Asuminen ja asuntomarkkinat Kari Takala & Matti Viren 23.3.2018
Kysyntä-tarjonta P D S ES Kysyntä- ja tarjontakäyrien leikkauspiste määrittää tasapainohinnan P*. Sen yläpuolella on liikatarjontaa ES ja alapuolella liikakysyntää ED P* ED Q
Kysyntä-tarjontamalli on tietenkin kaikkien analyysien perustana; on vain huomattava, että asuntoihin liittyy sekä varantoja että virtoja. Asuntokanta K on varanto, joka muuttuu vain investointien I ja toisaalta kulumisen (poistojen) δk kautta. Eli voidaan kirjoittaa: K t = (1-δ)K t-1 + I t Pitkällä aikavälillä tarjonta on annettu, tarjontakäyrä vertikaalinen, lyhyellä aikavälillä vastaavasti kysyntäkäyrä horisontaalinen (ks. seuraavan sivun kuva).
Asuntomarkkinoiden varanto-virtasuuremalli Vasemmalla: varantojen (asuntokannan) tasapainottuminen; oikealla virtojen (investointien) tasapainottuminen rakentaminen =investoinnit S 0 S 1
Jos hinta laskee tarpeeksi alas, rakentaminen loppuu tykkänään täyskapasiteetti P H Virtasuure tarjontakäyrä = rakentaminen Virtasuure kysyntäkäyrä, hinnat annettuja Rakentamisen määrä
Sijoitusmarkkinoiden pitkän ajan tasapainosta Asuntomarkkinoille, kuten muillakin markkinoilla, kauppaa käydään lyhyen aikavälin tasapainohinnoilla eli ostajien ja myyjien vapaaehtoisesti sopimilla hinnoilla. Ostajilla ei aina voi olla selvää mielikuvaa kulloisestakin markkinatilanteesta ts. siitä vallitseeko markkinoilla kulloinkin liikakysyntä vai tarjonta pitkän aikavälin tasapainoon verrattuna. Asuntomarkkinoilla tasapainottuminen tapahtuu ensisijaisesti hintojen sopeutumisen kautta, koska tuotantoviiveet tarjonnassa ovat pitkiä. Asuntojen rakennuskustannukset ovat lähempänä pitkän aikavälin fundamentteja kuin kysynnän perusteella määräytyvät asuntohinnat. Asuntomarkkinoilla hintojen vertailu muihin hintaindekseihin paljastaa myös tilanteen, esim. jos vanhojen asuntojen hinnat kasvavat pitkään yli 10 prosenttia vuodessa rakennuskustannusten kasvaessa keskimäärin vain 2-3 prosentilla vuodessa, on toki syytä epäillä, että asuntomarkkinat eivät ole olleet aikoihin vakaassa tasapainossa.
Sijoitusmarkkinoiden pitkän ajan tasapainosta, jatkuu Talousteorian mukaan pitkällä aikavälillä eri sijoituskohteiden verojen jälkeiset reaaliset riskittömät (riskinsopeutuksen jälkeiset) tuotot ovat yhtäläiset. Vaikkei kaikki käytännössä ole ihan näin ultrarationaalista, informaatio ilmaista ja kaikille heti tarjolla, niin suunta on kohden tasapainottumista. Riskipitoisemman sijoituskohteen pitää tuottaa riskipreemion verran enemmän riskittömään vaihtoehtoon verrattuna. Inflaatio on sama kotimaisille sijoituksille, mutta poikkeaa yleensä eri maissa. Sijoituskohteiden erilainen verokohtelu (mm. korkomenojen vähennysoikeus) diskontataan sijoituskohteiden hintoihin. Tämä tehokkaiden pääomamarkkinoiden ehto toteutuu luonnollisesti vain riittävän laajasti määritellyille sijoituskohteille, kuten pörssimarkkinat ja asuntomarkkinat, ei tietystikään esim. yksittäisten yritysten osakkeille tai yksittäisen asunnon hinnalle tämä ei päde.
Kysynnän ja tarjonnan määräytyminen Kysyntä: D=D(P H /P, Y, W, tax) Tarjonta S=S(P H /P, r+δ-p e, tax) Jossa PH = asuntojen hinnat, Y tulot, W varallisuus, tax verot, r+δ-p e reaalikorko laskettuna siten, että pääoman kuluminen on huomioitu (r+δ-p e edustaa itse asiassa käsitettä user cost of capital ) Pitkällä tähtäimellä P H asettuu tasolle, joka tasapainottaa markkinat
Hinnat ja markkinat Tasapainottumisen kannalta meillä ongelmana paitsi tarjontaviiveet, myös se, että hinnat ja varallisuus riippuvat toisistaan: Määritellään varallisuus: W = (1/(1+r)) i *Y ie + P H *H, Jossa H on asuntokanta ja Y e tulo-odotukset, merkkaa summa-operaattoria. i on aikaindeksi, ja r subjektiivinen korko. Eli asuntohinnat P H riippuvat (kysynnän kautta) varallisuudesta ja varallisuus taas hinnoista: tässä kaikki ainekset kuplaan. Osakkeiden hinnat noudattavat samaa kaavaa
Syntyy kupla Koska tasapainossa kysyntä on yhtä suuri kuin tarjonta, eli D(P H, W) = S = H, P H :n tasapaino P H * riippuu varallisuudesta (ja lyhyellä aikavälillä annettuna olevasta asuntojen tarjonnasta H), varallisuuden riippuessa hinnoista P H Eli hinnat riippuvat (kysynnän kautta) varallisuudesta ja varallisuus taas hinnoista: tässä kaikki ainekset kuplaan. Muutos odotuksissa (optimismi herää..) voi saada aikaa kuplamaisen kierteen hinnoissa.
Miten estimoida kysynnän ja tarjonnan joustot? S lnp H = a+ blnh + u lnh = α + βlnp H + μ Ensin mainittu voidaan estimoida helposti, koska H eksogeeninen, jälkimmäinen hankala D
H.A. Loikkanen asuntopolitiikasta (2013) osa 1: Helsingin seudun asuntojen korkea hintataso ei johdu hintapyyntöjen ahneudesta vaan siitä, että hyvätuloiset ihmiset kilpailevat hyvistä asunnoista ja haluavat maksaa niistä paljon. Helsingin seudun asuntokysynnän kasvu on nostanut hinta- ja vuokratasoa, koska asuntorakentamisen määrä on viime vuosikymmeninä jäänyt liian pieneksi, Loikkanen sanoo. Rakennuskustannukset eivät selitä Helsingin asuntojen hintakehitystä, Loikkanen sanoo. Kohtuuhintainen asuminen on asuntopolitiikan tuttu iskulause. Asuntopolitiikan totutut reseptit eli tukipolitiikka, verohelpotukset ja säätelypolitiikka tuottavat Loikkasen mukaan kuitenkin epätyydyttävän tuloksen. Suurelta osin omistus- ja vuokra-asumisen tuki kapitalisoituu [vaikuttaa nostavasti] kaupungeissa hintoihin ja vuokriin. Hän arvioi, että tosiasiassa maakuntien ja kuntien maankäyttö on heikkoa eikä edistä yhdyskuntarakenteiden eheyttä eikä tiiviyttä, vaikka ne ovatkin virallisia poliittisia tavoitteita.
Loikkanen asuntopolitiikasta kaavoituksesta (2013): Nykyinen kaavoitus on Loikkasen mukaan liian jäykkää ja sen paino on liiaksi uusissa alueissa. Lisäksi kunnat tekevät liian pitkäaikaisia kaavoja. Tarvitaan siis ketterää kaavoitusta, joka reagoi joustavasti yritysten ja asukkaiden tarpeisiin ja kansantalouden muutoksiin. Kuntien pitäisi myydä enemmän hyvin sijaitsevaa maataan institutionaalisille asuntosijoittajille, joiden asuntokannasta kunnat voisivat vuokrata asuntoja. Hänen mielestään vuokria pitäisi subventoida asukkaiden asumistuella eikä säätelemällä kiinteistön maanvuokraa. Vastaus korkeisiin asuntojen hintoihin ja vuokriin ei ole niiden sääntelyssä vaan siinä, että rakennetaan lisää ja harkitusti myös nykyistä korkeampia rakennuksia hyvin sijaitseville alueille.
Loikkanen asuntopolitiikasta (2013) osa 2: Tavoitteisiin pitäisi pyrkiä sekä tiivistämällä jo rakennettuja alueita - lisäämällä rakennusten tiheyttä ja korkeutta erityisesti lähellä keskustaa - että rakentamalla asuntoja ensisijaisesti alueille, joiden sijainti on hyvä. Hajanainen yhdyskuntarakenne käy kalliiksi, sillä uudet asunnot jäävät yhä kauemmas työpaikoista ja palveluista, joille tiheästi asutut kaupunkikeskukset ovat paras ympäristö. Se vahvistaa myös riippuvuutta yksityisautoista ja lisää ympäristöongelmia. Jos asuntojen lisätarjontaa saadaan vain kaupunkialueen reunoille, koko kaupunkialueen hinnat ja vuokrat nousevat entistäkin korkeammiksi. Lainsäädäntö tuntee monta maapoliittista keinoa, joilla maanomistajia voi kannustaa lisäämään tarjontaa, mutta niitä ei juuri käytetä. Kunnat voivat periä korotettua kiinteistöveroa kaavoitetusta, mutta rakentamattomasta tontista. Kiinteistöverotuksen käyttöä on syytä lisätä, jotta voidaan nopeuttaa tonttien ottamista rakennuskäyttöön, Loikkanen sanoo.
Asuntomarkkinat ja tilinpito Huototase Y = C + G + I + X M Asuntoinvestoinnit ovat osa investoinneista (I) Asuminen on yksi yksityisen kulutuksen (C ) alaeriä ollen n. 25 % yksityisestä kulutuksesta Asumistulo on yksi käytettävissä olevien tulojen alakohta, sen alaeriä ovat (a) vuokratulot ja (b) asumistulo omasta asunnosta (laskennallinen asumistulo). Viimeksi mainitun verottaminen kiinnostaa ainakin osa poliitikoista
Asuntotulo vielä kerran Kansantalouden tilinpidossa laskennallinen asuntotulo tulee siis sekä yksityiseen kulutukseen että kotitalouksien käytettävissä oleviin tuloihin (se on osa yrittäjätuloja). Vuokrat menevät nekin yksityiseen kulutukseen osana asuntopalveluksia. Vuokratulot ovat pääomatuloja ja siinä määrin kuin ne menevät kotitalouksille, ne ovat osa kotitalouksien käytettävissä olevia tuloja. Osa vuokratuloista menee kuitenkin verottajalle (valtiolle), sen sijaan laskennallista asuntotuloa ei veroteta. Tästä syntyy jonkinasteinen neutraalisuusongelma. Ongelmana on ns. kolmas sektori
Kolmas sektori Kolmas sektori yleensä määritellään niin, että siihen kuuluvat kotitalouksia palvelevat yleishyödylliset yhteisöt. Usein niiden tulot ja kulutus lasketaan yhteen pelkkien kotitalouksien kanssa. Yleishyödylliset yhteisöt eivät maksa pääomaveroa ja ALV:a toiminnastaan (olettaen, että verottaja ei katso niiden toiminnan olevan rinnastettavissa yritystoimintaan). Yleishyödylliset yhteisöt ovat iso toimija etenkin vuokraasuntomarkkinoilla. Taas kilpailun neutraalisuusongelma.
Keskustelua verotuksesta: Vartiainen asuntotulon verottamisesta
Asumismenojen osuus kasvoi jo 1980-luvun lopulla Asumismenojen osuus kotitalouksien kulutusmenoista Asumisen menojen osuus kotitalouksien kulutusmenoista, %-osuus 30 %- osuus 25 20 15 10 5 0 1975 1985 1995 2005 Lähde: Tilastokeskus. 12056.xls
Asuminen vie kolmanneksen tuloista!
Asumisen kulutusmenojen osuus
(Muut) tarjontaan vaikuttavat tekijät Asuntorakentaminen, asuntojen hinnat Panoshinnat, palkat, materiaalit, maa Verotus Kaavoitus Tekninen kehitys ( rakentamiseen liittynyt tekninen kehitys, ks. kuva)
Rakentamista 1940-luvulla. Missä koneet? Joustot Asuntojen kysynnän jousto asuntohintojen suhteen on: ε = lnh/ lnp H Vastaavasti asuntojen hintojen jousto asuntojen tarjonan (määrän) suhteen on: lnp H / lnh = 1/ε
Tampereen tuomikirkko rakenteilla 1900, ei näy nostureita
Asuntojen tarjontakäyrä on pystysuora, koska uustuotanto on vain reilun prosentin koko asuntotarjontaan verrattuna Uusien vuosittain valmistuneiden asuntojen osuus asuntokannasta, % 3.5 % -osuus 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 1987 1992 1997 2002 2007 2012 2017 Lähde: Tilastokeskus. 31565.xls
Asuntokaupat ja valmistuneet asunnot ovat aina vain pieni osuus koko asuntotarjonnasta Asuntokaupat ja valmistuneet asunnot suhteessa asuntokantaan Asuntokaupat suhteessa asuntokantaan, % 5 %-osuus Valmistuneet huoneistot vs. asuntokanta, % 4 3 2 1 0 1987 1992 1997 2002 2007 2012 Lähde: Tilastokeskus.
Uudisrakentaminen (vuositason kasvu %) 80 asunnot 60 vapaa-ajan r. liike ja toimisto 40 20 0-20 -40-60
5 suurinta dominoi. Lemminkäinen melkein yhtä suuri kuin 16-20 yhteensä
Rakennusteollisuus-toimiala Yrityksiä 41000 (2015) Mutta mediaani (keskiarvo) liikevaihto vain 93 000 (736000) Mediaani (keskiarvo) työntekijämäärä = 1 (4). Mediaani (keskiarvo) arvonlisä 52 000 (255000) Palkat/arvonlisä (keskimäärin) 25 %
Sama riippuvuus löytyy myös Rakennusalan Suhdanneraportista; huomaa viiveet!
Asuntohinnat: katsotaan hieman dataa Suomesta ja ulkomailta Dataa riittää; nykyään asuntohintoja seurataan intensiivisesti mm. EKP:ssa, BIS:ssä ja OECD:ssä, Suomestakin saa kohtalaisen hyvää dataa aina 1950-luvun alusta alkaen (Tilastokeskus).
Mistä asuntojen hinnanmuutokset johtuvat? Rakentamisen kustannuksista Kaavoituksesta Veroista Grynderien marginaaleista Kysynnästä Onko Suomi poikkeustapaus?
Household finance (Campbell 2006) Miten portfolioteorian perusteet sopivat yhteen kotitalouksien käyttäytymisen kanssa Onko kaikilla sama portfolio? Onko portfolio sama yli ajan? Ei, Ei, Ei Campbell ym. tuovat mukaan erilaisen riskin, likvidirajoitteet, transaktiokustannukset ym. Antaen realistisemman kuvan portfoliovalinnasta erityisesti kotitalouksien osalta
Varallisuus ja velkatutkimus, TK 250000 Kotitalouksien varat ja velat, mediaani 200000 150000 Varat yhteensä Velat yhteensä 100000 50000 0 Kaikki -24 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75-
Varallisuuskohteiden yleisyys eri kotitalouksilla, % Asunnot Autot Metsä, yritykset Talletukset Muut osakkeet Sijoitusrahastot Pörssiosakkeet Eläkevakuutukset Velat yhteensä Kaikki 70 73 20 98 27 21 12 24 57-24 14 49 5 95 17 8 2 5 56 25-34 50 71 12 98 28 16 4 20 81 35-44 75 85 20 97 32 22 9 36 81 45-54 77 85 25 98 30 21 14 36 71 55-64 79 81 26 98 28 25 16 28 54 65-74 83 76 27 98 28 29 18 18 35 75-79 45 18 98 18 21 15 6 12
Kotitalouksien varallisuus, mediaani 2013 Asunnot Autot Metsä & yritys Muut osakkeet Talletukset Sijoitusrahastot Pörssiosakkeet Eeläkevakuutukset Velat Kaikki 183417 8405 18617 5000 4217 4710 2212 5470 40669-24 131771 2678 15402 1500 758 4789 10696 419 4802 25-34 169773 7133 4366 3500 1446 2812 14485 1907 61849 35-44 223380 12193 14265 5000 2060 4609 19152 5581 93703 45-54 208811 11005 19100 5400 3750 3778 2212 7175 49380 55-64 184630 9800 20221 7000 8173 4745 2212 11975 25263 65-74 173916 6624 23423 8000 10638 6280 1899 4257 13809 75-145337 3258 28207 7300 10799 4970 1899 1082 9507
Case-Shiller (USA) Jälleenmyyntihinta; yritetään ratkaista asunnon laatutekijöiden vaikutus vertailemalla saman asunnon hintaa peräkkäisissä (lähekkäisissä kaupoissa). Ongelma: pakkohuutokaupat (fire sales). Kriisitilanteessa hinnat eivät ole aitoja. Asuntoja myydään pikavauhtia, joskus pilkkahintaan, joten hinnat eivät ole aitoja tasapainohintoja ( puuttuu ostaja ), väärinkäytösten riski
Hedoniset hinnat Laatuvakiointi on periaatteessa helppoa ; lasketaan erilaiset laatutekijöiden paino ja niillä korjataan hinnat Useat laatutekijät ovat ilmeisiä (etäisyys keskustasta, asunnon ikä, peruskorjaukset, pinta-ala, kerros, hissi Mutta tekijöistä on loputtomiin (alueen asukkaat, meren/joen ranta, metro,.eikä niistä aina ole dataa
Reaaliset hinnat USA: ks. Subprimen ja Lehmanin jälkeinen pudotus, ollaan yhäkin jäljessä
Ruotsi! Tarjonnan kasvu ei ole tappanut asuntohintoja!
Ruotsi vielä kerran
Real house price indices in some countries USA Finland Sweden UK Spain Ireland 500 1970=100 Last obs. 2012Q3 450 400 350 300 250 200 150 UK Spain Ireland FI, USA, SE 100 50 0 1970 1980 1990 2000 Source: OECD. 2010 14013.xls
Real house price indicators in Sweden and Germany Real house prices, DE Real house prices, SE House prices/income, DE House prices/income, SE House prices/rents, DE House prices/rents, SE 250 1985=100 Last obs. 2013Q2 Real house price, Sweden 200 150 100 Real house prices, Germany 50 1970 Source: OECD. 1980 1990 2000 2010 14013.xls
Pariteetit hukassa Voisi olettaa, että Asuntohintojen kehitys on suurin piirtein sama kuin kuluttajahinnoissa, Vuokrissa, Tuloissa Saksassa OK, Ruotsissa ei
Reaaliset asuntohinnat näyttävät edelleen erkaantuvan asuntorakentamisen tuotantokustannuksista Rakentamisen reaaliset kustannukset ja reaaliset asuntohinnat 1.8 1985=1 Reaalinen asuntoinvestointien hintaindeksi, 1985=1 Reaaliset rakennuskustannukset, 1985=1 Reaaliset asuntohinnat, 1985 = 1 Deflatoitu kuluttajahintaindeksillä 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 1970 1980 1990 2000 2010 Lähde: Tilastokeskus. 30189.xls
Reaaliset asuntohintojen ero myös investointikuluihin kasvanut Reaaliset asuntohinnat ja reaalinen asuntoinvestointien hintaindeksi Reaaliset asuntohinnat, 1985 = 1 Reaalinen asuntoinvestointien hintaindeksi, 1985=1 1985=1 1.8 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 0.4 1970 1980 1990 2000 2010 Lähde: Tilastokeskus. 30189.xls
2000-luvulla asuntojen hintakehitys on reippaasti ylittänyt (noin 1/3) asuntoinvestointien kumulatiivisen kustannusten nousun Asuntojen hintaindeksi ja asuntoinvestointien hintaindeksi Asuntojen hintaindeksi, asunnot yhteensä, koko maa, 1985=100 Asuinrakennusinvestointien hintaindeksi, 1985=100 1985=100 350 300 250 200 150 100 50 0 1970 1980 Lähde: Tilastokeskus. 1990 2000 2010 30189.xls
Asuntohinnat suhteessa vuokriin House price versus rents (p/e) indices in some OECD countries USA Japan Germany UK Spain 350 Finland Ireland Netherlands Sweden 1985=100 300 250 200 150 100 50 1970 1980 1990 2000 2010 Spain Netherlands Ireland UK Finland Sweden USA Germany Japan Source: OECD. 31480.xls
Sama riippuvuus löytyy myös Rakennusalan Suhdanneraportista
Yleensä hinnat seuranneet toisiaan; poikkeus 1987-1993
- Kaik k i rakennukset --Teollisuusrakennukset 200 Indeksi, 2010 = 100 -Asuinrakennukset - Muut kuin asuinrakennukset 180 160 140 120 100 80 60 40 2000 2005 2010 2015
Miksi tarjonta ei reagoi riittävästi kysyntään ja hintojen nousuun asuntomarkkinoilla? Asuntohinnat suhteessa talonrakentamisen urakkahintoihin 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Lähde: Tilastokeskus. 30189.xls
Rakennuskustannukset ja talonrakentamisen urakkatarjoukset Rakennuskustannusten vuosimuutos, % Talonrakentamisen tarjoushintaindeksi, %-vuosimuutos Rakennuskustannukset, % Urakkatarjoukset, % 8 30 6 20 4 10 2 0 0-10 -2-20 -4 1990 1995 Lähde: Tilastokeskus. 2000 2005 2010 12679.xls -30
Omakotitalotonttien hinnat neliötä kohden, /m2 Tonttihintaindeksi ja tonttihinnat euroina neliötä kohden Omakotitalotonttien hinta, koko maa, keskihinta, euroa/m2, 2005=100 Tonttien nimellishintaindeksi, koko maa Euroa/m2 1985=100 35 600 30 25 20 15 10 5 0 1985 1995 2005 2015 500 400 300 200 100 0 Lähde: Tilastokeskus. 30351.xls
Markkinahintaiset asuntovarat selvästi yli jälleenhankintahintaisen, jopa enemmän kuin 1989 Markkinahintainen ja jälleenrakennushintainen asuntovarallisuus Markkinahintainen nettoasuntovarallisuus (perusvuosi 2000), milj. euroa Kiinteän asuntopääoman nettokanta, jälleenrakennushintoihin, milj. euroa 300 000 Milj. euroa 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 1985 1990 Lähde: Tilastokeskus. 1995 2000 2005 2010 21125.xls
Asuntohinnat nousseet reippaasti nopeammin kuin monet yleistaloudelliset vertailuindeksit Asuntojen hinnat ja eräitä vertailuindeksejä Suomesta 250 Asuntojen hinnat, koko maa Asuntojen hinnat, pk-seutu Asuntojen hinnat, muu Suomi Ansiotasoindeksi Rakennuskustannusindeksi Kuluttajahintaindeksi Vuokrat, vapaarahoitteiset asunnot 1997Q4= 100 230 210 190 170 150 130 110 90 1997Q4=10 0 Pk-seudun asuntohinnat Asuntohinnat, koko maa Asuntohinnat, m uu Suom i Ansiotasoindeksi Vuokrat Rakennuskustannukset Kuluttajahinnat 70 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Lähde: Tilastokeskus. 13626.xls
Pk-seudun asuntohinnat ovat kallistuneet voimakkaimmin Kerrostaloasuntojen neliöhinnat suurimmassa kaupungeissa 4000 3500 Helsinki Oulu Espoo Porvoo Tampere Kotka Vantaa Seinäjoki Turku Kouvola Kajaani Kokkola Jyväskylä Kuopio Pori Lahti Rauma Lappeenranta Rovaniemi euroa/m2 Helsinki 3000 Espoo-Kauniainen 2500 2000 1500 1000 Porvoo Vantaa Tampere Kuopio Oulu Turku L-ranta Seinäjoki Kokkola Kotka Rauma Pori Rovaniemi Kouvola 500 0 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 Lähde: Tilastokeskus. 21125.xls
Hintaero kerrostaloasuntojen hinnoissa kasvaa Vanhojen kerrostalojen asuntoneliöhinnat, pk-seutu ja muu Suomi 4000 3500 3000 Vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräinen neliöhinta, pääkaupunkiseutu, euroa/m2 Vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräinen neliöhinta, muu Suomi, euroa/m2 2500 2000 1500 1000 500 0 1987 1990 1993 Lähde: Tilastokeskus. 1996 1999 2002 2005 2008 2011 21125.xls
Asuntohintojen suhde rakennuskustannuksiin kääntyi jo lupaavasti laskuun kohden tasapainoisempaa suhdetta 2009, mutta vahva ylikysyntätilanne on palannut uudelleen Asuntojen hinnat vs. rakennuskustannukset neliötä kohden 1.3 2000 = 1.0 1.2 1.1 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 1970 1980 Lähde: Tilastokeskus. 1990 2000 2010 14013.xls
Reaaliset asuntohintojen ero myös investointikuluihin kasvanut Reaaliset asuntohinnat ja reaalinen asuntoinvestointien hintaindeksi Reaaliset asuntohinnat, 1985 = 1 Reaalinen asuntoinvestointien hintaindeksi, 1985=1 1985=1 1.8 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 0.4 1970 1980 1990 2000 2010 Lähde: Tilastokeskus. 30189.xls
Vuokra-asuntomarkkinat Asuntohinnat ovat periaatteessa diskontattujen vuokrien nykyarvoja. Kuvaus on kuitenkin käytännössä monimutkaisempi; mm. verotuksen eineutraalisuuksien vuoksi Historia ollut hyvin kiemurainen: vuokrasäännöstely & eri veromuutokset..
Asumismuodon valinta Asumismuodon valinta = tenure choice on yksi asuntomarkkinoiden kiinnostavista tutkimuskohteista Tilastokeskuksen tietojen mukaan vakinaisesti asutuista asunnoista 30 prosenttia oli vuokra-asuntoja vuoden 2010 lopussa. Kaikkiaan vakinaisesti asuttuja asuntoja oli 2 537 000. Suhteellisesti eniten vuokra-asuntoja oli Helsingissä, lähes puolet (47 %) asutusta asuntokannasta. Myös muissa yliopistokaupungeissa opiskelija-asunnot nostavat vuokraasuntojen määrää. Yli 40 prosenttia vakinaisesti asutusta asuntokannasta oli vuokra-asuntoina myös Tampereella, Turussa, Oulussa ja Jyväskylässä. Koko maassa vakinaisesti asuttuja vuokra-asuntoja oli vuoden 2010 lopussa yhteensä 772 000, joista hieman vajaa puolet on arava- tai korkotuettuja vuokra-asuntoja. Vuokra-asunnoissa asui 1,28 miljoonaa henkilöä ja näistä 51 prosenttia asui arava- ja korkotuetuissa vuokra-asunnoissa.
EKP:n tilastot
Asuntokunnat koon mukaan 1970-2010; rakenne muuttunut valtavasti Lähde: Tilastokeskus
Vuokra- ja omistusasunnot asuntokunnan koon mukaan 2010 Lähde: Tilastokeskus
Asunnot hallintaperusteen mukaan 1960 2010 (Tilastokeskus)
Reaalisten asuntohintasuhteiden kehitys, 1970-2009
300 house prices/rent 250 200 150 100 50 0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 Kaikki osakeasunnot, Suomi
Laskennalliset vuokrat vastaavat osapuilleen toteutuneita vuokria 14 user cost after-tax rents/house prices 12 10 8 6 4 2 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Vuokra-asuntojen user cost uc = P H /P(r + δ - π H )/(1-τ), Jossa uc on user cost (laskennallinen vuokra ), P H asuntojen hinta, P yleinen hintataso (kuluttajahinnat), r nimelliskorko, δ kuluminen (poisto-%), π H asuntohintojen muutos-% ja τ (pääomatulojen) veroaste.
Lähde: TK, tulonjakotilasto
Vuokrien korotusten suuruus, %, jakauma, %-osuudet n. 80 % nostaa alle 5 %
Asumistuki, vanha Luvut kuvaavat Helsingin tilannetta. Kaikki luvut ovat koskevat yhtä kuukautta. Kotitalouden koko on 3 ja asunnon koko 77 neliömetriä bruttotulot Asumismenojen omavastuu asumismenot 200 400 600 810 =max asumistuki 735 0 160 320 480 646 900 70 104 264 424 590 1200 164 29 188 348 575 1500 270 0 104 264 430 1800 390 0 0 168 334 2300 605 0 0 0 162
Asumistuesta menee vuokriin ehkä noin kolmannes. ehkä enemmänkin koska asumistuki on de facto indeksoitu toteutuneisiin vuokriin. 0 2 8. 0 2 6. 0 2 4. 0 2 2. 0 2 0. 0 1 8 00 01 02 03 04 05 06 07 08 M e a n r e n t / p M e a n M A X / p
Verotuksen kohtaanto (incidence) Verotus rasittaa harvoin täysimääräisesti sitä, jolle vero alunperin asetetaan maksettavaksi Toki voi olla, että verotus joskus toimii kuten lentolehtinen, se jää sen piikkiin, joka ensi vaiheessa vastaanottaa verokupongin. Samoin subventiot eivät suinkaan jää täysimääräisesti niille, joille se maksetaan
Kohtaanto hyödykeverotuksessa Riippuu kysyntä- ja tarjontakäyrien joustoista Eli yleisesti, muutos hinnoissa on: p = ε S *t/( ε D +ε S ) Muutos määrissä: q = [ε D *ε S /( ε D +ε S )]*(q 0 /p 0 ]*t Jossa ε D ja ε S viittaavat kysynnän ja tarjonnan hintajoustoihin sekä q 0 ja p 0 alkutilanteen tasapainomääriin ja -hintoihin
Hyödykesubventiohin liitttyvät hyvinvointitappiot Kuviossa 4 alue F+H+G+I+J kuvaa subvention määrää (kustannuksia) ja J hyvinvointitappiota
Suomi jakaa kaikille
Asuntohinnat suhteessa vuokriin House price versus rents (p/e) indices in some OECD countries USA Japan Germany UK Spain 350 Finland Ireland Netherlands Sweden 1985=100 300 250 200 150 100 50 1970 1980 1990 2000 2010 Spain Netherlands Ireland UK Finland Sweden USA Germany Japan Source: OECD. 31480.xls
Asuntokuplat? Onko niitä? Asuntohinnat näyttävät usein poikkeavan fundamenttien hinnoista (yleisestä hintatasosta, rakennuskustannuksista, vuokrista jne.) Miksi näin on? Onko kyse irrationaalisesta käyttäytymisestä? Onko kyse rahapolitiikan virheitä? Vai onko kyse huonosti toimivista markkinoista?
Raha- ja asuntomarkkinat Pankkien lainapolitiikan merkitys Muna- ja kanaongelma : kumpi edeltää: asuntohinnat vaiko lainakannan kasvu? Datasta vaikea päätellä; molemmat aikasarjat kulkevat käsi kädessä. Silti jonkinasteinen löysyys lienee aina asuntomarkkinakuplien taustalla Kuplien kannalta Gordonin kasvumalli antaa hyvän käsityksen ongelman luonteesta:
Gordonin kasvumalli Gordonin kasvumalli kertoo, miten varallisuushintojen tasapaino määrätyy. Kaava on: P t = D t /(r-g). jossa P tarkoittaa hintoja (esim. asuntohintoja), D osinkoja ( vuokria ), r reaalikorkoa ja g osinkojen kasvuvauhtia. Selvästikin jos r = g, P t, Eli tasapaino edellyttää sitä, että r > g.
Liian löysä rahapolitiikka? Käytetään Taylor sääntöä vertailukohtana Oletetaan, että korkopolitiikka noudattaa seuraavaa sääntöä: r = r* + α(p p*) + β(y ŷ), jossa r = politiikkakorko, r* vastaava pitkän aikavälin tasapainokorko, p inflaatio, p* inflaatiotavoite, esim. 2 %, y kokonaistuotannon (BKT) taso ja ŷ tuotannon trenditaso.
Vertaillaan Taylor-säännön ennustetta ja toteutumaa eri maissa Näyttää siltä, että melkin kaikissa maissa korot olivat liian alhaiset 2001-2007. Poikkeus: Saksa Erityisen suuria poikkeamia: Espanja, Irlanti ja Kreikka Myös USA
Toistoa rahapolitiikkaosiosta
170 160 150 140 130 120 11 0 100 90 Shillerin resale -price indeksi U.S. Real H o u s e Prices (nominal values divided b y CPI, 2000.1=100) 80 55 60 65 70 75 80 85 90 95 00 05 10
Resale price ongelma Jos asuntoindeksi perustuu siihen, että verrataan saman asunnon peräkkäisiä hintoja, voi olla että kuvaa dominoi ns. firesales-price ongelma. Laman pohjalla pakkohuutokaupoissa myydään asuntoja pilkkahintaan eli hinnat eivät ole oikeita markkinahintoja. Pitäisi olla oikeita hedonisia hinta (laatuindeksin pitäisi pysyä samana).
Kaikki!!! M o o d y s U. S. C o m m e r c i a l R e a l E s t a t e P r i c e s ( n o m i n a l v a l u e s d i v i d e d by C P I, 2 0 0 0. 4 = 1 0 0 ) 1 7 0 1 6 0 1 5 0 1 4 0 1 3 0 1 2 0 1 1 0 1 0 0 90 2 0 02 2 0 04 2 0 06 2 0 08 2 0 10 A p a r t m e n t s O f f i c e I n d u str i a l Re ta il
Uuden asuntoluoton reaalikorko kävi välillä pakkasella Veroton nimellinen ja reaalinen uusien asuntoluottojen korko 12 10 8 6 4 2 0-2 % Verovähennyksen jälkeinen uusien asuntoluottojen keskikorko, % -4 1987 1992 1997 2002 Lähde: Tilastokeskus ja Suomen Pankki. 2007 2012 2017 31552.xls
Uuden asuntoluoton reaalikorko negatiivinen Uuden asuntoluoton nimellinen ja reaalinen keskikorko, % Kotitalouksien uusien asuntoluottojen keskikorko, % 16 14 % Uuden asuntoluoton reaalikorko, % 12 10 8 6 4 2 0-2 1990 1995 Lähde: Suomen Pankki. 2000 2005 2010 10013.xls
Talletuspankkien anto- ja ottolainauksen suhde, % 160 Talletuspankkien yleisöluottojen suhde talletuksiin, % 150 140 130 120 110 100 90 80 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 Lähde: Suomen Pankki. 17935.xls
Asuntohinnat korreloivat velkarahoitussuhteen kanssa Asuntojen reaalihinnat ja pankkien anto- ja ottolainauksen suhde Talletuspankkien yleisöluottojen suhde talletuksiin, % Asuntojen reaalihintaindeksi, 1985=100 Luotot/talletukset suhde, % Asuntojen reaalihintaindeksi 1985=100 180 180 160 160 140 140 120 120 100 100 80 80 60 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 60 Lähde: Suomen Pankki ja Tilastokeskus. 17935.xls
Asuntohintojen nousu/lasku jatkuu luottojen nostojen tahdissa, missä kaavotus Asuntoluottojen bruttonostot ja asuntohinnat Asuntoluottojen bruttonostot vuodessa, milj. Euroa Asuntohintaindeksi, 2000Q1=1.0 30000 Milj. euroa (liukuva vuosisumma) 2000Q1= 1.0 1.8 25000 20000 Korrelaatio = 0.94 *** 1.6 1.4 1.2 15000 1 10000 5000 0.8 0.6 0.4 0 1979 1989 1999 2009 0.2 Lähde: Suomen Pankki ja Tilastokeskus. 21388.xls
Asuntohintoja voidaan ennakoida asuntoluottojen nostoilla Asuntoluottojen bruttonostot ja asuntohintojen kehitys Asuntojen hintaindeksi, asunnot yhteensä, koko maa, 2000=1 Kotitalouksien rahalaitosten myöntämien asuntoluottojen bruttonostot vuodessa, milj. euroa Asuntohintaindeksi, 2000=1 Milj. euroa (liukuva vuosisumma) 1.8 32000 Korrelaati = 0.97 *** o 1.6 27 000 1.4 22 000 1.2 17 000 1 12 000 0.8 7 000 0.6 2 000 0.4-3 000 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 Lähteet: Suomen Pankki ja Tilastokeskus. 17935.xls
Asuntoluottojen nostot ja asuntohinnat, %- vuodessa Asuntoluottojen bruttonostojen ja asuntohintojen kehitys, % 50 40 30 20 10 0-10 -20-30 -40 log-prosenttia Bruttonostojen vuosimuutos, log-prosentti Asuntohintojen vuosimuutos, log-prosentti Korrel aatio = 0.73*** -50 1979 1984 Lähde: Tilastokeskus. 1989 1994 1999 2004 2009 21388.xls
Asuntoluotot (kanta) ja asuntohinnat Asuntoluottojen ja asuntohintojen vuosimuutokset Asuntoluottojen vuosimuutos, % Asuntohintojen vuosimuutos, % 40 %-vuosimuutos 30 20 10 0-10 -20-30 1979 1989 1999 2009 Lähde: Tilastokeskus ja Suomen Pankki. 21388.xls
Asuntoluottojen nostojen romahdus ei kuitenkaan ole nyt finanssikriisin aikana liittynyt korkojen nousuun Rahalaitosten asuntoluotot kotitalouksille ja uusien asuntoluottojen korko Kotitalouksien asuntoluottokanta (kp.), milj. euroa, kk-muutos (oikea asteikko) 16 Uusien asuntoluottojen keskikorko, % (vasen asteikko) Korko, % Nostot, M 700 14 600 12 10 Asuntoluoton 1.6 % leimaveron poisto 29. huhtikuuta 1998 500 400 8 300 6 200 4 100 2 0 0 1990 1995 Lähde: Suomen Pankki. 2000 2005 2010 17935.xls -100
140000 120000 Kotitalouksien asunto- ja kulutusluotot sekä muut luotot Kotitaloudet (sis. elinkeinonharj.), asuntoluotot, milj.eur Kotitaloudet (sis. elinkeinonharj.), kulutusluotot, milj.eur Kotitaloudet (sis. elinkeinonharj.), muut luotot, milj.eur Milj. euroa 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 1979 1984 1989 1994 1999 2004 2009 Lähde: Tilastokeskus. 2014 21388.xls
Kotitalouksien velkaantuneisuus suhteessa vuotuiseen BKT:seen Suomessa 65 60 55 50 45 40 35 30 25 % 20 1979 1984 1989 Lähde: Tilastokeskus. 1994 1999 2004 2009 2014 21388.xls
Uusin tilanne
Asuntoluottojen maturiteetit 40 35 30 25 20 15 10 5 % 1998 2007 (Keskiarvo: 11 vuotta) (Keskiarvo: 18 vuotta) 0 < 10 10-14 15-19 20-24 >24 Lähde: Finanssialan Keskusliitto. Tiedot kuvaavat kyselyajankohtaa edeltäneiden 2 vuoden aikana nostettuja lainoja. Vuotta
Asuntoluottojen maturiteetit elokuussa 2010 35 % Asuntolainakannan maturiteettijakauma elokuussa 2010 30 % 30 % 25 % 24 % 20 % 18 % 15 % 14 % 10 % 5 % 0 % 6 % 4 % 3 % 1 % Enintään 5 v. > 5 <= 10 v. >10 <= 15 v. >15<= 20 v. >20<= 25 v. >25<= 30 v. >30<= 35 v. yli 35 vuotta Lähde: Suomen Pankki.
Uusien asuntoluottojen maturiteetit elokuussa 2010 35 % Uusien elokuussa 2010 nostettujen asuntolainojen maturiteettijakauma 31 % 30 % 25 % 25 % 20 % 15 % 14 % 10 % 9 % 8 % 10 % 5 % 0 % Enintään 5 v. > 5 <= 10 v. >10 <= 15 v. >15<= 20 v. >20<= 25 v. >25<= 30 v. >30<= 35 v. yli 35 vuotta 1 % 0 % Lähde: Suomen Pankki.
Kotitalouksien velanhoitomenot (korkomenot ja kuoletukset) Kotitalouksien velanhoitomenot (korkomenot ja kuoletukset) vuodessa Kotitalouksien asunto- ja kulutusluottojen kuoletukset vuodessa, milj. euroa Kotitalouksien maksamien korkojen vuosisumma, milj. euroa 30000 Milj. euroa 25000 20000 15000 10000 5000 0 1979 1989 Lähde: Tilastokeskus ja Suomen Pankki. 1999 2009 21388.xls
Asuntomarkkinat vaikuttavat koko talouteen Ennen kaikkea yksityiseen kulutukseen Toki myös vuokrien ja asuntohintojen kautta yleiseen hintatasoon Ks. Estimointituloksia EU15 maiden (paneeli)datalla 1970-2009 (seuraava sivu).
Varallisuushinnat vaikuttavat positiivisesti kulutukseen data Income growth.205 (8.09) Real interest -.031 (2.86) House prices.018 (3.13) Stock prices.041 (3.92) Dep.var: consumption growth.169 (5.92) -039 (3.08).017 (2.77).040 (2.98) Confidence.007 (2.29) Lagged dep.var.663 (26.76) 696 (25.96) R 2 /SEE 0.808/0.0095 0.826(0.0091
Varallisuushintojen vaikutus Molemmat vaikuttavat selvästi lisäävästi kulutukseen Tyypillisesti asuntohinnat ovat tärkeämpiä Varallisuushinnat voivat vaikuttaa myös korkopolitiikan tehoon (hintabuuumin tapauksessa korkojen vaikutus voi jäädä pieneksi). Asuntohinnat nostavat vakuusarvoja ja sitä kautta löysentävät rahamarkkinoita
Lainat kotitalouksille alas, asuntoyhtiöille ylös
Kirjallisuutta Laakso, S. ja Loikkanen, H. Kaupunkitalous, Gaudeamus, Helsinki, 2004. Oikarinen, E. Studies on Housing Price Dynamics, Turku, 2007. Juntto, A. Asumisen arki ja unelmat, Gaudeamus, Helsinki, 2010. Takala, K. Studies in Time Series Analysis of Consumption, Asset Prices and Forecasting, Helsinki 2002.