Ilmajoki Korttelit 42 ja 43, Ilkantien alue Asemakaavan muutos Kaavaselostus Ilmajoen kunta Kaavoitustoimi 2013
1 Perus- ja tunnistetiedot 1.1 Tunnistetiedot Kunta: Ilmajoki Kunnanosa: Palo Alue: Ilkantie Korttelit: 42 ja 43 Kaava: asemakaavan muutos Kaava laatija Ilmajoen kunnan kaavoitustoimi Ilkantie 17 PL 20, 60801 Ilmajoki Kaavoitusarkkitehti Kaisa Sippola puh. (06) 4191 334 044-4191 334 fax (06) 4191 311 sähköposti kaisa.sippola@ilmajoki.fi Kaavasuunnittelija Tapio Mäntymaa puh. (06) 4191 338 sähköposti tapio.mantymaa@ilmajoki.fi Vireille tulo Kunnanhallituksen kaavoituspäätös 13.2.2012 Asemakaavan hyväksyminen Tekninen lautakunta 18.3.2013 Kunnanhallitus x.x.2013 Kunnanvaltuusto x.x.2013 2
1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee Ilmajoen keskustassa kaupallisen keskustan alueella, Kyrönjoen itäpuolella rajautuen Kauppatiehen, Keskustiehen ja Kartanontiehen sekä Kartanonkujaan. Suunnittelualueen pinta-ala on noin 2,5 ha. Suunnittelualue rajattuna 1.3 Kaavan tarkoitus Asemakaavan tarkoituksena on tiivistää Ilmajoen keskustarakennetta ja lisätä asumista alueella. Alueen kerrostalokortteleissa korotetaan suurinta sallittua kerroslukua niin, että tonteille voi rakentaa enintään viisikerroksisia asuintaloja. Muilta osin korttelialueet säilytetään pääosin nykyisen kaavan mukaisena. Puisto osoitetaan edelleen Ilkantien molemmille puolille kerrostalojen viereen. Kerrostalojen paikat korttelialueella määritellään siten, että ne parhaiten tukevat keskusmaista tiivistä rakennetta. 1.4 Kaavaselostuksen sisällysluettelo 1. Perus- ja tunnistetiedot 2 2. Tiivistelmä 5 3. Lähtökohdat 6 4. Asemakaavan suunnittelun vaiheet 14 5. Asemakaavan kuvaus 16 6. Asemakaavan toteutus 18 1.5 Liiteasiakirjat Liite 1. Kaavoituspäätös Liite 2. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Liite 3. Kunnanvaltuuston hyväksymispäätös 3
1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista Kurikan-Ilmajoen jokimaisemasuunnitelma, Mikko Ranto 1999 Keskustan yleiskaava-alueen rakennuskannan inventointi, Maaria Mäntysaari 1999 Ilkantien alueen arkkitehtuurikilpailu, kilpailuohjelma Ilkantien alueen arkkitehtuurikilpailu, arvostelupöytäkirja 12.2.2004 Muinaisjäännösinventointi, Mikroliitti 2008 Keskustan yleiskaava-alueen luontoselvitys. Hannu Tuomisto 2009 Kunnallistekniset suunnitelmat, 2011 4
2 Tiivistelmä 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Teknisen lautakunnan esitys 6.2.2012 Kunnanhallituksen kaavoituspäätös 13.2.2012 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma nähtävänä 10-28.12.2012 Kaavaluonnos nähtävänä 10-28.12.2012 Tekninen lautakunta 18.3.2013 Kunnanhallitus 25.3.2013 Kaavaehdotus julkisesti nähtävänä x.x - x.x.2013 Kunnanhallitus x.x.2013 Kunnanvaltuuston hyväksymispäätös x.x.2013 2.2 Asemakaava 5
Asemakaavassa on korttelialueille osoitettu keskustamaista kerrostalo- ja pienkerrostaloasumista, liikerakentamista ja pieni keskustapuisto. Voimassa olevaan asemakaavaan nähden on korotettu kerrostalojen suurinta sallittua kerroslukua. Ilkantien varrelle sallitaan viisikerroksinen kerrostalorakentaminen kahdella rakennusalalla ja Keskustien varrelle sallitaan nelikerroksinen kerrostalorakentaminen kahdella rakennusalalla. Alueen tiet ovat nykyisillä paikoillaan. Ilkantie säilyttää asemansa yhtenä keskustan tärkeimmistä liikenneväylistä, joka yhdistää kaupallisen ja julkisen keskustan. Suunnittelualueen pinta-ala on noin 2,52 ha, rakennusoikeus 13.920 k-m 2 ja aluetehokkuus e=0,55. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Puiston rakentaa ja tiealueiden parannukset toteuttaa kunta. Kunta rakentaa Ilkantien tiealueille autopaikoitustaskut havainnepiirroksen osittamiin paikkoihin. Ilkantielle on myös kaavassa osoitettu paikoitustaskujen väliin kolme istutettavaa aluetta. Niiden toteuttamisessa otetaan huomioon se, että istutusten on tarkoitus kaventaa tienäkymää, mutta ei aiheuttaa haittaa liikenteelle. Yksityiset maanomistajat toteuttavat omistamiensa alueiden täydennysrakentamisen. Kunta myy tai vuokraa omistamansa korttelialueet yksityisille rakentajille. 6
3 Lähtökohdat Etelä-Pohjanmaan maakuntakaavassa suunnittelualue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi ja keskustan osayleiskaavassa pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi sekä keskustatoimintojen alueeksi. Suunnittelualueella on voimassa asemakaava vuodelta 2004. Ilkantie (Olavi Yli-Vainio 2011) 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue on Ilmajoen kaupallista keskusta-aluetta, joka täydentyy palvelujen lisääntyessä ja asuntorakentamisen tihentyessä. Alueen läpi kulkevan Ilkantien pohjoispuolella on kortteli 42, joka on osoitettu asuinkerrostalojen sekä asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi. Korttelialueella on toteutunut yksi kolmikerroksinen asuinkerrostalo. Vapaana on neljä kerrostalotonttia. Korttelissa on myös kolme asuinliikerakennusta. Ilkantien eteläpuolisen korttelin 43B rakentamaton länsiosa on varattu asuinkerrostaloja varten. Kauppatien ja Ilkantien kulmauksessa sijaitsee ABC-liikenneasema sekä Ilkantien varrella yksi liikerakennus. Suunnittelualueen ympäristössä on pienimuotoista liikerakentamista ja asumista lomittain. Kartanontiellä toimii muun muassa Kestikartano, jossa on ravintola ja majoituspalveluja. Kauppatien varrella aluetta vastapäätä sijaitsee S-Market. 3.1.2 Luonnonympäristö Maisemakuva Suunnittelualueen läheisyydessä sijaitseva Kyrönjoki on merkittävä maisemallinen maamerkki, solmukohta ja keskustan toimintojen jakaja. Suunnittelualueen rakennukset muodostavat miellyttävän ja ihmisen mittakaavaisen ympäristön. Alueen rakennettavuus Pinnanmuodostukseltaan suunnittelualue on tasaista sijaiten korkeustasolla 42-43 m mpy. Alueen maaperä tutkitaan tonttikohtaisesti perustustapaa valittaessa viimeistään rakennuslupamenettelyn yhteydessä. 7
Maiseman historialliset ominaispiirteet Suunnittelualue on Ilmajoen vanhaa kauppakeskustaa. Alueen vanha rakennuskanta on sijoittunut jokitöyräälle ja laaksoon sekä selänteille. Rakennuskanta on lisääntynyt, tiivistynyt ja eriytynyt perinteisestä jokivarren maatalouspihapiiristä. Kauppakeskusta on kehittyessään tukeutunut kuitenkin vanhaan tieverkkoon. Pohjavedet Alue ei kuulu pohjavesialueeseen. Luonnon monimuotoisuus ja luonnonsuojelu Suunnittelualueella on keskustan asutulle alueelle ominaista kasvillisuutta ja taajamaeläimiä. Suunnittelualueelta ei ole löydetty luonnonsuojelullisesti suojeltavia lajeja. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Kyläkuva Ilmajoen keskustan kyläkuva rakentuu 1 2 -kerroksisista asuin- ja liikerakennuksista. Tiiveintä liikekeskusta on Kauppatien varrella. Asuminen on alkanut viime vuosina lisääntyä ja keskustan kyläkuva on jälleen monipuolistumassa. Suunnittelualue on maisemallisesti merkittävä osa Ilmajoen keskustan kyläkuvaa, koska Ilkantien läpikulkuliikenne on vilkasta. Ilkantien ympäristöä (Mika Ruutiainen 2007) Yhdyskuntarakenne Ilmajoen keskustaajama on tyypillinen eteläpohjalainen jokivarsikylä, joka sijaitsee peltolaaksossa kahden joen suuntaisen selänteen välissä. Vanha asutus seuraa jokea ja viimeaikainen asutus on levittäytynyt taajamassa pelloille ja teiden varsille, kauemmaksi joesta. Keskustatoiminnot ovat jakaantuneet siten, että julkiset palvelut ovat joen itäpuolella ja kaupalliset palvelut Kauppatien varrella sekä sen lähialueella. Väestö, palvelut, työpaikat ja asuminen Ilmajoen keskustaajamassa on 4426 asukasta; alle 14-vuotiaita on 766, 15-64 -vuotiaita 2640 ja yli 65-vuotiaita 1020 henkilöä (Tilastokeskus 1.1.2012). 8
Korttelissa 42 toimii apteekki, fysikaalinen hoitolaitos, pizzeria ja urheiluliike ja sekä puhelinmuseo. Korttelissa 43B on polttoaineen jakeluasema kahvioineen ja myymälöineen sekä käsityöliike ja parturi. Suunnittelualueella on 20-25 toimisto-, palvelu- ja myyntityöhön liittyvää työpaikkaa. Asuntoja suunnittelualueella on liikerakennuksissa, pienkerrostalossa ja omakotitaloissa. Alueella asuu noin 41 asukasta. Rakennettu kulttuuriympäristö Alueen rakennukset: 1. Pohjola 2:145 Rakennustaiteellisesti ja ympäristön kannalta arvokkain rakennus on Ilkantien varrella sijaitseva, 1930-luvulla Säästöpankin konttoriksi rakennettu arkkitehti E. Paalasen suunnittelema funkkistalo. 9
Puhelinmuseo (Olavi Yli-Vainio 2011) Etelä-Pohjanmaan Puhelin Oy osti kiinteistön keskuksen laajentamista varten vuonna 1976. Puhelintekniikan kehityttyä rakennus jäi tyhjilleen 1990-luvulla. Vaasan Läänin Puhelin Oy aloitti kiinteistön peruskorjauksen vuonna 2001. Kesällä 2003 sinne tuotiin 84 rautatielavallista puhelinteknisiä laitteita ja vuonna 2007 Vaasan Läänin Puhelin Oy perusti kiinteistöön puhelinmuseon. Museo sisältää vaikuttavan kokoelman puhelin- ja teletoimintaan liittyvää esineistöä yli sadan vuoden ajalta. Yksi museon erikoisuuksista on Neiti Aika -laitteisto vuodelta 1949 ja sen alkuperäiset äänikiekot. Rakennukselle on tehty vuosien varrella mittavia kunnostustöitä. Korjausrakentamisessa on pyritty säilyttämään vanhan rakennuksen henkeä ja sisustusta suunniteltaessa on käytetty apuna vanhoja valokuvia. Rakennus onkin korjaustöissä säilyttänyt rakennustaiteellisen arvonsa ja edustaa hyvin 1900-luvun alkuvuosikymmenten liikerakentamista. Ulkoasultaan rakennus on suojeltu. Ilmajoen keskustan maisemallisena kohokohtana rakennus on yksi keskustan tärkeimmistä. 2. Ilkantie 1:745 Suunnittelualueen uusin, vuonna 2007 rakennettu pienkerrostalo. Ilkantie 1:745 (Olavi Yli-Vainio 2011) 10
3. Koti 2:113 Vuonna 1932 rakennettu Materon liike- ja asuinrakennus on muutettu asuinkäyttöön ja peruskorjattu 2000-luvulla. Koti 2:113 (Olavi Yli-Vainio 2011) 4 ja 5. Vierula 2:114 ja Kasvio 2:115 Vuonna 1929 rakennetut Tuomiston liike- ja asuinrakennukset on muutettu asuinkäyttöön ja peruskorjattu 2000-luvulla. Vierula 2:114 ja Kavio 2:115 (Olavi Yli-Vainio 2011) 6. Keskus II 2:78 Vuonna 1965 valmistunut tiilinen liikerakennus. Keskus II 2:78 (Olavi Yli-Vainio 2011) 11
7. Ala-Honkola 1:723 Vuonna 1973 valmistunut myymälärakennus Keskustien varrella. Ala-Honkola 1:723 (Olavi Yli-Vainio 2011) 8. Kassa 3:130 Vuonna 1962 valmistunut myymälärakennus Ilkantien varrella. Kassa 3:130 (Olavi Yli-Vainio 2011) 9. Salini 3:338 Ilkantien ja Kauppatien kulmauksessa sijaitsee vuonna 2003 rakennettu ABC-liikennemyymälä. 12
Muinaismuistot Suunnittelualueella ei ole muinaismuistoja. Sosiaalinen ympäristö Suunnittelualueen ympäristö on miellyttävä ihmisen mittakaavainen kävelykeskusta. Virkistys Suunnittelualueella on kaavoitettu kaksi puistoaluetta, joista toinen on toteutunut kerrostalon rakentamisen yhteydessä. Liikenne Suunnittelualueeseenkin osittain kuuluva Ilkantie yhdistää Kyrönjoen jakaman keskustan länsi- ja itäpuolen. Ilkantien silta on painorajoitettu ja valo-ohjattu. Ilkantien liikennemäärästä ei ole viimeaikaisia laskelmia, koska silta on remontissa. Keskustiellä ja Kartanontiellä liikennemäärät ovat huomattavasti vähäisemmät kuin Ilkantiellä. Molemmille korttelialueille on kaavassa osoitettu autopaikkojen korttelialue. Tekninen huolto Suunnittelualue on liitetty kunnan teknisen huollon verkostoon sekä alueelliseen kaukolämpöverkostoon. Jätehuollon hoitaa keskitetysti Lakeuden Etappi Oy. Ympäristönsuojelu Suunnittelualueen lähiympäristössä ei ole tavattu direktiivi- tai uhanalaislajeja. 3.1.4 Maanomistus Maanomistajia ovat Ilmajoen kunta sekä yksityiset maanomistajat. Ilmajoen kunta 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Maakuntakaava Suunnittelualueella on voimassa 23.5.2005 vahvistettu Etelä-Pohjanmaan maakuntakaava, jossa suunnittelualue on osoitettu kuntakeskuksen keskustatoimintojen ja taajamatoimintojen alueeksi. 13
Ote maakuntakaavasta. Yleiskaava Ilmajoen keskustassa on voimassa osayleiskaava vuodelta 1992. MRL:n mukainen keskustan yleiskaava on vireillä. Asemakaava Alueella on voimassa kunnanvaltuuston 15.11.2004 hyväksymä asemakaava, jossa alueelle on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten, asuinkerrostalojen ja liikerakennusten korttelialue sekä puisto ja autopaikkojen korttelialue. Ote asemakaavasta. Rakennusjärjestys Ilmajoen kunnan rakennusjärjestys on tullut voimaan 1.6.2002. Pohjakartta Kaavan pohjakarttana on käytetty 1:1000 mittakaavaista pohjakarttaa, jonka kunnan mittaustyönjohtaja on hyväksynyt 25.11.2011. 14
Suojelupäätökset Suunnittelualueella sijaitseva puhelinmuseo on asemakaavassa suojeltu sr-13 -merkinnällä. Muut selvitykset Kurikan-Ilmajoen jokimaisemasuunnitelma, Mikko Ranto 1999. Keskustan yleiskaava-alueen rakennuskannan inventointi, Maaria Mäntysaari 1999. Ilkantien alueen arkkitehtuurikilpailu, kilpailuohjelma. Ilkantien alueen arkkitehtuurikilpailu, arvostelupöytäkirja 12.2.2004 Muinaisjäännösinventointi, Mikroliitti 2008. Keskustan yleiskaava-alueen luontoselvitys. Hannu Tuomisto 2009. 15
4 Asemakaavan suunnittelun vaiheet 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve ja käynnistäminen Aloitteen asemakaavan muuttamiseksi teki YIT-Rakennus Oy, joka varasi korttelin 43 kerrostalotontit ja esitti suunnitelmanaan rakentaa alueelle kaksi viisikerroksista kerrostaloa. Kunnanhallitus on tehnyt kaavoituspäätöksen asemakaavan muutoksesta Ilkantien alueella 13.2.2012. 4.2 Osallistuminen ja yhteistyö Vireilletulo Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 10 28.12.2012. Osalliset - kaava-alueen ja lähialueen maanomistajat, haltijat ja yritykset sekä ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa - Etelä-Pohjanmaan ELY-keskus - Etelä-Pohjanmaan Maakuntamuseo - Etelä-Pohjanmaan pelastuslaitos - Fortum Sähkönsiirto Oy - Ilmajoen Yrittäjät - Ilmajoen kunnan asiantuntijaviranomaiset tekninen johtaja rakennustarkastaja tiemestari vesihuoltorakennusmestari ympäristöinsinööri Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumis- ja arviointisuunnitelma, kaavaluonnos sekä lähtötiedot olivat nähtävillä 10 28.12.2012. Osallisilla on ollut mahdollista ottaa kantaa kaavaluonnokseen ja ehdotukseen niiden ollessa nähtävillä. Viranomaisyhteistyö Kaavaluonnoksesta on saatu lausunnot Etelä-Pohjanmaan Ely-keskukselta ja Etelä- Pohjanmaan museolta. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Kunnanhallituksen asettamat tavoitteet Asemakaavan tavoitteena on osoittaa korttelialueen kunnan omistamalle maalle kaksi kerrostalotonttia, joiden suurin sallittu kerrosluku on viisi. Muilta osin korttelialue säilytetään pääosin nykyisen kaavan mukaisena. Puisto osoitetaan edelleen Ilkantien ja Kartanontien kulmaukseen. Kerrostalojen paikat korttelialueella määritellään siten, että ne parhaiten tukevat keskusmaista tiivistä rakennetta. Prosessin aikana syntyneet tavoitteet Lakea Oy, joka omistaa yhden ja on varannut kunnalta kolme kerrostalotonttia korttelissa 42, esitti, että myös korttelissa 42 sallitaan voimassa olevan kaavan kerroslukua korkeampi 16
rakentaminen. Lakea Oy oli suunnitellut rakentavansa Keskustien varrelle kaksi nelikerroksista kerrostaloa. 4.5 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet Kaavaluonnos Suunnittelualueelle on laadittu yksi kaavaluonnos. Lausunnot ja mielipiteet sekä niiden huomioon ottaminen Kaavaluonnoksesta ovat lausuntonsa antaneet Etelä-Pohjanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, Etelä-Pohjanmaan museo ja Fortum Sähkönsiirto Oy. Etelä-Pohjanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus haluaa antaa lausunnon vielä ehdotusvaiheessa. Luonnoksessa ELY-keskus kiinnittää huomiota erityisesti korkeiden kerrostalojen soveltumiseen nykyiseen matalarakenteiseen kylämäiseen ja rakennetun kulttuuriympäristön kannalta arvokkaaseenkin keskustaajamaan ja kehottaa tutkimaan asiaa perusteellisesti. Rakennusten suojelutarve tulisi selvittää. Elyn mielestä tulisi tehdä 17
korkeiden rakennusmassojen visualisointi havainnepiirroksin tai kuvamanipuloinnin avulla. Myös liikenteelliset vaikutukset asumisen voimakkaasti lisääntyessä tulee arvioida. Etelä-Pohjanmaan museon mielestä kaavaluonnoksessa on huomioitu kaavamuutosalueen arvokohteet ja arvoalueet. Vanhimmat talot ja pihapiirit on säilytetty kokonaisuuksina ja uutta rakentamista ei ole tuotu liian lähelle niitä. Kaavamerkinnät ja -määräykset ovat asianmukaiset ja riittävät. Fortum Sähkönsiirto Oy esittää, että kaava-alueen halki kulkevat maakaapelit merkitään kaavaan ja niille osoitetaan 2 m:n johtoalueet. Mielipiteitä ei ole esitetty. Lausuntojen ottaminen huomioon Etelä-Pohjanmaan ELY-keskuksen lausunnon johdosta kaavaan ei ole tehty muutoksia: Ilmajoen keskustassa on olemassa jo nyt kolmikerroksista rakentamista. Näin ollen kahden kerroksen lisääminen kerroslukuun ei vaikuta häiritsevästi kyläkuvassa. On otettava huomioon, että kerrostalot on esitetty rakennettavaksi keskeisimmälle Ilmajoen keskustaalueelle. Kaavaselostuksessa on tutkittu aluetta havainnepiirroksia ja kuvamanipulointia käyttäen. Rakennusten suojelutarve on selvitetty ja Etelä-Pohjanmaan museon lausunnon mukaan se on tehty riittävästi. Liikenneongelmia ei ole odotettavissa alueen keskeisen sijainnin vuoksi, alue rajautuu kahdelta sivultaan pääkokoojaluokkaisiin teihin, joiden välityskyky on hyvä lisääntyvällekin liikenteelle. Kevytväylät on lisäksi rakennettu Kauppatielle ja Ilkantielle. Fortum Sähkönsiirto Oy:n esityksen mukaiset johtoalueet on merkitty kaavaan. Johto kulkee osittain kaavassa rakennusalaksi merkittyjen alueiden läpi. Tämä tarkoittaa, että johtoja tulee siirtää, jos alueen omistaja haluaa sijoittaa uudisrakennuksen nykyisen johdon päälle. Asia tulee harkita rakennuslupavaiheessa. Kaavaehdotus Kaavaehdotus on nähtävillä olleen kaavaluonnoksen mukainen. Ehdotukseen on kuitenkin lisätty olemassa olevien maakaapeleiden johtoalueet korttelialueiden sisälle 4.6 Suunnitteluvaiheen käsittelyt ja päätökset Asemakaavan muutoksesta valmisteltiin yksi kaavaluonnos. Alustava kuuleminen oli 10 28.12.2012. Tekninen lautakunta päätti 18.3.2013 esittää kunnanhallitukselle kaavaehdotuksen hyväksymistä. Kunnanhallitus hyväksyi kaavaehdotuksen 25.3.2013 ja päätti asettaa sen virallisesti nähtäville ehdotusvaiheen kuulemista varten. Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävänä x.x - x.x.2013. 18
5. Asemakaavan kuvaus Havainnepiirros 5.1 Kaavan rakenne Asemakaavassa on korttelialueille osoitettu keskustamaista kerrostaloasumista, liikerakentamista ja pieni keskustapuisto. Voimassa olevaan asemakaavaan nähden on korotettu kerrostalojen suurinta sallittua kerroslukua. Alueen tiet ovat nykyisillä paikoillaan. Ilkantie säilyttää asemansa yhtenä keskustan tärkeimmistä liikenneväylistä, joka yhdistää kaupallisen ja julkisen keskustan. Kaikilla korttelialueilla sallitaan asuminen. Sitä on kuitenkin painotettu tonteittain hiukan toisistaan poikkeavasti. Asuin-, liike- ja toimistorakennuksiksi merkityillä alueilla asumisen ja liiketoiminnan määriä toisiinsa nähden ei ole rajoitettu. Asuinkerrostalojen korttelialueilla liiketilojen ja julkisten lähipalvelujen määrä on rajoitettu, liikerakennusten korttelialueella on säädelty asumisen määrää. Kaava on laadittu siten, että olemassa oleva rakennuskanta voi säilyä nykyisellä paikallaan. Suojeltavaksi rakennukseksi on määritetty Vaasan läänin puhelimen rakennus. 19
Mitoitus Alueen pinta-ala on 2,52 ha. Korttelialueiden pinta-ala on yhteensä 2,13 ha, josta kerrostalojen aluetta on 0,90 ha, asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta 0,88 ha sekä liikerakennusten korttelialuetta 0,35 ha. Asemakaavan sallima rakentamisen määrä alueella on kaikkiaan 13 920 k-m 2, joka on 3580 k-m 2 enemmän kuin nyt voimassa olevan kaavan rakennusoikeus. Koko alueen tehokkuusluku on 0,55. Palvelut Ilmajoen keskustan kaikki julkiset ja yksityiset palvelut ovat lähietäisyydellä. Osa kaupallisista palveluista sijaitsee asemakaavan muutosalueella. Kaava sallii palvelujen määrän kasvattamisen edelleen jopa moninkertaiseksi nykyisestä määrästä. Kortteleiden jokaiselle rakennuspaikalle voidaan rakentaa liiketiloja joko kokonaan sallittu rakennusoikeus tai enintään 20 % rakennusoikeudesta. Lisäksi kerrostalokortteleihin voidaan rakentaa julkisia palvelutiloja 10 % rakennusoikeudesta. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Asemakaavan laatimisessa on ollut tarkoituksena lisätä Ilmajoen kuntakeskuksen vetovoimaisuutta tarjoamalla mahdollisuuksia viihtyisään asumiseen palvelujen välittömässä läheisyydessä keskusta-alueella. Tavoitteena on ollut ympäristöön sopiva, arkkitehtonisesti korkeatasoinen ja toteuttamiskelpoinen kokonaissuunnitelma. Riittävä asukasmäärä keskustassa takaa palvelujen säilymisen ja luo sosiaalista hyvinvointia alueella. Asemakaavassa on osoitettu rakennuspaikat uudisrakentamiselle ja täydennysrakentamiselle, yksi rakennus on osoitettu suojeltavaksi. Asemakaavan rakennuspaikkojen sijoittaminen perustuu korttelikohtaisiin luonnoksiin. 5.3 Aluevaraukset Korttelialueet Asuinkerrostalojen korttelialue AK-1 Kerrostalojen korttelialueet on osoitettu korttelissa 42 sen puolivälin tienoille läpi korttelin ja korttelissa 43 Ilkantien toiselle puolelle vastaavaan kohtaan niin, että alue ulottuu Kartanontielle saakka. Korttelialueet on jaettu ohjeellisiksi rakennuspaikoiksi, mutta rakennusalat ovat sitovat. Asuinkerrostalojen korttelialueilla asuntoja tulee olla sallitusta kerrosalasta vähintään 70 %, liiketiloja ja palvelutiloja saa olla enintään 30 %. Kerrosluku on määrätty niin, että rakennukset on rakennettava vähintään kaksikerroksisina. Korttelissa 42 saa rakentaa Keskustien puolelle nelikerroksisia rakennuksia ja korttelissa 43 viisikerroksisia rakennuksia. Kerrostalojen korttelialueilla on osa paikoituksesta tonttikohtaista ja osa paikoituksesta on ohjattu erillisille autopaikkojen korttelialueelle, jossa on useiden tonttien paikoitus samalla alueella. Ilkantielle on osoitettu paikoitustaskuja 15 autolle. Keskustien varrella paikoitusta on jo rakennettu myös noin neljälletoista autolle. Nämä paikoitustilat palvelevat sekä liiketiloja että asuntojen vierasparkkeerausta. 20
Kuva: Taivaallinen Yritys Oy, Heikki Aaron Rantala, rakennusarkkitehti Kuva: Arkkitehtitoimisto Ranto Oy, Mikko Ranto, arkkitehti SAFA 21
Kuvat: Arkkitehtitoimisto Ranto Oy, Mikko Ranto, arkkitehti SAFA Asuin- liike- ja toimistorakennusten korttelialue AL Asuin-, liike- ja toimistorakennusten kaikilla rakennuspaikoilla on olemassa rakennuksia, osa on yhdistettyjä asuin- ja liikerakennuksia, osa on nykyisin pelkästään asumiskäytössä. Yhtä rakennuspaikkaa lukuun ottamatta kaavassa sallitaan kaikille rakennuspaikoille lisärakentamista. Asuintilojen, toimistotilojen ja liiketilojen keskinäistä määrää ei ole rajoitettu. Maanomistuksellisesti korttelialueet ovat jakautuneet pieniin yksiköihin. Kaava on laadittu siten, että jokainen rakennuspaikka voidaan toteuttaa itsenäisesti. Paikoitus on osoitettu rakennuspaikkakohtaiseksi, autopaikkamääräyksessä on otettu huomioon Keskustien, Ilkantien ja Kartanotien tiealueille osoitetut autopaikat. Nämä paikoitustilat palvelevat sekä liiketiloja että asuntojen vierasparkkeerausta. Kaikilla rakennusaloilla rakentamisen on kaksikerroksista. Liikerakennusten korttelialue KL Liikerakennusten korttelialue on osittain rakennettu, vajaa puolet rakennusoikeudesta on toteutettu vuonna 2003. Olemassa oleva rakennus on yksikerroksinen. Rakennusala on määritelty siten, että jatkossa rakennetaan kahteen kerrokseen, mikäli koko rakennusoikeus käytetään. Korttelialueelle saa sijoittaa polttoaineen jakeluaseman, jonka paikka on kaavassa määrätty sitovasti. Korttelialueella saa asuntoja olla vain 20 % sallitusta kerrosalasta. Autopaikkojen korttelialue LPA Kortteliin 42 on osoitettu kaksi autopaikkojen korttelialuetta, jotka molemmat on tarkoitettu kahden eri rakennuspaikan autoille. Virkistysalueet Puisto VP Alueelle on osoitettu kaksi pientä puistoa, jotka on sijoitettu Ilkantien varteen tien vastakkaisille puolille. Suurempi puisto, joka on jo rakennettu, toimii myös asukkaiden leikkipaikkana, mutta pääosin puistot tullevat muodostumaan keskustan levähdyspaikoiksi. Puiston saavutettavuuteen ja näkyvyyteen on kiinnitetty erityistä huomiota niin, että se muodostuisi kauppamatkojen ja iltakävelyjen levähdys ja kohtaamispaikaksi. 22
Muut alueet kaavatiealueet Ilkantien tiealueelle ei ole tehty muutoksia. Tien molemmille puolille on osoitettu paikoitusta. 5.4 Kaavan vaikutukset Vaikutukset valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin Asemakaava on laadittu valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden mukaisesti. Se mm. edistää ekologista, taloudellista, sosiaalista ja kulttuurista kestävyyttä Ilmajoen keskustassa. Olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta hyödynnetään sekä eheytetään taajamaa. Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Näkymä Ilkantieltä luoteeseen Näkymä Ilkantieltä kaakkoon 23
Näkymä Keskustieltä kaakkoon Näkymä Keskustieltä luoteeseen Väestön rakenne ja kehitys alueella Ilmajoen keskustassa oli vielä 50- luvulla jokaisessa liikerakennuksessa yrittäjäperheen asunto yläkerrassa ja joissakin taloissa useitakin asuntoja. Nykyisin yrittäjät asuvat varsinaisilla asuntoalueilla, eikä 1960-luvulta lähtien liikerakennuksiin ole rakennettu ollenkaan asuntoja eikä sitä toista kerrostakaan. Keskusta-asumisen perinne on katkennut 24
paikkakunnalla. Kunta on johdonmukaisesti kaavoittanut keskustaan asuntoja ja näin halunnut pitää varsinaisen keskustankin elävänä myös ilta-aikaan. Samalla mahdollisemman monella on halutessaan ollut mahdollisuus asua hyvien palvelujen lähellä. Keskustassa rivi- ja kerrostaloissa asuu vain vähäisessä määrin lapsiperheitä, pääosin ainakin omistusasunnoissa asuu yli 50-vuotiaita pariskuntia ja yksineläviä sekä toisaalta opiskelijoita ja muita nuoria. Lapsiperheitä asuu jonkin verran vuokrataloissa. Ilkantien alueen kerrostalojen toteutustapaa ei ole päätetty, oletettavaa on kuitenkin, että alueelle rakennetaan omistusasuntojen lisäksi jonkin verran myös vuokra-asuntoja. Väestön rakenne tullee siis pysymään samankaltaisena nykytilanteeseen nähden. Asukkaiden laskeminen asemakaava-alueelle on vain suuntaa-antavaa, koska AL-tonteilla ei ole määritelty asuntojen ja liiketilojen suhdetta ja kerrostaloalueellakin on vain vähintäänmäärittely. Enimmillään asukkaita alueelle tullee 230, kun lasketaan, että asukasta kohdin on käytössä 35 k-m 2 ja puolet AL-tonttien kerrosalasta rakennetaan asunnoiksi ja kerrostaloissa 70%. Yhdyskuntarakenne Keskustan vetovoimaa lisätään asemakaavan toiminnallisen rakenteen ja tehokkuuden avulla. Tarkoituksena on, että keskustan rakenne tiivistyy ja palvelujen määrä lisääntyy samalla kun myös asukkaiden määrä lisääntyy ja uudet asukkaat osaltaan vahvistavat keskustan asemaa keskustana. Kyläkuva Tiivis tunnistettava keskusta saadaan aikaan rakentamisen määrällä, rakennusten sijoitustavalla ja asumisen ja liiketoiminnan vuorovaikutuksella. Asemakaavassa on kaavan sisällössä ja havainnollistavilla piirroksilla kiinnitetty erityistä huomiota omaleimaisuuden säilyttämiseen ja kehittämiseen alueella. Asuminen Alue tarjoaa vaihtoehdon asumiseen Ilmajoella. Omakotitalovaltaisessa pitäjässä on ollut lähes mahdotonta löytää kerrostaloasuntoa vaikka sellaiseen on selvästi ollut tarvetta. Näin voidaan ainakin päätellä siitä, miten paljon on henkilöitä, jotka omakotitaloistaan ja maatilaasunnoistaan luovuttuaan ovat muuttaneet lähikaupunkiin. Toisaalta, koska keskustaasumisen perinne on katkennut, voi keskustakerrostalojen vierastamistakin ilmetä. Palvelut, työpaikat ja elinkeinotoiminta Liike- ja toimistotilaa voidaan asemakaava-alueelle rakentaa huomattava määrä lisää, joten alue tarjoaa puitteet palvelujen kehittämiselle. Tiestö ja muu rakenne myös ympäristössä suosii palveluelinkeinoja. Virkistys Alueen puiston paikka Ilkantien varrella antaa mahdollisuuden puiston monipuoliselle käytölle. Asuntojen lisääntyminen alueella tullee vaikuttamaan siihen, että keskustan muitakin muuten vajaakäyttöisiä puistoja ja leikkipaikkoja tullaa käyttämään nykyistä enemmän. Jo nyt rakennettu puisto-osuus on antanut miellyttävää ilmettä Ilkantielle ja tarjonnut leikki- ja oleskelualueen keskustassa. Liikenne Asemakaavassa on lähdetty siitä, että Ilkantie on ja myös säilyy tärkeänä kauppakeskustaa ja julkista keskustaa sekä eri asuntoalueita yhdistävänä reittinä. Paikoitustaskujen osoittaminen Ilkantien varrelle on kunnossapitäjien taholta koettu talviaikaan ongelmalliseksi, mutta paikoituksesta tulevat edut on kuitenkin arvioitu haittaa suuremmiksi. 24
Tekninen huolto Asemakaava on laadittu niin, että tiedossa olevien johtojen paikat säilyvät ennallaan. Vaasan Läänin Puhelin Oy:n mastolle ei ole osoitettu rakennusalaa, joten se tulee poistumaan alueelta viimeistään siinä vaiheessa kun nykyinen masto ei enää ole toimintakunnossa. Kulttuuriympäristö Alueen rakenne tiivistyy niillä kohdin missä rakentamista ei ole ollut tai sitä ei ollut väliaikaisesti. Alue on vuosikymmeniä, aina 1930-luvulta saakka kuulunut Ilmajoen keskustan tiiveimmin rakennettuun osaan. Väliaikaisesti Keskustiellä on ollut väljää, koska sieltä on ollut purettuna Jussilan ja Ehon kiinteistöt. Alue toisin sanoen palautetaan tällä kaavalla entiseen merkitykseensä oleelliseksi osaksi keskustaa. Sosiaalinen ympäristö Sosiaalinen ympäristö tulee vilkastumaan luonnollisesti asukkaiden huomattavan lisääntymisen johdosta mutta myös kaavan rakenteesta johtuen. Puiston sijoittaminen Ilkantien varrelle ja vieläpä sen molemmille puolille tullee houkuttelemaan alueen asukkaita ja myös keskustassa asioivia henkilöitä vuoropuheluun. 5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön 5.4.3 Muut vaikutukset Alue on rakennettua ympäristö ja ollut sitä jo vuosikymmeniä, joten kaavalla ei ole todettu olevan vaikutusta luonnonympäristöön merkittävässä määrin. Yhdyskuntataloudelliset vaikutukset Tiivis asuminen ja liiketoiminta keskustassa kaikkien valmiiden teiden ja johtojen vaikutuspiirissä on yhteiskunnan rakentamisen kannalta erittäin edullista. Lisäksi esimerkiksi koulut ovat kävelyetäisyydellä sekä kaupat ja muut palvelut naapurissa, mikä vähentää oleellisesti liikennettä ja muita päivittäisiä kuluja. Vaikutukset viihtyvyyteen Asemakaavan laadinnassa on tärkeänä näkökohtana ollut se, että alue on ja halutaan säilyttää ensisijaisesti keskusta-alueena ja kauppapaikkana. Lienee kohtuullista odottaa myös asukkailta toisenlaista suhtautumista asumisympäristöönsä kuin mitä se on varsinaisilla asuntoalueilla. Samaan aikaan ei voida vaatia, että kauppa, pankki ja apteekki on nurkan takana mutta niiden aiheuttama liikenne ja paikoitustarve ei vaikuta alueella mitenkään. Keskusta-asumisen perinteen katkeaminen tuo tähän seikkaan luonnollisesti vaikeutta. Ilmajoen keskustassa useimmilla korttelialueilla ja myös Keskustiellä, sen molemmilla puolilla sallitaan liikerakentaminen ja asuminen samoilla tonteilla toisin kuin varsinaisilla asuntoalueilla, joissa on osoitettu alueet vain omakotitaloille ja pientaloille. Keskustan monikäyttöisyys tuonee viihtyvyyteen muita positiivia elementtejä kuin rauhallisen asuntoalueen leiman. Tällaisia ovat esimerkiksi keskustakulttuuri ylipäänsä, lyhyet etäisyydet julkisiin ja kaupallisiin palveluihin, naapureiden läheisyydestä johtuva asumisturvallisuus, tapahtumien keskipisteessä oleminen näkee ihmisiä, voi seurata elämää ympärillään. Alueen keskustasijainnista huolimatta on alueen suunnittelussa kiinnitetty erityistä huomiota myös ihan tavallisiin asumisviihtyisyyttä ylläpitäviin seikkoihin. Korttelialueet on pyritty suunnittelemaan niin, että pihat voidaan rakentaa viihtyisiksi, kulkureitit tonteilla ovat selkeät, autopaikoitus on hallittua ja rakennusten arkkitehtuuri on korkeatasoista. Rakennukset on myös sijoitettu siten, että korttelit näkyvät ulospäin hallittuina kokonaisuuksina. 24
5.5 Ympäristön häiriötekijät Alueella ei ole todettu varsinaisia keskustaan luonnostaan kuulumattomia häiriötekijöitä. Maisemallinen häiriötekijä, puhelinmastokin tulee aikoinaan poistumaan alueelta. 5.7 Nimistö Alueella ei ole uusia nimiä. 5.6 Kaavamerkinnät ja -määräykset 24
6 Asemakaavan toteutus 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Puiston rakentaa ja tiealueiden parannukset toteuttaa kunta. Kunta rakentaa Ilkantien tiealueille autopaikoitustaskut havainnepiirroksen osittamiin paikkoihin. Ilkantielle on myös kaavassa osoitettu paikoitustaskujen väliin kolme istutettavaa aluetta. Niiden toteuttamisessa otetaan huomioon se, että istutusten on tarkoitus kaventaa tienäkymää, mutta ei aiheuttaa haittaa liikenteelle. Yksityiset maanomistajat toteuttavat omistamiensa alueiden täydennysrakentamisen. Kunta myy tai vuokraa omistamansa korttelialueet yksityisille rakentajille. 6.3 Toteutuksen seuranta Alueen asukaskehitystä seurataan, erityisesti ikäjakaumaa, joka vaikuttaa alueen mahdollisesti tarvitsemiin kohdennettuihin palveluihin. Liiketilojen määrän ja laadun vaikutus keskustan vetovoimaan on yksi seurannan kohteista. Paikoitustilojen riittävyyttä tarkkaillaan rakentamisen edistyessä. 24