Kaupunginhallitus 15.06.2015 Sivu 1 / 1 2704/10.02.03/2012 Kaupunkisuunnittelulautakunta 16 4.2.2015 Kaupunkisuunnittelulautakunta 69 6.5.2015 227 Tuomarila II, asemakaavan muutoksen sekä maankäyttösopimuksen hyväksyminen, alue 611202, 40. kaupunginosa Espoon keskus Valmistelijat / lisätiedot: Jenni Mikkola, puh. 043 825 2864 Mikla Koivunen, puh. 046 877 2502 Roni Zein, puh. 043 825 4266 etunimi.sukunimi@espoo.fi Päätösehdotus Teknisen toimen johtaja Olavi Louko Kaupunginhallitus 1 hyväksyy liitteenä olevat kaksi Espoon kaupungin ja yksityishenkilöiden välillä allekirjoitettua maankäyttösopimusta, 2 hyväksyy 26.1.2015 päivätyn ja 6.5.2015 muutetun Tuomarila II - Domsby II asemakaavan muutoksen, piirustusnumero 6892, joka käsittää osan korttelia 40337 sekä katu- ja virkistysalueita 40. kaupunginosassa Espoon keskus, alue 611202. Muutokseen sisältyy sitova tonttijako. Päätös Kaupunginhallitus: Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. Liite Oheismateriaali Selostus 17 Maankäyttösopimus - Ei julkinen 18 Maankäyttösopimus - Ei julkinen - Tuomarila II, tapahtumaluettelo - Tuomarila II, kaavamääräykset - Tuomarila II, kaavakartta - Tuomarila II, ajantasa-asemakaava - Tuomarila II, havainnekuva - Maankäyttösopimus - Julkinen - Maankäyttösopimus - Julkinen Asemakaavan muutos mahdollistaa nykyisen yleisten rakennusten korttelialueen länsiosan muuttaminen asuinkerrostalojen korttelialueeksi. Kerrostalokortteliin osoitetaan 4 900 k-m² rakennusoikeutta. Alueen itäosa
Kaupunginhallitus 15.06.2015 Sivu 2 / 2 muutetaan erillispientalojen korttelialueeksi ja olemassa oleva rakennus suojellaan. Kaava-alueen rakennusoikeuden lisäys on 1 326 k-m². Suunnittelualueen likimääräinen sijainti Espoon opaskarttapohjalla: Tuomarila II - Domsby II asemakaavan muutos, piirustusnumero 6892, käsittää osan korttelia 40337 sekä katu- ja virkistysalueita, 40. kaupunginosassa Espoon keskus, alue 611202. Muutokseen sisältyy sitova tonttijako. Vireilletulo Vireilletulosta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelman kuulutuksen yhteydessä 17.9.2014. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Asemakaavan muutokseen liittyen on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma, joka on päivätty 25.8.2014. Alueen nykytila Suunnittelualue sijaitsee Tuomarilantien varressa, Tuomarilan junaaseman läheisyydessä, noin 1,2 kilometriä Espoon keskuksesta itään. Alue käsittää osan korttelia 40337 sekä katu- ja puistoaluetta korttelin etelä-, länsipuolella. Alue rajoittuu pohjoisessa Tuomarilantiehen, lännessä ja etelässä Ratalaakson puistoalueeseen ja idässä asuinkerrostaloihin. Alueen itäosassa on 1-kerroksinen vuonna 1945 valmistunut erämaaromantiikkaa edustava omakotitalo pihapiireineen sekä erillisiä piharakennuksia. Länsiosassa on vuonna 1969 valmistunut omakotitalo pihapiireineen sekä talousrakennus vuodelta 1961. Muuten suunnittelualue
Kaupunginhallitus 15.06.2015 Sivu 3 / 3 on rakentamatonta. Rakentamaton alue on metsäistä jyrkkää rinnemaastoa, vain alueen länsiosassa on alava tasainen alue. Tuomarilantien ja rantaradan liikenne aiheuttavat melua ja tärinää läheisille alueille. Voimassa oleva maakuntakaava-, yleiskaava- ja asemakaavatilanne Uudenmaan maakuntakaavassa suunnittelualue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi. Alueen pohjoispuolta sivuaa itä-länsisuuntainen päärata. Espoon pohjoisosien yleiskaavassa (osa I) suunnittelualue on varattu julkisten palveluiden ja hallinnon alueeksi (PY). Kaavassa alueen länsipuolelle on merkitty etelä-pohjoissuuntainen kevyen liikenteen väylä. Kaavamuutos ei vastaa voimassa olevaa yleiskaavaa. Alueen maankäyttö on vakiintunut ja lähialueen peruspalvelut on rakennettu, joten kaupungin palvelutonttien tarveselvityksessä alue on esitetty muutettavaksi muuhun rakentamiseen. Espoon pohjois- ja keskiosien yleiskaava on vireillä. Yleiskaava-alue käsittää kokonaisuudessaan Espoon pohjoisosien yleiskaavan osan I voimassa olevan alueen. Alueella on voimassa Tuomarila II (611200)- asemakaava. Kortteliin 40377 on siinä osoitettu yleisten kaupungin tarpeisiin olevien rakennusten korttelialuetta (Y-k). Rakennusoikeus on osoitettu tehokkuudella e=0.30. Alueen itäosassa on olevalle rakennukselle ja alueen osalle on merkitty suojelumerkintöjä (s ja s-2). MRA 27 :n mukainen kuuleminen Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi 4.2.2015 asemakaavan muutosehdotuksen nähtäville MRA 27 :n mukaisesti. Asemakaavan muutosehdotus oli nähtävillä 23.2. - 24.3.2015. Nähtävilläoloaikana jätettiin kaksi muistutusta, kolme lausuntoa ja neljä kannanottoa. Muistutuksissa vastustettiin muodostuvan kerrostalotontin liikenteen johtamista Ratalaaksonkujan kautta, ajoneuvoliittymän toivottiin olevan Tuomarilantieltä. Myös laajaa pysäköintikenttää vastustettiin. Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymän lausunnossa todettiin, että jätevedenpumppaamolle, tulee varata vähintään 8 x 8 metrin alue. Espoon kaupungin ympäristökeskuksen kannanotossa esitettiin, että kaavaan lisätään määräys, joka koskee alueen arseenipitoisten maaaineksien käsittelyä. Muissa lausunnoissa ja kannanotoissa ei ollut huomauttamista. Asemakaavan muutokseen on tehty tarkennuksia nähtävilläolon jälkeen. Pumppaamolle varattua aluetta on laajennettu ja arseenipitoisten maaainesten käsittelystä on lisätty kaavamääräys, muita asemakaavamääräyksiä on tarkistettu vähäisissä määrin. Kaavaan on
Kaupunginhallitus 15.06.2015 Sivu 4 / 4 lisätty myös johtovaraus hulevesille, asuinkerrostalon julkisivun ylin korkeusasema sekä alueella sijaitsevan mäen laelle metsäisenä säilytettävä alueen osa. Ehdotus asemakaavan muutokseksi Kaavanmuutoksella lisätään asuntotontteja hyvän saavutettavuuden alueella. Täydennysrakentaminen sovitetaan Tuomarilantien kerrostalojen mittakaavaan. Alueen länsiosa osoitetaan asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Rakennusoikeutta on osoitettu 4 900 k-m² sekä lisärakennusoikeutta asumisen aputiloille ja teknisille tiloille. Kerroslukuna on viisi. Massoittelussa on tavoitteena porrastaa rakennusta rinteen mukaan. Rakennuksen julkisivupinnan ja vesikaton ylimmäksi korkeusasemaksi on merkitty +35.0. Rakennukseen tulee järjestää sisäänkäyntejä myös Tuomarilantien puolelta. Rakennuksen julkisivut tulee olla pääosin tiilipintaisia. Piha-alueelle on merkitty ohjeellinen leikkialue (le) sekä rakennusala olevalle muuntamolle (vm). Pysäköinti on ratkaistu maantasopysäköintinä alueen länsireunalle (p). Rakentamisessa tulee huomioida alueen melu- ja tärinäolosuhteet sekä hulevesien viivytys. Tontin ja ympäröivän alueen hulevesiä varten tontille on merkitty sijainniltaan ohjeellinen maanalainen johtovaraus. Alueen maaperän korkea arseenipitoisuus tulee huomioida alueelta kaivettavien maa-aineksien käytössä. Asuinkerrostalotontin ajoneuvoliikenne osoitetaan korttelialueen länsireunasta Ratalaaksonkujalta. Ajoneuvoliittymän salliminen Tuomarilantieltä ei ole mahdollista, koska Tuomarilantie on nykyiseltä katuluokitukseltaan alueellinen kokoojakatu, jolta suorat tonttiliittymät ovat katuhierarkian vuoksi kiellettyjä. Tuomarilantien varsi on tämän vuoksi osoitettu kaavassa liittymäkieltoalueeksi. Alueen itäosa osoitetaan erillispientalojen korttelialueeksi (AO). Alueella oleva omakotitalo säilytetään ja osoitetaan suojelumerkinnällä (sr). Alueelle osoitetaan lisäksi 70 k-m² rakennusoikeutta uudelle autotallille. Kaava-alueella sijaitsevan mäen laella alueen metsäinen luonne tulee säilyttää. Metsäisenä säilytettävä alue ulottuu sekä asuinkerrostalon että erillispientalon tontille. Jätevedenpumppaamo merkitään yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten alueeksi (ET). Huoltoajo pumppaamolle tapahtuu Ratalaakson kevyen liikenteen väylän kautta (pp/h). Sitova tonttijako Asemakaavan muutokseen sisältyy sitova tonttijako, joka on laadittu teknisen keskuksen kaupunkimittausyksikössä.
Kaupunginhallitus 15.06.2015 Sivu 5 / 5 Sopimusneuvottelut Kaupungin ja yksityishenkilön välillä on neuvoteltu maankäyttösopimus 3.6.2015 ja kaupungin ja useiden yksityishenkilöiden välillä on neuvoteltu maankäyttösopimus 5.6.2015. Selvitykset Kerrostalojen korttelialueen rakentamista havainnollistaa viitesuunnitelma, joka sisältää alustavat rakennussuunnitelmat, pihasuunnitelman ja hulevesiselvityksen. Alueesta tehdyn tie- ja raideliikennemeluselvityksen mukaan tien ja radan puolella julkisivuille tulee etenkin raideliikenteen vaikutuksesta osoittaa korkeat ääneneristävyysvaatimukset. Selvityksen mukaan melu tulee huomioida myös huoneistojen ja parvekkeiden sijoittelussa. Selvityksen perusteella rakennusmassoittelu on hyvin piha-alueita suojaavaa ja melutaso alittaa rakennuksen eteläpuolella pääosin ohjearvot. Alueesta on tehty selvitys raideliikenteen aiheuttamasta tärinästä ja runkomelusta. Mittaustulosten perusteella tärinä ei aiheuta vaurioriskiä selvitysalueelle suunnitellulle rakennukselle. Rungon resonanssitarkastelun perusteella viisikerroksisen asuinrakennuksen rakentamiselle suunnittelukohteeseen ei ole estettä. Selvityksen mukaan perustuksiin tulee todennäköisesti toteuttaa runkomelua vaimentava katko. Lisäksi välipohjien jännevälimitoituksessa tulee huomioida tärinästä aiheutuva resonanssi. Kaupunkiratahankkeen vaikutukset on arvioitu tärinätasoihin merkityksettömäksi. Luontoselvityksen mukaan alueella sijaitseva metsä on hoidettua ja kuuluu osittain talojen pihapiireihin. Huomionarvoisia kasvilajeja tai luontotyyppejä ei havaittu. Myöskään liito-oravaa ei alueella esiinny. Kasvillisuuden osalta huomionarvoisinta on alueen ikääntynyt, järeä puusto. Lepakkoselvityksen perusteella selvitysalueen pihapiireissä ja kallion päällä liikkui saalistavia pohjanlepakoita läpi kesän, jonka vuoksi alueelle on suositeltavaa jättää myös jatkossa rauhallisia pimeitä tai korkeintaan hämärästi valaistuja aukioita pohjanlepakoiden saalistuspaikoiksi. Selvitysalueella ei kartoituksen perusteella sijaitse lepakoiden lisääntymistai levähdyspaikkoja tai lepakoille tärkeitä ruokailualueita. Ympäristöteknisen perusselvityksen mukaan alueen maaperän arseenipitoisuudet ylittävät kynnysarvot. Todettu arseenipitoisuus sijaitsee alueen maaperän pintakerroksessa pohjavesipinnan yläpuolella. Perittävät maksut Hakija on maksanut 9.10.2014 asemakaavan muutoksen kustannuksista 60 % ja kuulutuskustannuksista 2/3.
Kaupunginhallitus 15.06.2015 Sivu 6 / 6 Päätöshistoria Kaupunki perii MRL 59 :n mukaisesti asemakaavan muutoksen laatimiskulujen loppuosan 40 % 1 200 euroa ja kuulutuskustannusten loppuosan 1/3 766,67 euroa, eli yhteensä 1 966,67 euroa asemakaavan muutoksen hyväksymisen jälkeen. Lisäksi laskutetaan kaavamuutokseen sisältyvän tonttijaon kulut 1 000 euroa. Hyväksyminen Kaupunkisuunnittelulautakunta 4.2.2015 16 Kaupunginhallituksen johtosäännön 3 :n 18 kohdan mukaan kaupunginhallitus hyväksyy muut kuin vaikutuksiltaan merkittävät asemakaavat ja asemakaavan muutokset, joihin liittyy maankäyttösopimus. Päätösehdotus Asemakaavapäällikkö Ossi Keränen Kaupunkisuunnittelulautakunta: 1 yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteistä. Lausunto ja mielipiteet on annettu Tuomarila II:n valmisteluaineistosta, alue 611202, 2 hyväksyy MRA 27 :n mukaisesti nähtäville 26.1.2015 päivätyn Tuomarila II - Domsby II asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 6892, joka käsittää osan korttelia 40337 sekä katu- ja virkistysalueita 40. kaupunginosassa Espoon keskus, alue 611202. Muutokseen sisältyy sitova tonttijako, 3 pyytää asemakaavan muutosehdotuksesta tarvittavat lausunnot sekä toimialojen kannanotot. Päätös Kaupunkisuunnittelulautakunta: Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. Kaupunkisuunnittelulautakunta 6.5.2015 69 Päätösehdotus Kaupunkisuunnittelupäällikkö Torsti Hokkanen Kaupunkisuunnittelulautakunta: 1 yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteistä. Lausunnot, kannanotot ja muistutukset on annettu Tuomarila II:n asemakaavan muutosehdotuksesta, alue 611202, 2
Kaupunginhallitus 15.06.2015 Sivu 7 / 7 hyväksyy esitettäväksi kaupunginhallitukselle 26.1.2015 päivätyn ja 6.5.2015 muutetun Tuomarila II - Domsby II asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 6892, joka käsittää osan korttelia 40337 sekä katu- ja virkistysalueita 40. kaupunginosassa Espoon keskus, alue 611202. Muutokseen sisältyy sitova tonttijako, 3 ilmoittaa asemakaavan muutoksen hakijalle, että kaupunki tulee MRL 59 :n mukaisesti perimään asemakaavan muutoksen laatimiskulujen loppuosan 1 200 euroa sekä 1/3 kuulutuskustannuksista 766,67 euroa, eli yhteensä 1 966,67 euroa asemakaavan muutoksen hyväksymisen jälkeen. Lisäksi laskutetaan kaavamuutokseen sisältyvän tonttijaon kulut 1 000 euroa. Päätös Kaupunkisuunnittelulautakunta: Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. Tiedoksi - Hakijat, ote ilman liitteitä - Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus ELY, ote ja liitteet - Uudenmaan liitto, ote päätöksestä sekä kaavakartta - Laskutus, Kaupunkisuunnittelukeskus, palvelu- ja kehittämisyksikkö - Tieto hyväksymispäätöksestä niille muistuttajille, jotka ovat ilmoittaneet osoitteensa - Tieto niille viranomaisille, jotka ovat MRA 94 :n mukaan sitä pyytäneet
Kaupunginhallitus 15.06.2015 Sivu 8 / 8