Osaako asukasryhmä rakennuttaa? Yhteisöllisyyttä asumiseen Tampere 14.5.2012 Juha Sarakorpi Saraco D&M Oy Ryhmärakennuttajat ry 1
Mitä rakennuttaminen on Rakennuttaminen on rakennushankkeen johtamista projektijohtamista, joka käsittää useita osa-alueita: Hankkeen perustaminen, organisointi ja resursointi: tavoitteiden asettaminen, rakennuspaikan hankkiminen, hankerahoituksen järjestäminen, johtamismenettelyiden ja muiden proj.tehtävien määrittely, henkilöiden asettaminen em. rooleihin Suunnittelun johtaminen: suunnittelutavoitteiden määrittely, suunnittelijoiden valinta ja sopimusten teko, suunnittelun ohjaus ja johtaminen tavoitteiden mukaisesti; suunnitelmien hyväksyminen Urakkamuodon valinta, urakoitsijoiden esivalinta, urakkatarjouskilpailu, tarjousvertailut, neuvottelut ja sopimukset; rakennuspäätös Rakentamisen ohjaus ja valvonta: urakoiden etenemisen seuranta, työvaiheiden ja maksuerien hyväksyntä, lisä- ja muutostöiden hyväksyminen ja koordinointi, ristiriitojen ratkaisu jne; vastaanottomenettelyn johtaminen Työmaavalvonta: taloudellinen ja ajallinen sekä tekninen laadunvalvonta 2
Mitä ryhmärakennuttaminen on Ryhmärakennuttamisessa joukko ihmisiä perustaa ryhmänä rakennushankkeen tai lähtee mukaan hankkeeseen varhaisessa vaiheessa voidakseen vaikuttaa asumisratkaisuihinsa. Ryhmärakennuttamisen kaksi perusmuotoa ovat: 1. Asukkaiden käynnistämä ja heidän omasta aloitteestaan lähtevä hanke 2. Rakennuttajakonsultin aloitteesta alkava ja tämän valmisteluun perustuva hanke, jossa konsultti kokoaa asukasryhmän varhaisessa vaiheessa Molemmissa malleissa asukkaat ovat mukana hankkeen varhaisessa vaiheessa konsulttivetoisessakin viimeistään luonnossuunnittelussa. Asukkailla on rakennushankkeessa todellinen päätösvalta, koska he toimivat rakennushankkeessa tilaajina, rakennuttajina, päättäjinä. Hankkeesta riippuen rakennuttaja on yksittäinen asukas, asukkaiden perustama asunto-osakeyhtiö tai asumisoikeusyhdistys. 3
Ryhmärakennuttaminen on välimuoto Hartiapankki- Asukasvetoinen Konsulttivetoinen Tuottajamuotoinen rakentaminen ryhmärakennuttaminen ryhmärakennuttaminen rakentaminen Asukkaan valta ja vastuu kasvaa, samoin riskit Asukkaan vaikutusmahdollisuus ja riski pienenee Asukkaat ostavat palveluita kuluttajina tai perustamansa As.Oy:n kautta Asukkaat ostavat asunnon 1. Asukas yksin päättää ja vastaa suunnittelusta, kustannuksista, urakoista, hankinnoista ja rahoituksesta ja osallistuu itse rakentamiseen 2. Asukkaat aloittavat 0-pisteestä, päättävät ja vastaavat kustannuksista, kukin oman osansa rahoituksesta 3. Asukkaat valitsevat ammattisuunnittelijoita ja rakennuttajakonsultin / valvojan teettämään ja valvomaan urakoita ja hankintoja 3. Rakennuttajakonsultti valmistelee hanketta, tekee kustannusarvion, teettää ja johtaa suunnittelua ja kokoaa asukasryhmän; teettää ja valvoo rakennustyöt 4. Asukkaat päättävät ja tekevät valintoja konsultin esityksestä; asukkaat vastaavat kukin oman osansa rahoituksesta 4. Grynderi valmistelee, (hankkii tontin), vastaa kaikesta suunnittelusta, kustannuksista, rakentamisesta ja myy asunnon asukkaalle 5. Asukas voi valita pintamateriaaleja, kalusteita, väliseiniä 4
Konsulttivetoinen ryhmärakennuttaminen 1. Konsultti hankkii tonttivarauksen, laatii hankeohjelman, teettää ehdotussuunnitelmat ja budjettiarvion sekä kokoaa asukasryhmän. 2. Asukkailla on omistajan ja päättäjän rooli: asukas valitsee vaihtoehdoista ja päättää ehdotuksista, jotka rakennuttajakonsultti on valmistellut. 3. Konsultin tehtävänä on johtaa hanketta ammattimaisesti, jotta taloudelliset, laadulliset ja ajalliset tavoitteet toteutuvat. 4. Yleisenä tavoitteena on uudisasuntokauppaan verrattuna parempi hinta/laatu suhde. Asukkaat voivat toteuttaa yksilöllisiä asuntoja. 5. Kustannukset ovat läpinäkyvät asukkaalle / as.oy:n osakkaalle. 6. Konsultti saa vain konsulttipalkkion eikä developpausvoittoa grynderin tapaan. Developpaushyöty tulee asukkaille itselleen. 7. Konsultin-proj.johtajan ja asukkaiden-omistajien intressit ovat yhdensuuntaiset, koska konsultin ansainta ei riipu asunnon myyntivoitosta. 5
Konsulttivetoisen hankkeen päävaiheet 6
Asukasvetoinen ryhmärakennuttaminen 1. Asukasryhmä syntyy tuttavuuksien, jonkin yhdistävän aiheen tms. perusteella. 2. Aktiivinen ryhmän jäsen etsii paikkaa ryhmähanketta varten. 3. Tontin löydyttyä asukasryhmä hankkii sen omistukseensa tai suunnitteluvarauksen tonttiin. 4. Asukasryhmä kehittää hankeideaa. Usein asukasryhmään kuuluu arkkitehti, joka tekee alustavia luonnoksia ryhmälle. 5. Ryhmä palkkaa rakennuttajakonsultin, joka toimii tavallisesti perinteisessä roolissa siis ei proaktiivisena kehittäjänä. 6. Rakennuttajakonsultti avustaa asukasryhmää budjetoinnissa sekä myöhemmin rakentamisen valmistelussa ja ohjauksessa. 7
AsOy:n ryhmärakennuttaminen asunnon osto KONSULTTIVETOINEN RR As.Oy on rakennuttaja (MRL) As.Oy:llä on sopimus urakoitsijan kanssa YSE98 As.Oy:llä on suunnittelu- ja rakennuttamissopimukset konsulttien kanssa KSE 1995 RAP-konsultti: ei myyntivoittoa asuntomyynnistä, vaan konsulttipalkkio Helsingin kohteissa kons. sopimukset ja palkkiot kaupungin hyväksymiä Ei vakiintuneita pelisääntöjä eikä erityislainsäädäntöä GRYNDAUS Perustajaurakoitsija/ -rakennuttaja (=grynderi) perustaa ja omistaa yhtiön, jonka myy osakkeina kuluttajille. Grynderillä on rakentamis- ja myyntiriski. Grynderi usein myy asunnot ennen hallinnon luovutusta asukkaille. Grynderi luovuttaa hallinnon asukkaille vasta kun kohde valmis. Asuntokauppalaki säätelee gryndausta kuluttajansuojalakina. RS-järjestelmä on luotu asunnonostajan suojaksi. 8
AsOy:n ryhmärakennuttaminen asunnon osto KONSULTTIVETOINEN RYHMÄRAKENNUTTAMINEN YSE98 mukaiset takuut rakentamisesta Takuu 2 vuotta, vakuus 2% urakkasummasta As.Oy:lle Erityistakuut tavanomaisia: vesikaton eristys 10 v, eristyslasielementit 5 v KSE 1995 mukaiset virhevastuut suunnittelusta ja konsultoinnista Urakoitsijan vastuu piilevistä vioista 10 vuotta Vikojen osoitusvelvollisuus As.Oy:llä GRYNDAUS Ei takuuta vaan vuosivastuu Vuosivastuu ~ takuu 1 vuosi, vakuus 2% myytyjen asuntojen kauppahintasummasta, min. 70% myytyjen osakkeiden velattomasta hinnasta Erityistakuut mahdollisia Vastuu piilevistä vioista 10 vuotta, vakuutena As.Oy:lle grynderin suorituskyvyttömyysvakuutus Vikojen osoitusvelvollisuus grynderillä 9
Tavanomaisia projektiriskejä 1. Kustannusarvio on alun alkaen optimistinen. 2. Suunnittelua ei osata johtaa, ja suunnitelmien laajuus ja/tai kalleustaso kasvaa hankkeen aikana. 3. Rakentamista ja hankintoja ei osata johtaa: huono urakkamuoto, kilpailutuksen puutteet, huonot sopimukset. 4. Lisä- ja muutostöiden määrä kasvaa eikä niitä osata hallita. 5. Urakoitsijoita ja työmaata ei ohjata eikä valvota riittävästi. Materiaalitoimitukset myöhästyvät. Tulee laatuongelmia ja aikatauluviiveitä. 6. Osapuolten välisiä ristiriitoja ei osata ennakoida eikä ratkoa tehokkaasti. Tulee vaatimuksia rakennuttajalle, jotka pahimmillaan riitautuvat oikeuteen asti. 7. Suunnitteluvirheet 8. Rakennusvirheet 9. Urakoitsijan konkurssi jne. jne. 10
Asukaslähtöisiä riskejä 1. Asukasryhmä ei pysty muodostamaan yhteistä tahtotilaa ja asettamaan yhteisiä hanketavoitteita. 2. Asukasryhmä ei osaa organisoitua tarkoituksenmukaisesti. 3. Asukasryhmän päätöksenteko ei ole ammattitaitoista eikä tapahdu oikea-aikaisesti. 4. Asukasryhmä ei tiedosta projektinjohdon tärkeyttä eikä projektinjohdon ammattitaitovaatimuksia. 5. Asukasryhmä ei tiedosta suunnittelunohjauksen keskeistä merkitystä tavoitteiden saavuttamisessa. 6. Asukkaiden rahoitus ei riitä esim. kustannusten noustessa. 7. As.Oy-hankkeessa asukas tulee kyvyttömäksi vastaamaan oman osuutensa rahoituksesta (työttömyys, avioero tms.) jolloin koko as.oy:n hanke vaarantuu. 11
Ryhmärakennuttamisen edistäminen 1. Ketkä ovat avaintahoja ryhmärakennuttamisen edistämisessä? 2. Mitä kenenkin tulisi tehdä, jotta ryhmärakennuttaminen kehittyy ja yleistyy? 12