Asuminen ja asuntomarkkinat. Kari Takala & Matti Viren Oulu

Transkriptio

1 Asuminen ja asuntomarkkinat Kari Takala & Matti Viren Oulu

2 Kysyntä-tarjonta P D S ES Kysyntä- ja tarjontakäyrien leikkauspiste määrittää tasapainohinnan P*. Sen yläpuolella on liikatarjontaa ES ja alapuolella liikakysyntää ED P* ED Q

3 Kysyntä-tarjontamalli on tietenkin kaikkien analyysien perustana; on vain huomattava, että asuntoihin liittyy sekä varantoja että virtoja. Asuntokanta K on varanto, joka muuttuu vain investointien I ja toisaalta kulumisen (poistojen) δk kautta. Eli voidaan kirjoittaa: K t = (1-δ)K t-1 + I t Pitkällä aikavälillä tarjonta on annettu, tarjontakäyrä vertikaalinen, lyhyellä aikavälillä vastaavasti kysyntäkäyrä horisontaalinen (ks. seuraavan sivun kuva).

4 Asuntomarkkinoiden varanto-virtasuuremalli Vasemmalla: varantojen (asuntokannan) tasapainottuminen; oikealla virtojen (investointien) tasapainottuminen rakentaminen =investoinnit S 0 S 1

5 Jos hinta laskee tarpeeksi alas, rakentaminen loppuu tykkänään täyskapasiteetti P H Virtasuure tarjontakäyrä = rakentaminen Virtasuure kysyntäkäyrä, hinnat annettuja Rakentamisen määrä

6 Sijoitusmarkkinoiden pitkän ajan tasapainosta Asuntomarkkinoille, kuten muillakin markkinoilla, kauppaa käydään lyhyen aikavälin tasapainohinnoilla eli ostajien ja myyjien vapaaehtoisesti sopimilla hinnoilla. Ostajilla ei aina voi olla selvää mielikuvaa kulloisestakin markkinatilanteesta ts. siitä vallitseeko markkinoilla kulloinkin liikakysyntä vai tarjonta pitkän aikavälin tasapainoon verrattuna. Asuntomarkkinoilla tasapainottuminen tapahtuu ensisijaisesti hintojen sopeutumisen kautta, koska tuotantoviiveet tarjonnassa ovat pitkiä. Asuntojen rakennuskustannukset ovat lähempänä pitkän aikavälin fundamentteja kuin kysynnän perusteella määräytyvät asuntohinnat. Asuntomarkkinoilla hintojen vertailu muihin hintaindekseihin paljastaa myös tilanteen, esim. jos vanhojen asuntojen hinnat kasvavat pitkään yli 10 prosenttia vuodessa rakennuskustannusten kasvaessa keskimäärin vain 2-3 prosentilla vuodessa, on toki syytä epäillä, että asuntomarkkinat eivät ole olleet aikoihin vakaassa tasapainossa.

7 Sijoitusmarkkinoiden pitkän ajan tasapainosta, jatkuu Talousteorian mukaan pitkällä aikavälillä eri sijoituskohteiden verojen jälkeiset reaaliset riskittömät (riskinsopeutuksen jälkeiset) tuotot ovat yhtäläiset. Vaikkei kaikki käytännössä ole ihan näin ultrarationaalista, informaatio ilmaista ja kaikille heti tarjolla, niin suunta on kohden tasapainottumista. Riskipitoisemman sijoituskohteen pitää tuottaa riskipreemion verran enemmän riskittömään vaihtoehtoon verrattuna. Inflaatio on sama kotimaisille sijoituksille, mutta poikkeaa yleensä eri maissa. Sijoituskohteiden erilainen verokohtelu (mm. korkomenojen vähennysoikeus) diskontataan sijoituskohteiden hintoihin. Tämä tehokkaiden pääomamarkkinoiden ehto toteutuu luonnollisesti vain riittävän laajasti määritellyille sijoituskohteille, kuten pörssimarkkinat ja asuntomarkkinat, ei tietystikään esim. yksittäisten yritysten osakkeille tai yksittäisen asunnon hinnalle tämä ei päde.

8 Kysynnän ja tarjonnan määräytyminen Kysyntä: D=D(P H /P, Y, W, tax) Tarjonta S=S(P H /P, r+δ-p e, tax) Jossa PH = asuntojen hinnat, Y tulot, W varallisuus, tax verot, r+δ-p e reaalikorko laskettuna siten, että pääoman kuluminen on huomioitu (r+δ-p e edustaa itse asiassa käsitettä user cost of capital ) Pitkällä tähtäimellä P H asettuu tasolle, joka tasapainottaa markkinat

9 Hinnat ja markkinat Tasapainottumisen kannalta meillä ongelmana paitsi tarjontaviiveet, myös se, että hinnat ja varallisuus riippuvat toisistaan: Määritellään varallisuus: W = (1/(1+r)) i *Y e + P H *H, Jossa H on asuntokanta ja Y e tulo-odotukset, merkkaa summa-operaattoria. i on aikaindeksi, ja r subjektiivinen korko. Eli asuntohinnat P H riippuvat (kysynnän kautta) varallisuudesta ja varallisuus taas hinnoista: tässä kaikki ainekset kuplaan. Osakkeiden hinnat noudattavat samaa kaavaa

10 Syntyy kupla Koska tasapainossa kysyntä on yhtä suuri kuin tarjonta, eli D(P H, W) = S = H, P H :n tasapaino P H * riippuu varallisuudesta (ja lyhyellä aikavälillä annettuna olevasta asuntojen tarjonnasta H), varallisuuden riippuessa hinnoista P H Eli hinnat riippuvat (kysynnän kautta) varallisuudesta ja varallisuus taas hinnoista: tässä kaikki ainekset kuplaan. Muutos odotuksissa (optimismi herää..) voi saada aikaa kuplamaisen kierteen hinnoissa.

11 Miten estimoida kysynnän ja tarjonnan joustot? S lnp H = a+ blnh + u lnh = α + βlnp H + μ Ensin mainittu voidaan estimoida helposti, koska H eksogeeninen, jälkimmäinen hankala D

12 H.A. Loikkanen asuntopolitiikasta (2013) osa 1: Helsingin seudun asuntojen korkea hintataso ei johdu hintapyyntöjen ahneudesta vaan siitä, että hyvätuloiset ihmiset kilpailevat hyvistä asunnoista ja haluavat maksaa niistä paljon. Helsingin seudun asuntokysynnän kasvu on nostanut hinta- ja vuokratasoa, koska asuntorakentamisen määrä on viime vuosikymmeninä jäänyt liian pieneksi, Loikkanen sanoo. Rakennuskustannukset eivät selitä Helsingin asuntojen hintakehitystä, Loikkanen sanoo. Kohtuuhintainen asuminen on asuntopolitiikan tuttu iskulause. Asuntopolitiikan totutut reseptit eli tukipolitiikka, verohelpotukset ja säätelypolitiikka tuottavat Loikkasen mukaan kuitenkin epätyydyttävän tuloksen. Suurelta osin omistus- ja vuokra-asumisen tuki kapitalisoituu [vaikuttaa nostavasti] kaupungeissa hintoihin ja vuokriin. Hän arvioi, että tosiasiassa maakuntien ja kuntien maankäyttö on heikkoa eikä edistä yhdyskuntarakenteiden eheyttä eikä tiiviyttä, vaikka ne ovatkin virallisia poliittisia tavoitteita.

13 Loikkanen asuntopolitiikasta kaavoituksesta (2013): Nykyinen kaavoitus on Loikkasen mukaan liian jäykkää ja sen paino on liiaksi uusissa alueissa. Lisäksi kunnat tekevät liian pitkäaikaisia kaavoja. Tarvitaan siis ketterää kaavoitusta, joka reagoi joustavasti yritysten ja asukkaiden tarpeisiin ja kansantalouden muutoksiin. Kuntien pitäisi myydä enemmän hyvin sijaitsevaa maataan institutionaalisille asuntosijoittajille, joiden asuntokannasta kunnat voisivat vuokrata asuntoja. Hänen mielestään vuokria pitäisi subventoida asukkaiden asumistuella eikä säätelemällä kiinteistön maanvuokraa. Vastaus korkeisiin asuntojen hintoihin ja vuokriin ei ole niiden sääntelyssä vaan siinä, että rakennetaan lisää ja harkitusti myös nykyistä korkeampia rakennuksia hyvin sijaitseville alueille.

14 Loikkanen asuntopolitiikasta (2013) osa 2: Tavoitteisiin pitäisi pyrkiä sekä tiivistämällä jo rakennettuja alueita - lisäämällä rakennusten tiheyttä ja korkeutta erityisesti lähellä keskustaa - että rakentamalla asuntoja ensisijaisesti alueille, joiden sijainti on hyvä. Hajanainen yhdyskuntarakenne käy kalliiksi, sillä uudet asunnot jäävät yhä kauemmas työpaikoista ja palveluista, joille tiheästi asutut kaupunkikeskukset ovat paras ympäristö. Se vahvistaa myös riippuvuutta yksityisautoista ja lisää ympäristöongelmia. Jos asuntojen lisätarjontaa saadaan vain kaupunkialueen reunoille, koko kaupunkialueen hinnat ja vuokrat nousevat entistäkin korkeammiksi. Lainsäädäntö tuntee monta maapoliittista keinoa, joilla maanomistajia voi kannustaa lisäämään tarjontaa, mutta niitä ei juuri käytetä. Kunnat voivat periä korotettua kiinteistöveroa kaavoitetusta, mutta rakentamattomasta tontista. Kiinteistöverotuksen käyttöä on syytä lisätä, jotta voidaan nopeuttaa tonttien ottamista rakennuskäyttöön, Loikkanen sanoo.

15 Asuntomarkkinat ja tilinpito Huototase Y = C + G + I + X M Asuntoinvestoinnit ovat osa investoinneista (I) Asuminen on yksi yksityisen kulutuksen (C ) alaeriä ollen n. 25 % yksityisestä kulutuksesta Asumistulo on yksi käytettävissä olevien tulojen alakohta, sen alaeriä ovat (a) vuokratulot ja (b) asumistulo omasta asunnosta (laskennallinen asumistulo). Viimeksi mainitun verottaminen kiinnostaa ainakin osa poliitikoista

16

17

18 Asuntotulo vielä kerran Kansantalouden tilinpidossa laskennallinen asuntotulo tulee siis sekä yksityiseen kulutukseen että kotitalouksien käytettävissä oleviin tuloihin (se on osa yrittäjätuloja). Vuokrat menevät nekin yksityiseen kulutukseen osana asuntopalveluksia. Vuokratulot ovat pääomatuloja ja siinä määrin kuin ne menevät kotitalouksille, ne ovat osa kotitalouksien käytettävissä olevia tuloja. Osa vuokratuloista menee kuitenkin verottajalle (valtiolle), sen sijaan laskennallista asuntotuloa ei veroteta. Tästä syntyy jonkinasteinen neutraalisuusongelma. Ongelmana on ns. kolmas sektori

19 Kolmas sektori Kolmas sektori yleensä määritellään niin, että siihen kuuluvat kotitalouksia palvelevat yleishyödylliset yhteisöt. Usein niiden tulot ja kulutus lasketaan yhteen pelkkien kotitalouksien kanssa. Yleishyödylliset yhteisöt eivät maksa pääomaveroa ja ALV:a toiminnastaan (olettaen, että verottaja ei katso niiden toiminnan olevan rinnastettavissa yritystoimintaan). Yleishyödylliset yhteisöt ovat iso toimija etenkin vuokra-asuntomarkkinoilla. Taas kilpailun neutraalisuusongelma.

20 Keskustelua verotuksesta: Vartiainen asuntotulon verottamisesta

21

22 Asumismenojen osuus kasvoi jo 1980-luvun lopulla Asumismenojen osuus kotitalouksien kulutusmenoista Asumisen menojen osuus kotitalouksien kulutusmenoista, %-osuus 30 %- osuus Lähde: Tilastokeskus xls

23 Asuminen vie kolmanneksen tuloista!

24 Asumisen kulutusmenojen osuus Suomen sijoitus huolestuttavan korkea

25 (Muut) tarjontaan vaikuttavat tekijät Asuntorakentaminen, asuntojen hinnat Panoshinnat, palkat, materiaalit, maa Verotus Kaavoitus Tekninen kehitys ( rakentamiseen liittynyt tekninen kehitys, ks. kuva)

26 Rakentamista 1940-luvulla. Missä koneet? Joustot Asuntojen kysynnän jousto asuntohintojen suhteen on: ε = lnh/ lnp H Vastaavasti asuntojen hintojen jousto asuntojen tarjonan (määrän) suhteen on: lnp H / lnh = 1/ε

27 Tampereen tuomikirkko rakenteilla 1900, ei näy nostureita

28 Asuntokaupat ja valmistuneet asunnot ovat aina vain pieni osuus koko asuntotarjonnasta. Asuntojen tarjontakäyrä on pystysuora, koska uustuotanto on vain reilun prosentin koko asuntotarjontaan verrattuna Asuntokaupat ja valmistuneet asunnot suhteessa asuntokantaan Asuntokaupat suhteessa asuntokantaan, % 5 %-osuus Valmistuneet huoneistot vs. asuntokanta, % Lähde: Tilastokeskus.

29 Uudisrakentaminen (vuositason kasvu %) 80 asunnot 60 vapaa-ajan r. liike ja toimisto

30 5 suurinta dominoi. Lemminkäinen melkein yhtä suuri kuin yhteensä

31 Rakennusteollisuus-toimiala Yrityksiä (2015) Mutta mediaani (keskiarvo) liikevaihto vain (736000) Mediaani (keskiarvo) työntekijämäärä = 1 (4). Mediaani (keskiarvo) arvonlisä (255000) Palkat/arvonlisä (keskimäärin) 25 %

32 Sama riippuvuus löytyy myös Rakennusalan Suhdanneraportista; huomaa viiveet!

33 Asuntohinnat: katsotaan hieman dataa Suomesta ja ulkomailta Dataa riittää; nykyään asuntohintoja seurataan intensiivisesti mm. EKP:ssa, BIS:ssä ja OECD:ssä, Suomestakin saa kohtalaisen hyvää dataa aina 1950-luvun alusta alkaen (Tilastokeskus).

34 Mistä asuntojen hinnanmuutokset johtuvat? Rakentamisen kustannuksista Kaavoituksesta Veroista Grynderien marginaaleista Kysynnästä Onko Suomi poikkeustapaus?

35 Household finance (Campbell 2006) Miten portfolioteorian perusteet sopivat yhteen kotitalouksien käyttäytymisen kanssa Onko kaikilla sama portfolio? Onko portfolio sama yli ajan? Ei, Ei, Ei Campbell ym. tuovat mukaan erilaisen riskin, likvidirajoitteet, transaktiokustannukset ym. Antaen realistisemman kuvan portfoliovalinnasta erityisesti kotitalouksien osalta

36 Varallisuus ja velkatutkimus, TK Kotitalouksien varat ja velat, mediaani Varat yhteensä Velat yhteensä Kaikki

37 Varallisuuskohteiden yleisyys eri kotitalouksilla, % Asunnot Autot Metsä, yritykset Talletukset Muut osakkeet Sijoitusrahastot Pörssiosakkeet Eläkevakuutukset Velat yhteensä Kaikki

38 Kotitalouksien varallisuus, mediaani 2013 Asunnot Autot Metsä & yritys Muut osakkeet Talletukset Sijoitusrahastot Pörssiosakkeet Eeläkevakuutukset Velat Kaikki

39 Case-Shiller (USA) Jälleenmyyntihinta; yritetään ratkaista asunnon laatutekijöiden vaikutus vertailemalla saman asunnon hintaa peräkkäisissä (lähekkäisissä kaupoissa). Ongelma: pakkohuutokaupat (fire sales). Kriisitilanteessa hinnat eivät ole aitoja. Asuntoja myydään pikavauhtia, joskus pilkkahintaan, joten hinnat eivät ole aitoja tasapainohintoja ( puuttuu ostaja ), väärinkäytösten riski

40 Hedoniset hinnat Laatuvakiointi on periaatteessa helppoa ; lasketaan erilaiset laatutekijöiden paino ja niillä korjataan hinnat Useat laatutekijät ovat ilmeisiä (etäisyys keskustasta, asunnon ikä, peruskorjaukset, pinta-ala, kerros, hissi Mutta tekijöistä on loputtomiin (alueen asukkaat, meren/joen ranta, metro,.eikä niistä aina ole dataa

41

42

43

44 Reaaliset hinnat USA: ks. Subprimen ja Lehmanin jälkeinen pudotus, ollaan yhäkin jäljessä

45 Ruotsi! Tarjonnan kasvu ei ole tappanut asuntohintoja!

46 Ruotsi vielä kerran

47

48 Real house price indices in some countries USA Finland Sweden UK Spain Ireland =100 Last obs. 2012Q UK Spain Ireland FI, USA, SE Source: OECD xls

49 Real house price indicators in Sweden and Germany Real house prices, DE Real house prices, SE House prices/income, DE House prices/income, SE House prices/rents, DE House prices/rents, SE =100 Last obs. 2013Q2 Real house price, Sweden Real house prices, Germany Source: OECD xls

50 Pariteetit hukassa Voisi olettaa, että Asuntohintojen kehitys on suurin piirtein sama kuin kuluttajahinnoissa, Vuokrissa, Tuloissa Saksassa OK, Ruotsissa ei

51 Reaaliset asuntohinnat näyttävät edelleen erkaantuvan asuntorakentamisen tuotantokustannuksista Rakentamisen reaaliset kustannukset ja reaaliset asuntohinnat =1 Reaalinen asuntoinvestointien hintaindeksi, 1985=1 Reaaliset rakennuskustannukset, 1985=1 Reaaliset asuntohinnat, 1985 = 1 Deflatoitu kuluttajahintaindeksillä Lähde: Tilastokeskus xls

52 Reaaliset asuntohintojen ero myös investointikuluihin kasvanut Reaaliset asuntohinnat ja reaalinen asuntoinvestointien hintaindeksi Reaaliset asuntohinnat, 1985 = 1 Reaalinen asuntoinvestointien hintaindeksi, 1985=1 1985= Lähde: Tilastokeskus xls

53 2000-luvulla asuntojen hintakehitys on reippaasti ylittänyt (noin 1/3) asuntoinvestointien kumulatiivisen kustannusten nousun Asuntojen hintaindeksi ja asuntoinvestointien hintaindeksi Asuntojen hintaindeksi, asunnot yhteensä, koko maa, 1985=100 Asuinrakennusinvestointien hintaindeksi, 1985= = Lähde: Tilastokeskus xls

54 Asuntohinnat suhteessa vuokriin House price versus rents (p/e) indices in some OECD countries USA Japan Germany UK Spain 350 Finland Ireland Netherlands Sweden 1985= Spain Netherlands Ireland UK Finland Sweden USA Germany Japan Source: OECD xls

55 Sama riippuvuus löytyy myös Rakennusalan Suhdanneraportista

56 Yleensä hinnat seuranneet toisiaan; poikkeus

57

58 Miksi tarjonta ei reagoi riittävästi kysyntään ja hintojen nousuun asuntomarkkinoilla? Asuntohinnat suhteessa talonrakentamisen urakkahintoihin Lähde: Tilastokeskus xls

59 Rakennuskustannukset ja talonrakentamisen urakkatarjoukset Rakennuskustannusten vuosimuutos, % Talonrakentamisen tarjoushintaindeksi, %-vuosimuutos Rakennuskustannukset, % Urakkatarjoukset, % Lähde: Tilastokeskus xls -30

60 Omakotitalotonttien hinnat neliötä kohden, /m2 Tonttihintaindeksi ja tonttihinnat euroina neliötä kohden Omakotitalotonttien hinta, koko maa, keskihinta, euroa/m2, 2005=100 Tonttien nimellishintaindeksi, koko maa Euroa/m2 1985= Lähde: Tilastokeskus xls

61 Markkinahintaiset asuntovarat selvästi yli jälleenhankintahintaisen, jopa enemmän kuin 1989 Markkinahintainen ja jälleenrakennushintainen asuntovarallisuus Markkinahintainen nettoasuntovarallisuus (perusvuosi 2000), milj. euroa Kiinteän asuntopääoman nettokanta, jälleenrakennushintoihin, milj. euroa Milj. euroa Lähde: Tilastokeskus xls

62 Asuntohinnat nousseet reippaasti nopeammin kuin monet yleistaloudelliset vertailuindeksit Asuntojen hinnat ja eräitä vertailuindeksejä Suomesta 250 Asuntojen hinnat, koko maa Asuntojen hinnat, pk-seutu Asuntojen hinnat, muu Suomi Ansiotasoindeksi Rakennuskustannusindeksi Kuluttajahintaindeksi Vuokrat, vapaarahoitteiset asunnot 1997Q4= Q4=10 0 Pk-seudun asuntohinnat Asuntohinnat, koko maa Asuntohinnat, m uu Suom i Ansiotasoindeksi Vuokrat Rakennuskustannukset Kuluttajahinnat Lähde: Tilastokeskus xls

63 Pk-seudun asuntohinnat ovat kallistuneet voimakkaimmin Kerrostaloasuntojen neliöhinnat suurimmassa kaupungeissa Helsinki Oulu Espoo Porvoo Tampere Kotka Vantaa Seinäjoki Turku Kouvola Kajaani Kokkola Jyväskylä Kuopio Pori Lahti Rauma Lappeenranta Rovaniemi euroa/m2 Helsinki 3000 Espoo-Kauniainen Porvoo Vantaa Tampere Kuopio Oulu Turku L-ranta Seinäjoki Kokkola Kotka Rauma Pori Rovaniemi Kouvola Lähde: Tilastokeskus xls

64 Hintaero kerrostaloasuntojen hinnoissa kasvaa Vanhojen kerrostalojen asuntoneliöhinnat, pk-seutu ja muu Suomi Vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräinen neliöhinta, pääkaupunkiseutu, euroa/m2 Vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräinen neliöhinta, muu Suomi, euroa/m Lähde: Tilastokeskus xls

65 Asuntohintojen suhde rakennuskustannuksiin kääntyi jo lupaavasti laskuun kohden tasapainoisempaa suhdetta 2009, mutta vahva ylikysyntätilanne on palannut uudelleen Asuntojen hinnat vs. rakennuskustannukset neliötä kohden = Lähde: Tilastokeskus xls

66 Reaaliset asuntohintojen ero myös investointikuluihin kasvanut Reaaliset asuntohinnat ja reaalinen asuntoinvestointien hintaindeksi Reaaliset asuntohinnat, 1985 = 1 Reaalinen asuntoinvestointien hintaindeksi, 1985=1 1985= Lähde: Tilastokeskus xls

67 Vuokra-asuntomarkkinat Asuntohinnat ovat periaatteessa diskontattujen vuokrien nykyarvoja. Kuvaus on kuitenkin käytännössä monimutkaisempi; mm. verotuksen eineutraalisuuksien vuoksi Historia ollut hyvin kiemurainen: vuokrasäännöstely & eri veromuutokset..

68 Asumismuodon valinta Asumismuodon valinta = tenure choice on yksi asuntomarkkinoiden kiinnostavista tutkimuskohteista Tilastokeskuksen tietojen mukaan vakinaisesti asutuista asunnoista 30 prosenttia oli vuokra-asuntoja vuoden 2010 lopussa. Kaikkiaan vakinaisesti asuttuja asuntoja oli Suhteellisesti eniten vuokra-asuntoja oli Helsingissä, lähes puolet (47 %) asutusta asuntokannasta. Myös muissa yliopistokaupungeissa opiskelija-asunnot nostavat vuokraasuntojen määrää. Yli 40 prosenttia vakinaisesti asutusta asuntokannasta oli vuokra-asuntoina myös Tampereella, Turussa, Oulussa ja Jyväskylässä. Koko maassa vakinaisesti asuttuja vuokra-asuntoja oli vuoden 2010 lopussa yhteensä , joista hieman vajaa puolet on arava- tai korkotuettuja vuokra-asuntoja. Vuokra-asunnoissa asui 1,28 miljoonaa henkilöä ja näistä 51 prosenttia asui arava- ja korkotuetuissa vuokra-asunnoissa.

69

70 EKP:n tilastot

71 Asuntokunnat koon mukaan ; rakenne muuttunut valtavasti Lähde: Tilastokeskus

72 Vuokra- ja omistusasunnot asuntokunnan koon mukaan 2010 Lähde: Tilastokeskus

73 Asunnot hallintaperusteen mukaan (Tilastokeskus)

74 Reaalisten asuntohintasuhteiden kehitys,

75 300 house prices/rent Kaikki osakeasunnot, Suomi

76 Laskennalliset vuokrat vastaavat osapuilleen toteutuneita vuokria 14 user cost after-tax rents/house prices

77 Vuokra-asuntojen user cost uc = P H /P(r + δ - π H )/(1-τ), Jossa uc on user cost (laskennallinen vuokra ), P H asuntojen hinta, P yleinen hintataso (kuluttajahinnat), r nimelliskorko, δ kuluminen (poisto-%), π H asuntohintojen muutos-% ja τ (pääomatulojen) veroaste.

78 Vuokrien korotusten suuruus, %, jakauma, %-osuudet n. 80 % nostaa alle 5 %

79 Lähde: TK, tulonjakotilasto

80

81 Asumistuki hyödyttää osaa, mutta haittaa muita Reaalitulot laskevat Reaalitulot kasvavat

82 Asumistuki, vanha Luvut kuvaavat Helsingin tilannetta. Kaikki luvut ovat koskevat yhtä kuukautta. Kotitalouden koko on 3 ja asunnon koko 77 neliömetriä bruttotulot Asumismenojen omavastuu asumismenot =max asumistuki

83 Asumistuesta menee vuokriin ehkä noin kolmannes. ehkä enemmänkin koska asumistuki on de facto indeksoitu toteutuneisiin vuokriin M e a n r e n t / p M e a n M A X / p

84 Verotuksen kohtaanto (incidence) Verotus rasittaa harvoin täysimääräisesti sitä, jolle vero alunperin asetetaan maksettavaksi Toki voi olla, että verotus joskus toimii kuten lentolehtinen, se jää sen piikkiin, joka ensi vaiheessa vastaanottaa verokupongin. Samoin subventiot eivät suinkaan jää täysimääräisesti niille, joille se maksetaan

85 Kohtaanto hyödykeverotuksessa Riippuu kysyntä- ja tarjontakäyrien joustoista Eli yleisesti, muutos hinnoissa on: p = ε S *t/( ε D +ε S ) Muutos määrissä: q = [ε D *ε S /( ε D +ε S )]*(q 0 /p 0 ]*t Jossa ε D ja ε S viittaavat kysynnän ja tarjonnan hintajoustoihin sekä q 0 ja p 0 alkutilanteen tasapainomääriin ja -hintoihin

86 Hyödykesubventiohin liitttyvät hyvinvointitappiot Kuviossa 4 alue F+H+G+I+J kuvaa subvention määrää (kustannuksia) ja J hyvinvointitappiota

87 Suomi jakaa kaikille

88

89 Asuntohinnat suhteessa vuokriin House price versus rents (p/e) indices in some OECD countries USA Japan Germany UK Spain 350 Finland Ireland Netherlands Sweden 1985= Spain Netherlands Ireland UK Finland Sweden USA Germany Japan Source: OECD xls

90

91 2010 jälkeen vuokrat nousseet enemmän

92 Asuntokuplat? Onko niitä? Asuntohinnat näyttävät usein poikkeavan fundamenttien hinnoista (yleisestä hintatasosta, rakennuskustannuksista, vuokrista jne.) Miksi näin on? Onko kyse irrationaalisesta käyttäytymisestä? Onko kyse rahapolitiikan virheitä? Vai onko kyse huonosti toimivista markkinoista?

93 Raha- ja asuntomarkkinat Pankkien lainapolitiikan merkitys Muna- ja kanaongelma : kumpi edeltää: asuntohinnat vaiko lainakannan kasvu? Datasta vaikea päätellä; molemmat aikasarjat kulkevat käsi kädessä. Silti jonkinasteinen löysyys lienee aina asuntomarkkinakuplien taustalla Kuplien kannalta Gordonin kasvumalli antaa hyvän käsityksen ongelman luonteesta:

94 Gordonin kasvumalli Gordonin kasvumalli kertoo, miten varallisuushintojen tasapaino määrätyy. Kaava on: P t = D t /(r-g). jossa P tarkoittaa hintoja (esim. asuntohintoja), D osinkoja ( vuokria ), r reaalikorkoa ja g osinkojen kasvuvauhtia. Selvästikin jos r = g, P t, Eli tasapaino edellyttää sitä, että r > g.

95

96 Liian löysä rahapolitiikka? Käytetään Taylor sääntöä vertailukohtana Oletetaan, että korkopolitiikka noudattaa seuraavaa sääntöä: r = r* + α(p p*) + β(y ŷ), jossa r = politiikkakorko, r* vastaava pitkän aikavälin tasapainokorko, p inflaatio, p* inflaatiotavoite, esim. 2 %, y kokonaistuotannon (BKT) taso ja ŷ tuotannon trenditaso.

97 Vertaillaan Taylor-säännön ennustetta ja toteutumaa eri maissa Näyttää siltä, että melkin kaikissa maissa korot olivat liian alhaiset Poikkeus: Saksa Erityisen suuria poikkeamia: Espanja, Irlanti ja Kreikka Myös USA

98

99

100

101 Shillerin resale -price indeksi U.S. Real H o u s e Prices (nominal values divided b y CPI, =100)

102 Resale price ongelma Jos asuntoindeksi perustuu siihen, että verrataan saman asunnon peräkkäisiä hintoja, voi olla että kuvaa dominoi ns. firesales-price ongelma. Laman pohjalla pakkohuutokaupoissa myydään asuntoja pilkkahintaan eli hinnat eivät ole oikeita markkinahintoja. Pitäisi olla oikeita hedonisia hinta (laatuindeksin pitäisi pysyä samana).

103 Kaikki!!! M o o d y s U. S. C o m m e r c i a l R e a l E s t a t e P r i c e s ( n o m i n a l v a l u e s d i v i d e d by C P I, = ) A p a r t m e n t s O f f i c e I n d u str i a l Re ta il

104 Uuden asuntoluoton reaalikorko negatiivinen Uuden asuntoluoton nimellinen ja reaalinen keskikorko, % Kotitalouksien uusien asuntoluottojen keskikorko, % % Uuden asuntoluoton reaalikorko, % Lähde: Suomen Pankki xls

105 Talletuspankkien anto- ja ottolainauksen suhde, % 160 Talletuspankkien yleisöluottojen suhde talletuksiin, % Lähde: Suomen Pankki xls

106 Asuntohinnat korreloivat velkarahoitussuhteen kanssa Asuntojen reaalihinnat ja pankkien anto- ja ottolainauksen suhde Talletuspankkien yleisöluottojen suhde talletuksiin, % Asuntojen reaalihintaindeksi, 1985=100 Luotot/talletukset suhde, % Asuntojen reaalihintaindeksi 1985= Lähde: Suomen Pankki ja Tilastokeskus xls

107 Asuntohintojen nousu/lasku jatkuu luottojen nostojen tahdissa, missä kaavotus Asuntoluottojen bruttonostot ja asuntohinnat Asuntoluottojen bruttonostot vuodessa, milj. Euroa Asuntohintaindeksi, 2000Q1= Milj. euroa (liukuva vuosisumma) 2000Q1= Korrelaatio = 0.94 *** Lähde: Suomen Pankki ja Tilastokeskus xls

108 Asuntohintoja voidaan ennakoida asuntoluottojen nostoilla Asuntoluottojen bruttonostot ja asuntohintojen kehitys Asuntojen hintaindeksi, asunnot yhteensä, koko maa, 2000=1 Kotitalouksien rahalaitosten myöntämien asuntoluottojen bruttonostot vuodessa, milj. euroa Asuntohintaindeksi, 2000=1 Milj. euroa (liukuva vuosisumma) Korrelaati = 0.97 *** o Lähteet: Suomen Pankki ja Tilastokeskus xls

109 Sama asia?

110 Asuntoluotot (kanta) ja asuntohinnat Asuntoluottojen ja asuntohintojen vuosimuutokset Asuntoluottojen vuosimuutos, % Asuntohintojen vuosimuutos, % 40 %-vuosimuutos Lähde: Tilastokeskus ja Suomen Pankki xls

111 Asuntoluottojen nostojen romahdus ei kuitenkaan ole nyt finanssikriisin aikana liittynyt korkojen nousuun Rahalaitosten asuntoluotot kotitalouksille ja uusien asuntoluottojen korko Kotitalouksien asuntoluottokanta (kp.), milj. euroa, kk-muutos (oikea asteikko) 16 Uusien asuntoluottojen keskikorko, % (vasen asteikko) Korko, % Nostot, M Asuntoluoton 1.6 % leimaveron poisto 29. huhtikuuta Lähde: Suomen Pankki xls -100

112 Kotitalouksien asunto- ja kulutusluotot sekä muut luotot Kotitaloudet (sis. elinkeinonharj.), asuntoluotot, milj.eur Kotitaloudet (sis. elinkeinonharj.), kulutusluotot, milj.eur Kotitaloudet (sis. elinkeinonharj.), muut luotot, milj.eur Milj. euroa Lähde: Tilastokeskus xls

113 Kotitalouksien velkaantuneisuus suhteessa vuotuiseen BKT:seen Suomessa % Lähde: Tilastokeskus xls

114 Uusin tilanne

115 Asuntoluottojen maturiteetit % (Keskiarvo: 11 vuotta) (Keskiarvo: 18 vuotta) 0 < >24 Lähde: Finanssialan Keskusliitto. Tiedot kuvaavat kyselyajankohtaa edeltäneiden 2 vuoden aikana nostettuja lainoja. Vuotta

116 Asuntoluottojen maturiteetit elokuussa % Asuntolainakannan maturiteettijakauma elokuussa % 30 % 25 % 24 % 20 % 18 % 15 % 14 % 10 % 5 % 0 % 6 % 4 % 3 % 1 % Enintään 5 v. > 5 <= 10 v. >10 <= 15 v. >15<= 20 v. >20<= 25 v. >25<= 30 v. >30<= 35 v. yli 35 vuotta Lähde: Suomen Pankki.

117 Uusien asuntoluottojen maturiteetit elokuussa % Uusien elokuussa 2010 nostettujen asuntolainojen maturiteettijakauma 31 % 30 % 25 % 25 % 20 % 15 % 14 % 10 % 9 % 8 % 10 % 5 % 0 % Enintään 5 v. > 5 <= 10 v. >10 <= 15 v. >15<= 20 v. >20<= 25 v. >25<= 30 v. >30<= 35 v. yli 35 vuotta 1 % 0 % Lähde: Suomen Pankki.

118

119

120

121 Kotitalouksien velanhoitomenot (korkomenot ja kuoletukset) Kotitalouksien velanhoitomenot (korkomenot ja kuoletukset) vuodessa Kotitalouksien asunto- ja kulutusluottojen kuoletukset vuodessa, milj. euroa Kotitalouksien maksamien korkojen vuosisumma, milj. euroa Milj. euroa Lähde: Tilastokeskus ja Suomen Pankki xls

122 Asuntomarkkinat vaikuttavat koko talouteen Ennen kaikkea yksityiseen kulutukseen Toki myös vuokrien ja asuntohintojen kautta yleiseen hintatasoon Ks. Estimointituloksia EU15 maiden (paneeli)datalla (seuraava sivu).

123 Varallisuushinnat vaikuttavat positiivisesti kulutukseen data Income growth.205 (8.09) Real interest (2.86) House prices.018 (3.13) Stock prices.041 (3.92) Dep.var: consumption growth.169 (5.92) -039 (3.08).017 (2.77).040 (2.98) Confidence.007 (2.29) Lagged dep.var.663 (26.76) 696 (25.96) R 2 /SEE 0.808/ (0.0091

124 Varallisuushintojen vaikutus Molemmat vaikuttavat selvästi lisäävästi kulutukseen Tyypillisesti asuntohinnat ovat tärkeämpiä Varallisuushinnat voivat vaikuttaa myös korkopolitiikan tehoon (hintabuuumin tapauksessa korkojen vaikutus voi jäädä pieneksi). Asuntohinnat nostavat vakuusarvoja ja sitä kautta löysentävät rahamarkkinoita

125 Lainat kotitalouksille alas, asuntoyhtiöille ylös

126

127

128

129 Kirjallisuutta Laakso, S. ja Loikkanen, H. Kaupunkitalous, Gaudeamus, Helsinki, Oikarinen, E. Studies on Housing Price Dynamics, Turku, Juntto, A. Asumisen arki ja unelmat, Gaudeamus, Helsinki, Takala, K. Studies in Time Series Analysis of Consumption, Asset Prices and Forecasting, Helsinki 2002.