CASE ASUNTO MERITULLINKATU 22 HANKEINFO KORJAUSRAKENTAMISEN KEHITTÄMINEN TEKES Rakennuttajatoimisto Valvontakonsultit Oy Projektinjohtaja Juuso Hämäläinen
KOHTEEN TIETOJA YHDESSÄ PAREMPIIN TULOKSIIN KEHITETYLLÄ HANKEMUODOLLA KIINTEISTÖN SANEERAAJA HANKKII JA TOTEUTTAA MYÖS ULLAKKORAKENTAMISEN = TAVOITTEET JA INTRESSIT YHTEISIÄ ELINKAARI JA ENERGIA = KÄYTTÖTALOUS OSANA INVESTOINTIEN TARKASTELUA
PÄÄTÖKSEN TEKO Kuntoarvio - hallitus PTS - yhtiökokous Asiantuntija-apu Kuntotutkimus - hallitus/yhtiökokous Hankkeen laajuus ja laatutaso Rahoitus Osakkaiden kuuleminen varustelun tasosta ja tason nostosta Suunnittelun käynnistyspäätös - yhtiökokous Suunnittelun rahoitus - yhtiökokous Suunnittelijan valinta - hallitus Hallitus kutsuu yhtiökokouksen: - Korjaushanke yksilöitynä - Vastikeosuuksista päättäminen - Lainanottovaltuuksien myöntämisestä hallitukselle - Suostumus yhtiön velkakirjojen panttaamiseen lainanvakuudeksi RAKENTAMISEN OHJAUS TAKUUAIKA valmiusaste YHTIÖKOKOUS Rakentamispäätös Hankkeeseen ryhtyminen Laajuus ja laatutaso RAKENTAMISEN VALMISTELU SUUNNITTELUN HANKE- SUUNNITTELUN TARVESELVITYS OHJAUS SUUNNITTELU VALMISTELU -12 kk 0 kk 6 kk 9 kk 15 kk 18 kk 30 kk 54 kk aika
HANKKEEN VAIHEET HANKKEEN VASTUUOSAPUOLET A Taustaselvitykset 1. Omistajan kiinteistöstrategia 2. Käyttäjän toimintastrategia B Hankkeen käynnistäminen 1. Rakennuttamisen organisointi OSAKKEEN OMISTAJA / KÄYTTÄJÄ "kuluttajan suoja /kolmasosapuoli" PROJEKTIN- JOHTO JA VALVONTA KSE VUOKRALAINEN / KÄYTTÄJÄ "kolmas osapuoli" SOPIMUKSISSA JA SOPIMUSEHDOISSA MÄÄRITELLÄÄN SOPIJAPUOLTEN OIKEUDET, VASTUUT JA VELVOITTEET 2. Projektin suunnittelu ja ohjaus C Rakennuttamistehtävät hankkeessa 1. Tarveselvitys 2. Hankesuunnittelu Pääsuunnittelija KSE ASUNTO OY TILAAJA URAKOITSIJA YSE KSE (konsultit) TEHTÄVÄNMÄÄRITTELY YLEISET TEHTÄVÄLUETTELOT 3. Suunnittelunvalmistelu 4. Suunnittelun ohjaus 5. Rakentamisen valmistelu 6. Rakentamisen ohjaus 7. Vastaan - ja käyttöönotto Muut vastuulliset suunnittelijat KSE ISÄNNÖITSIJÄ VIRAN- OMAISET MRL, RakMK YSE (urakoitsijat) URAKKASOPIMUS LIITEASIAKIRJOINEEN 8. Takuuaika ISE
HANKESUUNNITTELUSSA TUTKITAAN TOTEUSVAIHTOEHDOT
YHTEISTOIMINTAMALLI
Hankkeen vaiheet As Oy hallituksen kokous 26.4. hankemuodon ja kaupallisen mallin sekä karkean aikataulun esittely periaatepäätös etenemisestä kehitysvaiheeseen 5-6/2013 esiselvitysvaihe kaupallinen malli hankkeen toteutusmalli esiselvitysvaiheen konsulttien esittäminen / hyväksyminen lähtötietojen kartoitus yhdessä arkkitehdin kanssa ajantasakuvien tuottaminen mallintaminen myöhempää suunnittelua tukevana suunnittelu- ja hankedokumenttien infraksi projektipankki arkkitehti on tehnyt ullakkorakentamiseen liittyvän esiselvityksen otetaan yhteyttä potentiaalisiin urakoitsija / rakennusoikeuden ostaja ehdokkaisiin
Hankkeen vaiheet 6/2013 seminaari tarjoajille kutsutaan kaikki tarjoajat 3 5 kpl erehdytystilaisuuteen, jossa kerrotaan yhteisesti hankkeen toteutusmalli ja tarjouspyynnön sisältö 8/2013 tarjousten käsittely ja neuvottelut järjestetään kolmen parhaan tarjoajan kanssa neuvottelut, joissa läpikäydään heidän tarjouksensa sekä tuohon kehitysvaiheeseen tähtäävä sisältö solmitaan sopimukset 9/2013 9 /2013 5/2014 kehitysvaihe (suunnittelu, hankinnat, poikkeamispäätös, rakennusluvat, ullakkoasuntojen markkinointi, RS malli?? jne..) yhtiökokous mm. osakepääoman korottamisesta ja yhtiöjärjestyksen muutoksista 3/2014 6/2014 9/2015 rakentamisvaihe 9/2015 9/2017 takuuvaihe
KAUPALLINEN MALLI Merkintäehdot esisopimus Urakan kaupalliset asiakirjat projektinjohtourakka Yhtiöoikeudellinen päätöksenteko Hankkeen päävaiheet: Esiselvitysvaihe Kilpailutus / kumppaneiden valinta Hanke-ehdotusvaihe Päätös suunniteltavan korjaushankkeen laajuudesta ja laatutasosta tavoitehintakustannusarvio Kehitysvaihe
KAUPALLINEN MALLI Kehitysvaihe jatkuu.. Laaditaan tarkoituksen mukaiset suunnitelmat toteutusta varten huom! Urakkamuoto Rakennusluvan hakeminen huom! Ullakkorakentaminen Urakkahinnan laskenta Tavoitteiden toteuman tarkistaminen / hyväksyminen Yhtiökokouksen päätökset: Rakentamispäätös Yhtiöoikeudelliset päätökset osakepääoman korottamisesta ja yhtiöjärjestyksen muuttamisesta Merkintäsopimuksen solmiminen esisopimuksen ehtoja mukaillen
Merkintä- ja urakkahinta Merkintähinnan maksu: Täytyy toteutua tosiasiallinen kauppa Hyväksyttyä merkintähintaa vasten voidaan käyttää osana kauppasummaa rakentamisvelvoitteita Huom! Urakoitsijalle (perustajaurakointi / omankäytön alv) ei muodostu alv velvoitetta omaperusteisesta tuotannosta hyöty taloyhtiölle 24 %
Rakentamisen toteuttaminen Toteutusmuotona projektinjohtourakka asetettavien tavoitteiden mukaisesti Tavoite- ja kattohinta sekä palkkioperusteet projektinjohtopalkkiolle Ullakkoasuntojen todellinen myyntihinta huomioitu hyötyjen jakautumisessa molemmille sopijapuolille Huom! Myös ullakkorakentamisen osuus seurataan avoimella kustannuskirjalla = luottamus urakoitsijan esittämiin kustannuksiin koko kohteen osalta
TAVOITTEET Arvokiinteistön arvo paranee Kunnioitetaan kohteen ominaisuuksia Kiinteistön tekniikka ja rakenteet päivittyvät elinkaareltaan edulliseksi Energiatehokkuus ja käyttötalous huomioidaan ratkaisuissa kohteen reunaehdot huomioiden Esteettömyys paranee Sijoitusasuntojen vuokrakäyttö / tuotto optimoituu Ullakkorakentamisen myötä kiinteistön vastiketuotot lisääntyvät Hanke-ehdotus tulee sisältämään yksityiskohtaiset tavoitteet
Mitä urakoitsija tarjoaa? Ullakkoselvityksen perusteella arvio myytävien asuntojen hinnasta Urakoitsijan myyntikate Rakentamisen arvioidut kustannukset = taloyhtiölle maksettava merkintähinta Kiinteäpalkkio % urakan toteuttamisesta (urakkahinnasta ei tässä vaiheessa tarvita arviota) Hankkeen kehitysvaiheeseen tarjottava urakoitsijan organisaatio, muu kompetenssi / ideat yhteiseen kehitysvaiheeseen, projektisuunnitelma ehdotus kehitysvaiheen läpiviemiseksi
Miten tilaaja arvioi tarjoajia? Käymme kaikki saapuneet tarjoukset huolella läpi ja arvioimme neuvotteluun kutsuttavat toimijat Yhteistoimintaneuvottelut Päätös kumppanin valinnasta huom! Hankkeen tiedot ovat tähän mennessä täsmentyneet suunnitteluryhmän tekemän pohjatyön perusteella
Tarjouspyyntöjen toimitus Seminaari 11.6.2013 Tarjouspyyntöjen toimitus kesäkuun loppuun mennessä Tarjousten jättö elokuun puoliväliin mennessä Neuvotteluvaihe syyskuun alkuun mennessä Kumppanin kanssa eteenpäin hyväksytyn hanke-ehdotuksen kanssa syyskuun lopussa