LOVIISAN KAUPUNGIN YRITYSALUEET

LOVIISAN KAUPUNGIN YRITYSALUEET HINTATASOJEN PÄIVITYS 4.9.2014

YRITYSALUEIDEN MARKKINAHINTATASOT JA PROFILOINTI Sisältö 1 Selvityksen kohde ja tehtävän määrittely... 2 2 Alueiden sijainti ja kuvaus... 2 2.1 Uusi teollisuusalue... 3 2.2 Vanha teollisuusalue... 4 2.3 Vapaavarasto... 5 2.4 Ampumarata, Itäinen liittymä... 6 2.5 Tesjoki... 7 2.6 Ahvenkoski... 8 2.7 Liljendal... 9 2.8 Koskenkylä... 10 3 Johtopäätökset... 11 1

1 Selvityksen kohde ja tehtävän määrittely Allekirjoittanut yritys on saanut toimeksiannon selvittää ja arvioida liike- ja toimistotonttien (kaavamääräys K) rakennusoikeuden ( /k-m 2 ) ja teollisuus-, logistiikka ja varastotonttien (kaavamääräys T) tonttineliöiden ( /m 2 ) hintatasot Uudella ja Vanhalla teollisuusalueella, Vapaavarastossa, Ampumaradan itäisellä liittymällä, Tesjoella, Ahvenkoskella, Liljendalissa ja Koskenkylässä. Hintatasot on määritetty alueittain. Kyseessä ei ole ollut varsinainen kiinteistökohtaisten arvioiden (AKA-arvio) laadinta, vaan yleisluonteinen hintatason määritys. Maaperän mahdollista pilaantumista ei ole otettu selvityksessä huomioon. Vastaava työ on tehty vuonna 2011. Aikaisemmin tehdyn työn jälkeen suurin muutos on ohitustien käyttöönotto osassa alueita. Selvitys on tehty kauppa-arvomenetelmällä. Hintatasoja on selvitetty Loviisan lisäksi Porvoosta, Kotkasta, Haminasta ja Lappeenrannasta. Tontin hintatasossa on oletettu, että asemakaava on vahva, maa-alue tasattu ja kunnallistekniikka on tontin rajalla. Hintatasoon vaikuttavina tekijöinä on otettu huomioon alueen saavutettavuus, katuverkko, muu kunnallistekniikka, näkyvyys kaupallisesti, asemakaava (määräys ja tehokkuus), alueen profiili/imago (arvio loppukäytöstä ja sen hintatasosta) sekä tontin näkyvyys pääväylille. Työssä on määritelty pitemmän aikavälin hintatasot, nykyistä markkinoiden epävarmuutta ei ole huomioitu hinnoissa. Työn tilaajana on ollut Loviisan kaupungin kehitysjohtaja Sten Frondén ja kaupungingeodeetti Mia Kajan. Työ on tehty tausta-aineistoksi kaupungin omistamien tonttien hinnoittelua ja maankäyttösopimusten korvausten määrittelyä varten. Katselmuksen yritysalueilla on tehnyt Juha Nummi 1.9.2014. Tarkastelun ovat tehneet Newsec Valuation Oy:ssä DI Juha Nummi ja tekn.yo. Aino Alastalo. 2 Alueiden sijainti ja kuvaus Alueet sijaitsevat kaupungin keskustan reuna-alueilla, ampumaradan lähialueella, Tesjoen teollisuusalueella, Ahvenkosken alueella sekä Liljendalin alueella valtatie 6:n varrella. Saavutettavuus valtatie 7:ltä sekä keskustan suunnasta on kaikille alueille hyvä tai vähintään kohtuullinen. Ampumaradan yritysaluetta lukuun ottamatta, alueilla on olemassa kunnallistekniikka. 2

2.1 Uusi teollisuusalue Alue on Loviisan keskustaan vievän Helsingintien länsipuolella. Alue on rakentunut Helsingintien varten ja laajenee lounaaseen. Huoltoasematontin viereen länsi- ja eteläpuolelle on kaavoitettu liiketontteja. Kaavassa liiketontit ovat näkyvällä paikalla Helsingintien varressa, teollisuustontit alueen sisällä ja kaatopaikkatontit alueen reunalla. Liiketonteille on mahdollista rakentaa 1/3 rakennusoikeudesta teollisuus- ja varastotilaa sekä asunnon. Teollisuustonteille on mahdollista rakentaa 1/3 rakennusoikeudesta liike- ja toimistotilaa sekä asunnon. Alueella toimii mm. huoltamo, päivittäistavarakauppa, autotarvikeliikkeitä, erityyppisiä autokorjaamoja, pienteollisuusyrityksiä ja koneistamoja sekä ammattioppilaitos. Alueella on kaupungilla myynnissä vapaita tontteja. Alueelle suuntautuva kysyntä on tasaista ja siten myös hintojen oletetaan pysyvän ennallaan. Arvioidut liike- ja teollisuustonttien rakennusoikeuden hintatasot vastaavat mm. Kouvolan aluekeskusten Myllykosken ja Anjalan hintatasoja. Teollisuustonttien hintatasot perustuvat kaupallisten keskustan reuna-alueiden hintatasoihin. Liiketonttien hintatasojen vaihteluväliksi alueella on arvioitu: Päivittäistavarakauppa 35-70 /k-m 2 Tilaa vievä kauppa ja erikoistavarakauppa 25 40 /k-m 2 Teollisuustonttien hintatasojen vaihteluväliksi alueella on arvioitu: Takarivin teollisuus-varastohallit 6-13 /m 2 Lähellä liiketontteja sijaitsevat osaksi kaupalliset kauppa- ja teollisuusvarastot 7-15 /m 2 3

2.2 Vanha teollisuusalue Alue on profiloitunut teollisuus- ja varastoalueeksi, jossa on päivittäistavarakauppa, erikoistavarakauppoja sekä autokauppoja. Alueella toimii mm. Lidl ja kaupungin varikko. Saavutettavuus valtatie 7:lta sekä keskustan suunnasta on hyvä. Kaupungilla on alueella muutamia vapaita tontteja. Alueen rakennukset ja ympäristö ovat osin huonossa kunnossa. Alueen imagoa pystyy parantamaan muuttamalla Helsingintielle avautuvaa näkymää enemmän kaupallisen alueen näkymäksi. Alueen on arvioitu ajan myötä muuttuvan enemmän kaupalliseksi alueeksi. Liiketonttien hintatasojen vaihteluväliksi alueella on arvioitu: Tilaa vievä kauppa ja erikoistavarakauppa 25 40 /k-m 2 Päivittäistavarakauppa 35-70 /k-m 2 Teollisuus- ja varastohallitonttien hintatasojen vaihteluväliksi alueella on arvioitu 7-12 /m 2. 4

2.3 Vapaavarasto Alue on teollisuusalueeksi (T/1), sataman varastoalueeksi (Lsv) ja satama-alueeksi (LS/3) kaavoitettu alue, joka on osittain rakentunut. Alueella on tällä hetkellä muutamia varastoja alueen pohjoisosassa. Teollisuusalueelle saa rakentaa vain toiminnan kannalta tarpeellisia toimistotiloja ja enintään kaksi asuntoa. Suurin osa alueesta on vielä tyhjillään, alueella on mm. urheilukenttä. Tontit ovat helposti rakennettavia. Kulkuyhteydet Loviisan keskustaan, satamaan ja valtatie 7:lle ovat hyvät. Teollisuustonttien hintatasojen vaihteluväliksi alueella on arvioitu 5-8 /m 2. 5

2.4 Ampumarata, Itäinen liittymä Alue on vasta rakenteilla ja tulee sijoittumaan rakenteilla olevan ohitustien varteen. Alueella on tällä hetkellä ampumarata. Alueelle ei ole vielä rakennettu kunnallistekniikkaa. Korttelialueiden kaavamääräykset ovat teollisuusrakennusten korttelialue (TY), jolla ympäristö asettaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia sekä tavaraliikenneterminaalin korttelialue (LTA). Tulevien korttelialueiden käyttöä rajoittaa jonkin verran alueiden läpi kulkevat sähkölinjat. Ohitustien valmistuttua korttelialueiden sijainti tulee olemaan erinomainen. Teollisuuskorttelialueiden hintatasojen vaihteluväliksi on arvioitu 6-8 /m 2 ja tavaraliikenneterminaalien korttelialueiden hintatasojen vaihteluväliksi 7-12 /m 2. 6

2.5 Tesjoki Alueella on teollisuutta, varastoja sekä yksittäinen kauppa. Tontit sijoittuvat valtatie 7:n varteen, tien pohjoispuolelle. Teollisuustonteille saa rakentaa myymälätiloja sekä tontilla tapahtuvaa toimintaa varten yhden asunnon. Kaupungilla on alueella useita vapaita tontteja. Teollisuustonttien hintatasojen vaihteluväliksi alueella on arvioitu 5-12 /m 2. Tontin hintaan vaikuttaa tontin rakennettavuus. 7

2.6 Ahvenkoski Ahvenkosken alueelle on kaavoitettu liikenneasema, liiketontti sekä teollisuustontteja. Alue tulee uuden tielinjauksen varteen. Tällä hetkellä alue on metsää, jonka läpi menee tie. Alueen liikenneasematontille arvioidaan olevan laajempaa kysyntää. Liiketontille sekä teollisuusalueelle kysynnän odotetaan olevan enemmän paikallista. Nykyisen tielinjauksen pohjoispuolelle jää liike- ja toimistorakennusten (KL-3) korttelialue. Alueelle voidaan sijoittaa hotelli-, urheilu-, kylpylä- ja ravintolapalveluita. Alueelle ei saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikköä. Eteläpuolelle jää liikerakennusten korttelialue (KL-4) jolle voidaan sijoittaa polttoaineen jakeluasema. Alueelle ei saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikköä. Korttelialueen koko on kartalta mitattuna noin 57 000 m 2. Tehokkuudella e=0,5 rakennusoikeuden määräksi tulee noin 28 000 k-m 2. Liikennemyymäläkäyttöön (ABC, Neste, Teboil) arvioitu rakennusoikeuden (3 000 6 000 k-m 2 ) hinta vastaavilla alueilla tehdyissä kiinteistökaupoissa on vaihdellut 30-160 /k-m 2 välillä. Muuhun liikekäyttöön tulevan rakennusoikeuden hinnan arvioidaan vaihtelevan välillä 20-40 /k-m 2. Rakennusoikeuden suuri määrä laskee rakennusoikeuden arvoa. Liikenneasematontin hintatasoksi on arvioitu 40-60 /k-m 2 eli 20-30 /m 2. Liikerakennusten korttelialueen hintatasoksi on arvioitu 20-30 /k-m 2 eli 10-15 /m 2. Teollisuustonttien hintatasojen vaihteluväliksi alueella on arvioitu 6-10 /m 2, hintaan vaikuttaa näkyvyys uudelle tielle, tontin koko sekä rakennettavuus. 8

2.7 Liljendal Liljendalin alueen tonttien näkyvyys valtatie 6:lle on hyvä. Etäisyys Loviisaan on noin 20 km, Kouvolaan noin 50 km, Porvooseen noin 30 km ja Helsinkiin noin 80 km. Pohjoinen alue on teollisuustoiminnan alue ja siellä toimii teollisuusyrityksiä. Kaupungilla on alueella vapaita tontteja. Eteläinen alue on huoltamotoiminnan sekä muun kaupallisen toiminnan alue. Alueella on huoltamo sekä kalanmyyntikioski. Eteläisen alueen liikekorttelialueille ei saa rakentaa 100 k-m2 suurempia elintarvikemyyntiin tarkoitettuja tiloja eikä tiloja tai laitteita polttoaineen myyntiä varten. Kaupungilla on alueella vapaita tontteja. Teollisuustonttien hintatasojen vaihteluväliksi alueella on arvioitu 3-6 /m 2, hintaan vaikuttaa näkyvyys valtatie 6:lle sekä rakennettavuus. Eteläisen alueen liiketonttien hintatasojen vaihteluväliksi alueella on arvioitu 8-13 /k-m 2. 9

2.8 Koskenkylä Koskenkylän alueen tontit sijaitsevat Koskenkylän pientaloasutuksen pohjoispuolella, asutuksen reuna-alueella liiketonttien vieressä. Alueella sijaitsee päivittäistavarakauppa. Koskenkylän alueelle on rakentunut runsaasti uutta pientaloasutusta. Etäisyys Loviisaan on noin 20 km, Kouvolaan noin 70 km, Porvooseen noin 20 km ja Helsinkiin noin 70 km. Yritysalueella on yleisten rakennusten korttelialueita (Y) ja ympäristöä häiritsemättömän teollisuus- ja varastorakennusten korttelialuetta (TY), alueella on muutamia teollisuusyrityksiä. Kaupungilla on alueella vapaita tontteja. Teollisuustonttien hintatasojen vaihteluväliksi alueella on arvioitu 3-5 /m 2, hintaan vaikuttaa tontin koko sekä rakennettavuus. Yleisten rakennusten korttelialueiden hintatasojen vaihteluväliksi alueella on arvioitu 2-3 /m 2, hintaan vaikuttaa rakennettavuus ja tulevan toiminnan mahdollinen kaupallisuus. 10

3 Johtopäätökset Loviisan yritystonttimarkkinat ovat kauppahintarekisterin tietojen mukaan hieman hiljaisemmat kuin vastaavan kokoisissa kaupungeissa. Alueet ovat jossain määrin eriytyneet eri profiileihin. Päivittäistavarakauppa on keskittynyt Loviisan keskustan alueelle. Ohitustien valmistuttua kokonaan liikennemäärät Vaalimaan ja Helsingin välillä tulevat lisääntymään, mikä lisää myös tonttien potentiaalisten käyttäjien ja ostajien määrää sekä liiketilojen osalta potentiaalisten asiakkaiden määrää. Alla olevassa taulukossa on esitetty alueittain hintatasojen vaihteluvälit. Alue Liikealueet /k-m² Teollisuusalueet /m² Uusi teollisuusalue 25-70 6-15 Vanha teollisuusalue 25-70 7-12 Vapaavarasto 5-8 Ampumarata, Itäinen liittymä 6-12 Tesjoki 5-12 Ahvenkoski 20-60 6-10 Liljendal 8-13 3-6 Koskenkylä 2-5 Hinnoittelun apuna olevina vertailualueina on käytetty lähikaupunkien yritysalueita sekä arvioitavaa aluetta vastaavia yritysalueita. Selvitys on tehty kauppa-arvomenetelmällä. Hintatasoja on selvitetty Loviisan lisäksi Porvoosta, Haminasta, Kouvolasta ja Lappeenrannasta. Vertailualueet on valittu perustuen alueen etäisyyteen keskustasta, pääväylistä ja rautatiestä, sijaintiin kunnan sisällä, alueen profiiliin/imagoon sekä alueella toimiviin yrityksiin. Vertailualueilla tehtyjen kiinteistökauppojen tiedot on kerätty Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä. Vertailualueilla tehtyjen kiinteistökauppojen maaneliö- ja kerrosneliöhintoja on käytetty arvioitaessa tonttien hintatasoja. Hintatasona on esitetty aluekohtainen hintataso. Arvioitu hintataso perustuu arvioitavilla alueilla sekä niihin verrattavilla alueilla tehtyihin kiinteistökauppoihin. Helsinki 4.9.2014 Newsec Valuation Oy Juha Nummi Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu Newsec Valuation Oy juha.nummi@newsec.fi +358 50 420 3954 Aino Alastalo Nuorempi analyytikko Newsec Valuation Oy aino.alastalo@newsec.fi +358 40 736 8415 11

Liite 1. Vertailualueilla tehtyjä kiinteistökauppoja Vertailualueiden tonttien kauppahintoja on selvitetty Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä aikaväliltä 01/2008 08/2014. Vertailukauppoina on käytetty K- ja T-tonttikauppoja. Loviisan alueella on maanmittauslaitoksen mukaan vuosina 2008-2014 tehty viisi rakentamattomien liikekiinteistöjen kauppaa. Tonttikauppojen hintakeskiarvo on 40 /k-m². Korkeimmillaan K-tontti on kaupattu hintaan 61,4 /k-m² vuonna 2013 ja alhaisimmillaan hintaan 30,8 /k-m² niin ikään vuonna 2013. Vastaavalla aikavälillä on Loviisassa tehty kuusi teollisuuskiinteistöjen kauppaa. T- tonttikauppojen kerrosneliöhinnan keskiarvo on 15 /k-m² ja neliöhinnan keskiarvo 7 /m 2. Korkeimmillaan neliöhinta on ollut 13,1 /m 2 ja alhaisimmillaan 4,9 /m 2. Kouvolan kaupungin alueella tehtyjä yritystonttikauppoja Kouvolassa on vuosina 2008-2014 tehty yhteensä 25 rakentamattoman teollisuuskiinteistön kauppaa. Kauppojen kerrosneliöhinnan keskiarvo on 20 /k-m 2 ja neliöhinnan keskiarvo on 9 /m 2. Neliöhintojen mediaani on 5 /m 2. Kaupat ovat sijoittuneet pääasiassa Kouvolan keskustan länsipuolella. Korkeimmillaan neliöhinta on ollut 42,1 /m 2 ja kerrosneliöhinta 105,2 /m-k 2. Kyseessä oli kauppa, jossa T-tontin käyttötarkoitus oli liike- ja toimistorakennuspaikka. Korkein neliöhinta T-tonttikaupalle, jolla myös käyttötarkoitus on teollisuusrakennus, on 15,5 /m 2. K-tonttikauppoja on tehty samalla aikavälillä maanmittauslaitoksen mukaan kuusi kappaletta, joista kahdesta on tiedossa kerrosneliöhinta. Vuonna 2011 Kouvolan kaupunki myi Kiinteistö Oy Kouvolan Autotalolle lähes 9 000 neliöisen tontin kerrosneliöhintaan 43 /k-m 2. Vuoden 2008 lopussa Elimäen kunta myi Koneurakointi Heimo Tuominen Oy:lle K-tontin kerrosneliöhintaan 18,6 /k-m 2. Kaikkien K-tonttikauppojen keskimääräinen neliöhinta oli 30 /m 2. Kouvolan Anjalankosken alueella on maanmittauslaitoksen kauppahintarekisterin mukaan tehty kaksi teollisuustonttikauppa. Kaupungin 20.6.2012 Oka yksityiselle myymällä 5086 m 2 :n tontilla on rakennusoikeutta 1526 k-m 2. Kaupan neliöhinta on ollut 3,1 /m 2. Toinen kauppa tapahtui kun kaupunki myi 13.4.2012 Anjalankosken Umatek Oy:lle 111 m 2 teollisuustontin neliöhintaan 4,2 /m 2. Porvoon kaupungin alueella tehtyjä yritystonttikauppoja Porvoon kaupungille on tehty yritysalueiden hintatasojen määritys maaliskuussa 2014. Tehdyn raportin mukaan Ölstensin alueella teollisuustontin hintataso on noin 10-14 /m 2. Haikkoossa teollisuustontin neliöhinta on noin 22 /m 2 ja Hornhattulassa noin 33 /m 2. Kuninkaanportissa liiketontin kerrosneliöhinta on raportin mukaan noin 160 /k-m 2. Maanmittauslaitoksen mukaan Porvoossa on vuosina 2008-2014 tehty 27 T-tonttikauppaa. Kaupoista 11 on käyttötarkoituksena teollisuus- ja varastorakennuspaikka. Näiden 11 kaupan neliöhinnan keskiarvo on 25 /m 2 ja mediaani 14 /m 2. Maanmittauslaitoksen mukaan Porvoossa on tehty yksi vertailukelpoinen K-tonttikauppa. Tontti sijaitsee Kuninkaanportissa. 24.10.2008 Porvoon kaupunki myi Kiinteistö Oy Porvoon Ratsumestarinkatu 6:lle 8 531 m 2 tontin kerrosneliöhintaan 132 /k-m 2. Tontilla on rakennusoikeutta 5100 k-m 2. Tällä hetkellä tilassa toimii mm. Eurokangas. Porvoon Ölstensin alueella tehtiin yhteensä 15 teollisuustonttikauppaa. Kaupungin myymillä 10 tontilla neliöhinnat ovat olleet keskimäärin 14 /m². Yksityisten myymillä kuudella tontilla neliöhinnat ovat olleet keskimäärin 32 /m².kaupunginhaan alueella kunta on myynyt viisi teollisuustonttia keskimääräiseen neliöhintaan 17 /m². Tarmolassa kunta on myynyt vuonna 2010 noin 6 00 neliömetrisen teollisuustontin noin 20 /m². Vuonna 2011 Brunberg Oy myi 5 000 neliömetrisen T-tontin Ruokakesko Oy:lle neliöhintaan 117 /m². 12

Haminan kaupungin alueella tehtyjä yritystonttikauppoja Haminan alueella on tehty vuoden 2008 alusta 21 teollisuustontin kauppaa, joista valtaosassa myyjänä on ollut kunta. Tonttikauppojen neliöhinnan keskiarvo on 6 /m 2. Korkeimmillaan neliöhinta on ollut 12 /m 2, kun Delta-tila Ky myi vuoden 2011 lopussa ulkomaiselle talousyksikölle 3 000 neliömetrisen tontin. Tontilla oli rakennusoikeutta 900 k-m 2. Liiketonttien kauppoja on tehty vuoden 2008 alusta lähtien 15 kpl, joista kuudesta on tiedossa kaupan kerrosneliöhinta. Yksi kauppa on tehty huomattavasti kalliimmalla kuin muut. Vuoden 2012 lopussa Haminan kaupunki myi Asunto Oy Valkealan Kukkurankaarelle 1 120 neliöisen K- tontin kerrosneliöhintaan 212 /k-m 2. Kaikkien K-tonttikauppojen kerrosneliöhintojen keskiarvo on 70 /k-m 2. Lappeenrannan kaupungin alueella tehtyjä yritystonttikauppoja Lappeenrannassa on vuosina 2008-2014 tehty yhteensä 64 rakentamattoman K- tai T- tontin kauppaa. K-tonttikauppoja on tehty 53, joista 36 on tiedossa kauppahinta ja T-tonttikauppoja 11. K- tonttikauppojen keskimääräinen kerrosneliöhinta on 64 /k-m 2 ja mediaani 45 /k-m 2. Alakvartiili on 20 /k-m 2 ja yläkvartiili 68 /k-m 2. Kaupoista vertailukelpoisimmat on tehty Lappeenrannan reuna-alueella Rauhassa. Rauhassa tehtyjen 14 tonttikaupan keskimääräinen kerrosneliöhinta on 26 /k-m 2. Tonttikauppojen kerrosneliöhinnan mediaani on 22 /k-m 2, alakvartiili 4 /k-m 2 ja yläkvartiili 47 /k-m 2. T-tonttikaupoista 8:ssa on tiedossa kauppahinnat. Kauppojen keskimääräinen neliöhinta on 7 /m 2 ja neliöhinnan mediaani on 5 /m 2. Kauppojen neliöhinnan alakvartiili on 2 /m 2 ja yläkvartiili 21 /m 2. 13