Mitä hyötyä taloyhtiölle on hyvästä kuntoarviosta ja PTS:stä? Varsinais-Suomen Taloyhtiöpäivä 26.9.2019 / Maarit Järvinen
Miksi pitää korjata ja milloin? Rakennukset vaativat jatkuvaa kunnossapitoa ja hoitoa, jotta ne pysyvät terveellisinä ja turvallisina ja niiden arvo säilyy. Kunnossapidosta huolimatta rakennusosien ja rakenteiden sekä laitteiden käyttöikä tulee joskus tiensä päähän. Materiaaleihin ja rakenteisiin liittyvät rasitukset vaikuttavat myös käyttöikään. Muuttuneet elintavat ja väestön ikääntyminen vaikuttavat korjaustarpeisiin. Myös energiansäästötavoitteet voivat käynnistää korjauksen.
Tilastokeskus 2016
Suunnittele hyvissä ajoin ja korjaa ajoissa! Korjaussuunnittelu on käynnistettävä ajoissa, jotta vauriot eivät ehdi pahoiksi (esim. julkisivun ulkokuori voidaan pinnoittaa..) Hyvällä suunnittelulla ja kilpailutuksella voidaan säästää (13-83% YM) Suunnittelun pitää olla pitkäjänteistä, jotta voidaan aikatauluttaa erilaiset remontit järkevästi. Esim. linjasaneeraukseen yhdistetään LVISjärjestelmien korjausta tai ikkunoita ei vaihdeta ensi vuonna jos parin vuoden päästä julkisivu pitää rapata jne. Halutaanko pitää rakennuksen arvo entisellä tasolla vai jopa parantaa sitä (parveke, valaistus..) Aikaisella suunnittelulla voidaan myös rahoitus suunnitella ajoissa ja saada edullisesti. Jos suunnitelmat valmiina voidaan hakea avustuksia: hissiavustus, energiaavustus..
Kuntoarviolla hankitaan kunnossapidon ja korjaussuunnittelun lähtötietoja Kuntoarviolla tarkoitetaan kiinteistön tilojen, rakennusosien, taloteknisten järjestelmien ja ulkoalueiden kunnon aistinvaraista selvittämistä ja korjaustarpeiden yleispiirteistä arviointia sekä niiden määrämuotoista raportointia. Kuntoarviossa tarkastellaan myös sisäolosuhteita ja energiataloutta ja tehdään niihin liittyviä korjausehdotuksia. Kuntoarvio jakaantuu rakennus- ja LVIS-tekniseen tarkasteluun
Kunnossapitosuunnitelma (PTS = pitkän tähtäimen suunnitelma) Suunnitelma kiinteistön alkuperäisen kunnon säilyttämiseksi, kiinteistön edustajien tarkistama ja hyväksymä kuntoarvion perusteella laadittu kunnossapitosuunnitelma täydennettynä kuntotutkimusten tuloksilla. Sisältää suositeltavien kunnossapito- ja korjaustoimenpiteiden määrittelyn, ajoituksen ja kustannusennusteen 10 vuodelle jaettuna.
Kuntoarvio ja PTS Kuntoarviolla saadaan kuva kiinteistöstä ja tuodaan esiin asioiden tärkeysjärjestys. Ensisijaisia ovat turvallisuuteen ja terveellisyyteen vaikuttavat seikat. Seuraavaksi tärkeimpiä ovat korjauskustannuksiltaan merkittävimpien rakennusosien vauriot sekä pahentuessaan merkittäviä vahinko- ja turvallisuusriskejä aiheuttavat vauriot. Kuntoarvioinnin ja muiden kiinteistönpitoa tukevien menettelyjen tavoitteena on edistää kiinteistöjen kunnossapitoa ja niiden oikein ajoitettuja ja toteutettuja korjaustoimenpiteitä.
Kuntoarviossa arvioidaan: Kiireellistä korjausta vaativat viat Rakenteiden, rakennusosien, järjestelmien ja laitteiden korjaustarpeet Laajat uusimis- ja parannustarpeet Kiinteistön rakenteiden, rakennusosien, laitteiden ja järjestelmien merkittävimmät vahinkoriskit Kiinteistön turvallisuus ja terveellisyys Kiinteistön energian ja veden kulutustasot tilaajan luovuttamien asiakirjojen perusteella Kiinteistön energiatalouteen liittyvät parannusehdotukset ja niiden kannattavuusarviot Kiinteistönhoidon kehitystarpeet Kiinteistön yleinen tila muihin kiinteistöihin verrattuna Viranomaismääräyksiin perustuvien määräaikaistarkastusten ja niissä ilmenneiden korjaustarpeiden tilanne. Lähtötietoina ovat tilaajan luovuttamat asiakirjat (palotarkastuspöytäkirjat, öljysäiliötarkastuspöytäkirjat jne.)
Rakennustiedon ja kiinteistönhoidon ohjekortit Kuntoarvio tehdään RT/KH-kortin ohjeiden mukaisesti. Kuntoarvioraportin yhteenveto-osan kohta 1.1 Yhteenveto kiinteistön kunnosta ja kiireelliset toimenpiteet soveltuu isännöitsijäntodistuksen liitteeksi. kuntoarvio RT 18-11131 kuntoarvio tilaajan ohje kuntokartoitus asuntokaupan yhteydessä liike- ja palvelurakennuksen kuntoarvio kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot
Rakennuksen kuntoarvioija (PKA) on alan tarvelähtöinen pätevyys. (FISE) Kuntoarvion tavoitteena on edistää kiinteistön kunnossapitoa ja oikein ajoitettuja ja toteutettuja korjaustoimenpiteitä. Aluerakenteet, rakennustekniikan ja tilat arvioi rakennustekninen asiantuntija. Talotekniikan asiantuntija arvioivat kiinteistön LVIS-järjestelmät. Kuntoarvioraporttiin sisältyy pitkän aikavälin kunnossapitoehdotus, PTSehdotus. Siinä esitetään korjaus- ja kunnossapitotoimenpiteiden kustannusennusteet kuntoarvion laadintahetken kustannustasossa ja ehdotus toteutusaikatauluksi. FISE on kattava ja aktiivinen henkilöpätevyyspalvelu, joka tarjoaa rakennus-, LVI- ja kiinteistöalan pätevyydet ja niiden rekisterin riippumattomasti.
Kuntoarvion vaiheet 1. Ennakkosuunnittelu sekä tarvittavien lähtötietojen keräys ja läpikäynti. Kiinteistöstä löytyviin piirustuksiin ja asiakirjoihin perehdytään ja selvitetään korjaushistoriaa. Kiinteistönomistajan edustajia haastatellaan. 2. Asukaskyselyllä selvitetään asukkaiden mielipiteet asuntojen, piha-alueiden ja yleistilojen kunnosta ja toimivuudesta. 3. Kiinteistötarkastuksessa tarkastetaan ennalta laaditun tarkastussuunnitelman mukaisesti kuntoarvioon kuuluvat aluerakenteet ja rakennustekniikka, LVIjärjestelmät ja sähkö- ja tietojärjestelmät sekä energiatalouteen, sisäoloihin, turvallisuuteen, terveellisyyteen ja ympäristövaikutuksiin liittyvät asiat.
Työvälineet ja mittalaitteet Kamera, taskulamppu, tarkastuslistat, muistiinpanovälineet Kevyet käsityökalut (mitta, piikki, vesivaaka Ikkuna-avaimia, turvavyö ja köysi, nostokoukku tarkastuskaivojen kansien avaamista varten Tarvittavat avaimet (ovet voi avata myös kiinteistönhoitaja) Hengityssuojain, suoja-asu ja käsineet, näytteenottopusseja yms. Lämpömittari huoneilman lämpötilan mittaukseen, pintalämpömittari rakenteiden ja putkistojen pintalämpötilojen mittaukseen Pintakosteudenosoitin pintarakenteiden kosteuden havainnointiin (huom. suihku min 3 vrk käyttämättä, jotta kannattaa mitata) CO 2 -mittari, paine-eromittari..
Sisäilmaongelmat yleisiä Erillisiä pientaloja on Suomessa noin miljoona. Eri arvioiden mukaan 30-80 %:ssa näistä on kosteusvaurio ja 25 % on arvioitu välitöntä korjaustarvetta. Tämä tarkoittaa siis noin 250 000 rakennuksen korjaamista. Rivi- ja ketjutaloja on 75000. Näiden korjaustarvetta ei ole erikseen arvioitu, mutta se lienee samaa luokkaa kuin pientaloilla. Tämä tarkoittaa n. 18000 talon korjaamista. Asuinkerrostaloja on 56000, joista 20-60 % on kosteusvaurioitunut joiltain osin. Sisäilmaongelmaksi muodostuneita kosteusvaurioita lienee kuitenkin vain noin 10-20 % asuntoja). Välitön korjaustarve on siis 6000-12000 talossa. Opetusrakennuksia on 9000, joissa homevaurioita on arveltu olevan 5-25 % arvioijasta riippuen (TKK, Kuntaliitto). Todellinen akuutti korjaustarve lienee n. 15 %, eli 1200 koulussa pitäisi ryhtyä välittömiin toimenpiteisiin. STM:n asetus asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuolisten asiantuntijoiden pätevyysvaatimuksista (545/2015) ( asumisterveysasetus )
Huoneilman kosteus ja lämpötila Huoneilman kosteus ei saa olla pitkäkestoisesti niin suuri, että siitä aiheutuu rakenteissa, laitteissa taikka niiden pinnoilla mikrobikasvun riskiä. Huoneilman suhteellisen kosteuden suosituksena on aiemmin ollut 20 60 %. Mikäli kosteuslisä on enemmän kuin n. 3-4 g/m3, mikrobikasvun riski rakenteissa ja niiden pinnoilla nousee. Huoneilman lämpötila voidaan mitata oleskeluvyöhykkeeltä sen mukaan, mikä on tarpeen terveyshaitan selvittämiseksi. Huoneilman lämpötila mitataan noin 1,1 metrin korkeudelta. Lämpötilojen tulee täyttää tämän asetuksen liitteessä 1 olevan taulukon 1 mukaiset toimenpiderajat. Toimenpiderajoja sovelletaan asunnossa vain asuinhuoneiden lämpötilojen terveellisyyden arviointiin. Lämpötilat eivät saa aiheuttaa 5 :ssä tarkoitettua mikrobikasvun riskiä.
Ilmanvaihto (yleisin huonon sisäilman syy!) Ilmanvaihdon ulkoilmavirran tulee olla rakennuksen käytön mukaisesti riittävä ja sen laadun tulee olla riittävän puhdasta. Ilmanvaihto tulee järjestää siten, että sisäilma vaihtuu koko oleskeluvyöhykkeellä. Riittämätön ilmanvaihto ei saa aiheuttaa 5 :ssä tarkoitettua mikrobikasvun riskiä. Sisäilman hiilidioksidipitoisuuden toimenpideraja ylittyy, jos pitoisuus on 2 100 mg/m3 (1 150 ppm) suurempi kuin ulkoilman hiilidioksidipitoisuus. Kyseinen pitoisuus vastaisi ilmanvaihtoa, joka on keskimäärin noin 4 dm3/s henkilöä kohden
Hyvän kuntoarvion ja PTS:n avulla taloyhtiö pystyy suunnittelemaan ajoissa ja pitkäjänteisesti kunnossapito- ja korjaustoimenpiteitä! Rahoitus voidaan suunnitella järkevästi ja korjausvaihtoehtoja on enemmän, kun vauriot eivät ole päässeet liian pahoiksi. Taloyhtiön arvoa sekä asumisen viihtyisyyttä voidaan myös parantaa!!!
Kuin ihme olisi tapahtunut: 1970-luvun elementtitalosta kuoriutui remontissa kaunis arvotalo näin taloyhtiö sen teki Isännöitsijä Sakari Hannosen mukaan naapuritalojen asukkaat ja ohikulkijat ovat pysähtyneet ihailemaan vanhan talon uutta julkisivua. Tämä on kuulemma uusi Amurin helmi, hän sanoo. 26.2.2018 06.15 aamulehti