TONTTIHINNOITTELUN PERIAATTEET

TONTTIHINNOITTELUN PERIAATTEET OMAKOTITONTIT MORSIUSSAARI, KOKKOLA 31.8.2017

1 Toimeksianto Allekirjoittanut yritys on saanut toimeksiannon määrittää Kokkolan kaupungissa sijaitsevan Morsiussaareen asemakaavoitettavien omakotitalotonttien hinnoitteluperiaatteet sekä hintavaihteluvälit. Hinnoitteluperiaatteet on laadittu yhteenvetotyyppisenä ohjeena, jossa on määritelty hintoihin vaikuttavia tekijöitä yhtenäisin periaattein. Hintavaihteluvälit on määritetty Morsiussaaren erityyppisille tonteille vyöhykehintoina ja hintavaihteluna, perusteena on ollut em. hinnoitteluperiaatteet, markkina-analyysi ja kauppahintaselvitys omakotitonttien markkinoista ja hinnoista sekä katselmus. Voimassa olevia maanvuokrasopimuksia ei ole huomioitu selvityksessä. Selvityksessä ei ole tarkistettu tai huomioitu kohteisiin mahdollisesti kohdistuneita rasitteita tai rasituksia. 1.1 Toimeksiantaja Arvion toimeksiantaja on Matti Kivistö, Kokkolan kaupunki. 1.2 Työn käyttötarkoitus Hinnoittelu on tehty sisäisen päätöksenteon tueksi sekä luovutusta varten. Selvitys on tehty tilaajalle vain em. käyttötarkoitusta varten eikä tekijän vastuu koske kolmansia osapuolia tai muuta käyttöä. Arviota ei voida suoraan käyttää esim. yksittäisten kohteiden kauppaa varten eivätkä suppeat kohdetiedot miltään osin täytä myyjän tiedonantovelvollisuutta mahdollisessa kaupanteossa. 1.3 Arviointimenetelmät Arviointimenetelmänä on kauppa-arvomenetelmä. Arviossa ei ole huomioitu muita kiinteistön hankintakustannuksia eikä veroseurauksia. Hintatasot perustuvat arvioon markkinaehtoisesta rakennusoikeuden ja tonttien hintatasosta. 1.4 Arvioija Työn ovat suorittaneet: analyytikko, DI, Katri Teppala johtava asiantuntija, DI, Heini Korpela 1.5 Yhteensopivuus arviointistandardien kanssa Tämä hintatason määritys ei täytä laajuudeltaan, tarkkuudeltaan eikä tietojen tarkistusvelvollisuuden osalta AKA-arvion vaatimuksia. 2 Taustatiedot 2.1 Tietolähteet Työ perustuu tilaajalta saatuihin tietoihin sekä Newsec:n arviointi-, välitys- ja managementtoiminnassa saatuihin markkinatietoihin. Lähtötiedot oletetaan oikeiksi mikäli ne vaikuttavat järkeviltä, eikä niitä ole tarkistettu esim. pinta-aloja tarkistusmitattu ja omistus- ja hallintatiedot perustuvat toimeksiantajalta saatuihin tietoihin. 1

2.2 Kohdekatselmukset Katselmus on suoritettu 11.8.2017. Katselmus on tehty yleisluontoisesti, tonteilla ei ole käyty. 2.3 Ympäristöseikat Mahdollinen rakenteiden ja maaperän pilaantuminen, puhdistuskustannusten vaikutus kohteen arvoon rajataan tämän arvion tarkastelun ulkopuolelle. Oletuksena on, että kohteeseen ei kohdistu yllättävää arvoon vaikuttavaa immissiota. 3 Kohteen kuvaus Kohteena ovat Kokkolan kaupungissa sijaitsevan pinta-alaltaan noin 43 hehtaarin Morsiussaaren asemakaavoitettavat omakotitalotontit. Alue on vanhaa loma-asuntoaluetta, joka on rakentunut useana vuosikymmenenä vesijättö- sekä täytemaalle. Alue muutetaan kaavoituksella omakotitaloalueeksi. 3.1 Sijainti Kohde sijaitsee Kokkolan kaupungissa, 128. kaupunginosassa n. 4 kilometriä keskustasta pohjoiseen (katso kartta). Kohteen saavutettavuus on keskinkertainen. Saareen johtaa pieni silta eteläosasta, mutta kaavoituksen myötä saareen rakennetaan uusi silta. Keskeiset palvelut sijaitsevat Halkokarilla, noin 1,6-2 km päässä sijaitsee lähikauppa, päiväkoti ja koulu. 3.2 Kiinteistön omistus Alueen omistaa Kokkolan kaupunki. 3.3 Kaavoitus Alueella on käynnissä asemakaavamuutos. Asemakaavaluonnoksen 15.5.2017 mukaisesti alueelle kaavoitetaan 58 kpl omakotitalotontteja. Asemakaavamääräys on AO Erillispientalojen korttelialue 2

Kullakin tontilla on rakennusoikeutta 300 k-m 2, mistä saa toteuttaa enintään 230 k-m 2 asuinrakennuksiin. ¾ rakennuksen suurimman kerroksen alasta saa ullakon tasolla käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi. Asemakaavatontin mukainen rantaviiva tulee tukea luonnonkivistä tehdyllä, +0,6-0,8 (N2000) ulottuvalla, aallonmurtajana toimivana ja rantaviivan yhtenäistävällä tukikivetyksellä, joka on sijainniltaan sovitettu viereisen tontin vastaavaan tukikivetykseen. Länsirannan sekä pohjoispuolen itärannan tonteilla on ankarampi tulvavaara-aluemerkintä, va, joka kieltää rakennusten sijoittamista alueelle. Muilla tonteilla, lukuun ottamalla rannattomia tontteja sekä pohjoiskärjen tonttia, on tulvavaaramerkintä va-1, joka sallii 25 k-m²:n saunarakennuksen rakentamisen. Eteläkärjen tontteja rajoittaa venelaiturin rakentamista sallivan merkinnän (lv-1) puute. 3.4 Tontit Asemakaavaluonnoksen mukaisesti alueelle on suunniteltu liitteessä olevan taulukon ja asemakaavakartan mukaiset tontit. AO-tontteja on suunniteltu yhteensä 58 kappaletta, josta yksi on tällä hetkellä rakentamaton. Tonttien pinta-alojen mediaani on 2 145 m², alakvartiili 1 507 m² ja yläkvartiili 2 401 m². Tontit rajoittuvat rantaan, lukuun ottamatta kahdeksaa tonttia, jotka sijaitsevat rannan läheisyydessä. Morsiussaari on noin kilometrin pituinen ja 100 200 m leveä etelä-pohjoissuuntainen saari. Saaren itäranta on hyvin hoidettu ja siinä on myös lukuisia venelaitureita. Länsiranta avautuu Kaustarlahteen ja aavan meren suuntaan. Länsiranta on matala ja kaislikkoinen. Muutamille tonteille on ruopattu venepääsy. Saaren pohjoiskärjessä on korkeampi kallioinen tontti. Pohjoiskärki ja länsiranta ovat tuuliset. Saaren eteläpää on lähes metsäinen ja ranta on matalaa kaislikkoa. Eteläkärjen alueet ovat suojassa tuulelta, mutta merinäkymät ovat rajalliset ja veneenpito hankalaa matalan vedensyvyyden ja venelaiturin rakentamiskiellon takia. 3

4 Kauppahintaselvitys kauppa-arvomenetelmällä 4.1 Rantaan rajoittuvat omakotitalotontit Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä on haettu rantaan rajoittuvat asemakaavaalueella sijaitsevat A- ja AP-tonttikaupat vuosilta 2007-2017. Kauppahintoja ei ole indeksoitu. Kauppoja haettiin Kokkolasta, Kalajoelta, Luodosta, Pietarsaaresta, Vöyristä, Kruunupyystä ja Uusikaarlepyystä. Vertailukelpoisia kauppoja löytyi 12 kappaletta Luodosta, Vöyristä, Kokkolasta ja Kalajoelta. Vertailukauppojen pinta-alojen mediaani oli 1 979 m² ja keskiarvo 2 501 m². Rakennusoikeutta tonteilla oli keskiarvoltaan 340 k-m². Kauppahintojen mediaani on 80 500 ja keskiarvo 75 700. Kerrosneliöhintojen mediaani on ollut 239 /k-m² ja keskiarvo 255 /k-m². Tonttien yksikköhintojen mediaani on ollut 34 /m² ja keskiarvo 40 /m². Rantaan rajoittuvien tonttikauppojen tunnusluvut on esitetty ao. taulukossa. Rantaan rajoittuvat tontit 1. kvartiili Mediaani 3. kvartiili Keskiarvo KPL Kauppahinta 65 100 80 500 89 900 75 700 12 /m² 19 34 69 40 /k-m² 201 239 280 255 Pinta-ala 1 523 1 979 3 031 2 501 Tehokkuusluku 0,10 0,20 0,25 0,18 Morsiussaaren lähistöltä löytyi kolme tonttikauppaa, jotka rajoittuvat meren rantaan. Vertailukohteet sijaitsevat Kokkolan asuntomessualueella. Kokkolan kaupunki toimi luovuttajana kaikissa kolmessa kaupassa. Tonttikaupat on tehty vuoden 2010 alkupuoliskolla. Tonttien pinta-alat vaihtelivat 1 200 1 300 m² ja kauppahinnat vaihtelivat 85 120 90 440 välillä. Tonttitehokkuudet olivat kahdella tontilla e=0,25 ja yhdellä e=0,3. Kerrosneliöhinnat olivat e=0,25 tonttitehokkuudella 280 /k-m² ja e=0,3 tonttitehokkuudella 233,5 /k-m². Tonttikauppojen yksikköhinnat olivat 70 /m². Messualueen tonttien hinnat ovat muita vertailukauppatontteja korkeammat johtuen mm. Kokkolan keskustan läheisyydestä, hienosta miljööstä sekä messualueen tonttien korkeasta kysynnästä. Arviomme mukaan Morsiussaaren tonttien arvo ovat linjassa messualueen tonttien kanssa. Messualueen tontit sijaitsevat lähempänä Kokkolan keskustaa, mutta kaupungilta saadun tiedon mukaan tontit olivat maltillisesti hinnoiteltu. 4.2 Rantaan rajoittumattomat omakotitalotontit 4.2.1 Rakentamattomat asuinpientalotontit asemakaava-alueella MML:n avoin tilasto Alla olevassa taulukossa on esitetty MML:n kauppahintatilaston mukaiset rakentamattomat asuinpientalokiinteistöjen kaupat Pohjois-, Keski-, ja Etelä-Pohjanmaalta sekä Pohjanmaalta. Luvuissa on mukana vuosien 2015 ja 2016 tehdyt rakentamattomat tonttikaupat joiden kaavamerkintä on A tai AP sitovalla tonttijaolla. Kunta luovuttajana Lukumäärä Maapainta alan Hinta mediaani keskiarvo /k m² Hinta keskiarvo /k m² Lukumäärä Muu kuin kunta luovuttajana Maapainta alan Hinta mediaani keskiarvo /k m² Hinta keskiarvo /k m² vuosi Maakunta 2015 Etelä Pohjanmaa 81 1 428 125 112 30 1 435 228 212 2016 Etelä Pohjanmaa 78 1 329 104 97 40 1 461 145 166 2015 Keski Pohjanmaa 30 1 934 102 96 8 1 253 182 229 2016 Keski Pohjanmaa 29 1 976 102 92 13 1 253 182 215 2015 Pohjanmaa 24 1 144 97 113 26 1 726 124 140 2016 Pohjanmaa 30 1 363 52 73 39 1 562 113 153 2015 Pohjois Pohjanmaa 34 1 284 162 157 42 1 216 214 218 2016 Pohjois Pohjanmaa 51 1 109 127 145 65 1 268 238 254 4

Tilastossa Keski-Pohjanmaan kaupoista lähes kaikki on tehty Kokkolassa. Vuonna 2016 ainoastaan yksi kunnan luovuttama tontti oli toisen kunnan luovutus ja kaksi muiden luovuttamaa tonttia toisessa kunnassa. Keski-Pohjanmaan tilasto kuvaa täten pitkälti Kokkolan tonttimarkkinaa. Tilastosta nähdään, että Kokkolan kaupunki on merkittävä toimija tonttimarkkinalla ja että sen luovuttamat tontit ovat reilusti muita halvempia. 4.2.2 Vertailukaupat Rakentamattomat A ja ja AP-tontit kaikki Vertailukauppoja on haettu Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä vuosilta 2012-2017 Kokkolasta. Kauppahintoja ei ole indeksoitu. Hausta on rajattu pois kaupat, jotka eivät sijoitu Kokkolan keskustan lähelle (Kälviä ja Lohtaja). Haussa on mukana rakentamattomat A- ja APtontit (asemakaava-alueella), joiden maapinta-ala on pienempi kuin 5 000 m². Edustavia vertailukauppoja löytyi yhteensä 166 kpl. Merkille pantavaa on että, Kokkolan kaupunki oli luovuttajana noin 85 %:ssa vertailukaupoista. Alla olevassa taulukossa on koottu edustavien vertailukauppojen tilastolliset tunnusluvut. A- ja AP-tontit 1. kvartiili Mediaani 3. kvartiili Keskiarvo KPL Kauppahinta 20 500 24 600 32 000 28 200 166 /m² 19 20 25 23 /k-m² 76 82 102 94 Pinta-ala 1 041 1 160 1 328 1 209 Tehokkuusluku 0,25 0,25 0,25 0,25 Rakentamattomien omakotitonttien kauppojen lisäksi haettiin Kokkolasta kaupat, joissa rakennukset eivät kuulu kauppaan tai sisältävät vain arvottomia rakennuksia. Vuodesta 2014 lähtien tällaisia kauppoja on tehty 17 kappaletta. Tonttien yksikköhintojen keskiarvo on 35 /m² ja mediaani 32 /m² ja kerrosneliöhintojen keskiarvo 136 /k-m². Näiden kauppojen yksikköhinnat ovat siis olleet hieman rakentamattomien tonttien yksikköhintoja korkeammat. Yksityisten myymien tonttien hintataso on ollut huomattavasti korkeampi kuin kaupungin myymillä tonteilla. Mediaanihinnat ovat olleet 52 500 /tontti, 45 /m² ja 204 /k-m². Pinta-alat ovat olleet keskimäärin 1 250 m². Yksityisten myymät tontit sijaitsevat pääosin palveluiden keskellä, mikä nostaa keskimäärin tonttien hintatasoa. Kokkolan kaupungin luovuttamat tontit, jotka eivät rajoitu rantaan asuntomessualueella Pikiruukissa osoitteessa Merikotkantie ovat vaihdelleet 25 52 /m², keskihinnan ollessa 35 /m². Kerrosneliöhinnat ovat vaihdelleet 102 199 /k-m², keskiarvon ollessa 144 /k-m² ja mediaani 134 /k-m² ja kokonaistonttihinnat vaihdelleet 25 136 230 502 keskiarvon ollessa 65 000 ja mediaani 32 800. Samalla alueella, mutta rannassa osoitteessa Merilokinkaari, sijaitsevien tonttien yksikköhinnat ovat olleet 70 /m² kaupungin luovuttamina vuonna 2010. Rantaan rajoittuvat tontit ovat siis olleet noin kaksi kertaa rannattomia tontteja kalliimmat yksikköhinnoiltaan. Pikiruukin messualueen tontit ovat kaupungilta saadun tiedon mukaan hinnoiteltu maltillisesti. 5

4.3 Johtopäätökset Rakentamattomien rantaan rajoittumattomien tonttien keskimääräinen kerrosneliöhinta Kokkolan alueella on hieman alle 100 /k-m². Meren läheisyys on kuitenkin merkittävä hintaan vaikuttava tekijä Morsiussaaressa, jonka takia olemme arvioineet Morsiussaaren tonttien arvon korkeammaksi. Messualueen tonttien hinnat Morsiussaaren lähistöllä ovat lisäksi merkittävästi korkeammat kuin keskiverto mannertontti Kokkolassa. Pikiruukin messualueen tonttikauppoja on painotettu arvioinnissa. Yksityisten myymät tontit ovat lisäksi olleet huomattavasti kaupungin tontteja kalliimmat, mutta niiden osuus kaikista vertailukaupoista on pieni. Tonttien pinta-alat ovat suuremmat suhteessa vertailukauppojen tontteihin, mikä nostaa tontin kokonaisarvoa. Toisaalta rakennusoikeuden määrä on suuri, mikä laskee rakennusoikeuden yksikköhintatasoa. Olemme arvioineet rakentamattomien sisämaan tonttien arvoksi alueella 150 /k-m². Rantaan rajoittuvan rakentamattoman tontin keskimääräinen kerrosneliöhinta on vertailukauppojen mukaan noin 200 280 /k-m². Peltola et al. (2005) mukaan rantatontit ovat Pohjanmaalla keskimäärin kaksi kertaa mannertonttia kalliimmat. Arviomme mukaan Morsiussaaren tontit ovat paremmat kuin keskiverto rantaan rajoittuva tontti. Tästä johtuen arviomme, että tonttien kerrosneliöhinnat sijoittuvat keskivertotason (200 280 /k-m²) yläpuolelle. Kaksinkertaistamalla mannertontin kerrosneliöhintaa saadaan rantaan rajoittuvan tontin arvoksi 300 /k-m², mikä myös on keskivertoa korkeampi ja linjassa Pikiruukin messualueen tonttien kanssa. Morsiussaaren tonttien keskimääräinen pinta-ala on 2 130 m². Käyttäen 300 :n kerrosneliöhintaa ja 300 k-m² rakennusoikeuden määrää keskimääräisen tontin hinnaksi muodostuu 90 000 ja yksikköhinnaksi (90 000 / 2 130 m²) = 42,3 /m². 6

5 Hinnoitteluperiaatteet 5.1 Kirjallisuuskatsaus Laajojen ranta-alueiden arvioinnissa on kysymys lähinnä rantatonttien arvoon vaikuttavien tekijöiden yhdistämisestä. Rantakiinteistöjen kaupassa omaisuusosan arvostukseen vaikuttavat kohteen ominaisuudet, sijainti ja aika. Tutkimusten mukaan tärkeimmät rantatontin hintaan vaikuttavat tekijät ovat kohteen pinta-ala, sijainti taajamaan nähden, avautumisilmansuunta, tuulisuus ja tuulen suunta, rannan laatu, vesistön koko, sijainti vesistön rannassa, sijainti tietyn suuren vesistön rannassa, kaavatilanne, maaperän rakentamiskelpoisuus sekä sijainti mantereella tai saaressa. Olavi Myhrberg et al. tutkimuksen mukaan (1991) etelään/länteen avautuva rantatontti on muutaman prosentin arvokkaampi kuin pohjoiseen/itään avautuva. Tuoreempi, Uudenmaan maanmittaustoimistossa vuonna 2009 tehty tutkimus (Kohonen et al.) osoittaa, että tontin avautumisilmansuunta vaikuttaa hintaan melko vähän. Tutkimuksen aineiston kaupat on kerätty vain eteläisestä Suomesta. Pohjoiseen ja itään aukeavat tontit ovat yksikköhinnaltaan hieman halvempia länsi- ja eteläsuuntaan verrattuna, mutta vaikutus on muutaman prosentin luokkaa. Lännellä ja etelällä ei ole havaittu eroa. Avautumissuunnalla ei nähdä suurta merkitystä Morsiussaarella johtuen siitä että saari on suojassa itätuulilta, mutta ei länsi-pohjoistuulelta, joka osuu lähinnä länsirantaan. Uudenmaan maanmittaustoimiston laatiman hintatutkimuksen mukaan rannan laadun vaikutus tontin hintaan oli selvä: tutkimuksen mukaan huonolaatuisiksi luokitetut kohteet olivat hinnaltaan 60 80 prosenttia verrattuna tavanomaiseen. Vuoden 2009 tutkimuksen mukaan merinäkymällä on suuri vaikutus hintaan. Vapaan merinäkymän kasvaessa puolesta kilometristä viiteen kilometriin nousee rakennuspaikan yksikköhinta 10 15 prosenttia. Tutkimuksessa todetaan, että saarissa näkymä monesti on parempi, mistä syystä tekijän vaikutusta tulisi tutkia saarissa ja mantereella erikseen. Peltola et al. on tutkinut rantatonttien hintojen suhdetta mannertontteihin vuonna 2005 tutkimuksessa Haja-asuntotontin kauppa-arvo. Tutkimuksesta selviää että, mantereella sijaitsevien rantatonttien hinnat pohjanmaan rannikolla ovat noin kaksi kertaa sisämaan tontteja kalliimmat. Maanmittauslaitos on tutkinut pinta-alan vaikutusta asuinpientalotonttien hintaan viimeksi helmikuussa 2010 selvityksessään Korjauskertoimet asunto- ja loma-asuntotontin arvioinnissa. Selvityksen mukaan asemakaavan tontin pinta-alan kasvu laskee yksikköhintaa yli 800 m² tonteissa, varsinkin AP-tontin yksikköhinta riippuu suuresti pinta-alasta. Selvityksessä tontin pinta-ala myös kasvatti rakennusoikeuden määrää, joka vääristää pinta-alan vaikutusta hieman tässä työssä, jossa kaikkien tonttien rakennusoikeus on 300 k-m² riippumatta tontin pinta-alasta. 7

5.2 Kohdealueen erityispiirteiden analysointi Morsiussaaren länsiranta avautuu etelä-länsi-pohjoissuuntaan ja altistuu siten myös aavan meren tuulille. Tästä johtuen länsi-etelä avautumissuunta ei ole merkittävä etu mikrosijainnille. Saaren itäpuolen tuulensuoja on näkemyksemme mukaan etu. Saaren eteläosan tontit ovat myös suojassa tuulesta. Länsi-pohjoisrannan merituulet ovat kohdealueen erityispiirre, joka näkemyksemme mukaan pienentää länteen avautuvien tonttien ilmansuunnan hyötyä. Merituulten vaikutus tonttien arvoa alentavana tekijänä on näkemyksemme mukaan yhtä suuri kuin ilmansuunnan vaikutus arvoa nostavana tekijänä. Länsirannan tulvavaaramerkintä on 15.5.2017 asemakaavaluonnoksessa va, joka kieltää saunarakennuksen rakentamista. Samaa merkintää on käytetty myös itärannan pohjoisilla tonteilla. Itärannan muilla tonteilla tulvavaaramerkintä on va-1, joka sallii saunarakennuksen rakentamista. Tulvavaaramerkintä on huomioitu rannan laadussa. Itärannan laatu on hyvä. Rannassa on lukuisia venelaiturirakenteita. Länsiranta on suurilta osin ruoppausmassoista muodostunutta rantaniittyä, jota venevalkamat halkovat. Lisäksi on kaislikkorantaa, jonka laatu on huonompi kuin itärannan. Länsirannan eteläpäässä venelaiturin rakentaminen on kielletty. Kielto on huomioitu rannan laatua heikentävänä tekijänä. 5.3 Johtopäätökset Yksikköhinnan pinta-alakorjaus Alla olevassa taulukossa on esitetty tontin pinta-alan vaikutus tontin yksikköhintaan (eur/m2). Korjauskertoimet on arvioitu perustuen edellä mainittuun Maanmittauslaitoksen selvitykseen, Newsecin käytännön arviointityössä saatuun kokemukseen ja markkinatietoon sekä Morsiussaaren erityispiirteisiin. Tontin pinta ala Hintakorjaus yksikköhintaan, /m² alle 1 500 m² 1,3 alle 2 000 m² 1,1 alle 2 500 m² 1 alle 3 000 m² 0,9 alle 3 500 m² 0,85 alle 4500 m² 0,7 yli 6000 m² 0,5 Arvoon vaikuttavat tekijät Merkittävimmät Morsiussaaren tonttien arvoon vaikuttavat tekijät ovat näkemyksemme mukaan rannan laatu, asemakaavan tulvavaaramerkintä, avautumisilmansuunta, tuulisuus, rannan pituus, vapaa näkymä sekä naapurin läheisyys. Länsirannan huonompi laatu alentaa tutkimusten mukaan rantatontin hintaa 40 20 % normaalista rannasta. Arvioinnissa on käytetty 20 %:n laatualennusta länsirannan tonttien arvossa ja 25 %:n laatualennusta etelärannan tonttien arvossa johtuen lv-1 merkinnän puutteesta. Länsirannan laatua heikentäviä tekijöinä ovat muun muassa matala ja kivinen ranta, ruoppaustarve sekä asemakaavan tulvavaaramerkintä. Itärannan laatu on oletettu normaaliksi. Pohjoisimman tontin rannan laatu Morsiussaaren kärjessä on normaali. Pohjoiskärjen tontilla ei myöskään ole tulvavaaramerkintää asemakaavaluonnoksessa. Rannattomien tonttien alennus on arvioitu olevan 70 %. Tontit sijaitsevat meren rannan läheisyydessä, mikä mahdollistaa mm. osittaisen merinäkymän ja veneenpidon. 8

Alla olevassa taulukossa esitetty hintavaikutus tulee suhteuttaa perustontin hintaan, ei mahdollisesti jo korjattuun hintaan. Hintakorjaus on tehtävä siten, että alaspäin tehtävä korjaus on korkeintaan 50 % perustontin hinnasta. Arvotekijä Vaikutus Rannan avautumisilmansuunta Pohjoinen ja itä 0,9 Länsi ja etelä 1 Rannan laatu 20 % (esim. erityisen matala ja kivikkoinen, asemakaavarajoitteet) (5 %:n lisävähennys jos lv 1 merkintä puuttuu, jolloin kerroin on 0,75) 0,8 0 % 1 10 % (esim. hyvä veneranta (laituri), hiekkapohja tms.) 1,1 Ei omarantainen tontti 0,7 Tontin rauhallisuus Rajoittuu osin tai toiselta puolelta naapuriin 1 Ei naapuria 1,1 Rannan pituus omarantaisessa tontissa Rannan pituus alle 30 m 0,9 Rannan pituus yli 80 m 1,1 Vapaa näkymä merelle Alle 500 m 1 Yli 500 m 1,15 Tontin tuulisuus Altis merituulelle 0,9 Normaali 1 Tuulensuojassa 1,1 9

6 Hintatasot Kauppahintaselvityksen tuloksena on saatu kohdealueen omakotitalorakennusoikeuden hintatasot. 6.1 Hintavyöhykkeet Kohdealueen tontit on jaettu selvityksen perusteella alla oleviin vyöhykkeisiin. Vyöhykkeiden ominaispiirteet: 1. Tulvavaaramerkintä va ja rannan kohtuullinen, pitkä vapaa näkymä 2. Tulvavaaramerkintä va-1, rannan laatu hyvä, heikko vapaa näkymä 3. Hyvä avautumisilmansuunta, heikko rannan laatu, heikko vapaa näkymä, rauhallisia 4. Ei rajoitu rantaan 5. Hyvä avautumisilmansuunta, heikko rannan laatu, hyvä vapaa näkymä 10

6.2 Hintatasot Alla olevassa taulukossa on esitettynä hintatasot luokittain. Vyöhykkeiden hintatasot Kokonaishinta, Yksikköhinta, /m² Vyöhyke Tonttien määrä Pinta alan vaihtelu Pinta alan keskiarvo Alakvartiili Yläkvartiili Keskiarvo Alakvartiili Yläkvartiili Keskiarvo 1 10 820 6457 m² 2 086 60 000 87 000 79 000 38,1 49,5 43,2 2 16 1511 4 527 m² 2 459 90 000 111 000 102 000 41,5 46,1 41,9 3 4 1717 4 704 m² 2 834 59 000 87 000 74 000 20,7 34,0 31,4 4 8 862 1 163 m² 1 040 38 000 45 000 40 000 38,5 38,5 38,5 5 20 1299 2 607 m² 2 180 67 000 82 000 75 000 32,3 35,0 35,0 6.3 Johtopäätökset Morsiussaari nähdään houkuttelevana asuinalueena Kokkolan keskustan läheisyydessä. Morsiussaaren asuintonttien hintataso on siten muuta Kokkolaa korkeampi. Morsiussaari jakautuu itä- ja länsirantaan. Itärannassa on lukuisia venelaitureja ja ranta on tuulensuojassa. Länsiranta on matala ja tuulinen, eikä siinä ole juurikaan venelaitureita. Morsiussaari on siis selvästi kahtia jakautunut. Luvussa 5 on esitelty tärkeimmät asuintontin hintaan vaikuttavat tekijät. Suurin vaikutus tonttien arvoon on selvityksemme mukaan tontin pinta-alan lisäksi, rannan laadulla. Rantaan rajoittumattomien tonttien hinnat on korjattu 0,7 kertoimella, sillä meren läheisyys on merkittävä Morsiussaaressa. Rantaan rajoittumattomien tonttien yksikköhinnat ovat yllä olevassa taulukossa korkeat johtuen pienistä tonteista, mutta kokonaishinnat ovat linjassa muiden kanssa. Paras vyöhyke on näkemyksemme mukaan kakkosvyöhyke, joka on tuulensuojassa ja, jossa tulvavaaramerkintä ei ole niin rajoittava. Kolmosvyöhykkeen matala yksikköhintataso johtuu mm. tonttien suurista pinta-aloista. 11

7 Julkistaminen Työtä ei saa osittain tai kokonaan käyttää eikä niihin saa viitata tai niiden tietoja julkistaa ellei arvioija ole etukäteen kirjallisesti antanut siihen suostumuksensa. Työn tiedot saa kuitenkin julkistaa arvion käyttötarkoituksen mukaisessa yhteydessä, jolloin on myös julkistettava arvion laatijan eli Newsec Valuation Oy:n nimi. Helsinki 31.8.2017 Newsec Valuation Oy Katri Teppala Newsec Valuation Oy katri.teppala@newsec.fi +358 50 420 3953 Heini Korpela Newsec Valuation Oy heini.korpela@newsec.fi +358 50 567 3776 Liitteet 1. Markkina-analyysi 2. Asemakaavan mukaiset tontit 3. Katselmuskuvat 12

Markkina-analyysi Yleinen taloustilanne Suomen talouden kehitys on ollut kuluvana vuonna erittäin hyvää ja useat tutkimuslaitokset ovat nostaneetkin kasvuennusteitaan. Valtiovarainministeriö ennustaa Suomen BKT:n kasvavan vuonna 2017 peräti 2,4 %, vuonna 2018 1,6 % ja vuonna 2019 1,5 %.. Vuoden 2016 kasvu perustui lähinnä suoraan kotimaiseen kysyntään ja erityisesti yksityisen kulutuksen kasvuun. Rakennusinvestoinnit ovat lisääntyneet nopeasti ja myös teollisuudessa on nähty merkkejä investointihalujen parantumisesta. Työllisyys on kohentunut, mikä tukee talouskasvua yksityisen kulutuksen kasvaessa. Työttömyysasteen odotetaan alenevan alle 8 %:n ja työllisyysasteen nousevan yli 70 %:iin vuoteen 2019 mennessä. Myös kansainvälisen talouden näkymät ovat aiempaa paremmat ja ostovoimakorjatun BKT:n ennustetaan kasvavan n. 3,5 % / vuosi seuraavien 3 vuoden aikana. Julkinen talous oli vuonna 2016 alijäämäinen jo kahdeksatta vuotta peräkkäin. Myös valtion budjetti vuodelle 2017 budjetti on alijäämäinen 5,5 miljardia euroa. Kestävyysvaje rasittaa edelleen Suomea vielä lähitulevaisuudessakin vaikka makrotaloustilanne onkin parantunut huomattavasti vuoden 2017 aikana. Inflaatio on ollut Suomessa ja Euroopassa kasvussa, mutta sen odotetaan pysyvän edelleen verraten alhaisena lähivuosina. Euroopan keskuspankin (EKP) toimien odotetaan hallitsevan deflaatiota. Euroopan keskuspankin massiiviset määrälliset elvytykset jatkuvat edelleen. Korkotasojen ennustetaan lähtevän lievään nousuun seuraavien parin vuoden aikana, mutta korkotaso pysyy edelleen historiallisesti varsin matalana varsinkin, kun EKP kertoi jatkavansa rahamarkkinoiden ostopolitiikkaa. Makrotalouden tunnusluvut 12% Lähde: Tilastokeskus ja Valtiovarainministeriö *Ennuste 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* 2017* 2018* Inflaatio Työttömyysaste BKT:n vuosimuutos vol. 13

Kiinteistömarkkinat Kokkolassa Kokkolan omakotitalotonttien markkina on melko suppea, vaikka alue onkin Keski-Pohjanmaan maakunnan suurin talouskeskus ja johon suurin osa tonttikaupoista kohdistuvat. Myynnissä olevia tontteja ei ole yksityisellä markkinalla paljon. Kokkolan kaupungin verkkosivujen mukaan kaupungilla on myynnissä tällä hetkellä reilu 20 tonttia keskustan lähistössä. Vuonna 2016 Kokkolan keskustan läheltä tehtiin 27 pientalotonttikauppaa ja tänä vuonna (2017) on tehty 25 kauppaa elokuuhun mennessä. Maanmittauslaitoksen mukaan vuonna 2015 Keski- Pohjanmaalla tehtiin 38 omakotitalotonttikauppaa, jossa kunta oli luovuttajana 30:ssä kaupassa. Vuonna 2016 tehtiin vastaavasti 42 tonttikauppaa, jossa kunta oli luovuttajana 29:ssä. Kokkolan kaupungin tonttitarjonta vaikuttaa Kokkolan tonttien hintoihin. MML:n tilaston mukaan Kokkolan kaupungin luovuttamat tontit ovat olleet merkittävästi muita halvempia. Tilaston mukaan yksityisten luovuttamien tonttien hinnat ovat olleet jopa kaksinkertaisia verrattuna kaupungin luovuttamiin tontteihin. Hintaeroon vaikuttaa monta tekijää. Yksi tekijä on esimerkiksi se että yksityiset tontit voivat sijaita paikassa missä ei ole muita tontteja myynnissä, kun taas kaupungin luovuttamat tontit usein sijaitsevat kehittyvällä alueella missä tonttitarjonta on suuri. Kohteen sijoittuminen markkinoilla Arvioitavat asemakaavatontit sijaitsevat Morsiussaaressa merenrannassa Kokkolan kaupungin ulkopuolella. Saari on vanha kesämökkisaari, jossa yksi lukuun ottamatta kaikki tontit ovat rakennettuja. Tontit ovat Kokkolan kaupungin vuokratontteja. Halkokarin asuinalue sijaitsee Morsiussaaren vieressä. Halkokarissa on mm. koulu, lähikauppa ja päiväkoti. Halkokari on suosittu asuinalue Kokkolassa ja kysyntä Morsiussaaren AO-tontteihin Halkokarin vieressä on arvioitu tulevan olemaan melko suurta. Meren rannalla sijaitsevia omakotitalotontteja on hyvin harvoin myynnissä keskustan lähialueilla. 14

Liite 2: Asemakaavan mukaiset tontit Vuokratunnus Kortteli Rakennusoikeus, k m² Pinta ala, m² V3001 8 300 6 457 V3056 5 300 2 497 V3057 5 300 2 222 V3058 5 300 1 138 V3041 5 300 820 V3042 5 300 1 580 V3043 5 300 1 496 V3044 5 300 1 268 V3045 5 300 1 438 V3046 5 300 1 941 V3047 5 300 2 139 V3048 5 300 2 134 V3059 5 300 1 511 V3002 5 300 2 292 V3003 5 300 2 408 V3004 5 300 2 151 V3005 5 300 2 316 V3006 5 300 4 527 V3007 5 300 2 759 V3008 5 300 2 399 V3009 5 300 2 337 V3010 5 300 3 217 V3011 5 300 2 396 V3012 5 300 2 692 V3013 5 300 1 880 V3014 5 300 2 180 V3015 2 300 2 836 V3016 2 300 2 077 V3017 1 300 4 704 V3018 1 300 1 717 V3049 4 300 1 021 ei tunnusta 4 300 862 V3050 4 300 1 159 V3051 4 300 1 163 V3052 4 300 1 162 V3020 4 300 984 V3021 4 300 975 V3022 4 300 990 V3053 3 300 1 299 V3054 3 300 1 566 V3055 3 300 1 777 V3023 6 300 2 064 V3024 6 300 2 550 V3025 6 300 2 603 V3026 6 300 2 405 V3027 6 300 2 245 V3028 6 300 2 067 V3029 6 300 1 935 V3030 6 300 1 890 V3031 6 300 2 073 V3032 6 300 2 286 V3033 6 300 2 374 V3034 6 300 2 360 V3035 7 300 2 302 V3036 7 300 2 329 V3037 7 300 2 313 V3038 7 300 2 607 V3039 7 300 2 562 15

Liite 3: Katselmuskuvat Morsiussaarensilta Eteläiset tontit Länsirannan viiva Eteläosan tonttien ranta Länsiranta Pohjoiskärki Eteläosan 2 tonttia Itäranta 16