TONKOPURO PUOLANKA, PALJAKKA ASEMAKAAVAN MUUTOS JA LAAJENNUS PUOLANGAN KUNTA Kaavoitus vireille 27.3.28 AIRIX Ympäristö Oy Mäkelininkatu 17 A 91 OULU Puhelin 1 241 46 Telefax 1 241 461 Etunimi.sukunimi@airix.fi www.airix.fi Kunnanvaltuusto hyväksyi asemakaavan muutoksen ja laajennuksen 24.6.21, 17 Kunnanhallituksen kuulutuksella lainvoimaiseksi 29.9.21.
Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT...2 1.1 Kaava-alueen sijainti...2 1.2 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista...3 2 TIIVISTELMÄ...3 2.1 Kaavaprosessin vaiheet...3 3 LÄHTÖKOHDAT...4 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista...4 3.1.1 Alueen yleiskuvaus...4 3.1.2 Luonnonympäristö...4 3.1.3 Rakennettu ympäristö...4 3.1.4 Yhdyskuntatekninen huolto...6 3.1.5 Maanomistus...7 3.2 Suunnittelutilanne...8 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset...8 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET...14 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve ja käynnistäminen...14 4.2 Osallistuminen ja yhteistyö...14 4.2.1 Osalliset...14 4.2.2 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt, viranomaisyhteistyö...14 4.3 Asemakaavan tavoitteet...15 4.3.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet...15 4.4 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset...16 4.4.1 Alustavien vaihtoehtojen kuvaus...16 4.4.2 Valittujen vaihtoehtojen vaikutusten selvittäminen, arviointi ja vertailu...19 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS...2 5.1 Kaavan rakenne...2 5.1.1 Mitoitus...2 5.1.2 Palvelut...2 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteuttaminen...2 5.2.1 Maakuntakaavan asettamien tavoitteiden toteuttaminen...2 5.3 Aluevaraukset...21 5.3.1 Korttelialueet...21 5.3.2 Muut alueet...23 5.4 Kaavan vaikutukset...26 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön...26 5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön...26 5.4.3 Muut vaikutukset...26 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS...27 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat...27 1
1 Perus- ja tunnistetiedot 1.1 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee Paljakan laskettelukeskuksen ytimessä. Voimassa olevaa asemakaavaa muutetaan Tonkopuron alueella ja asemakaavaa laajennetaan hieman pohjoiseen päin. 2
1.2 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista Kainuun maakuntakaava, 29, Kainuun liitto Kotilan osayleiskaava, 199, arkkitehtuuritoimisto O Yipahkala Oy Tonkopuron rakennuskaava ja kaavan muutos 1999, arkkitehtuuritoimisto O Ylipahkala Oy Ajantasakaava, skannattu Origo Oy:ssä Paljakka 215 masterplan, 27 Veikko Halonen Consulting Asemakaavan pohjakartta 1:2, Origo Oy Ortokuvat ja ilmakuva Paljakan laskettelukeskuksen ydinalue, luonto ja maisemaselvitys 28, Mikko Siitonen ja Hannu Keränen Puolangan Osoitekartta, 28, Infokartta Oy ja Origo Oy Paljakan latukartta, 29, Mapline Oy Puolangan moottorikelkkailu-urat, 26, Genimap Oy Paljakan mönkijäratahankkeen työsuunnitelma, 29, Matkailuyhdistys PuolankaPaljakka ry Paljakan kalapuisto-hanke, muistio 8.1.29, Matkailuyhdistys Puolanka-Paljakka ry Kylpylän luonnospiirrokset 28, arkkitehtuuritoimisto H Pyykönen Valokuvat arkkit. yo Elina Marjakangas, 15.2.21, AIRIX Ympäristö Oy 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet - Kunnanvaltuusto on päättänyt kaavoituksen vireilletulosta 27.3.28 Kunnanhallitus päätti suunnittelutarjousten pyytämisestä 7.12.29 Kunnanjohtaja valitsi konsultiksi Airix Ympäristö Oy:n kaavoituksen aloituskokous 15.2.21 Paljakassa, alustavan OAS:n esittely toimikunnalle lähtötietomateriaalin kerääminen viikolla 7 kaavoituksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma OAS:n nähtävillepanopäätös kunnanhallituksessa 22.2.21, 48 osallistumis- ja arviointisuunnitelma nähtävillä 1.3.-3.5.21 välisen ajan luonnosten laadinta maaliskuussa 1. viranomaisneuvottelu 17.3.21 Kunnanhallituksen päätös luonnoksen nähtävillepanosta 23.3.21, 71 Luonnosten nähtävillä pitoaika 25.3.- 9.4.21 Vastineet mielipiteisiin ja lausuntoihin 14.4.21 Kunnanhallituksen päätös ehdotuksen asettamisesta julkisesti nähtäville 3.5.21. Asemakaavaehdotus nähtävillä 5.5. - 4.6.21 välisen ajan Vastineet muistutuksiin 9.6.21 Kaavan hyväksyminen kunnanhallituksessa 15.6.21 Kaavan hyväksyminen kunnanvaltuustossa 24.6.21 3
3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Noin 2 ha kokoinen suunnittelualue on Paljakan laskettelukeskukseen liittyvien matkailutoimintojen ydinkeskustaa. Kaava-aluetta rajaavat lännessä Rakennusjoki ja idässä Louhenjoki tekolampineen. Aluerakenne on väljää ja nykyisen asemakaavan osoittamat lomarakentamisen tontit suurelta osin vielä rakentamattomia. 3.1.2 Luonnonympäristö Alueesta on biologin tekemä luonto- ja maisemaselvitys vuodelta 28. Alue on voimakkaasti käsiteltyä matkailutoimintojen leimaamaa ympäristöä. Luonnontilaisia alueita tai merkittäviä luontoarvoja ei juuri ole. Maisemaa hallitsevat Paljakan laskettelukeskuksen rinteet kaava-alueen ja tekolampien itäpuolella. Suunnittelualueen maa on pääosin hiekkaperäistä harjuainesta. Jokivarressa ja tekolampien ympärillä on myös turvemultamaata. Kaava-alue on pääasiassa kuivahkoa kangasta. Ainoastaan Tonkopuron varrella on lehtomaisempaa, metsälain mukaista luonnonympäristöä. Paljakkakeskukseen johtavan tien pohjoispuolella on pieni suolampi (Piilovesi), jonka kohdalla on kosteampaa maata. Maasto on mäkistä ja harjumaista, ja tasaisimmat kohdat ovat pääasiassa paikoitusalueina. Jyrkimmät ja korkeimmat rinteet sijaitsevat Paljakkatalon länsipuolella hotellin ja Jyrkänpartaan ympärillä. Alueella ei ole tavattu uhanalaisia lajeja, lukuun ottamatta kahta liito-oravien esiintymiseen liittyvää yksittäistä havaintoa Rakennusjoen varressa. Kyse ei kuitenkaan ole lisääntymis- tai suojapaikasta, eikä siten elinpiirin ydinalueesta. Havainnot eivät estä rakentamista jokivarsilehdon ulkopuolisille rinnealueille. Kaava-alue on osa tärkeää, Rakennuskankaan I-luokan pohjaveden muodostumisaluetta. Pohjavedenottamo on suunnittelualueen pohjoispuolella noin 4 metrin etäisyydellä. (ks. kartta s.4) Jyrkänpartaan lenkkitien keskellä oleva suppa 3.1.3 Rakennettu ympäristö Alueen näkyvin ja keskeisin rakennus on Paljakkatalo pääsisääntulotien kupeessa. Paljakkatalon ja rinnekeskuksen välinen laakso on pysäköintialuetta. Harjun päällä sijaitsee hotelli. Hotellin suurehko, matala rakennus jää lähes näkymättömiin mäen alapuolisilta alueilta tarkasteltuna. Jyrkänpartaan varteen Paljakkataloa lähimpänä oleville tonteille on rakennettu yksi rivitalotyyppinen lomarakennus. Rivitalorakentamista on myös Rinnetien suulla. Muita rakennuksia kaava-alueella ei ole. Pysäköintialueen jatkeena pohjoisessa on kaava-alueen ulkopuolelle jäävä asuntovaunualue ja siihen liittyvä huoltorakennus. Alueen pohjoispuolella on Rakennuskankaan vedenottamo. Lähin kauppa sijaitsee noin 3 kilometriä Hoikanvaarantietä etelään. 4
Paljakkatalo ja hotelli Hotelli Rinnetien lomarakentamista Jyrkänpartaan lomarakentamista Asuntovaunualueen portti 5
3.1.4 Yhdyskuntatekninen huolto Suunnittelualueella on vesi- ja viemäriverkosto, johon kaavoitettava alue voidaan liittää. Runkovesijohto tulee kaavoitettavan alueen pohjoispuolella olevasta Rakennuskankaan pohjavedenottamosta. E.ON Kainuun Sähköverkko Oy toimitti luonnoksen kuulemisvaiheessa oheisen maakaapelireittikartan, joka on kuitenkin epätarkka. Yhtiö tarkistaa kaapeleiden paikat myöhemmin. Sijaintiperiaate kuitenkin on kartalta nähtävissä ja sitä voidaan käyttää lähtökohtana kun selvitetään alueen tilannetta ennen rakennushankkeen suunnittelua. 6
3.1.5 Maanomistus Kaava-alue on pääosin kunnan maata (vihreä väri). Hoikanvaarantien varressa Rinnetien pohjoispuolella on yksityistä maata. 7
3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Valtakunnalliset alueiden käyttötavoitteet Kaavoituksessa huomioidaan valtakunnalliset alueiden käyttötavoitteet, erityisesti tavoitteet eheyttää yhdyskuntarakennetta ja parantaa elinympäristön laatua, kulttuuri- ja luonnonperinnön vaaliminen sekä matkailussa alueen omien vahvuuksien kehittäminen. Maakuntakaava Kaava-alueella on voimassa Kainuun maakuntakaava, joka on saanut lainvoiman 29.4.29. Maakuntakaavassa aluetta koskevat merkinnät: - Luontomatkailun kehittämisalue (merkittävä luontomatkailun kehittämisalue). Alueita kehitetään luonnon virkistyskäytön ja luontomatkailun kohdealueina. luontomatkailua palvelevat rakenteen pyritään keskittämään näille alueille. Alueilla tulee varautua merkittäviin matkailijamäärien kasvuun ja kansainväliseen yhteistyöhön. Alueen maankäyttöä suunniteltaessa tulee kiinnittää erityistä huomiota luonnon virkistyskäyttöön ja luontomatkailun edistämiseen sekä luonnon- ja kulttuuriarvojen säilymiseen. Alueen toteuttamien ei saa vaarantaa alueella sijaitsevan tai siihen rajoittuvan Natura-alueen suojelun perusteena olevia luonnonarvoja. metsätalouskäyttöön tarkoitetuilla alueilla ei saa rajoittaa nykyisestään metsätalouden toimintaedellytyksiä. - Matkailun vetovoima-alue (maakunnan matkailun kannalta merkittävä aluekokonaisuus) Vetovoima perustuu matkailukeskusten lisäksi luonnon- ja kulttuuriympäristöön. Alueilla tulee eidstää suojelualueverkoston ja arvokkaiden maisemaalueiden ekologisesti kestävää hyödyntämistä. Metsien käytössä lähialueilla on huomioitava matkailuelinkeino. - Matkailupalvelujen alue (valtakunnallisesti merkittävä matkailupalvelujen ydinalue). Paljakan alueella tulee kiinnittää huomiota toimintojen tiivistämiseen. Matkailupalvelujen alueiden yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa on kiinnitettävä huomiota alueiden toiminnallisuuteen ja tarkoituksenmukaiseen rajaukseen. - Yhdystie eli matkailun kannalta merkittävät yhdystie 1919 ja 19227 välillä Ukkohalla-Paljakka, jotka toimivat tiiviissä yhteistyössä, mikä edellyttää sujuvia ja turvallisia liikenneyhteyksiä etenkin talvella. - Tärkeä pohjavesialue, rakennuskankaan 1.luokan pohjavesialue suunnittelumääräyksineen: Pohjavesien pilaantumis- ja muuttumisriskejä aiheuttavat laitokset ja toiminnot on sijoitettava riittävän etäälle pohjavesialueista tai suojattava niin, että pohjavesialueen käyttökelpoisuus vedenhankintaan ei vaarannu. Alueella tulee huolehtia pohjavesien suojelun ja maa-ainesten ottotarpeiden yhteensovittamisesta. - Liikenneturvallisuutta koskeva yleismääräys: Yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa ja muussa alueiden käyttöä koskevassa suunnittelussa tulee kiinnittää erityistä huomiota liikenneturvallisuuden edistämiseen sekä sujuvan ja hyvän liikenneympäristön saavuttamiseen. 8
Ote maakuntakaavasta. 9
Yleiskaava Alueella on voimassa 23.8.199 hyväksytty Kotilan oikeusvaikutteinen osayleiskaava. Siinä alue on pääosin rinnehiihtoaluetta, jolle saa rakentaa hotelleja, ravintoloita, henkilökunnan asuntoja, asuntovaunujen pysäköintialuetta sekä retkeily- ja ulkoilureittejä. Ote Kotilan yleiskaavasta. Paljakka 215 masterplan, matkailukeskuksen kehittämissuunnitelma Matkailukeskuksen kehittämissuunnitelma on laadittu 27. Tavoitteena on saada liiketoimintaan lähivuosina selvä kasvupiikki siten, että alueen majoituskapasiteetti kaksinkertaistuu vuoteen 212 mennessä. Nyt alueella on noin 8 vuodepaikkaa. Visiona on että alue on vuonna 215 ympärivuotinen noin 16 vuodepaikan matkailukohde, joka on keskittynyt lasketteluun ja luonnossa liikkumiseen. Strategisena tavoitteena on talvisesongin pidentäminen, kesän vetovoiman lisääminen ja luoda uutta kysyntää hiljaisille kausille. Kehittämisen tavoitteena on luoda: - tiivis ja tunnelmallinen matkailukeskus: pääraitin rakentamisen tiivistäminen, muodostetaan selvä keskusalue, pääraitin korttelialueiden ajanmukaistaminen, ylempi asuntovaunualue rakennusalueeksi 1
- - kapasiteetin kasvattaminen, monipuolinen ja tasapainoinen palvelurakenne luontoaktiviteettien vaatimien reitistöjen kehittäminen ja kunnossapito niin, että ne palvelevat ympärivuotisesti ja yhä monipuolisempia käyttäjäryhmiä: lähtöalueelle opasteet ja huoltoalue, vesielementti / kylpylä laskettelun / hiihtokeskuksen aseman säilyttäminen kotimaan kilpailutilanteessa 11
Asemakaava Alueella on voimassa kunnanhallituksen 23.6.1999 hyväksymä asemakaava, joka on vahvistettu Kainuun Ympäristökeskuksessa 31.8.1999. Siinä alueelle on osoitettu matkailua palvelevien rakennusten ja loma-asuntojen korttelialueita, yleisiä pysäköintialueita ja lähivirkistys sekä retkeily- ja ulkoilualueita. Koko kaavan (noin 3x laajempi kuin muutosalue) rakennusoikeus on 22 13 k-m2. Ajantasa-asemakaavaote on myös kaavaluonnoskartalla. Ote Paljakan ajantasakaavasta. Kaavamuutosalueen rajaus punaisella viivalla. 12
Paljakan kalastuspuiston yleissuunnitelma Louhenjoen ranta-alueelle laaditaan yleissuunnitelma vuoden 21 aikana. Kunnan keskeisenä ajatuksena on muodostaa ydinalueesta viihtyisä, puistomainen alue, jossa vedestä tulee viihdyttävä elementti ja ylirakentamista pyritään välttämään. Kalastus on alueelle sopiva aktiviteetti, jonka puitteiden kehittämisessä huomioidaan erityisesti lapset ja esteettömyys. Tavoitteena on luoda helpot ja viihtyisät kalastuspuitteet perhekeskeisen kalastukseen erilaisin rakentein ja palveluin. Alue rajautuu pysäköintialueisiin ja Paljakkataloon sekä sen viereen suunniteltuun kylpylään. Suunnitelmassa esitetään sisääntulotien ja portin kehittämistoimet, paikoitusalueet ja reittien lähtöalueet, rantapolut, valaistus, grilli- ja nuotiopaikat, sillat, infokatos, uusi saunarakennus, uinti- ja kalastuspaikat, kalanperkaus ja savustamo, lasten leikkipaikka Röllimaa, picnic-alue, pallokenttä, rinneportaat, laiturit ja sisäkalastuskohde. 13
4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve ja käynnistäminen Kaavatyön tarkoituksena on laatia asemakaavamuutos noin 2 hehtaarin alueelle Puolangan Paljakassa. Alueen kadut ja muu infrastruktuuri on pääosin toteutunut voimassa olevan Tonkopuron asemakaavan mukaisesti. Rakentamisen alueet ovat toteutuneet vain osittain. Laajennusalueella on toteutuneita rakennuksia ja infrastruktuuria. Kunta teki kaavoituspäätöksen 28 ja kaavoitus käynnistyi helmikuussa 21. 4.2 Osallistuminen ja yhteistyö 4.2.1 Osalliset Asemakaavan laatimiseen voivat osallistua kaikki, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin asemakaava saattaa vaikuttaa (MRL 62 ). Henkilöitä tai yhteisöjä, joita laadinta koskee, kutsutaan osallisiksi. Osallisia ovat Kainuun maakuntayhtymä, Kainuun ELY-keskus, Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskus, liikenne, Kainuun Museo, Kainuun Energia /EON, Kainuun pelastuslaitos, Maanomistajat, lähialueiden asukkaat, kunnan hallinto, yrittäjät, yhdistykset: Kotilan kehittäjät, Puolanka-Paljakka matkailuyhdistys Ry, Kainuun luonto, Kotilan osakaskunta 4.2.2 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt, viranomaisyhteistyö Osalliset voivat olla yhteydessä kuntaan ja kaavoittajaan koko kaavaprosessin ajan. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaisia kuulemisvaiheita ovat valmisteluvaiheen kuuleminen luonnosvaiheessa ja julkinen kuuleminen kaavan ehdotusvaiheessa, jolloin kaavat ovat yleisesti nähtävillä sekä kunnanvirastolla että internetissä kuntasivuilla. Suunnittelun aikataulu 2-3/1 3/1 4/1 5/1 6/1 14 Aloituspalaveri (työpalaveri) ja maastokäynti 15.2.21. Kaavoituksen vireilletulokuulutus ja osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtäville asettaminen viikolla 8. Viranomaisneuvottelu 17.3.21. Asemakaavaluonnos valmisteluaineistoineen asetetaan nähtäville vähintään 14 vrk ajaksi. Nähtävillä oloaikana osalliset voivat jättää mielipiteensä kaavaluonnoksesta kunnantalolle, tekniseen toimistoon postitse tai sähköpostin välityksellä. Nähtävillä pitoaika on 25.3.-9.4.21. Asemakaavaluonnoksesta pyydettyjen lausuntojen ja mielipiteiden käsittely. Kaavaehdotuksen valmistelu. Kaavaehdotus nähtävillä Ehdotus asetetaan nähtäville kunnantalolle 3 vrk:n ajaksi, alustavan aikataulun mukaan 5.5.-4.6.21. Nähtävillä oloaikana osalliset voivat jättää kirjallisen muistutuksen kaavaehdotuksesta kunnantalolle, tekniseen toimistoon postitse tai sähköpostin välityksellä. Ehdotuksesta saatujen muistutusten ja lausuntojen käsittely.6.21. Kaavaehdotus viedään kunnanhallituksen ja valtuuston hyväksyttäväksi 23.6.21.
4.3 Asemakaavan tavoitteet 4.3.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Työn aloituspalaverissa asetettiin seuraavat tavoitteet: 15
4.4 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset 4.4.1 Alustavien vaihtoehtojen kuvaus Alueelle ei laadittu erillisiä vaihtoehtoja, koska alueen perusrakenne on määritetty jo voimassa olevassa asemakaavassa. Rakentamisen mitoituksen suhteen tehtiin vaihtoehtoja keskeisellä alueella kortteleissa 1-11 ja niiden välisellä LP-alueella. Jyrkänpartaalla kortteleiden 17, 14 ja 13 alueiden mitoitusta tarkasteltiin suhteessa asetettuihin tavoitteisiin. Korttelin 17 osalta tavoitteen mukainen 18 k-m 2 rakennusoikeus voidaan toteuttaa mutta kortteleihin 13 ja 14 ei saa luontevasti mahtumaan niin isoa rakennusoikeutta, varsinkin kun tontille on järjestettävä myös autojen pysäköinti. Niinpä näihin kortteleihin on osoitettu rakennusoikeutta vain 13 km2. Sijoittelua hankaloittaa erittäin jyrkät rinteet, joissa rakentaminen tulee toteuttaa terassoimalla huoneistot 2-3 tasoon. Lenkkitien keskelle jäävät korttelit säilyttävät nykyisen rakennusoikeutensa eli noin 125 k-m2/ tontti. Keskeisen alueen osalta tavoitteena on täydentää korttelirakennetta jotta alueelle syntyisi tiivis keskusta. Kortteliin 1 toivottiin pientä laajennusta ja rakennusoikeuden nostoa. Katualuetta hieman kaventamalla alueelle voidaan osoittaa rakennusoikeutta 35 k-m2 (nyt 3 k-m2). Rakentaminen tulee kuitenkin sijoittaa 3 kerrokseen, jotta pihalle mahtuu tarvittavat autopaikat, noin 6kpl. Korkea rakentaminen turvaa paremmin näköalat rinteeseen. Myös puron puolelle entiselle puistoalueelle toivottiin rakennuspaikkaa ja siihen voi rakentua noin 15 km2 huoneistohotelli. Autopaikkoja kadun puolelle voidaan sijoittaa noin 25 kpl, mikä johtaa huoneistokokoon 4-6 k-m2. Toisessa vaihtoehdossa katu maantielle on poistettu ja katualue on yhtä korttelialuetta, jolle voi rakentaa yhteensä 5 k-m2. Tässä mallissa maastoltaan tasainen katualue helpottaa tontin pihajärjestelyjä ja pysäköintiä. 16
LP-alueelle osoitetaan alarinteeseen liikerakentamista ja yläpuolelle majoitusrakentamista. Alustavassa mitoituksessa kortteliin ideoitiin kauttaaltaan 3-kerroksista rakentamista ja rakennusoikeus oli 8 tai 95 k-m2. Näin tehokas rakentaminen edellyttää, että kaikki pysäköinti on sijoitettava rakennusten kellarikerroksiin. Käytännössä koko korttelialue rakennettaisiin pysäköintikellarin päälle, jonne mahtuisi noin 15 pysäköintipaikkaa. Mitoitusnormi olisi tällöin 1 ap/5-6 k-m2. Näin tehokas rakentaminen voi kuitenkin olla liian mittavaa ja kallista kysyntään nähden. Se myös peittäisi taustalle tulevan korttelin 1 huoneistojen rinnenäkymiä. Niinpä alueelle laadittiin toinen luonnos noin puolta pienemmällä rakennusoikeudella. Siinä lammen puolelle sijoittuisi 2-kerroksiset huoneistohotellit, joiden rakennusoikeus on 2x 9 k-m2. Alarinteeseen ison pysäköintialueen reunalle ja monitoimitalon viereen sijoittuisi liikerakennus 25 k-m2, jonka yläkerroksiin sijoittuisi hotellihuoneita. Alangon puolella rakennus on 3-kerroksinen ja ylärinteessä pihan puolella 1kerroksinen. Liikerakennuksen tulee olla korkea, jotta se olisi taajamakuvallisesti riittävän näyttävä suhteessa viereiseen monitoimitaloon ja sen kupeesta nousevaan 15 metriä korkeaan, seinämäiseen rinteeseen. Korttelin keskelle mahtuu noin 45 autopaikkaa, jotka palvelevat majoitushuoneistoja (2x9 k-m2). Pohjakerroksen puolittain rinteeseen upotettujen liiketilojen, noin 7 k-m2, pysäköinti sijoittuu yleiselle pysäköintialueelle. MMM 17
Monitoimitalon kupeeseen on varattu lisätila pienelle kylpylälle. Toiminnot on erotettu omaksi tontikseen ja muutettu kaavamerkinnältään RM:stä PV:ksi eli huvi- ja viihdepalvelujen korttelialueeksi. Nykyinen sisääntulokatu Paljakkakeskus poistetaan kokonaan VE-1:ssä ja VE-2:ssa se muutetaan kapeammaksi siten, että puron puolelle mahtuu kapea matkailutontti RM. Sisääntulon muuttaminen rivitaloliittymän kautta Rinnetielle on ensisijainen tavoite, kun halutaan johtaa autoilijat keskelle pysäköintialueita. Nykyinen Paljakkakeskuksen liittymä johtaa jyrkkään mäkeen, joka on hankala liikennöidä talviliukkailla. Päätien varteen rakennetaan kevytliikenteen väylä. Ulkoilureitit yhdistävät muut lomaalueet Paljakan keskustan palveluihin. Jyrkänpartaan katuaukko pidetään alueen viihtyisyyden takia mahdollisimman kapeana. Täällä autopaikat rajautuvat suoraan katuun, jota ne käyttävät peruutustilanaan. 18
4.4.2 Valittujen vaihtoehtojen vaikutusten selvittäminen, arviointi ja vertailu Asemakaavan muutoksen ja laajennuksen vaikutuksia arvioidaan MRA 1 mukaisesti ympäristön, taloudellisen ja sosiaalisen ympäristön sekä liikenteen näkökulmista. Vaikutuksia arvioidaan seuraavien aihepiirien pohjalta. Ympäristövaikutuksia luonnonympäristön muuttuminen, rakennetun ympäristön muuttuminen: - rakennusten suuri koko suhteessa tonttiin voi hävittää liikaa tontin puustoa, rinnesijoittelu voi johtaa kaiken suojaavan puuston häviämiseen - pysäköintiruudut kadun puolella levittävät katuaukion pinnoitetun alueen noin 12-13 m leveäksi. On tärkeää että pysäköintiruudut eivät ole asfalttia vaan ne tulee kivetä esim. reikäkivin. Tämä pienentää myös imemättömien pintojen alaa, mikä on tärkeää pohjaveden muodostumisalueella - alueen rakentuminen parantaa ympäristökuvaa, jos tyyli ja mittakaava on yhtenäinen. Nyt keskeinen alue on ilmeeltään keskeneräinen. - Lämpövoimalan sijoittuminen pääsisääntulon portiksi on haasteellinen ja vaatii toimintojen suunnittelulta sekä rakennuksen arkkitehtuurilta erityistä huolellisuutta - Rakennustyylin kirjavuus voi luoda alueelle negatiivisen imagon, mistä syystä rakentamisen yhtenäiseen tyyliin ja mittakaavaan tulee kiinnittää erityisesti huomioita - Pohjaveden imeytymistä ei saa estää liiallisilla pinnoituksilla tai vesien keskitetyllä keräämisellä. Vesien tulee imeytyä hajautetusti maahan jotta vältytään esim. rinteiden vyörymiltä. Taloudellisia vaikutuksia kunnallistekniikan rakentaminen ja muuttaminen, virkistysalueiden hoito: - alueelle on rakennettu kunnallistekniikka, joka on nyt vajaakäytössä. Jos alue rakentuu, kunta saa lisää liittymä- ja käyttömaksuja, joka parantaa kunnan ja vesiyhtiöiden taloutta - jos rakentaminen vilkastuu, paikalliset rakentajat voivat työllistyä ja alueen talous voimistuu, kunta saa enemmän verotuloja ja kiinteistöjen veroja Sosiaalisia vaikutuksia ympäristön toimivuus ja viihtyisyys, terveys ja turvallisuus - keskus säilyy edelleenkin pienenä ja mittakaavaltaan inhimillisenä - kun naapureita tulee lisää, voi syntyä yhteisöllisyyttä, mikä parantaa alueen turvallisuutta - hyvät liikuntamahdollisuudet parantavat ihmisten terveyttä Liikennevaikutuksia yleinen liikenneturvallisuus, liikenteen ja ulkoilureittien toimivuus - liikenneverkkoa jäsennöidään uudelleen, mikä selkeyttää alueen sisäistä liikkumista, moottorikelkkareitit suunnataan vain etelään päin ja maantien varteen - kevytliikenteen yhteyksiä parannetaan - kaikilta tonteilta on suora pääsy ulkoilureiteille 19
5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne 5.1.1 Mitoitus Voimassa olevassa asemakaavassa alueen rakennusoikeus on yhteensä noin 11 2 k-m 2. Uudessa kaavassa rakennusoikeus kasvaa aluelaajennuksen takia AR-alueen 12 k-m 2. LP-alueen muuttaminen korttelialueeksi RM / KL nostaa keskustan rakennusoikeutta 5 2 k-m2. Olevien RM-korttelialueiden rakennusoikeus kasvaa liki saman verran eli 98 k-m 2. Suurin kasvu, 9 k-m2, on osoitettu keskustan kortteliin 18. Lounaisrinteen korttelissa 17 kasvu on 114 k-m2. Yhteensä kaava-alueelle tulee uutta rakennusoikeutta 18 k-m2. Korttelissa 11, 75 k-m2, hotelliin on rakennettu noin 2 k-m2. Nyt kortteli on jaettu pienempiin tontteihin, ja hotellille jää vielä käyttämätöntä rakennusoikeutta 3 k-m 2. Monitoimitalon eli Paljakkatalon tontille on osoitettu rakennusoikeutta 4 k-m 2, josta noin 21 on toteutunut. Vireillä olevan kylpylähankkeen rakennusoikeus on noin 8 k-m 2. Korttelin 11 kulmalle rinteeseen osoitettu RM-tontti saa rakennusoikeutta 15 k-m 2. 5.1.2 Palvelut Paljakka on Kainuun korkein hiihtokeskus, jossa korkeusero on 19 m ja pisin rinne 134 m. Rinteitä on 12 joista kaikki on lumetettuja ja 5 valaistua. Hissejä on 7 joiden kapasiteetti on noin 8 henkilöä tunnissa. Hoidettuja latukilometrejä on noin 14, joista valaistuja 9 km. Hiihtokeskuksen palvelutarjontaan kuuluvat välinevuokraamo, välineiden huolto, vuokraus ja myynti, rinnekahvila ja rinneravintola. Kesällä tärkeimpiä aktiviteetteja ovat ulkoilu merkityillä reiteillä, kalastus ja maastopyöräily. Alueella on myös minigolf ja tenniskenttä. Kaavamuutosalueen palvelut sijoittuvat Paljakkataloon, jossa toimii kuntosali, elokuvateatteri, kahvio, matkamuistomyymälä ja parturi sekä safariyritysten toimitilat. Kokouksia voidaan järjestää mm. auditoriossa ja hotellissa. Ravintolapalveluja on hotellin lisäksi Paljakkatalon kahviossa, rinnekeskuksen ala-asemalla ja laskettelukaudella rinneravintolassa. Lähin ruokakauppa on Kotilan kylällä noin 3 km päässä. Majoituspalveluja tarjoavat hotelli ja mökit, joista osaa vuokrataan. Alueella toimii yksi safaripalveluyritys ja hiihtokoulu. Paljakan hiihtokeskuksen ytimeen kaavoitetaan nyt uusi liiketontti, johon voidaan sijoittaa erilaisia yksityisiä palveluja ja myymälöitä. Rinteen alareunaan sijoittuva liikerakennus voi olla kooltaan 25 k-m2, josta alin kerros on varsinaisia liiketiloja, noin 7-8 k-m2, ja ylimmät kaksi kerrosta voivat olla esim. majoitushuoneistoja. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteuttaminen 5.2.1 Maakuntakaavan asettamien tavoitteiden toteuttaminen Asemakaavamuutos tiivistää ja selkeyttää Paljakan keskusta-aluetta, millä vastataan hyvin maakuntakaavan matkailuun liittyviin tavoitteisiin. Tavoitteena on lisätä Paljakan matkailullista vetovoimaa ja matkailijamäärien kasvuun on varauduttu lisäämällä matkailuun ja sen tukipalveluihin liittyvää rakennusoikeutta. Asemakaavamuutoksessa rakentamisen väliin rajautuu alueita, joilla on nykyistä väljää kaavatilannetta paremmat edellytykset toteutua viihtyisäksi ja ihmisen mittakaavaan sopivaksi kävely- ja ulkoiluympäristöksi. 2
Paljakan aluetta on tarkoitus kehittää myös luontomatkailua tukevana keskuksena. Ulkoilureitistöihin ja luontomatkailuun liittyvää puolta on suunniteltu jo aiemmin Paljakka Master Planin ja kalastuspuisto-hankkeiden yhteydessä, mikä on huomioitu myös asemakaavamuutoksessa. Asemakaava selkiyttää Paljakan keskustasta pohjoiseen ja etelään suuntaavia luonto-, ulkoilu-, ja kuntoilureitistöjä (maakuntakaavassa luontomatkailun kehittämisalueeksi on osoitettu mm. Saarijärven-Ukkohallan-Paljakan-Siikavaaran alue). Liikenteen turvallisuutta ja sujuvuutta parannetaan ohjaamalla ajoneuvojen sisääntuloliikenne keskustakorttelin ulkopuolelta kiertäen pysäköintialueille, jolloin keskusta-alue rauhoittuu puhtaasti jalankulkuympäristöksi. Keskustaan liittyvien katujen yhteydessä varaudutaan myös pyöräteiden rakentamiseen. Tilannetta parantaa huomattavasti myös moottorikelkka- ja mönkijäreittien siirtyminen rakennettavan ydinalueen ulkopuolelle. Tärkeän pohjavesialueen suojelu on otettu huomioon asemakaavan kaavamääräyksissä, rakentamistapaohjeissa ja oheisessa kaavaselostuksessa. 5.3 Aluevaraukset 5.3.1 Korttelialueet ET YHDYSKUNTATEKNISTÄ HUOLTOA PALVELEVIEN RAKENNUSTEN JA LAITOSTEN ALUE Hiihtokeskuksen pääsisääntulon yhteyteen sijoittuvan lämpökeskuksen rakennus ja pihatoiminnot on suunniteltava siten, että ne muodostavat edustavan portin alueelle. Polttoainesäiliöt on sijoitettava rakennuksiin. Alue on tarkoitettu lämpövoimalalle ja sille on osoitettu rakennusalaa 6 k-m 2. Alustavien suunnitelmien mukaan lämpölaitos eli konttivoimala tuottaisi vuosittain lämpöä hakkeella 12 kv ja raskaalla polttoöljyllä noin 1 kv. Vuodessa alueelle tuodaan noin 4 kuormaa haketta ja tiiviimmin talven pakkasjaksoilla noin 3 kuormaa viikossa. Alueelle tulee pienehkö hakkeen ja polttoöljyn varastorakennus. Huoltoliikenne tontille voidaan hoitaa peruuttamalla ja toiminta mahtuu kaavan suhteellisen pienelle tontille. Maantien alikäytävän ulkoilureitin puolella tonttia on säilytettävä puustoa. Huoltoliikenne tulee hoitaa mieluummin Rinnetien puolelta, jolloin rakennus suojaa pohjoispuolen ulkoilualuetta. Myös Rinnetien puolella tulee säilyttää puustoa tai istuttaa katuvarteen puukuja. Koska kortteli on portti alueelle, puukujaistutusten tulee sopia alueen imagoon. Näkymiä peittäviä puita ovat esim. kuusi, sembramänty, koivu ja pihlaja, näkymiä avaava mänty. AR RIVITALOJEN JA MUIDEN KYTKETTYJEN ASUINRAKENNUSTEN KORTTELIALUE Korttelialue on rajattu olevan maanomistustilanteen mukaan. Alueelle on osoitettu rakennusoikeutta 12 k-m2 ja tilat voi sijoittaa kahteen kerrokseen. Toteutuneet rivitalot ovat Ikerroksisia ja penkattu voimakkaasti maastoon. Uusi rakennus sijoittuu melko tasaiselle maalle maantien lähelle. K-1 LIIKE- JA TOIMISTORAKENNUSTEN KORTTELIALUE Alueelle saa rakentaa liike- ja toimistotiloja sekä ylimpiin kerroksiin hotellin tai lomahuoneistoja. Korttelin asiakaspysäköintipaikat sijoittuvat yleiselle pysäköintialueelle LP. Alue on hiihtokeskuksen keskellä ja siinä on rakennusoikeutta 25 k-m2, minkä voi rakentaa III kerrokseen joista alimman kellarikerroksen liiketilojen osuus voi olla enintään 3/4 suurim- 21
man kerroksen pinta-alasta. Alin, osin rinteeseen upotettu kerros on luontevimmin liiketilaa ja ylemmät kerrokset majoitustiloja. Kerrosten rakennusoikeus on noin 8 k-m 2, joten se voi olla lähitulevaisuudessa liiketilojen realistinen määrä tällä tontilla. Huoltoliikenne tulisi järjestää rakennuksen pohjoispäästä Rinnetien puolelta. Kaikki lastaustilat ja välineet tulee sijoittaa näin keskeisellä paikalla rakennuksen sisään. Pienliikkeiden huoltoliikennettä voidaan hoitaa myös torin puolelta pakettiautoilla. Liiketoimintoja voivat olla esim. ravintolat, kioski, urheiluvälinemyymälä, ruokakauppa ja erilaisia hoivapalveluja tarjoavat yrittäjät kuten hieroja, kosmetologi ja kampaaja. PV HUVI- JA VIIHDEPALVELURAKENNUSTEN KORTTELIALUE Alueella on Paljakkakeskus, jonka palvelut on kuvattu edellisellä sivulla. Sen kylkeen pohjoispuolelle on suunniteltu pienkylpylää ja eteläpuolelle laajennuksena keilahallia. Korttelin rakennusoikeus on 4 k-m2, josta noin 15 k-m2 on jo rakennetussa Paljakkakeskuksessa. Rakennus poikkeaa tyyliltään loma-asunnoista ja sen tyyliä, materiaaleja ja väritystä voidaan pitää mallina viereisen K-1 korttelin toteutuksessa. RM MATKAILUA PALVELEVIEN RAKENNUSTEN KORTTELIALUE Alueen keskeiset korttelit on osoitettu tällä yleismerkinnällä, mikä mahdollistaa monenlaisen toteutustavan. Korttelit on tarkoitettu hotelli- ja motellityyppiseen majoitukseen mutta myös huoneistohotellit ovat paikalle sopivia. Autopaikoitusnormina korttelisuunnittelussa on ollut 1 ap/ 6 k-m2. Osalle kortteleista autopaikoitus on vaikea järjestää maaston takia, mistä syystä alueelle on osoitettu runsaasti kadunvarsipysäköintiä. Osa nykyisen hotellin paikoituksesta voitaisiin sijoittaa luontevasti myös maan alle, johtuen jyrkästä rinteestä. Keskeiset korttelit sijoittuvat melko tasaisille alueille, mutta korttelissa 11 ja 14 voidaan rakentaa myös terassoituja rinnetaloja. Rakentamisohjeessa on tarkemmin kuvattu rakentamisen tapaa. RM-3 MATKAILUA PALVELEVIEN LOMA-ASUNTOJEN KORTTELIALUE Alueelle saa rakentaa loma-asuntoja pari- ja rivitaloihin tai pienkerrostaloihin. Korttelit on tarkoitettu lomaosaketyyppiselle rakentamiselle mutta se voidaan toteuttaa myös huoneistohotellina. Huoneiston keskikoko on 4-5 k-m2. Rakennukset ovat kadulta katsoen 1-2-kerroksisia ja alarinteen puolelta 3-kerroksisia, ½ k II. Korttelialueille sijoitettujen maakaapelien paikat on selvitettävä ennen rakennushankkeeseen ryhtymistä. Maaston jyrkkyydestä johtuen rakennusalat on rajattu tiukasti niin, että rakennus on rakennettava kiinni kadun puoleiseen rakennusalaan. Rakennuksen ja kadun väliin jää pysäköintipaikat, jotka tulee jakaa osiin puurivillä. Puita tulisi istuttaa vähintään 1 metrin välein. Pysäköintiruudut voidaan kattaa läpäisevillä materiaaleilla kuten betonireikäkivillä tai soralla. Tällä pyritään varmistamaan katuympäristön viihtyisyys ja intiimi mittakaava. (s. 16 katuleikkaus A) LPA AUTOPAIKKOJEN KORTTELIALUE Alueen pysäköintikortteli palvelee Paljakkakeskusta ja osin matkailukorttelia 11. Keskustan kortteleiden rakennusoikeutta on nostettu, mikä lisää pysäköintipaikkojen tarvetta, eikä niitä voida osoittaa kovin paljon erittäin jyrkille rinnetonteille. Pysäköintikortteli mahdollistaa paikkojen käytön lomittamisen kysynnän mukaan ja siten voi vähentää pysäköintipaikkojen kokonaistarvetta alueella. Paljakkakeskuksen alueelle mahtuu noin 4 autoa. 22