ASEMAKAAVAN SELOSTUS Tupalantien kulma 8.5.2014 Asemakaavan muutos Diaarinumero TEKNINEN 2067/2011 Kaavatunnus 010096 Kansikuva Vireilletulosta ilmoittaminen 7.3.2012 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 7.3.2012 Asemakaavaluonnos nähtävänä MRL 62, MRA 30 22.5. 20.6.2012 Kaupunkikehityslautakunta 8.5.2014 30 Asemakaavaehdotus julkisesti nähtävänä MRL 65 ja MRA 27 19.5-17.6.2014 Kaupunkikehityslautakunta hyväksynyt pvm Kaupunginhallitus hyväksynyt pvm Kaupunginvaltuusto hyväksynyt pvm
1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Tupalantien kulma, asemakaavan muutos Diaarinumero TEKNINEN 2067/2011 Kaavatunnus 010096 Asemakaavan muutos koskee: 1. kaupunginosan eli Keskuksen korttelin 137 tontteja 16, 24 (kiinteistöt 1:180, 1:183, 1:1631, 1:1632) ja 25 sekä katualuetta. Asemakaavan muutoksella muodostuu: 1. kaupunginosan eli Keskuksen kortteli 167. 1. kaupunginosan eli Keskuksen korttelin 137 autopaikkojen korttelialuetta ja yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialuetta ja korttelin 167 asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta sekä katualuetta. Laatija: Järvenpään kaupunki, Kaupunkikehitys, Kaavoitus ja liikenne Yhteyshenkilö: Åsa Graeffe, Seutulantie 12, 04430 JÄRVENPÄÄ, puhelin 040 315 2723, sähköposti asa.graeffe@jarvenpaa.fi 1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee Järvenpään ydinkeskustassa kävelykadun varressa Tupalantien kulmassa. Alue rajautuu Tupalantiehen, Sibeliuksenkatuun ja Kyläkujaan Suunnittelualueen sijainti. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Tupalantien kulman asemakaavamuutoksen päätavoite on tutkia mahdollisuuksia tehokkaaseen asuin- ja liikerakentamiseen sekä pysäköintilaitoksen rakentamiseen tonteille 137-16, 24 ja 25. Muutos lisää asuntorakentamista ydinkeskustassa ja monipuolista liiketilaa kävelykadun katutasolla. Nykyisen asemakaavan mukainen pysäköinti- ja liiketalo tontilla 137-24 ei ole toteutunut ja tontin 24 vanhat liikerakennukset on purettu kesällä 2012. Tontti 25 on vajaasti rakennettu ja omistaja on harkinnut nykyisen rakennuksen korvaamista uudella tehokkaammalla ratkaisulla. Alue suunnitellaan yhtenä kokonaisuutena, jolle tonttijaon muutokset laaditaan erikseen kun asemakaavamuutos on hyväksytty. Alueelle osoitetaan 13800 k-m2asuin-, liike- ja toimistotilaa, josta noin 500 k-m2on liiketilaa rakennusten katutasossa ja yhteensä noin 12300 k-m2on asuin- ja toimistotilaa rakennusten ylemmissä kerroksissa. Toimistotilat on tarkoitus sijoittaa katutason yläpuolelle, toiseen kerrokseen. Tonteille tulee 180 - Sivu 2
190 asuntoa. Tonttien yhteinen pysäköintilaitos rakennetaan neljään ja osittain viiteen pysäköintitasoon, joille tulee noin 200 autopaikkaa. 1.4 Sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 2 1.1 Tunnistetiedot... 2 1.2 Kaava-alueen sijainti... 2 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus... 2 1.4 Sisällysluettelo... 3 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista... 4 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista... 4 2 TIIVISTELMÄ... 4 2.1 Kaavaprosessin vaiheet... 4 2.2 Asemakaava... 4 2.3 Asemakaavan toteuttaminen... 5 3 LÄHTÖKOHDAT... 6 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 6 3.1.1 Alueen yleiskuvaus... 6 3.1.2 Luonnonympäristö... 6 3.1.3 Rakennettu ympäristö... 6 3.1.4 Maanomistus... 7 3.2 Suunnittelutilanne... 7 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset... 7 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 10 4.1 Suunnittelun tarve ja käynnistäminen sekä sitä koskevat päätökset... 10 4.2 Osallistuminen ja yhteistyö... 11 4.2.1 Osalliset... 11 4.2.2 Vireilletulo, osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt... 12 4.2.3 Viranomaisyhteistyö... 13 4.3 Asemakaavan tavoitteet... 13 4.3.1 Lähtökohta-aineiston tavoitteet... 13 4.3.2 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet... 13 4.4 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset... 14 4.4.1 Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta... 14 4.4.2 Valittujen vaihtoehtojen vaikutusten selvittäminen, arviointi ja vertailu... 15 4.4.3 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset... 15 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS... 15 5.1 Kaavan rakenne... 15 5.1.1 Mitoitus... 16 5.1.2 Palvelut... 16 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen... 16 5.3 Aluevaraukset... 16 5.3.1 Korttelialueet... 16 5.3.2 Muut alueet... 17 5.4 Kaavan vaikutukset... 17 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön... 17 5.4.2 Vaikutukset maisemaan ja luonnonympäristöön... 18 5.4.3 Vaikutukset liikenteeseen... 18 5.5 Ympäristön häiriötekijät... 18 5.6 Kaavamerkinnät ja -määräykset... 18 5.7 Nimistö... 18 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 18 Sivu 3
6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat... 18 6.2 Toteuttamisen ajoitus... 19 6.3 Toteutuksen seuranta... 19 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 1. Viitesuunnitelma, havainnekuvat, varjostustutkielma (Arkkitehtitoimisto Jukka Turtiainen Oy) 2. Asemakaavakartta ja -määräykset 3. Poistuva asemakaava 4. Asemakaavaluonnos (22.5.2012) 5. Lausuntojen ja mielipiteiden lyhennelmät ja vastineet (liitetään myöhemmin) 6. Rakennustapaohjeet 7. Hulevesien hajauttamisperiaate hulevesiverkkoon 8. Tonttikorkokartta 9. Geotekninen lausunto (liitetään myöhemmin) 10. Asemakaavan seurantalomake 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista Voimassa oleva asemakaava Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (7.3.2012, tarkistettu 5.4.2012) Uudenmaan maakuntakaava (YM vahv. 8.11.2006) II vaihemaakuntakaava (maakuntavaltuusto hyväksynyt 20.3.2013, vahvistettavana) Keskustan osayleiskaava (kv 27.5.2002 60, tarkistustyö on käynnistynyt) Keskustan alueen kaupunkikuvallinen selvitys (Arkkitehtiryhmä A6 Oy 9.2.2012) Järvenpään yleiskaava 2020 (Kv hyväksynyt 9.8.2004 64) Järvenpään kulttuuriympäristön hoitosuunnitelma (kv 9.8.2004 65) Järvenpään Perhelän korttelin tuulisuudesta (Ilmatieteenlaitos/ Ilmanlaadun asiantuntijapalvelut 2012) Järvenpään hulevesisuunnitelma P21001 (1.11.2013) Kävelykadun ja torin kunnostuksen yleissuunnitelma (4.5.2012) Pysäköintitontin alustava perustamistapalausunto 28.9.2012 (Geotek oy) 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Vireilletulosta ilmoittaminen kuulutus 7.3.2012 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 7.3.2012, tarkistettu 10.4.2012 Asemakaavaluonnos nähtävänä MRL 62, MRA 30 22.5-20.6.2012 Kaupunkikehityslautakunta 8.5.2014 30 Asemakaavaehdotus julkisesti nähtävänä MRL 65 ja MRA 27 19.5-17.6.2014 Kaupunkikehityslautakunta hyväksynyt pvm Kaupunginhallitus hyväksynyt pvm Kaupunginvaltuusto hyväksynyt pvm 2.2 Asemakaava Voimassa olevan asemakaavan mukainen pysäköintilaitos ei ole toteutunut tontille 137-24 ja alueelle suunnitellaan uutta asuin- ja liikerakentamista kävelykadulle rajoittuville tonteille. Kävelykadulle päin rakennusmassa pysyy matalahkona, 5-6 kerroksisena kävelykadun nykyisen julkisivulinjauksen mu- Sivu 4
kaisesti. Tupalantien varteen asuinrakentaminen sijoitetaan 17-18 kerroksiseen torniin ja Kyläkujan puolella osoitetaan kahdeksankerroksinen asuinkerrostalo. Kyläkujaa jatketaan katuna Tupalantielle asti ja asuin- ja liiketilojen autopaikoitukselle osoitetaan pysäköintitontti Tupalantien ja Kyläkujan kulmaan. Energiahuollolle varatusta tontista osa liitetään pysäköintitonttiin ja osa katualueeseen. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Kortteleihin laaditaan erillinen tonttijako asemakaavan laatimisen jälkeen, jolloin uuden asuinkorttelin 167 ohjeellisille tonteille 1 ja 2 osoitettu yhteinen rakennusoikeus jaetaan tulevien tonttien välillä. Alueen rakentaminen on mahdollista heti, kun tarpeelliset kiinteistötekniset toimenpiteet on suoritettu. Kyläkujan katu on tarkoitus toteuttaa tonttien rakentamisen yhteydessä. Tontilla 137-24, kävelykadun varressa sijaitseva katulämmityskeskus siirretään tonttien rakentamisen yhteydessä ja asiasta tehdään sopimus kaupungin kanssa. Sivu 5
3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue sijaitsee ydinkeskustassa kävelykadun varressa ja on osa Järvenpään liikekeskustaa. Alueeseen kuuluvat väliaikaisesti paikoitusalueena toimivat tyhjät kiinteistöt 401-1-180 ja -1-183, VVO:n asuin- ja liiketalotontti 137-25, Tupalantien pysäköintialueen kiinteistöt 401-1-1631 ja -1-1632 ja Elisan tontti 137-15. Tonteilla oleva ajo-yhteys Kyläkujalta Tupalantielle on rakennettu katuna. 3.1.2 Luonnonympäristö Suunnittelualueella ei juuri ole puustoa tai kasvillisuutta. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Tontilla 137-25 sijaitsee vuonna 1963 valmistunut asuinkerrostalo. Vuokrakerrostalon katutasossa toimii liiketiloja kävelykadulle päin. Kiinteistön 401-1-180 vanha liike- ja asuinrakennus purettiin kävelykadun varrelta keväällä 2012 voimassaolevan, vuonna 1999 hyväksytyn asemakaavan mukaisesti. Huonokuntoinen Kenkä-S:n talo, eli entinen Pukimo Mäkisen liike- ja asuinrakennus oli rakennettu kahdessa vaiheessa, puinen osa vuonna 1935 ja kivinen osa vuonna 1956. Uudempi kivinen osa rakennuksesta oli arkkitehti Esko Suhosen suunnittelema. Entinen Pukimo Mäkisen rakennus on Järvenpään kulttuuriympäristön hoitosuunnitelmassa (kv 9.8.2005 65) kohteena 06.007 osoitettu toimenpideluokkaan 4, jolle ei esitetä toimenpiteitä. Tontilla 137-16 on 1970-luvulla rakennettu Elisan kaksikerroksinen tele- ja viestintäalan rakennus. Puretun rakennuksen tontti toimii väliaikaisena yleisenä pysäköintialueena. Kiinteistöllä sijaitsee kävelykadun katulämmityskeskus. Kenkä-S:n rakennus kävelykadun varrella keväällä 2012 sekä Tupalantien pysäköintialue ja Elisan rakennus Palvelut Suunnittelualue sijaitsee kaupungin liikekeskustassa kaikkien keskustapalveluiden läheisyydessä mm. noin 200 metrin etäisyydellä Prisman liikekeskuksesta. Rautatieasemalle on matkaa noin 300 metriä. Virkistys Tupalantien kulma sijaitsee noin 300 metriä Tuusulanjärveltä ja Rantapuistosta. Alueelta on hyvät kävely-yhteydet Tuusulanjärven ulkoilureiteille. Sivu 6
Liikenne Alue sijaitsee kävelykadun varrella, joka on varattu pelkästään jalankululle ja pyöräilylle. Kävelykadun tonttien kaikki huoltoliikenne tapahtuu poikkikatujen ja pihojen kautta. Keskustan yleiset pysäköintikentät sijaitsevat alueen kyljessä. Kortteliin kuljetaan etelästä Järnefeltinkadun ja Kyläkujan kautta, lännestä sekä pohjoisesta Tupalantien kautta. Tekninen huolto ja hulevedet Alue on kunnallistekniikan ja hulevesiviemäriverkoston piirissä. 3.1.4 Maanomistus Korttelin 137 kaavatontin 24 kiinteistöt 401-1-180, -1-183 ja -1-1631 ovat Järvenpään kaupungin omistuksessa ja kiinteistö 401-1-1632 on siirtynyt kaupungin omistukseen vaihtokaupassa kaavaluonnoksen nähtävilläolon jälkeen Keskinäinen Vakuutusyhtiö Kalevalta. Tontin 137-25 omistaa VVO Kodit Oy ja tontin 137-16 Elisa Oyj. Järvenpään kaupunki omistaa Sibeliuksenkadun ja Tupalantien katualueet. Maanomistus. Viivoitetut alueet kaupungin omistuksessa. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Asemakaavan muutos ei ole ristiriidassa valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden kanssa. Maakuntakaava Suunnittelualue on Uudenmaan maakuntakaavassa (vahvistettu Ympäristöministeriössä 8.11.2006) taajamatoimintojen aluetta. 20.3.2014 hyväksytyssä II vaihemaakuntakaavassa suunnittelualue kuuluu keskustatoimintojen kohdemerkinnän sekä taajama-alueen maankäytön tehostamisen kehittämismerkinnän piiriin. Yleiskaava Järvenpään kaupungin yleiskaavassa 2020 (kv 9.8.2004 64) alue on keskustatoimintojen aluetta (C). Kävelykatu kuuluu paikallista kulttuuriympäristöä muodostavaan tielinjaan, jonka arvokkaat piirteet säilytetään asemakaavoituksella (kh/iii). Sivu 7
Keskustan osayleiskaava (kv 27.5.2002 60) Keskustan osayleiskaava ohjaa asemakaavan suunnittelua. Osayleiskaava on oikeusvaikutteinen ja rinnakkainen Järvenpään yleiskaavan kanssa. Keskustan osayleiskaavassa Tupalantien kulman tontti 137-24 (kiinteistöt 401-1-180, -1-183, -1-1632 ja -1-1631) on liike- ja toimistorakennusten sekä autopaikkojen aluetta (K/LPA) tehokkuudella e=3.6. K/LPA -alueen liike- ja toimistorakennusten alueelle on osoitettu rakennusoikeutta 2800 k-m 2 ja autojen säilytyspaikkojen rakennusoikeutta 8200 k-m 2. Tontti 137-25 on osaa liike- ja toimistorakennusten sekä asuinrakennusten aluetta (K/AK), jolle on osoitettu rakennusoikeutta yhteensä 6430 k-m 2 tehokkuudella e = 1,5. Tontti 137-16 on autopaikkojen aluetta sekä yhdyskuntateknistä palvelevien rakennusten ja laitosten aluetta (LPA/ET), jolle on osoitettu rakennusoikeutta 1325 k-m 2 tehokkuusluvulla e = 0,8. Rakennusoikeusluvut on osoitettu +- 10 % tarkkuudella. Sibeliuksenkatu ja osa Tupalantietä on osoitettu jalankulkualueiksi. Kyläkujalta on Tupalantielle osoitettu ajo- ja jalankulkuyhteys. Ote Järvenpään keskustan osayleiskaavasta2002. Keskustan osayleiskaavan tarkistaminen on aloitettu 2013, koska nykyinen kaava on useista näkökulmista tarkastellen vanhentunut ja keskustan kehittämiskokonaisuudessa tarvitaan tarkennettu maankäytöllinen lähtökohta. Kaupunkikehityslautakunta on hyväksynyt keskustan osayleiskaavatyön tavoitteet 14.11.2013 64. Osayleiskaavaluonnos on tarkoitus saattaa nähtäväksi kesällä 2014. Voimassa oleva asemakaava Tonttien 137-24 ja -25 asemakaava (1/79) on tullut voimaan 17.6.2002. Tontti 137-24 on autopaikkojen korttelialuetta (LPA-4) ja tontti 137-25 asuin- liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta (AL-35). Tontin 137-24 halki ja tontin137-25 länsirajalle on varattu ajo- ja jalankulkuyhteys Tupalantieltä Kyläkujalle. LPA-4 korttelialueella kävelykadunpuoleiselle rakennusalalle saa sijoittaa liike-, myymälä- ja toimistotiloja 1780 k-m 2 viidessä kerroksessa. Tästä rakennusoikeudesta on ehdottomasti käytettävä 420 k-m 2 myymälätiloiksi. Toimistotiloja voi rakentaa 1360 k-m 2 ja 12% rakennusalan kerrosalasta saa käyttää asuinhuoneistoja varten. Taaemman, Tupalantien varressa olevan rakennusalan rakennusoikeus 1000 k-m 2 on ehdottomasti käytettävä liike-, myymälä- ja toimistotiloiksi. LPA-4 tontilla liiketiloja saa sijoittaa vain ensimmäiseen kerrokseen. Tontin autojen säilytyspaikan rakennusoikeus on 10 000 k-m 2 neljässä kerroksessa. Pysäköintirakennukseen voidaan sijoittaa kaavassa osoitettujen tonttien (131-6 ja-7, 132-10, -11 ja -12, 137-25 ja -26 sekä 147-33, -34, -35 ja -36) ja vapaaksiostoperiaatteella myös muiden liikekeskuskiinteistöjen autopaikkoja. Tontin 137-25 rakennusala on voimassa olevassa asemakaavassa sijoitettu kävelykadun varteen ja tontin pohjoisreunaan. AL-35 tontilla on asuin-, liike- ja toimistorakennusoikeutta 2950 k-m 2, joka voidaan toteuttaa II-V kerroksisena. Tonttia varten on järjestettävä 1 autopaikka/ 95 asuntokerrosm2, 1 autopaikka/ 50 liikekerrosm2 ja 1 autopaikka/ 85 toimistokerrosm2. Tontin autopaikkoja voi sopimuksilla toteuttaa myös viereisellä LPA-4 tontilla. Sivu 8
Tontti 137-16 on 5.7.2000 voimaan tulleessa asemakaavassa (1/75) osoitettu yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialueeksi (ET). Tontilla on 1325 k-m 2 rakennusoikeutta kahdessa kerroksessa ja tontin itäreunaan on varattu ajoyhteys Kyläkujalta Tupalantien suuntaan. Ote voimassa olevasta asemakaavasta. Järvenpään keskustan kaupunkikuvallinen selvitys (9.2.2012) Arkkitehtiryhmä A6 Oy on tarkastellut keskusta-alueiden täydennysrakentamismahdollisuuksia keskustan osayleiskaavamuutostyön pohjaksi ja keskustan kaavoitushankkeiden tueksi. Kaupunkikuvaselvityksessä on tutkittu korkeaa rakentamista ydinkeskustassa ja esitetty kävelykadun pohjoispäähän yli 20 -kerroksinen tornipari kävelykadun molemmin puolin. 24 28-kerroksisten korkeiden tornien kaupunkikuvalliseksi tueksi voidaan niiden lähiympäristöön rakentaa myös muuta ympäristöä korkeampia n. 15-16 kerroksisia tornitaloja 3 kpl. Suunnittelualueelle on selvityksessä ehdotettu enintään kuusikerroksinen lamellirakennus Tupalantien kulman kortteliin kävelykadun varteen. Lamellitalon taakse, irti kävelykadusta on Tupalantien varteen osoitettu 15 - kerroksinen tornitalo ja tämän viereen Kyläkujan varteen lisäksi kuusikerroksinen pistetalo. Tupalantien ja Kyläkujan kulmaan on sijoitettu 3 4 -kerroksinen rakennusmassa pysäköintilaitokselle ja Kyläkujan eteläpäähän lisäksi pari kuusikerroksista pistetaloa. Järvenpään keskustan kaupunkikuvallinen selvitys/ havainnekuva ydinkortteleista (suunnittelualue ympyröity) Sivu 9
Tontinkäyttösuunnitelmat Skanska Oy on Järvenpään kaupungin ja VVO Kodit Oy:n toimeksiannosta teettänyt viitesuunnitelmat Tupalantien kulmaan asemakaavatyön pohjaksi. Arkkitehtitoimisto Jukka Turtiainen Oy:n vuonna 2012 laatimassa asemakaavan luonnosvaiheen viitesuunnitelmassa hankkeen tonttienkäytölle esitettiin kaksi mitoitusvaihtoehtoa. Luonnoksen viitesuunnitelmat tarkistettiin kaavaehdotukseen talvella 2014. Tarkistetussa viitesuunnitelmassa korttelin mitoitusta on pienennetty ja massoittelua tarkennettu. Laadittujen tarkkojen havainne- ja varjotutkielmien avulla on pyritty parantamaan korttelin valokulmia ja asuntojen valo-olosuhteita ja tarkistettu rakennusmassojen sijoittelua tonteilla. Tontinkäyttösuunnitelma ja mitoitusvaihtoehdot 2012 Rakennusjärjestys Järvenpään kaupungin rakennusjärjestys on tullut voimaan 1.7.2013. Tonttirekisteri Alueen tontit 137-16 ja 25 on merkitty tonttirekisteriin. Kaavatonttia 137-24 ei ole rekisteröity. Pohjakartta Pohjakartta täyttää kaavoitusmittausasetuksen 1284/1999 asettamat vaatimukset. Pohjakarttaa päivittää Järvenpään kaupungin maankäyttö- ja karttapalvelut. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Suunnittelun tarve ja käynnistäminen sekä sitä koskevat päätökset Keskustan alueella tarvittava merkittävä lisäpysäköinti suunnitellaan toteuttavaksi keskitetysti keskustan kärkihankkeen, Perhelän korttelin uuden liike- ja asuinrakennushankkeen yhteydessä. Sivu 10
Asemakaavan mukainen pysäköintilaitos Tupalantien tontille 137-25 kävelykadun varressa ei ole toteutunut eikä sillä ole edellytyksiä tulla toteutetuksi myöhemminkään, koska se on kaupallisen näkemyksen mukaan liian kaukana Perhelän korttelin kehittämiskohteesta. Kävelykadun liikerakentamista voidaan tehostaa myös Tupalantien kulmassa, johon lisäksi voidaan osoittaa lisää asuntorakentamista katutason liiketilojen yläpuolelle. Vuonna 2012 todettiin, että Perhelän korttelin uudistaminen vaatii väistötiloja korttelin nykyisille liikkeille ja asukkaille, joten Perhelän ja Tupalantien kulman asemakaavamuutoksia oli tarkoitus valmistella samassa aikataulussa siten, että Tupalantien kulman hanke voidaan toteuttaa ensin. Perhelän alueen puitesopimus kaupungin, korttelin kiinteistönomistajien ja Skanska Talonrakennus Oy:n välillä on hyväksytty 14.11.2011 ja Tupalantien kulman asemakaavan muutos on tullut vireille kuulutuksella 7.3.2012. Asemakaavamuutoksen aloittamisesta on tehty puitesopimukset Järvenpään kaupungin ja tontin 137-25 omistajan VVO Kodit Oy:n välillä sekä Järvenpään kaupungin ja tontin 137-16 omistajan Elisa Oyj välillä. Puitesopimukset on hyväksytty kaupunginhallituksessa 27.2.2012 48 ja 49. Perhelän alueen liikekeskuksen hanke ja asemakaava eivät ole edenneet valmisteluvaiheesta vuoden 2012 jälkeen ja vuonna 2011 puitesopimus on rauennut. Perhelä- hankkeen uudelleen käynnistämistä hiukan laajemmalta pohjalta on valmisteltu vuosina 2013-14. Keväällä 2013 järjestettiin Tupalan kulman suunnittelua ja toteutusta koskeva tarjouskilpailu, jonka voitti Skanska Talonrakennus Oy. Projektikokouksessa 9.10.2013 sovittiin Tupalantien asemakaavan laadinnan jatkamisesta erillisenä hankkeena Perhelän projektista riippumatta, koska keskustan elinvoiman säilyttäminen vaatii nopeita toimenpiteitä. Keskustan osayleiskaavan tarkistustyöt on käynnistetty kaupunkikehityslautakunnan päätöksellä 13.6.2013. Uusi keskustan osayleiskaava laaditaan oikeusvaikutteisena, ja se tulee korvaamaan vuonna 2002 hyväksytyn keskustan osayleiskaavan. Keskustan osayleiskaava on tarkoitus saada vuorovaikutusta varten nähtäväksi kesällä 2014. Tarkistustyön pohjaksi on laadittu kaupunkikuvallinen selvitys (Arkkitehtiryhmä A6 Oy, 9.2.2012), jossa Tupalantien kulman kortteliin on ehdotettu korkeaa rakentamista, 15 -kerroksista tornitaloa Tupalantien varteen ja kuusikerroksista pistetaloa Kyläkujan varteen. Kävelykadun julkisivu pysyy kaupunkikuvaan sopeutuen matalana, noin kuusikerroksisena. Kaupunginhallitus käsittelee asemakaavan muutoksen edellyttämät maankäyttösopimukset samanaikaisesti asemakaavamuutosehdotuksen kanssa. 4.2 Osallistuminen ja yhteistyö Asemakaavan laatimisvaiheet, osallistuminen ja vuorovaikutuksen järjestäminen on kuvattu osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. 4.2.1 Osalliset Kaava-alueen maanomistajat Naapuritonttien/-tilojen omistajat, haltijat ja asukkaat Lähialueiden asukkaat, yritykset ja työntekijät, sekä asukasyhdistykset - Järvenpään kaupunkikeskusta - Sykettä ja Sinfoniaa ry - Järvenpää-seura ry - Järvenpään Yrittäjät ry - Sibeliuksenkadun yrittäjät ry Viranomaiset: - Uudenmaan ELY-keskus - Keski-Uudenmaan ympäristökeskus - Keski-Uudenmaan pelastuslaitos - Keski-Uudenmaan maakuntamuseo Sivu 11
- Uudenmaan liitto Asiantuntijaviranomaiset - Järvenpää, rakennusvalvonta - Järvenpää, kunnallistekniikan suunnittelu - Järvenpään Vesi - Fortum Power & Heat - Caruna Oy (entinen Fortum Sähkönsiirto Oy) - Elisa Networks Oy - TeliaSonera Finland Oyj Muut, joiden oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa Osallisia voivat olla myös kaikki kuntalaiset, joita alueen kehittäminen kiinnostaa 4.2.2 Vireilletulo, osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumis- ja vuorovaikutustavat on esitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä koko kaavasuunnittelun ajan teknisessä palvelupisteessä sekä Järvenpään kaupungin internet-sivuilla. Aloitusvaihe Asemakaavan vireilletulosta on ilmoitettu kuulutuksella 7.3.2012 sekä kirjeellä osallisille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 7.3.2012 lähtien Seutulantalon ilmoitustaululla sekä Järvenpään kaupungin internet-sivuilla. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta on saatu kaksi lausuntoa, Fortum Power and Heat Oy (12.3.2012) ja Fortum Sähkönsiirto Oy (30.3.2012) sekä yksi mielipide As. Oy Järvenpään Tupalantie 12 (27.3.2012). Valmisteluvaihe Asemakaavan luonnosaineiston nähtävilläolosta on tiedotettu kuulutuksella Viikkouutisissa sekä kirjeillä alueen ja naapurikiinteistöjen omistajille. Kaavamuutoksen lähtökohtia, tavoitteita ja valmisteluaineistoa esiteltiin yleisötilaisuudessa 22.5.2012 Seutulantalolla. Kaavahanketta on käsitelty kaupunginhallituksen iltakoulussa Perhelän korttelin kaavahankkeen yhteydessä 27.2.2012 ja 23.4.2012. Kaavaluonnos on ollut nähtävillä 22.5. 20.6.2012 välisenä aikana. Siitä on pyydetty ennakkolausunnot ELY-keskukselta, Uudenmaan liitolta, Keski-Uudenmaan maakuntamuseolta, Järvenpään kaupunkikeskusta - Sykettä ja Sinfoniaa ry:ltä, Järvenpään Yrittäjät ry:ltä, Fortum Sähkönsiirto Oy:ltä, Fortum Power and Heat Oy:ltä, Elisa Networks Oy:ltä, Eltel Networks Oy:ltä, TeliaSonera Finland Oyj:ltä, Järvenpään Vedeltä, Keski-Uudenmaan pelastuslaitokselta, Keski-Uudenmaan ympäristökeskukselta sekä kaupunkitekniikalta ja rakennusvalvonnalta. Luonnoksesta ei ole esitetty mielipiteitä. Luonnoksesta on saatu yhdeksän lausuntoa: Fortum Power and Heat Oy, 22.5.2012 Keski-Uudenmaan pelastuslaitos, 24.5.2012 Museovirasto, 30.5.2012 Fortum Sähkönsiirto 20.6.2012 Kaupunkitekniikka, 13.8.2012 Uudenmaan liitto, 13.8.2012 Järvenpään yrittäjät ry, 15.8.2012 ELY-keskus,17.8.2012 Keski-Uudenmaan maakuntamuseo, 30.8.2012 Ehdotusvaihe Täydennetään myöhemmin Sivu 12
Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta, asemakaavaluonnoksesta sekä kaavaehdotuksesta saatujen lausuntojen ja mielipiteiden lyhennelmät ja vastineet ovat liitteessä 5. 4.2.3 Viranomaisyhteistyö MRL:n mukaista viranomaisneuvottelua ei ole järjestetty asemakaavan luonnosvaiheessa. Perhelän korttelin asemakaavan aloitusvaiheessa 7.12.2011 pidetyssä viranomaisneuvottelussa (MRL 66 ) todettiin, että Perhelän asemakaavatyön yhteydessä laaditaan kaupunkikuvaselvitys ja liikenneselvitys. Uudenmaan ELY-keskus totesi, että korkea rakentaminen edellyttää kaupunkikuvallisen ja arkkitehtonisen laadun varmistamista. Hankkeen tulisi vahvistaa kaupungin identiteettiä ja omaleimaisuutta. Kaupunkikuvaan vaikuttavia asioita ovat rakennuskulttuurin säilyttäminen ja uuden rakentamisen korkeus. Rakennuksen korkeudesta olisi hyvä esittää vaihtoehtoja, ja havainnekuvia tulee tehdä eri suunnilta erityisesti jalankulkijan näkökulmasta. Suunnittelussa on tärkeää tutkia rakennuksen suhde muuhun ympäristöön. Asemakaavaluonnoksesta on saatu ennakkolausunnot Uudenmaan ELY -keskukselta ja Keski- Uudenmaan maakuntamuseolta. Uudenmaan ELY -keskuksen mukaan kaavamuutos antaa edellytykset keskusta-alueen kehittämiselle ja Keski-Uudenmaan maakuntamuseon mukaan korkea rakentaminen ei sovellu pienten kaupunkien rakennustapaan. Uudenmaan liitto ilmoitti, että asemakaavan muutos ei ole on maakuntakaavan vastainen, eikä se anna lausuntoa kaavamuutoksesta. 4.3 Asemakaavan tavoitteet 4.3.1 Lähtökohta-aineiston tavoitteet Alueen suunnittelun tavoitteena on laadukkaasti tiivistää ja eheyttää ydinkeskustan kaupunkirakennetta laadukkaasti ja monipuolistaa kävelykadun palvelutarjontaa valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden mukaisesti. Tavoitteena on keskittää keskustan autopaikoitus Helsingintien ja Mannilantien kulmaan, Perhelän korttelin yhteyteen. Tämä mahdollistaa Tupalantien pysäköintitalon asemakaavan muuttaminen tehokkaalle asuin- ja liikerakentamiselle. Järvenpään kaupunkikuvallisen selvityksen mukaan (Arkkitehtityhmä A6 Oy, 9.2.2012) kävelykadun liikerakentamista voidaan edelleen tehostaa Tupalantien kulman tontilla 137-24 kun alue suunnitellaan yhdessä VVO:n tontin 137-24 ja Elisa Oy:n tontin 137-16 kanssa. Näin kävelykadun katutasolle voidaan osoittaa laajempia ja monipuolisempia liiketiloja ja niiden yläpuolelle asuntorakentamista. Pysäköintitiloja asuin- ja liikerakennuksille varataan pysäköintilaitokseen tontilla 137-24 Tupalantien varteen ja osittain tontin 137-16 alueelle. Järvenpään kaupunkikuvallisen selvityksen pohjalta tutkittiin asuintornin sopivuutta suunnittelualueelle. Torniratkaisuina esitettiin korkeampaa 15 -kerroksista sekä matalampaa 8 kerroksista rakennusmassaa Tupalantien varteen. Korkeampi, 15 -kerroksinen torni muodostaa kävelykadun pohjoispään, Mannilantien risteykseen suunniteltujen 20 30 -kerroksisten tornien kanssa kaupunkikuvallisesti ja taloudellisesti toimivan kokonaisuuden. Lisäksi tontille esitettiin matalampi 8 -kerroksinen asuinrakennus Kyläkujan puolelle. Tonttien pysäköintitilat osoitetaan omalle pysäköintitontille Kyläkujan toiselle puolelle Tupalantien varteen 4.3.2 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet Tontit 137-24 ja -25 suunnitellaan yhtenä kokonaisuutena ja tonttien asuin- ja liikerakennukseen on tarkoitus rakentaa sekä pienempiä vuokra-asuntoja että erikokoisia omistusasuntoja. Katutaso kävelykadun varressa varataan liikerakentamiselle ja ylemmät kerrokset asumiselle. Toiseen ker- Sivu 13
rokseen on mahdollisuus tarpeen mukaan toteuttaa toimistotiloja. Kävelykadun varteen sijoittuvan rakennusmassan katujulkisivun korkeus sovitetaan kävelykadun laajempaan matalahkoon julkisivulinjaan. Tiiviisti rakennetussa korttelissa voidaan sijoittaa oleskelutiloja myös tornitalojen kattotasanteille. Yhtenäisenä kokonaisuutena suunnitellun rakennusmassan tulevat tontinrajat määritetään erillisessä tonttijaossa kaavan hyväksymisen jälkeen siten, että vuokra-asunnot sijoittuvat toiselle tontille ja omistusasunnot toiselle. Tonttien yhteisenä toimiva, noin 200 autopaikkainen pysäköintitalo voidaan sijoittaa osittain viereisen tontin 137-16 alueelle. Pysäköintitalo pyritään toteuttamaan julkisivultaan mahdollisimman matalana. Maanalaisia tasoja voidaan rakentaa, mikäli se geoteknisesti ja taloudellisesti on mahdollista. Pysäköintitalon optimaaliselle syvyydelle esitetään geotekniset perustelut. Kävelykadun katulämmityskeskukselle varataan tarpeelliset tilat korkean tornitalon tontilla. Kyläkujaa jatketaan katuna Tupalantielle asti. Uuden katualueen minimileveys on 8,5 metriä. Tupalantien asemakaavamuutos päätettiin keväällä 2013 edistää erillisenä hankkeena, kun Perhelän liikekeskuksen asemakaavahanke ei ole edennyt suunnitellusti. Tonteille laaditaan rakentamistapaohjeet ja tonttikorkokartta jotka liitetään asemakaavaselostukseen 4.4 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset 4.4.1 Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta Valmisteluvaiheessa laadittiin Tupalantien kulmasta yksi luonnos kahdella mitoitusvaihtoehdolla. Asuntovaihtoehdossa asuntoja esitetään yhteensä noin 185 kpl, 105 omistusasuntoa ja 79 vuokraasuntoa. Liiketilaa katutasossa on 1100 k-m 2. Vaihtoehdon kokonaiskerrosala on 14250 k-m 2. Toisessa, toimistovaihtoehdossa rakennuksen toiseen kerrokseen voisi toteuttaa joko asuntoja tai toimistotiloja. Kun rakennuksen toiseen kerrokseen katutason liiketilojen yläpuolella sijoitetaan toimistotiloja, ratkaisun liiketilojen kokonaiskerrosala on 2150 k-m 2. Asuntoja tulisi noin 170 kpl, joista 70 kpl on vuokra-asuntoja. Vaihtoehdon kokonaiskerrosala on 14350 k-m 2. Rakennusmassoihin kuuluu yksi korkeampi, 15 kerroksinen ja osittain 16 kerroksinen torni Tupalantien varressa ja erillinen kahdeksankerroksinen asuinkerrostalo Kyläkujan puolella. Kävelykadulle päin on osoitettu matalampi, 5-6 kerroksinen rakennusmassa. Uusille rakennuksille on kaavan mukaan varattava 1 autopaikka/ 85 k-m 2 asuintilaa ja 1 autopaikka/ 50 k-m 2 liiketilaa. Esitetyt vaihtoehdot edellyttävät 176 186 autopaikan rakentamista. Osittain kolme- ja nelikerroksiseen pysäköintitaloon mahtuu enintään 170 autopaikkaa ilman kellaritasoa. Pysäköintitalon tarkemmassa suunnittelussa selvitetään mahdollisuus toteuttaa yksi noin 30 autopaikan pysäköintitaso kellarikerroksessa. Kaavaehdotukseen tarkennettiin valmisteluvaiheen tontinkäyttösuunnitelmat havainnemallien ja varjostusvertailujen avulla. Korkea rakennus Tupalantien ja Kyläkujan kulmassa kavennetaan ja korotettaan 18 kerroksiseksi, matalampi pistetalo säilytetään kahdeksankerroksisena ja kävelykadulle päin osoitettu rakennusmassa säilytetään matalana, 5 6 kerroksisena. Rakennusten välistä piha-aluetta on suurennettu luonnosvaiheesta siirtämällä matalampi kerrostalo tontilla etelään Kyläkujan suuntaisesti. Ratkaisu lisää valoisuutta tonttien oleskelualueille ja rakennusten alakerrosten asuntoihin sekä lisää tilaa pihalle pelastusajoneuvoille. Korttelin kokonaiskerrosala on pienennetty 13800 k-m2: iin. Suunnitelmaehdotuksessa on asuinkerrosalaa yhteensä 12300 k-m2, toimistotilaa toisessa kerroksessa 900 k-m 2 ja liiketilaa kävelykadun varressa 560 k-m 2. Kortteliin on tulossa noin 185 asuntoa, joista noin 85 kpl on vuokra-asuntoja. Pysäköintilaitos suunnitellaan osittain maanalle, kavennetaan ja irrotetaan Tupalantieltä. Osittain viisitasoiseen pysäköintitaloon mahtuu yli 200 autopaikkaa. Sivu 14
Suunnittelualue sijaitsee kaupungin ydinkeskustassa palveluiden ja juna-aseman läheisyydessä, joten autopaikkojen rakentamisvaatimusta on väljennetty vuokra-asuntojen osalta nykyisen vuokra-asuintalon todennettujen tarpeiden mukaiseksi. Kaavaehdotuksessa tarkistettiin autopaikkavaatimukset siten, että korttelin rakennuksille on varattava 1 autopaikka/ 85 k-m 2 asuintilaa, 1 autopaikka/ 100 k-m 2 vuokra-asuintilaa, 1 autopaikka/ 70 k-m 2 toimistotilaa ja 1 autopaikka/ 50 k-m 2 liiketilaa. Esitetty suunnitelma edellyttää noin 165 autopaikan rakentamista. Lisäksi tonteille on varattava säilytyspaikkoja polkupyörille, 1 paikka/ 30 k-m 2. 4.4.2 Valittujen vaihtoehtojen vaikutusten selvittäminen, arviointi ja vertailu Asemakaava-alue kuuluu kaupungin ydinkeskustaan ja asemakaavan liikenteellisiä, sosiaalisia, ympäristöllisiä ja yhdyskuntataloudellisia vaikutuksia on arvioitu Järvenpään keskustan kaupunkikuvallisessa selvityksessä. Asemakaavan muutos uudistaa keskustaa ja vahvistaa kävelykadun ilmettä. Hanke tuo alueelle lisää monipuolista liiketilaa kävelykadun varteen ja keskustaan uusia asuntoja, joista osa on pieniä vuokra-asuntoja. Korkean rakentamisen palotekniset ratkaisut on suunniteltu yhteistyönä pelastuslaitoksen kanssa. Keskusta-alueen kaupunkikuvallisen suunnitelman mukaisesti rakennusmassa pysyy kävelykadulle päin matalahkona pääosin 5-6 kerroksisena, säilyttäen kävelykadun julkisivun nykyistä matalahkoa linjausta. Vuonna 2012 laadittuja viitesuunnitelmia on tarkennettu siten, että alue on paremmin toteutettavissa vaiheittain. Pysäköintitalon julkisivu säilyy matalana. Liikenteen ja jalankulkijoiden turvallisuutta parannetaan kaventamalla rakennusta ja irrottamalla rakennusala noin kaksi metriä Tupalantieltä. Kavennettua rakennusta voidaan suurentaa 200 autopaikkaiseksi rakentamalla siihen kellaritaso. Pysäköintitalo tulee toteuttaa mahdollisimman matalana, autopaikkoja voidaan lisätä kellaritasoilla, jos todetaan teknistaloudellisesti kannattavaksi. Kortteleille laaditaan sitovat rakentamistapaohjeet ja yhtenäinen hulevesisuunnitelma varmistamaan rakentamisen laatua. Alueen hulevedet johdetaan hajautetusti kaupungin hulevesiverkkoon. Rakentamistapaohjeet ja tonttikorkokartta hyväksytään kaavan yhteydessä. Rakentamistapaohjeet, liitteenä 6, hulevesien hajauttamisperiaate kaupungin hulevesiverkkoon, liitteenä 7 ja tonttikorkokartta, liitteenä 8. Kyläkujan ja Tupalantien katu- ja kunnallistekniset suunnitelmat on laadittu kaavasuunnittelun rinnalla. 4.4.3 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset Kaupunkikehityslautakunta 8.5.2014 Kaupunkikehityslautakunta Kaupunginhallitus pvm Kaupunginvaltuusto pvm 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Tupalantien kulman suunnittelualueen muodostavat kävelykadun ja Tupalantien kulman asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue (AL-52), Tupalantien autopaikkojen tontista (LPA-38) ja Kyläkujan yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten tontista (ET) sekä katualueista Kyläkujalla, Tupalantiellä ja Sibeliuksenkadulla. Sivu 15
5.1.1 Mitoitus Suunnittelualueen pinta-ala on 8790 m 2, josta on asuin- ja liikerakennusten korttelialuetta (AL- 52) 3300 m 2, autopaikkojen korttelialuetta (LPA-38) 1590 m 2, yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialuetta (ET) 1245 m 2 ja katualuetta 2655 m 2. Korttelin 167 rakennusoikeus on 13800 k-m2, josta on asuinrakentamista noin 12300 k-m2 ja liike- ja toimistotilaa noin 1450 k-m2. Lisäksi kortteliin saa rakentaa asukkaille varasto- ja yhteiskäyttötiloja enintään 2070 k-m2. Korttelin 137 yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevan korttelinosan rakennusoikeus on 1325 k-m2 ja pysäköintilaitoksessa on tilaa noin 200 autolle. Kortteliin tulee yhteensä noin 180-190 erikokoista omistus- ja vuokra-asuntoa ja arviolta noin 330 asukasta. Kävelykadun varteen tulee myös uusia liike- ja toimistotyöpaikkoja. 5.1.2 Palvelut Tupalantien kulman alue sijaitsee keskustassa kävelykadun varrella ja kaikki keskustan kaupalliset ja julkiset palvelut sekä ylä- ja ala-asteen koulut ovat alle puolen kilometrin etäisyydellä. Järvenpään juna-asemalle on matkaa alle 500 metriä. Bussiliikennettä kulkee Postikatua, Rantakatua ja Helsingintietä pitkin. Vähittäistavarakauppa sijaitsee Prisman liikekeskuksessa noin 200 metriä Tupalantien kulmasta. Lähin leikkipuisto on Tupalantien varressa n. 200 m päässä ja isompi leikkipuisto ja laajat virkistysalueet sijaitsevat Rantapuistossa n. 500 m päässä. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Kaavaratkaisu noudattaa valtakunnallisia alueidenkäyttötavoitteita, nojautuen nykyiseen kaupunkirakenteeseen. Tyhjän tontin rakentaminen eheyttää kaupunkikuvaa ja parantaa ympäristön laatua kaupungin ydinkeskustassa. Korkealaatuinen asuin- ja liikerakennus tuottaa monipuolisia liiketiloja, työpaikkoja ja asuntoja kaupungin keskustaan kävelykadun varteen. Tiivis rakentaminen keskustassa kävelykadun varteen parantaa liikenneturvallisuutta sekä joukkoliikenteen, kävelyn ja pyöräilyn edellytyksiä. Alueen hulevedet johdetaan hajautetusti kaupungin hulevesiverkkoon Tupalantien kulman alueelle laaditun hulevesien hajauttamisperiaatteen mukaisesti ja tonttien korkeusasemat määritetään alueen katujen korkeustasojen mukaan. Alue liitetään kaukolämpöön. Kortteleille laaditaan sitovat rakentamistapaohjeet varmistamaan rakentamisen laatua. Ohjeissa on määräyksiä mm. rakennusten massoittelulle, julkisivumateriaalille, pysäköintilaitokselle, pihajärjestelyille ja hulevesien käsittelylle. Sitovat rakentamistapaohjeet, hulevesien hajauttamisen periaateratkaisu ja korttelien tonttikorkokartta liitetään asemakaavaselostukseen ja hyväksytään asemakaavan yhteydessä. 5.3 Aluevaraukset 5.3.1 Korttelialueet Asuin- liike- ja toimistorakennusten korttelialue (AL-52) Korttelialue sijaitsee Sibeliuksenkadun, Tupalantien ja Kyläkujan välissä. Rakennusten julkisivut avautuvat kävelykadulle ja ympäröiville kaduille. Kävelykadun puoleinen julkisivu sopeutetaan kävelykadun kaupunkiympäristöön ja ylimmän kerroksen julkisivu toteutetaan sisäänvedettynä. Kävelykadunpuoleisen rakennuksen ensimmäiseen kerrokseen ei saa sijoittaa asuintiloja. Tonteille on yhteinen ajoyhteys huoltoliikenteelle Kyläkujalta. Tonttien välistä rajaa ei saa aidata. Asukkaiden yhteis- ja varastotiloiksi saa käyttää 15 % rakennusoikeudesta varsinaisen rakennusoikeuden lisäksi. Rakennukset tulee julkisivu- ja kattomateriaalien sekä kattomuodon suhteen rakentaa Sivu 16
yhtenäistä rakennustapaa noudattaen. Kaikki rakenteet on tehtävä korkeatasoisesti kiinnittämällä erityistä huomiota ympäristön, keskustan kaupunkikuvan ja viihtyisyyden vaatimuksiin. Rakentamatta jäävät tontinosat tulee pitää istutuksin huolitellussa kunnossa. Tonttien vapaa-alueet voidaan sijoittaa myös rakennusten kattotasanteille. Tonteille on varattava tilaa kävelykadun katulämmityskeskukselle ja kiinteistömuuntamoille. Korttelialueelle on laadittava yhtenäinen hulevesisuunnitelma, jossa osoitetaan tonttikohtaisesti hulevesien kerääminen ja poistaminen. Korttelialueen hulevedet tulee johtaa kaupungin hulevesiverkkoon. Tonttien autopaikat sijoitetaan viereiselle autopaikkojen korttelialueelle ja tonteille on osoitettava yksi polkupyöräpaikka/ 30 k-m 2. Autopaikkojen korttelialue (LPA-38) Korttelialue sijaitsee Tupalantien ja Kyläkujan länsikulmauksessa. Pysäköintitontin 35 m x 39 m kokoiselle rakennusalalle rakennetaan noin 200 autopaikan pysäköintilaitos, johon sijoitetaan viereisten asuin- liike- ja toimistorakennusten tonttien autopaikat. Pysäköintilaitos tulee toteuttaa mahdollisimman matalana. Rakennuksen naapuritontin puoleinen läntinen julkisivun korkeus ei saa ylittää 9,5 metriä ja rakennuksen Kyläkujan puoleisen julkisivun enimmäiskorkeus on 12,0 metriä. Autopaikkojen määrää voidaan mahdollisuuksien mukaan lisätä maanalaisilla pysäköintitasoilla. Korttelialueelle voidaan sijoittaa kiinteistömuuntamoita. Yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialue (ET) Korttelialue sijaitsee kaava-alueen länsinurkassa Kyläkujan varressa. Osa ET -tontista liitetään viereiseen autopaikkojen tonttiin ja osa liitetään Kyläkujan katualueeseen. Tontilla sijaitsee Elisa oy:n televiestintäalan rakennus. Pienennetyn tontin rakennusoikeus 1325 k-m 2 säilytetään ja se voidaan toteuttaa noin 20 m x 30 m kokoisella rakennusalalla kolmessa kerroksessa. 5.3.2 Muut alueet Katualueet Kyläkujan ja Tupalantien väliin on osoitettu ja rakennettu ajo- ja kevyenliikenteen yhteys tonttien 137-16, -24 ja -25 kautta. Toteutunut ajoyhteys muutetaan kaduksi jatkamalla Kyläkujan katualuetta 8,5 metrin levyisenä Tupalantielle. Uutta katualuetta muodostuu 610 m 2. Kyläkuja on niin jalankulun, pyöräilyn kuin autoliikenteenkin katu. Sibeliuksenkadun katualue säilyy kävelykatuna, jalankululle ja polkupyöräilylle ja Tupalantien itäosa varataan kevyelle liikenteelle, jolla huoltoajo on sallittu. Pelastusreitit on huomioitu ja ne kiertävät uusia rakennuksia sijoittuen niin kävelykatuosuudelle kuin asuintalokortteleiden sisäpihoille. Pysäköintitalon osalta pelastusreitit ovat Tupalantiellä ja Kyläkujalla. 5.4 Kaavan vaikutukset 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Kävelykadun varren asuin- ja liikekorttelin tehokas rakentaminen tiivistää kaupunkirakennetta ydinkeskustassa ja tuo keskustaan lisää asukkaita ja liiketilaa keskustapalveluiden ääreen. Korttelin 137 ET -tontin toiminta säilyy nykyisellään. Asemakaavan tueksi laaditaan sitovat rakentamisohjeet ja tonttikorkokartta, joiden avulla edistetään korkealaatuista, ympäristöön soveltuvaa uudisrakentamista. Tonttikorkokartalla on kortteleihin määritelty rakennusten korkotasot, joita tulee noudattaa. Sivu 17
5.4.2 Vaikutukset maisemaan ja luonnonympäristöön Korkealla rakentamisella on merkittäviä vaikutuksia maisemakuvaan, jossa vesitorni toimii tällä hetkellä dominanttina. Keskustan alueella korkeimpia ovat Prismakeskuksen 7 8 -kerroksiset asuinkerrostalot ja kävelykadun eteläpuolen 7-kerroksiset tornit. Nykyisiä korkeammat rakennukset näkyvät kauas Tuusulanjärvelle ja korostavat keskustan merkitystä kaupunkikuvassa. Rakennusmassat on pyritty sijoittamaan tasapainoisesti kaupunkikeskustan 3d-mallien avulla (Keskustan kaupunkikuvallinen selvitys 2012, viitesuunnitelmat ja havainnekuvat 2014). Tupalankulman torni ja siihen liittyvät rakennukset tulevat muodostamaan osan keskustan uudisrakentamisesta. Alue tulee täydentymään, kun keskustan muut uudistamishankkeet etenevät. Tiiviisti rakennetun ydinkeskustan täydennysrakentamisella ei ole vaikutuksia alueen luonnonympäristöön, mutta korkeat rakennukset saattavat muuttaa lähiympäristön tuuliolosuhteita. Perhelän korttelin suunnittelun yhteydessä on tehty tuulisuusselvitys (Ilmatieteen laitos 2012), jonka tuloksia voidaan hyödyntää keskustan kehittämisessä. Tupalankulman rakentamisesta ei ole tehty erillistä tuulisuuselvitystä. Kortteleihin laaditaan hulevesisuunnitelma, jossa osoitetaan hulevesien kerääminen ja poisjohtaminen tonttikohtaisesti. Hulevedet johdetaan hajautetusti kaupungin hulevesiverkkoon. Kerrostalojen katoille voidaan sijoittaa oleskelutilaa ja istutuksia. 5.4.3 Vaikutukset liikenteeseen Keskustakortteliin tulevat uudet asunnot ja liiketoiminnat tuovat lisää liikennettä Kyläkujan ja Tupalantien kulmaan. Alueen katuverkko toimii nykyisellään koko keskustan yleisten pysäköintialueiden liikenteelle. Alueen läpi tonttien kautta kulkeva ajoyhteys Kyläkujalta Tupalantielle muutetaan kaduksi jatkamalla Kyläkujan katua Tupalantielle. Kyläkujalle ja Tupalantielle tehdään katusuunnitelmat kaavan yhteydessä. Pyöräilyä edistetään varaamalla pyörien pysäköintipaikkoja liiketontilla ja Tupalantiellä. Hyvät bussi- ja erityisesti junayhteydet ja juna-aseman läheisyys mahdollistavat väljemmän autopaikkanormin soveltamisen kaavassa vuokra-asumiselle ja erityisryhmille ja tarvittaessa vaiheittaisen autopaikkojen toteuttamisen. Kannustamalla kestävään liikkumiseen pyöräillen jalan ja julkisia kulkuneuvoja käyttämällä, voidaan vähentää autoliikenteen aiheuttamia haittoja. 5.5 Ympäristön häiriötekijät Uudisrakentaminen sijoittuu kaupungin rakennettuun ydinkeskustaan. Kortteleihin laaditaan yhteinen hulevesisuunnitelma ja tonttien hulevedet johdetaan hajautetusti kaupungin hulevesiverkkoon. Rakennettaessa pysäköintitasoja maan alle on varmistettava, että uudisrakentaminen ei aiheuta haitallisia muutoksia pohjavesiolosuhteisiin lähialueella. Ilmatieteen laitos on vuonna 2012 tutkinut Järvenpään tuuliolosuhteita ja tuulen vaikutusta korkeaan rakentamiseen keskustan Perhelän korttelissa. Korkean ja tiiviin rakentamisen vaikutusta korttelin tuuliolosuhteisiin on kiinnitettävä huomiota ja selvitettävä rakennussuunnittelussa. 5.6 Kaavamerkinnät ja -määräykset Asemakaavan merkinnät ja -määräykset on esitetty liitteessä 2. 5.7 Nimistö Alueelle ei tule uusia katu- tai puistonimiä. Kyläkujaa jatketaan katuna Tupalantielle. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Asemakaavan pohjaksi on laadittu viitesuunnitelmat. Ratkaisujen tueksi on laadittu havainnekuvia massoittelusta ja näkymäkuvia lähiympäristöstä. Varjotutkielmassa on tarkasteltu korttelien Sivu 18
varjo-olosuhteita eri vuorokauden aikoina ja eri vuodenaikoina. Rakennustapaohjeet ja tonttikorkokartta on laadittu tonttien toteutuksen tueksi. Kortteleille laadittavan hulevesisuunnitelman tueksi on esitetty periaatekuva hulevesien hajauttamisesta hulevesiverkostoon. Rakennustapaohjeet ja tonttikorkokartta hyväksytään sitovina asemakaavan yhteydessä. 6.2 Toteuttamisen ajoitus Kortteli 167 rakennetaan kahdessa vaiheessa, rakentaminen aloitetaan 2015 kävelykadulle rajoittuvalla asuin- ja liikerakennuksella ja pysäköintitalolla Ensimmäisen toteutusvaiheen yhteydessä on myös tarkoitus rakentaa Kyläkujan katua ja tehdä alueelle vaadittavat kunnallistekniset parannukset. Kävelykadun parannustyöt on tarkoitus aloittaa vuonna 2016. 6.3 Toteutuksen seuranta Seurattavia asioita ovat toteutuksen aikataulu ja kaupungin kunnallistekniset investoinnit. Järvenpäässä 8.5.2014 Sampo Perttula Kaavoituspäällikkö Åsa Graeffe Kaavoitusinsinööri Sivu 19