1 (10) Opastusta kiinteistön ja asunnon hankintaan Suomessa Sisällysluettelo 2 Johdanto 2 Yleistä Voiko ulkomaalainen hankkia kiinteistön tai asunnon Suomessa? Tarvitaanko kiinteistön ostamiseen asiamies? Kannattaako kiinteistönvälittäjän palveluita käyttää? 2 Kiinteistöön liittyviä tärkeitä käsitteitä Mitä kiinteistöllä tarkoitetaan Suomessa? Millaisia eri kiinteistöjä Suomessa voi hankkia? Mikä on määräala ja murto-osa? Hankinta ostamalla tai vuokraamalla 3 Kiinteistön hankintaan ja omistukseen liittyvät verot Kiinteistön kaupasta suoritettava varainsiirtovero Kiinteistövero 3 Kiinteistön hankkiminen Valmistautuminen kiinteistön kauppaan Myyjän velvollisuus antaa tietoja kiinteistöstä Ostajalla velvollisuus tarkastaa kiinteistö Hyödyllisiä asiakirjoja 4 Kiinteistökaupan tekeminen Kauppakirja Muut kaupan ehdot Kiinnitetyn kiinteistön kauppa. Esisopimus kiinteistön kaupasta Kaupanvahvistajat Maanhankinnan rajoitukset 5 Lainhuudon hakeminen Milloin ja miten lainhuutoa haetaan? Määräalan lainhuudatus 6 Vakuudet ja panttaus Miten kiinnitys haetaan? 6 Kiinteistön vuokraaminen Vuokraaminen Vuokraoikeuden myyminen 7 Hallinnanjakosopimus 7 Asuin- tai liikehuoneiston kauppa ja vuokraus Valmistautuminen asuinhuoneiston kauppaan Myyjän ja ostajan velvollisuudet Asuinhuoneiston kauppa Osakehuoneiston kaupan rekisteröinti Huoneiston vuokraus 8 Kiinteistön muodostaminen Kiinteistönmuodostamisviranomaiset Kiinteistörekisteri on julkinen Lohkominen Toimitusmenettely lohkomisessa Osuudet yhteisiin alueisiin Kulkuyhteys, tieoikeudet ja rasitteet Lohkomisen kustannukset Rekisteröinti Asiakirjojen arkistointi 10 Lisätietoja Keskeiset lainkohdat Yhteystietoja
Opastusta kiinteistön ja asunnon hankintaan suomessa 2 (10) Johdanto Suomen ja Venäjän viranomaiset julkaisivat vuonna 2008 yhteistyössä esitteet kiinteistön hankinnasta Suomessa ja Venäjällä. Esitteen Kiinteistön ja asunnon hankinta Suomessa teksti on tarkistettu ja päivitetty syyskuussa 2015. Yleistä Voiko ulkomaalainen hankkia kiinteistön tai asunnon Suomessa? Ulkomaalainen voi vapaasti hankkia kiinteistön tai asunnon Suomesta. Kiinteistön hankinta tapahtuu Suomen lakien mukaisesti joko ostamalla tai esimerkiksi vuokraamalla. Ulkomaalainen voi saada kiinteistön omistuksen myös perintönä, lahjana tai vaihtona. Tarvitaanko kiinteistön ostamiseen asiamies? Kiinteistön kaupan tekemisen muoto on lailla säännelty. Kauppa ei ole pätevä, jos lain säännöksiä ei ole noudatettu. Asiamiehen käyttämistä ei vaadita laissa. Säännökset on pyritty laatimaan niin selkeiksi, että osapuolet voisivat tehdä kaupan keskenään ilman asiamiehiä. Ainoa ulkopuolinen, joka kauppaan tarvitaan, on kaupanvahvistaja, joka vahvistaa kaupan. Jos kauppa tehdään Maanmittauslaitoksen ylläpitämässä Kiinteistökaupan verkkopalvelussa, kaupanvahvistajaa ei tarvita. (Tietoa kaupanvahvistajasta ja Kiinteistökaupan verkkopalvelusta on jäljempänä luvussa Kiinteistökaupan tekeminen.) Myöskään muun asunnon kuin kiinteistön hankinta ei edellytä asiamiehen käyttämistä. Kannattaako kiinteistönvälittäjän palveluita käyttää? Sekä kiinteistön että asunnon (asunto-osakkeiden) kaupassa avustaa usein kiinteistönvälittäjä, joka on yleensä myyjän valitsema. Ostaja ei tavallisesti käytä omaa asiamiestä. On kuitenkin mahdollista, että myös ostaja tekee sopimuksen välittäjän kanssa. Kiinteistönvälittäjän tulee lain mukaan valvoa joka tapauksessa sekä myyjän että ostajan etuja riippumatta siitä, kenen toimesta välittäjä on valittu. Kiinteistönvälittäjän käyttö on perusteltua siksi, että kiinteistönvälittäjien toiminta on valvottua, mikä myös yleensä takaa heidän asiantuntemuksensa. Kiinteistönvälittäjän tulee huolehtia myyjän puolesta, että kaupan yhteydessä esitetään ostajalle kaikki kaupan päättämiseksi tarpeelliset asiakirjat ja tiedot. Samalla välittäjä turvaa siten myös ostajan oikeuksia. Kiinteistönvälittäjä huolehtii yleensä myös kauppakirjojen laadinnasta sekä avustaa tarvittaessa muutoinkin kauppaan liittyvissä oikeudellisissa kysymyksissä. Kiinteistöön liittyviä tärkeitä käsitteitä Mitä kiinteistöllä tarkoitetaan Suomessa? Kiinteistöllä tarkoitetaan lainsäädännössä sellaista itsenäistä maanomistuksen yksikköä, joka on merkittävä kiinteistönä kiinteistörekisteriin. Kiinteistö käsittää siihen kuuluvan alueen sekä mm. osuudet yhteisiin alueisiin ja kiinteistölle kuuluvat rasiteoikeudet, kuten oikeuden käyttää tietä. Käytännössä kiinteistö on maa- tai vesialue, mutta samaan kiinteistöön voi kuulua sekä maata että vettä. Maa voi olla maatalous-, metsä- tai rakennusmaata. Lisäksi kiinteistö voi olla useana erillisenä alueena eli palstana. Kiinteistöt yksilöidään kiinteistötunnuksella, kuten esimerkiksi 091-4-72-12 tai 342-407-2-59. Lisäksi kiinteistöön kuuluvat yleensä myös alueella olevat rakennukset, puut ja pensaat sekä yleensä muutoinkin siihen kiinteästi kuuluvat esineet ja laitteet. Omaisuus voi Suomessa olla irtainta tai kiinteää. Esimerkiksi asunto-osake katsotaan irtaimeksi, kun taas kiinteistö ja siihen kuuluva asunto ovat kiinteää omaisuutta. Toisin sanoen pelkkä asunto tai rakennus ei oikeudellisesti ole kiinteistö. Yhdellä kiinteistöllä voi olla useita rakennuksia sekä asuntoja. Useita rakennuksia ja asuntoja käsittävän kiinteistön omistaa tavallisesti asunto-osakeyhtiö. Millaisia eri kiinteistöjä Suomessa voi hankkia? Kiinteistökaupat koskevat yleensä tiloja ja tontteja. Kaupankäynnin piiriin voi kuulua muitakin kiinteistötyyppejä, kuten esimerkiksi lunastusyksikkö, mutta niiden asema ei ole kaupankäynnissä merkittävä. Valtaosa Suomen maapinta-alasta muodostuu tiloista. Tontit ovat asemakaavaalueella. Jos kaupan kohteena on vuokramaalla oleva rakennus, kauppa tehdään kiinteistöä koskevasta vuokraoikeudesta sekä rakennuksesta. Asunnon tai liikehuoneiston voi hankkia ostamalla asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön osakkeita. Ne oikeuttavat tietyn asuin- tai liikehuoneiston hallintaan. Tämä on tyypillinen tapa hankkia asuin- tai liikehuoneisto varsinkin taajamissa ja kaupungeissa. Mikä on määräala ja määräosa? Määräala on kiinteistöstä erotettava alue, jota ei vielä ole lohkomisessa muodostettu kiinteistöksi, siis tilaksi tai tontiksi. Määräalan rajat määrittelee yleensä kiinteistön omistaja esimerkiksi myydessään tietyn alueen (määräalan) omistamastaan kiinteistöstä. Määräalan omistusoikeus rinnastetaan kaikissa oleellisissa suhteissa kiinteistön omistusoikeuteen. Siten esimerkiksi määräalaa koskeva kaupan kohde (saanto) on lainhuudatettava, ja kauppa on tehtävä kiinteistön kaupan muotovaatimuksia noudattaen.
Opastusta kiinteistön ja asunnon hankintaan suomessa 3 (10) Samoin kiinteistön määräosa käsittää osan kiinteistöstä. Määräala ja määräosa ovat kuitenkin käsitteellisesti erilaisia, ja niiden oikeudellinen luonne on erilainen. Määräosa on tietyn murtoluvun osoittama osuus esimerkiksi puolet (1/2) tai kolmasosa (1/3) kiinteistöstä. Määräosa ei ilman hallinnanjakosopimusta kohdistu tiettyyn alueelliseen osaan kiinteistöstä. Määräosan omistajat voivat nykyisin kirjata hallinnanjakosopimuksen, jonka nojalla kukin määräosan omistaja hallitsee määrättyä aluetta kiinteistöstä. Määräosan omistus syntyy esimerkiksi perinnön kautta tai siten, että puolisot hankkivat kiinteistön yhteisesti. Tällöin lainhuuto myönnetään kummallekin puoliksi eli kumpikin omistaa tällöin puolikkaan määräosan kiinteistöstä. Jos määräosan omistaja haluaa erottaa osuutensa omaksi kiinteistöksi, voi hän hakea osuutensa erottamista erillisellä kiinteistötoimituksella, jota kutsutaan halkomiseksi. Määräosan omistajat voivat vaihtoehtoisesti tehdä sopimuksen määräosin omistetun kiinteistön jakamisesta, joka korvaa halkomismenettelyn. Kun sopimuksella saadulle alueelle on myönnetty lainhuuto, alueen erottaminen omaksi kiinteistöksi käynnistyy kiinteistötoimituksella, jota kutsutaan lohkomiseksi (halkomisesta ja lohkomisesta lisää jäljempänä). Jos kiinteistöä ei voida jakaa tai se aiheuttaisi erityisen kalliita kustannuksia tai alentaisi huomattavasti kiinteistön arvoa, tuomioistuin voi määräosan omistajan vaatimuksesta määrätä kiinteistön myytäväksi. Tuomioistuin voi tarvittaessa määrätä ns. uskotun miehen huolehtimaan kiinteistön myynnistä ja kauppahinnan jakamisesta. Hankinta ostamalla tai vuokraamalla Kiinteistö tai asunto voidaan hankkia joko ostamalla tai vuokraamalla. Hankintatavasta voivat sopijapuolet vapaasti päättää sopimusvapauden periaatteen mukaisesti. Jos kiinteistö tai asunto hankitaan ostamalla, tulee ostajasta kohteen omistaja. Omistusoikeus on Suomessa perustuslain suojaama eikä omistusoikeutta voida ottaa pois omistajalta tai hänen perillisiltään muutoin kuin tietyin laissa tarkoin säädetyin menettelyin. Käytännössä tämä voi kiinteistöjen osalta tapahtua lunastamalla täyttä korvausta vastaan esimerkiksi kunnan tai valtion toimesta. Vuokraaminen on aina määräaikaista eikä se siten ole pysyvä ratkaisu. Kiinteistön tai asunnon vuokraaja nauttii kuitenkin myös oikeussuojaa ja hänen oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan säädetään niin ikään laissa. Vuokrasopimus sitoo sopimusosapuolia, mutta se voi sitoa myös kolmatta osapuolta. Siten esimerkiksi maan vuokraoikeus sitoo myös kiinteistön uutta omistajaa, jos kiinteistö myydään. Myös asunnon vuokrasopimus on voimassa asunnon uutta ostajaa kohtaan siihen saakka, kunnes hän mahdollisesti irtisanoo vuokrasopimuksen. Kiinteistön hankintaan ja omistukseen liittyvät verot Kiinteistön kaupasta suoritettava varainsiirtovero Kiinteistön kaupasta on suoritettava varainsiirtovero. Veron maksaa ostaja. Lainhuudon tai vuokraoikeuden siirron kirjaamisen yhteydessä on esitettävä kuitti maksetusta varainsiirtoverosta. Varainsiirtovero tulee maksaa ja lainhuutoa tai vuokraoikeuden siirron kirjaamista hakea kuuden kuukauden kuluessa sopimuksen allekirjoittamisesta. Jos kiinteistön aiempi omistaja on laiminlyönyt lainhuudon tai siirron kirjaamisen, ostaja vastaa mahdollisten aiempien luovutusten varainsiirtoverosta sekä viivästysseuraamuksista takautuvasti 10 vuoden ajalta. Kiinteistövero Kiinteistön omistaja on velvollinen maksamaan kiinteistön sijaintikunnalle vuosittain kiinteistöveroa. Vero on kiinteistöveroprosentin mukainen osuus kiinteistön arvosta. Kiinteistövero määrätään sille, joka omistaa kiinteistön kalenterivuoden alkaessa. Yhteisesti omistetusta kiinteistöstä vero määrätään omistajille omistusosuuksien suhteessa. Myös puolisoiden yhdessä omistamasta kiinteistöstä vero määrätään omistusosuuksien suhteessa kummallekin puolisolle erikseen. Vuokratontilla olevasta rakennuksesta ja rakennelmasta vero määrätään rakennuksen omistajalle ja tontista vuokranantajalle. Kiinteistöveropäätökset postitetaan asiakkaille maaliskuussa. Jos kiinteistön omistaja ei saa päätöstä, hänen kannattaa tarkistaa verotoimistosta, onko hänen osoitetietonsa Verohallinnolla oikein. Kiinteistön hankkiminen Valmistautuminen kiinteistökauppaan Onnistunut kiinteistön kauppa perustuu huolelliseen valmisteluun. On neuvoteltava ja sovittava paitsi kauppahinnasta myös muista kaupan ehdoista. Erityisen tärkeää on selvittää mahdollisimman hyvin, minkälainen myytävä kiinteistö on. Käytännössä suurin osa kiinteistönkaupoista tapahtuu kiinteistönvälitystoimistojen kautta. Niiltä saa myös tietoja myytävänä olevista kohteista. Myyjän velvollisuus antaa tietoja kiinteistöstä Myyjän on ennen kaupan tekemistä ilmoitettava ostajalle kaikki tärkeät kiinteistön käyttöön ja arvoon vaikuttavat seikat. Se, mitkä tiedot ovat merkittäviä, riippuu kiinteistön laadusta ja käyttötarkoituksesta. Kun ostajaa omakotitalon kaupassa todennäköisesti kiinnostaa talon rakennustapa ja -materiaalit, kesämökkipalstan kaupassa saattavat olla ratkaisevia ominaisuuksia rakennusoikeus ja vesistön laatu.
Opastusta kiinteistön ja asunnon hankintaan suomessa 4 (10) Myyjän on annettava ostajalle tiedot: kiinteistön alueesta ja sillä olevista rakennuksista. Vioista ja vaurioista, kuten vesivahingoista, on kerrottava. viranomaisten päätöksistä (esimerkiksi kaavasta tai rakennuskiellosta), jotka rajoittavat kiinteistön käyttömahdollisuuksia. panttioikeuksista ja muista kiinteistöä rasittavista oikeuksista kuten vuokraoikeuksista. Myyjän on annettava nämä tiedot oma-aloitteisesti. Myyjä vastaa niiden paikkansapitävyydestä. Ostajalla velvollisuus tarkastaa kiinteistö Ostajan on tarkastettava kiinteistö ennen kaupan tekemistä. Tarkastus on tehtävä huolellisesti. Rakennuksesta on tutkittava kaikki ne tilat, joihin on esteetön pääsy. Ostaja ei voi myöhemmin esittää vaatimuksia sellaisen vian perusteella, jonka hän olisi voinut huolellisessa tarkastuksessa havaita. Ostajan kannattaa myös tarkistaa ajantasaiset tiedot lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä. Jollei myyjällä ole lainhuutoa nimissään, ostajalle voi tulla vaikeuksia lainhuutoa hakiessaan ja pahimmassa tapauksessa hän ei saa kiinteistöä omistukseensa. Viimeinen lainhuudon hakija voi joutua myös suorittamaan aikaisemmin huudattamatta jätetyistä kaupoista varainsiirtoverot korotuksineen. Hyödyllisiä asiakirjoja Kauppaa tehtäessä ostajan on hyvä saada nähdäkseen seuraavat asiakirjat: lainhuutotodistus, jolla myyjä osoittaa omistavansa kiinteistön rasitustodistus, josta käyvät ilmi kiinnitykset ja vuokraoikeudet kiinteistörekisterinote, josta käyvät ilmi esimerkiksi tierasitteet kiinteistörekisterikartta jäljennös aluetta mahdollisesti koskevasta asemakaavasta tai esimerkiksi rantayleiskaavasta rakennusluvat ja -piirustukset. Lainhuuto- ja rasitustodistuksia saa Maanmittauslaitoksesta ja kunnan kiinteistövirastosta sekä maistraateista. Kiinteistörekisterinotteita ja -karttoja saa Maanmittauslaitoksesta ja kunnan kiinteistövirastosta. Kaavaa ja rakentamista koskevia tietoja saa kunnan kiinteistövirastosta tai rakennustarkastajalta. Kiinteistökaupan tekeminen Kauppakirja Kiinteistön kauppa on aina tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai näiden edustajan on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Muulla tavalla tehtynä kauppa ei ole sitova. Kaupanteossa voidaan käyttää asiamiestä. Valtuutus asiamiehelle on tehtävä kirjallisesti. Myyjän on asiamiehelle antamassaan valtakirjassa mainittava asiamiehen nimi ja yksilöitävä myytävä kohde. Myös ostajan on syytä antaa valtuutuksensa kirjallisesti. Kiinteistön kauppa voidaan tehdä myös sähköisesti Maanmittauslaitoksen ylläpitämässä Kiinteistökaupan verkkopalvelussa. Kiinteistökaupan verkkopalvelussa tehty kauppa on sitova yhtä lailla kuin kirjallisesti tehty kauppa. Sähköisen kaupan tekemiseen ei tarvita kaupanvahvistajaa. Kauppakirja laaditaan verkkopalvelussa Maanmittauslaitoksen vahvistamalle sähköiselle lomakkeelle. Kauppa syntyy, kun ostaja ja myyjä ovat hyväksyneet kauppakirjan samansisältöisenä. Ostaja tai myyjä voi valtuuttaa asiamiehen toimiaan puolestaan verkkopalvelussa. Kirjautuminen verkkopalveluun tapahtuu pankkitunnuksilla tai muulla luotettavalla tunnistautumistekniikalla. Kiinteistökaupan verkkopalvelu suorittaa eräitä kaupan kohdetta ja kaupan osapuolia koskevia ennakkotarkistuksia eri viranomaisrekistereistä ennen kaupan hyväksymistä. Tämän takia kaupan tekeminen verkkopalvelussa edellyttää, että ostaja ja myyjä on rekisteröity Suomen väestörekisteriin, kaupparekisteriin tai muuhun vastaavaan viranomaisrekisteriin. Ulkomaalaisten on näin ollen yleensä turvauduttava kaupan tekemiseen kirjallisesti perinteiseen tapaan kaupanvahvistajan vahvistuksella. Kauppaan tarvitaan myyjän puolison kirjallinen suostumus, jos kaupan kohteena on talo, joka on heidän yhteinen asuntonsa. Jos kauppa tehdään Kiinteistökaupan verkkopalvelussa, puoliso voi antaa suostumuksensa sähköisesti. Jos myyjänä tai ostajana on yhtiö tai muu yhteisö, on selvitettävä edustajan oikeus tehdä kauppa yhteisön puolesta. Kauppakirjassa on oltava tiedot kiinteistöstä, sopimusosapuolista sekä kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta sekä mahdollisesta kaupan purkavasta tai lykkäävästä ehdosta. Kaupan kohde on merkittävä tarkasti kauppakirjaan. Kiinteistö yksilöidään kiinteistötunnuksen avulla, joten on varmistettava, että tunnus on oikea. Määräalan kaupassa kauppakirjaan on syytä liittää kartta, johon alueen rajat merkitään. Karttapohjana tulisi käyttää ajantasaista kiinteistörekisterikarttaa. Myyjä ja ostaja yksilöidään heidän virallisilla nimillään ja henkilötunnuksilla tai muilla vastaavilla tunnuksilla. Muut kaupan ehdot Muista kaupan ehdoista voidaan sopia vapaamuotoisesti. Osapuolten edun mukaista kuitenkin on, että kaikki sovitut ehdot merkitään kauppakirjaan. Kiinteistön kauppakirjoissa tavallisia ovat muun muassa ehdot kiinteistön hallinnan luovuttamisen ajan-
Opastusta kiinteistön ja asunnon hankintaan suomessa 5 (10) kohdasta, sähkö- ym. sopimusten siirtämisestä sekä erilaisten verojen ja maksujen suorittamisesta. Tavallista on, että kauppahinta maksetaan kaupanteon yhteydessä käteisellä tai pankin välityksellä. Myös muut maksujärjestelyt ovat mahdollisia ja tavanomaisia. Kauppakirjassa sovitaan usein, että myyjä pidättää itsellään omistusoikeuden kiinteistöön, kunnes kauppahinta on maksettu. Omistusoikeuden siirtymistä koskeva ehto voi olla voimassa enintään viisi vuotta kaupan tekemisestä. Kiinnitetyn kiinteistön kauppa Jos rasitustodistuksesta ilmenee, että kiinteistö on kiinnitetty, ostajan on syytä vaatia, että hän saa kaupanteon yhteydessä haltuunsa panttikirjat. Muuten ostajan on varauduttava siihen, että kiinteistö on edelleen myyjän tai muun tahon velan vakuutena. Kaupanteon yhteydessä sovitaan joskus, että vastuu myyjän lainan maksamisesta siirtyy ostajalle. Tällaiseen järjestelyyn tarvitaan velkojan suostumus. Neuvottelut pankin kanssa on syytä käydä ennen kaupan tekemistä. Määräalan kaupassa ostaja ei voi luottaa ehtoon, jonka mukaan määräala myydään emäkiinteistön rasituksista vapaana, sillä panttivastuusta vapauttamiseen ja kiinnitysten poistamiseen tarvitaan velkojan suostumus. Ostajan on syytä aina sopia myyjän ja panttivelkojan kanssa panttivastuusta vapauttamisesta ja kiinnitysten poistamisesta määräalalta ennen kaupan tekemistä. Esisopimus kiinteistön kaupasta Tulevasta kiinteistön kaupasta voi tehdä esisopimuksen. Se on tehtävä kirjallisesti kaupanvahvistajan läsnä ollessa. Esisopimus voidaan myös tehdä sähköisesti Kiinteistökaupan verkkopalvelussa, jolloin kaupanvahvistusta ei tarvita. Kaupanvahvistajat Kaupanvahvistaja toimii kirjallisesti tehdyn kaupan todistajana ja samalla tarkistaa osapuolten henkilöllisyyden ja kaupan muodollisen pätevyyden. Häneltä voi pyytää myös ajantasaisen lainhuuto- ja rasitustodistuksen sekä kiinteistörekisterin otteen. Kaupanvahvistajia ovat eräiden viranomaisten, kuten maistraattien ja Maanmittauslaitoksen tietyt virkamiehet sekä Maanmittauslaitoksen erikseen määräämät kaupanvahvistajat. Virallisia kaupanvahvistajia ovat usein esimerkiksi pankkien palveluksessa olevat toimihenkilöt, jotka ovat saaneet oikeuden Maanmittauslaitoksen (ja aiemmin maanmittaustoimiston) päätöksellä. Suomessa sijaitsevasta kiinteistöstä voidaan kiinteistökauppa tehdä kirjallisesti myös Suomen rajojen ulkopuolella. Kauppa on tällöinkin tehtävä Suomen kiinteistönluovutusta koskevan lainsäädännön mukaisesti. Suomen ulkopuolella kaupanvahvistajina toimivat konsulipalveluja hoitavien Suomen edustustojen tietyt virkamiehet. Tietoja kaupanvahvistajista antavat Maanmittauslaitos, maistraatit ja kuntien kiinteistövirastot. Maanhankinnan rajoitukset Kunnalla voi olla oikeus lunastaa myyty kiinteistö, jos maata tarvitaan yhdyskuntarakentamiseen taikka virkistys- tai suojelutarkoituksiin. Tämä etuosto-oikeus koskee kauppoja, joissa kiinteistön pinta-ala ylittää 5 000 m 2. Pääkaupunkiseudulla raja on 3 000 m 2. Etuosto-oikeutta ei ole lähisukulaisten välisissä kaupoissa. Lähisukulaisia ovat puoliso, vanhemmat, lapset, sisarukset, lapsenlapset, isovanhemmat ja heidän puolisonsa. Etuosto-oikeutta ei ole myöskään silloin, kun ostajana on valtio, valtion liikelaitos tai muu laitos, tai kun myynti tapahtuu pakkohuutokaupalla. Kunnalta voi myös pyytää todistuksen siitä, ettei kunta käytä etuostooikeutta. Lainhuudon hakeminen Kiinteistön kaupan jälkeen ostajan on haettava lainhuutoa Maanmittauslaitokselta. Myös kiinteistön määräalan kauppa on lainhuudatettava. Ostajan edun mukaista on hakea viipymättä lainhuutoa. Lainhuudatuksessa Maanmittauslaitos tutkii kaupan pätevyyden ja merkitsee lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin ostajan kiinteistön omistajaksi. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin merkinnöillä on julkinen luotettavuus mikä tarkoittaa, että henkilö voi yleensä luottaa merkintöjen oikeellisuuteen. Lainhuuto on myös välttämätön kiinteistön kiinnittämistä varten. Kiinnitys tarvitaan, jotta kiinteistöä voidaan käyttää lainan tai muun saamisen vakuutena eli panttina. Kiinteistö pantataan allekirjoittamalla panttaussitoumus sekä luovuttamalla kiinnitysmenettelyssä saatu panttikirja velkojan haltuun. Milloin ja miten lainhuutoa haetaan? Lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun kauppa on tehty. Määräaika lasketaan kauppakirjan allekirjoittamisesta. Jos kauppa on tehty Kiinteistökaupan verkkopalvelussa, lainhuutohakemus tulee automaattisesti vireille lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin eikä lainhuutoa tarvitse erikseen hakea. Lainhuuto myönnetään, kun omistusoikeus on lopullisesti siirtynyt ostajalle. Lainhuutohakemuksen käsittelystä suoritetaan lainhuutomaksu. Kaupanvahvistajat antavat ohjeet lainhuudon hakemisesta ja siihen liittyvän varainsiirtoveron maksusta. Lisätietoja varainsiirtoverosta saa verotoimistoista. Lainhuutohakemuksen Maanmittauslaitokselle voi esittää henkilökohtaisesti Maanmittauslaitoksen palvelupisteessä, mutta hakemusasiakirjat voi toimittaa myös skannattuna sähköpostitse, postitse tai lähetin välityksellä. Suomen- ja ruotsinkielisiä hakemuslomakkeita saa Maanmittauslaitoksen palvelupisteistä ja internetistä: http:// www.maanmittauslaitos.fi/kiinteistot/lomakkeet Jos kaupanvahvistaja on vahvistanut kaupan ennen 20.6.2014, hakemukseen tulee liittää alkuperäinen kauppakirja. Maanmittauslaitos saa pääsääntöisesti 20.6.2014 tai
Opastusta kiinteistön ja asunnon hankintaan suomessa 6 (10) sen jälkeen vahvistettujen kauppojen kauppakirjat sähköisesti suoraan kaupanvahvistajilta. Lisäksi Maanmittauslaitokseen on toimitettava maksukuitti, joka osoittaa ostajan suorittaneen kiinteistön kaupasta perittävän varainsiirtoveron. Jollei varainsiirtoveroa makseta määräajassa, varainsiirtoveroa korotetaan. Muiden asiakirjojen tarve riippuu myydystä alueesta, kaupan ehdoista ja kaupan osapuolista. Asuinkiinteistön myyntiin tarvittava myyjän puolison suostumus on esitettävä samoin kuin esimerkiksi selvitys siitä, että myyjäyhtiön tai kuolinpesän puolesta toimineella on ollut oikeus tehdä kauppa. Sen sijaan todistuksia lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä tai kiinteistörekisteristä ei tarvita. Lisätietoja tarvittavista asiakirjoista saa Maanmittauslaitokselta. Jos hakemuksessa on jokin puute, sitä voi myöhemmin täydentää omasta aloitteesta tai Maanmittauslaitoksen pyynnöstä. Määräalan lainhuudatus Myös määräalan ostajan on haettava lainhuutoa viimeistään kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan tekemisestä. Lainhuudon myöntäminen käynnistää automaattisesti määräalan lohkomisen kiinteistöksi. Lohkomisen tekee määräalan sijainnista riippuen Maanmittauslaitoksen tai kunnan virkamies. Kun määräalasta on muodostettu kiinteistö, määräalaa koskevat lainhuudatus- ja kiinnitystiedot siirretään koskemaan uutta kiinteistöä. Vakuudet ja panttaus Kiinteistöä ostettaessa tarvitaan usein lainaa ja sille vakuuksia. Itse kiinteistöä voidaan käyttää tällaisena vakuutena. Kiinteistöä voidaan käyttää myös muiden lainojen vakuutena. Kiinteistön panttaamista varten kiinteistön omistajan on hankittava Maanmittauslaitokselta panttikirja, joka on todistus kiinnityksen vahvistamisesta. Velkoja (esimerkiksi pankki) saa panttioikeuden, kun kiinteistön omistaja on allekirjoittanut panttaussitoumuksen ja luovuttanut panttikirjan velkojan haltuun. Kiinteistön määräala ja kiinteistön määräosa voidaan kiinnittää ja pantata samalla tavalla kuin koko kiinteistö. Miten kiinnitys haetaan? Kiinnitystä haetaan kiinteistön omistajan allekirjoittamalla hakemuksella. Hakemus voidaan toimittaa Maanmittauslaitokselle henkilökohtaisesti, lähetin välityksellä, postitse tai skannattuna sähköpostitse. Suomen- ja ruotsinkielisiä hakemuslomakkeita saa muun muassa Maanmittauslaitoksen palvelupisteistä. Kiinnitystä voi hakea myös Maanmittauslaitoksen ylläpitämässä Kiinteistökaupan verkkopalvelussa. Kirjautuminen verkkopalveluun tapahtuu pankkitunnuksilla tai muulla luotettavalla tunnistautumistekniikalla. Hakija voi myös valtuuttaa asiamiehen hakemaan kiinnitystä puolestaan verkkopalvelussa. Kun hakija on hyväksynyt hakemuksen verkkopalvelussa, hakemus tulee automaattisesti vireille lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kiinnityksen hakeminen verkkopalvelussa edellyttää, että hakijana oleva omistaja on rekisteröity Suomen väestörekisteriin, kaupparekisteriin tai muuhun vastaavaan viranomaisrekisteriin. Ulkomaalaisten on näin ollen yleensä turvauduttava kiinnityksen hakemiseen perinteiseen tapaan kirjallisella hakemuksella. Kiinnitystä voi hakea kiinteistön omistaja, jolla on lainhuuto kiinteistöön. Kiinnityshakemuksen voi toimittaa Maanmittauslaitokselle samaan aikaan kuin lainhuutohakemuksenkin. Kiinnityksen suuruus on hakijan vapaasti määrättävissä. Koska kiinnityksen pääomaan ei lisätä korkoa eikä mahdollisia muita kuluja, kiinnityksen rahamäärän on yleensä oltava lainapääomaa suurempi. Samalla hakemuksella voidaan pyytää myös useita kiinnityksiä. Kun kiinnitys on vahvistettu, panttikirja toimitetaan hakijalle tai hakijan määräämälle luoton antajalle. Panttikirjaa on säilytettävä huolellisesti, sillä vain sen avulla kiinteistö voidaan pantata. Kiinteistö pantataan allekirjoittamalla panttaussitoumus ja luovuttamalla panttikirja luoton antajalle. Kiinteistön saa pantata vain sen omistaja. Panttaussitoumuksessa sovitaan, minkä velkojen vakuudeksi pantti annetaan. Jos vakuus annetaan vain asunto- tai muuta tiettyä velkaa varten, on panttaussitoumus selvästi rajoitettava koskemaan vain tätä velkaa. Luotonantajan velvollisuutena on selvittää asiakkaalle, mitä panttaussitoumus ja sen ehdot merkitsevät. Kiinnitys on voimassa kunnes se kuoletetaan eikä sitä tarvitse muuttaa esimerkiksi silloin, kun velka on tullut maksetuksi ja panttikirja halutaan antaa uuden velan vakuudeksi. Myös kiinteistön ostaja voi käyttää myyjän hankkimia panttikirjoja hyödykseen. Kiinteistön vuokraaminen Vuokraaminen Kiinteistön omistaja voi vuokrata kiinteistön tai osan siitä. Sopimus tehdään kirjallisesti ja sopimukseen tulee ottaa kaikki sopimusehdot. Ehto, jota ei ole sopimuksessa, on mitätön. Myös sopimusehdon muutos tai lisäys on tehtävä kirjallisesti. Kaupanvahvistusta ei tarvita, vaan osapuolet tai heidän edustajansa tai valtuuttamansa asiamiehet allekirjoittavat sopimuksen. Vuokrasopimuksessa sovitaan sopijapuolet vuokra-alue ja alueen käyttötarkoitus vuokra-aika vastike vuokralaisen mahdollisen rakentamisvelvoitteen laajuus ja aikataulu.
Opastusta kiinteistön ja asunnon hankintaan suomessa 7 (10) Vuokratun kiinteistön omistaja voi vaihtua kesken vuokrakauden. Vuokralainen voi turvata oikeuttaan hakemalla erityisen oikeuden, vuokraoikeuden kirjaamista. Kirjaamista haetaan Maanmittauslaitokselta. Vuokralaisella on velvollisuus kirjauksen hakemiseen ja hän saa hakea Maanmittauslaitokselta kiinnityksen vuokraoikeuteen ja käyttää vuokraoikeuttaan lainan vakuutena samalla tavalla kuin edellä on kiinteistöstä sanottu, jos vuokrasopimus on tehty määräaikaiseksi, vuokralaisella on oikeus siirtää vuokraoikeus kolmannelle vuokranantajaa kuulematta, alueella on vuokralaisen omistamia rakennuksia tai laitteita tai hän saa sopimuksen mukaan alueelle sellaisia rakentaa. Siirtokelpoinen vuokraoikeus on usein rinnastettavissa kiinteistön omistamiseen, ja erityisesti kunnat käyttävät asuntotonttien vuokrausta vaihtoehtona niiden myymiselle. Tavallista on, että vuokrasopimuksia jatketaan osapuolten sopimuksin vuokra-ajan päättyessä. Tällöin tarkistetaan usein vuokrasopimuksen ehtoja, kuten vuokran määrää. Vuokraoikeuden myyminen Vuokralainen voi yleensä myydä kirjaamisvelvollisuuden alaisen vuokraoikeutensa kolmannelle vuokranantajaa kuulematta, jos luovuttamista ei ole kielletty vuokrasopimuksessa. Myyjällä ja ostajalla on sama vastuu vuokra-alueen ja sillä olevien rakennusten ominaisuuksien selvittämisestä kuin kiinteistön kaupassakin. Rakennusten ja vuokraalueen lisäksi ostajan on tutustuttava vuokrasopimuksen ehtoihin. Erityisesti jäljellä oleva vuokra-aika vaikuttaa vuokraoikeuden arvoon. Ostajan kannattaa varmistua siitä, että vuokraoikeus on kirjattu myyjän nimiin. Vuokraoikeuden pysyvyyttä voivat huonontaa kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset, jos sellaisia on paremmalla etusijalla kuin vuokraoikeuden kirjaus. Nämä tiedot näkyvät kiinteistön rasitustodistuksesta, jonka saa Maanmittauslaitokselta. Kaupan ehdot merkitään kauppakirjaan ja se allekirjoitetaan. Kaupanvahvistajaa ei kuitenkaan tarvita. Vuokraoikeuden kaupan jälkeen ostajan on haettava saantonsa kirjaamista. Kirjausta haetaan Maanmittauslaitokselta samalla tavoin ja samassa kuuden kuukauden määräajassa kuin edellä on kiinteistön saannon osalta sanottu. Ostajan on myös maksettava varainsiirtovero kuten kiinteistön kaupassa. Kirjaamishakemukseen tulee liittää selvitys maksetusta varainsiirtoverosta. Hallinnanjakosopimus Kiinteistö tai kirjaamisvelvollisuuden alainen vuokraoikeus voidaan hankkia myös määräosin. Esimerkiksi kolme henkilöä voi tehdä hankinnan yhdessä, jolloin jokainen saa lainhuudon (tai vuokraoikeuden ollessa kyseessä kirjauksen) yhteen kolmasosaan kohteesta, ellei muusta jakoosuudesta ole sovittu kohteen hankintasopimuksessa. Osaomistajat voivat tällöin tehdä hallinnanjakosopimuksen, jossa he sopivat, mitä osaa alueesta ja alueella olevista rakennuksista kukin hallitsee. Sopimus on hyvä kirjata Maanmittauslaitoksessa. Kirjauksen jälkeen sopimus sitoo määräosan uutta omistajaa samalla tavalla kuin edellistä omistajaa. Menettely voi olla vaihtoehtoinen sille, että osaomistajat hakisivat maanmittaustoimitusta (lohkomista tai halkomista), jolloin heille muodostettaisiin kullekin oma kiinteistö. Rekisteröityä kaupunkitonttia ei voida lohkoa muuttamatta asemakaavaa, mutta hallinnanjakosopimuksella voidaan tällöin määritellä kunkin osaomistajan hallinta. Lisäksi kirjattu hallinnanjakosopimus johtaa siihen, ettei koko kiinteistöä voida myydä osaomistajan vaatimuksesta yhteisomistussuhteen purkamiseksi. Kirjattu hallinnanjakosopimus estää osaomistajia kiinnittämästä koko kiinteistöä. Osaomistajan on tällöin haettava kiinnitystä omaan määräosaansa. Asuin- tai liikehuoneiston kauppa ja vuokraus Kerrostalohuoneistojen ja pelkästään rakennuksen kauppoja ei Suomessa pidetä kiinteistökauppoina, jos samalla ei luovuteta maapohjaa. Tällaisia kauppoja ei kirjata Maanmittauslaitoksessa. Suomessa kerrostalot ja niiden maapohjan omistavat yleensä asunto- tai kiinteistöosakeyhtiöt. Yhtiön osakkeita on mahdollista hankkia ja myydä ja osakkeet oikeuttavat ostajaa hallitsemaan tiettyä yhtiön omistamassa talossa olevaa huoneistoa. Käytännössä mainitunlainen hallinta on verrattavissa huoneiston omistamiseen. Huoneistojen hankkimisessa ja myymisessä käytetään tavallisesti kiinteistönvälitystoimistoja, joista myös saa tietoja myytävistä kohteista. Kaupan voi myös tehdä itse tai asiamiestä käyttäen ilman välittäjän apua. Kauppa tehdään kirjallisesti, mutta kaupanvahvistusta ei tarvita, toisin kuin kiinteistön kaupassa. Valmistautuminen asuinhuoneiston kauppaan Suomessa sääntely on erilaista riippuen siitä, onko tarkoitus hankkia uusi vai käytetty huoneisto. Käytetyn asunnon kauppaa ei ole säännelty niin tarkoin kuin uuden. Ostettaessa huoneisto rakentamisvaiheessa olevasta talosta on erityisen tärkeää tutustua turva-asiakirjoihin. Niiden tarkoituksena on antaa asunnon ostoa harkitsevalle mahdollisuus saada sellaiset tiedot yhtiöstä ja sen taloudesta, kiinteistöstä sekä rakentamishankkeesta, että hän voi niiden perusteella arvioida hankinnan kannattavuuden ja tarkoituksenmukaisuuden. Jos huoneisto eli asunto-osake ostetaan jo valmistuneesta rakennuksesta eli vanhasta talosta, on ostajan syytä tutustua talon isännöitsijältä saatavaan isännöitsijäntodistukseen, jossa on tiedot taloyhtiöstä ja sen taloudellisesta
Opastusta kiinteistön ja asunnon hankintaan suomessa 8 (10) tilanteesta sekä asumiskustannuksista kuten hoitovastikkeesta ja vesimaksusta. Isännöitsijältä saa tietoja myös asumiskustannuksiin vaikuttavista tulevista remontti- tai peruskorjauskustannuksista. On syytä myös selvittää, siirtyykö ostajalle kaupassa vastuuta taloyhtiön lainoista. Käytännössä tällainen vastuu pienentää vastaavasti myyjälle maksettavaa kauppahintaa. Etenkin uusien asuntojen kaupoissa on tyypillistä, että ostajalle tulee vastuu yhtiön lainoista, jolloin kauppahinta on vastaavasti pienempi. Ostaja voi niin halutessaan maksaa taloyhtiölle osuutensa yhtiölainasta, jolloin hänen yhtiölle kuukausittain maksettava vastikkeensa vastaavasti pienenee. Ostajan mahdollisesti kuukausittain yhtiölle maksettavaa huoneiston osuutta taloyhtiön lainoista nimitetään rahoitusvastikkeeksi. Asunto-osakkeiden omistajan on myös maksettava taloyhtiölle kuukausittain osuutensa talon hoitokuluista, joista suurin osa muodostuu lämmityskuluista. Tätä nimitetään hoitovastikkeeksi. Myyjän ja ostajan velvollisuudet Myyjällä velvollisuus antaa tietoja Uuden asunnon myyjän on annettava tiedot sekä asunnosta että asunnon ympäristöstä ja alueen palveluista. Myös käytetyn asunnon myyjän on annettava ostajalle tiedot asunnosta ja sen varustetasosta sekä poikkeamista asunnon iän mukaisesta varustuksesta, kunnosta tai muista ominaisuuksista. Ostajalla velvollisuus tarkastaa huoneisto Uuden asunnon ostajan on tarkastettava kohde ennen kaupan tekemistä, jos kohde on valmis. Ostaja ei voi myöhemmin esittää vaatimuksia sellaisen virheen perusteella, joka hänen olisi tullut havaita tarkastuksessa. Myös käytetyn asunnon ostajan on tarkastettava kohde ennen kauppaa. Asuinhuoneiston kauppa Kauppakirja Asuntokauppalaissa on säädetty kauppakirjan vähimmäissisällöstä ainoastaan silloin, kun perustajaosakas myy asunto-osakkeen rakentamisvaiheen aikana. Laissa ei sen sijaan ole määräyksiä kauppakirjan muodosta tai vähimmäissisällöstä silloin, kun kauppa tehdään rakentamisvaiheen jälkeen. Asuinhuoneiston (asunto-osakkeen) kauppakirja tehdään kirjallisesti. Oikeudellisesti kaupan kohteena ovat arvopaperit eli huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet ja kysymyksessä on irtaimen kauppa. Ostaja ja myyjä allekirjoittavat kauppakirjan, mutta kaupanvahvistajan myötävaikutusta ei tarvita. Kaupanteossa voidaan käyttää myös asiamiestä. Tällöin asiamies allekirjoittaa kauppakirjan. Valtuutus asunto-osakkeen kauppaan on syytä antaa kirjallisesti ja yksilöitynä. Kuten kiinteistön kaupassa on myös osakehuoneiston kaupassa kaikki kaupan ehdot syytä merkitä kauppakirjaan. Osakehuoneiston kaupassa normaali menettely Suomessa on, että ennen lopullisen kaupan tekemistä ostaja maksaa myyjälle (tavallisesti kiinteistönvälittäjälle) käsirahan, joka lopullisen kaupan yhteydessä on osa kauppahintaa. Jos kauppa jää toteutumatta ostajasta johtuvasta syystä, maksettu käsiraha tai osa siitä jää myyjälle. Osakekirjojen panttaus Osakehuoneiston kauppaa tehtäessä ostajan on varmistauduttava osakekirjojen siirrosta. Osakekirjojen mahdollista panttausta ei voi varmistaa mistään julkisesta rekisteristä. Jos osakekirjoja ei luovuteta kaupanteon yhteydessä, ostajan tulee varmistua, missä osakekirjat ovat ja kauppakirjaan tulee ottaa ehto osakekirjojen siirrosta. Ostaja voi omistusoikeuden siirryttyä käyttää hallussaan olevia osakekirjoja lainojensa ja esimerkiksi ostamansa osakehuoneiston kauppahinnan maksamisen vakuutena eli panttina. Huoneistoon ei vahvisteta virallistai muussakaan menettelyssä kiinnitystä, vaan panttaaminen tapahtuu panttaussitoumuksella ja luovuttamalla osakekirjat velkojalle. Tavanomaisesti osakekirjoja säilytetään luottoa myöntäneessä pankissa myös sen jälkeen, kun laina on kokonaan maksettu. Osakehuoneiston kaupan rekisteröinti Asuinhuoneiston kauppa ei Suomessa ole kiinteistön kauppa. Tämän vuoksi asuinhuoneiston kauppaa ei ole myöskään lainhuudatettava. Asuinhuoneistojen kauppoja ei edellä mainitusta syystä voi tarkistaa valtakunnallisista rekistereistä. Jos ostaja ostaa huoneiston asunto-osakeyhtiömuotoisesta rakennuksesta, ostaja voi käyttää omistajalle kuuluvia oikeuksia yhtiössä vasta sen jälkeen, kun hänet on merkitty kaupan perusteella osakeluetteloon tai hän on ilmoittanut yhtiölle, että hänen omistukseensa on tullut yhtiön osakkeita ja esittänyt asiasta selvityksen. Ilmoitus tehdään yhtiön hallitukselle, käytännössä isännöitsijälle esittämällä tälle kauppakirja sekä selvitys kauppahinnasta laskettavan varainsiirtoveron maksamisesta. Huoneiston vuokraus Huoneiston voi myös vuokrata. Huoneiston omistamisen ja vuokraamisen eräänlaisia välimuotoja ovat asumisoikeus- ja osaomistusasunnot. Kiinteistön muodostaminen Kiinteistönmuodostamisviranomaiset Suomessa kiinteistöjen muodostaminen kuuluu viranomaisille. Maanmittauslaitoksen (ja toisinaan tiettyjen
Opastusta kiinteistön ja asunnon hankintaan suomessa 9 (10) kaupunkien) maanmittausinsinöörit tekevät kaikki kiinteistötoimitukset ja siten myös lohkomiset. Kaupunkien viranomaiset toimivat omien kaupunkiensa asemakaavaalueilla ja Maanmittauslaitos muilla alueilla. Kiinteistörekisteri on julkinen Kiinteistörekisterissä on tiedot kaikista kiinteistöistä. Kiinteistörekisteri sisältää kunkin kiinteistön perustiedot, kuten tunnuksen, nimen (jos sellainen on annettu) ja pinta-alan. Lisäksi rekisterissä on tietoja kiinteistöä koskevista tieoikeuksista ja muista rasitteista sekä osuuksista yhteisiin alueisiin. Rekisterissä on myös merkintöjä kiinteistöjä koskevista kaavoista ja rakennuskielloista. Kiinteistön rajojen yleispiirteinen sijainti selviää kiinteistörekisterikartasta. Kiinteistörekisteri on koko maan kattava julkinen rekisteri, jota ylläpitävät Maanmittauslaitos ja useimmat kaupungit. Kiinteistörekisteristä ja rekisterikartasta saa otteita esimerkiksi kiinteistökauppaa tai rakennuslupaa varten. Lohkominen Lohkominen on maanmittaustoimitus, jossa rajoiltaan määrätty alue (määräala) muodostetaan kiinteistöksi. Määräalan rajat on yleensä määritelty luovutuskirjassa (kauppakirja, lahjakirja, vaihtokirja, jakosopimus tai muu luovutuskirja) tai perinnönjaossa. Lohkomalla voidaan myös siirtää määräala kiinteistöstä toiseen. Lohkomalla muodostettu kiinteistö voi sisältää määräaloja useista kiinteistöistä. Lohkomistoimitus tulee automaattisesti vireille, kun määräalan kaupalle tai muulle saannolle on myönnetty lainhuuto. Maanmittauslaitos tai kaupunki määrää toimitusinsinöörin tekemään toimituksen. Yleensä toimitusinsinööri tekee toimitukset yksinään, mutta suurissa ja vaikeissa toimituksissa toimitusinsinööri kutsuu avukseen kaksi kunnan valitsemaa uskottua miestä, jolloin he toimivat kolmijäsenisenä toimitusmiehistönä. Myös asianosainen voi pyytää, että asiat ratkaistaan kolmijäsenisessä kokoonpanossa. Lohkomisen yhteys rakentamiseen Suomessa ei kiinteistönmuodostamisella ratkaista määräalan tai kiinteistön rakentamiskelpoisuutta. Se tehtävä kuuluu kunnille kaavoituksessa ja rakennuslupamenettelyssä ratkaistavaksi. Määräalasta lohkokiinteistö Määräalasta muodostetaan kiinteistö (yleensä tila tai tontti) lohkomalla. Lohkokiinteistön rajat mitataan maastoon luovutuskirjan mukaisesti. Asemakaava-alueen tontille ei normaalisti anneta nimeä. Lopuksi kiinteistö merkitään tilana tai tonttina kiinteistörekisteriin. Lohkottavaa kiinteistöä kutsutaan emäkiinteistöksi, määräalasta muodostettavaa kiinteistöä lohkokiinteistöksi ja kiinteistöä, joka jää jäljelle lohkomisen jälkeen, kantakiinteistöksi. Toimitusmenettely lohkomisessa Toimitus käynnistetään viran puolesta sen jälkeen, kun alueen uusi omistaja on saanut määräalalle lainhuudon. Maanmittauslaitos (ja tietyissä tapauksissa kaupungin kiinteistöinsinööri) antaa toimitusmääräyksen. Sen jälkeen toimitusinsinööri tekee alkutoimina arkistotutkimukset, jolloin hankitaan tarvittavat tiedot asianosaisista ja toimituksen kohteena olevasta kiinteistöstä. Nämä tarvitaan tiedottamista ja toimituksessa tehtäviä päätöksiä varten. Jos ulkomailla tai muualla asuvalla on vaikeuksia päästä kokouksiin, hän voi hankkia asiamiehen edustamaan itseään toimituksessa. Asianosaisen poissaolo ei kuitenkaan estä toimituksen suorittamista Määräalasta muodostettavan lohkokiinteistön rajat merkitään luovutuskirjan (kauppakirja tms.) mukaisesti maastoon. Kulmapisteet merkitään pysyvin rajamerkein (rajapyykit) ja ne kiinnitetään tukevasti maaperään silloin, kun se on mahdollista. Yleensä rajapyykit numeroidaan ja pyykeille mitataan tarkat koordinaatit. Mittausten avulla lasketaan muodostettavan kiinteistön pinta-ala. Toimituskokouksia pidetään tarvittava määrä joko erikseen tai maastotöiden yhteydessä, jolloin yksikin kokous saattaa riittää. Varsin tavallista on, että määräalan lohkomisessa maastotyöt ja kokous pidetään samanaikaisesti. Toimitusinsinööri hankkii maastotöissä tarvittavan apuhenkilöstön. Asiat ratkaistaan pääsääntöisesti toimitusinsinöörin (tai toimitusmiesten) päätöksellä, ellei kysymys ole asiasta, josta osapuolet voivat sopia ja he siitä myös sopivat. Mikäli toimituksen aikana tulee riitaa tai epäselvyyttä jonkin asian kohdalla, ratkaisee toimitusinsinööri (tai toimitusmiehet) päätöksellään myös tällaisen asian kuultuaan asianosaisia. Toimituksessa tehtyihin päätöksiin voi hakea muutosta maaoikeudelta, joka toimii käräjäoikeuden yhteydessä. Toimivaltainen on se maaoikeus, jonka tuomiopiirissä toimituksen kohteena oleva alue sijaitsee. Muutoksenhakuaika on 30 päivää siitä päivästä, jona toimitus lopetettiin tai päätös annettiin. Toimituksessa tehtyyn päätökseen liitetään valitusosoitus, josta ilmenee muutoksenhakuaika ja toimivaltainen maaoikeus sekä ohjeet valituksen tekemiselle. Maaoikeuden ratkaisuun voi hakea muutosta korkeimmalta oikeudelta, jos korkein oikeus myöntää valitusluvan. Osuudet yhteisiin alueisiin Suomalaisen kiinteistöjärjestelmän mukaan kylien alueella olevat järvet ovat yleensä kylän alueella olevien tilojen yhteisiä. Samoin tiloilla voi olla yhteisiä veneval-
Opastusta kiinteistön ja asunnon hankintaan suomessa 10 (10) kama-, sora- tai muita alueita. Yhteisiä alueita hallinnoi osakaskunta, jonka jäseniä ovat kaikki yhteisen alueen osakastilojen omistajat. Yhteisten vesialueiden osakaskiinteistöt ja osuuksien suuruudet on useimmissa tapauksissa merkitty kiinteistörekisteriin, mutta kaikkien yhteisten alueiden osuuksia ei koko maassa vielä ole selvitetty. Lohkomisessa on aina päätettävä, mihin yhteisiin alueisiin muodostettava uusi kiinteistö saa osuuden. Osuuden suuruus tai sen määräytymisperuste on myös päätettävä. Tavallisesti osuudesta on sovittu jo luovutuskirjassa (kauppakirja tms.). Ellei tästä ole sovittu, asiasta päätetään kokouksessa. Kulkuyhteys, tieoikeudet ja rasitteet Uudelle kiinteistölle on aina lohkomisen tai muun kiinteistötoimituksen yhteydessä selvitettävä kulkuyhteys yleiselle tai yksityiselle tielle pääsemiseksi. Ellei asiasta ole sovittu jo luovutuskirjassa, siitä on päätettävä toimituksessa. Toisinaan saatetaan joutua perustamaan tieoikeus paitsi kantakiinteistön alueelle myös ulkopuolisten kiinteistöjen alueelle. Toimituksessa arvioidaan tällöin myös korvaukset ja päätetään niiden maksamisesta ulkopuolisten kiinteistöjen omistajille. Toimituksessa tulee aina selvittää myös emäkiinteistön hyväksi perustetut rasitteet sekä tie- ja kulkuoikeudet. Vanhojen rasitteiden käyttöoikeudet annetaan toimituksessa yleensä kantakiinteistölle, mutta on myös mahdollista antaa ne vain lohkotulle kiinteistölle tai jakaa ne molempien hyväksi, jos siitä ei arvioida olevan huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle. Tällöin voidaan joutua käsittelemään myös korvausten maksamista. Toisille kiinteistöille kuuluvien rasitteiden osalta toimituksessa tulee aina myös erotella ne rasitteet, jotka toimitukseen jälkeen jäävät rasittamaan emäkiinteistöä ja toisaalta ne rasitteet, jotka tulevat rasittamaan lohkottua kiinteistöä. Lohkomisen kustannukset Lohkomistoimituksen kustannuksista vastaa määräalan omistaja. Lohkominen on kiinteähintainen toimitus. Lohkomisen kiinteistötoimitusmaksu määräytyy lohkokiinteistön tai saajakiinteistöön siirrettyjen alueiden pintaalan mukaan. Kiinteistötoimitusmaksuun sisältyvät apuhenkilöstölle maksettavat palkat ja muut kulut, rajamerkeistä aiheutuneet kulut, uskotuille miehille maksettavat palkkiot ja matkakulut sekä muut toimituksen suorittamisesta aiheutuneet kustannukset ja korvaukset. Kiinteistötoimitusmaksu maksetaan valtiolle tai kaupungille lohkomisen tekemisestä aiheutuneiden kustannusten kattamiseksi. Maksusta on säädetty kiinteistötoimitusmaksusta annetussa laissa. Valtiolle tulevan maksun suuruuden päättää maa- ja metsätalousministeriö, ja kunnalle tulevan maksun suuruuden päättää asianomaisen kaupungin valtuusto. Rekisteröinti Kun toimituksen muutoksenhakemusta koskeva valitusaika on kulunut umpeen eikä muutosta ole haettu tai valitus on ratkaistu lainvoimaisesti eikä toimituksen lopputulosta ole muutettu valituksen johdosta, merkitsee toimitusinsinööri muodostetun uuden kiinteistön kiinteistörekisteriin. Rekisteröinnistä lähetään ilmoitus lohko- ja kantakiinteistön omistajille. Ilmoitukseen liitetään ote kiinteistörekisteristä sekä lohkotun kiinteistön kartta, ellei kyseisiä tietoja ole toimitettu heille jo aikaisemmin. Asiakirjojen arkistointi Toimituksessa muodostuneet asiakirjat arkistoidaan pysyvästi Maanmittauslaitoksen sähköiseen arkistoon. Maanmittauslaitokselta voi tilata jäljennöksiä kiinteistötoimitusten asiakirjoista ja kartoista. Kunnan virkamiehen tekemät toimitukset arkistoi kunta. Lisätietoja Keskeiset lainkohdat Keskeisiä kiinteistönmuodostamiseen ja kiinteistön saantoon sekä sen kirjaamiseen liittyviä lakeja ovat: Maakaari 12.4.1995/540 Maanvuokralaki 29.4.1966/258 Kiinteistönmuodostamislaki 12.4.1995/553 Asuntokauppalaki 23.9.1994/843 Yhteystietoja Suomen oikeusministeriö Päätoimipaikka: Eteläesplanadi 10, Helsinki Postiosoite: PL 25, 00023 Valtioneuvosto Puhelin, vaihde: 029 516 001 Sähköposti: oikeusministerio@om.fi www.oikeusministerio.fi Maanmittauslaitos Päätoimipaikka: Opastinsilta 12 C, Helsinki Postiosoite: PL 84, 00521 Helsinki Puhelin, vaihde: 029 530 1100 Sähköposti: kirjaamo@maanmittauslaitos.fi www.maanmittauslaitos.fi Lisätietoja www.maanmittauslaitos.fi Teemme maanmittaustoimituksia, ylläpidämme kiinteistöjen tietoja, tuotamme kartta-aineistoja, huolehdimme lainhuudoista ja kiinnityksistä, kehitämme tietojärjestelmiä sekä edistämme paikkatietojen tutkimusta ja soveltamista.