma-asunnon rakentaminen tontin yläreunaan ei ole mah dol lista, koska kallio on maanpinnassa ja viemäröinti olisi vaikea toteuttaa sin ne. [...] Naapureiden kuuleminen: Hakija on toimittanut selvityksen josta käy selville, että naapurit ovat tie toi sia hankkeesta. Hankkeesta ei ole tullut muistutuksia. Kaavallinen tilanne: Alueella on voimassa Öjan ja Rödsö-Möllerin rantayleiskaava joka on hyväksytty 25.8.2008. Rakennuspaikkana olevat kaksi tilaa muodostavat yhden ran ta yleiskaa van mukaisen lomarakennuspaikan, RA. Loma-asuntojen aluetta (RA) koskevat määräykset: Uuden rakennuspaikan vähimmäiskoko on 2000 m². Mikäli rakennuspaikka on maanmittaustoimituksella muodostettu ennen 1.6.1998 on rakennuspaikan vähimmäiskokoa tutkittava tuolloin voi mas sa olleen lainsäädännön mukaan. Tällöin rakennuspaikan yhteenlaskettu kerrosala ei saa ylittää 10 % rakennuspaikan pin ta-alasta. Kullekin rakennuspaikalle saa rakentaa: - Yhden loma-asunnon, jonka kerrosala on enintään 80 m². - Saunan, jonka kerrosala on enintään 25 m². - Vierasmajan, jonka kerrosala on enintään 25 m². - Muita talousrakennuksia. Rakennusten yhteenlaskettu kerrosala saa kuitenkin olla enintään 160 m². Lisäksi kaavassa on yleisiä määräyksiä: RAKENTAMI NEN Rakennusluvan A-, RA-, RA-1, RA-2-alueilla saa myöntää tämän yleis kaa van perusteella. Voimassa olleen lainsäädännön nojalla myönnetyn luvan perusteella ra ken ne tun rakennuksen saa peruskorjata ja tuhoutuneen rakennuksen korvata vastaavalla uudella rakennuksella. MRL 127 nojalla määrätään, että alueella olevia ennen vuotta 1969 rakennettuja rakennuksia ei saa purkaa ilman ra ken nus val vonta vi ran omai sen myöntämää purkamislupaa. Luvasta on myös pyy-
det tä vä museoviranomaisen lausunto, jos purkaminen saattaa mer kitä ra kennettuun ympäristöön sisältyvien perinne-, kauneus- tai muiden ar vojen hävittämistä. Lupa on myös tarpeen kun purkamista hae taan uudisrakentamisen yhteydessä. Purkamisluvan edel ly tyk sistä määrä tään MRL 139 :ssä. Rakennuslupaviranomainen voi myöntää poikkeuksen rakennuspaikan kerrosalasta, mikäli museoviranomaisen lausunnossaan kulttuurihistoriallisesti merkittäväksi arvioima rakennus ja sen kulttuurihistorialliset arvot säilytetään rakentamisen yhteydessä. SL-, av-, am-, luo-, ak-, ah-, ja /s- alueilla maisemaa muuttavalle toimenpiteelle tulee hakea MRL 128 :n mukainen maisematyölupa. Rakennukset, jotka ovat samanaikaisesti Natura 2000-verkoston ja osa kas kun nan yhteisellä alueella, voi säilyttää ja niitä voi korjata. Rakentamiseen osoitettujen alueiden rajoista voidaan poiketa pohjakartan tarkkuusvaatimusten puitteissa, mikäli teiden tai rakennusten si joit ta mi nen ja maasto-olosuhteet sitä edellyttävät. Poikkeaminen ei saa johtaa yleiskaavassa esitettyjen rakennuspaikkamäärien ylit ty miseen. M-, MU-, MY-, VR- ja SL-alueilta on rakennusoikeus 200 metrin rantavyöhykkeeltä siirretty maanomistajakohtaisesti RA-, RA-1-, RA-2- ja A-alueille tai osoitettu valtion korvattavaksi. Rakennuspaikoilta tulee käyttää olemassa olevia pääsyteitä ja liittymiä yleisille teille. Jos uusia liittymiä tai liittymäjärjestelyjä on tarpeen teh dä, tulee olla yhteydessä tiehallintoon. Alueelle sijoitettavien rakennusten vähimmäisetäisyydet ovat tilan ran nan puo lei ses ta rajasta tai rantapuuston rannanpuoleisesta reunas ta: - rantasaunat 10 m. - muut rakennukset 30 m. Loma-asunnon ja vierasmajan katetun terassin pinta-ala saa olla enin tään 30 % rakennuksen kerrosalasta. Rakennuslupaviranomainen voi myöntää etäisyyttä koskevasta määräyk ses tä poikkeuksen, jos se on maasto-olosuhteiden johdosta välttä mä tön tä ja rakennus sopeutuu maastoon ja maisemaan. Rakennusten tulee sopeutua koon, muotonsa, ulkomateriaaliensa ja vä ri tyk sen sä puolesta luonnonmaisemaan ja lähiympäristön rakennus tapaan. Rakennetun alueen maisemakuva on muutoinkin säilytettävä luonnonmukaisena. Rakennuksen ja rantaviivan väliin on jätettävä riittävästi suojapuustoa. Rakennuksia ei tule sijoittaa rantavyöhykkeen avoimiin osiin. Alin sallittu rakentamiskorkeus kastuessaan vaurioituville rakennuksille on minimiaaltoiluvaralla N60-tasossa 165 cm. Mikäli ranta on jyrk kä tai etäisyys vastarantaan on yli yksi kilometri, on alin rakentamiskorkeus määritettävä paikkakohtaisesti. Valmistelijan lausunto:
Rakennuspaikka sijaitsee Långössä kaupungin länsilaidalla, ja Bysun de tin länsirannalla. Kyseessä on rantayleiskaavan mukainen kah des ta tilasta muodostuva lomarakennuspaikka, jolle halutaan raken taa uusi loma-asunto. Vanha vapaa-ajan asuinrakennus on tarkoi tus hankkeen yhteydessä purkaa. Rakennettavaksi aiottu loma-asunto on tarkoitus sijoittaa nykyistä pu ret ta vaa loma-asuntoa kauemmaksi rannasta, mutta lähemmäksi kuin mitä rantayleiskaavassa on määrätty. Voimassa olevan oi keusvai kut tei sen rantayleiskaavan mukaan vähimmäisetäisyys ran ta viivas ta on 30 m. Haetun rantaetäisyyden vuoksi rakennuspaikalle on poik kea mis lupa-asian valmistelun yhteydessä tehty maastotarkistus. Lossitien var rel la on vapaa-ajan asumiseen - ja pysyvään asumiseen tar koi tettu ja rakennuspaikkoja yhteensä 12. Kaikilla alueen ra ken nus pai koil la sijaitsevat asuinrakennukset on niiden käyttötarkoituksesta riip pumat ta rakennettu jo ennen voimassa olevan rantayleiskaavan laa timis ta, ja yhtä lukuun ottamatta Lossitien rannanpuoleisella si vul la asuinrakennukset on rakennettu lähemmäs rantaa kuin mitä voi massa olevassa rantayleiskaavassa on määrätty. Nyt kyseessä olevan rakennuspaikan maastolliset olosuhteet ovat haas ta vat. Rakennuspaikan rajojen sisäpuolella korkeuserot ovat suu ret, ja maanpinnan korkeus vaihtuu jyrkästi laskien portaittain ran nan suuntaan. Rakennuspaikan korkeammalla sijaitsevassa pohjois osas sa kasvaa tiheää ja kookasta puustoa, pääasiassa kuusia. Mi kä li uusi loma-asunto rakennettaisiin rakennuspaikan poh joisosaan - jossa rantayleiskaavan mukaista vä him mäis etäi syys vaa timus ta olisi mahdollista noudattaa - jouduttaisiin suurin osa puus tos ta rakentamisen vuoksi poistamaan. Maisemallisesti puuston pois ta minen rakennuspaikan korkeammasta osasta tarkoittaisi erityisesti vesis tön suuntaan näkyvän rantamaiseman rikkoutumista. Valokuvat rakennuspaikan maasto-olosuhteista ja ympäröivästä maisemasta (oheisaineisto 176) Poikkeamislupa-asian valmistelun yhteydessä rantaetäisyydestä on neu vo tel tu hakijan kanssa, ja rakennettavan vapaa-ajan asuin ra kennuk sen sijoituspaikkaa on siirretty niin kauas rantaviivasta kuin maas tol li ses ti on mahdollista. Muutettujen suunnitelmien (25.8.2015) mukaisesti haettu rantaetäisyys on rakennuksen rannan puo lei ses ta rajasta noin 10 m, asemapiirrokseen merkitystä ran ta vii vas ta vähimmillään noin 12 m, ja etäisyys olemassa olevaan sau na ra kennuk seen 8 m. Hankkeesta on lisäksi pyydetty ympäristöpalveluiden lausunto.
Liite B 176 Ympäristöpalveluiden lausunto Huomioiden rakennuspaikan maastolliset olosuhteet, ja uuden loma-asun non sijoittaminen nykyisen lomarakennuksen taakse, voidaan hankkeen toteuttamista puoltaa. Näin säästyy myös mai se malli ses ti tärkeä puusto. Hakija on esittänyt hakemukselleen perustelut ja ilmoittanut hankkees ta naapureille jotka ovat hyväksyneet sen. Edellä esitetystä johtuen Kaavoituspalvelut katsoo, että edellytykset poik kea mis lu van myöntämiselle ovat olemassa: hanke ei aiheuta hait taa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muul le järjestämiselle eikä vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saa vut ta mis ta tai rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoit tei den saavuttamista. Rakennusluvan yhteydessä on huolehdittava siitä että rakennettava va paa-ajan asuinrakennus on ulkoasultaan (julkisivumateriaalit, vä ritys, mittasuhteet, korkeus) olemassa olevaan ympäristöön so vel tu va. Rakennuspaikan pohjoisosan, sekä rakennuksen ja rannan välinen olemassa oleva puusto on säi ly tet tä vä. Jätevesien käsittely on rakennuspaikalla järjestettävä voi mas sa olevien ympäristönsuojelumääräysten mukaisesti. Jätevesien joh ta mi sel le ja käsittelylle on haettava asianmukainen lupa ra ken nus lu van yhteydessä. Tekninen johtaja Rakennus- ja ympäristölautakunta päättää maankäyttö- ja ra ken nuslain 171 :n 1. momentin nojalla 1. myöntää poikkeamisen ehdolla, että loma-asunnon etäisyys rakennuspaikan rannanpuoleista rajasta on vä hintään muutettujen suunnitelmien mukainen (9,7 m), loma-asun to on korkeintaan 80 k-m 2, ja että muut ran tayleis kaa van rantarakentamisen ehdot täyttyvät 2. rakennusluvan yhteydessä on huolehdittava siitä, että ra ken nus on ulkoasultaan ympäristöönsä soveltuva, ja et tä rakennuspaikan pohjoisosan, sekä rakennuksen ja rannan välinen olemassa oleva puus to säilytetään 2. että päätös on voimassa yhden vuoden 3. että päätös annetaan julkipanon jälkeen 4. että päätös on maksullinen, 550 euroa 5. ilmoittaa hakijalle, että ennen rakennustoimenpiteeseen
ryh ty mis tä on hakijan saatava kunnan ra ken nus lu pa viran omai sel ta tätä poikkeamislupaa vastaavaa ra ken nuslu pa. Rakennuslupa on haettava poik kea mis lu pa pää töksen voimassaoloaikana. Päätös Rakennus- ja ympäristölautakunta hyväksyi päätösesityksen.