Oikaisuvaatimus maankäyttölautakunnan päätöksestä kiinteistön arvon alenemista koskevassa vahingonkorvausasiassa

Transkriptio

1 Maankäyttölautakunta Maankäyttölautakunta Oikaisuvaatimus maankäyttölautakunnan päätöksestä kiinteistön arvon alenemista koskevassa vahingonkorvausasiassa 107/10/2016 Maankäyttölautakunta Kiinteistön omistajat asiamiehenään asianajaja Jaakko Keipi ovat jättäneet korvausvaatimuksen Mäntsälän kunnalle naapurikiinteistön talousrakennuksen aiheuttamasta haitasta pihapiirin viihtyvyyteen ja näkökenttään. Korvausvaatimuksena on Mäntsälän Notariaatti Oy LKV / Pentti Kuusiluoman laatima arviokirja kiinteistön arvon alenemasta, arvonalentuminen on arviokirjan mukaan euroa. Naapuritilalle (rekisteröity ) on myönnetty suunnittelutarveratkaisu Mäntsälän maankäyttölautakunnan kokouksessa Päätöksen antopäivä , antopäivästä lasketaan alkavaksi 30 pv.n valitusaika, päätös on voimassa kaksi vuotta siitä kun se on saanut lainvoiman. Voimassaoloaikana on haettava varsinainen rakennuslupa. Suunnittelutarveratkaisu on myönnetty n. 0,5 ha.n määräalalle tilasta , joka on nykyisin lohkottu tilaksi Suunnittelutarveratkaisu on myönnetty asuinrakennukselle 250 m² kerrosluku 1,5 ja 100 m².n talousrakennukselle. Suunnittelutarveratkaisun asemapiirroksessa on määritelty rakennusalueen rajaus katkoviivoilla. Tällöin rakennusalueen sisällä voidaan rakennuksen paikka määritellä maasto-olosuhteiden tms. mukaisesti kuitenkin niin, että Mäntsälän maankäyttölautakunnan päätöksessä mainittu 5 metrin etäisyys naapurin rajaan pysyy voimassa. Suunnittelutarveratkaisun voimassaoloaikana oli tilalle 1-88 jätetty rakennuslupahakemus asuinrakennuksen 176 m² ja talousrakennuksen 50 m².n rakentamiselle. Rakennuslupa oli myönnetty Luvan myöntämisen jälkeen rakennuspaikalle oli rakennettu tieyhteys ja rakennuksen paikalle ajettu murskesepelikerros. Varsinaisia rakennustöitä ei oltu aloitettu tuolloin. Kiinteistö on siirtynyt tehdyllä kaupalla uusille omistajille. Uudet omistajat ovat jättäneet muutoslupahakemuksen asuinrakennuksen 223 m² ja talousrakennuksen 100 m ².n rakentamiselle. Rakennuslupa on myönnetty Kaikki lupatoimenpiteet on suoritettu voimassaoloaikojen puitteissa. Suunnittelutarveratkaisun voimassaoloajaksi on lupapäätökseen merkitty 2 vuotta lainvoimaiseksi tulosta. MRL 143 mukaan rakennustyö on aloitettava 3 vuodessa luvan lainvoimaiseksi tulosta. Uutta muutosrakennuslupaa oli haettu ensimmäisen rakennusluvan vielä

2 voimassa ollessa. Noudatettua menettelyä on sovellettu myös muissa kunnissa. Kaikki lupapäätökset ovat lainvoimaisia, eikä niistä ole haettu muutosta. Jätetyn korvausvaatimuksen johdosta on kohteessa pidetty katselmus ja laadittu sijaintikartta. Sijaintikartan mukaan talousrakennus on suunnittelutarveratkaisun mukaisen rakennusaluerajauksen sisällä siten, että pohjoisnurkka on 8,56 metriä rajasta ja etelänurkka 13,74 metriä rajasta. Rakennuksen paikka on optimaalinen huomioiden rakennuspaikalle tuleva tie ja piha-alueen tuleva käyttö. Samalla se toimii osaltaan näkö- ja ääniesteenä. Maankäyttö- ja rakennuslain kuulemista koskeva MRL 133 :n mukaan rakennuslupahakemuksen vireille tulosta on ilmoitettava naapurille, jollei ilmoittaminen hankkeen vähäisyys tai sijainti taikka kaavan sisältö huomioon ottaen ole naapurin edun kannalta ilmeisen tarpeetonta. Talousrakennus, josta vahingonkorvausvaatimuksessa on kyse, pysyy suunnittelutarveratkaisussa määritetyn rakennusalan sisällä ja lähimmilläänkin yli 8.5 m päässä kiinteistöjen rajasta, kun suunnittelutarveratkaisun etäisyysvaatimus oli 5 m. Talousrakennuksen halliosan pinta-ala on 100 m2, eli suunnittelutarveratkaisun sallima. Talousrakennus on nyt pääosin tulossa etäämmälle rajasta kuin lainvoimaiset rakennusluvat ja mahdollistaisivat. Maankäyttö- ja rakennuslain 150e (suunnitelmasta poikkeaminen rakennustyön aikana, entinen MRA 79 ) mahdollistaa rakennustyön aikana tehtävät muutokset lupapäätöksessä hyväksytyistä suunnitelmista poikkeamiseksi. Rakennustarkastaja voi rakennustyön aikana antaa suostumuksen poiketa lupapäätöksessä hyväksytyistä suunnitelmista, jos poikkeaminen ei sen laatu ja lupaharkintaa koskevat säännökset ja määräykset huomioon ottaen merkitse luvan merkittävää muuttamista eikä vaikuta naapurin asemaan. Korvausvaatimus, suunnittelutarveratkaisu, katselmusmuistio ja vahingonkorvausvastuun arviointi ovat esityslistan taustamateriaalina. (Valmistelija / Lisätietoja: rakennustarkastaja Seppo Lundell, puh ja vs. kaavoitusjohtaja Vesa Gummerus, puh ) Vs. kaavoitusjohtajan päätösesitys: Maankäyttölautakunta päättää hylätä esittelytekstistä ilmenevin syin jätetyn vahingonkorvausvaatimuksen kiinteistön arvon alenemisesta. Päätös: Maankäyttölautakunta päätti hyväksyä esityksen. Maankäyttölautakunta Kiinteistön omistajat asiamiehenään asianajaja Jaakko Keipi ovat jättäneet vahingonkorvausvaatimuksen Mäntsälän kunnalle naapurikiinteistön talousrakennuksen aiheuttamasta haitasta pihapiirin viihtyvyyteen ja näkökenttään. Korvausvaatimuksena on

3 Mäntsälän Notariaatti Oy LKV / Pentti Kuusiluoman laatima arviokirja kiinteistön arvon alenemasta, arvon alentuminen on arviokirjan mukaan euroa. Maankäyttölautakunta on päättänyt hylätä päätöksen esittelytekstissä ilmenevin syin jätetyn vahingonkorvausvaatimuksen kiinteistön arvon alentumisesta. Päätökseen on liitetty oikaisuvaatimusohje, jonka mukaan maankäyttölautakunnan päätökseen tyytymättömällä on oikeus tehdä oikaisuvaatimus maankäyttölautakunnalle 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. Asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä tai erilliseen tiedoksisaantitodistukseen merkittynä aikana. Ote päätöksestä on postitettu asianosaiselle Maankäyttölautakunnalle osoitettuna on saapunut asianosaisen tekemä oikaisuvaatimus määräajassa. Oikaisuvaatimus Asianajaja Jaakko Keipin asianosaisten asiamiehenä tekemässä oikaisuvaatimuksessa vaaditaan vahingonkorvausta kiinteistönvälittäjän arviolausuman mukaisesti euron vahingosta kiinteistön arvonalennuksen johdosta, joka kunnan tulee korvata asianosaiselle viipymättä. Oikaisuvaatimuksessa esitettyjen esitietojen mukaan viereiselle kiinteistölle rakennettu halli sijaitsee aivan rajan tuntumassa ja se korkeutensa ja rakennustapansa puolesta rajoittaa kiinteistön pihapiirin viihtyisyyttä ja näkökenttää oleellisesti. Esitiedoissa mainitaan, että kiinteistöä ei ole kuultu asiassa eikä hallin rakentamisesta muutenkaan ole ilmoitettu heille ennen rakennustöihin ryhtymistä. Oikaisuvaatimuksessa on tuotu esiin rakennustarkastajan viesti, jossa on ilmoitettu asiassa tapahtuneen moka ja esitetty että naapurit voisivat yhteistyössä tehdä istutuksia yms. ja näin pienentää aiheutunutta haittaa. Oikaisuvaatimuksessa mainitaan, että tämä ei kuitenkaan ole maaston karuuden vuoksi ole mahdollista. Rakennustarkastajan sähköpostiviesti on oikaisuvaatimuksen liitteenä. Oikaisuvaatimuksessa vaaditaan vahingonkorvausta, koska kunnan viranomainen on menettelyllään aiheuttanut kiinteistön omistajille kiinteistönvälittäjän arviolausuman mukaisen vahingon kiinteistön arvonalennuksen johdosta. Mikäli katselmukset ja naapurin kuulemiset olisi hoidettu asianmukaisesti, olisi naapuri varmaankin velvoitettu rakentamaan hallinsa johonkin muuhun paikkaan kiinteistöllään. Oikaisuvaatimuksen perusteina esitetään, että kiinteistön omistajia ei ole kuultu missään vaiheessa, ei ennen suunnittelutarveratkaisun tekemistä eikä myöskään ennen rakennusluvan tai rakennusluvan muutoslupahakemuksen käsittelyä.

4 Vastaus oikaisuvaatimukseen Toisin kuin oikaisuvaatimuksen perusteena esitetään, kiinteistöä on kuultu kun naapurikiinteistölle on haettu suunnittelutarveratkaisua. Suunnittelutarveratkaisua on haettu silloin kiinteistölle , josta lohkomistoimituksessa (rekisteröity ) on muodostettu kiinteistö , joka vastaa suunnittelutarveratkaisupäätöksen maankäyttölautakunta mukaista rakennuspaikkaa. Suunnittelutarveratkaisupäätöksessä mainitaan, että hakija on kuullut naapureita RN:o 1:9, 1:79, 1:35 ja 1:83 ja edelleen että naapurilla RN:o 1:83 on huomautettavaa: Tieliittymä suoraan Sääksjärventieltä rakennuspaikalle olisi hyvä ratkaisu. Naapurikiinteistöä on kuultu ja kuulemisessa ei ole huomautettu nyt vahingonkorvausvaatimuksessa kysymyksessä olevista asioista. Suunnittelutarveratkaisun maankäyttölautakunta päätöksen ehtojen mukaan 1. Rakentamisessa tulee huomioida rakennuspaikan sijainti Sääksjärven merkittävässä kulttuuriympäristössä. 2. Rakennusten tulee soveltua muodon, koon, julkisivumateriaalien ja värityksen osalta ympäröivään rakennuskantaan ja maisemaan. Rakennuksen ulkoasussa tulee käyttää puuverhoilua ja suosia perinnevärejä. 3. Rakennusten tulee sijaita 5 m:n etäisyydellä naapurin rajasta. Naapurin suostumuksella etäisyys voi olla pienempi. Suunnittelutarveratkaisun voimassaoloaikana oli kiinteistölle jätetty rakennuslupahakemus asuinrakennuksen 176 m² ja talousrakennuksen 50 m².n rakentamiselle. Rakennuslupa oli myönnetty Luvan myöntämisen jälkeen rakennuspaikalle oli rakennettu tieyhteys ja rakennuksen paikalle ajettu murskesepelikerros. Varsinaisia rakennustöitä ei oltu aloitettu tuolloin. Kiinteistö on siirtynyt tehdyllä kaupalla uusille omistajille. Uudet omistajat ovat jättäneet muutoslupahakemuksen asuinrakennuksen 223 m² ja talousrakennuksen 100 m² rakentamiselle. Rakennuslupa , joka on saanut lainvoiman ja edelleen voimassa, on myönnetty Maankäyttö- ja rakennuslain 150e (suunnitelmasta poikkeaminen rakennustyön aikana) mahdollistaa rakennustyön aikana tehtävät muutokset lupapäätöksessä hyväksytyistä suunnitelmista poikkeamiseksi. Rakennustarkastaja voi rakennustyön aikana antaa suostumuksen poiketa lupapäätöksessä hyväksytyistä suunnitelmista, jos poikkeaminen ei sen laatu ja lupaharkintaa koskevat säännökset ja määräykset huomioon ottaen merkitse luvan merkittävää muuttamista eikä vaikuta naapurin asemaan. Talousrakennusta on siirretty maankäyttö- ja rakennuslain 150e :n mukaisesti etäämmälle naapurin rajasta rakennustyön aikana. Jätetyn korvausvaatimuksen johdosta on kohteessa pidetty katselmus ja laadittu sijaintikartta. Sijaintikartan mukaan talousrakennus

5 on suunnittelutarveratkaisun mukaisen rakennusaluerajauksen sisällä siten, että pohjoisnurkka on 8,56 metriä rajasta ja etelänurkka 13,74 metriä kiinteistöjen välisestä rajasta. Maankäyttö- ja rakennuslain kuulemista koskeva MRL 133 :n mukaan rakennuslupahakemuksen vireilletulosta on ilmoitettava naapurille, jollei ilmoittaminen hankkeen vähäisyys tai sijainti taikka kaavan sisältö huomioon ottaen ole naapurin edun kannalta ilmeisen tarpeetonta. Tarkemmin naapurien kuulemisesta säädetään asetuksella. Talousrakennus, josta vahingonkorvausvaatimuksessa on kyse, pysyy suunnittelutarveratkaisussa määritetyn rakennusalan sisällä ja lähimmilläänkin yli 8,5 metrin päässä kiinteistöjen rajasta, kun suunnittelutarveratkaisun etäisyysvaatimus oli 5 m. Talousrakennuksen halliosan pinta-ala on 100 m2, eli suunnittelutarveratkaisun sallima. Talousrakennus on nyt pääosin tulossa etäämmälle rajasta kuin lainvoimaiset rakennusluvat ja mahdollistaisivat. Maankäyttö- ja rakennusasetuksen mukaan itse rakennuspaikalla tarvittavasta asian vireilläolosta tiedottamisesta huolehtii rakennushankkeeseen ryhtyvä. Tiedottamisen tarpeellisuutta ja suorittamistapaa harkittaessa otetaan muun muassa huomioon hankkeen koko ja sijainti. Talousrakennuksen rakentaminen kiinteistölle on tapahtunut rakennusluvan voimassaollessa. Rakennuslupaa on haettu suunnittelutarveratkaisun voimassaollessa. Kaikki lupatoimenpiteet on siten suoritettu voimassaoloaikojen puitteissa. Lisäksi kaikki lupapäätökset ovat lainvoimaisia, eikä niistä ole haettu muutosta. Rakennustarkastajan toiminnassa on noudatettu tavanomaista huolellisuutta ja kunnan rakennusvalvonnan pitkäaikaisen käytännön mukaista rakennushankkeiden kuulemismenettelyä. Käytäntönä kunnassa on ollut, että rakennusluvan yhteydessä ei ole tarvittu uutta naapurin kuulemista jos rakennuksen koko säilyy suunnittelutarveratkaisun puitteissa. Kyseessä oleva talousrakennus on suunnittelutarveratkaisun mukaisen rakennusalan rajoissa ja myös sijoittuu etäämmälle naapurin rajasta, kuin lupa olisi mahdollistanut. Kiinteistön omistaja ei ole vastustanut rakennushanketta kuultaessa suunnittelutarveratkaisusta, eikä myöhemminkään suunnittelutarveratkaisusta tai rakennusluvista. Edellä olevan mukaisesti talousrakennuksen rakentaminen ja suunnittelutarveratkaisun sekä rakennuslupien käsittely on tapahtunut lakien ja asetusten mukaisesti, joten tällöin oikaisuvaatimuksessa esitettyä viranomaisen menettelyvirhettä ei ole tosiasiallisesti tapahtunut. Rakennustarkastajan naapurin yhteydenoton jälkeen lähettämää sähköpostiviestiä ei voida pitää painoarvoltaan merkittävänä. Lainvoimaisiin luparatkaisuihin ja rakennusvalvonnan tulkinnan mukaan sen toimivaltaan kuuluvien ja hyväksyttävissä oleviin muutoksiin perustuvan toteutuneen rakentamisen ja väitetyn vahingon syy yhteys on heikosti kuvattu ja perusteltu. Talousrakennuksen karkea sijoittuminen nykyiseen paikkaan on ollut pääteltävissä useasta luparatkaisusta

6 kuitenkaan niihin normaalia tai ylimääräistä muutosta hakematta. Aiemmissa vaiheissa ei ole tuotu esiin näkemystä kiinteistön arvon mahdollisesta laskusta. Noudatettu kuulemismenettely eikä talousrakennuksen sijainnin muutos ole aiheuttanut väitettyä vahinkoa. Rakennusvalvonnan toiminta ei ole ollut muutenkaan moitittavaa, eikä etenkään sillä tavalla, että vahingonkorvauslain mukainen julkisen vallan käyttöön liittyvälle korvausvastuulle olisi perusteita. Vahingonkorvauslain 4 :n mukaan kunnan viranomaisen virheellisen ratkaisun johdosta vahinkoa kärsineellä, joka on pätevättä syyttä jättänyt hakematta muutosta siihen, ei ole oikeutta saada kunnalta korvausta vahingosta, mikäli hän siihen muutosta hakemalla olisi voinut välttyä. Koska lupapäätöksistä ei ole valitettu eikä ryhdytty ylimääräiseen muutoksenhakuun, ei vahingonkorvauslain tarkoittamaa muutoksenhakuvelvollisuutta ole noudatettu. Yhteenveto Maankäyttölautakunnan päätös ei ole syntynyt virheellisessä järjestyksessä, maankäyttölautakunta ei ole ylittänyt toimivaltaansa eikä päätös ole muutoinkaan lainvastainen, joten oikaisuvaatimus tulee hylätä. (Valmistelija / Lisätietoja: vs. kaavoitusjohtaja Vesa Gummerus, puh ) Vs. kaavoitusjohtajan päätösesitys: Maankäyttölautakunta hylkää saapuneen oikaisuvaatimuksen, joka on tehty maankäyttölautakunnan päätöksestä kiinteistön arvon alenemista koskevassa vahingonkorvausasiassa tämän päätöksen esittelytekstissä mainituin perustein. Päätös on syntynyt oikeassa järjestyksessä, päätöksentekijä ei ole ylittänyt toimivaltaansa eikä päätös muutoinkaan ole lainvastainen. Päätös: Maankäyttölautakunta päätti hyväksyä esityksen. Liite 1. Oikaisuvaatimus Liite 2. Suunnittelutarveratkaisu maankäyttölautakunta / kiinteistö