4 Taloyhtiön korjaushankkeen toteutusmuodon valinta 4.1 Yleisimmät toteutusmuodot Korjaushankkeen toteutusmuoto on tässä kirjassa määritelty siten, että se koostuu hankkeen hankintatavasta, urakoitsijan vastuun laajuutta kuvaavasta sopimusmuodosta sekä kaupallisesta mallista (maksuperuste ja kannustinjärjestelmä). Jos toteutusmuodon haluaisi määrittää insinöörimäisesti laskukaavalla, se olisi seuraava: Toteutusmuoto = kaupallinen malli + sopimusmuoto + hankintatapa Edellä mainituista osatekijöistä on mahdollista sekoittaa periaatteessa suuri määrä erilaisia versioita, mutta käytännössä tietyt hankintatapojen ja sopimusmuotojen yhdistelmät ovat vakiintuneet yhteen sopiviksi kokonaisuuksiksi. Näitä käsitellään seuraavassa. Toteutusmuotojen perustapaukset Jotta toteutusmuotoja voidaan käsitellä mahdollisimman selkeästi ja loogisesti, tässä kirjassa on valittu neljä yleisimmin käytettyä toteutusmuotoa perustapauksiksi. Ne ovat seuraavat: TalOYHTIön KORJAushankkeen toteutusmuodon VAlinta 57
1) kiinteähintainen kokonaisurakka hintakilpailulla 2) kiinteähintainen ST-urakka hinta- ja ratkaisukilpailulla 3) tavoitehintainen projektinjohtourakka hinta- ja laatukilpailulla 4) tavoitehintainen ja suoritusbonuksella täydennetty yhteistoimintaurakka neuvottelumenettelyllä. Muut luvussa 2 mainitut toteutusmuodot on jätetty tästä jaottelusta pois, koska ne eivät yleensä sovellu taloyhtiöiden korjaushankkeisiin tai eivät ainakaan ole suositeltavia. Jatkossa käytetään kursivoitua termiä lyhenteenä kustakin toteutusmuodosta. Perustoteutusmuodoista voidaan tarvittaessa poiketa ja niitä voidaan myös yhdistellä. Mainituista neljästä perustoteutusmuodosta on mahdollista poiketa ja niitä voidaan myös yhdistellä. Tähän kannattaa kuitenkin ryhtyä vasta, kun perustapaukset ovat tuttuja ja ymmärretään, miten ne toimivat kokonaisuuksina. Seuraavassa on lyhyt kuvaus kustakin toteutusmuotojen perustapauksesta. Kokonaisurakassa urakoitsija toteuttaa rakennustyöt taloyhtiön teettämien suunnitelmien perusteella. Hankintatapana on hintakilpailu, jossa valituksi tulee edullisimman tarjouksen tehnyt tarjoaja. Kiinteä tarjouksen mukainen urakkahinta maksetaan urakoitsijalle maksuerätaulukon mukaisesti töiden edetessä. ST-urakassa urakoitsija vastaa sekä korjauksen suunnittelusta että korjaustöiden tekemisestä. Suunnittelu toteutetaan taloyhtiön asettamien tavoitteiden mukaisesti. Urakoitsija valitaan paitsi hinnan myös suunnitteluratkaisun sisällön ja laadun perusteella. Kiinteä urakkahinta maksetaan urakoitsijalle maksuerätaulukon mukaisesti. Projektinjohtourakassa urakoitsija voi osallistua suunnittelun ohjaukseen, mutta itse suunnittelusopimukset solmii taloyhtiö. Urakoitsija valitaan laadullisen urakkakilpailun perusteella. Urakoitsija vastaa raken- 58 TOTEutusmuodot taloyhtiön KORJAushankkeissa
nustöistä, mutta enemmän projektinjohtajana kuin niiden varsinaisena tekijänä. Taloyhtiön maksaa toteutuneet kulut ja ennalta sovitun palkkion urakoitsijalle tositteiden perusteella tavoite- ja kattohintamallin mukaan. Yhteistoimintaurakassa suunnittelu- ja urakkasopimukset tehdään esimerkiksi projektinjohtourakan tapaan, mutta kaikkien osapuolten välille tehdään lisäksi yhteistoimintasopimus. Siinä määritellään yhteiset tavoitteet, pelisäännöt ja kannusteet. Urakoitsija ja suunnittelijat valitaan varhaisessa vaiheessa mahdollisesti jopa samanaikaisesti neuvottelumenettelyllä, jossa painotetaan laadullisia kriteereitä. Toteutuneet kustannukset maksetaan samaan tapaan kuin projektinjohtourakassa, ja lisäksi käytössä voi olla tilaajan tavoitteita korostava kannustinjärjestelmä. Eri toteutusmuotojen vertailua Toteutusmuodon valinta riippuu monista asioista, jotka on punnittava esisuunnittelu- ja hankesuunnitteluvaiheessa. Toteutusmuodon valintaan johtavat seikat on analysoitava niin, että kyseessä on nimenomaan tietoinen valinta, eikä ennakkoluuloihin tai tottumukseen perustuva ajautuminen. Vaikka Toteutusmuoto tulee valita mopon vianetsintäkaavion tapaista yksiselitteistä kaavaa valintaan on vaikea antaa, on tiettyjä perustua ennakkoluuloihin tietoisesti, eikä valinta saisi peukalosääntöjä ja lainalaisuuksia, joita voidaan tai tottumukseen. soveltaa toteutusmuodosta päätettäessä. Eri toteutusmuotojen ominaisuudet on esitetty tiiviisti seuraavan sivun kuvassa 4. Kutakin toteutusmuotoa voi luonnehtia yleisellä tasolla, mutta vasta kun ymmärtää, miten toteutusmuodon valinta vaikuttaa läpi hankkeen, voi tehdä kauaskantoisia päätöksiä todellisen tiedon pohjalta. TalOYHTIön KORJAushankkeen toteutusmuodon VAlinta 59
Toteutusmuotojen etuja ja haittoja taloyhtiön näkökulmasta + Soveltuu nykyiseen osaamiseen ja on perinteinen tapa toimia. + Tarjouskilpailuun osallistuu suuri määrä tarjoajia (ei välttämättä korkeasuhdanteessa). + On olemassa selkeät sopimusmallit. + Tarjousten vertailu on helppoa. + Selkeät sopimus- ja vastuusuhteet. + Nopea hankkeen läpivienti. + Hyvä kustannusten hallittavuus. + Urakoitsija pääsee hyödyntämään erityisosaamistaan sekä hyviksi kokemiaan ratkaisuja ja tuotantotapoja. + Taloyhtiön ei tarvitse puuttua suunnittelijoiden ja osaurakoitsijoiden töiden yhteensovittamiseen. + Laajin takuu, kattaa myös suunnitteluratkaisun. + Joustava malli, jossa taloyhtiön vaikutusmahdollisuudet ovat hyvät. + Kustannusten läpinäkyvyys auttaa ylläpitämään luottamusta. + Mahdollistaa hankkeen käynnistämisen vajaillakin suunnitelmilla ja nopean toteutuksen. + Taloyhtiö hyötyy mahdollisesta kustannusten alittumisesta. Kuva 4. Toteutusmuotojen perustapausten hyvät ja huonot puolet. Kokonaisurakka ST-urakka Projektinjohtourakka Yhteistoimintaurakka + Yhtenäistää taloyhtiön ja toteuttajan tavoitteet, jolloin yhteistyö paranee. + Huomio on riskien hallinnassa, ei niiden siirtelyssä osapuolelta toiselle. + Yhteinen suunnittelu- tai kehitysvaihe auttaa pysymään tavoitekustannuksissa. + Mahdollistaa ratkaisujen kehittämisen ja innovaatioiden hyödyntämisen taloyhtiön tavoitteista käsin. Hidas hankkeen läpivienti. Sopimusmalli perustuu ristiriitaisille intresseille ja riitojen ratkaisulle, ei niiden estämiselle. Muutokset suunnitelmiin tehdään lisätöinä, jotka voivat nostaa loppuhintaa (kokonaiskustannus ei juuri koskaan ole se, mitä on tarjottu). Suunnittelun ja toteutuksen limitys ei toimi; urakoitsijan osaamista, innovaatioita ja tuotteita voidaan hyödyntää vain rajallisesti. Lopputuloksen laadusta ja ominaisuuksista voi taloyhtiöllä ja toteuttajalla olla eri näkemys. Vaikuttaminen suunnitelmiin vaatii taloyhtiöltä aktiivisutta ja osaamista. Tarjoajia ei osallistu tarjouskilpailuun kovin paljoa, ellei mukaan saada pienistä tai keskisuurista toimijoista muodostettuja yritysryhmiä. Voi olla joskus vaikea osoittaa, että takuuajan ongelma johtuu tehdystä korjauksesta, jos vain osa rakennuksesta on korjattu. Yllätykset toteutusvaiheessa saattavat nostaa kustannuksia ja pitkittää aikataulua; kustannukset ja aikataulu täsmentyvät hankkeen edetessä. Vastuukysymykset eivät ole aina selkeitä, ja riskit voivat kaatua taloyhtiön päälle. Raportointivelvoitteet ja urakkamuodon tuntemattomuus karsivat tarjoajia. Johtamismalli ja kokonaisuuden hallinta voivat olla haasteellisia. Asettaa paineita hankintavaiheen onnistumiselle. Kokemusta yhteistyöurakan johtamisesta ja riitatilanteiden ratkaisusta on toistaiseksi vähän. Vaatii taloyhtiön aktiivista osallistumista projektiin (voi olla myös etu). Hankintavaihe voidaan kokea raskaaksi, koska se vaatii monelle uuden toimintatavan opettelua. Toteutusmuoto on uusi ja sen ongelmakohdista ei ole kokemuksia. 60 TOTEutusmuodot taloyhtiön KORJAushankkeissa
Kokonaisurakka on yleisin taloyhtiön urakoiden toteutusmuoto. Se on sopimusteknisesti selkeä Kokonaisurakka on vaihtoehto, koska siihen voidaan soveltaa suoraan yleisesti käytetty mutta hyvin joustamaton Rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja (YSE 1998) toteutusmuoto. ja urakoitsijan valitseminen hinnan perusteella on selkeää. Toisaalta kokonaisurakka on hyvin joustamaton toteutusmuoto, joka ruokkii erimielisyyksiä ja jossa ei päästä hyödyntämään urakoitsijan osaamista ratkaisujen kehittäjänä. On myös yleinen harhaluulo, että kiinteä hinta todella olisi lopullinen. Kokonaisurakassa taloyhtiö vastaa kaikista suunnitteluvirheistä ja lisäkustannuksista, jotka aiheutuvat puutteellisista tiedoista, ja niiltä on vaikea välttyä korjausrakentamisessa. ST-urakassa urakoitsijalla on mahdollisuus kilpailla omilla teknisillä ratkaisuillaan ja siten hyödyntää omia tuotekonseptejaan ja ratkaisujaan. Urakoitsijan valinta on mutkikkaampaa kuin kokonaisurakassa, mutta hyvä puoli on, että urakoitsija vastaa myös suunnitteluratkaisujen toimivuudesta. Tällöin vastuunjako ongelmatilanteissa on selkeä. ST-urakassa urakoitsijan ja suunnittelijoiden yhteistyö yleensä toimii, koska suunnittelijat ovat urakoitsijan valitsemia. Toisaalta taloyhtiö voi jäädä urakan päätöksissä sivullisen rooliin. Projektinjohtourakka on huomattavasti avoimempi toteutusmuoto taloyhtiön kannalta, koska siinä kaikki kustannukset laskutetaan ja hyväksytään erikseen. Toteutusmuoto perustuu ajatukseen, että kilpailuttamalla kukin työvaihe aliurakkana saadaan kustakin edullisin hinta markkinoilta ja tästä koituu säästöä taloyhtiölle. Toisaalta tämä voi johtaa koordinaatio-ongelmiin. Projektinjohtourakka edellyttääkin valppautta niin urakoitsijalta kuin taloyhtiöltäkin, koska kustannusten ylittyessä taloyhtiö joutuu automaattisesti maksumieheksi. Projektinjohtourakassakin osan työsuorituksista voi tosin tehdä urakoitsijan henkilöstö, kunhan työt hinnoitellaan kilpailukykyisesti. TalOYHTIön KORJAushankkeen toteutusmuodon VAlinta 61
Yhteistoimintaurakka edustaa uutta ajattelua, ja sen perusajatus on ylevä: hanke pyritään organisoimaan ja urakkasopimus muotoilemaan siten, että kaikki osapuolet toimivat samassa projektiorganisaatiossa yhteisin tavoittein. Taloyhtiöissä tämän toteutusmuodon pohjana käytetään projektinjohto- tai ST-sopimusta. Sen lisäksi toteutetaan yhdessä kehitysvaihe, jossa työstetään taloyhtiön tavoitteiden mukainen ja budjettiin sopiva suunnitteluratkaisu. Yhteistoimintaurak ka on suhteellisen Kokonaisurakka ja ST-urakka ovat juridisesti selkeitä, hyvin ohjeistettuja ja uusi toteutusmuotovaihtoehto taloyhtiömaailmassa, joten sen soveltamisen haasteet ovat nykyisille toimijoille tuttuja toteutusmuotoja. vielä osin tuntemattomia. Kokemukset ovat kuitenkin lupaavia. Kiteyttäen perinteinen kokonaisurakka ja ST-urakka ovat juridisesti selkeitä, hyvin ohjeistettuja ja nykyisille toimijoille tuttuja toteutusmuotoja. Niiden pohjalla on kuitenkin oletus siitä, että kullakin osapuolella on omat intressinsä, ja sopimuspykälillä varaudutaan siksi riitatilanteisiin. Uudemmilla projektinjohto- ja yhteistoimintamalleilla taas pyritään luomaan alusta asti luottamuksen ja yhteistoiminnan ilmapiiri, ennaltaehkäisemään ristiriidat ja kiinnittämään huomio kokonaiskustannuksiin yksittäisen toimijan voittomarginaalin sijasta. Korjaushankkeessa voidaan onnistua, valittiinpa mikä Tärkeintä on muistaa, että mikään mainituista toteutusmuodoista ei estä hyvää toimintaa ja järkevää yhteistyötä. Korjaushankkeessa voidaan onnistua, valittiinpa mikä toteutusmuoto tahansa. Toisaalta oikeakaan toteutusmuoto ei aina takaa hyvää lopputulosta. toteutusmuoto tahansa. Ongelmahankkeita käsitellään usein näkyvästi julkisuudessa, ja se antaa hieman vinoutuneen kuvan rakennusalan todellisuudesta. Rakentamisen osapuolet urakoitsijaa myöten haluavat lähtökohtaisesti tehdä korjaushankkeissa yhteistyötä ja onnistua asetetuissa tavoitteissa, jos siihen 62 TOTEutusmuodot taloyhtiön KORJAushankkeissa
vain on edellytykset. Osapuolten kyyninen asenne ja ongelmien hakeminen johtavat korjaushankkeen epäonnistumiseen. Vähintään yhtä paljon kuin toteutusmuodosta ja sopimustekniikasta on siis kyse toimintakulttuurista ja asenteista, sillä ihmisethän niitä taloja loppujen lopuksi rakentavat ja korjaavat. Yhteistoiminnalliset mallit tuovat uutta ajattelua suomalaiseen rakennustoimintaan Tässä kirjassa perinteisten toteutusmuotojen, eli kokonaisurakan ja STurakan, rinnalle on nostettu taloyhtiöissä vähemmän käytettyjä niin sanottuja yhteistoiminnallisia malleja. Niistä projektinjohtourakkaa on käytetty ammattilaispuolella jo laajalti, mutta yhteistoimintaurakka on vielä uutta koko maassa. Sen taustalla olevista malleista käytetään yleisnimitystä integroidut projektitoimitukset. Esikuvina ovat etenkin Australian allianssimalli ja Yhdysvaltojen IPD (Integrated Project Delivery), joissa osapuolet sitoo toisiinsa ainoastaan yhteinen allianssi- tai IPD-sopimus. Se on melko mullistava muutos verrattuna kahdenvälisiin sopimuksiin, joita Suomen rakennus- ja korjausurakoissa normaalisti käytetään. Yhteistoiminnallisissa malleissa ei enää keskustella muutostöihin tai takuuajan kustannuksiin liittyvistä vastuuasioista, vaan kaikki vastaavat niistä yhdessä sopimuksen mukaisen jaon mukaan. Näin energiaa ja aikaa ei tuhlata riskien sysimiseen muille tai syyllisten etsimiseen, vaan kaikkien yhteinen intressi on ehkäistä riskit ennalta tai minimoida niiden seuraukset. Yhteistoiminnallisissa malleissa kaikki osapuolet vastaavat muutostöiden tai takuuajan kustannuksista yhdessä sopimuksen mukaisen jaon mukaan. Koska yhteistoimintaurakkaa tällä hetkellä vasta harjoitellaan, tässä kirjassa ei suositella toteutusmuodon puhdaslinjaista soveltamista ja täysin uuteen sopimusmaailmaan siirtymistä taloyhtiöiden korjaushankkeissa. Niissä kohtaavat urakoita harvoin tilaava taloyhtiö ja pienehköt urakoitsijat, joiden kummankaan tietotaito uusista urakkamuodoista ei TalOYHTIön KORJAushankkeen toteutusmuodon VAlinta 63
Yhteistoiminnallisia elementtejä voidaan tuoda mukaan perinteisiin toteutusmuotoihin. ole aivan ajan tasalla. Tämän vuoksi kannattaa soveltaa eräänlaista välimuotoa, jossa yhteistoiminnallisia elementtejä tuodaan mukaan perinteisiin toteutusmuotoihin. Tässä kirjassa esitetyssä mallissa yhteistoimintaurakka perustetaan projektinjohto- tai STsopimukselle. Lisäksi tehdään kaikkia osapuolia sitova yhteistoimintasopimus, jossa määritetään yhteistoimintamallin mukainen vaiheistettu eteneminen ja yhteisiin tavoitteisiin perustuva palkkiojärjestelmä. 4.2 Korjaushankkeen ominaisuuksien vaikutus toteutusmuodon valintaan Toteutusmuodon valinnan lähtökohtana ovat toteutettavan korjaushankkeen tavoitteet ja ominaispiirteet. Hankkeen ominaisuuksia ja sopivaa toteutusmuotoa tulee peilata toisiinsa parhaan yhteensopivuuden löytämiseksi. Hankkeen ominaisuuksia voi pohtia esimerkiksi seuraavan kysymyslistan avulla: Mikä on taloyhtiön kiinteistöstrategia? Mitkä ovat taloyhtiön tavoitteet ja reunaehdot korjaushankkeen toteuttamisessa? Miten laaja ja vaativa korjaushanke tulee olemaan? Millaiset ovat taloyhtiön resurssit ja osaaminen rakennushankkeen johtamiseen? Miten vallitseva kilpailutilanne vaikuttaa korjaushankkeeseen? Kiinteistöstrategia antaa suuntaviivat Taloyhtiön kiinteistöstrategia saattaa kuulostaa ylevältä termiltä, mutta kyse on konkreettisesta asiasta. Kiinteistöstrategia tarkoittaa taloyhtiön näkemystä (visiota) siitä, mihin taloyhtiön korjauksilla ja ylläpitämisellä 64 TOTEutusmuodot taloyhtiön KORJAushankkeissa