Kuopion kaupunki Pöytäkirja /2013 1 (1) 0 Asianro 6727/10.00.02/2013 Tonttien vuokraaminen Männistön kaupunginosan korttelista 9 Kiinteistöjohtaja Jari Kyllönen Maaomaisuuden hallintapalvelut Taustaa Kuopion kaupunginhallitus hyväksyi 29.11.2010 659 esisopimuksen Männistön koulurakennuksen myynnistä ja korttelin tonttien vuokraamisesta Männistön kaupunginosan korttelista no 9. Sopijaosapuolia neuvotellussa sopimuksessa olivat Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Etera, TA-Asumisoikeus Oy ja NCC Rakennus Oy. Esisopimusluonnos on esityslistan liitteenä. Tonttien sijainti on esitetty oheisissa kartoissa.
Kuopion kaupunki Pöytäkirja /2013 2 (2) 15 1 21 11 10 Y1 92 10-9901-0 26 13 25 Melankatu 24 Untamonkatu 20 7 31 32 8 22 23 24 9 25 29 26 30 27 28 6 Kullervonkatu 10 11 18 19 10 18 27 28 14 3 22 27 21 13 Lönnrotinkatu 14 26 25 Tarkoituksena oli, että Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Etera ostaa Männistön koulun rakennuksen, saneeraa rakennuksen suojellun osan palveluasunnoiksi ja rakennuttaa uudisrakennuksen purettavan rakennusosan tilalle. TA-Asumisoikeus Oy:n oli tarkoitus rakennuttaa kortteliin ikääntyneille ihmisille suunnattuja asumisoikeusasuntoja ja NCC Rakennus Oy:n vapaarahoitteisia omistusasuntoja. Tontit oli tarkoitus vuokrata esisopimuksessa sovituin ehdoin. Asemakaavan hyväksymispäätökseen ja rakennuslupiin kohdistuneet valitukset viivästyttivät hanketta ja lopulta Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Etera vetäytyi hankkeesta, jolloin esisopimus jäi allekirjoittamatta. Käydyt jatkoneuvottelut Hankkeen raukeamisen jälkeen on käyty uusia neuvotteluja korttelin toteuttamisesta kaupunginhallituksen hyväksymän esisopimusluonnoksen hengessä. Männistön koulun kortteliin on valmisteltu rakennushankkeita, joissa Männistön koulu saneerataan ikääntyneiden ihmisten vuokra-asunnoiksi sekä palvelukeskukseksi. TA-Yhtymä Oy ja Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Etera perustavat Kiinteistö Oy ET-Hoiva-asunnot I -nimisen yhtiön Männistön koulun saneeraushanketta varten. Hankkeeseen on haettu Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksesta (ARA) investointiavustusta ja korkotukilainaa, joilla hanke on tarkoitus rahoittaa. Kaupunki neuvottelee Kiinteistö Oy ET-Hoiva-asunnot I:n kanssa tilojen vuokraamisesta saneerattavasta Männistön koulun rakennuksesta. Tarkoitus on, että kaupunki vuokraa osan Männistön koulun tiloista takaisin itselleen palveluasumiskokonaisuutta varten, järjestää tiloihin tarvittavat palvelut (ns. allianssimallikilpailutus) ja vuokraa asunnot edelleen asiakkailleen (ns. välivuokramalli). Perusturvan palvelualue valmistelee kohteesta hankesuunnitelman perusturvalautakunnan ja kaupunginhallituksen käsittelyä varten. Tilakeskus ja Perusturvan palvelualue neuvottelevat tilojen vuokrauksesta ja valmistelevat asiasta erillisen päätösesityksen kaupunginhallitukselle.
Kuopion kaupunki Pöytäkirja /2013 3 (3) Tilakeskus valmistelee Männistön koulun rakennuksen myynnistä erillisen päätösesityksen kaupunginhallitukselle. TA-Asumisoikeus Oy:n ja NCC Rakennus Oy:n tavoitteet rakentamisen suhteen ovat samat kuin aiemmassa neuvotteluvaiheessa. TA-Asumisoikeus Oy:n asumisoikeustalon rakentaminen on tarkoitus rahoittaa ARA:n korkotukilainalla. Alueen asemakaava on lainvoimainen ja rakennuslupiin kohdistuneet valitukset on vedetty pois. Tonttien vuokraus Tonttien vuokraukset esitetään tehtäväksi pääasiassa esisopimusluonnoksessa esitetyin ehdoin. Tonttien vuokriin tehdään indeksitarkistukset vuoden 2013 tasolle. Indeksitarkistuksessa on käytetty elinkustannusindeksin pistelukua 1 871 (joulukuu 20). Tonteista on neuvoteltu vuokrasopimusluonnokset, jotka ovat esityslistan liitteenä. Tontit 297-10-9-6 ja 297-10-9-7 on tarkoitus vuokrata ARA:n hyväksymiä ehtoja noudattaen. ARA:n hyväksymä vuoden 2013 tasolle indeksikorjattu tonttihinta 140,92 e/k-m². ARA:n hyväksymien ehtojen mukaan vuokraa peritään 5 % tonttien pääoma-arvoista. Vapaarahoitteista asuntotuotantoa varten vuokrattavan tontin rakennusoikeuden indeksikorjattu hinta on 184,28 e/k-m². Tällöin tontin vuokra on maapoliittisen ohjelman mukaisesti 4 % tontin pääoma-arvosta. Tehdyn selvityksen ja maaomaisuuden hallintapalveluiden näkemyksen mukaan hinta edustaa käypää hintatasoa. Vuokrattavat tontit ja perusvuokrat ovat seuraavan taulukon mukaiset: Tontti Ala m² Tontit on asemakaavassa osoitettu asuin-, liike-, toimisto- ja palveluasumisrakennusten korttelialueeksi (ALP-1). Asemakaavassa tonteille ei ole osoitettu rakennusoikeutta tehokkuusluvulla eikä numeroin vaan rakentamisen määrää ohjataan rakennusaloilla ja rakennusten enimmäiskorkeuksilla. Tämän vuoksi tonttien vuokrat on tarkoitus määrittää tonteilla käytettävän kerrosalan mukaisesti. Käytettävä kerrosala k-m² tonttihinta e/k-m² Pääomaarvo e Vuok ra-% Perusvuokra vuodessa 10-9-6 3 787 5 669 140,92 798 875 5 39 944 10-9-7 2 096 2 642 140,92 372 310 5 18 6 10-9-8 1 591 2 000 184,28 368 560 4 14 742 Vuokrat sidotaan elinkustannusindeksin pistelukuun 1 871 (joulukuu 20). Tontilla 297-10-9-8 käytettävä kerrosala on arvioitu tämänhetkisen tiedon perusteella. Kerrosala todennäköisesti tarkentuu jatkosuunnittelussa, joten
Kuopion kaupunki Pöytäkirja /2013 4 (4) vuokrasopimusluonnoksen mukaan lopullinen vuokra määritellään rakennusluvan mukaisen kerrosalan mukaisesti. Männistön koulun rakennuksen kauppa on tarkoitus toteuttaa siten, että koko tontilla 10-9-6 sijaitseva rakennus siirtyy Kiinteistö Oy ET-Hoiva-asunnot I:n omistukseen. Yhtiö purkaa rakennuksen liikuntasali- ja kirjastosiiven kustannuksellaan. Koska tontin 10-9-6 vuokralainen ei voi hyödyntää purettavia rakennuksia eikä siten saa vuokra-alueesta täyttä hyötyä vuokra-ajan alusta lukien, on rakennuksen purkukulut tarkoitus kompensoida antamalla määräaikainen alennus tontin vuokrasta. Alustavasti määritellyt purkukulut ovat noin 150 000 euroa (alv 0 %). Purkukulut tarkentuvat sitten, kun aliurakkaneuvottelut rakennuksen purkamisesta saadaan päätökseen. Kaupunki luovuttaa rakennuksen mukana olevat sähkö-, vesihuolto- ja kaukolämpöliittymät, joiden kirjanpitoarvo on yhteensä 7 356 euroa. Arvo hyvitetään kaupungin hyväksi purkukuluja vähentävänä tekijänä. Purkukulujen hyvittämiseksi on neuvoteltu tilakeskuksen ja Kiinteistö Oy ET- Hoiva-asunnot I:n kanssa menettely, jossa tontin vuokrasta annetaan 50 % alennusta (19 972 e/v) niin kauan, kunnes purkukulut tulevat kompensoitua. Esimerkki: arvonlisäverolliset purkukulut ovat 186 000 euroa ja niistä vähennetään kaupungin luovuttamien liittymien arvo 7 356 euroa, joten kompensoitavia purkukustannuksia jää 8 644 euroa, niin alennusaika määräytyisi seuraavasti: 8 644 e / 19 972 e/v = 8,94 vuotta = 8 vuotta 11 kuukautta. Kaupunkirakennelautakunnalle esitetään, että alennusaika saataisiin määrittää kansliatoimenpitein edellä kerrotun laskutavan mukaisesti vuokrasopimuksen allekirjoituksen yhteydessä sitten, kun purkukulut ovat tarkentuneet. Vaikutusten arviointi Yritysvaikutuksiltaan päätösesitys on positiivinen, koska tonttien rakennushankkeilla on työllistävä vaikutus. Ilmastovaikutuksiltaan päätösesitys on ilmastopoliittisen ohjelman mukainen, koska kaavan mukainen lisärakentaminen eheyttää kaupunkirakennetta ja rakennusmaa saadaan tehokkaampaan käyttöön. Esitys Esitän kaupunkirakennelautakunnalle seuraavaa: 1. Tontti 297-10-9-6 vuokrataan Kiinteistö Oy ET-Hoiva-asunnot I - nimiselle yhtiölle. Tontti 297-10-9-7 vuokrataan TA-Asumisoikeus Oy:lle. Tontti 297-10-9-8 vuokrataan NCC Rakennus Oy:lle perustettavan yhtiön lukuun. 2. Tonttien vuokrasopimukset tehdään esityslistan liitteenä olevien vuokrasopimusluonnosten mukaisin ehdoin. 3. Kiinteistö Oy ET-Hoiva-asunnot I:lle annettavan vuokranalennusajan pituus saadaan määrittää kansliatoimenpitein edellä valmistelutekstissä kerrotulla tavalla.
Kuopion kaupunki Pöytäkirja /2013 5 (5) 4. Sopimuksiin saadaan tarvittaessa tehdä teknisluontoisia korjauksia ja lisäyksiä. 5. Päätös pannaan kuntalain 98 :n nojalla täytäntöön ennen kuin se on saanut lainvoiman. 6. Vuokrasopimukset allekirjoitetaan sillä edellytyksellä, että sopimukset Männistön koulun rakennuksen myynnistä ja tilojen vuokraamisesta tontille 297-10-9-6 rakennettavasta rakennuksesta syntyvät. Liitteet 7 6727/2013 Esisopimusluonnos 8 6727/2013 vuokrasopimus 297-10-9-6 9 6727/2013 vuokrasopimus 297-10-9-7 10 6727/2013 vuokrasopimus 297-10-9-8 Valmistelija Jarkko Meriläinen puh. +358 044 718 5531 etunimi.sukunimi(at)kuopio.fi Päätösehdotus Palvelualuejohtaja Jarmo Pirhonen Lautakunta hyväksyy kiinteistöjohtajan esityksen. Päätös Merkitään, että Isto Huttunen poistui esteellisenä kokouksesta tämän asian käsittelyn ajaksi. Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.
Kuopion kaupunki Pöytäkirja /2013 6 (6)