Poikkeamislupa 444 Lensulan kylän tilasta Surmamäki RN:o 4:67 muodostettavalle määräalalle Liittyy asiahallinnan asiaan: LPR/1224/10.03.00.02/2017 Esittelijä: Elinvoiman ja kaupunkikehityksen toimialajohtaja Leimi Pasi puh. 040 740 1643 Valmistelija/lisätiedot: puh. Kaupunginarkkitehti Pimiä Maarit 040 653 0745 Kaavasuunnittelija Kettunen Matti 040 484 9745 etunimi.sukunimi@lappeenranta.fi Liitteet 1. Asemapiirros 405-444-4-67 2. Maakuntakaavaote 405-444-4-67 3. Poikkeamistilannekartta 405-444-4-67 4. Sijaintikartta 405-444-4-67 Hakemusasiakirjat ovat nähtävänä kokouksessa. Erkki Kosonen hakee MRL 171-174 :n mukaista lupaa uuden rantarakennuspaikan muodostamiseen 444 Lensulan kylän tilasta Surmamäki RN:o 4:67 (405-444-4-67) muodostettavalle määräalalle. Määräalan alueella on aitta ja sauna olemassa olevina rakennuksina. Aitan koko on 9,0 k-m 2 ja saunan 23 k-m 2. Tilasta erotettava määräala on n. 3060 m 2 ja tilan pinta-ala on 6,165 hehtaaria. Rakennuspaikan osoite on Suoheikintie 67. Hakemus ja perustelut Hakijalla on vuokrattuna tilasta noin 2000 m 2 laajuinen määräala, jolla aitta ja sauna sijaitsevat. Vuonna 2000 myönnetyn rakennusluvan ehtona on, että aittaa ja saunarakennusta ei saa erottaa omaksi rakennuspaikaksi kantatilasta. Nyt haetaan uuden rantarakennuspaikan muodostamista, koska halutaan turvata rakennusten tuleva käyttö ostamalla tilasta määräala. Kaavallinen tilanne Määräala sijoittuu Humaljärven rannalle rantavyöhykkeelle. Rakentamista ohjaa Lappeenrannan kaupungin rakennusjärjestys (kv. hyv. 29.8.2016). Keskeisimmät määräykset lupahakemusta koskien: - Loma-asunnon rakennuspaikan pinta-alan vähintään 3000 m².
- Rantaviivan pituuden tulee olla vähintään 60 metriä (ns. muunnettu rantaviiva). - Rakennuksen etäisyyden keskiveden korkeuden mukaisesta rantaviivasta tulisi olla vähintään 30 metriä. Saunarakennus, jonka kerrosala on enintään 25 m², taikka alle 10 m² suuruinen vaja tai grillikatos on mahdollista rakentaa edellä mainittua metrimäärää lähemmäksi rantaviivaa, ei kuitenkaan lähemmäksi kuin 10 metriä. - Rakennuspaikan puusto ja muu kasvillisuus on säilytettävä erityisesti rakennusten ja rantaviivan välisellä vyöhykkeellä. - Rakennuspaikalle saa rakentaa yhden 1-asuntoisen rakennuksen sekä kolme talousrakennusta. - Ranta-alueella sijaitsevan rakennuspaikan rakennusoikeus enintään 150 k-m²; erillisen saunarakennuksen enimmäiskerrosala on 25 m². Alueella on voimassa Etelä-Karjalan maakuntakaava, joka on vahvistettu ympäristöministeriössä 21.12.2011. Suunnittelualue sijaitsee maa- ja metsätalousvaltaisella alueella, jolla ei ole hankkeen kannalta erityisiä merkintöjä. Kaupunkisuunnittelu on aloittanut Lappeenrannan pienvesien ranta-alueille maankäyttö- ja rakennuslain mukaisen oikeusvaikutteisen rantaosayleiskaavan laadinnan. Tulevan kaavan tavoitteena on pienvesistöjen rantojen käytön suunnittelu huomioiden alueiden erityispiirteet ja arvot. Rantaosayleiskaavatyön yhteydessä tullaan tekemään emätilatarkastelu ja rantamitoitus maanomistajien tasapuolisen kohtelun turvaamiseksi. Rantaosayleiskaavassa tullaan osoittamaan rantarakennuspaikat, jolloin rakennusluvat voidaan myöntää suoraan rantaosayleiskaavan perusteella, (MRL 44 ). Lisäksi osayleiskaavassa tutkitaan ranta-aluille sijoittuvat kyläalueet kyläkaavaperiaattein. Aikataulullisesti tavoitteena on, että Lappeenrannan pienvesien rantaosayleiskaava olisi kaupunginvaltuuston hyväksyttävänä vuonna 2021. Alueella ei ole asemakaavaa. Kiinteistönmuodostushistoria ja rantamitoitus Tila Surmamäki RN:o 4:67 on rekisteröity vuonna 1980. Tila on muodostunut emätilasta Surmamäki RN:o 4:45, joka on rekisteröity 3.2.1969 ja lakkautettu 1980. Emätilaselvityksen tarkasteluajankohta on 15.10.1969, jolloin vanhan rakennuslain rantakaavasäännökset tulivat voimaan. Emätilasta on muodostunut kaksi tilaa, josta toinen on kuivan maan tila ja toinen kyseessä oleva tila RN:o 4:67, joka on jo siis rakennettu rantarakennuspaikka. Emätilalla on muunnettua rantaviivaa 150 metriä, jolloin mitoitukseksi saadaan yksi
rantarakennuspaikka. Sama tulos saadaan mitoitusluvuilla neljä tai viisi paikkaa per mitoitettu rantaviivakilometri. Täten emätila on jo käyttänyt rakennusoikeutensa. Naapureiden kuuleminen ja hankkeesta tiedottaminen Hakija on kuullut omistajia tilalta RN:o 4:50. Omistajilla ei ole hankkeeseen huomautettavaa. Hakemuksesta on kuulutettu Lappeenrannan kaupungin internetsivuilla ja ilmoitustaululla 15. 29.1.2018. Hakemukseen ei kuulutusaikana saapunut huomautuksia. Viranomaislausunnot Ympäristötoimen lausunto: Alueella on pilaantumiselle herkän alueen puhdistusvaatimukset jätevesille. Jätevesisuunnitelma tulee liittää rakennuslupahakemukseen. ELY-keskuksen lausunnon johtopäätökset: Kiinteistö 405-444-4-67 sijaitsee Humaljärven rannalla. Humaljärvellä ei ole voimassa olevaa mitoittavaa rantaosayleistai asemakaavaa, jossa määriteltäisiin kantatilakohtaiset rakennuspaikkojen lukumäärät ja rakennuspaikkakohtaiset rakennusoikeudet. Peruskarttatarkastelun perusteella kiinteistön rantaviivan pituus on noin 150 metriä ja sen rantavyöhykkeellä sijaitsee useita rakennuksia. Hakemuksessa mainitut sauna ja aitta lukeutuvat rakennusluvan ehtojen perusteella olemassa olevan rakennuspaikan talousrakennuksiksi. Vuoden 2000 rakennusluvan ehtona on kielto uuden rakennuspaikan muodostamisesta, mitä ELY-keskus pitää perusteltuna ratkaisuna. Emätilan rakentamisen mitoitus muunnetun rantaviivan kilometriä kohden mitä ilmeisimmin muodostuisi liian suureksi, joten ko. määräalaa ei voitaisi kaavassakaan osoittaa rakennuspaikaksi. ELY-keskus ei puolla poikkeamista ranta-alueen suunnittelutarpeesta, koska poikkeusluvan myöntäminen rantarakennuspaikaksi vaikeuttaisi tulevaa kaavoitusta ja vaarantaisi maanomistajien tasapuolisen kohtelun. Kaupunkisuunnittelu on aloittanut Lappeenrannan pienvesien ranta-alueille maankäyttö- ja rakennuslain mukaisen oikeusvaikutteisen rantaosayleiskaavan laadinnan. Tulevan kaavan tavoitteena on pienvesistöjen rantojen käytön suunnittelu huomioiden alueiden erityispiirteet ja arvot. Rantaosayleiskaavatyön yhteydessä tullaan tekemään
emätilatarkastelu ja rantamitoitus maanomistajien tasapuolisen kohtelun turvaamiseksi. ELY-keskus pitää rantarakentamisen kannalta erittäin hyvänä asiana oikeusvaikutteisen rantaosayleiskaavan laatimista, jonka avulla voidaan ratkaista maanomistajakohtaiset rakennusoikeudet ja rakennuspaikat kokonaisuutena yksittäisten poikkeamislupakäsittelyjen sijaan. Poikkeaminen - Poikkeamista haetaan uuden rantarakennuspaikan muodostamiseen rantavyöhykkeelle. - MRL 171 :n 1 momentin mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeamisluvan mm. nyt kyseessä olevassa tapauksessa. - Poikkeamisluvan myöntämisen edellytyksenä on MRL 171 :n mukaan, ettei poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelua koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeamista ei saa myöntää, jos se johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. - Lappeenrannan kaupungin elinvoiman ja kaupunkikehityksen toimialan johtosäännön perusteella kaupunkikehityslautakunta ratkaisee kaupungin toimivallassa olevat poikkeamisluvat. Kaupunkisuunnittelun lausunto ja perustelut Hakijalla on hakemuksen perusteena säilyttää määräalan alueen ja sen rakennusten käyttömahdollisuus myös tilan mahdollisen omistajanvaihdoksen varalle, ja muodostaa vuokratusta alueesta uusi rantarakennuspaikka. Rakennusluvassa vuodelta 2000 on ollut ehtona, että vuokra-alueesta ei saa muodostaa uutta rantarakennuspaikkaa. Tilaa koskevan emätilaselvityksen ja rantaviivan mitoituksen mukaan emätila on jo käyttänyt rakennusoikeutensa: mitoituksen mukainen yksi rantarakennuspaikka on jo rakennettu ja uutta paikkaa ei mitoituksen mukaan voi sallia. Kaupunkisuunnittelu yhtyy ELY-keskuksen lausuntoon, jossa poikkeamista ranta-alueen suunnittelutarpeesta ei puolleta. Maanomistajien yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan muillekin vastaavassa asemassa oleville maanomistajille tulee sallia uuden rantarakennuspaikan muodostaminen. Sallimalla hakemuksen mukaisia rantarakennuspaikkoja poikkeamiskäsittelyllä ilman yleiskaavaa, voidaan tällöin joutua tilanteeseen, joka aiheuttaa haittaa kaavoitukselle ja hankaloittaa tulevan yleiskaavan valmistelua.
Esittelijän ehdotus Tekeillä olevan pienvesien rantaosayleiskaavatyön yhteydessä tullaan osoittamaan rantarakennuspaikat, jolloin rakennusluvat voidaan myöntää suoraan rantaosayleiskaavan perusteella, MRL 44. MRL 171 :n mukaan poikkeamista ei saa myöntää, jos se aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle; vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Edellä olevin perustein, lupaa ei voida myöntää. Kaupunkikehityslautakunnan päätös tässä asiassa annetaan julkipanon jälkeen. Tästä päätöksestä annetaan valitusosoitus Itä-Suomen hallintooikeuteen. Valitusaika on 30 päivää päätöksen antamisesta lukien. Kaupunkikehityslautakunta hylkää Erkki Kososen poikkeamislupahakemuksen MRL 171-174 :n mukaisesti 444 Lensulan kylän tilasta Surmamäki RN:o 4:67 (405-444-4-67) muodostettavalle määräalalle. Kaupunkikehityslautakunnan päätös tässä asiassa annetaan julkipanon jälkeen. Päätös Hyväksyttiin. Täytäntöönpano Hakija Lpr seudun ympäristötoimi Rakennusvalvonta Kaakkois-Suomen ELY-keskus