Ympäristölautakunta 49 21.04.2016 Kunnanhallitus 121 09.05.2016 Lausunto Itä-Suomen hallinto-oikeudelle valitukseen koskien etuosto-oikeuden käyttämistä tilalla Lehmonmetsä RN:o 2:115 Lehmo 387/10.00.01.01/2015 Ympäristölautakunta 21.04.2016 49 Kontiolahden kunnanhallitus päätti 25.1.2016 29 käyttää etuosto-oikeuttaan Lehmon kylässä sijaitsevaan Lehmonmetsä RN:o 2:115 -nimiseen tilaan. Ostajat, joiden sijaan kunta on tullut, ovat valittaneet päätöksestä Itä-Suomen hallinto-oikeuteen. Itä-Suomen hallinto-oikeus on lähetteellään 17.2.2016 kehottanut Kontiolahden kunnanhallitusta antamaan lausuntonsa valituksessa esitetyistä vaatimuksista ja niiden perusteluista, liittämään asiakirjoihin kaikki asiassa kertyneet asiakirjat sekä laatimaan luettelon lausunnon liitteenä olevista asiakirjoista, jotta asianosainen saa myöhemmin vastinepyynnön yhteydessä tietoonsa hallinto-oikeudessa olevan oikeudenkäyntiaineiston. Lähetteen liitteet sekä pyydetyt asiakirjat on palautettava viimeistään 18.2.2016.Hallinto-oikeus on myöntänyt vastineen antoon jatkoaikaa 18.5.2016 saakka. Valituksessa esitetään, että hallinto-oikeus 1) kumoaa Kontiolahden kunnan kunnanhallituksen 25.1.2016 tekemän päätöksen 29, jolla se on päättänyt käyttää etuosto-oikeuttaan Kontiolahden kunnassa sijaitsevaan Lehmonmetsä-nimiseen kiinteistöön sekä 2) velvoittaa Kontiolahden kunnan korvaamaan valittajalle asiassa aiheutuvat oikeudenkäyntikulut myöhemmin esitettävän laskun mukaan korkolain 4.1 :n mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hallinto-oikeuden tuomion antamisesta lukien. Valittaja perustelee asiaa tiivistettynä seuraavasti. Koko valitus on oheismateriaalina. Kunta ei tarvitse Lehmonmetsä-kiinteistöä yhdyskuntarakentamiseen. Valittaja on tarjonnut kiinteistöä kunnalle ostettavaksi samalla hinnalla, mutta sillä ehdolla, että alueelle muodostetaan yksi rakennuspaikka, joka jää valittajan perheen kodiksi. Koska tämä ei käynyt kunnalle, osoittaa se kiistatta, että aluetta ei ole aikomus käyttää ainakaan rakentamiseen. Kunnan suhtautuminen tarjoukseen osoittaa myös, että kunnan aikomuksena on ainoastaan haalia omistukseensa raakamaata, vaikka sitä ei tarvita yhdyskuntarakentamiseen. Etuoston on näin ollen katsottava tapahtuneen muussa kuin etuostolain 1.3 :n mukaisessa tarkoituksessa eikä kunnalla ole siten etuosto-oikeutta Lehmonmetsä-kiinteistöön. Kunta ei ole valittajan mukaan myöskään suunnitellut alueen käyttötarkoitusta riittävällä tarkkuudella, vaan todennut pelkästään että
yhdyskuntarakenne selviää tulevassa Lehmon osayleiskaavassa ja maakuntakaavassa ja että alue on suunnittelutarvealuetta. Perusteita etuosto-oikeuden käyttämiselle ei suunnitelmien täydellisen puutteellisuuden vuoksi ole. Etuosto-oikeutta voidaan käyttää vain, mikäli aluetta kohtuullisen ajan kuluessa tarvitaan siinä lueteltuihin tarkoituksiin. Kunnanhallituksen mukaan Lehmon osayleiskaava on tarkoitus saada valmiiksi vuonna 2017, mistä ilmenee, että tosiasiassa kaavan valmistelua ei ole edes aloitettu, koska kunta ei ole pystynyt ottamaan kantaa siihen, mihin tarkoitukseen aluetta tullaan käyttämään. Aikataulu on selvästi sellainen, että aluetta ei tulla tarvitsemaan yhdyskuntarakentamiseen kohtuullisen ajan kuluessa. Lehmon alue ei ole ollut tärkeä, koska kunta toteaa Lehmon osayleiskaavatyön olleen sivussa muutaman vuoden kunnan muiden osien kaavoituksen vuoksi. Lähistöllä oleva Lehmolan alue on määrätty rakennuskieltoon. Tämä osoittaa, että valituksen kohteena olevaa aluetta ei tarvita yhdyskuntarakentamiseen, koska kunnan yhdyskuntarakentamiseen tarkoitetun maankäytön painopiste on kunnankin mielestä muualla. Jos tarve olisi välttämätön ja ilmeinen, kaavoitustyö olisi varmasti hoidettu ilman viivytyksiä. Etuosto-oikeuden käyttäminen on myös valittajan kannalta ilmeisen kohtuutonta. Etuostolain 6.1 :n mukaan etuosto-oikeutta ei ole, milloin sen käyttämistä huomioon ottaen ostajan ja myyjän välinen suhde, luovutuksen ehdot tai muut olosuhteet, on pidettävä ilmeisen kohtuuttomana. Valittajalle on tärkeää saada maata juuri tältä alueelta, jotta voi rakentaan perheelleen omakotitalon. Lausunto: Kontiolahden kunnanhallitus on päättänyt käyttää etuosto-oikeuttaan Lehmonmetsä RN:o 2:115 -nimisen tilan hankkimiseksi kunnalle. Päätöksessään kunta on perustellut etuosto-oikeuden käyttämistä. Kunta tarvitsee kyseisen kiinteistön etuosto-oikeuslain tarkoittamaa yhdyskuntarakentamista varten. Läheinen asemakaavoitettu teollisuusalue on rakennettu jo lähes täyteen, ja sijaintinsa vuoksi se on kysyttyä aluetta. Kunnan on varauduttava tulevaisuuteen ja turvattava myös tämän alueen asemakaavan laajentamismahdollisuudet. Kunnan on myös mahdollistettava Lehmon taajaman laajentamismahdollisuudet Jaamankankaalle, koska nykyisen Lehmon taajaman laajentaminen eritasoliittymän toisella puolella on kohta loppuun saatettu. Valittaja vetoaa siihen, että kunnalla ei ole alueelle mitään suunnitelmia. Kunnanhallitus päätti jo 2010 käynnistää osayleiskaavan laadinnan Lehmoon. Lehmon osayleiskaavahanke jouduttiin pistämään syrjään Kontiorannan varuskunnan lakkautumisen myötä. Varsin nopealla aikataululla tapahtunut prikaatin sulkeminen ja työpaikkojen menetys aiheuttivat kunnalle paineita järjestää Kontioniemen alueen maankäyttö uudella tavalla luoden mahdollisuuksia mm. uusien työpaikka-alueiden syntymiseen mahdollisimman nopealla aikataululla. Kunnan kehittämisen kannalta ja varuskunnan lakkautumisesta aiheutuvien haittojen minimoinnin vuoksi Kontioniemen osayleiskaava ja Kontiorannan varuskunta-alueen vanhan asuinalueen asemakaava päätettiin ottaa
kaavoituksen kiireellisimmiksi hankkeiksi ohi käynnistetyn Lehmon osayleiskaavahankkeen. Lehmon osayleiskaava-alue on kunnan kehityksen kannalta erittäin tärkeä alue. Suurin osa kunnan väestön kasvusta ja rakentamisesta suuntautuu nimen omaan Lehmon osayleiskaava-alueelle. Joensuun kaupungin läheisyys asettaa alueen maankäytölle paineita niin asumisen, työpaikka-alueiden kuin virkistysalueidenkin järjestämisen suhteen. Lehmon osayleiskaavan valmistelu on, toisin kuin valittaja väittää, parhaillaan käynnissä. Kaavan valmistelun pohjaksi on laadittu useita selvityksiä ja inventointeja, ja mm. maanomistajatapaamiset järjestetään kevään 2016 aikana. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on valmiina odottamassa nähtäville asettamista. Lehmon osayleiskaavoitusta ohjaavat ylemmät kaavat, Joensuun seudun yleiskaava 2020 ja Pohjois-Karjalan maakuntakaava. Missään näistä kaavoista kyseistä aluetta ei ole osoitettu hajarakentamiseen. Kunta kieltäytyi valittajan esittämästä tarjouksesta saada ostaa tila valittajan perheelle varattua rakennuspaikkaa lukuunottamatta. Kunta on antanut kielteisiä suunnittelutarvepäätöksiä kyseiselle alueelle juuri Lehmon osayleiskaavan laatimisen vuoksi (esim. Orvola 2:121, päätös 26.2.2014 43; Mäntylä 2:45, päätös 23.10.2013 179; Mäntylä 2:45, päätös 24.3.2010 58; Lehmonmetsä 2:115, päätös 24.3.2010 51). Ei ole maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämää maanomistajien tasapuolista kohtelua, jos kunta täysin omasta linjastaan poiketen myöntää yksittäisen rakennusluvan alueelle, jossa se on muilta maanomistajilta kielletty ja jonka käyttö on tarkoitus ratkaista tulevassa kaavassa. Edellä mainituissa kielteisissä suunnittelutarvelupapäätöksissä päätöstä perustellaan mm. Lehmon osayleiskaavan laatimisella. Se, että osalle Lehmolan aluetta kunta on asettanut rakennuskiellon, ei tarkoita, etteivätkö tulevan Lehmon osayleiskaavan muut alueet olisi merkityksellisiä suunnittelukohteita, vaan on seurausta yksinomaan siitä, että kyseisellä rakennuskieltoon määrätyllä alueella on ollut runsaasti rakentamispainetta. Suunnittelurauhan takaamiseksi tälle alueelle ei saa muodostaa uusia rakennuspaikkoja. Samaa linjaa on käytännössä noudatettu myös Lehmonmetsä-tilaa ympäröivällä alueella, joskin ilman rakennuskieltoon asettamista. Valittaja vetoaa myös kohtuullisen ajan käsitteeseen ja on sitä mieltä, että ei voida olettaa, että Lehmonmetsän aluetta tarvittaisiin yhdyskuntarakentamiseen kohtuullisen ajan kuluessa. Kunnanhallitus on kuitenkin jo etuosto-oikeuspäätöksessä todennut, että "Etuostettavaksi esitetty kiinteistö sijaitsee Lehmon asemakaavoitetun teollisuusalueen vieressä. Tarve asemakaavan laajentamiselle on ilmeinen, koska alueen teollisuustonteista suurin osa on jo rakennettu." Kaavoitusprosessit eivät ole viikkojen tai parin kuukauden rupeamia. Alueen osayleiskaava tulee laatia ennen asemakaavaa. Koska alueen osayleiskaavoitus on jo käynnissä ja osayleiskaavan valmistuttua päästään asemakaavoittamaan kyseistä teollisuusalueen ympäristöä, kyse on kohtuullisesta ajasta. Lopuksi valittaja vetoaa etuosto-oikeuspäätöksen kohtuuttomuuteen, sillä
hänelle on ollut tärkeää saada maata juuri tältä alueelta ja hän on suunnitellut rakentavansa alueelle omakotitalon. Vielä kerran todettakoon, että vaikka kunta ei olisi käyttänyt etuosto-oikeutta kyseiseen kiinteistöön, hakijalle ei olisi myönnetty, kuten ei useille muillekaan hakijoille, suunnittelutarveratkaisua asuinrakennuksen rakentamiseen alueelle. Tämä on myös valittajalle kerrottu. Myös Itä-Suomen hallinto-oikeus on ottanut tämän kannan useasti, kun Lehmon osayleiskaava-alueelle annetuista kielteisistä suunnittelutarveratkaisuista on valitettu hallinto-oikeuteen. Esimerkiksi ympäristölautakunnan Lehmonmetsän vieressä olevalle Mäntylän tilalle RN:o 2:45 tekemästä päätöksestä 23.10.2013 179 (diaarinro 02057/13/KU/4112) tehdyn valituksen hylkäämisperusteissa hallinto-oikeus toteaa: "...yhdenvertaisuuden vaatimus liittyy myös rakennuslupien myöntämiseen suunnittelutarvealueille. Luvan myöntämisedellytyksiä harkittaessa on kiinnitettävä huomiota maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun turvaamiseen. Suunnittelutarveratkaisulla ei kuitenkaan voida hyväksyä rakennuspaikkoja siten, ettei kaavoitukselle jäisi suunnitteluvaraa." sekä "Kontiolahden kunnanhallitus on 15.3.2010 päättänyt käynnistää alueelle Lehmon osayleiskaavan laadinnan. Kaavatyö on käynnissä ja siinä selvitetään myös valittajan tilan alueen tulevaa käyttöä. Kaavoitustyö, alueen kehitys ja hakemuksen tarkoittama rakentaminen edellyttävät yhteisten tarpeiden tyydyttämiseksi yksityiskohtaisen kaavan laatimista. Myös alueen sisäisen liikenteen järjestäminen ja rakennuspaikkojen tarkoituksenmukainen sijoittelu edellyttävät yksityiskohtaisen kaavan laatimista. Valittajan suunnittelema rakentaminen ottaen huomioon myös maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimus, kaventaisi Kontiolahden kunnan suunnittelumahdollisuuksia tulevassa kaavoituksessa." Valittajan toive omakotitalon rakentamisesta ei olisi joka tapauksessa toteutunut. Valittaja on myös jo ennen kaupantekoa ollut tietoinen kunnan kielteisestä kannasta alueelle rakentamisesta, sekä alueen merkityksestä kunnalle. Lisäksi on todettava, että tällä hetkellä käynnissä olevassa maakuntakaava 2040:ssa käsitellään myös kyseisen Jaamankankaan alueen maankäyttöratkaisuja. Lisätietoja: kaavoitusjohtaja Matti Moisala, p. 040 184 9499 Teknisen johtajan ehdotus: Ympäristölautakunta päättää esittää kunnanhallitukselle, että se antaa kyseisen valituksen johdosta Itä-Suomen hallinto-oikeudelle oheisen lausunnon ja pyytää hallinto-oikeutta hylkäämään valituksen perusteettomana ja pysyttämään Kontiolahden kunnanhallituksen päätöksen 25.1.2016 29. Päätös: Ehdotus hyväksyttiin. Kunnanhallitus 09.05.2016 121 Kunnanjohtajan ehdotus: Kunnanhallitus päättää antaa kyseisen valituksen johdosta Itä-Suomen
hallinto-oikeudelle ympäristölautakunnan hyväksymän yllä esitetyn lausunnon ja pyytää hallinto-oikeutta hylkäämään valituksen perusteettomana ja pysyttämään voimassa Kontiolahden kunnanhallituksen päätöksen 25.1.2016 29. Päätös: Ehdotus hyväksyttiin.