ASEMAKAAVAN SELOSTUS 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot OULAISTEN KAUPUNGIN 15. KIVISENKANGAS KAUPUNGINOSAN KORTTELEITA 9 JA 22 SEKÄ KIVENHAKAAJAN PUISTON PUISTOALUEEN OSAA KOSKEVA ASEMAKAAVAN MUUTOS. ASEMAKAAVAN MUUTOKSELLA MUODOSTUU 15. KIVISENKANGAS KAUPUNGINOSAN KORTTELIN 22 TONTTI 4. Kaavan päiväys: Kaavan laatija: 21.9.2016 Oulaisten kaupungin tekninen keskus Revonkatu 1, 86300 Oulainen Vireilletulopäivämäärä: 25.5.2016 Teknisen lautakunnan hyväksymispäivämäärä: Kaupunginhallituksen hyväksymispäivämäärä: Kaupunginvaltuuston hyväksymispäivämäärä: 1
2
Selostuksen sisällysluettelo 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1 1.1 Tunnistetiedot 1 1.2 Kaava-alueen sijainti 3 1.3 Kaavan tarkoitus 3 1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 3 2. TIIVISTELMÄ 3 2.1 Kaavaprosessin vaiheet 3 2.2 Asemakaava 4 2.3 Asemakaavan toteuttaminen 4 3. LÄHTÖKOHDAT 4 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 4 3.1.1 Alueen yleiskuvaus 4 3.1.2 Maanomistus 7 3.2 Suunnittelutilanne 7 3.2.1 Maakuntakaava 7 3.2.2 Yleiskaava 9 3.2.3 Asemakaava 10 3.2.4 Rakennusjärjestys 10 3.2.5 Tonttijako ja kiinteistörekisteri 10 3.2.6 Pohjakartta 11 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 12 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve 12 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset 12 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 13 4.3.1 Osalliset 13 4.3.2 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt 13 4.3.3 Viranomaisyhteistyö 13 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS 14 5.1 Kaavan rakenne 14 5.1.1 Mitoitus 14 5.1.2 Palvelut 14 5.2 Aluevaraukset 14 5.2.1 Korttelialueet 14 5.2.2 Muut kaavamerkinnät ja määräykset 14 5.3 Kaavan vaikutukset 15 5.3.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön 15 5.3.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön 15 5.3.3 Yritysvaikutukset 15 5.3.4 Liikenteelliset vaikutukset 15 5.3.5 Hulevesiohjelma 15 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 15 6.1 Toteuttaminen ja ajoitus 15 3
1.2 Kaava-alueen sijainti Kaavamuutosalue sijaitsee kantatie 86:n ja Kivikankaantien välisellä alueella rajoittuen idässä rakentamattomaan asemakaavan mukaiseen teollisuusalueeseen ja lännessä sekä pohjoisessa asemakaavan mukaiseen Kivenhakkaajanpuiston puistoalueeseen. Kysymyksessä oleva alue on vuokrattu Takuuelementti Oy:lle teollisuusrakennuksen rakentamista varten. Kaavamuutosalueen sijainti 1.3 Kaavan tarkoitus Asemakaavan muutoksen tavoitteena on muodostaa alueesta yksi teollisuustontti, jolla on riittävästi rakennusoikeutta myös mahdolliseen lisärakentamiseen. 1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista - osallistumis- ja arviointisuunnitelma - asemakaavan seurantalomake 2. TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavan muutos on tullut vireille alueesta hyväksytyn maanvuokrasopimuksen yhteydessä vuokraoikeuden haltijan tahdosta. Maanvuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti kaupungin tulee aloittaa kaavamuutoksen laatiminen. 4
Asemakaavan muutos perustuu kaupunginhallituksen 16.11.2015 347 tekemään maanvuokrasopimuksen hyväksymistä koskevaan päätökseen. Tekninen lautakunta hyväksyi 23.5.2016 kaavamuutosta koskevan osallistumis- ja arviointisuunnitelman sekä kaavamuutosluonnoksen ja samalla päätti asettaa kaavamuutosluonnoksen maankäyttö- ja rakennuslain 62 :n mukaisesti valmisteluvaiheen kuulemista varten nähtäville kahden viikon ajaksi. Osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävilläolosta ja kaavamuutoksen vireilletulosta sekä valmisteluvaiheen kuulemisesta on ilmoitettu 25.5.2016. 2.2 Asemakaava Asemakaavan muutoksella kahdesta teollisuusrakennusten korttelista ja osasta puistoaluetta muodostetaan yksi teollisuusrakennusten kortteli (TT). Kerrosluku korttelissa on II ja tehokkuusluku e=0,50. Alueen rakennusoikeus kasvaa 1977 k-m2. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Alueen rakentaminen on aloitettu. Takuuelementti Oy on aloittanut teollisuusrakennuksen rakentamisen alueelle asemakaavan mukaiselle tontille. Muutoksen alaisella puistoalueen osalla sijaitsee Elenia Verkko Oy:n keskijännitelinja, joka siirretään Kivenhakkaajanpuiston puistoalueelle korttelin länsi- ja pohjoispuolelle. Siirtokustannuksista vastaa Oulaisten kaupunki. 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Alueella sijaitsee vuokratontilla rakenteilla oleva 8760 k-m2:n suuruinen teollisuusrakennus. Alueen pohjoisosassa sijaitsee entinen maisemoitu lumen ja maa-ainesten läjitysalue, joka on osittain tontilla ja osittain kaavan mukaisella puistoalueella. Pohjoisosassa korttelialueen poikki kulkee Elenia Verkko Oy:n keskijännitelinja. Alue on kunnallisteknisten verkostojen piirissä. Vesihuollon hoitaa Oulaisten Vesiosuuskunta. Viemäriverkosto on kaupungin viemäriliikelaitoksen ylläpitämä. Sähkön alueelle toimittaa Elenia Verkko Oy. 5
Alue kantatie 86:n pohjoisen suuntaan Rakenteilla oleva teollisuusrakennus Kalliokuruntieltä kuvattuna. Alue kuvattuna Kalliokuruntien ja Kivikankaantien kulmauksesta. 6
Rakentamaton osa korttelialuetta Kivikankaantien varrella 7
Alueella sijaitseva poistettava sähkölinja. 3.1.2 Maanomistus Koko kaavamuutosalue on Oulaisten kaupungin omistuksessa. Alue on vuokrattu Takuuelementti Oy:lle ja alueesta on allekirjoitettu myös kiinteistökaupan esisopimus, jonka mukaan Takuuelementti Oy:llä on oikeus ostaa alue halutessaan. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Maakuntakaava Maakuntakaavassa alue on taajamatoimintojen aluetta (A). Merkinnällä osoitetaan asumisen, palvelujen, teollisuus- ja muiden työpaikka-alueiden ym. taajamatoimintojen sijoittumisalue ja laajentumisalueita. Ympäristöministeriö on vahvistanut Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavan 17.2.2005 (päätös YM3/52222/2003). 8
Ote voimassa olevasta maakuntakaavasta. Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavan uudistaminen on aloitettu syksyllä 2010. 1. vaihemaakuntakaava on hyväksytty maakuntavaltuustossa 2.12.2013 ja vahvistettu Ympäristöministeriössä 23.11.2015. 1. vaihemaakuntakaavassa alue on taajamatoimintojen aluetta (A). 9
Ote 1. vaihemaakuntakaavasta Vireillä olevien vaihemaakuntakaavojen teemat ovat: 2. vaihekaava: kulttuuriympäristö, maaseudun asutusrakenne, virkistys ja matkailu, jätteenkäsittely. Kaava on tullut vireille 2013. Kaavaluonnos on ollut nähtävillä keväällä 2015. 3. vaihekaava: kiviaines- ja pohjavesialueet, mineraalivarat ja kaivokset, tarvittavat päivitykset. Kaava on tullut vireille tammikuussa 2016. 3.2.2 Yleiskaava Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt Oulaisten keskustan osayleiskaavan 20.3.2002. Yleiskaavassa kaavamuutosalue on osoitettu teollisuusalueeksi, jolla ympäristö asettaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia (TY). Alueelle voidaan rakentaa sellaista teollisuutta ja työpaikkatoimintoja, jotka eivät aiheuta ympäristölle häiriöitä kuten melua tai ilman pilaantumista. Asemakaavan muutos on osayleiskaavan mukainen. 10
Ote osayleiskaavasta. 3.2.3 Asemakaava Kaavamuutosalueen voimassa olevat asemakaavat on vahvistettu 11.5.1999 ja 30.3.2005. Asemakaavassa alue on teollisuusrakennusten korttelialuetta (TT) ja puistoaluetta (VP). Lisäksi alueen poikki puistoalueella itä-länsisuunnassa kulkee sähköjohtoa varten varattu alueen osa. Voimassa oleva asemakaava. 3.2.4 Rakennusjärjestys Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 18.12.2001 Oulaisten kaupungin rakennusjärjestyksen. 3.2.5 Tonttijako ja kiinteistörekisteri 11
Alueella voimassa olevat tonttijaot on hyväksytty 10.11.2015. Alueen tontit ovat tontteina kiinteistörekisterissä ja muutettava puistoalueen osa tiloina. 3.2.6 Pohjakartta Pohjakartta on laadittu JHS 185 :n mukaisesti ja vastaa olosuhteita 20.4.2016. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavan muutos on tullut vireille alueesta hyväksytyn maanvuokrasopimuksen yhteydessä vuokraoikeuden haltijan tahdosta. Asemakaavan muutoksen tavoitteena on muodostaa alueesta yksi teollisuustontti, jolla on riittävästi rakennusoikeutta myös mahdolliseen lisärakentamiseen. Rakennusoikeus alueella kasvaa 1977 k-m2. Oulaisten kaupunki vastaa asemakaavan muuttamisesta aiheutuvista kustannuksista. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Oulaisten kaupunginhallitus hyväksyi 16.11.2015 Takuuelementti Oy:n ja Oulaisten kaupungin välisen maanvuokrasopimuksen. Maanvuokrasopimuksessa on ehto, jossa kaupunki sitoutuu asemakaavan muuttamiseen, joten vuokrasopimuksen hyväksyminen on samalla kaavamuutospäätös. Tekninen lautakunta hyväksyi 23.5.2016 kaavamuutosta koskevan 14.4.2016 päivätyn osallistumis- ja arviointisuunnitelman. Samalla tekninen lautakunta päätti asettaa 20.4.2016 päivätyn asemakaavan muutosluonnoksen maankäyttö- ja rakennuslain 62 :n mukaisesti laatimisvaiheen kuulemista varten nähtäville kahden viikon ajaksi. Asemakaavanmuutosluonnoksesta on saatu ennakkolausunnot Elenia Oy:ltä, Jokilaaksojen pelastuslaitokselta, Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskukselta ja Elisa Oyj:ltä. Kaavoittajan vastineet edellä mainittuihin lausuntoihin: Elenia Oy on lausunnossaan muistuttanut johdonsiirto- ja muutostöiden kustannuksista. Kaavoittaja on ilmoittanut vastineessaan, että kaupunki vastaa keskijännitelinjan siirrosta ja on tilannut työn Elenia Oy:ltä. Jokilaaksojen pelastuslaitos on lausunnossaan kiinnittänyt huomiota riittävän sammutusveden hankintaan pelastuslaitoksen tarpeisiin. Vastineessaan kaavoittaja toteaa, että Kivikankaantien rakentamisen yhteydessä on rakennettu uusia palovesiposteja Kalliokuruntien ja Kivikankaantien risteysalueelle sekä Kivikankaantie 14 läheisyyteen. Sammutusveden tuottoarvo verkostolla on noin 1800 l/min. Uusia palovesiposteja ei ole tarvetta merkitä asemakaavamuutokseen. 12
Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskus on huomauttanut teknisenä muutoksena asemakaavan pohjakarttaa koskevasta merkinnästä kaavakartalla. Merkintä on korjattu vastaamaan voimassa olevaa lainsäädäntöä. Lisäksi ELY-keskus esittää kaupungin harkittavaksi keinoja toteutuvan rakentamisen ohjaamiseksi. Kaavoittaja esittää vastineessaan, että varastoinnista tontille on annettu kaavamääräys. Sen lisäksi kaavamerkintään lisätään yleiskaavassa oleva maininta, että tontilla olevan toiminnan on oltava sellaista, joka ei aiheuta ympäristölle häiriötä kuten melua tai ilman pilaantumista. Elisa Oyj:lla ei ole varsinaisesti huomautettavaa muutosluonnoksesta. Mikäli kaapelinsiirtotarpeita ilmenee, vastaa kustannuksista siirron tarvitsija. Kaavoittajan vastineen mukaan asemakaavanmuutos ei aiheuta kaapelinsiirtoja. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Osallisia ovat maanomistajan ja vuokralaisen lisäksi lähialueen maanomistajat ja asukkaat. Viranomaisista Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskus, Oulaisten kaupungin valvontalautakunta, Ympäristöpalvelut Helmi, Jokilaaksojen pelastuslaitos, Elenia Verkko Oy, Oulaisten Vesiosuuskunta, Oulaisten kaupungin viemäriliikelaitos ja Elisa Oyj. 4.3.2 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Kaavamuutoksen osallisia ovat maanomistaja ja vuokralainen sekä ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaavamuutos saattaa huomattavasti vaikuttaa. Osallisilla ja kunnan jäsenillä on mahdollisuus osallistua kaavamuutoksen valmisteluun, arvioida kaavamuutoksen vaikutusta sekä lausua kirjallisesti tai suullisesti mielipiteensä asiasta laatimisvaiheen kuulemisen aikana sekä kirjallisesti kaavamuutosehdotuksen ollessa julkisesti nähtävillä. 4.3.3 Viranomaisyhteistyö Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskuksen kanssa käydään tarvittaessa maankäyttö- ja rakennuslain 66 :n mukainen viranomaisneuvottelu. ELY-keskukselta pyydetään ennakkolausunto asemakaavan muutosluonnoksesta. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa mainituilta viranomaisilta ja yhteisöiltä pyydetään lausunnot kaavamuutosehdotuksesta nähtävilläoloaikana. 13
5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne 5.1.1 Mitoitus Asemakaavan muutosalueen pinta-ala on 5,7987 ha. Kaavamuutosalueen rakennusoikeus on yhteensä 28993 k-m2. 5.1.2 Palvelut Alueelle ei ole suunniteltu uusia palveluja. Palvelut löytyvät keskustasta noin 1 km etäisyydeltä. 5.2 Aluevaraukset 5.2.1 Korttelialueet Korttelin käyttötarkoitus ja aluevaraukset ilmenevät kaavakartalta. Alueelle voidaan rakentaa teollisuustiloja niihin liittyvine aputiloineen. Teollisuus- ja työpaikkatoimintojen tulee olla sellaisia, jotka eivät aiheuta ympäristölle häiriöitä kuten melua tai ilman pilaantumista Sen sijaan erillistä varastotoimintaa palvelevia rakennuksia, kuten esim. kaupan varastoja, alueelle ei voida rakentaa. 5.2.2 Muut kaavamerkinnät ja määräykset Korttelialue liittyy Kalliokuruntiehen ja Kivikankaantiehen. Kerrosluku korttelissa on II ja tonttitehokkuus e=0.50, eli rakennusoikeutta on 28993 k-m2. Kivikankaantien ja Kalliokuruntien puoleisille tontin reunoille on osoitettu 5 metrin levyinen istutettava alueen osa. Alueelle on istutettava puita tai pensaita. Tontille rakennettavat autopaikat on asemakaavamääräyksen mukaisesti erotettava muusta piha-alueesta istutuksilla. Tontille varastoitavat raaka-aineet tai kalusto on aidattava vähintään 150 cm korkealla ympäristöön soveltuvalla aidalla, mikäli rakennukset tai puusto eivät anna riittävää näkösuojaa. Autopaikkoja tontille on varattava vähintään 1 autopaikka kutakin 1,5 tontilla työssäkäyvää henkilöä kohti. 14
5.3 Kaavan vaikutukset 5.3.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Korttelin rakentuminen muuttaa alueen rakentamattomasta metsästä rakennetuksi teollisuusalueeksi muuttaen näin maisemaa kantatie 86:n suunnalta katsottaessa. 5.3.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Suunnittelualueen luonnonympäristö on valtaosaltaan ihmisen muokkaamaa ympäristöä. Alueen ympäristö kehittyy ja maankäyttö tehostuu nykytilanteeseen nähden. Vaikutukset luonnonympäristöön ovat kuitenkin neutraalit. Alueelle jää rakentamisen ohella edelleen riittävästi rakentamatonta viheraluetta. 5.3.3 Yritysvaikutukset Vaikutukset kaupungin yrityselämään ovat erittäin myönteiset ja positiiviset. Rakenteilla oleva teollisuuslaitos työllistää alkuvaiheessa noin 60 työntekijää ja vahvistaa paikkakunnan yrityselämää. 5.3.4 Liikenteelliset vaikutukset Rakennettavaa teollisuuskiinteistö ja tonttien yhdistäminen lisää Kivisenkankaan teollisuusalueella liikennettä työpaikkaliikenteen ja rekkaliikenteen muodossa. Rekkaliikenne tapahtuu kaavamuutosalueelle Kalliokuruntien liittymän kautta kantatieltä 86. Kadun liittymä on mitoitettu rekkaliikenteelle. 5.3.5 Hulevesiohjelma Kaavamuutoksen yhteydessä ei ole tehty erillistä hulevesisuunnitelmaa. Pintavesien johtaminen esitetään rakennushankkeen yhteydessä laadittavilla suunnitelmilla. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteuttaminen ja ajoitus Asemakaavan toteuttaminen on aloitettu. OULAISTEN KAUPUNKI TEKNINEN KESKUS Markku Ketonen tekninen johtaja 15
LIITTEET Asemakaavan seurantalomake 16