Lausunnon antaminen hallinto-oikeudelle rakennuslautakunnan päätökseen kohdistuneen valituksen johdosta

Transkriptio

1 Rakennuslautakunta Lausunnon antaminen hallinto-oikeudelle rakennuslautakunnan päätökseen kohdistuneen valituksen johdosta 1133/ /2013 RAKLA 9 Valmistelija/lisätiedot: Rakennustarkastaja Päivi Salminen, puh etunimi.sukunimi@lappeenranta.fi Liitteet 1. Kouvolan hallinto-oikeuden lausuntopyyntö , ja Asunto Oy Lappeenrannan Neljän Rakuunan valitus , ja Rakennuslautakunnan päätös Asunto Oy Neljä Rakuunaa oikaisuvaatimus, Toimenpidelupapäätös , toimenpideluvan antopäivä oli Ote asemakaavakartasta 7. Toimenpidelupapäätös , Aiemmin myönnetyt rakennusluvat Valituskohde liittyy suurempaan kokonaisuuteen alueella. Aikaisemmin alueelle on myönnetty seuraavia rakennuslupia: Ympäristö- ja rakennuslautakunta on myöntänyt ja 80 rakennusluvat ja toimistorakennukselle, joka sijoittuu tonteille ja 6. Rakennustarkastaja on myöntänyt ja 130 rakennusluvat ja rakentamisen aloittamisen siirrolle kaksi vuotta. Rakennustarkastajan sijainen on myöntänyt toimenpideluvan autopaikkojen ja jätekatoksen rakentamiselle LPA-alueelle. Autopaikkoja on tällä luvalla tonteille 5 ja 6; 28 paikkaa ja tontille 12; 23 paikkaa. Rakennustarkastaja on myöntänyt muutosluvan rakennuksen huonejakomuutoksille ja 16 cm pidennykselle ja parvekesisäänvetojen muutokselle ns. ranskalaisiksi parvekkeiksi, joka lisää kerrosalaa 32 m 2. Lisäksi päätöksessä oli aloitusvelvoite aikaisempien lupapäätösten mukaisesti ja määräaika rakennustöiden loppuun saattamiselle.

2 Asunto Oy Lappeenrannan Neljä Rakuunaa on tehnyt viimeksi mainitusta päätöksestä oikaisuvaatimuksen, jonka rakennuslautakunta on jättänyt tutkimatta Rakennuslautakunnan päätöksestä on tehty valitus hallinto-oikeudelle. Rakennuslautakunta on antanut lausunnon hallinto-oikeudelle. Valituskäsittely on kesken. Toimenpidelupa-asian käsittely ja valituksenalainen päätös Rakennustarkastaja on myöntänyt toimenpideluvan pysäköintialueen rakennusvaiheen aikaisille muutoksille ja kahdelle jätekatokselle sekä oikeuden rakennustöiden jatkamiselle ennen lupapäätöksen lainvoimaisuutta. Asunto Oy Neljä Rakuunaa on tehnyt edellä mainitusta päätöksestä oikaisuvaatimuksen, jossa se on vaatinut toimenpideluvan kumoamista tukimuurin osalta. Rakentamisen aikana muutoksenhakija on vaatinut työmaan keskeytystä sähköpostilla. Tarkastusinsinööri on tehnyt työmaakatselmuksen Katselmuksessa ei havaittu puutteita luvan mukaisten rakennustöiden suorittamisessa. Perusteita työmaan keskeyttämiseen ei havaittu. Muutoksenhakija on perunut työmaan keskeytysvaatimuksen Rakennuslautakunta on päättänyt hylätä oikaisuvaatimuksen ja pysyttää toimenpidelupapäätöksen voimassa. Lisäksi lautakunta on ohjeistanut rakennustarkastajaa lupaehdon täyttämiseksi, että tukimuuri ja turvakaide tulee varustaa maisemaan sopivalla kasvitukiverkolla ja viherkasvillisuudella esim. villiviini tai vastaava. Valitus Asunto Oy Lappeenrannan Neljä Rakuunaa on ja ja Kouvolan hallinto-oikeuteen toimittamissaan valituskirjeissä vaatinut rakennuslautakunnan päätöksen kumoamista sekä tukimuurin purkamista ja siirtämistä kauemmaksi rajalta. Jos muuria ei pureta ja siirretä kahdella metrillä, muutoksenhakija vaatii täysimääräistä asuntojen arvon alenemisen korvaamista eurolla ja pois kaivetun angervoaidan korvaamista eurolla. Muutoksenhakija on perustellut vaatimuksiaan seuraavilla, valituskirjelmistä tarkemmin ilmenevillä perusteilla: Toimenpideluvan käsittelyn yhteydessä ei ole kuultu

3 naapuria. Toimenpidelupapäätöksessä muutoksenhakijan perusteluita ei huomioitu. Tukimuuri sijaitsee liian lähellä, 6 metrin päässä, huoneistojen asuinhuoneiden pääikkunoista. Tukimuuri nousee 4,7 metriä asuntojen lattiatasoa korkeammalle. Alueelle pysäköivän pakettitai matkailuauton johdosta valoeste nousee 7,2 metrin korkeuteen. Asetusten mukainen valokulma eli rakentamattoman tilan vaatimus ei toteudu. Rakennuksen koneellisen ilmanvaihdon ilmanottopaikat sijaitsevat alle 5,5 m:n etäisyydellä muurista räystään alla. Vähimmäisetäisyys ilmanottoaukkoihin on 8 metriä. Muutoksenhakijan rajalle istuttama angervo-aita on kaivettu pois ja korvattu tukimuurilla. Pihamaan tasaaminen on ensisijaisesti toteutettava luiskaamalla ja toissijaisesti pengertämällä tai tukimuureilla. Kahden tontin välisellä rajalla asiasta tulee sopia osapuolten kesken. LPA-aluetta pengerrettiin naapuriin suuntaan vaikka vaihtoehtoinen toteutustapa kallistamalla pihaa tai siirtämällä aluetta Ehrnrootin aukion suuntaan olisi poistanut haitan. Aitaaminen eli muurin teko vaatii naapurin suostumuksen. Muiden kaupunkien käytännöt eivät hyväksy 2,5 metriä korkeaa muuria. Tukimuuri ei ole sopusuhtainen kokonaisuus, se ei toteuta alueen omaleimaisuutta ja identiteettiä ja piha ei liity LPA-alueeseen luonnollisella tavalla. Piha-alueen pitäisi olla viihtyisä eikä se saa haitata naapuria. Piha-alueen toteutuksen epäonnistuminen aiheuttaa arvonalennuksen euroa asuntoa kohden. Asemakaavan mukainen autopaikkojen minimivaatimus on 48 paikkaa. Rakennusvalvonta myönsi 52% ylityksenä 73 autopaikkaa. Pienellä LPA-alueella autot piti tuoda asuntojen viereen. Kaupunginkanslian lakimiehen ja rakennustarkastajan luonnos lausunnoksi hallinto-oikeudelle: Paikoitusaluetontti ja muutoksenhakijan kiinteistö Valitus kohdistuu toimenpideluvan tukimuurirakenteeseen. Toimenpidelupa liittyy tukimuurin osalta rakennusvaiheen aikaisiin muutoksiin. Paikoitusaluetontti rajoittuu sitä palveleviin kiinteistöihin ja tukimuurin osalta muutoksenhakijan naapurikiinteistön määräalaan. Rakennushankkeen takana ja rakennuttajana on yksityinen taho, joka vuokraa kiinteistöjen rakennukset Etelä-Karjalan sairaanhoitopiirille. Korkeuserot alueella ovat huomattavat. Muutoksenhakijan rakennus

4 sijaitsee huomattavasti alempana kuin paikoitusaluetontti. Muutoksenhakijan määräalalla on rinteen alareunassa tukimuuri ja sen yläpuolella istutuksia paikoitusaluetontin rajaan asti ja osittain istutukset sijaitsivat paikoitusaluetontin puolella. Rinneosuus sijaitsee kokonaan muutoksenhakijan määräalan puolella. Muutoksenhakijan rakennus on vanha makasiini, joka on muutettu asuin- ja toimistorakennukseksi. Rakennuksesta ei ole yhtään pääikkunaa tukimuurille päin. Jälkeenpäin rakennuksen toinen keskiosan toimistohuoneistoista on muutettu asunnoksi, jonka yläkerrassa on varastotiloja muurin suuntaan. Toimistohuoneiston käyttötarkoituksen muutosta koskeva loppukatselmus on suorittamatta ja rakennuslupa on rauennut. Lisäksi rakennusvaiheen aikaiset erityispiirustukset ovat toimittamatta esim. lvi-suunnitelmat. Maanpinnan korkeuksia ei ole muutettu olemassa olevasta, muutoksenhakijan kiinteistön rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksen rakennusluvasta eikä kiinteistön talousrakennuksen rakennusluvasta. Aiempaa toimenpidelupaa koskeva valitusperuste Toimenpidelupa liittyi pääasiassa tontin asuinrakennuksen rakennuslupaan. Toimenpideluvan käsittelyn aikana ei kuultu muutoksenhakijaa, koska silloin tukimuuri oli suunniteltu toteutettavan 40 senttimetriä korkeana. Naapurikiinteistön kuuleminen olisi ollut naapurin edun kannalta ilmeisen tarpeetonta. Aikaisemmin myönnettyyn ja lainvoimaiseen toimenpidelupaan mahdollisesti liittyvillä menettelyvirheillä ei muutenkaan ole merkitystä nyt kyseessä olevan päätöksen lainmukaisuutta arvioitaessa. Tukimuurin sijaintia ja ulkonäköä koskevat valitusperusteet Pysäköintialueen rakennusvaiheen aikana todettiin, että hanketta ei ole mahdollista toteuttaa asemakaavan mukaisesti, ellei tontin rajalle rinteen yläreunaan rakenneta tukimuuria maa-aineksen vierimisen estämiseksi. Paikoitusaluetonttia rasittavien tonttien , -9, -12 ja -13 (yhdistetyt tontit ja 6) asemakaavan velvoittama vähimmäisautopaikkavaatimus on 110 autopaikkaa. Kyseisten tonttien rakennusluvissa on haettu ja hyväksytty yhteensä 116 autopaikkaa. Paikoitusalue on mitoitettu asemakaavassa siten, että kaavan edellyttämät autopaikat on mahdollista toteuttaa ainoastaan käyttämällä koko paikoitusaluetontti liikennealueeksi ja autopaikoiksi.

5 Tukimuurin siirtäminen muutoksenhakijan esittämällä tavalla ei siten ole mahdollista. Tukimuuri ei sijaitse asuntojen pääikkunoiden edessä. Valokulma rakennukseen ei ole muuttunut. Sama valokulma on aikaisemmin muodostunut rinteestä ja pensasistutuksista. Rinteen korkeusasemat eivät ole muuttuneet ja tukimuuri estää rinteen valumisen. Raitisilma-aukkojen sijainti tukimuuriin nähden ei ole ongelmallinen. Pakokaasujen joutuminen ilmanvaihtoon on hyvin epätodennäköinen tilanne alueen ilmavirtausten johdosta. Paikoitusalue ei tuota pakokaasuja, jotka jatkuvasti siirtyisivät ilmanvaihtohormeihin. Tukimuurin rakentamiselle toimenpideluvan mukaisesti kiinteistöjen rajalle ei ole maankäyttö- ja rakennuslain tai muiden rakentamista koskevien määräysten perusteella estettä. Tukimuuri ei siten ole eräistä naapuruussuhteista annetun lain tarkoittamalla tavalla rakennettu lähemmäksi kuin määräysten mukaan on sallittu. Tukimuurin rakentamista koskevan toimenpideluvan myöntäminen ei ole myöskään edellyttänyt naapurin suostumusta. Lappeenrannan kaupungin rakennusjärjestyksen kohdat, joihin muutoksenhakija tässä yhteydessä viittaa, koskevat ilman toimenpideluvan hakemista sallittua aitaamista. Naapureille aiheutuvan haitan estämiseksi toimenpidelupapäätöksen ehdoissa velvoitetaan, että tukimuurin aidan rakenteet tulee sijaita kokonaan tontin puolella ja rakennustyön mahdolliset vahingot tukimuuriin rajoittuvalla naapurikiinteistön osalla tulee poistaa ja palauttaa mahdollisesti tuhoutuneet kasvit siirretyillä tai uusilla istutuksilla. Rakennuslautakunta on lisäksi ohjeistanut, että tukimuuri ja turvakaide tulee varustaa maisemaan sopivalla kasvitukiverkolla ja viherkasvillisuudella esim. villiviini tai vastaava. Kiinteistöjen rajalla sijainnut pensasalue oli sijoitettu osittain paikoitusaluetontin puolelle. Naapuria oli kuulu hankkeesta ja pensaiden poisto naapurin kiinteistön puolelta tapahtui vain siltä osin kuin se mahdollisti tukimuurin rakentamisen. Yleiskaava-arkkitehdin lausuma on näkemys hankkeesta rakennusvaiheen aikana. Yleiskaava-arkkitehdillä ei ole ollut tietoa alueen aikaisemmista rakennusvaiheista. Lupaehtojen mukaiset ja rakennuslautakunnan ohjeistamat palauttavat istutukset ovat kesken ja loppukatselmus on pitämättä. Rakennustarkastaja harkitsi lupapäätöksessä, että tukimuurin rakentaminen ei aiheuta kohtuutonta haittaa naapurustolle, ei aiheuta olennaisia korkeustasomuutoksia jo olemassa olevaan tilanteeseen nähden eikä ole epäesteettinen vaan sopii kohtuudella

6 rakennettuun ympäristöön. Tukimuuri turvaa paikoitusalueen tukirakenteen ja rinteen pysyvyyden ja sen rakentaminen on siten myös muutoksenhakijan edun mukaista. Todettakoon, että muutoksenhakijan toissijaisia, yksityisoikeudellisia korvausvaatimuksia ei voida tutkia ja selvittää nyt kyseessä olevassa hallinto-oikeudellisessa muutoksenhakumenettelyssä. Yhteenveto Toimenpideluvan myöntämisessä on toimittu maankäyttö- ja rakennuslain säännösten ja muiden rakentamista koskevien määräysten mukaisesti. Rakennuslautakunta katsoo edellä tässä lausumassa esitettyyn viitaten, että valituksenalaisen päätöksen muuttamiselle ei ole syytä. Rakennuslautakunta vaatii, että muutoksenhakijan valitus siinä esitettyine vaatimuksineen hylätään kaikilta osin perusteettomana. (Päivi Salminen) Rt Rakla Rakennuslautakunta päättää antaa hallinto-oikeudelle edellä esitetyn luonnoksen mukaisen lausunnon. Hyväksyttiin.