Seppo Laakso 12/2017 Kaupunkitutkimus TA Tutkimushanke asuinalueiden eriytymisestä 1. Tausta ja tavoite Tämä muistio sisältää taustan esittelyn sekä tutkimussuunnitelman asuinalueiden uudentyyppistä eriytymistä koskevan tutkimuksen toteuttamiseksi. Aloitteen tutkimuksesta ovat tehneet asunto- ja kehityspäällikkö Auli Heinävä ja projektipäällikkö (Vuores) Kirsi Toivonen Tampereen kaupungilta. Pienten asuntojen, erityisesti yksiöiden, tarjonta on lisääntynyt 2010-luvulla varsinkin Suomen suurissa kaupungeissa. Vuonna 2016 kuuteen suurimpaan kaupunkiin (Helsinki, Espoo, Vantaa, Tampere, Turku, Oulu) valmistuneista asunnoista 27 % oli yksiöitä, kun vuosina 2006-2010 valmistuneissa yksiöiden osuus oli 13 %. Kerrostaloissa, joiden osuus asuntotuotannosta on kasvanut viime vuosina, yksiöiden osuus nousi 32 %:iin vuonna 2016 (21 % v. 2006-10). (Tilastokeskus). Uudet pienet asunnot päätyvät pääasiassa vapaarahoitteisiksi vuokra-asunnoiksi, joiden tarjonta on kasvanut suurissa kaupungeissa tuntuvasti 2010-luvulla. Pienten asuntojen rakentamisen sekä vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen lisääntyneen tarjonnan taustalla on monia tekijöitä. Pienten asuntojen kysyntää ovat kasvattaneet yhden henkilön asuntokuntien määrän lisääntyminen erityisesti nuorten aikuisten (alle 25 v.) ja eläkeikäisten (yli 65 v.) ikäryhmissä. Pienten asuntojen tarjonnan kasvuun on vaikuttanut rahoitusmarkkinoiden muutos ja sen osana lisääntynyt asuntorahastosijoittaminen, joka on suuntautunut erityisesti pienten vuokra-asuntojen omistamiseen suurissa kaupungeissa ja niiden kehyskunnissa. Pienten vuokra-asuntojen suuri osuus uusilla kerrostalovaltaisilla asuinalueilla on tunnistettu nopeasti voimistuneena ilmiönä kaikissa suurissa kaupungeissa. Muutos on herättänyt kaupungeissa useita kysymyksiä: Onko pienten asuntojen suuri osuus uustuotannossa pysyvä ilmiö vai suhdanneluontoinen tilapäinen vaihe? Liittyykö pienten vuokra-asuntojen paikallisiin keskittymiin uudenlaista alueellista eriytymistä sekä mahdollisia ongelmia tai riskejä? Vaikuttaako asuntokannan pienasuntovaltaistuminen asuinalueiden palveluiden kysyntään ja palveluverkostoihin? Vaikuttavatko muutokset paikallisen yhteisöllisyyden kehittymiseen? Liittyykö pienten asuntojen keskittymiin ongelmia kiinteistö- tai talotasolla? Potentiaaliset ongelmat voivat liittyä asukkaiden suureen vaihtuvuuteen tai samalla kiinteistöllä asuvien kotitalouksien välisiin jännitteisiin toisistaan poikkeavien asumistoiveiden, elämäntapojen tai sosioekonomisten taustojen suhteen. Voivatko talot tai alueet leimautua läpikulkupaikoiksi? Tutkimushankkeen tavoitteena on toteuttaa empiirinen tutkimuskokonaisuus edellä kuvattuun ilmiöön liittyvästä kysymyksistä kolmella tasolla: (1) kaupunkiseudun, (2) asuinalueen ja (3) kiinteistön tasolla, joista kaupunkiseutu käsitellään yhtenä ja asuinalue- ja kiinteistötaso toisena osatutkimuksena. Tutkimus keskittyy suurten kaupunkien ja niiden seutujen asuntomarkkinoihin. Empiiriset tutkimukset perustuvat 1
kaupungeista ja niistä tutkimuskohteiksi valittavilta asuinalueilta ja kiinteistöiltä hankittaviin aineistoihin (tilastot, suunnitelmat, kyselyaineistot, haastatteluaineistot) sekä päteviin tutkimusmenetelmiin. Tutkimuksella kehitetään asumisen eriytymisen mittareita ja seurantamenetelmiä sekä mahdollisten ongelmien ennaltaehkäisyn työkaluja. Tutkimus toteutetaan kiinnostuneiden kuntien, maakuntien ja valtion toimijoiden yhteistyönä ja yhteisellä rahoituksella. 2. Tutkimuskokonaisuuden sisältö Tutkimuskokonaisuuden näkökulmat voidaan jakaa kolmeen tasoon: 1. Kaupunkiseudun asuntomarkkinat: vuokra-asunnot ja pienet asunnot osana asuntomarkkinaa; kysynnän ja tarjonnan kohtaaminen; vuokra-asuntosijoittamisen muutos ym. 2. Asuinalueen taso: asuntotuotannon ja asuntokannan hallintasuhde- ja kokojakauma sekä yhteys asukkaiden jakaumaan mm. palveluverkoston ja asuinalueen yhteisöllisyyden kannalta ym. 3. Kiinteistön taso: pienten vuokra-asuntojen keskittymät ja yhteys asukkaiden jakaumaan; eri hallintasuhde- ja asuntokokojen monipuolisuus; yhteydet mm. asukkaiden vaihtuvuuteen ja yhteisöllisyyteen. Kaupunkiseudun asuntomarkkinat Suurten kaupunkiseutujen väestö on kasvanut Suomessa muuttoliikkeen ja luonnollisen väestökasvun seurauksena huomattavasti nopeammin kuin muun maan väestö. Vuosituhannen ensimmäisellä vuosikymmenellä suurten kaupunkiseutujen kasvusta suuri osa suuntautui kehyskuntiin, mutta vuoden 2008 jälkeen kasvun painopiste on ollut vahvasti pääkaupunkiseudulla ja muiden suurten kaupunkiseutujen keskuskunnissa. Vuonna 2016 kuuden suurimman kaupungin 1 väestö kasvoi yhteensä 23 300 henkeä (1,4 %), kun muun maan (ml. suurten kaupunkiseutujen kehyskunnat) asukasmäärä väheni 7 400 hengellä. Samalla kun suurten kaupunkien väestönkasvu on kiihtynyt, asuntokuntien keskikoon pieneneminen on jatkunut ja asuntokuntarakenne on painottunut entistä enemmän pieniin asuntokuntiin. Suurten kaupunkien väestö kasvoi keskimäärin 1,1 % vuodessa jaksolla 2000-2016. Asuntokuntien määrä kasvoi selvästi nopeammin, 1,4 % vuodessa, ja yhden henkilön asuntokunnat 1,8 % vuodessa jaksolla 2000-2016 (kuvio). Yhden henkilön asuntokuntien kasvu painottuu kahteen ikäryhmään: alle 25-vuotiaisiin nuoriin aikuisiin sekä yli 65-vuotiaisiin eläkeikäisiin. Muuttoliike suuriin kaupunkeihin sekä asuntokuntien pieneneminen erityisesti yksinasuvien asuntokuntien nopea kasvu ovat lisänneet pienten asuntojen kysyntää. Tämä näkyy asuntojen hinta- ja vuokrakehityksessä. Kerrostaloasuntojen reaalihinnat nousivat pääkaupunkiseudulla 2 8 %, mutta yksiöiden hinnat 19 % vuodesta 2010 vuoteen 2017. Muissa suurissa kaupungeissa hintojen nousu oli vähän vaimeampaa, mutta niissäkin ero yksiöiden ja koko kannan välillä oli erittäin suuri. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen markkinoilla yksiöiden vuokrat ovat nousseet jonkin verran nopeammin kuin kaikkien vuokra-asuntojen vuokrat sekä pääkaupunkiseudulla että muualla maassa jaksolla 2010-2017. Myös asuntojen tarjonta on muuttunut. Uustuotanto on vastannut kasvaneeseen pienten asuntojen kysyntään suurissa kaupungeissa: yksiöiden ja kaksioiden osuus vuosina 2011-2016 valmistuneista asunnoista oli 58 %, kun se edellisellä 5-vuotisjaksolla oli 41 %. Samalla vuokra-asuminen on yleistynyt omistusasumisen kustannuksella erityisesti pienten asuntokuntien keskuudessa. Suurissa kaupungeissa vuokralla asuvien yhden henkilön asuntokuntien osuus nousi 51 %:sta 55 %:iin vuodesta 2010 vuoteen 1 Espoo, Helsinki, Oulu, Tampere, Turku, Vantaa 2 Helsinki, Espoo, Vantaa, Kauniainen 2
Indeksi, v. 2000=100 2016. Kasvu tapahtui kokonaan vapaarahoitteisessa vuokra-asuntokannassa, kun taas ARA-vuokraasunnoissa asuvien määrä supistui. Vuokra-asuntojen tarjonnan kasvun taustalla on kysynnän lisääntymisen lisäksi rahoitusmarkkinoiden muutos. Erityisesti vuokra-asuntoihin sijoittavat sijoitusrahastot sekä yksittäiset sijoittajat ovat ostaneet aktiivisesti asuntoja uusista vapaarahoitteisista asuntotuotantokohteista. Vakaa vuokratuotto ja odotukset asuntojen hintojen noususta suurissa kaupungeissa ovat tehneet vuokra-asunnoista halutun sijoituskohteen korkojen ollessa historiallisen matalalla tasolla. Asuntokunnat koon mukaan ja koko väestö suurissa kaupungeissa Kaikki asuntokunnat 1 henkilö 2 henkilöä 3+ henkilöä Väestö Tutkimuskysymykset Suurten kaupunkiseutujen asuntomarkkinoihin keskittyvällä tutkimuksella haetaan vastauksia seuraaviin tutkimuskysymyksiin: - Mitkä tekijät ja mekanismit ovat johtaneet uusien asuntojen kokojakauman muutokseen ja pienten asuntojen keskittymien lisääntymiseen 2010-luvulla? - Mitä vaikutuksia tällä kehityksellä on suurten kaupunkiseutujen asuntomarkkinoille, kuten asuntojen hinta- ja vuokratasoon, asumisväljyyteen ja vuokra-asuntojen tarjontaan? - Pyrkivätkö suuret kaupungit ohjaamaan asuntotuotannon kokoja- ja hallintasuhdejakaumaa ja miten kaupungit eroavat toisistaan tässä suhteessa? - Minkälaisia muutoksia on odotettavissa asuntojen kysyntään vaikuttavissa tekijöissä, kuten väestön ikärakenteessa ja asuntokuntien kokojakaumassa vuoteen 2030 mennessä? - Minkälaiset muutokset rahoitusmarkkinoilla sekä sijoittajien ja rakennuttajien toiminnassa voivat vaikuttaa pienten asuntojen tarjontaan tulevina vuosina? Mitä seurauksia näiden muutosten toteutumisella olisi suurten kaupunkiseutujen asuntomarkkinoille, kuten asuntotuotannon määrään, asuntojen kokojakaumaan ja asuntojen hallintasuhteeseen? 3
Tutkimuksen toteutus Tutkimus rajataan alueellisesti suuriin kaupunkiseutuihin (Helsingin, Oulun, Tampereen ja Turun seutu). Sen tulee kattaa seuraavat teemat: - Kansainväliseen ja kotimaiseen tutkimukseen perustuva kirjallisuuskatsaus. - Analyysi suurten kaupunkiseutujen asuntomarkkinoiden muutoksesta ja sen taustatekijöistä. - Selvitys kaupunkien ja kaupunkiseutujen (mm. MAL-yhteistyö) tavoitteista ja mahdollisista ohjauskeinoista koskien asuntojen koko- ja hallintasuhdejakaumaa, ARA-tuotantoa sekä muita oleellisia tekijöitä. - Arviot ja näkemykset asuntokysynnän kehityksestä vuoteen 2030. - Arviot ja näkemykset rahoitusmarkkinoiden ja sijoittajien toimien mahdollisista muutoksista ja niiden vaikutuksista kaupunkiseutujen asuntomarkkinoille. Asuinalueen ja kiinteistön taso Tutkimuksissa ja selvityksissä 3 on todettu, että kaupunkiseudun asuinalueen asukkaiden ikä- ja asuntokuntajakauma riippuvat mm. alueen iästä ja asuntojen talotyyppijakaumasta ja kokojakaumasta. Uusien asuinrakennusten yksiöihin ja kaksioihin tulee yhden tai kahden henkilön nuoria tai varttuneempia asuntokuntia. Kolmen huoneen asunnoissa asuntokuntien koko- ja ikäjakauma monipuolistuu pienempiin asuntoihin verrattuna. Niihin tulee eri ikäisten yhden ja kahden henkilön aikuisasuntokuntien lisäksi nuoria lapsiperheitä. Vähintään 4 huoneen rivi- ja kerrostaloasuntoja dominoivat lapsiperheet, joissa erityisesti alle 7-vuotiaiden lasten osuus on korkea. Uusien omakotitalojen yleisin asuntokuntatyyppi on lapsiperhe, mutta lasten ikäjakauma painottuu enemmän kouluikäisiin kuin vähintään 3 huoneen rivi- ja kerrostaloasunnoissa. Asuinalueen vanhetessa asukkaiden ikärakenne muuttuu. Yksiöt ja kaksiot pysyvät yhden ja kahden henkilön asuntoina, mutta ikäjakauma monipuolistuu keski-ikäisten ja eläkeikäisten osuuden kasvaessa ja nuorten aikuisten osuuden supistuessa. Suuremmissa asunnoissa pienten lasten osuus alkaa supistua ja kouluikäisten osuus kasvaa joidenkin vuosien kuluessa asuntojen valmistumisesta. Pitemmällä ajalla lasten osuus supistuu edelleen ja asukkaiden ikäjakauma painottuu vähitellen keski- ja eläkeikäisiin, kunnes alue kokee sukupolvenvaihdoksen pitkän ajan kuluessa 30-40 vuoden kuluttua alueen valmistumisesta. Vuokra-asunnoissa asukkaiden tulotaso on alempi kuin vastaavan kokoisissa omistusasunnoissa (Tilastokeskus). ARA-asunnoissa tulotaso on alempi kuin vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa. Lisäksi tutkimuksissa on todettu, että asukkaiden vaihtuvuus on suurempaa vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa kuin omistusasunnoissa, asumisoikeusasunnoissa tai ARA-vuokra-asunnoissa. Iän suhteen muuttoalttius on suurinta 18-24-vuotiailla, sen jälkeen muuttaneisuus alenee iän kasvaessa. Pienten vuokra-asuntojen paikalliseen keskittymiseen voi liittyä riskejä. Vapaarahoitteisten vuokraasuntojen keskittymissä asukkaiden vaihtuvuus on todettu yleisesti suureksi. Tämä heikentää edellytyksiä talo- tai korttelikohtainen paikallisen yhteisöllisyyden kehittymiseksi. Se voi myös vaikuttaa asukkaiden viihtymiseen ja kokemukseen turvallisuudesta. Myös asuntojen polarisaatio kiinteistötasolla siten, että samalla kiinteistöllä on paljon pieniä vuokra-asuntoja ja vähän keskikokoisia tai suuria omistusasuntoja, voi aiheuttaa jännitteitä erityyppisten asuntojen asukkaiden kesken. Suuri osuus pieniä vuokra-asuntoja asunto-osakeyhtiössä voi heikentää isompien asuntojen haluttavuutta. Kuitenkaan kansainvälisestä tai kotimaisesta tutkimuskirjallisuudesta ei löydy kiistatonta vahvistusta näille arvioille. 3 Mm. Laakso & Kilpeläinen (2016). Vuoreksen alueen asuntotuotannon vaihtoehdot ja vaikutukset. Vuores-Projekti. 4
Asuntotuotannon jakauma vaikuttaa alueen väestörakenteeseen sekä siitä riippuvaan palikallisten palveluiden tarpeeseen lyhyellä ja pitkällä ajalla. Jos alueelle rakennetaan suuri osuus pieniä asuntoja, niin alueelle tulee paljon 1-2 henkilön aikuisasuntokuntia, jotka tarvitsevat vain vähän paikallisia julkisia palveluita, kuten päiväkoteja ja kouluja. Sen sijaan, jos alueelle rakennetaan pääasiassa pientaloja sekä keskisuuria ja suuria kerrostaloasuntoja, alueelle tulee paljon lapsiperheitä, jotka tarvitsevat paikallisia julkisia ja kaupallisia palveluita. Toisaalta palveluiden kysyntä muuttuu nopeasti vuosien kuluessa ja lasten ja aikuisten vanhetessa. Tutkimuskysymykset Asuinalueen ja kiinteistön tason tutkimuskysymykset käsitellään samassa tutkimuksessa. Asuinalueen tason tutkimuksessa kohteena ovat suurten kaupunkiseutujen uudet asuinalueet sekä täydennysrakennettavat ja uudistettavat vanhat asuinalueet. Kiinteistötasolla näkökulmana ovat pienten vuokra-asuntojen paikallisten keskittymien mahdolliset ongelmat. Tutkimuksella haetaan vastauksia seuraaviin tutkimuskysymyksiin: - Minkälainen yhteys on asuntotuotannon jakauman (talotyyppi, asunnon koko, hallintasuhde) ja asukkaiden jakauman (ikä, asuntokuntatyyppi) välillä ja miten asukkaiden jakauma muuttuu ajan kuluessa? - Miten asuntotuotannon jakauma vaikuttaa alueellisten julkisten ja kaupallisten palveluiden tarpeeseen? - Miten alueen sijainti kaupunkiseudulla vaikuttaa asuntotuotannon ja asukkaiden jakaumaan? - Minkälainen yhteys alueen sijainnilla ja asuntotuotannon jakaumalla on asukkaiden sosiaaliseen rakenteeseen sekä paikallisen yhteisöllisyyden kehittymiseen? - Liittyykö pienten vuokra-asuntojen paikallisiin keskittymiin (kiinteistötasolla) uudenlaista alueellista eriytymistä sekä mahdollisia ongelmia tai riskejä, kuten suuri vaihtuvuus tai jännitteet erilaisten asuntojen asukkaiden välillä? - Pyrkivätkö suuret kaupungit ohjaamaan uusien ja täydennysrakennettavien alueiden asuntotuotannon koko- ja hallintasuhde- ja rahoitusjakaumaa? Mitä tavoitteita asetetaan ja mitä keinoja käytetään? Miten kaupungit eroavat toisistaan tässä suhteessa? Tutkimuksen toteutus Tutkimuksessa tarkastellaan tilastollisesti suurten kaupunkien (Espoo, Helsinki, Oulu, Tampere, Turku ja Vantaa) uusien ja täydennysrakennettavien asuinalueiden asuntojen ja asukkaiden jakaumaa eri tekijöiden suhteen. Lisäksi kaupungeista valitaan joukko case-alueita (6-8), joista tehdään tarkempi analyysi, johon kuuluu asuntokunnille suunnattu kyselytutkimus. Lisäksi case-alueilta valitaan joukko kiinteistöjä, joista hankitaan perustiedot ja joiden isännöitsijöille suunnataan kysely. Tutkimus kattaa seuraavat teemat: - Kansainväliseen ja kotimaiseen tutkimukseen perustuva kirjallisuuskatsaus. - Analyysi suurten kaupunkien erityyppisten asuinalueiden asuntokannan rakenteen ja väestörakenteen yhteyksistä. Aineistoina voidaan käyttää aluetasoisia tilastoja sekä kaupunkien tietokannoista saatavia rakennus- ja asuntotasoisia tiedostoja, joihin voidaan yhdistää asukastietoja. - Case-alueiden valinta ja alueiden kuvaus. - Case-kiinteistöjen valinta case-alueilta ja valittujen kiinteistöjen kuvaus. - Kyselytutkimus case-alueiden asuntokuntien näkemyksistä koskien asumista alueella ja kiinteistöllä, mm. palvelut, ympäristö, liikenne, turvallisuus, sosiaaliset verkostot ja yhteisöllisyys, asukkaiden väliset ristiriidat ja jännitteet. 5
- Kyselytutkimus case-kiinteistöjen isännöitsijöille, mm. hallintasuhdejakauma, asukkaiden vaihtuvuus, arvio vahvuuksista ja ongelmista. - Selvitys kaupunkien tavoitteista ja mahdollisista ohjauskeinoista koskien case-alueiden suunnittelua sekä asuntojen koko- ja hallintasuhdejakaumaa sekä muita tekijöitä. 3. Tutkimuksen rahoitus, organisointi ja toteutus Tutkimusaloite Tampereen kaupunki on tehnyt aloitteen tutkimuskokonaisuuden toteuttamisesta. Aloitteen lähtökohtana ovat olleet kokemukset Vuoreksen alueen ja muiden uusien kerrostalovaltaisten asuinalueiden suunnittelusta ja rakentamisesta sekä havainnot pienten vuokra-asuntojen keskittymisestä joihinkin rakennuskohteisiin. Tavoitteena on toteuttaa tutkimus kutsumalla potentiaalisesti kiinnostuneita kaupunkeja, maakuntaliittoja sekä kuntien ja valtion organisaatioita rahoittamaan tutkimus sekä osallistumaan tietojen ja kokemusten vaihtoon ja muuhun vuorovaikutukseen tutkimusprojektin aikana. Tutkimuksen tilaajat ja rahoittajat Osallistumispyyntö tutkimuksen tilaajaksi ja rahoittajaksi esitetään ainakin seuraaville organisaatioille: - Suuret kaupungit o Espoo o Helsinki o Oulu o Tampere o Turku o Vantaa o mahdollisesti muita kuntia - Maakuntaliitot o Pohjois-Pohjanmaa o Pirkanmaa o Uusimaa o Varsinais-Suomi - Kuntaliitto - Valtio o Ympäristöministeriö o ARA. Tutkimuskokonaisuuden rahoitustarpeeksi voidaan arvioida 60 000 70 000 (alv 0 %), josta noin 30 % varataan kaupunkiseutujen asuntomarkkinatutkimukselle, noin 60 % asuinalue- ja kiinteistötasoiselle tutkimukselle ja 10 % työpajoihin ja projektihallintoon. Jos hankkeelle saadaan 10 rahoittajaa, keskimääräinen rahoitusosuus on 6 000 7 000 /rahoittaja. 6
Organisointi Tutkijat valitaan kilpailutusmenettelyllä, joka voi olla julkinen haku tai kutsumenettely. Potentiaalisia tutkimusorganisaatioita ovat yliopistojen ja korkeakoulujen laitokset, muut tutkimuslaitokset, konsulttiyritykset ja yksittäiset tutkijat. Yhden tilaajaorganisaation on toimittava hallinnollisena organisaationa, joka toteuttaa kilpailutuksen sekä hoitaa projektin muun hallinnon ja rahaliikenteen. Projektille nimetään ohjausryhmä, johon valitaan edustajat tilaajaorganisaatioista. Projektin kuluessa järjestetään 1-2 työpajaa, joihin kutsutaan tilaajien ja mahdollisten muiden sidosryhmien edustajia. Työpajoissa esitellään tutkimuksen alustavia tuloksia sekä keskustellaan niistä ja työstetään johtopäätöksiä ja evästyksiä. Raportit ja tiedottaminen Tutkimuksista laaditaan kirjallinen raportti, joka julkaistaan ohjausryhmän kesken sovittavassa julkaisusarjassa. Työpajojen diaesitykset ja muut aineistot jaetaan osallistujille. Valmistuneesta tutkimuksesta laaditaan tiedote ja tarvittaessa järjestetään julkistamistilaisuus. 7