ORIMATTILAN KAUPUNKI 160 KANKAANMÄKI, YLÖSTALONTIE ASEMAKAAVAN MUUTOS KAAVASELOSTUS Asemakaavaehdotuksen selostus, joka koskee 21.5.2012 päivättyä ja 29.8.2012 tarkistettua asemakaavakarttaa. Asemakaavan muutos koskee korttelia 0968. Vireilletulo Kaavoituskatsaus 2010 Asemakaavaehdotuksen nähtäville asettaminen Tekninen johtaja 24.5 25.6.2012 Asemakaavamuutos hyväksytty Tekninen lautakunta (11.9.2012) Kaavan voimaantulosta kuulutettu Kaupungin ilmoitustaululla Orimattilan Sanomissa Orimattilan Aluelehdessä ORIMATTILAN KAUPUNKI, TEKNINEN PALVELUKESKUS, MAANKÄYTTÖ 29.8.2012 PIRKKO-LEENA JAKONEN MAANKÄYTÖN JOHTAJA TIINA HEIKKILÄ KAAVASUUNNITTELIJA
1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1. KAAVA-ALUEEN SIJAINTI Kaavamuutosalue sijaitsee Kankaanmäen asuinalueella, jonne on matkaa Orimattilan kaupungin keskustasta noin kaksi kilometriä. Suunnittelualueen pohjoisosan tontti kasvaa luonnontilaista metsikköä ja eteläosassa sijaitsee kolme rakennettua omakotitalotonttia. Suunnittelualueen pintaala on 10 717 m². Suunnittelualuetta rajaa pohjoisessa Helsingintie, idässä ja etelässä Ylöstalontie ja Ylöstalonkuja sekä lännessä pientaloasutusta. Suunnittelualueen rajaus ilmakuvassa. 2. TIIVISTELMÄ 2.1. KAAVAPROSESSIN VAIHEET - Vireilletulosta on päätetty kaavoituskatsauksen 2010 hyväksymisen yhteydessä 23.5.2011. - Tekninen johtaja hyväksyi osallistumis- ja arviointisuunnitelman 13.10.2011. - Kaavaehdotus nähtävillä 24.5 25.6.2012. - Kaavaehdotus teknisen lautakunnan hyväksyttävänä (11.9.2012). 2.2. ASEMAKAAVA Kaavamuutoksen tarkoituksena on tutkia voidaanko kaavaa muuttaa niin, että suunnittelualueen pohjoisosan kiinteistölle 9:7 voidaan yhden omakotitalon sijaan rakentaa joko rivi-, pari- tai omakotitaloja yksityisen maanomistajan hakemuksen mukaisesti. Samalla tarkistetaan koko korttelin kaavamerkinnät ja määräykset sekä aluerajat. Kaavan vaikutusalueeseen kuuluvat kaikki naapurikiinteistöt. Asemakaavan muutos on vaikutuksiltaan vähäinen. 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1. SELVITYS SUUNNITTELUALUEEN OLOISTA 3.1.1. Alueen yleiskuvaus Muutosalue on valtakunnallisesti arvokkaan Tönnön koskimiljöön ja Porvoonjokilaakson kulttuurimaiseman (RKY 2009) lähialuetta. Omakotitaloalue Helsingintien eteläpuolella on pääsääntöisesti rakentunut ennen 1990-lukua. Helsingintien pohjoispuolen asemakaavassa 2
suojellun tilakeskuksen ympärille on rakentunut pääosin 1990-luvun jälkeistä rivitalo- ja omakotitaloasutusta. Muutosalue koskee neljää asuintonttia, joista kolmella on 1960-luvulla rakennetut omakotitalot ja lähimpänä Helsingintietä oleva tontti on rakentamaton luonnontilainen metsikkö. Kaavamuutosalue sijaitsee Ämmäntöyräs-Sikosuo-Tönnö-Untamon tärkeällä pohjavesialueella. 3.1.2. Maanomistus ja asukkaat Asuinkortteli on yksityisessä omistuksessa. Alueella on 12 asukasta (elokuu 2012). 3.2. SUUNNITTELUTILANNE 3.2.1. Maakuntakaava Päijät-Hämeen maakuntakaavassa (ympäristöministeriön vahvistama 11.3.2008) alue sijaitsee keskustan taajamatoimintojen alueen eteläosassa (A120). Alue kuuluu Ämmäntöyräs-Sikosuo- Tönnö-Untamon pohjavesialueeseen (pv71), kulttuurihistorian tai maiseman kannalta valtakunnallisesti merkittävään Porvoonjokilaakson alueeseen (kvm39, vihreä pistekatkoviiva) sekä kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisen kannalta tärkeään Porvoonjokilaakson ja Mallusjärven kulttuuriympäristöön (ma35, sininen raidoitus). Suunnittelumääräysten mukaan alueen suunnittelussa on otettava huomioon kulttuuriympäristön ominaispiirteiden vaaliminen ja turvattava merkittävien maisema- ja kulttuuriarvojen säilyminen. Alueen pohjoispuolella kulkee seututie Levanto - Orimattila (st32). Ote maakuntakaavasta, jossa suunnittelualue sijaitsee tähden osoittamassa kohdassa. 3.2.2. Yleiskaava Alueella on voimassa Keskusta-Virenojan oikeusvaikutteinen osayleiskaava (kaupunginvaltuuston hyväksymä 18.6.2007), jossa suunnittelualue kuuluu pientalovaltaiseen asuntoalueeseen (AP) sekä valtakunnallisesti tai maakunnallisesti merkittävään kulttuurihistorialliseen ympäristöön (musta pystyraidoitus). Uudisrakentaminen, rakennusten korjaus- ja muutostyöt ja muut ympäristöä muuttavat toimenpiteet tulee toteuttaa siten, että alueen maisemallinen arvo säilyy. Suunnittelualue sijaitsee tärkeällä pohjavesialueella (pv1). Ote osayleiskaavasta, jossa suunnittelualue näkyy tähden osoittamassa kohdassa. 3
3.2.3. Asemakaavat Alueella on voimassa Kankaanmäen eteläosan asemakaava (nro 22), joka on vahvistettu 22.6.1978 sekä Tönnön kortteleiden 0801-0832, 0901-0902, 0904 ja 0968 asemakaava (nro 54), joka on vahvistettu 17.11.1986. Asemakaavassa suunnittelualue on merkitty erillispientalojen korttelialueeksi (AO). Suurin sallittu kerrosluku on kaksi. Rakennusoikeutta on pohjoisosan kiinteistöllä 9:7 250 m² ja muilla tonteilla 200 m². Helsingintietä rajaa tieliikennealueen suoja- ja näkemäalue (su). Osa kiinteistöstä 9:7 on saanut merkinnän s eli luonnonmukaisena säilytettävä alueen osa, jota on hoidettava niin, että maiseman luonne ei oleellisesti muutu. Nykyinen, muutettava kaava. 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN TARVE JA SITÄ KOSKEVAT PÄÄTÖKSET Kaavamuutosta on hakenut muutosalueen pohjoisosan kiinteistön 9:7 maanomistaja siten, että hänen omistamalleen tontille voitaisiin yhden pientalon sijaan rakentaa joko rivi-, pari- tai omakotitaloja. Kaavan vireilletulosta on päätetty kaavoituskatsauksen 2010 hyväksymisen yhteydessä. Tekninen johtaja hyväksyi osallistumis- ja arviointisuunnitelman 13.10.2011. 4.2. OSALLISTUMINEN JA YHTEISTYÖ 4.2.1. Osalliset Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan (62 ) osallisia ovat ne maanomistajat, joiden omistamia alueita kuuluu kaavoitettavaan alueeseen, sekä ne henkilöt, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaavahanke saattaa huomattavasti vaikuttaa. Lisäksi osallisia ovat ne viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. 4
Osallisia Ylöstalontien asemakaavamuutoksessa ovat: kaava-alueen ja kaava-alueeseen rajoittuvien kiinteistöjen maanomistajat ja asukkaat kaavan vaikutusalueen maanomistajat ja asukkaat Orimattilan Vesi Oy Päijät-Hämeen Pelastuslaitos Kymenlaakson Sähkö Oy Ympäristöterveyskeskus Hämeen ELY-keskus Uudenmaan ELY-keskus Päijät-Hämeen maakuntamuseo/rakennuskulttuuriyksikkö 4.2.2. Vireilletulo Kaavan vireilletulosta päätettiin kaavoituskatsauksen 2010 hyväksymisen yhteydessä 23.5.2011. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä kaavoituksen kotisivuilla. 4.2.3. Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Kaavan nähtävilläolosta ja voimaantulosta kuulutetaan kaupungin ilmoitustaululla, kotisivuilla osoitteessa www.orimattila.fi sekä lehtikuulutuksilla. Kaavaehdotus oli nähtävillä teknisen palvelukeskuksen ilmoitustaululla sekä kaupungin kotisivuilla. Tietoa kaavoituksen eri vaiheista on saanut soittamalla tai käymällä Orimattilan kaupungin teknisessä palvelukeskuksessa kaupungintalolla, Erkontie 9, puh. 03-888 111. Kaavamuutoksesta ja sen tavoitteista on keskusteltu kiinteistön 9:7 maanomistajan kanssa. 4.2.4. Viranomaisyhteistyö Kaavaehdotuksesta pyydettiin lausunnot Orimattilan Vedeltä, Päijät-Hämeen pelastuslaitokselta, Kymenlaakson Sähköltä, Ympäristöterveyskeskukselta, Hämeen ja Uudenmaan ELY-keskuksilta sekä Päijät-Hämeen maakuntamuseolta. Orimattilan teknisen palvelukeskuksen sisällä varattiin lausunnonanto- ja kommentointimahdollisuus yhdyskuntatekniikalle, rakennusvalvonnalle sekä ympäristönsuojelulle. 4.3. ASEMAKAAVAN TAVOITTEET 4.3.1. Kaupungin asettamat tavoitteet Kaupungin tavoitteena on ajantasaistaa alueen kaavamerkinnät ja määräykset ottaen huomioon alueen kulttuurihistoriallisesti ja maisemallisesti arvokas lähiympäristö. 4.3.2. Kaavamuutoksen hakijan tavoite Kaavamuutoksen hakijan tavoitteena on, että hänen omistamalleen rakentamattomalle kiinteistölleen 9:7 voitaisiin rakentaa yhden omakotitalon sijaan joko rivi-, pari- tai omakotitaloja. Voimassa olevassa asemakaavassa rakennusoikeutta on 250 m². Hakija esittää tehokkuuslukua e=0.30, mikä mahdollistaisi rakennusoikeutta noin 1 500 m². 4.3.3. Suunnittelutilanteesta ja alueen oloista ja ominaisuuksista johdetut tavoitteet Valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden mukaisesti yhdyskuntarakennetta tulee eheyttää. Tämä tarkoittaa, että asuin-, työpaikka- tai palvelutoimintojen alueita ei sijoiteta irralleen olemassa olevasta yhdyskuntarakenteesta. Suunnittelualueella voimassa olevassa oikeusvaikutteisessa Keskusta-Virenojan osayleiskaavassa alue on osoitettu pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi. Osayleiskaava ohjaa asemakaavan laatimista. 5
Kaavamuutosalueen pohjoisosa sijaitsee Helsingintien melualueella ja koko muutosalue tärkeällä pohjavesialueella, mikä asettaa selkeän tavoitteen huomioida melua eristävät ja pohjavettä suojelevat määräykset. Asemakaavan tavoitteena on muodostaa alueelle asumisen aluekokonaisuus, joka sopeutuu ympäristöön ja täydentää alueen nykyistä rakennuskantaa sekä huomio alueen ominaispiirteet. 4.4. LAUSUNNOT JA MUISTUTUKSET KAAVAEHDOTUKSESTA Kaavaehdotus oli nähtävillä 24.5 25.6.2012. Kaavaehdotuksesta saatiin pyydettyinä lausunnot Orimattila Vedeltä, Päijät-Hämeen pelastuslaitokselta, Ympäristöterveyskeskukselta, Hämeen- ja Uudenmaan ELY-keskuksilta sekä Päijät-Hämeen maakuntamuseolta. Ehdotuksesta ei jätetty muistutuksia. Orimattilan Vesi Kiinteistön 9:7 viemäröinti viettoviemärillä edellyttää suurella todennäköisyydellä Helsingintien alituksen alittamista suuntaporaamalla, mikä on etenkin noin leveän tien tapauksessa kallista. Vaihtoehtoisesti kiinteistön viemäröinti voidaan ratkaista myös paineviemäröinnillä, jolloin kiinteistöllä olevat rakennukset hankkisivat kustannuksillaan joko omat tai yhteisen jätevesipumppaamon. Vastineena todetaan, että asia on laitettu tiedoksi kiinteistön maanomistajalle. Päijät-Hämeen pelastuslaitos Ei ole huomautettavaa. Ympäristöterveyskeskus Nähtävillä olevassa asemakaavaluonnoksen kaavamääräyksissä on selkeästi esitetty melutasolle asetettavat vaatimukset sekä sisätilojen että piha-alueiden osalta. Määräys radonin torjunnasta olisi suositeltavaa laajentaa koskemaan rakentamisen lisäksi myös kiinteistöjen peruskorjauksia. Olisi suositeltavaa huomioida mahdolliset rajoitukset maalämpöjärjestelmien rakentamiselle pohjavesialueelle. Mikäli alueella on tai sinne muodostuu laajoja päällystettyjä alueita olisi hulevesien käsittelystä syytä antaa ohjeet kaavamääräyksillä. Vastineena todetaan, että kaavamääräys radonin torjunnasta on laajennettu koskemaan rakentamisen lisäksi myös peruskorjauksia. Maalämpöjärjestelmien sijoittamisesta pohjavesialueille on valmisteilla koko kuntaa koskeva määräys, joka odottaa valtakunnallista ohjetta asiasta. Hulevesien käsittelystä on annettu seuraava määräys: Mikäli alueelle muodostuu laajoja päällystettyjä alueita, syntyvät hulevedet tulisi pääasiassa imeyttää pohjavesialueen ulkopuolella tai johtaa kunnalliseen hulevesiviemäriin. ELY-keskus ELY-keskus ei pidä suotavana ratkaisua, jossa tarvittavien meluntorjuntatoimenpiteiden osalta selvityksen esittäminen jätetään rakennusluvan hakemisen yhteyteen. Selvitystyö on syytä tehdä asemakaavavaiheessa. Korttelien osalta tulee kaavassa määrittää tarvittavat toimenpiteet (esim. rakennuksen sijoittaminen siten, että rakennus suojaa oleskelu-alueita melulta, seinän rakenteiden, ikkunoiden ja muiden tuuletus ym. rakenteiden melun eristävyys). Rakennusten rakentamisen järjestys on hyvä määritellä. Keskus ei osallistu uuden rakentamisen meluntorjunnasta aiheutuviin kustannuksiin. Keskus esittää, että LT-alue nuolineen poistetaan kaavasta tai muutetaan kaavaan kaduksi. Uusitussa vesilaissa ei tunneta nimitystä pohjaveden pilaamiskielto. Vastineena todetaan, että kaavaselostuksessa on esitetty alueelle laaditun meluselvityksen tulokset, joiden mukaan julkisivuille ei ole liikennemelun vuoksi tarpeen asettaa erillisiä db- 6
määräyksiä ja että rakentajan tulee viimeistään rakennusluvan hakemisen yhteydessä esitettävä selvitys siitä, että suunniteltujen piha- ja oleskelualueiden melutaso ei ylitä VNp 993 / 92 mukaisia yleisiä melutason ohjearvoja. Lisäksi kaavamääräyksissä on, että oleskelupihat tulee sijoittaa talojen eteläpuolelle. LT-alue nuolineen on poistettu kaavasta ja pohjavesialueen määräystä on tarkennettu. Lausunnon annon jälkeen Uudenmaan ELY-keskuksen kanssa on käyty sähköpostikeskustelua ELY:n antamasta lausunnosta sekä alueelle teetetystä meluselvityksestä. ELY:n mukaan meluselvitystä ei tässä vaiheessa tarvitse tarkentaa. Lisäksi ELY esittää, että kaavaan olisi hyvä selkeästi määrittää missä rakennusalueen rajassa rakennuksen seinän tulee olla kiinni, jotta se suojaa piha-alueita riittävästi. Koska tässä vaiheessa ei vielä ole selvillä rakentuuko pohjoiselle tontille yksi vai kolme asuntoa, ei kaavaan nähdä tarpeelliseksi laittaa kyseistä määräystä, joka rajaa liikaa alueen rakentamista. Ottaen huomioon tontin muodon ja kaavassa olevat määräykset ei rakennusten sijoittelulle jää käytännössä muuta vaihtoehto kuin sijoittaa ne mahdollisimman lähelle pohjoisosan rakennusalan rajaa, jos oleskelupihoille halutaan jättää mahdollisimman paljon tilaa. Päijät-Hämeen maakuntamuseo Pientalorakentaminen soveltuu ympäristön rakenteeseen, tosin tonteista tulee nykyistä pienempiä. 1960-luvun tonttien rakennusoikeuden lisäämisen vaikutusta ei ole arvioitu. Kerrosluku I olisi jo toteutuneille AO-tonteille ympäristökuvan säilyttämisen kannalta soveliain. Kaavan yleismääräyksissä tulee konkreettisemmin kertoa, mitä ovat ne maisemalliset arvot, joita rakennettaessa pyritään säilyttämään. Vastineena todetaan, että eteläosan AO-korttelin tehokkuuslukua on laskettu kaavaehdotuksen luvusta e=0.25 lukuun e=0.20, mikä vähentää rakennusoikeutta. Rakennusoikeutta jää kuitenkin enemmän kuin voimassa olevassa asemakaavassa. Myös suurinta sallittua kerroslukua on laskettu luvusta II lukuun I u 2/3. Vaikutuksia on selvitetty kohdassa 5.2 Kaavan vaikutukset. 4.5. ASEMAKAAVARATKAISUN VAIHTOEHDOT 4.5.1. Valmisteluvaiheesta kaavaehdotukseksi OAS:sin perusteella Hämeen ELY-keskus muistutti meluselvityksen laatimisesta alueelle. Ramboll Finland Oy laati muutosalueen pohjoisosaan meluselvityksen, jota on käytetty pohjana kaavaehdotusta laadittaessa. Laskentojen mukaan päiväajan keskiäänitaso on alueella väillä 50-65 db ja yöajan keskiäänitaso välillä 45-58 db. Selvityksen mukaan jatkosuunnittelussa tulee huolehtia siitä, että asunnoille muodostuu riittävästi leikkiin ja virkistäytymiseen soveltuvaa ulkooleskelualuetta, jolla melutaso on ohjearvojen mukainen. Huoneistokohtaisia pihoja ei tule osoittaa yli 55 db:n melualueelle ilman riittävää melusuojausta. Rakennusten massoittelulla ja sijoittelulla voidaan muodostaa oleskelualueita, joilla melutaso on ohjearvojen mukainen. Selvityksen mukaan julkisivuille ei ole liikennemelun vuoksi tarpeen asettaa erillisiä db-määräyksiä. Koska alue sijaitsee lähes kokonaisuudessaan melualueella, eikä alueen tuleva maankäyttö ole vielä varmistunut, on rakentajan viimeistään rakennusluvan hakemisen yhteydessä esitettävä selvitys siitä, että suunniteltujen piha- ja oleskelualueiden melutaso ei ylitä VNp 993 / 92 mukaisia yleisiä melutason ohjearvoja. 7
Päiväajan keskiäänitaso, nykytilanne 2011. Koska alueen lähiympäristöllä on erityisiä kulttuurihistoriallisia ja maisemallisia arvoja, nähtiin alueelle sopivammaksi ratkaisuksi pientaloasuminen. Samalla kiinteistön 9:7 uudet pientalot liittyvät sen eteläpuolella sijaitsevaan pientaloalueeseen. 4.5.2. Kaavaehdotukseen 21.5.2012 tehdyt muutokset Kaavaehdotukseen on tehty muutoksia ELY-keskuksen, Ympäristöterveyskeskuksen sekä Päijät- Hämeen maakuntamuseon lausuntojen pohjalta: Aluerajausta on muutettu niin, että Helsingintie sekä katualueet on jätetty muutosalueen ulkopuolelle. Rakennettujen tonttien osalta suurinta sallittua kerroslukua on laskettu luvusta II lukuun I u 2/3 ja tehokkuuslukua on pienennetty luvusta e=0.25 lukuun e=0.20. Määräys radonin torjunnasta on laajennettu koskemaan rakentamisen lisäksi myös peruskorjauksia. Määräys pohjavesistä on korvattu kokonaan uudella. 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1. KAAVAN RAKENNE Erillispientalojen korttelialue AO Kaava-alueella on kaksi erillispientalojen korttelialuetta. AO-alueella suurin sallittu kerrosluku on I ja 2/3 rakennuksen suurimman kerroksen alasta ullakon tasolla saa käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi ja tehokkuusluku e=0.20 mahdollistaa alueelle rakennusoikeutta noin 1 200 m². AO-1-alueelle on annettu erillisinä määräyksinä, että alueelle saa sijoittaa enintään 3 asuntoa, oleskelupihat tulee sijoittaa talojen eteläpuolelle, alue voidaan lohkoa enintään kahteen osaan ja että jokaisen tontin on liityttävä Ylöstalontiehen. Alueen suurin sallittu kerrosluku on I mutta 2/3 rakennuksen suurimman kerroksen alasta ullakon tasolla saa käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi. Tehokkuusluku e=0.25 mahdollistaa rakennusoikeutta 1 176 m². Korttelialueen yhteispintaala on 10 717 m². 5.2. KAAVAN VAIKUTUKSET Asemakaavamuutos tiivistää alueen yhdyskuntarakennetta. Voimassa olevan kaavan mukaan kiinteistölle 9:7 saa rakentaa yhden erillispientalon, jonka rakennusoikeus on 250 m². Kaavaehdotuksen mukaan alueelle saa sijoittaa enintään kolme asuntoa. Tämä tarkoittaa esimerkiksi kolmea omakotitaloa tai yhtä paritaloa ja yhtä omakotitaloa. 8
Muutosalueen eteläosan tonttien kohdalla rakennusoikeus on muuttunut 200 k-m²:stä tehokkuuslukuun e=0.20. Tämä tarkoittaa, että kiinteistön 12:3 uusi rakennusoikeus on 397 m², kiinteistön 12:4 508 m² ja kiinteistön 12:16 297 m². Vaikka tonttien rakennusoikeus nousee voimassa olevasta kaavasta, ei sillä nähdä olevan vaikutusta alueen maisemakuvaan, koska alue on jo rakentunut eikä olemassa olevia tontteja voida käytännössä lohkoa, koska olemassa olevat asuinrakennukset on rakennettu keskelle tontteja. Suurinta sallittua kerroslukua on laskettu voimassa olevan kaavasta (II I u 2/3). Näin ollen uusi rakentaminen sulautuu paremmin jo rakennettuun ympäristöön, jossa rakennukset ovat pääasiassa puolitoista kerroksisia. 5.3. KAAVAMERKINNÄT JA MÄÄRÄYKSET Kaavamerkinnät ja määräykset on esitetty kaavakartalla. 5.4. NIMISTÖ Kaavassa ei ole uutta nimistöä. 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Erillispientalojen korttelialue on yksityisessä maanomistuksessa, joten sen toteutus riippuu maanomistajista. Rakentamista ohjaavat kaava-asiakirjojen lisäksi Orimattilan kaupungin rakennusjärjestys. Asemakaavan muutoksen toteutumista seurataan Orimattilan kaupungin kaavoituksen, rakennusvalvonnan sekä yhdyskuntatekniikan kanssa. Asemakaavan toteutuksen seurannassa on kiinnitettävä huomiota erityisesti: alueen arvokkaaseen taajamakuvaan melun torjuntaan pohjavesien suojeluun hulevesien käsittelyyn ja ohjaamiseen 9