Harjanteen rakentajien koulutustilaisuus 3.2.2015 Omakotitalon käyttö- ja huolto-ohjeen laadinta Lain vaatimukset Laadinnan vastuut ja valvonta Huoltokirjan hyödyt Vuoden 2000 alusta astui voimaan maankäyttö- ja rakennuslaki sekä sitä täydentävä asetus. Laki määrää rakennuksen käyttö- ja huoltoohjeen (huoltokirjan) laadinnan pakolliseksi myös uusille omakotitaloille, joille on myönnetty rakennuslupa vuonna 2000 tai sen jälkeen. Sama velvoite koskee omakotitalon uudisrakentamiseen verrattavaa korjausta tai muutostyötä sekä soveltaen myös muita rakennuslupaa edellyttäviä korjaus- tai muutostöitä. Korjauskohteessa huoltokirja suositellaan laadittavaksi koko kohteelle, vaikka lain mukaan se edellytetäänkin laadittavaksi vain korjauksen kohteena olevalle rakennusosalle, esimerkiksi vesikatolle tai rakennuksen osalle. Lakitekstiä tarkentavassa Suomen rakentamismääräyskokoelmassa (osa A4) määrätään, että enintään kahden asunnon omajohtoisessa asuinrakennushankkeessa käyttö- ja huolto-ohjeen sisältö voi rajautua niihin rakennusosiin ja teknisiin järjestelmiin, joiden hoidolla ja huollolla sekä kunnossapidolla on vaikutusta rakennuksen turvallisuus- ja terveysriskeihin. Vastuu huoltokirjan laadinnasta ja sisällöstä on rakennuksen omistajalla (rakennuttajalla). Jotta huoltokirja ei jää pelkäksi lain vaatimusten täyttämiseksi, on se myös otettava käyttöön ja pidettävä ajan tasalla. Huoltokirjan laadintavelvoitteen täyttymistä valvoo rakennusvalvontaviranomainen. Hän tarkistaa huoltokirjan olemassaolon ja asiamukaisen sisällön rakennuksen loppukatselmuksen yhteydessä. Tarkistuksesta tehdään myös merkintä loppukatselmuspöytäkirjaan. Kun rakennus otetaan käyttöön, omistaja on itse vastuussa huoltokirjan käytöstä ja täydentämisestä. Huoltokirjan laadintaa voi pitää sijoituksena tulevaisuuteen. Hyvästä huoltokirjasta löytyvät rakennuksen tärkeimmät tiedot, ja ajan tasalla pidetty huoltokirja kertoo rakennuksen historian ja toteutuneet energiankulutus- ym. käyttökustannustiedot. Huoltokirja toimii muistilistana rakennuksen ja sen laitteiden vuosittaisista hoito- ja huoltotoimenpiteistä ja helpottaa aikanaan tulevien korjausten suunnittelua. Jos rakennus joskus myydään, hyvä huoltokirja pienentää myyjän ja ostajan riskiä; kertoohan se tarkoin kaupan kohteen ominaisuudet ja korjaushistorian. Jatkuvasti ylläpidetty huoltokirja on todiste rakennuksen hyvästä hoidosta ja kunnossapidosta. Jatkossa rakennuksen huoltokirjaa tullaan kaupantekotilanteessa kysymään aivan kuin nyt kysytään autojen huoltokirjoja. 1(5)
Huoltokirjan muoto ja sisältö Huoltokirja parantaa myös rakennuksen elinkaaren suunnittelua. Huoltokirjassa tulee esittää keskeisten rakennusosien käyttöikätavoitteet sekä niiden arvioidut kunnossapitojaksot ja ennakoidut kunnossapitotoimenpiteet. Rakennuksen omistaja asettaa yhdessä suunnittelijoiden kanssa käyttöikätavoitteet joiden perusteella suunnittelijat valitsevat tarkoituksenmukaiset rakenneratkaisut ja materiaalit sekä arvioivat niiden kunnossapitojaksot. Valintoja tehtäessä kannattaa muistaa, että hankintakustannuksiltaan halvin ratkaisu ei usein pitkällä aikavälillä ole edullisin. Huoltokirja-aineisto koostuu varsinaisesta huoltokirjasta ja liiteaineistosta. Huoltokirjan muodolle ei ole olemassa yhtä oikeaa mallia, vaan mallin voi luoda itse tai voi käyttää markkinoilla olevia atk-ohjelmia tai paperille laadittuja huoltokirjan runkoja. Apuna voi soveltuvin osin käyttää myös asuinkerrostalojen huoltokirjojen laadinnasta julkaistuja oppaita ja RT- tai KH- kortiston tietokortteja. Liiteaineiston voi ehkä kätevimmin kerätä mappeihin tai lehtikoteloihin. Huoltokirjan sisällön minimitaso määritellään lainsäädännössä. Käytännössä huoltokirja kannattaa laatia tätä kattavammaksi, jolloin sen käyttökelpoisuus rakennuksen omistajan työkaluna paranee. Omakotitalon huoltokirjan sisältö voi olla esimerkiksi seuraavanlainen: Kohteen lähtötiedoissa kerrotaan perustiedot rakennuksesta ja tontista. Lähtötiedoissa esitetään myös suunnittelijoiden sekä urakoitsijoiden ja työnjohtajien ym. yhteystiedot. Kun rakennus otetaan käyttöön, listaa täydennetään rakennuksen käyttöön ja hoitoon liittyvien tahojen yhteystiedoilla, esimerkiksi sähköntoimittaja, vesilaitos jne. Rakenteet ja pintamateriaalit sisältää kuvaukset rakennuksen keskeisistä rakenteista: perustukset, alapohjat, kantavat rakenteet, ulkoseinät, väliseinät, välipohjat, yläpohja, vesikatto ja sadevesi- sekä salaojajärjestelmät. Rakennekuvauksista voidaan viitata huoltokirjan liitteenä olevaan piirustusarkistoon. Mukana on myös luettelo huoneissa ja julkisivuissa käytetyistä pinnoitteista, esimerkiksi maalien nimet ja sävyt. Keskeisistä rakennusosista esitetään niille suunnitteluvaiheessa asetetut käyttöikätavoitteet sekä arvio siitä, miten usein ja miten niitä on kunnossapidettävä. Kaikista rakenteista kannattaa kirjata tärkeimpien käytettyjen materiaalien tyypit ja valmistajat. Arvokkaan lisän huoltokirjaan tuovat rakentamisen aikana otetut valokuvat kaikista työvaiheista. Säännöllisellä kuvaamisella syntyneet kuvat voi helposti ikuistaa esim. cd-levylle tallennettavaksi arkistoksi. 2(5)
Hoidon ja huollon tehtävät sisältää tiedot rakennuksen tarvitsemista hoitotoimenpiteistä. Tyypillisiä omakotitalon huoltokohteita ovat mm. vesikeskuslämmitys (verkoston veden määrä, ilman poisto pattereista, vuotojen tarkkailu) lämmityskattila (nuohous, öljypolttimen huolto, savuhormin nuohous, maahan asennetun öljysäiliön kunnon tarkistus viiden vuoden välein) lämpöpumppu (huolto valmistajan ohjeen mukaisesti) tulisijat (nuohous, savuhormin nuohous) liesituuletin (rasvasuodattimen puhdistus) pesukone ja astianpesukone (letkuliitosten ja letkujen tarkistus, sihtien puhdistus) keskuspölynimuri (säiliön tyhjennys ja suodattimien puhdistus/ vaihto) ilmanvaihto (venttiilien puhdistus, kanavien nuohous, poistoilmapuhaltimien toiminnan tarkistus, IV-koneen suodattimien vaihto ja koneen puhtaanapito valmistajan ohjeen mukaisesti) käyttövesijärjestelmä (lämpimän käyttöveden lämpötilan tarkkailu, wc-istuimen ja hanojen tiivisteiden uusiminen, putkiston vuotojen tarkkailu) viemärijärjestelmä (vesilukkojen ja lattiakaivojen puhdistus, viemärin tuuletusputken toiminnan tarkkailu kovimpien pakkasjaksojen aikana, kiinteistökohtaisen jätevedenpuhdistamon huolto/ umpisäiliöiden tyhjennykset haja-asutusalueella) sähköjärjestelmä (kunnon tarkkailu ja sähköturvallisuuden ylläpito sekä vikojen korjauttaminen sähköalan ammattilaisella) märkätilat (vedeneristys, toimiva ilmanvaihto) vesikattorakenteet (katon puhdistus, vesikatteen puhdistaminen ja kunnon tarkkailu, kattokaivojen ja räystäskourujen puhdistaminen) ovet (käynnin tarkistus, saranoiden ja lukkojen voitelu sekä kiinnitysruuvien kireys) ulkoseinät ja ikkunat (pinnoitteiden kunto, vesipellitysten kunto, ikkunatiivisteiden kunto) salaojat ja sadevesiviemärit (kaivojen sakkapesien puhdistus, toiminnan tarkistus). Kodinkoneiden ja monien muiden rakennukseen asennettavien laitteiden ja pintamateriaalien mukana tulee asennus- ja käyttöohjeet. Lisäksi monella valmistajalla on erillisiä hoito- ja huolto-ohjeita tuotteilleen erillisinä esitteinä tai www-sivuillaan. Nämä kannattaa ottaa talteen ja arkistoida huoltokirjan liitteeksi. Valmistajien ohjeet ovat hyvä tietolähde talokohtaista huolto-ohjelmaa suunniteltaessa. Ohjeiden löytymistä liiteaineistosta voi helpottaa laatimalla niistä luettelon huoltokirjaan. Säännöllisesti tehtävistä huolloista ja tarkistuksista kannattaa laatia esimerkiksi vuoden ajanjaksolle huolto-ohjelma, jossa on lueteltu kaikki tarpeelliset toimenpiteet (vrt. auton määräaikaishuollon ohjelma). Kun toimenpiteet on tehty, kuitataan ne huolto-ohjelmaan tehdyiksi. 3(5)
Monimutkaisemmassa rakennuksessa kannattaa harkita paikantamispiirroksen laatimista. Paikantamispiirros on rakennuksen pohjakuva, johon merkitään sellaiset huoltokohteet, jotka ovat vaikeasti löydettävissä ja/tai joita huolletaan harvoin. Tällaisia ovat esimerkiksi viemärin ja ilmastointikanavien puhdistusluukut tai salaojien tarkastuskaivot. Hartiapankkirakentajalla nämä voivat olla hyvin muistissa ilman piirrostakin, mutta talon vaihtaessa omistajaa on paikantamispiirros kullan arvoinen! Korjauspäiväkirjaan kirjataan tehdyt korjaukset, niiden ajankohdat, tekijät/toimittajat ja takuuajat. Samoin kannattaa kirjata muistiin myös poikkeukselliset huoltotoimet/ säätöjen muuttamiset tai esimerkiksi veden lisääminen lämmitysverkostoon. Tällöin tehty toimenpide ei jää muistitiedon varaan ja vuodonetsintään havahdutaan, jos vettä joudutaan lisäämään toistuvasti. Kulutusseuranta osioon kirjataan rakennuksen toteutuneet lämmön, sähkön ja veden kulutustiedot. Seurannan vähimmäistavoite on vuosikulutuksen seuranta. Suositeltavampaa on kuitenkin kuukausittainen seuranta, koska sen avulla paljastuu myös laitevikoja ja esim. putkivuotoja. Verrattaessa eri vuoden lämmönkulutusta pitää sääolosuhteiden vaikutus ottaa huomioon Ilmatieteen laitoksen kuukausittain julkaisemien lämmitystarvelukujen avulla. Kulutusseurantaa voi täydentää kirjaamalla vuosittain myös energian ja veden hankinnasta aiheutuneet kulut sekä muut kiinteistönhoitokulut, joita ovat mm. jätehuoltomaksut, kiinteistövero ja korjauskulut. Huoltokirjan liitteitä varten kannattaa varata esimerkiksi muutama mappi. Yhteen mappiin laitetaan esimerkiksi kaikki rakennuksen piirustukset ja muut suunnitelma-asiakirjat, toiseen rakentamiseen ja rakennuksen käyttöön liittyvät sopimukset ja muut asiakirjat sekä kolmanteen rakennuksen laitteisiin ja materiaaleihin liittyvät valmistajien ohjeet. Tällöin ne ovat helposti löydettävissä yhdestä paikasta. Huoltokirjan laadinta käytännössä Omakotitalon rakentajalla on usein kiire ja työpäivät venyvät pitkiksi. Huoltokirjan laadinta voi tällöin tuntua turhalta ja ylimääräiseltä työltä. Työ ei kuitenkaan ole missään nimessä turhaa, mutta sen hedelmät näkyvät vasta tulevina vuosina. Tässäkin asiassa hyvin suunniteltu on jo puoliksi tehty. Rakennuksen suunnitteluvaiheessa kannattaa jo miettiä itselle parhaiten sopiva huoltokirjan muoto ja laatia huoltokirjan runko valmiiksi. Tällöin rakentamisvaiheessa syntyvälle aineistoille on jo valmis paikka, johon se on siirrettävissä kohtalaisen pienellä työllä. Suunnittelijoilta ja urakoitsijoilta tulee vaatia hoito- ja kunnossapito-ohjeet heidän osuuksistaan ja kerätä talteen kaikki työmaalle tuotteiden mukana tulleet tuotekohtaiset ohjeet. Näiden avulla on helppo koota koko rakennuksen kattava huolto-ohjelma esimerkiksi työmaan vastaavan mestarin avustuksella. 4(5)
Huoltokirjan käyttö ja ylläpito Rakennuksen valmistuessa huolellisesti laadittu huoltokirja on jo itsessään arvokas, koska se jäsentää rakentamisen aikana syntyneen tiedon rakennuksesta, rakentajista sekä rakennuksen tarvitsemasta hoidosta ja kunnossapidosta. Täyden hyödyn huoltokirjasta saa kuitenkin vain ottamalla sen käyttöön. Käytännössä tämä tarkoittaa kiinteistönhoidon aloittamista laaditun huolto-ohjelman mukaisesti tehtyjen toimenpiteiden kuittaamista huolto-ohjelmaan tehtyjen korjausten merkitsemistä korjauspäiväkirjaan Viranomaismääräykset kulutus- ja kustannusseurannan aloittamista huoltokirjan tietojen päivittämistä tapahtuneiden muutosten mukaisesti. Rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje, määräykset ja ohjeet 2000. Suomen rakentamismääräyskokoelma, osa A4. Ympäristöministeriö 2000. Saatavissa esim. www.finlex.fi > viranomaiset > viranomaisten määräyskokoelmat > ympäristöministeriö Omakotitalon huoltokirjamalleja, paperilla 1. Pientalon päiväkirja, rakentamisen ja korjaamisen seuranta, rakennuksen käyttö- ja huoltokirja. Rakennustutkimus RTS Oy 2010. 2. Pientalon tulostettava huoltokirja, www.ymparisto.fi Omakotitalon huoltokirjamalleja, sähköisesti täytettävä/ internetissä käytettävä 3. Huolto-optimi sähköinen huoltokirja. www.rakentaja.fi 4. Suomen omakotiliitto, www.huoltokonsepti.fi 5. Pientalorakentamisen kehittämiskeskus, www.prkk.fi 5(5)