MAANKÄYTTÖ- JA ASUNTOPOLIITTINEN OHJELMA 2013 SELVITYS YHTIÖMUOTOISEN ASUNTORAKENTAMISEN KOHDENTUMISESTA 2014-2030 Kokkolan kaupunki Tekninen palvelukeskus
MAANKÄYTTÖ- JA ASUNTOPOLIITTINEN OHJELMA SELVITYS YHTIÖMUOTOISEN ASUNTORAKENTAMISEN KOHDENTUMISESTA 2014-2030 1. Masto2013 ohjelman tavoitteet Selvitys yhtiömuotoisen asuntorakentamisen kohdentumisesta on tehty Kokkolan kaupungin Maankäyttö- ja asuntopoliittista ohjelmaa, MASTOA, sekä Kokkolan tulevaa ja vireillä olevaa yleiskaavoitusta varten. Ohjelman keskeisiä tuloksia ovat uusien asuinalueiden kaavoituksen, kunnallisteknisen suunnittelun ja rakentamisen vaiheistus sekä alueiden toteuttamisjärjestys. Selvitystä laatineeseen työryhmään ovat kuuluneet tekninen johtaja Pauli Piiparinen, kaavoituspäällikkö Veli-Pekka Koivu, kaupungingeodeetti Vesa Turtola, tonttiteknikko Heikki Haimakainen, maankäyttöteknikko Stig-Gustav Bredbacka, kiinteistöinsinööri Matti Kivistö, asemakaava-arkkitehti Elina Nissinen ja yleiskaavasuunnittelija Suvi-Elina Maunu. Maankäyttö- ja asuntopoliittinen ohjelma on maankäyttöpolitiikan toteuttamisohjelma seuraavalle kymmenelle vuodelle, sen tarkoituksena on: varmistaa asuintonttien ja -rakennuspaikkojen riittävyys kaupungin eri osa-alueilla niin taajamissa kuin kylissä edistää kaupungin strategiassa tavoiteltua hallittua kasvua yhteen sovittaa asuntorakentumisen kohdentamista sekä palvelujen tarjontaa ja käyttöä ohjata alueiden suunnittelua ja toteutusta eli yleiskaavoitusta ja sen pohjalta tehtävää maanhankintaa, asemakaavoitusta, kunnallisteknistä suunnittelua ja alueiden rakentumista tontit ja rakennuspaikat sijaitsevat alueellisesti eri puolella kaupunkia ja mahdollistavat monipuolisen asukkaiden tarpeita vastaavan asuntotuotannon huomioidaan kaupungin eri osa-alueiden erityispiirteet sosiaalisien yhteisöjen tarpeet yhdyskuntatekniikan investoinnit ovat suunnitelmallisesti ennakoituja ja suunnittelusta toteutukseen varataan riittävästi aikaa uusien alueiden ohjelmoinnissa huomioidaan asumisen lähipalvelujen saatavuus ja käyttöaste
2. Toteutunut kehitys ja tulevaisuuteen varautuminen 2.1 Toteutunut asuntotuotannon kehitys 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0-100 -200 Asuntotuotanto / väestönkehitys korkotukilainoitetut vuokra-asunnot opiskelija-asunnot normaalit vuokra-asunnot asuntotuotanto yhteensä väestön muutos asuntotuotantotavoite 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 TAULUKKO 1 Asuntotuotannon ja väestön määrällinen kehitys 1969-2012 3
2.2 Kerros ja rivitalotonttien luovuttamisen seurantatiedot kam 2 ARK = asuinkerrostalojen tai rivitalojen korttelialue KL = liikerakennusten korttelialue. TAULUKOT 2 ja 3 Siniset pylväät kuvaavat yhtiömuotoisten tonttien luovutettua rakennusoikeutta vuosittain. Punaiset pylväät työpaikkarakentamiseen luovutettua kerrosalaa. Taulukoista käy ilmi suhdannevaihtelut sekä vuosien 2002-2010 voimakas kasvu sekä asuntomessujen vaikutus asuntorakentamiseen. 4
2.3 Uusien asuntojen rakentamistarve ja asuntojen talotyyppijakautuma ASUNTOTUOTANNON HERKKYYSTARKASTELU YLEISKAAVOITUSTA VARTEN VPK 26.1.2001/25.2.2005/6.11.2008/18.04.2013 ASUNTOTUOTANTO KOKO KOKKOLAN ALUEELLA VUOSI VÄESTÖ ASUNTOKUNNAT ASUNTOMÄÄRÄ ASUNTOTUOTANTO ** JOSTA KESKUSTAAJAMAN KOKO VÄESTÖ KESKIKOKO ASUTUT AS. VARAUMA ASUNTOJA POISTUMA KOKO TUOTANTO ULKOPUOLELLE KPL/VUOSI V1 V1 HENKEÄ KPL KPL KPL KPL/VUOSI 2010 46256 2,22 20836 1405 22241 13 2015 47748 2,20 21704 1887 23591 18 288 43 2020 49177 2,17 22662 1971 24633 19 227 34 2025 50422 2,13 23672 2059 25731 20 239 36 2030 51380 2,10 24467 2128 26594 21 193 29 2035 52100 2,08 25048 2178 27226 21 148 22 ASUNTOTUOTANTOTUOTANTO 2013-2030 3740 JOSTA KESKUSTAAJAMAN ULKOPUOLELLE 10-15 % LIIKENNEMALLIIN SIJOITETTAVA UUSI ASUNTOTUOTANTO JAKSOLLA 2013-2030 ON ENIMMILLÄÄN NOIN 3740 ASUNTOA, JOSTA 85-90 % KESKUSTAAJAMAAN. KERROSTALOIHIN SIJOITTUU TARKASTELUSSA NOIN 1445 SAMOIN OMAKOTITALOIHIN JA MUIHIN PIENTALOIHIN 850 ASUNTOA. OMAKOTITALOISTA SIJOITTUU JOKA NOIN VIIDEOSA KESKUSTAAJAMAN ULKOPUOLELLE. VUOSI RAKENTAMISTARVE ASEMAKAAVA-ALUEILLE/VUOSI ASUNTOTUOTANNON TYYPPIJAKAUTUMA (SOVITTAVIA MUUTTUJIA) KPL/VUOSI AK AP AO AK AP AO 2010 2015 245 110 24 110 45,00 % 10,00 % 45,00 % 2020 193 77 29 77 40,00 % 15,00 % 40,00 % 2025 203 86 31 86 42,50 % 15,00 % 42,50 % 2030 164 70 25 70 42,50 % 15,00 % 42,50 % 2035 126 53 19 53 42,50 % 15,00 % 42,50 % RAAKAMAATARVE HEHTAAREISSA VIISIVUOSISKAUSITTAIN AK AP AO 2010 V1 V2 V1 V2 V1 V2 2015 9 8 124 2020 6 10 87 2025 7 10 97 2030 6 8 79 2035 4 6 60 OLETUKSET: ASUNTOJEN POISTUMA ON VUOSITTAIN 0,4% ASUNTOKANNASTA ASUNTOVARAUMA ON 8% ASUNTOKANNASTA AK AP AO Et Et Et = tonttitehokkuusluku VALITTAVISSA OLEVAT MUUTTUJAT: alueväljyysluku 0,36 0,60 0,15 0,25 0,12 0,20 ** oletus 15% asuntotuotannosta kerrosala* asunto kohti kam 2 60 100 270 *kerrosalaan lasketaan varastot ja autotallit (myös autokatoksen vaatima ala tässä laskelmassa) TAULUKKO 4 Asuntotuotannon mitoitus vuoteen 2013 5
Yhtiömuotoisen asuntorakentamistarpeen mitoitus on arvioitu 17 vuoden ajanjaksolle eli vuoteen 2030 asti. Mitoitus perustuu taulukossa 4 esitettyyn herkkyystarkasteluun väestökehityksestä ja sen perusteella arvioitavissa olevasta tulevasta asuntorakentamistarpeesta. Väestönkehitys kaupungin osa-alueittain ennustetaan VENNI-ohjelmistolla. Kerrostaloasuntojen tuotantotarve on tässä selvityksessä mitoitettu keskimäärin 85 asunnoksi vuotta kohden eli yhteensä 1445 asuntoa 17 vuoden aikana. Yhtiömuotoisten pientalojen vuosittainen rakentamismäärä on mitoitettu 50 asunnoksi eli yhteensä 850 asuinhuoneistoa 17 vuoden aikana. Arviointi perustuu väestön ikärakenteen suhteelliseen vanhenemiseen ja ikääntyvän väestön hakeutumiseen yhtiömuotoiseen asumiseen. Yhden kerrostaloasunnon tarvitsemaksi kerrosalaksi on arvioitu 80 kam 2 mikä vastaa noin 60 m 2 huoneiston keskikokoa. Asuinkerrostalojen rakentamiseen tarvitaan siten noin 115 000 kam 2 asemakaavoitettua rakennusoikeutta. Yhtiömuotoisten pientalojen arvioitu huoneistojen keskikoko 80 m 2 vastaa kerrosalana noin 110 kam 2. Yhtiömuotoisten pientalojen edellyttämä asemakaavoitettava rakennusoikeus on siten noin 95 000 kam 2, korttelialueeksi muutettuna tämä tarkoittaa noin 40 hehtaaria asemakaavoitettua korttelialuetta ja raakamaaksi muutettuna 60 hehtaaria asemakaavoitettavaa aluetta. 2.4 Kysynnän ja tarjonnan alueellinen kohdentumien Yhtiömuotoinen asuntorakentaminen kohdentuu lähes kokonaisuudessaan Kokkolan keskustaajamaan, yksittäisiä yhtiömuotoisia pientalohankkeita toteutunee myös Kälviän kirkonkylän asemakaavoitetulla alueella, jolla kaupungin omistuksessaan on n. 5 000 kam 2 yhtiömuotoiseen rakentamiseen soveltuvia rakennuspaikkoja ja Lohtajalla n. 1600 kam 2. 2.41 Asuinkerrostaloalueiden kohdentuminen Keskustaajamassa on yksityisillä maanomistajilla vielä runsaasti kerrostalotontteja omistuksessaan. Useimmiten näillä on asuinkelpoinen omakotitalo, jonka arvo suunnilleen yhtä suuri kuin tontin rakennusoikeuden laskennallinen arvo. Yksityisten tonttien rakentumisen nopeuttamiseksi kaupunki voi tarvittaessa käyttää rakentamiskehotusta, mutta tämä ei ole ollut tarpeen, koska rakennusoikeuden nouseva hintataso on lisännyt tonttien myyntihalukkuutta. Pitemmällä aikavälillä kerrostalotonttien kysynnän tyydyttämiseksi kaupungin tulee kasvattaa merkittävästi omaa kerrostalotonttivarantoaan. Kerrostalotonttien kysyntä on nyt oletettavasti tulevaisuudessakin hyvin ydinkeskustahakuista. Alla olevassa taulukossa on esitetty yhteenveto sekä nykyisen asemakaavoitetun alueen varanto että nykyisten asuinkerrostalotonttien asemakaavoja muuttamalla kasvatettava varanto. Näiden lisäksi on arvioitu ja esitetty uudet, suurimmat yleis- ja asemakaavoitettavissa olevat alueet. 6
Alueet rakennusoikeus asuntomäärä Nykyinen asemakaavoitettu kerrostalotonttivaranto, kuva 1 30 000 kam 2 375 Asemakaavoitetun kerrostalotonttivarannon kehittäminen, kuva 1 10 000 kam 2 125 Korttelit 10-14 (Atomo) ja 1-9 (Niemi), kuvat 2 ja 3 15 000 kam 2 200 Asuntomessualueen korttelit 52-55, kuva 4 20 000 kam 2 250 Pikiruukin kerrostaloalueen laajennus, kuva 5 25 000 kam 2 300 Rautatientori, kuva 6 15 000 kam 2 200 Janssonin pellot (arvio), kuva 7 25 000 kam 2 300 Hotelli Nukkumatin, Citymarketin ja Hagströminkulman ympäristö, liitekuva 8 20 000 kam 2 250 Kortteli 15-2 (entinen meijeri), liitekuva 9 10 000 kam 2 125 ALUEET YHTEENSÄ 170 000 kam 2 2125 LASKENNALLINEN TARVE 2014-2030 115 000 kam 2 1445 KAUPUNGIN OMISTUKSESSA OLEVAT ALUEET YHTEENSÄ 87 000 kam 2 1100 KAUPUNGIN OMISTUKSESSA OLEVA TONTTIVARANTO 1.3.2013 3500 kam 2 35 KAUPUNGIN OMISTAMA ASEMAKAAVOITETTAVANA OLEVA VARANTO 1.3.2013 20 000 kam 2 250 YKSITYISTEN OMISTAMA ASEMAKAAVOITETTAVANA OLEVA VARANTO 1.3.2013 15 000 kam 2 200 TAULUKKO 5 Asuinkerrostalorakentamisen mahdollisia kohdealueita Kokkolan keskustaajaman alueella Kuten taulukosta 3 käy ilmi on yksityisillä omistuksessaan vielä runsaasti toteutumatonta asuinkerrostalojen rakennusoikeutta. Vastaavasti kaupungin omistama varanto on melko vähäinen, joten sitä on tarpeen lähivuosina voimakkaasti kasvattaa. Yllä kuvatut alueet riittävät hyvin laskennallisen asuntotuotantotarpeen tyydyttämiseen vuosina 2014-2030. 7
KUVA 1 Nykyinen asemakaavoitettu kerrostalotonttivaranto Asemaavoitettu yksityisten omistama yksi tai useampi kerrostalotontti Kaupungin omistama kerrostalotontti tai kerrostalotonteiksi asemakaavoitettavaksi soveltuva alue Asemakaavoitettu yksityisten omistama kaavamuutoksella kerrostalotontiksi tai -tonteiksi osoitettavissa oleva alue 8
KUVA 2 Korttelin 10-14 asemakaavamuutoksen havainnekuvat Kortteliin on esitetty rakennusoikeutta 10 300 kam2 9
KUVA 3 Korttelin 1-9 asemakaavan muutos on vireillä Kortteliin voitaneen asemakaavoittaa ns. Niemen tontille uutta asuinrakennusoikeutta noin 5000 kam2 10
KUVA 4 Asuntomessualueen eteläpuolisten kortteleiden 52-55, alueelle voidaan asemakaavoittaa enimmillään noin 20 000 kam2 asuinrakennusoikeutta kerrostaloihin. 11
KUVA 5 Pikiruukin kerrostaloalueen laajennus, alueelle on tehty neljä luonnostutkielmaa, joissa asuntokerrosalan määrä vaihtelee välillä 20 000-32 200 kam2 12
KUVA 6 Rautatientorin osayleiskaava luo vahvistuessaan mahdollisuuden asemakaavoittaa noin 15 000 kam 2 asuinrakennusoikeutta kerrostaloihin. 13
KUVA 7 Niin kutsuttu Janssonin alue voidaan asemakaavoittaa sekä yhtiömuotoisille kerrostaloille että pientaloille. Asuinkerrostaloalueena rakennusoikeus voi olla noin 25 000 kam 2. Tulevan asuntorakentamisen haasteena ja vaatimuksena on vähähiilinen rakentaminen ja uusien energiaratkaisujen hyödyntäminen. 14
Punaisella katkoviivalla rajatuilla alueilla on tapahtumassa toiminnallisia muutoksia ja omistajien vaihdoksia. Alue kaupunkikuvallisesti hajanainen ja keskeneräinen. Alueelle on mahdollista tutkia noin 20 000 kam2 asuinkerrosalan sijoittuminen. KUVA 8 Hotelli Nukkumatin, Citymarketin ja Hagströminkulman ympäristön kehitettävissä olevat alueella 15
KUVA 9 Kortteliin 15-2 on omistaja Kokkolan NSA Yhtiöt Oy esittää uutta asuntorakentamista osaksi Kampus-alueen kokonaisuutta. Asuinrakentamisoikeuden lisäys on esityksessä noin 10 000 kam2 16
2.42 Yhtiömuotoisten pientaloalueiden kohdentuminen Yhtiömuotoisten pientalojen arvioitu huoneistojen keskikoko 80 ham 2 vastaa kerrosalana noin 110 kam 2. Rakentamistarpeeksi on arvioitu vuosina 2014-2 030 yhteensä 850 asuntoa. Yhtiömuotoisten pientalojen edellyttämä asemakaavoitettava rakennusoikeus on näillä lähtötiedoilla noin 95 000 kam 2, korttelialueeksi muutettuna tämä tarkoittaa noin 40 hehtaaria asemakaavoitettua korttelialuetta ja raakamaaksi muutettuna 60 hehtaaria asemakaavoitettavaa aluetta. Yhtiömuotoinen pientalotuotanto perustuu lähes kokonaisuudessaan kaupungin luovuttamiin pientalotontteihin. Nykyisissä asemakaavoissa kaupungilla on omistuksessaan rakentumatonta korttelialuetta 4,7 hehtaaria mikä vastaa noin 13 700 kam 2 rakennusoikeutta ja 8 hehtaaria raakamaata. Alla olevassa taulukossa on esitetty yhteenveto nykyinen asemakaavoitettu alueen varanto ja on arvioitu ja esitetty uudet, suurimmat yleis- ja asemakaavoitettavissa olevat alueet. Alueet rakennusoikeus asuntomäärä Nykyinen asemakaavoitettu pientalotonttivaranto, kuva 10 18 000 kam 2 160 Janssonin pellot pientaloalueena, kuva 11 8 000 kam 2 70 Santahaan itäosa, kuva 12 0-30 000 kam 2 270 Isokylän eteläosa, kuva 13 10 000-30 000 kam 2 270 Muut Pientaloselvityksen mukaisten alueiden keskeiset varannot, kuva 14 100 000 kam 2 900 ALUEET YHTEENSÄ ENIMMILLÄÄN 186 000 kam 2 1670 LASKENNALLINEN VARAUTUMISTARVE 2014-2030 95 000 kam 2 950 KAUPUNGIN OMISTUKSESSA OLEVA TONTTIVARANTO 1.3.2013 13 700 kam 2 140 KAUPUNGIN OMISTUKSESSA OLEVA VAPAA TONTTIVARANTO 1.3.2013 4700 kam 2 50 KAUPUNGIN OMISTAMA ASEMAKAAVOITETTAVANA OLEVA VARANTO 1.3.2013 13 900 kam 2 140 17
KUVA 10 Nykyinen asemakaavoitettu pientalotonttivaranto yhtiömuotoiseen rakentamiseen Asemaavoitetut yksityisten omistamat rakentamattomat tontit Asemaavoitetut kaupungin omistamat rakentamattomat tontit Asemakaavoitettavana oleva alue, jolle osoitetaan yhtiömuotoista pientalorakentamista 18
KUVA 11 Niin kutsuttu Janssonin alue voidaan asemakaavoittaa sekä yhtiömuotoisille kerrostaloille että pientaloille. Pientalotaloalueena rakennusoikeus voi olla noin 8 000 kam 2. Honkasuon alue Helsingissä esimerkki ekotehokkaan puurakenteisen asuinalueen suunnittelusta ja toteutuksesta. 19
KUVA 12 Santahaan alueen kautta on Vanhansatamanlahden yleiskaavassa osoitettu pääkadun yhteystarve. Alueen käyttöönotto Keskustaajaman yleiskaavan laatimista ja selvitystä pohjaveden suojelutarpeen huomioimisesta. Asemakaavaluonnos Santahaan mahdollisesta mitoituksesta. 20
KUVA 13 Isokylän eteläpuoliset alueet ovat Pientaloselvityksessä yksi pääkasvusuunnista, varausten pinta-ala noin 230 ha. Sinne voidaan asemakaavoittaa myös yhtiömuotoista pientalorakentamista kysyntätilanteesta riippuen ainakin 10 000-30 000 kam2 21
KUVA 14 Halkokari-Rytimäki (250 ha oikealla) ja Koivuhaka-Kvikant (200 ha yllä) ovat pientaloasumisen mahdollisia pääkasvusuuntia. Niille voidaan asemakaavoittaa myös yhtiömuotoista pientaloraken-tamista tulevaa mahdollista kysyntää vastaavasti ainakin 100 000 kam 2 22
2.5 Yhtiömuotoisten asuntoalueiden tonttivarannon riittävyys Kuten edellä esitetystä käy ilmi tonttivarantojen riittävyys voidaan turvata maankäyttöpolitiikan avulla eli yhdistämällä yleiskaavoitus, maanhankinta, asemakaavoitus ja alueiden kunnallistekniikan suunnittelu KUVA 15 Maankäyttö- ja asuntopoliittisen ohjelman käytännön toteuttaminen. 23
2.6 Uusien yhtiömuotoisten asuntoalueiden käyttöönoton ajoittaminen Uusien alueiden käyttöönotto edellyttää kaupungilta suunnitelmallisen maankäyttöpolitiikan onnistumista, jonka ohjelmoimiseksi laaditaan Kokkolan maankäyttö- ja asuntopoliittista ohjelmaa. Keskeisin lakisääteinen suunnitelma on Keskustaajaman yleiskaava. Uusien yhtiömuotoisten asuntoalueiden käyttöönoton suunnitelmallisella ajoittamisella voidaan turvata tonttivarannon riittävyys kaupunkilaisten asumistarpeisiin ja myös kaupungin tarjoamien palvelujen ja toimitilojen riittävyys ja niiden käytön kustannustehokkuus. 24