SISÄLLYS Alkusanat 11 Lyhenteet 13 1 Johdanto 2 Osakkeet Lait 14 15 1.1 Yleistä............................................... 15 1.1.1 Asunto-osakeyhtiön peruspiirteet.............. 15 1.1.2 Asunto-osakeyhtiölaki........................ 16 1.1.3 Tilastotietoja asunto-osakeyhtiöistä............ 17 1.1.4 Uuden asunto-osakeyhtiölain tavoitteet......... 18 1.2 Asunto-osakeyhtiölain soveltamisala................... 20 1.2.1 Asunto-osakeyhtiön tunnusmerkit............. 20 1.2.2 Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö............... 21 1.3 Lain voimaantulo..................................... 22 1.4 Asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet...... 23 1.4.1 Periaatteiden määrittelyn tavoitteet............. 23 1.4.2 Toiminta asunto-osakeyhtiönä................. 24 1.4.3 Enemmistöperiaate ja yhdenvertaisuusperiaate.. 25 1.4.4 Johdon huolellisuusvelvollisuus................ 27 1.4.5 Muut keskeiset periaatteet..................... 28 ja vastike 31 2.1 Yhtiöjärjestys ja osakehuoneisto....................... 31 2.1.1 Yhtiöjärjestys................................ 31 2.1.2 Osakehuoneisto ja sen luovuttaminen toisen käyttöön..................................... 38 2.2 Osakkeet............................................. 40 2.2.1 Osakeoikeudet ja niiden käyttäminen........... 40 2.2.2 Osakeluettelo................................. 45 2.2.3 Osakkeen siirrettävyys........................ 49 2.2.4 Lunastusmenettely........................... 53 2.3 Yhtiövastike.......................................... 57 2.3.1 Yleistä....................................... 57 2.3.2 Yhtiövastikkeen maksuperuste................. 59 2.3.3 Käyttömaksujen perintä vastikkeena............ 62 2.3.4 Pääomavastike ja muut erilaiset yhtiövastikkeet.. 64 2.3.5 Yhtiövastikkeella katettavat menot............. 64 2.3.6 Maksuvelvollisuuden alkaminen............... 67 5
3 Kunnossapitovastuu 4 Asunto-osakeyhtiön ja muutostyöt 69 3.1 Yleistä............................................... 69 3.2 Kunnossapitovastuu.................................. 69 3.2.1 Kunnossapitovastuun määräytyminen.......... 69 3.2.2 Yhtiön kunnossapitovastuu.................... 76 3.2.3 Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu ja huolellisuusvelvollisuus....................... 81 3.2.4 Kunnossapitovastuun jakautuminen ja vahinkotapaukset.................................... 82 3.2.5 Kunnossapitotyön teettäminen osakehuoneistossa................................. 83 3.2.6 Kunnossapitotyötä koskevat ilmoitukset ja valvonta..................................... 86 3.3 Muutostyöt.......................................... 95 3.3.1 Yleistä....................................... 95 3.3.2 Osakkeenomistajan muutostyöoikeus........... 96 3.3.3 Suostuminen muutostyöhön ja sen kieltäminen.. 99 3.3.4 Kunnossapitoa ja muutostöitä koskeva päätöksenteko yhtiössä................................ 104 yhtiökokous 107 4.1 Yhtiökokouksen pitäminen ja osakkeenomistajien osallistuminen...................................... 107 4.1.1 Yleistä...................................... 107 4.1.2 Yhtiökokouksen pitäminen ja sille kuuluvat asiat........................................ 107 4.2 Yhtiökokouksen lajit ja sen koolle kutsuminen.......... 110 4.2.1 Varsinainen yhtiökokous..................... 110 4.2.2 Ylimääräinen yhtiökokous.................... 117 4.2.3 Oikeus saada asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi................................ 120 4.2.4 Yhtiökokouksen koollekutsuminen............ 121 4.2.5 Yhtiökokouskutsun sisältö.................... 122 4.2.6 Yhtiökokouksen kutsutapa................... 124 4.3 Osallistuminen yhtiökokoukseen...................... 126 4.3.1 Osakkeenomistajien osallistuminen............ 126 4.3.2 Muiden osallistuminen....................... 130 4.3.3 Yhtiökokousta koskevien muotosäännösten ohittaminen................................. 134 4.4 Asioiden käsittely yhtiökokouksessa ja sen paikka....... 135 4.4.1 Yhtiökokouksessa päätettävät asiat ja äänimäärä.................................. 135 4.4.2 Yhtiökokouksen paikka...................... 137 4.4.3 Menettely yhtiökokouksessa.................. 138 4.4.4 Osakkeenomistajan kyselyoikeus yhtiökokouksessa................................. 142 6
5 Asunto-osakeyhtiön 4.5 Yhtiökokouksen päätöksenteko....................... 145 4.5.1 Päätösten tekeminen ja kirjaaminen........... 145 4.5.2 Enemmistöpäätös............................ 146 4.5.3 Määräenemmistöpäätökset................... 147 4.5.4 Suostumus yhdenvertaisuusperiaatteen vastaiseen päätökseen.................................. 148 4.5.5 Kunnossapitoa ja muutostöitä koskevat päätöksentekovaatimukset............................. 149 4.6 Yhtiövastikeperusteesta poikkeaminen................. 154 4.6.1 Yleistä...................................... 154 4.6.2 Yhtiölle tuleva säästö........................ 154 4.6.3 Kustannusten tasajako....................... 156 4.6.4 Hissin jälkiasennus.......................... 157 4.6.5 Tietyille huoneistoille etua tuottava uudistus... 160 4.7 Muu päätöksenteko.................................. 161 4.7.1 Päätös muusta uudistuksesta................. 161 4.7.2 Yhtiöjärjestyksen muuttaminen............... 162 4.7.3 Suostumus yhtiöjärjestyksen muuttamiseen.... 164 4.7.4 Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen.......... 167 4.7.5 Osakkeenomistajan suostumus toiminnan tai yhtiömuodon muuttamiseen, lopettamiseen tai omaisuuden luovuttamiseen.................. 172 4.8 Tilintarkastus....................................... 174 4.8.1 Yleistä...................................... 174 4.8.2 Tilintarkastajan valinta...................... 174 4.8.3 Tilintarkastuksen suorittaminen.............. 181 4.9 Toiminnantarkastus................................. 185 4.9.1 Yleistä...................................... 185 4.9.2 Toiminnantarkastajan valinta................ 186 4.9.3 Toiminnantarkastajan kelpoisuus ja riippumattomuus............................ 189 4.9.4 Toiminnantarkastuksen sisältö ja toiminnantarkastuskertomus........................... 191 4.9.5 Toiminnantarkastajan toiminta............... 195 4.10 Erityinen tarkastus................................... 197 4.11 Asunto-osakeyhtiön tilinpäätös ja toimintakertomus.... 201 hallinto 205 5.1 Asunto-osakeyhtiön johto............................ 205 5.1.1 Asunto-osakeyhtiön johto ja sen tehtävät...... 205 5.1.2 Hallituksen kokoukset ja päätöksenteko........ 209 5.1.3 Hallituksen jäsenyys......................... 217 5.1.4 Isännöitsijä................................. 222 5.1.5 Yhtiön edustaminen......................... 226 7
6 Oikeussuojakeinot 5.2 Isännöitsijäntodistus ja huoneistoa koskevien ilmoitusten säilyttäminen....................................... 227 5.2.1 Isännöitsijäntodistuksen antaminen ja laajuus.. 227 5.2.2 Isännöitsijäntodistuksen ja sen kohteen yksilöinti................................... 230 5.2.3 Huoneistoa koskevat tiedot................... 230 5.2.4 Tiedot yhtiön kiinteistöstä ja rakennuksista..... 234 5.2.5 Tiedot yhtiön taloudesta...................... 237 5.2.6 Muut isännöitsijäntodistukseen merkittävät tiedot....................................... 238 5.2.7 Isännöitsijäntodistus vuokrausta varten....... 239 5.2.8 Kunnossapito- ja muutostyöilmoitusten säilyttäminen............................... 239 5.3 Pääsy huoneistoon ja yhtiön pakkokeinot.............. 240 5.3.1 Yhtiön edustajan pääsy huoneistoon.......... 240 5.3.2 Osakehuoneiston ottaminen yhtiön hallintaan.. 240 5.3.3 Varoituksen antaminen...................... 245 5.3.4 Hallintaanottopäätöksen liittyvät toimet....... 246 249 6.1 Yleistä.............................................. 249 6.2 Päätöksen moite..................................... 249 6.2.1 Pätemättömän päätöksen moittiminen......... 249 6.2.2 Päätöksen mitättömyys...................... 253 6.2.3 Hallituksen päätökset ja niiden moittiminen.... 258 6.2.4 Yhtiökokouksen päätöksen pätemättömyyden seuraukset.................................. 260 6.3 Vahingonkorvausvastuu............................. 261 6.3.1 Yleistä...................................... 261 6.3.2 Johtohenkilön vahingonkorvausvastuu........ 262 6.3.3 Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu... 267 6.3.4 Yhtiökokouksen puheenjohtajan vahingonkorvausvelvollisuus.......................... 272 6.3.5 Tilintarkastajan vahingonkorvausvelvollisuus.. 272 6.3.6 Toiminnantarkastajan vahingonkorvausvelvollisuus................................. 273 6.3.7 Yhtiön vahingonkorvausvastuu............... 275 6.3.8 Vahingonkorvaukseen liittyvistä menettelyistä.. 278 6.4 Vaikutusvallan väärinkäyttöön perustuva lunastusvelvollisuus......................................... 285 6.5 Rangaistussäännökset............................... 288 6.5.1 Asunto-osakeyhtiölakirikos................... 288 6.5.2 Asunto-osakeyhtiölakirikkomus............... 289 6.6 Riitojen ratkaisupaikka............................... 289 8
Asunto-osakeyhtiölaki 22.12.2009/1599 291 Laki asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta 22.12.2009/1600 352 Valtioneuvoston asetus osakehuoneistojen pintaalan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta 12.5.2010/365 356 Hissin jälkiasennuksen kustannusten jako (kaavio) 359 Oikeustapaushakemisto 361 Asiahakemisto 363 9