Rakennuslautakunta

Rakennuslautakunta 77 05.07.2016 Lausunto Asunto Oy Mäntykaran valituksesta rakennuslautakunnan päätöksestä 5.4.2016 43 koskien Asunto Oy Mäntykaran pyyntöä käsitellä asiaansa uudelleen rakennusvalvontaviranomaisessa 34/10.03.00.15/2015 RAKLA 77 Valmistelija/lisätiedot: Konsernihallinnon lakimies Mika Näykki, puh. 040 075 3497 Rakennustarkastaja vt. Päivi Salminen, puh. 040 596 3883 etunimi.sukunimi(at)lappeenranta.fi Liite 1. Rakennuslautakunnan päätös 5.4.2016 43 2. Itä-Suomen hallinto-oikeuden lausuntopyyntö 30.5.2016, lähete 3389/16 3. Asunto Oy Mäntykaran valitus 16.5.2016 4. Korkein oikeus, kirjaaja Marja Nurminen, kirje 15.2.2016 5. Lausunto 28.3.2014 Tapio Rapi Asian taustaa valituksesta Rakennuslautakunta on tehnyt 5.4.2016 43 päätöksen, jossa se antanut vastauksen As Oy Mäntykaralle tämän pyyntöön saada asiansa käsiteltäväksi uudelleen rakennusvalvontaviranoamisessa (liite 1). Asunto Oy Mäntykara on tehnyt valituksen rakennuslautakunnan päätöksestä 5.4.2016 43 Itä-Suomen hallinto-oikeuteen (liite 3). Valituksen johdosta Itä-Suomen hallinto-oikeus on pyytänyt Lappeenrannan rakennuslautakunnan lausuntoa 12.7.2016 mennessä (liite 1). Asian taustaa As Oy Mäntykaran rakennuslupa As Oy Mäntykaralle on myönnetty rakennuslupa 22.11.1976 ( 2 Lappeenrannan maistraatti). Loppukatselmus on pidetty 26.7.1977. Siinä on todettu, että pihatyöt ja ulkomaalaus on suoritettava 30.9.1977 mennessä, johon mennessä tulee pyytää rakennustarkastusvirastolta tarkastusta. Tarkastuskertomuksessa 24.11.1977 on todettu, että pihatyöt ja ulkomaalaus on suoritettu sokkeleita lukuun ottamatta. As Oy Kuusikaran rakennuslupa

As Oy Kuusikaralle on myönnetty rakennuslupa 12.12.1977 ( 10 Lappeenrannan maistraatti). Loppukatselmus on pidetty 12.9.1979. Siinä on todettu, että rakennusten ulkomaalaus ja pihatyöt ovat kesken ja että ne valmistuvat myöhemmin, jolloin niistä on pyydettävä tarkastus. Tarkastuskertomuksessa 28.5.1980 on todettu katselmuksessa pihaja ulkomaalaustyöt hyväksytyiksi. As Oy:n Kuusikaran ja As Oy Mäntykaran välinen riita-asia, johon rakennuslautakunnan päätös 5.4.2016 liittyy As Oy Mäntykara (jäljempänä Mäntykara) on nostanut As Oy Kuusikara (jäljempänä Kuusikara) vastaan kanteen Etelä-Karjalan käräjäoikeudessa. Asia on tullut vireille 10.4.2014. Mäntykara vaatii Kuusikaralta vahingonkorvausta liittyen vuonna 1992 tehtyihin pihatöihin (pysäköintialueen korottaminen ja sen päällystäminen / asfaltointi), jotka Mäntykaran mukaan ovat aiheuttaneet vahinkoa (kosteusvaurio) Mäntykaran talon huoneistolle. Mäntykaran huoneistossa on havaittu syyskuussa 2012 kosteusvaurio. Rakennusvalvonnan tietojen mukaan kyseistä riita-asiaa ei ole lainvoimaisesti ratkaistu yleisessä tuomioistuimessa. Asiaa on käsitelty käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa. Rakennusvalvonnan toimesta on selvitetty vahingonkorvausasian käsittelyvaihetta. Rakennusvalvonta selvitti asiaa ja vastaanotti 15.2.2016 korkeimman oikeuden kirjaajan 11.2.2106 allekirjoittaman kirjeen, jonka mukaan riita-asian valituslupa-asian käsittely on kesken korkeimmassa oikeudessa (liite 4). As Oy Mäntykaran valitus 16.5.2016 Itä-Suomen hallinto-oikeudelle rakennuslautakunnan päätöksestä 5.4.2016 43 Vaatimukset Valittaja As Oy Mäntykara vaatii valituksessaan, että Itä-Suomen hallinto-oikeus: 1. kumoaa rakennuslautakunnan päätöksen

2. vahvistaa, että As Oy Kuusikaran vuonna 1992 toteuttamat piha-alueiden muutostyöt olisivat edellyttäneet toimenpide- tai rakennusluvan hakemista 3. palauttaa asian rakennuslautakunnalle uudelleen käsiteltäväksi 4. velvoittaa Lappeenrannan kaupungin korvaamaan valittajan oikeudenkäyntilulut tässä asiassa hallintolainkäyttölain 74 mukaisesti laillisine viivästyskorkoineen. Perustelut Valittaja on esittänyt vaatimustensa perusteita laajasti ja sekavahkosti kolmessa eri osassa eli kappaleeessa III PERUSTELUT, kappaleessa Yksityiskohtaiset perustelut ja kappaleessa Yhteenveto (Liite 2). Seuraavassa on poimittu ja esitetty numeroituna valittajan valituksen keskeiset perusteet, joilla rakennusvalvonnan käsityksen mukaan on merkitystä ja joihin otetaan kantaa. 1. Mäntykara ei ole antanut suostumusta Kuusikaralle pysäköintialueen korottamista ja päällystämistä koskevalle rakentamiselle. 2. Mäntykaralle on aiheutunut kosteusvahingosta ja sen korjaamisesta huomattavan suuret vahingot selvitys-, tutkimus- ja korjauskustannusten muodossa. 3. Mäntykaran asuinkerrostalo ja sen rakenteet ovat edelleen vaarassa ja on riski siitä, että Kuusikaran rakennuttamasta ja teettämästä pysäköintialueen pinnan korottamisesta ja päällystämisestä aiheutuu jatkossa lisää kosteusrasitusta ja vahinkoja Mäntykaran rakennuksille. 4. Kosteusrasitus ja kosteusvaurioiden riski poistetaan ja estetään vain purattamalla Kuusikaran rakennuttamaa ja teettämää pysäköintialueen pinnan korotusta ja päällystettä. 5. Mäntykaran kiinteistön rakennusten suojaaminen edellyttää koko pysäköintialueen luvanvaraisuuden ja lupaehtojen uudelleen arviointia. 6. Mäntykaran käsityksen mukaan, tiettävästi vuonna 1992, teetätetty pysäköintialueen pinnan korottaminen ja päällystäminen, ovat vaatineet ainakin toimenpideluvan. 7. Valittaja viittaa Lappeenrannan tarkastusinsinöörin Tapio Rapin antamaan lausuntoon, josta valittajan mukaan olisi nimenomaisesti todennetavissa ja luettavissa, että yhtiön toteuttama piha-alueen muutostyö olisi edellyttänyt toimenpideluvan hakemista. 8. Rakennuspaikan luonnollista korkeutta muutettaessa haltija tai omistaja on velvollinen huolehtimaan, ettei toimenpiteistä aiheudu haittaa naapurille.

Rakennustarkastajan lausuntoehdotus Rakennuslautakunnan puolesta asiassa uudistetaan kaikki, mitä asiassa on esitetty ja ilmoitettu rakennuslautakunnan päätöksessä 5.4.2016 43. Rakennuslautakunta vaatii, että Itä-Suomen hallinto-oikeuden tulee hylätä valittajan valitus kaikilta osin. Jos vastoin rakennuslautakunnan käsitystä valitusta ei kaikilta osin suoraan hylätä, valittajan vaatimuksien 1-4 osalta rakennuslautakunta vaatii, että 1. Itä-Suomen hallinto-oikeuden tulee hylätä vaatimus todeten, että rakennuslautakunnan päätös jää voimaan. 2. Itä-Suomen hallinto-oikeuden tulee hylätä vaatimus. 3. Itä-Suomen hallinto-oikeuden tulee hylätä vaatimus todeten, että rakennuslautakunnan päätös jää voimaan. 4. Itä-Suomen hallinto-oikeuden tulee hylätä vaatimus koska ei ole lakiin perustuvaa mahdollisuutta määrätä Lappeenrannan kaupunkia korvaamaan valittajan oikeudenkäyntikuluja. Rakennuslautakunnan vaatimusten perusteet 1. Valitus tulee hylätä koska rakennuslautakunnan päätös ei ole syntynyt virheellisessä järjestyksessä, rakennuslautakunta ja rakennusvalvonnan viranhaltijat eivät ole ylittäneet toimivaltaansa eikä rakennuslautakunnan tai rakennusvalvonnan viranhaltijoiden toiminta ole miltään osin lainvastaista. 2. Ei kuulu Itä-Suomen hallinto-oikeuden toimivaltaan eikä mahdollisuuksiin arvioida ja päättää, olisiko tähän asiaan liittyvä toimenpide vuonna 1992 edellyttänyt toimenpide- tai rakennusluvan hakemista. 3. Ei kuulu rakennuslautakunnan toimivaltaan ja mahdollisuuksiin käsitellä ja selvitellä vuonna 1992 väitetyksi tehtyjen toimenpiteiden yksityisoikeudellisia seuraamuksia. Vuonna 1992 tehdyt piha-alueiden muutostyöt eivät ole edellyttäneet rakennuslupaa, toimenpidelupaa tai mitään muutakaan lupaa rakennusvalvontaviranomaiselta. Toimenpiteet eivät ole edellyttäneet mitään ilmoitusta rakennusvalvonnalle, joten rakennusvalvonnalla ei ole ollut mitään tietoa tehdyistä pihatöistä tai niiden toteuttamisen ajankohdasta.

Tuolloin vuonna 1992 voimassa olleen rakennusjärjestyksen (Lappeenrannan kaupungin rakennusjärjestys, sääntökokoelma / 24, 4.5.1992) 17 :n mukaan Milloin rakennuspaikan luonnollista korkeutta muutetaan tai rakennuspaikalla suoritetaan muita toimenpiteitä, jotka muuttavat luonnollista veden juoksua alueella, rakennuspaikan omistaja tai haltija on velvollinen huolehtimaan, ettei toimenpiteistä aiheudu haittaa naapurille. Tuolloin vuonna 1992 pihatöiden tekijällä/teettäjällä ei siis ole ollut velvollisuutta hakea työlle toimenpidelupaa tai rakennuslupaa 4. Hallintolainkäyttölain 74 :n 2 momentin mukaan harkittaessa julkisen asianosaisen korvausvelvollisuutta, on otettava erityisesti huomioon, onko oikeudenkäynti aiheutunut viranomaisen virheestä. Tämä oikeudenkäynti ei ole aiheutunut viranomaisen virheestä. Tämä koko oikeudenkäynti on aiheutunut valittajan menettelystä. Valittaja on pyrkinyt saamaan asiaansa käsittelyyn aivan väärässä foorumissa eli Lappeenrannan kaupungin rakennusvalvonnassa ja rakennuslautakunnassa, jossa ei voida käsitellä yksityisoikeudellisia korvaus- ym. riitoja. Tämä seikan voi yleinen tuomioistuin huomioida asianosaisten välisestä riita-asiasta päättäessään, huomioon ottaen mahdollisesti muun ohessa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 4 :n 1 momentti. Jos vastoin rakennuslautakunnan käsitystä tätä asiaa tulisi rakennusvalvonnassa ja/tai rakennuslautakunnassa vielä jotenkin käsitellä, kyse ei ole viranomaisen virheestä vaan oikeudellisesta tulkintakysymyksestä, josta valittajalla ja rakennuslautakunnalla on eri näkemys. Valittajan valituksen perusteista Lisäksi kommentoidaan vielä erikseen valittajan valituksen perusteita, edellä esitetetyn numeroinnin mukaisesti. 1. Mäntykaran suostumus tai sen puute Kyseessä on riita-asia sekä näytön arviointiin liittyvä kysymys, joka voidaan käsitellä vain yleisessä tuomioistuimisessa. Kyseessä on on kaikilta osin riitainen asia ja yksityiskohta, johon liittyvää todistelua, esim. henkilötodistelua, voidaan ottaa vastaan ja arvioida vain yleisessä tuomioistuimessa.

Valittajan omat kirjoituksetkin osoittavat, että ei ole mitään riidatonta tietoa tai selvyyttä pysäköintialueen korottamisesta tai päällystämisestä saati asiaan liittyvistä yksityiskohdista, kuten esimerkiksi Mäntykaran suostumuksesta. Tämä selviää esim. valittajan valituksesta sivulta 2/7, jossa todetaan: Asunto Kuusikara on sittemmin tiettävästi vuonna 1992 rakennuttanut ja teettänyt, asunto-osakeyhtiöiden vastaiselle rajalle rekennetun pinnan korottamisen ja pysäköintialueen päällystämisen (asfaltointi). Maininta tiettävästi osoittaa, että valittaja ei itsekään ole varma, milloin väitettyjä toimenpiteitä on tehty, saati että valittajalla olisi tästä esittää mitään riidatonta näyttöä. 2. Kosteusvahinko ja sen kustannukset Kyseessä on yksityisoikeuteen eli vahingonkorvausoikeuteen liittyvä kysymys, joka tulee käsitellä yleisessä tuomioistuimessa. Kyse on väitteestä, jonka mukaan Kuusikara olisi aiheuttanut Mäntykaralla vahinkoa. Tältäkin osin kyse on riitaisesta asiasta, johon liittyvää todistelua, esim. henkilötodistelua (esim. ns. asiantuntevien todistajien kuuleminen), voidaan ottaa vastaan ja arvioida vain yleisessä tuomioistuimessa. 3. Riski siitä, että Mäntykaran asuinkerrostalo ja sen rakenteet ovat edelleen vaarasssa. Rakennusvalvonnan tarkastusinsinööri Jarno Junnonen on suorittanut 23.5.2015 katselmuksen paikalla (liitteen 1 liitteen 2 liite). Katselmuksen tarkastuskertomuksessa on todettu muun ohessa: Parkkialueen kaadot viettävät rajasta poispäin ja alueen sadevesikaivo toimii, eikä lumia ole varastoitu rajalle. Näin ollen parkkialueesta ei aiheudu välitöntä uutta haittaa Mäntykaralle. Rakennusvalvonnan viranomaisten arvioinnin mukaan uutta haittaa ei siis ole aiheutumassa. Väitetty, mahdollinen, aiheutunut haitta tai vahinko ja sen korvaaminen on yksityisoikeudellinen riita-asia, joka voidaan tutkia ja ratkaista vain yleisessä tuomioistumessa. 4. Kosteusrasitus ja kosteusvaurioiden riskin poistaminen

Tältäkin osin kyse on riitaisesta asiasta, kuten edellä kohdat 1-3. Rakennusvalvontaviranomaisen arvion mukaan tämän hetkinen tilanne (23.3.2015) ei kuitenkaan aiheuta välitöntä uutta haittaa. 5. Lupaehtojen uudelleen arviointi Vuonna 1992 tehdyt piha-alueiden muutostyöt eivät ole edellyttäneet rakennuslupaa, toimenpidelupaa tai mitään muutakaan lupaa rakennusvalvontaviranomaiselta. Toimenpiteet eivät ole edellyttäneet mitään ilmoitusta rakennusvalvonnalle, joten rakennusvalvonnalla ei ole ollut mitään tietoa tehdyistä pihatöistä tai niiden toteuttamisen ajankohdasta. Tuolloin vuonna 1992 voimassa olleen rakennusjärjestyksen (Lappeenrannan kaupungin rakennusjärjestys, sääntökokoelma / 24, 4.5.1992) 17 :n mukaan Milloin rakennuspaikan luonnollista korkeutta muutetaan tai rakennuspaikalla suoritetaan muita toimenpiteitä, jotka muuttavat luonnollista veden juoksua alueella, rakennuspaikan omistaja tai haltija on velvollinen huolehtimaan, ettei toimenpiteistä aiheudu haittaa naapurille. Tuolloin vuonna 1992 pihatöiden tekijällä/teettäjällä ei siis ole ollut velvollisuutta hakea työlle toimenpidelupaa tai rakennuslupaa. Vuonna 2015 tai 2016 on yksiselitteisesti mahdotonta arvioida tai käsitellä uudelleen vuosina 1976 ja 1977 myönnettyjä rakennuslupia. Niin ikään olisi yksiselitteisen mahdotonta rakennusvalvonnan käsitellä ja vaatia vuonna 2015 tai 2016 jotain toimenpide- tai rakennuslupaa joillekin vuonna 1992 tehdyiksi väitetyille toimenpiteille. Valittajan vaatimus on tältä osin on täysin absurdi ja mahdoton. 6. Pysäköintialueelle tehtyjen toimenpiteiden toimenpideluvanvaraisuus Viitaten edelliseen kohtaan 5, tuolloin vuonna 1992 pihatöiden tekijällä/teettäjällä ei siis ole ollut velvollisuutta hakea työlle toimenpidelupaa tai rakennuslupaa. 7. Tarkastusinsinööri Tapio Rapin lausunto Valittaja viittaa Tapio Rapin lausuntoon, jonka tämä on antanut 28.3.2014 (liite 5).

Rapi oli ilmoituksen antaessaan olettanut, että muutos oli tehty hiljattain tai tullaan tekemään tuolloin (vuonna 2014) voimassa olleen rakennusjärjestyksen aikana. Rapille ei tullut mielenkään olettaa, että kyse olisi yli 20 vuotta sitten tehdyistä toimenpiteistä. Oikea tieto asiasta on valittajalle kyllä ilmoitettu ja kerrottu useampaan kertaan, viimeksi rakennuslautakunnan päätöksessä 5.4.2016 43. On epäasiallista vedota virheelliseen tietoon, jonka viranomainen on erehdyksessä antanut, virheellisten tai puutteellisten esitietojen perusteella ja joka virheellinen tieto on jo viranomaisten toimesta oikaistu. 8. Velvollisuus huolehtia, että asiasta ei aiheudu haittaa naapurille. Tältäkin osin kyse on yksityisoikeudellisesta riita-asiasta, vahingonkorvausriidasta, joka käsitellään yleisessä tuomioituimessa. Vahingonkorvauslain (412/1974) lisäksi kyse saattaa olla esimerkiksi naapuurussuhdelain (26/1920) mukaisista asioista, jotka käsitellään yleisessä tuomioistuimessa. Yhteenveto Edellä esitetyin ja asiassa muutoin ilmenneiden ja tiedossa olevien seikkojen perusteella todetaan, että valittajan valitus on kaikilta osin perusteeton ja tulee kokonaisuudessaan hylätä. (MN,PS) Rt vt. Rakla Rakennuslautakunta antaa Itä-Suomen hallinto-oikeudelle asiassa lausuntonaan edellä esitetyn rakennustarkastajan lausuntoehdotuksen vaatien valittajan valituksen hylkäämistä kaikilta osin todeten, että rakennuslautakunnan päätös ei ole syntynyt virhellisessä järjestyksessä, rakennuslautakunta ei ole ylittänyt toimivaltaansa eikä päätös ole muutoinkaan lain vastainen. Hyväksyttiin.